Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

tühisuse tunnustamiseks, mille üürikomisjon rahuldas (üürivaidlusasi nr ÜK-2/23/07). Nimetatud otsuse läbivaatamist taotles kostja. Hageja leiab, et üüri tõstmine kohtumenetluse ajal ilma poolte kokkuleppeta on tühine. Üüritingimus on üürilepingu oluline tingimus ja selle muutmise piirang kehtib nii üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kui ka üürilepingu pikendamise nõude korral. VÕS § 329 lg 4 kaitseb üürnikku pahatahtliku üürileandja vastu. Üüri maksmise kohustus tuleneb seadusest, kuid konkreetne üüri määr lepitakse poolte vahel kokku üürilepingus ning see on üks üürilepingu tingimus. Üürilepingus kokkulepitud üüri määra on üürileandjal õigus teatud juhul muuta, kuid see ei muuda sellist õigust üürilepingu tingimuseks. Hageja leiab, et VÕS § 329 lg 4 on erinorm VÕS § 299 suhtes. Nimetatust tulenevalt on kostja teade üüri tõstmiseks kui seadusega vastuolus olev tühine. Hageja palub tuvastada kostja poolt esitatud üüri tõstmise teate tühisus ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 02.06.2008.a taotluses, mida saab käsitleda ka kostja vastusena ja 28.07.2008.a vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja põhjendas üüri tõstmise teatises üüri tõstmist 15 kr-lt 100 kr-le. VÕS § 329 lg 4 eesmärk on sätestada, et kõik üürniku ja üürileandja õigused ning kohustused, mis olid olemas enne vaidluse algust üürikomisjonis või kohtus, jäävad edasi kehtima ka üürikomisjonis või kohtus toimuva menetluse ajal. Kuna VÕS § 329 lg 4 kohaselt loetakse üürileping üürikomisjonis või kohtus toimuva vaidluse menetlemise ajal kehtivaks senistel tingimustel, siis järelikult kehtis hageja ja kostja vahelise tähtajatuks muutunud üürilepingu suhtes edasi ka VÕS §-st 299 tulenev kostja kui üürileandja õigus suurendada ühepoolselt üüri suurust, mida kostja on kasutanud, pidades kinni seaduse nõuetest ja piirangutest. Tehingu tühisuseks on tarvilik konkreetse õigusliku aluse olemasolu. VÕS § 329 lg 4 sõnastusest ega mõttest ei tulene, et üürivaidluse lahendamise ajal üürikomisjoni või kohtus VÕS § 299 alusel üüri tõstmine üürileandja poolt oleks tühine. Üüri tõstmise vaidlustamiseks on üürniku võimalused määratletud ammendavalt VÕS §-s 303. Vastavaid asjaolusid hageja esile ei ole toonud. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega, leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel on alates 08.08.2007.a käimas vaidlus tähtajalise üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle (üürikomisjoni toimik ÜK-2/111/07), mis jätkub Harju Maakohtus (tsiviilasjas nr 2-07-45613) ja et vaidluse ajal 21.01.2008.a teatas kostja üüri tõstmisest (tl 7-16). Hageja vaidlustas üüri tõstmise Tallinna Üürikomisjonis (tl 17-19), paludes tunnustada üüri tõstmise teate tühisust ja viimane rahuldas avalduse (tl 20-24). Poolte vahel puudub vaidlus esiletoodud asjaolude suhtes, kuid on õiguslik vaidlus selles, kas üüri tõstmine üürilepingust tuleneva vaidluse kestmise ajal üürikomisjonis või kohtus võib üürileandja tähtajatu üürilepingu korral üüri tõsta (VÕS § 299) või on see tulenevalt VÕS § 329 lg-s 4 sätestatust tühine kui seadusega vastuolus olev tehing (TsÜS § 87). VÕS § 299 lg-s 1 on sätestatud üürileandja seadusest tulenev õigus tähtajatu üürilepingu korral tõsta ühepoolselt üüri, seega võib üürileandja vastavate eelduste olemasolul tõsta üüri ka ilma üürnikuga selles kokkulepet saavutamata. Nimetatud seadusest tulenev õiguse rakendamiseks on sätestatud nii eeldused kui ka tingimused, millal üüri tõstmine on tühine (VÕS § 299 lg 2 p-d 1-4 ja lg 3). VÕS § 299 lg 3 sätestatud juhtudel on üüri tõstmine tühine imperatiivse normi rikkumise tagajärjena. VÕS sätete imperatiivsus on seaduses väljendatud tagajärje kaudu, st reegli vastu

eksiv kokkulepe on tühine VÕS § 299 lg-s 3 sätestatud asjaoludel. Tegemist on absoluutselt imperatiivse sättega. Nimetatud normis sätestatud asjaolusid hageja esile ei ole toonud. Hageja leiab samas õigustatult, et kostja poolt seadusest tuleneva õiguse maksmapanek on lepingutingimuste muutmine. Üüri suurus on lepingu oluline tingimus ja selle muutmine on lepingutingimuse muutmine. VÕS § 329 lg 4 ei sätesta otseselt, et üürilepingu tingimuste muutmine vaidluse ajal tooks kaasa tehingu tühisuse. TsÜS § 87 järgi on seadusega vastuolus olev tehing tühine vaid siis, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus. Seega lisaks seaduses selgelt väljendatud imperatiivsetele sätetele tuleb VÕS § 5 alusel lugeda imperatiivseteks normid, mille imperatiivsus ei tulene otseselt seadusest, kuid tuleneb seaduse kaitse-eesmärgist. Seega peab kohus hindama, mis eesmärgil on VÕS § 329 lg 4 kehtestatud ja kas sellest kõrvalekalduv ühepoolne tehing üüri tõstmise näol võib normis ettenähtud eesmärgi saavutamise võimatuks muuta. Sätet tõlgendades asub kohus seisukohale, et VÕS § 329 lg 4 eesmärgiks on kaitsta üürnikku üürivaidluse ajal ja seaduse kaitse-eesmärk ei ole välistada nimetatud sätte rakendamine tähtajatute lepingute puhul. VÕS § 329 lg 4 ei piira üürilepingu muutmist absoluutselt, kuid eeldab selleks lepingupoolte kokkulepet. Normi eesmärk on kaitsta üürnikku vaidluse kestel üürileandja poolsest survestamisest. Seega ei saa üürileandja vaidluse ajal kasutada seadusest tulenevat üüri tõstmise õigust ja nimetatud ühepoolne tehing on tühine vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 87). Eelpooltoodust tulenevalt on hageja nõue tunnustada kostja poolt 21.01.2008.a esitatud üüri tõstmise avalduse tühisust põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse, seega on otsus tehtud kostja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.