Otsuse avalikult teatavaks 27.12.2022, Jõhvi tegemise aeg Kohus
Viru Maakohus
Kohtunik
Tarmo Tina
Tsiviilasi
J. M. hagi S. K. vastu võlgnevuse nõudes
Hagihind
5000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: J. M., (ik XXX, elukoht: XXX, e-post: XXX) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Roman Golovenko, (e-post: [email protected]) Kostja: S. K. (ik XXX, aadress XXX, e-post: XXX) Kostja lepinguline esindaja: advokaat Maris Tekkel ([email protected])
RESOLUTSIOON
1.J. M. hagi rahuldada.
2.Välja mõista S. K.ilt J. M. kasuks 5000 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3.Jätta menetluskulud S. K.i kanda.
4.Välja mõista S. K.ilt J. M. kasuks menetluskulud 2251 eurot.
5.Välja mõista S. K.ilt J. M. kasuks viivis menetluskuludelt (2251 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
I HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.Hagiavalduse kohaselt soovis hageja osta eramaja ja 2020. aasta alguses leiti kuulutus veebilehel https://kinnisvara24.delfi.ee, et müüakse kinnistu XXX, müügihinnaga 22 900 eurot. Hageja võttis ühendust kinnisasja müüjaga, kellena esines S. K.. 2020 aprilli lõpus saavutati eelkokkulepe kinnisasja müügi kohta hinnaga 20 000 eurot. Kostja pakkus sõlmida müügileping ja kolida majja, makstes ettemaksu tehingu eest. Hagejal planeeris võtta ostuks pangalaenu ning seega ei saanud kohe sõlmida notariaalset müügilepingut. Suulise kokkuleppe kohaselt maksis hageja 21.04.2020 kostjale ettemaksu 5000 eurot ja märkis kostja palvel selgitusse „inventar“. Kostja koostatud vara nimekirja pole hageja enne näinud. Kõik majas ja kõrvalhoonetes asuv sisustus ja tehnika oli vana, amortiseerunud ja väga halvas seisukorras, osa mööblist oli hävinud ja hallitanud, tehnika suuremas osas ei töötanud ning sellel puudus väärtus.
2.Hageja ei soovinud esemeid osta ning pooled ei ole isegi arutanud esemete ostmise küsimust. Peale majja kolimist avastas hageja hulgaliselt varjatud puuduseid ja hageja otsustas jätta kinnisasja ostmata. Augustis 2020 teatas hageja kostjale, et ta kinnisasjas ei osta ning tagastas kinnisaja valduse kostjale. Kostja ettemaksu ei tagastanud. Peale ostusoovi sai hageja teada, et kinnisasja omanik on R. O. ja hagejale ei ole teada kas kostjal oli üldse õigus kinnisasja müüa. Hageja viitab AÕS § 119, TsÜS §-le 83 lg 1, 84 lg 1, VÕS §-le 101 lg 1 p 1, 108, 1027, 1028 ning leiab, et kuna kinnisasja ostuleping peab olema notariaalselt tõestanud, siis on kõik poolte vahelised kokkulepped tühised ja kostja peab hagejale tagastama ettemaksuna tehtud summa 5000 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
II KOSTJA VASTUS JA SEISUKOHAD
3.Kostja ei tunnista hageja nõuet ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Pärast kostja ja R. O. vanemate surma läks kinnisasja omandiõigus üle R. O.ile. Õde ja vend leppisid kokku, et kinnisasjal asuv vallasvara kuulub kostjale ning kostjal on õigus korraldada kinnisasja müüki. 2020 alguses võttis hageja kostjaga ühendust ning avaldas soovi kinnisasi ära osta. Pooled leppisid kokku müügihinnas 20 000 eurot sh kogu majas ning kõrvalhoonetes asuv sisustus ja tehnika 5000 eurot. Hageja poolt kostjale ülekantud summa ei olnud mitte ettemaks kinnisasja eest, vaid nimetatud summa eest omandas hageja lisas 2 nimetatud vallasvara (inventar) ning tasus selle eest kokkulepitud ostuhinna. Kui tegemist oleks olnud ettemaksuga kinnisasja eest, siis oleks hageja seda selliselt ka maksekorraldusse märkinud ning lisaks oleks siis summa laekunud kinnisasja omaniku ning mitte vallasvara omaniku arvele.
4.Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus kinnisasja kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni ja müügihinna tasumiseni kasutada tingimusel, et hageja tasub kõik kinnistuga seotud kulud (sh elekter ja prügivedu) ning pooled sõlmivad müügilepingu, millega hageja omandab elumajas ning kõrvalhoonetes asuva sisustuse ja tehnika ning tasub lepingu alusel koheselt 5000 eurot. Tulenevalt VÕS § 11 lõikest 1 võib lepingu sõlmida suuliselt. Vale on hageja väide, et selgitusse palus sõna „inventar“ kirjutada kostja. Vale on väide, et kostja on hageja ees varjanud asjaolu, et kinnisasja omanik ei ole mitte tema, vaid tema vend, R. O.. Peale kostja poolt kinnisasja valduse tagasi saamist, oli hageja vara olulises osas kinnisasjalt ära viinud ja tekitatud olulist kahju umbes 4000 euro ulatuses. Samuti võlgneb hageja kinnisasjaga seotud kulude eest 164, 65 eurot.
III KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja hinnanud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada. Hageja ja kostja on kinnitanud, et soovisid sõlmida kinnistu, Võsa tn 8 Kiviõli ostu- müügilepingu, jõudsid kinnistu ostuhinnas kokkuleppele ja hageja asus kinnistule elama. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja tasus oma ema arvelt kostja kontole 5000 eurot. Kõik kokkulepped olid suulised ja pooled ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kinnistu müügi- ega asjaõiguslepingut. Hageja kahtluste osas kostja esindusõiguses kinnistu müügiks märgib kohus, et toimiku materjalides on kinnistu omaniku, R. O.i poolt kostjale antud volitus kinnistu müügiks. Kostja on kohtuistungil väitnud, et tema ja R. O.i vahel oli suuline kokkulepe, et kinnistul asuvad vallasasjad kuuluvad kostjale, kuid ühtegi tõendit selles osas kohtule esitatud ei ole, millest tulenevalt ei ole võimalik tuvastada, et kostja oli vallasasjade omanik, kellel oleks õigus esemeid kinnistust eraldi võõrandada. Samas ei too õigustamatu isiku käsutus kaasa käsutustehingu tühisust TsÜS § 114 ja TsÜS § 87 järgi. TsÜS §-s 114 reguleeritakse käsutuse kehtivuse eeldusi, mitte käsutustehingu kehtivuse eeldusi. Hageja ei ole ka väitnud, et väidetav müügileping on tühine eelviidatud sätte alusel.
6.Pooled on eri meelt selles osas, mille eest oli tasutud 5000 eurot. Hageja väitel oli tegemist ettemaksuga kinnistu ostu eest. Kostja väitel oli see tasu kinnistul asuvate vallasasjade ostu eest. Selles osas on täiesti vastuolulised ka tunnistajate ütlused. Tunnistaja R. M. ütluste kohaselt oli tegemist ettemaksuga kinnistu eest ja tunnistaja K. K.i ütluste kohaselt oli 5000 eurot tasu vallasasjade eest. Kostja on vastuses hagile välja toonud, et kokku lepiti müügihinnas 20 000 eurot, sh. kogu majas ning kõrvalhoonetes asuv sisustus ja tehnika 5000 eurot. Tunnistaja K. K.i ütluste kohaselt oli hinnaks 20 000 eurot ja kinnistu hind 15 000 eurot. Eeltoodust saab järeldada, et väidetav esemete hind 5000 eurot sisaldus kogu kinnistu müügihinnas. Hageja väitel ta vallasasju eraldi osta ei soovinud. Tunnistaja R. M. ütluste järgi oli müügis maja, mitte vallasasjad ja viimaseid nad eraldi ei oleks ostnud. Vallasasjad olid vanad ja kasutamiskõlbmatud (hallitanud, katkised, haisesid, parandatud). Tunnistaja K. K.i ütluste kohaselt, ei olnud talle teada, milleks hagejal neid vallasasju vaja on.
7.Tunnistaja R. M. ütluste kohaselt viidi vana mööbel ja muud esemed kuuri ja garaaži. Mõned asjad võeti lahti ja pandi kinnistule. Tunnistaja K. K.i ütluste kohaselt oli peale kolimist kinnistul tekkinud kahte kohta prügimägi, mille saab seostada tunnistaja R. M. ütlustega, et teatud esemed lammutati ja viidi vabale kohale. Kohtu hinnangul puudub mõistlik põhjus asuda seisukohale, et hageja oleks soovinud vallasasju osta eraldi kinnisasjast. Eluliselt pole usutav, et isik soovib kinnistu müügikuulutusele tuginedes kinnistust eraldi osta, mh. auto estakaadi, küttepuid, kasvuhoonet, metallist kappe, remonti vajavaid muruniidukeid, höövel-, sae- ja puurpinke ning kasutatud mööblit. Eeltoodust tulenevalt ei nähtu asja materjalidest hageja äratuntavat olulist huvi osta vallasasjad ilma kinnistuta, st. sõlmida kostjaga eraldi vallasasjade ostu-müügileping, sh. olukorras, kus mitmed esemed on vanad, kasutuskõlbmatud ja need tuleb lammutada. Seega ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et pooled sõlmisid vallasasjade ostu-müügilepingu ja 5000 eurot tasus hageja kostjale ostuhinnana.
8.Selle üle vaidlust ei ole, et kostja müüs kinnistut müügikuulutuse kaudu, pooled leppisid kokku kinnistu müügihinnas 20 000 eurot, mis sisaldas endas ka vallasvara 5000 euro väärtuses ning hageja asus kinnistule elama. Hageja väitel pakkus kostja sõlmida müügileping, kolida majja ja maksta ettemaksu. Kostja väitel lepiti kokku, et hagejal on õigus kinnisasja kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni ja müügihinna tasumiseni kasutada tingimusel, et hageja tasub kinnistuga seotud kulud ning pooled sõlmivad müügilepingu, millega hageja omandab sisustuse ja tehnika ning tasub lepingu alusel koheselt 5000 eurot. Kostja väitest võib
järeldada seda, et vallasvara oli eellepingu üheks tingimuseks, mitte müügilepinguks eraldi. Kohus leiab, et tegemist oli kinnistu võõrandamisele/omandamisele suunatud suulise kokkuleppega (eellepinguga, VÕS § 33 lg 1), mis sisaldas ka kinnistul asuvat vallasvara, kuna pooled kohustusid tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel.
9.Hageja poolt kostjale tehtud 5000 euro maksekorraldusest nähtub, et makse selgituseks on märgitud inventar. Hageja selgituste kohaselt palus seda teha kostja, millega kostja omakorda nõus ei ole. Arvestades kostja väidet eellepingu tingimuste kohta, et hageja tasub koheselt 5000 eurot ja hageja raha kostjale tasus, võib seda lugeda eellepingu tingimuse täitmiseks hageja poolt. Lisaks ei ole makse selgitusel, arvestades asjaoludega kogumis ja teiste tõendite kõrval määravat tähendust. Tavapäraselt ei peeta makse selgitust oluliseks ja selgitusse märgitakse erinevaid termineid, või siis jäetakse see sootuks märkimata. Õige on hageja viide AÕS § 119 ja TsÜS § 83 lg 1 ja väide, et eelleping on vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Riigikohus on selgitanud, et kuna kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud, kehtib samasugune vorminõue VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (RKTKo 2-16-8456 p 11).
10.Kohtu hinnangul ei saa asuda ka seisukohale, et tehing oleks osadeks jagatav selliselt, et vallasasjade müügi osa ei oleks tühine TsÜS § 85 kohaselt kinnisasja müügi tühisuse korral, kuna nii hageja, kui tunnistaja R. M. ütluste kohaselt ei olnud hagejal soovi ega kavatsust osta vallasasju ilma kinnisasjata. Kostja selles osas seisukohti esitanud ei ole. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuna poolte sõlmitud leping on tervikuna tühine, on hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada VÕS § 1028 järgi. Seega tuleb hagi rahuldada ja kostjalt välja mõista 5000 eurot. Poolte väidete osas, mis puudutavad vallasasjade valdust, märgib kohus, et kui asjad on hageja ebaseaduslikus valduses on kostjal õigus hageja vastu esitada AÕS § 80 järgne nõue või asjade väljaandmise asemel nõuda kahju hüvitamist asjade väärtuse ulatuses VÕS § 115 alusel. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
11.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, jäävad menetluskulud kostja kanda.
12.Hageja esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt on menetluskulud riigilõiv summas 400 eurot, dok. tõendi saamise kulu 3 eurot, tõlkekulu 78 eurot ja õigusabikulu 1770 eurot, kokku 2251 eurot. Dokumentaalse tõendi saamise ja tõlkekulu peab kohus põhjendatuks, kuna tegemist on asja läbivaatamise kuludega TsMS § 143 p 1 ja 3 mõttes. Riigilõiv on põhjendatud ja vajalik kulu. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on 120 eurot käibemaksuga. Riigikohus on pidanud põhjendatuks ja vajalikuks tunnitasu kuni 175 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 2-17-13190 p 18). Seega on hageja esindaja tunnitasu 120 eurot vajalik ja põhjendatud.
13.Kostja on üldsõnaliselt väitnud, et hageja lepingulise esindaja kulud ei ole kogu ulatuses põhjendatud, kuid pole välja toonud, milliste konkreetsete toimingute ajakulu ei
ole kostja arvates põhjendatud ja vajalik. Arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu, sisu ja asja keerukust, leiab kohus, et TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi on lepingulise esindaja kulu 1770 eurot (so. 14,75 tundi × 120 eurot) vajalikud ja põhjendatud ning selle vähendamiseks ei ole alust.
14.TsMS § 174 lg 10 alusel menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on avaldaja kinnitus, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa kuludelt muul põhjusel käibemaksu tagasi arvestada. Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane.
15.Hageja lepinguline esindaja taotlusel ja TsMS § 177 lg 1 ja 4 alusel tuleb kostjal tasuda viivist menetluskuludelt. Tulenevalt eeltoodust mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 2251 eurot (käibemaksuga) ning viivise menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.