Võlaõigus › Võõrandamislepingud

on hoone esimesel korrusel asuv korter nr 2. Müügilepingu p 2.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et korteriomandi ostuhind sisaldab lepingu lisas 2 toodud siseviimistlustööd ja kahe kinnistul asuva autoparkimise koha kasutamise õigust vastavalt kasutuskorrale. 06.07.2006.a sõlmisid pooled korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu nr 2114. Nimetatud lepingu p-s 6.2. muudeti korteriomandi müügihinnaks 1 625 149.00 krooni. 06.07.2006.a sõlmitud lepingu p-des 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4. leppisid pooled kokku kostja kohustused. 06.07.2006.a lepingu p 1.9.5. alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu p-des

on seisukohal, et tema ei ole kahju tekitanud, kuna paigaldas radiaatorid ja nendega seotud seadmed nõuetekohaselt. Kostja ei vastuta radiaatorite ebaõige kasutamise eest. Puudub põhjuslik seos VÕS § 127 mõttes. Kohtuotsuse põhjendused Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused muu hulgas tehingutest. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning leping on pooletele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. Pooltel ei ole vaidlust selles, et nende vahel on sõlmitud 02.03.2006.a korteriomandi võlaõigusliku müügileping nr 358 ja 06.07.2006. korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõigusleping nr 2114. Müügilepingu p 1.1. kohaselt on lepingu esemeks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud kinnistu (asukohaga XXX) jagamisel tekkiv korteriomand, mille reaalosaks on esimesel korrusel asuv korter nr 2, avatud pinnaga kokku 111,8 m2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu p 2.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab lepingu lisas 2 toodud siseviimistlustöid ning samuti kahte kinnistul asuva autoparkimise koha kasutamise õigust. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-des 1, 3, 4 on sätestatud, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kahju hüvitamist ja lepingust taganeda. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu lepingu p 6.2. alusel muudeti korteriomandi müügihinnaks 1 625 149.00 krooni. Sama lepingu p-s 1.9.5. on sätestatud, et käesoleva lepingu punktides 1.9.1. ja/või 1.9.2. ja/või

kasutatakse lepingu poole kohta terminit „Ostja“ ilma numbrita, siis käsitletakse vastava lepingupunkti osalisena igat ühte kolmest ostjast, mitte aga ostjaid ühis- või kaasostjate tähenduses. Seega on hagejal ilma teiste lepingu sõlminuteta õigus kostjalt nõuda ühekordselt leppetrahvi lepingupunktide 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4. rikkumise eest. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu p-s 1.9.1 on sätestatud, et kostja kohustub hankima hoonele kasutusloa hiljemalt 30.08.2006.a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et korteriomandil puudub siiani kasutusluba. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja arvestuskäigule, mille kohaselt on kostja hoone kasutusloaga olnud viivituses 505 päeva (31.08.2006.a kuni 20.01.2008.a). Kohus on seisukohal, et antud perioodi eest on leppetrahvi suuruseks on 505 päeva x 1 625 149.00 krooni x 0,025% = 205 175.06 krooni. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu p-s 1.9.3 on sätestatud, et kostja kohustub rajama tänavavalgustuse XXX ja XXX tänavale tänavaotsa elamurajooni ulatuses hiljemalt 30.07.2006.a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et käesolevaks ajaks on tänavavalgustus rajatud. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad nende nõuded ja vastuväited. Hageja ei ole tõendina esitatud E AS võrgu- ja kliendilepinguga nr 244549001/1 ja E AS võrguühenduse fikseerimise kokkuleppega nr 244549001VK/1, 20.12.2005.a tõendanud, millal kostja faktiliselt rajas tänavavalgustuse. Seetõttu ei saa kohus arvestada kostja kohustuse täitmisega viivituses olemise ajavahemikku. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu p-s 1.9.4. on sätestatud, et kostja kohustub tasandama kinnistu pinnase ja külvama kinnistule muru hiljemalt 30.07.2006.a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et käesolevaks ajaks on tööd teostatud. Hageja ei ole tõendanud, millal kostja tasandas kinnistu pinnase ja külvas kinnistule muru, mistõttu ei saa kohus arvestada kostja kohustuse täitmisega viivituses olemise ajavahemikku. Korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu muutmise ja korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu lepingu p-s 6.7. on sätestatud, et pooled avaldavad, et lepingu eseme otsene valdus on hagejale üle antud enne käesoleva lepingu sõlmimist (06.07.2006.a). Lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko on hagejale üle läinud otsese valduse üleandmisel. Pooled on koostanud vaegtööde nimekirja, mis on käesoleva lepingu lisaks nr 3, ja nimetatud aktis on üles loetletud vaegtööd, mille kostja kohustub kõrvaldama hiljemalt 06.08.2006.a. Nimetatud lepingu p-s 6.8. on sätestatud, et käesoleva lepingu punktis 6.7. nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025% lepingu eseme ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Lepingu lisast nr 3 nähtub, et tegemata tööks loetakse mh kamina paigalduse lõpetamine. Kamina tarnimise ja paigaldamise tööd pidi faktiliselt teostama 20.02.2006 hinnapakkumise alusel füüsilisest isikust ettevõtja AT, kellele hageja maksis ehitusmaterjalide eest 29 130,00 krooni. Et kamina ehitustööd jäid lõpetamata, siis andis hageja FIE AT täiendava tähtaja ehitustööde lõpetamiseks, selle möödumisel taganes avaldusega lepingust ning nõudis kostjalt üleantu tagastamist. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 188 lg 1 kohaselt lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele, lg 2 kohaselt ei mõjuta lepingust taganemine enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Hageja ei ole tõendanud, et poolelioleva kamina väärtus oleks väiksem 12 200 kroonisest ettemaksust, mistõttu ei ole ettemaksu tagastamise nõue põhjendatud ja tõendatud. 06.11.2006.a on hageja saatnud kostjale avalduse taganemisel osadena täitmisele kuuluvast lepingust, millest nähtuvalt hageja on nõudnud kostjalt kamina ehitustööde lõpetamiseks tehtud ettemakse summas 12 200.00 krooni tagastamist. Kostja ei ole nimetatud avalduse kättesaamist

õigeks võtnud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt tuleb tahteavalduse saajale suunatud tahteavaldus selle tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kohus on seisukohal, et hageja nõue 12 200 kroonise ettemaksu tagastamiseks ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja ei ole tõendanud kostjale lepingu täitmiseks täiendava tähtaja andmist ja lepingust osalise taganemise avalduse kostjale kättetoimetamist. FIE AT ei saa pidada kostja esindajaks TsÜS § 116 lg 2 mõttes. Hageja on esitanud kamina ehitustööde lõpetamata jätmise eest ka leppetrahvi nõude. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kamina ehitustööd ei ole siiani lõpuni viidud. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hageja nõuab kamina ehitustööde lõpetamise eest leppetrahvi summas, mis oluliselt ületab kamina ehituse enda väärtuse, kuna kostja ei ole tõendanud kamina ehitustööde maksumust. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja arvestuskäigule, mille kohaselt on kostja on kamina ehitusega viivituses olnud 92 päeva (07.11.2006.a kuni 20.01.2008.a). Kohus on seisukohal, et antud perioodi eest on leppetrahvi suuruseks on 92 päeva x 1 625 149.00 krooni x 0,025% = 37 378.43 krooni, mis tuleb lugeda kaetuks leppetrahviga kasutusloa hankimata jätmise eest eelpool toodud põhjendustel. Müügilepingu p-s 2.5. on sätestatud, et pooled lepivad kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab käesoleva lepingu lisas nr 2 toodud siseviimistlustöid ning samuti kahte kinnistul asuva autoparkimise koha kasutamise õigust. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nimetatud lepingu sätte alusel paigaldati hageja kortereisse küttekehadena radiaatorid. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Hageja on tõenditena esitanud kohtule fotod, AS SK kindlustuslepingu nr 105921, 24.10.2006.a; OÜ S 31.10.2006.a arve nr E0032, AS S K maksmisotsuse, 07.11.2006.a; korteri valmimise akti, 01.08.2006.a. Kohus on seisukohal, et nimetatud tõenditega on tõendatud üksnes kahju olemasolu, kuid ei ole tõendatud, et küttekehade töölerakendamisel tekkinud leke oleks põhjuslikus seoses kostja tegevusega või tegevusetusega. Seega tuleb 3000 krooni kahju hüvitamise nõue jätta rahuldamata. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Mõistliku aja määramisel saab arvestada leppetrahvi nõude aegumistähtaega, milleks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi on kolm aastat. Hageja on tõendanud 06.11.2006.a kirjaga leppetrahvi nõude saatmist kostjale. Kostja ei ole nimetatud kirja kättesaamisele vastu vaielnud. Kohus leiab, et hageja leppetrahvi nõude esitamise aeg tuleb lugeda mõistlikuks. Kostja on taotlenud leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 lg 1 alusel kuni 25 000.00 kroonini. Seadus ei sätesta leppetrahvi suuruse kokkuleppele piiranguid. Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja ei ole väitnud ega tõendanud kahju olemasolu. Hageja saab kasutada lepingu alusel üleantud eluruumi sihipäraselt sõltumata kasutusloa saamisest ning ta ei ole esile toonud, et kasutusloa hankimine võiks tekitada talle varalist kahju. Samas on tõenäoline, et hagejal võivad tulevikus poolelioleva kamina valmisehitamisega seoses kahjud tekkida, kuid arvestades tõendites märgitud kamina maksumust ületab hageja nõutud leppetrahv, mis sisuliselt on viivitusintress, oluliselt tema võimalikku tulevikus tekkivat kahju. Kostja on 14.03.2008.a maksehäirete raportiga tõendanud, et leppetrahvi väljamõistmine toob kaasa kostjale rasked majanduslikud tagajärjed. Kohus leiab, et antud asjaoludel tuleb leppetrahvi suurust vähendada 150 000,00 kroonile. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et hagi on osaliselt tõendatud ja põhjendatud ning kuulub osalisele rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt välja leppetrahvi hoonele kasutusloa hankimata jätmise ja kamina ehitustööde lõpule viimata jätmise eest kogusummas 150 000,00 hageja kasuks.

Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. VÕS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas hagi 43,10% ulatuses, siis jäävad menetluskulud poolte kanda järgmiselt: hageja kanda 56,90% ulatuses ja kostja kanda 43,10% ulatuses. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Kohtunik: /allkiri/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.