Kohtuasja number
2-06-7329
Otsuse kuupäev
20.juuni 2008
Kohtunik
Koidula Laurisaar
Kohtuasi
VNi (isikukood XXX XXX) hagi EBi (isikukood XXX, XXX) ja LL ́i (isikukood XXX, XXX) vastu kinnisasja üleandmise nõudes ja kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise tuvastamiseks
Asja läbivaatamise kuupäev
19.mai 2008
Istungil osalenud isikud
hageja VN, hageja esindaja Roman Maksimenko, kostja EB, kostja esindaja Jüri Asari ja kostja LL
Resolutsioon Hagi rahuldada. Välja mõista LL ́ilt mõtteline osa VNile
XXXmõtteline osa kinnistust XXX ja üle anda nimetatud kinnistu
Lugeda, et EB on nõusoleku andnud kinnistusraamatu kande muutmiseks omaniku kohta seoses kinnistu XXX, Tallinn, XXX mõttelise osa omandiõiguse üleminekuga VNile, tingimusel, et enne kande tegemist tasub VN EBile müügihinna 380 000 krooni. Menetluskulud jätta kaaskostjate kanda võrdsetes osades. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagi nõue. Hageja on XXX mõttelise osa kinnistust XXX, Tallinn, omanik. 2004.a. augusti lõpus sai hageja teada, et LL, kinnistu XXX, Tallinn, XXX mõttelise osa omanik müüb oma osa samas kinnisasjas (XXX Tallinn).
Hageja leppis kokku kostja LL'iga, et see müüb oma osa hagejale. Kuid LL ei täitnud oma lubadust, rikkudes VÕS § 249 ja AÕS § 73 sätteid ning müüs oma osa EBile, kes ei omanud ostueesõigust. Võlaõiguslik leping sõlmiti 07.09.2004 ning asjaõiguslik leping 01.11.2005. Nendest tehingutest hageja sai teada alles 09.01.2006.a. kaasomanikult AL, kes elab samas maja XXX,Tallinn. 5.02.2006.a. pöördus hageja notar Anne Saaberi poole ning koostas notariaalse avalduse kinnistu XXX, Tallinn, XXX mõttelise osa, mis kujutab endast XXX Tallinn, ostueesõiguse teostamise kohta. Üheaegselt sellega kandis hageja notari deposiitarvele üle 380 000 EEK. See raha oli mõeldud tagastamiseks kostja EBile müügilepingusse muudatuste kandmise korral. Notar määras 14.03.2006.a. hageja ja kostjate kohtumise müügitehingu ümbervormistamiseks. Kuid määratud ajaks ei ilmunud LL ega EB notari juurde. Seetõttu on hageja oma seadusliku nõudmise rahuldamiseks sunnitud hagiga kohtusse pöörduma. Hageja palub kinnistu XXX, Tallinn, XXX mõttelise osa üleandmist LL ́ilt ning kohustada kostja EBi andma nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks seoses omandiõiguse üleminekuga hagejale. Kostjate vastuväited. Kostja EB hagi ei tunnista. Kostja palub arvestada asjaoluga, et vaidlusaluse korteri võlaõiguslik leping oli sõlmitud kostjate vahel 07.09.2004 ja hageja väidetav ostueesõigus tekkis juba selle lepingu alusel. Vallasasja ostueesõiguse suhtes aga kehtib mõnevõrra erinev kord. Müüja ei saa omandit üle anda, kui selle on kehtivalt omandanud juba esialgne ostja. Sel juhul jäävad ostueesõiguslasele müüja suhtes muud õiguskaitsevahendid. Tuginedes AÕS §-de 2611 ja 2612 võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Kostja LL ́ilt ei saa välja nõuda kinnistu mõttelist osa, kuna see ei ole tema valduses. Juhul, kui leiab tõendamist, et kinnisasja omanikus on ikkagi LL, hageja võiks nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Hageja nõudest aga ei ilmne millisele lepingule ta tugineb. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesõiguslasele üksnes ostja nõusolekust kinnistusraamatu parandamiseks. Ostueesõiguslasel on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada nii esialgse ostja nõusolek tema omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks kui ka müüjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks. Kostja poolt on kinnisasjale tehtud parendusi summas 484 100 krooni eest ning kostja võib parenduste maksumuse hüvitamise nõude müüja LL ́i vastu. Kostja LL hagi ei tunnista, leiab, et kui hageja oleks õigeaegselt teinud temale ostupakkumise, oleks ta kinnistu mõttelise osa müünud hagejale. Kohtu järeldused. Kohus, kuulanud ära tunnistajate A L , P P ,HP, LB, L K ja P K ütlused ning võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Sama paragrahvi 4.lõike järgi toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS 249 lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja.
Vaidlus puudub selles, et VN on XXX mõttelise osa kinnistust XXX, Tallinn, omanik ning tal tekkis ostueesõiguse teostamise õigus kostjate vahel müügilepingu sõlmimisest alates. Vastavalt VÕS § 250 võib ostueesõigust kinnisasja puhul teostada kahe kuu jooksul pärast müügilepingust teate saamist. Kostja vastuväide, et hageja sai müügilepingust teada tunduvalt varem, kui ta hagiavalduses on märkinud, ei ole asja arutamisel leidnud tõendamist. Kostja LL kaasomanikke müügitehingust ei teavitanud. Ka selle kohta, et E B oleks hagejat müügitehingust teavitanud, puuduvad otsesed tõendid. Tunnistaja P K ütluse kohaselt pani kostja EB 2004 aastal kõikidesse postkastidesse kirjad, mis aga ei tõenda seda, et need kirjad kajastasid teadet kostjate vahel sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. EB on saatnud erineva sisuga teateid XXX kaasomanikele (t. lk 60,61). Ka ei näinud tunnistaja seda, kas nimelt hageja postkasti kiri pandi või mitte. Tunnistaja ütluse järgi käis EB postkastide juures. Kostja poolt kohtule esitatud teadet augustist 2005 (t lk 60) ei saa käsitleda müügist teatamiseks ostueesõigust omavale isikule VÕS § 249 lg 1 mõttes. Teates ei räägita müügilepingu sõlmimisest ega selle sisust vaid teatatakse kavatsusest müüa osa kaasomandist. Tunnistaja P P , kes on kinnisomandi XXX kaasomanik väitis, et tema kaasomandi osa müügi kohta teadet ei saanud. Tunnistajate L B ja L K ütlustest nähtub, et hageja oleks pidanud teadma sellest, et EB on korteri XXX omanik. Kohus on seisukohal, et VÕS § 249 lg 1 mõtte kohaselt peab teade andma täieliku ja tõese ülevaate müügilepingu sisust ning seda, kas ja kuidas hageja oleks pidanud ühest või teisest temani jõudnud teatest järeldama, et kaasomandis oleva kinnisasja osa on müüdud, ei saa lugeda teatamiskohustuse täitmiseks. Eelnevast lähtudes leiab kohus, et hageja poolt on ostueesõigus teostatud tähtaegselt, sest vastupidine ei ole asja arutamisel leidnud tõendamist. Ostueesõigus kujutab endast kujundusõigust, mille teostamiseks on vajalik ostueesõigust omava isiku poolt vastavasisulise tahteavalduse tegemine. Ostueesõiguse teostamise avaldus on tehtud VNi poolt 15.02.2006. Vaidlus puudub selles, et LL kui müüja on nimetatud avalduse kätte saanud, mistõttu on ostueesõiguse teostamine jõustunud. Hageja taotleb müüjalt LL ́ilt müügieseme üle andmist. Müügiese aga on üle läinud uuele omanikule EBile. Väär on EBi arvamus, et hagejal puudub õigus nõuda müügieseme üleandmist LL ́ilt. AÕS § 257 lg 3 kohaselt kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi ülekandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast märke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see märkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine endisele ostjale EBile AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 tuginedes tühine, sest see kahjustab ostueesõiguse teostamist ning kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja LL, millest tulenevalt on hageja nõue LL ́i vastu müügieseme üleandmiseks põhjendatud.
Ostueesõiguse teostamisel on ostueesõigust omaval isikul õigus nõuda müüjalt endale omandi üleandmist ja kande tegemiseks nõusoleku andmist. Kuna kinnistusraamatusse on kantud uus ostja EB, siis on hagejal õigus nõuda temalt nõusoleku andmist kande muutmiseks. Kostja EB on viidanud AÕS § 2611 lg 1, mille kohaselt võib ta keelduda nõusoleku andmisest kinnistusraamatu kande muutmiseks, kuna ostuhind on tasumata. AÕS § 2611 lg 1 kohaselt võib ostja või ostja õigusjärglane keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Seadus ei näe ette, et ostuhinna tasumist või selle hoiustamist kohtu tagatiskontol enne kohtumenetluse algust. Samas on Riigikohus tsiviilasjas 3-2-1-136-05 asunud seisukohale, et ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande muutmiseks nõusoleku andmise eeldusena saab kohus rakendada tingimuslikult juhul, kui sellele viitab esialgne ostja. Kuna EB eelpool nimetatud asjaolule viitas, siis kohus rakendab vastavat tingimust. Tunnistajad A L , P P , H P , L B ja L K andsid ka ütlusi korteri XXX remondi kohta, mis aga ei ole antud vaidluse esemeks. TsMS § 165 lg 1 kohaselt kui otsus on tehtud kaashagejate või –kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või –kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti.
Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.