Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ülle Jänes, Ene Randmäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.06.2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-02-341
Tsiviilasi
OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi Merike Petersoni vastu 49 621,44 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.02.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Merike Petersoni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.09.2007
Menetlusosalised ja nende esindajad
OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044; Tatari 12 Tallinn) ja tema lepinguline esindaja Eveli Kelk; Merike Peterson ja tema esindaja Eldur Peterson ja v.adv Martin Männik
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 26.02.2007 otsus OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi Merike Petersoni vastu 49 621,44 krooni saamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks menetlemiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
1.Kostja erastas eluruumi asukohaga X ning on antud eluruumi omanik. X elamut haldas kuni 30.09.2002 hageja. 11.04.1995 sõlmis hageja õiguseelneja Südalinna Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte kostjaga elamu (korteri) haldamise lepingu 1501/95. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale hooldus- ja kommunaalteenuste eest iga kuu 20. kuupäevaks vastavalt esitatud arvetele. Arve tähtajaks tasumata jätmise korral kohustus kostja maksma hagejale viivist 0,5 % iga viivitatud päeva eest.
2.Kostja jättis oma lepingulised kohustused täitmata. Hageja nõue hõlmab ajavahemikku maist 1998 kuni 30.09.2002. Kostjale esitati arved elamu (korteri) haldamiseks osutatud ja ostetud teenuste kohta, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Tulenevalt kostjale kuuluva korteri üldpinna ümberarvestusest 14.03.2002 aktiga, tegi hageja ümberarvestuse aprillist 2002 teenuste osas, mille maksumust arvestatakse üldpinna ruutmeetrite põhjal. Kostja pidi tasuma kuni 30.09.2002 hageja õiguseelnejale, kuna ta sai teenused selle ajani hageja õiguseelnejalt. Asjakohane ei ole kostja väide, et ta pole märtsist 2001 juulini 2002 arveid saanud. Hageja edastas perioodil märtsist septembrini 2001 ja jaanuarist juulini 2002 arved AS-i Eesti Elektronpost vahendusel. Kostja kui korteriomanik pidi arvete mittesaamisel pöörduma hageja poole kordusarvete saamiseks.
3.Viimane maksete laekumine oli 04.01.2002 summas 3751,30 krooni. Kostja ei ole võlgnevust vaidlustanud ega teatanud hagejale asjaolust, mis takistavad tal lepingujärgsete kohustuste täitmist.
4.Kokku määras hageja kostjale tasumiseks 67 535,40 krooni. Kostja on tasunud 39 967,95 krooni. Kostja maksetest ei selgu, milliste teenuste eest ta hagejale tasus ning milliste eest jättis tasumata. Kostja ei vaidlustanud määramiste ajal ja arvete saamisel asjaolu, et tema korteri üldpind on 61,5 m2 ja köetav pind (elamispind) 58,5 m2. Kostja ei pöördunud hageja poole nimetatud määramiste vaidlustamiseks. Kostja ei vaidlustanud antud asjaolu ka tsiviilasjade nr 2/3/227-2621/97 ja nr II-2/781/00 raames. Kaasomanikele kuulub ka elamu muu pind, mitte ainult reaalosaks olev korter. Poolte vahel 11.04.1995 sõlmitud leping sätestas, et tasu arvestatakse vastavalt korteri üldpinnale. Vastavalt VV 26.01.1999 määrusele nr 38 loetakse eluruumi üldpinnaks kõigi elu- ja abiruumide, lodžade, külmade verandade, rõdude, terrassside ja külmade panipaikade põrandapindade summat. Kostja väite suhtes, et hageja suurendas teenustasu määra ja rikkus sellega lepingut, võttis kohus seisukoha tsiviilasjas nr II-2/781/00. Kohus leidis, et hageja lepingut ei rikkunud.
5.Elamu soojasõlme rekonstrueerimiseks oli hagejal õigus võtta laenu, kuna hageja kohustuste hulka kuulus küttesüsteemi hooldus ja remont. Kostja soojasõlme maksumust laenu võtmise ajal ei vaidlustanud. Remondifondi kogutud raha kasutati vaid selleks ettenähtud otstarbel. Võlgnevuse tekkimise ajal kehtinud piirmäärad tehtavatele kulutustele ja osutatavatele teenustele 01.01.1998-31.12.1998 kehtestati Tallinna Kesklinna Valitsuse 15.12.1997 korraldusega nr 466 ning alates 01.01.1999 Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema 29.12.1998 korraldusega nr 584.
6.Hageja palus kostjalt välja mõista perioodi eest maist 1998 septembrini 2002 põhiosa võlgnevuse 26 723,49 krooni ning viivised 22 897,95 krooni, kokku 49 621,44 krooni. Kostja vastuväited hagile
7.Kostja hagi ei tunnistanud. Hagiavalduse lisade järgi on hageja nõude summasse arvestatud ka eelmise hagi summad, mis on vastavalt kohtuotsusele kostja poolt juba tasutud. Hagi ulatuseks kuni 30.09.2002 ei ole alust, kuna elamu haldamise lepingu p 6 kohaselt kehtib leping kuni korteriühistu asutamiseni. KÜ Virmalise 7 kanti registrisse 28.11.2001. Lepingu pooled ja kohustatud subjekt ei leppinud kokku lepingu kehtivusaja pikendamises. Hagi saab ulatuda kuni 28.11.2001.
2(7)
8.Kostja tasus hagejale lepinguga kokkulepitud teenustasu tariifi ja vahendatud teenuste eest täies ulatuses, v.a teleantenni hooldusteenus, kuna elamus on kaabeltelevisioon. Hageja suurendas ühepoolselt osutatavate teenustasude maksumust. Haldamise lepingu p 2.1 kohaselt ei ületa teenustasu tariif 4 krooni korteri üldpinna 1 m2 kohta kuus. Arvete järgi ulatuvad teenustasud 9 kroonini 1 m2 kohta kuus. ES § 371 lg 1 kohaselt on üüri piirmäära kehtestamise õigus ainult kohaliku omavalitsuse volikogul, maksukorralduse seaduse § 6 lg 1 sätestab, et kohalikud maksud kehtestatakse volikogu poolt seaduse alusel. Kesklinna Valitsuse ja Kesklinna Valitsuse vanema määrused ei saa olla elamute hooldustasude piirmäärade kehtestamise õiguslikuks aluseks. Piirmäärade kehtestamine ei anna õigust lepingutingimuste ühepoolseks muutmiseks.
9.Vastavalt Kesklinna Valitsuse 14.03.2002 eluruumide ümberhindamise aktile on kostja korteri üldpinnaks on märgitud 58,5 m2, mitte 61,5 m2, nagu märkis arvetel hageja. Kohustatud subjekt viis vastavad parandused riiklikusse ehitusregistrisse sisse. Õige ei ole hageja väide, et vastavalt VV 26.01.1999 määrusele nr 38 loetakse rõdude põrandapinnad eluruumide üldpinna sisse kuuluvaks, kuna määrus laieneb ainult ORAS §-s 12 sätestatud eluruumide suhtes ning üksnes üürisuhetele.
10.Hageja nõudel laenu tagasimaksmiseks puudub seaduslik alus, sest hageja pole laenu saanud; ES § 42 lg 1 tähenduses on elamu tehnosüsteemi või selle osade puudumine remonttöö ja seda tuli finantseerida remonttöödeks kogutud rahade arvelt. Vastavalt Korteriomandiseaduse § 13 lg-le 3 ei ole korteriomanikud kohustatud tasuma hageja poolt korteriomanike nõusolekuta ja neid informeerimata võetud laenu. Haldamise ja majandamise korteriühistule üleandmise akti lisa nr 1 kohaselt on soojasõlme rekonstrueerimise maksumus 92 661,39 krooni, mitte 260 622,36 krooni, nagu väitis hageja. Seisuga 01.08.2002 on Virmalise 7 elanikud tasunud 217 365,92 krooni ehk 2,35 korda rohkem kui selle tegelik maksumus. Vastavalt Kesklinna Valitsuse korraldusele 10.04.1996 nr 273 on Virmalise 7 elamu soojasõlme maksumuseks 77 800,96 krooni.
11.Kostja tasus hagejale rohkem, kui pidi tasuma haldamise lepingu järgi, hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt viivist. Kostja maksis hagejale novembrist 1999 novembrini 2001 4387,90 krooni ning maist 1998 4156,35 krooni rohkem, kui pidi lepingu järgi maksma. Hageja viivisearvestus ei ole seaduslik, sest see tuleneb hageja enda tekitatud asjaoludest – teenustasude ühepoolsest suurendamisest, rõdupinna arvestamisest korteri üldpinna hulka ja elamu soojasõlme remondi eest täiendava tasu nõudmisest elanikelt. Viivis suurus 0,5 % on vastuolus ES § 371 lg-ga 3. Hageja arvestas viivist ka arvetelt, mida ta kostjale ei esitanud (märts-september 2001) ja pärast haldamise lepingu nr 150/59 kehtivusaja lõppu, s.o kuni 28.11.2001, samuti jaanuari ja veebruari eest 2002.
12.Kostja poolt elamu remondiks makstud rahalisi vahendeid 4143,54 krooni ei kasutanud hageja Virmalise 7 elamu remondiks ning seda ei ole korteriühistule tagastanud. Hagiavaldusele lisatud arvete ärakirjad ei vasta raamatupidamisseaduse § 7 lg-le 7 ja on õigustühised. Maakohtu otsuse põhjendused
13.Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis Merike Petersonilt OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks välja 49 621,44 krooni ning kohtukulu 3500 krooni.
14.Kostja on korteriomandi X omanik. Pooled (hageja õiguseelneja Südalinna Kinnisvarahoolduse ME ning kostja) sõlmisid 11.04.1995 elamu (korteri) haldamise lepingu nr 150/95. Lepingu p 2.1 kohaselt kohustus hageja õiguseelneja osutama elamu, milles asub kostja korter, majandamisel ja haldamisel (hooldamisel) lepingus kokkulepitud teenuseid. Lepingu p-des 2.1.1-2.1.4 nimetatud majapidamise (majandamise) ja teenuste tasu kokku moodustab summa, mida käsitletakse korteri üldpinna 1 m2 teenustasuna (majapidamistasu), millele lisandub maamaks vastavalt
3(7)
maksuameti maamaksustamishindade teatistele, tingimusel, et 1 m2 üldpinna tariif ei ületa 4 krooni eluruumi üldpinna 1 m2 kohta. Lepingu p 2.2 kohaselt peale lepingu p-des 2.1.12.1.4 nimetatud teenuste vahendab hageja õiguseelneja omanikule vastavate ettevõtete/firmadega sõlmitud lepingute alusel järgmisi kommunaalteenuseid: küte ja soe vesi, külm vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, teleantennihooldus, fonoluku hooldus, lifti hooldus. Lepingu p-des 2.2.1–2.2.6 nimetatud vahendusteenuste tariifid kehtestab Tallinna Linnavalitsus. Omanik kohustub tasuma Südalinna Kinnisvarahoolduse ME poolt esitatud arved osutatud teenuste eest jooksva kuu 20. kuupäevaks või arve esitamisel 10 päeva jooksul selle kättesaamise päevast. Arve tähtajaks tasumata jätmise korral kohustub omanik maksma 0,5 % viivist tasumisega viivitatud päeva eest.
15.Tallinna Kesklinna Valitsuse 25.09.2002 kirjast nr 9-11/02/10 (t lk 97), teadetest teenuse osutamise lõpetamise kohta teenuse osutajatele (t lk 212-217) ning kostjale esitatud arvetest (t lk 13-48, t lk 119-136) nähtub, et hageja osutas ja vahendas teenuseid Virmalise 7 elanikele, sh kostjale kuni 30.09.2002. Kostja ei tõendanud, et alates KÜ Virmalise 7 asutamisest 2001 novembris oli korteriühistul sõlmitud lepingud teenuste osutajatega ning et korteriühistu esitas korteriomanikele arveid eluasemekulude ning hooldus- ja halduskulude tasumiseks. Hageja väiteid hagi ulatuse kohta kinnitab ka elamu Virmalise 7 haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akt 27.08.2002, mille lisaks on 29.08.2002 lahkarvamuste protokoll. Seega ei olnud elamu haldamine ja majandamise korraldamine veel 29.08.2002 seisuga lõpule viidud ja korteriühistu elamu haldajana veel ei toiminud.
16.Vaidlus on selles, kas hageja pidi lähtuma üldpinna järgi arvestatavate teenuste osas lepingus sätestatud hinnast 4 krooni üldpinna 1 m2 kohta või oli põhjendatud arvete koostamine Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldustest lähtuvalt. Nimetatud korralduste alusel arvestatud arvetel olevate summade õigsuses vaidlus puudub. Põhjendatud on hageja seisukoht, et sama problemaatika lahendati samade poolte vahel varasemas tsiviilasjas nr II-2/781/00 (t lk 56), kus ringkonnakohus tuvastas jõustunud otsuses, et ebaõige on järeldus, et 1 m2 tariifi suurendamisega üle 4 krooni muutis hageja ühepoolselt lepingut. Tariifi ei leppinud pooled kokku jääva suurusena. Kostja püüdlus sama asjaolu üle vaidlust tõstatada on ainetu.
17.Puudub vaidlus üldelektri, vee, kanalisatsiooni, vee soojendamise, prügiveo ja küttesummade suuruse üle. Kostja ei tõendanud, et tal on kaabeltelevisiooni osutamiseks leping operaatoriga.
18.14.03.2002 koostati eluruumide ümberhindamise akt (tlk 145–146), kus vähendati X eluruumi üldpinda 61,1 m2-lt 58,5 m2-le, kuna korteri üldpinnast arvestati välja rõdu pind 3 m2. Hageja tegi ümberarvestuse 2002 aprillist teenuste osas, mille maksumust arvestatakse üldpinna ruumeetrite põhjal. Kostja ümberarvestuse osas vastuväiteteid ei esitanud. Virmalise 7 eluruumide ümberhindamine 14.03.2002 ei oma tagasiulatuvat jõudu eelnevale perioodile. Kostja taotlusel teostada ümberarvestus eluruumi üldpinnalt arvestatavate teenuste osas tagasiulatuvalt 1998 maini puudub õiguslik alus.
19.Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku arve tähtajaks tasumata jätmise korral viivise kohaldamises 0,5 % päevas võlguolevalt summalt. Kuna kostjal on võlgnevus hageja ees maist 1998 septembrini 2002, on viivise nõue õiguslikult põhjendatud. Kostja vastuväited viivise määra kohaldamise osas tuleb jätta tähelepanuta, kuna pooled leppisid viivise määras kokku seaduses sätestatud korras.
20.Soojasõlme ostmise, projekteerimise ja paigalduse maksumuse osas esitas hageja kohtule dokumentaalsed tõendid. Elamu soojasõlme rekonstrueerimine viidi hagi asjaolude kohaselt läbi kõigi korteriomanike kui kaasomanike huvides. AÕS § 72 lg 4 ja § 75 lg 1 kohaselt olid kõik Virmalise 7 elamu korteriomanikud kohustatud osalema võrdeliselt neile kuuluva osaga vajalike kulutuste kandmises elamu soojasõlme rekonstrueerimisel.
4(7)
Kostja oli õigustatud vastavate arvete saamisel vaidlustama talle määratud kulutuste suurust. Hageja esitas Virmalise 7 soojasõlme rekonstrueerimistööde projekteerimise dokumentatsiooni, töövõtulepingu hinnapakkumisega, arved, tööde aktid. Soojasõlme maksumus koos projekteerimise, paigaldamise ja laenuistressidega on 260 622,36 krooni (tlk 210). Hageja tõendas, et kandis elamu Virmalise 7 soojasõlme rekonstrueerimistööde teostamiseks kulutusi ja võttis laenu. Asjaolu, kas laenu võtmine oli põhjendatud või mitte, ei puutu vaidluse esemesse. Ettepanekut, teostada finantsküsimustes tekkinud vaidluse osas finantsraamatupidamislik ekspertiis, ei toetanud kumbki pool. Seda liiki otsustuse lahendamine ei kuulu kohtu pädevusse. Kostja ei tasunud võrdeliselt tema osale määratud makseid (kulutusi) talle esitatud arvete alusel. Tõendeid selle kohta, et ta kulutusi kandma ei pea, kostja ei esitanud.
21.Kostja väited, et ta ei saanud hagejalt arveid, pole asjakohased. Arve mittesaamisel on korteriomanikul võimalik saada oma maksete kohta elamu haldajalt informatsiooni või taotleda kordusarve väljastamist. Selline asjaolu ei ole õigustuseks jätta arved pikema aja jooksul tasumata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
22.Merike Peterson palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kohus kohaldas vääralt materiaal- ja protsessiõiguse norme.
23.Kohus rahuldas hagi TsK § 173 lg 1 alusel, jättes tähelepanuta, et nõuetekohasel viisil lepingu täitmine ei ole ainult kostja kui tarbija, vaid ka hageja kui teenuse osutaja kohustus. Kostja täitis lepingut kokkulepitud tingimustel nõuetekohaselt. Hageja lepingutingimuste ühepoolse muutmise soov ei muuda lepingu tingimusi selliselt, et neile tuginedes saaks rajada seadusliku kohtulahendi. Kohus jättis tähelepanuta TsK § 165 lg 1 regulatsiooni, mille kohaselt loeti leping sõlmituks, kui lepingu olulistes tingimustes saavutati kokkulepe. Ka lepingu muutmisel kohaldati samu norme ja tavasid, kui lepingu sõlmimisel. Maakohus luges põhjendamatult lepingu kehtivaks hageja soovitud tingimustel.
24.Maakohus tugines TsK §-le 174, mille kohaselt on ühepoolne keeldumine kohustuse täitmisest lubamatu. Sama normi kohaselt on lubamatu ka lepingu ühepoolne muutmine. Hageja ei tõendanud, et pooled saavutasid kokkuleppe hoolduslepingu tingimuste muutmiseks hageja soovitud viisil. Kohus viitas mh Tallinna Kesklinna Valitsuse korraldusele nr 466/15.12.97 ja Kesklinna Valitsuse vanema korraldusele nr 584/29.12.98. Kohus jättis tähelepanuta, et viidatud aktid kehtestasid üksnes võimalikud piirmäärad, mille piires on pooltel võimalik kokku leppida. Kehtivat lepingut kohaliku omavalitsuse regulatsioonid iseenesest ei muuda. Kohtu seisukoht, et viidatud kohaliku omavalitsuse aktid muutsid lepingut, on õiguslikult põhjendamata.
25.Arusaamatu on kohtu seisukoht, millega kohus luges tõendatuks Virmalise 7 soojasõlme laenuga seotud asjaolud – laenu saamise hageja poolt ning soojasõlmega seotud kulutuste tegeliku määra. Kohus leidis põhjendamatult, et kostja pidi laenu võtmise vaidlustama selle võtmise ajal. Hageja ei esitanud kohtule dokumente, mis tõendaks laenu saamist. Kohus luges põhjendamatult tõendiks käsikirjana täidetud paberi. Kohus ei põhjendanud, miks ta jättis tähelepanuta kostja seisukohad ning materjalid, sh Virmalise 7 soojasõlme tegeliku maksumuse osas.
26.Kohus määratles põhjendamatult hagi eset kitsendavalt kostja esitatud tõendite ja väidete osas.
27.Kohtul oli võimalus ise, ilma raamatupidamise ekspertiisita, kontrollida hageja kantud kulude ja teenustasu arvestusmeetodi õiguslikku aspekti. Vastus apellatsioonkaebusele
5(7)
28.OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik
29.Ringkonnakohus jättis 26.10.2007 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
30.Riigikohus tühistas 14.03.2008 otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus
31.Ringkonnakohus, pidades silmas vaidluses Riigikohtu poolt avaldatud seisukohti, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi rikkumise tõttu ja asi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
32.Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti juhindunud TsK § 173 lg-st 1, mille kohaselt tuleb kohustused täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seadusele või lepingu sätetele ning §-st 174, mille kohaselt ei ole kohustiste täitmisest ühepoolne keeldumine lubatud. Maakohus on seejuures aga ekslikult pööranud tähelepanu üksnes kostjapoolsetele 11.04.1995 sõlmitud lepingust tulenevatele kohustustele ja jätnud hinnangu andmata kostja vastuväitele, mille kohaselt pidi ka hageja täitma lepingus kokkulepitud tingimusi. Kostja on vastu vaielnud osutatud teenuste maksumuse aluseks olnud arvestuse alustele. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostja püüdlus tõstatada käesolevas vaidluses taas küsimus selle üle, kas hageja võis rakendada suuremat tariifi kui 4 krooni 1m2 kohta ning kas seda tuleb käsitleda lepingu ühepoolse muutmisena, on tsiviilasjas nr II-2/781/00 jõustunud kohtuotsuse valguses ainetu. Ringkonnakohus jääb oma varasema seisukoha juurde, et üldpinna 1 m2 tariif ei olnud lepingus kokku lepitud jääva suurusena ja ei võinud olla kõrgem kui kohaliku omavalitsuse määratud piirmäär. Vastavalt Riigikohtu suunistele tuleb käesolevas vaidluses aga lisaks tähelepanu pöörata asjaolule, et lepingu punkti 2.5 märkus näeb ette, et teenuste (elamu majandamise ja haldamise-hooldamise kulutuste) tariifide määramise alusena võetakse arvesse tarbijahinnaindeksi muutumist. Seega võis lepingu järgi tariifi suurus muutuda tarbijahinnaindeksi muutumise tõttu ületamata seejuures kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Maakohtu poolt seni tuvastatud asjaoludest ei nähtu, et tariifi muutmine oli seotud tarbijahinnaindeksi muutumisega. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul välja selgitada, millisel alusel on hageja tariife muutnud ja kas kehtestatud tariifid vastasid arvestuslikult tarbijahinnaindeksile ning jäid seejuures kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud piirmäärade raamidesse. Et hageja poolt tariifide muutmine põhines tarbijahinnaindeksi muutumisel, seni kogutud tõendite pinnalt järeldada ei saa. Eeltoodu põhjal ei ole kostja vastuväited hageja poolt nõutud tasu määradele ainetud ning maakohutul tuleb anda neile sisuline hinnang, kontrollides teenustasu arvestuse meetodit. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.
33.Riigikohtu otsuse valguses on õige ka kaebuse väide, et maakohus on jätnud hindamata kostja väited ja esitatud tõendid soojasõlme tegeliku maksumuse kohta. Soojasõlme renoveerimise osas leidis maakohus, et hageja on tõendanud, et ta kandis soojasõlme rekonstrueerimisega kulu 260 622 krooni 36 senti ja kostja peab tasuma võrdeliselt oma osale makseid. Põhjendatud on kostja etteheide, et maakohus ei analüüsinud kohtuotsuses TsMS § 442 lg 8 kohaselt kõiki asja kohta esitatud tõendeid. Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele, et asjas on soojasõlme renoveerimise maksumuse kohta esitatud
6(7)
mitmeid tõendeid. Nii on soojasõlm võetud vastutavale hoiule 10.04.1996 hinnaga 77 800,96 krooni (tlk 109-110), soojasõlme maksumus koos laenuintressidega oli 129 409 krooni 56 senti (tlk 210), Virmalise 7 haldamise ja majandamise 29.08.2002 üleandmisevastuvõtmise akti lisa nr 1 järgi oli soojasõlme rekonstrueerimise maksumus 92 661 krooni 39 senti (tlk 89). Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada, miks pidi kostja tasuma võrdeliselt oma osa suurusele makseid lähtuvalt hageja väidetavatest kuludest 260 622 krooni 36 senti ja miks jättis kohus kõrvale asjas esitatud teised tõendid.
34.Lepingu punkti 2.1.4 kohaselt arvestati majapidamistasu korteri üldpinna alusel. Enne ümberhindamist oli arvatud üldpinna hulka ka rõdu. Õige on maakohut seisukoht, et eluruumi ümberhindamine, mille tulemusena vähendati kostja eluruumi üldpinda 61,5 m2-lt 58,5 m2-le rõdu üldpinnast väljaarvamise tõttu, ei oma tagasiulatuvat jõudu. Riigikohus on seejuures rõhutanud, et nimetatud seisukoht on paikapidav siiski vaid juhul, kui selline ümberarvutus tehti kõigi korteriomandite osas. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohutul seega selgitada, kas kostjat koheldi teiste korteriomanikega võrdselt ja eluruumi ümberhindamise arvestus põhineb teiste korteriomanikega samal alusel.
35.Riigikohus on juhtinud tähelepanu ka kostja väitele, mille kohaselt on hageja arvestanud viivist arvetelt, mida hageja kostjale ei esitanud (2001. a märts kuni 2001. a september). Kolleegium on nõustunud kohtute seisukohaga, et arve mittesaamine ei ole õigustuseks jätta kasutatud teenuste eest tasumata. Ka teenuste eest, mida kostja kasutas ajavahemikul, mille eest hageja talle arveid ei esitanud, on kostja kohustatud maksma. Seejuures on Riigikohus aga juhtinud tähelepanu asjaolule, et kuna kostja pidi tasuma lepingu punkti 3.1 järgi teenuste eest arve alusel, siis pidi hageja tõendama, et ta kostjale ka arved nimetatud ajavahemikul esitas. Hageja esitatud AS-i Eesti Elektronpost teatisest ei tulene, et arved just kostjale esitati. Kui hageja arvete esitamist kostjale ei tõenda, ei ole tal ka lepingu järgi alust arvete esitamata jätmise tõttu kostjalt maksmisega viivitamise tõttu viivist nõuda. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
36.Samuti tuleb maakohutul asja uuel läbivaatamisel arvestada Riigikohtu seisukohaga, mis puudutab viiviste arvestamist pärast lepingu lõppemist. Lepingu punkti 6 kohaselt jõustus leping selle allakirjutamise hetkest 11. 04.1995 ja kehtis kuni elamu ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks korteriühistu asutamiseni või ühise tegutsemise lepingu sõlmimiseni. Pooled ei vaidle selle üle, et KÜ Virmalise 7 kanti registrisse 28. novembril 2001. a. Tulenevalt lepingu punktist 6 kehtis leping kuni korteriühistu asutamiseni. Kui hageja jätkas kostjale pärast korteriühistu asutamist teenuste osutamist, on kostja kohustatud nende eest tasuma. Selle aja sees osutatud teenuse eest tasumisega viivitamisel ei saa viivist nõuda aga lõppenud lepingu järgi.
37.Eeltoodu põhjal tuleb tsiviilasi saata maakohutule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul täita TsMS § 392 lg 1 p-des 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid, mille kohaselt peab kohus selgitama välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu lahendi puudusi kõrvaldada ning esimese astme kohtu poolt tuvastamata jäänud asjaolusid tuvastada ning uurimata tõenditele esimesena sisulist hinnangut anda. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
38.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Ülle Jänes
Ene Randmäe
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.