Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Anne Randjärv
Otsuse teatavakstegemise
2.juuni 2008 a. Rapla Kohtumaja kantselei kaudu
aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-6693
Hagi ese Menetlusosalised
Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine Hageja: Meelis Allika isikukood xxxxxxxxxxx elukoht: xxxxx, xxxxxxxx xxx.xx-x Kostja: Arge Europe AS registrikood 10036772 asukoht: Tallinn, Jõe tn.3 Esindaja: Jaanus Tehver Advokaadibüroo Tehver&Partnerid, Tallinn, Kreutzwaldi 12
Istungi toimumise aeg
Kirjalikus menetluses
Hagi rahuldada. TunnistadaAS Arge Europe poolt 21.01.2008.a. koostatud ja 24.01.2008.a. Meelis Allikale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning pooltevaheline tähtajatu üürileping kehtivaks.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud tsiviilasjas nr.2-08-6693 kannab AS Arge Europe. Meelis Allikal on õigus 30 päeva jooksul peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist taotleda kohtult menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisr ja väljamõistmist.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.
Tallinna
Asjaolud ja hageja nõue 24.01.2008.a. esitas Arge Europe AS hagejale viimase kasutuses olevate korteri ja korterit teenindava abihoone(kuur) üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostja tugines VÕS § 312 lg.1, lugedes üürilepingu lõppemise päevaks 25.04.2008.a. Üürilepingu ese ( so korter ja kuur) paiknevad xxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxx.xx asuval kinnistul, milline kuulub 19.02.2004.a. alates kostjale. Eluruum xxxxx, xxxxxxxx xxx.xx-x on hageja koduks olnud maja valmimisest, so 1958.a. alates ning hageja on eluruumi erastamise õigustatud subjekt. Kostja asus 1996.a. rentima maja esimesel korrusel paiknevaid ruume kasiino „Play-in Casino“ tarbeks elamu tollaselt omanikult Rapla Tarbijate Ühistult. Vaatamata asjaolule, et Rapla Tarbijate Ühistu oli elamus paiknevate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks, võõrandas ta kinnistu Rismar Holding OÜ-le. Viimane, jõudnud olla kinnistu omanik 13 päeva, võõrandas selle kostjale, kes esitas 14.07.2004.a. hagejale eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja esitas 13.08.2004.a. Rapla Maakohtule kostja vastu hagi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja 24.09.2004.a. kostja ja veel kolme isiku vastu hagi tehingute tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja eluruumi erastamise läbiviimise kohustamiseks. Esimene kohtuvaidlus lõppes 17.01.2008.a., kui jõustus Tallinna Ringkonnakohtu otsus, milline tunnustas poolte vahel kehtiva üürilepingu olemasolu. Teine kohtuvaidlus lõppes 16.02.2007.a. Kohus tunnustas Rapla TÜ (kui erastamise kohustatud subjekti) ja Rismar Holding OÜ vahelise tehingu tühisust. Viimase ja kostja vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingut pidas kohus õiguspäraseks, kuna hagejale osutus ülejõukäivaks kostja pahausksuse tõendamine. Rapla TÜ-t ja selle juhatuse esimees Väino Sassit kohustas ringkonnaprokurör tasuma sundraha riigi tuludesse notarile valeandmete esitamise eest. Kinnistuga seotud tehingute asjus algatatud kriminaalasja materjalide põhjal on kohus tsiviilmenetluses asunud seisukohale, et kostja pidi aru saama asustatud eluruumi olemasolust kinnistul. Lisaks tsiviil-ja kriminaalmenetlusele on hageja olnud sunnitud tõrjuma kostja-poolset hageja valduste rikkumist. Saanud teada kinnistu võõrandamisest kostjale, oli hageja koheselt valmis läbirääkimisteks temaga ning suhted Rapla TÜ-ga ise ära klaarima. Kuna tsiviilmenetluses asus Rapla TÜ toetama kostjat ja viimane omakorda õigustas Rapla TÜ ilmselgeid õigusrikkumisi, on hageja seisukohal, et nimetatud isikud on juba algselt, kinnistuga tehtavaid tehinguid planeerides, tegutsenud käsikäes hageja vastu. Eeltoodust tulenevalt peaks olema ilmne, kui kurnav on olnud hagejale oma kodu eest seismine. Kostja poolt esitatud eruruumi üürilepingu ülesütlemisavaldus on koostatud 21.01.2008.a. 17.01.2008.a. jõustus kohtuotsus, millega lahendati vaidlus seoses varasema ülesütlemisavaldusega ning kohus tegi otsuse üürileandja kahjuks. VÕS § 327 lg.2 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil oli käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 328 lg.2 kohaselt arvestab kohus lepingupoolte huvide kaalumisel muuhulgas üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu, üürilepingu kestvust ja üürileandja vajadust eluruumi ise kasutada. Kõnesoleval juhul on tegemist väga pikaajalise - pool sajandit kestnud üürilepinguga. Kostja puhul on tegemist äriühinguga, kes soovib vaidlusaluse eruruumi
arvel laiendada oma äritegevust, so suurendada kasiino mänguautomaatide arvu. Hageja palub tunnistada üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ning lugeda hageja ja kostja vaheline üürileping kehtivaks. Kostja seisukoht Kostja hagi õigeks ei võta. Hagiavalduse aluseks on üürilepingu ülesütlemise väidetav vastuolu hea usu põhimõttega, mis tuleneb sellest, et üürileandja ütles lepingu üles enne 3 aasta möödumist üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemisest, kus otsus tehti üürileandja kahjuks. Kostja on seisukohal, et kõnesoleval juhul ei ole VÕS § 327 lg.2 kohaldatav. Kostja on kinnistu, millel paiknevas hoones asub hageja kasutuses olev eluruum, omanik 19.02.2004.a. alates. 14.07.2004.a. esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, millest alates on hageja teadlik kostja sellekohasest soovist. Hageja vaidlustas kohtus üürilepingu ülesütlemise ja otsus (Tallinna Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas nr.2-04-993 17.10.2007.a.) tehti üürileandja kahjuks põhjusel, et kohus tuvastas hageja üürilepingu tähtajalisuse ülesütlemiseavalduse esitamise ajal, millest tulenevalt oli Arge Europe AS üürilepingu üles öelnud valel alusel. Kõnesoleva üürilepingu tähtaeg möödus 1.07.2007.a. ja käesoleval ajal on poolte vahel kehtiv üürileping tähtajatu. Seega on 21.01.2008.a. tehtud ülesütlemisavalduse puhul tegemist üürilepingu korralise ülesütlemisega vastavalt VÕS §-dele 311 ja 195 lg.3. Kostja arvates on VÕS § 327 lg.2 kohaldamisel oluline silmas pidada, kas üürilepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste vahekord on üürilepingu ülesütlemise hetkel muutunud, võrreldes varasema üürivaidluse ajal kehtinud vahekorraga või mitte. Kostja hinnangul on see vahekord oluliselt muutunud, mistõttu on põhjendamatu asuda seisukohale, et üürileandjal ei ole 3 aasta jooksul õigust tähtajatut lepingut korraliselt üles öelda tulenevalt kohtulahendist, mis käsitles teistsugust õiguste ja kohustuste vahekorda. Kuna kostja on taotlenud üürilepingu lõpetamist 2004.a. juulikuust alates, ei saa 21.01.2008.a. avaldust üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks käsitleda üürileandja vastuolulise käitumisena või õiguse ebaausa teostamisena. Samuti puuduvad avaldusel muud tunnused, mida saaks käsitleda hea usu põhimõtte rikkumisena. Kostja arvates ei piisa VÕS § 327 lg.2 kohaldamiseks üksnes formaalsete asjaolude kindlakstegemisest. Olukorras, kus varasema kohtuvaidlusel ja üürilepingu ülesütlemisel puudub omavaheline seos, ei ole alust ülesütlemise suhtes VÕS § 327 lg.2 kohaldamiseks. Kõnesoleval juhul oleks VÕS § 327 lg.2 kohaldamine just hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu, sest sellega piirataks üürileandja seadusest tulenevat õigust (VÕS § 311). Üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus ka seetõttu, et kostja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, so kõnesolev ruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik (VÕS § 327 lg.3 p.2). 6.03.2008.a. kiitis VV heaks hasartmänguseaduse eelnõu, mis on planeeritud jõustuma 1.01.2009.a. ning kus on sätestatud nõue, et kasiinos peab olema minimaalselt 40 mänguautomaati. Kuivõrd üksnes xxxxxxxx xxx.xx asuva hoone tervikuna ümberehitamine võimaldab eelkirjeldatud nõudeid täita, vajab kostja hageja kasutuses olevaid ruume tungivalt ise. Vastasel korral peab kostja tütarettevõtja Play-In Casino Group AS Raplas oma tegevuse lõpetama. Kuivõrd kostjal on ülalkirjeldatud asjaoludest tulenevalt mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks, ei ole ülesütlemine, tulenevalt VÕS § 327 lg.3 p.2 hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja viide VÕS § 328 lg.2 ja seal sätestatud lepingupoolte huvide kaalumisele on asjakohatu, kuna nimetatud norm reguleerig üürilepingu pikendamist. Kostja on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna poolte taotlused ja huvid on üksteist
vastastikku välistavad, ei pea kostja asja lahendamist kompromissiga võimalikuks. Kohtu seisukoht VÕS § 6 lg.1 kohaselt peavad võlgnik ja võlausaldaja teineteise suhtes käituma heas usus. Kohustust käituda heas usus mõistetakse nii objektiivses kui subjektiivses tähenduses. Subjektiivne hea usu põhimõte on kasutusel asjaõiguses ja selle alla mõeldakse isiku teadmist teise isiku õigustest. Võlaõiguses kasutatakse hea usu põhimõtet selle objektiivses tähenduses ja selle all mõeldakse isiku objektiivset käitumist. Hea usu põhimõte õiguse normina on võlaõiguse kõige kõrgem norm, mille kohaldamist on, lähtuvalt võlasuhte iseloomust, alati kohustus kaaluda. VÕS § 327 lg.2 on seaduseandja sätestanud, milline üürileandja käitumine üürisuhtes tuleb lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Ebaõige on kostja seisukoht, et VÕS § 327 lg.2 ei ole kõnesolevas asjas kohaldatav. Nimetatud seadus sätestab üheselt, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütleb lepingu üles enne kolme aasta möödumist sama üürilepinguga seotud kohtuvaidluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Millisel põhjusel üürileandja eelmise kohtuvaidluse kaotas, VÕS § 327 lg.2 kohaldamise seisukohalt tähtsust ei oma. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et varasema kohtuvaidluse ja üürilepingu kõnesoleva ülesütlemise vahel puudub omavaheline seos ning et üürilepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste vahekord on oluliselt muutunud võrreldes varasema üürivaidluse ajal kehtinud vahekorraga. Ka 14.07.2004.a. esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse teadmises, et üürileping on tähtajatu ning 13.08.2004.a. esitas hageja Rapla Maakohtusse hagi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks. Seega oli tegemist samasisulise vaidlusega sama üürisuhte pinnal, mille lõppemisel tegi kostja uue ülesütlemisavalduse 4 päeva peale kohtulahendi jõustumist, milline käitumine on, VÕS § 327 lg.2 tulenevalt, hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 327 lg.3 sätestab erandid, milliste esinemisel ei saa üürileandjapoolset VÕS § 327 lg.2 kirjeldatud käitumist siiski lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. VÕS § 327 lg.3 p.2 kohaselt on selliseks mõjuvaks põhjuseks olukord, kus eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik, millele toetub ka kostja. Vabariigi Valitsus on heaks kiitnud hasartmänguseaduse eelnõu, milline peaks sama eelnõu kohaselt jõustuma 1.01.2009.a. ning kus sätestatakse kasiinodele nõue omada minimaalselt 40 mänguautomaati, mistõttu on hageja valduses olev eluruum kostjale tungivalt vajalik oma tegevuse jätkamiseks. Kostja väide, et üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus mõjuva põhjuse olemasolul, milleks on eelkirjeldatud võimalik seadusemuudatus, on põhjendamatu. Kohtu hinnangul on ennatlik toetuda eluruumi tungiva vajamise põhjendamisel seadusele, milline ei ole veel jõudnud riigikogu täiskogu menetlusse ning mille puhul ei ole teada kas ja millisel kujul ta üldse vastu võetakse. Ülesütlemisavalduse tegemise ajal, so 21.01.2008.a. ei olnud VV nimetatud seaduseelnõu veel algatanud ega ka heaks kiitnud. Seega ei olnud kostjal ülesütlemisavalduse tegemise ajal ega ole kohtu hinnangul ka praegu mõjuvat põhjust, milline õigustaks VÕS § 327 lg.2 sätestatud keelu rikkumist.
Kohtunik:
Anne Randjärv
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.