05.10.2022, 07.12.2022 Hageja: J A (isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja: Maksim Fedotov (e-post XXX)
Menetlusosalised ja esindajad
Kostja: M S (isikukood XXX, elukoht XXX)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada J A hagi M S vastu kahju nõudes osaliselt.
2.Välja mõista M S J A kasuks üürivõlg 260 eurot, kõrvalkulud 690,12 eurot, saamata jäänud tulu 150 eurot, viivis 244,31 eurot ning viivis põhinõudelt (1100,12 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3.Määrata kindlaks menetluskulude jaotus ning jätta hageja menetluskulud 44% ulatuses kostja kanda.
4.Välja mõista M S J A kasuks menetluskulud summas 576,40 eurot.
5.Välja mõista M S J A kasuks viivis protsendina menetluskuludelt (576,40 eurot) alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Viru Maakohtu kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. Menetluskulude kindlaksmääramise määruse või selle täiendamise määruse peale võib esitada 1(7)
2-22-5748 määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 200 eurot.
ASJAOLUD
Hageja nõue ja kostja seisukoht
1.J A (hageja) esitas hagi M S (kostja) vastu kahju sissenõudmiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõla 300 eurot, kommunaalteenuste võla 690,12 eurot, viivise 296,12 eurot ja saamata jäänud tulu 1200 eurot, samuti viivise summalt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning jätta hageja kohtukulud kostja kanda.
2.Haginõude aluseks on asjaolu, et hageja ja kostja sõlmisid 25. oktoobril 2021 üürilepingu, millega hageja andis kostjale kasutamiseks korteri aadressil XXX, ning kostja kohustus maksma korteri kasutamise eest üüri 150 eurot kuus ja kandma korteriga seotud kommunaalkulusid korteriühistu ja V E OÜ esitatud arvete alusel. Alates detsembrist 2021 keeldus kostja üüri ja kommunaalkulusid maksmast. Hageja nõudeid kostja eiras. 24. jaanuaril 2022 teavitas kostja hagejat, et on leidnud uue eluaseme ja kavatseb märtsis korterist välja kolida. 28. jaanuaril 2022 teatas hageja kostjale üürilepingu lõpetamisest lepingutingimuste rikkumise tõttu. Hageja andmetel kolisid kostja ja tema pereliikmed korterist välja 28. veebruaril 2022, mistõttu on hageja seisukohal, et üürileping kehtis poolte vahel kuni 28. veebruarini 2022. Kostja jäi hagejale võlgu 2022. a jaanuari ja veebruari üüri, mis tähendab, et üürivõlg kokku on 300 eurot. Kostja jättis tasumata korteriühistu ja V E OÜ arved detsembris ja jaanuaris, mille tõttu oli veebruari seisuga võlg korteriühistu ees 554,61 eurot ja V E OÜ ees 135,51 eurot. Üürilepingu punkti 6.1 järgi kohustub üürnik maksetega viivitamisel maksma üürileandjale leppetrahvi 0,5% iga maksmisega viivitatud päeva eest. Hageja arvutuste järgi on viivis 31. märtsi 2022 seisuga 296,12 eurot. Täiendavalt palub hageja kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu. Üürileping pidi lepingu punkti 7.1 alusel kehtima kuni 31. oktoobrini 2022 ehk kaheksa kuud kauem kui see tegelikult kehtis. Kogu selle aja oleks hageja võinud saada üüritulu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 4 alusel leiab hageja, et tal on tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol 1200 eurot (8x150 eurot).
3.Täiendavalt selgitab hageja, et korteriomandit koormav hüpoteek ei ole üürilepingu rikkumine, sest kohustusi hüpoteegipidaja ees täidetakse ja hüpoteegipidajal korterile nõudeõigust ei teki. Laenulepingu on sõlminud korteriomandi eelmine omanik. Lepingu V E OÜ-ga on sõlminud hageja ema, kuid elektri eest maksab hageja. Ruumide üleandmise akt ei anna kostjale õigust viibida korteris tähtajatult. Elekter tuli korteris välja lülitada põhjusel, et kostja selle eest ei tasunud, kuid ta oleks võinud tarbimislepingu sõlmida oma nimel.
4.Kostja vastas hagiavaldusele, et kuna korteriomandit koormab hüpoteek, siis on üürileandja rikkunud üürilepingu punkti 1.1, korteri üleandmise akt on koostatud üürilepingust erineval kuupäeval ja on tähtajatu, tal ei ole võlgnevust V E OÜ ees ja elektriarveid peab tasuma J K . Kostja selgitas, et teatas hagejale ajutistest raskusest ja palus alandada üürihinda, kuid hageja käitus läbirääkimistel agressiivselt ja ebaadekvaatselt. Hagejal ei olnud õigust üürilepingut alates 4. veebruarist 2022 üles öelda. Kuna hageja katkestas korteri elektrivarustuse 31. jaanuaril 2022, siis ei pea kostja tasuma üüri aja eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. 4. veebruaril 2022 ilmus hageja koos kolme tundmatuga üüritud korteri ukse taha ja nad käitusid agressiivselt, mistõttu kutsus kostja välja politsei. Seejärel teatas hageja, et korter peab olema vabastatud 1. märtsil 2022 ning vahetas kostja ajutisel äraolekul 22. veebruaril 2022 ära korteri luku ja paigaldas valve. Kostja vara jättis hageja pandina endale. Kostja tunnistas
15.juunil 2022 esitatud seisukohas nõuet osaliselt, 690,12 euro ehk kommunaalkulude osas. 2(7)
2-22-5748 Samuti selgitas kostja, et on lepingu sõlmimisel tasunud tagasisraha 200 eurot, mis katab üüritasu ühe kuu eest tervikuna ja teisest kuust kolmandiku ulatuses. Lisaks jäi hagejale kostja vara, millel on väärtus. Viiviseid kostja ei tunnista, sest hageja on ise teatanud, et jaanuari eest viiviseid ei nõua. Hageja on viiviseid ka arvutanud valesti. Kostja on pakkunud hagejale üürihinna alandamist 50 euro võrra, kuid hageja on sellest keeldunud. Menetluskulude hüvitamise nõuet kostja ei tunnista.
5.5. oktoobril 2022 toimunud kohtuistungil teatas kostja, et ei ole enam nõus enda pakutud kompromissiga, millega hageja pole nõustunud, vaid on nõus tasuma ainult pool 600 eurost. Pooled jäid eriarvamusele tagatisraha tasumise osas, hageja sõnul ei ole seda makstud, kostja sõnul on, mistõttu andis kohus kostjale täiendava tähtaja tagatisraha maksmise tõendamiseks. Hageja nõustus, et viiviste arvestus tuleb üle kontrollida. Kostja selgitas, et pärast lukuvahetust
22.veebruaril 2022 ta enam korterisse ei pääsenud.
6.6. oktoobril 2022 teavitas kostja kohut, et dokumendid tagatisraha maksmise kohta ei ole säilinud.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus, tutvunud hagiavalduse, poolte seisukohtade ja menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
8.Hageja on korteriomandi, asukohaga XXX, omanik. Hageja ja kostja sõlmisid 25. oktoobril 2021 selle korteri üürilepingu. Lepingu punkti 3.1 järgi oli üürihind 150 eurot kuus. Punkti 3.2 alusel pidi üürnik lepingu sõlmimisel maksma üürileandjale sularahas garantiisumma 200 eurot. Üürihinna ja kommunaalmaksed pidi üürnik punktide 5.2 ja 5.4 alusel tasuma iga kuu 15ndaks kuupäevaks.
9.Kuigi pooled nimetavad omavahelist lepingut järjekindlalt rendilepinguks, on see lepingutingimusi ja võlaõigusseaduse sätteid arvestades üürileping, mistõttu tuleb kohaldada võlaõigusseaduse üürilepingu sätteid.
10.Kohus käsitleb esmalt üürihinna ja kommunaalmaksete võlgnevust, seejärel viivisenõuet ja viimasena saamata jäänud tulu nõuet.
11.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et üürihind oli 150 eurot kuus ja kostja alates jaanuarikuust 2022 üüri ei maksnud. Küll aga on pooltel erinev arusaam sellest, mis ajani üürileping kehtis ehk mis kuupäevani on hagejal õigus üüri nõuda.
12.Üürilepingu punkti 7.1 järgi kehtib leping kuni 31. oktoobrini 2022. Punkt 7.2 annab rendileandjale õiguse leping selle rikkumisel ennetähtaegselt ja etteteatamata üles öelda. Punktis 7.3 (tekstis 7.2) on kirjas kohustus lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest teisele poolele teatada üks kuu ette.
13.VÕS § 313 alusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda, eelkõige võib seda teha seaduse §-des 314‒319 nimetatud asjaoludel ja reeglina ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama. VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. VÕS 3(7)
2-22-5748 § 316 lg 3 järgi võib üürileandja üürilepingu sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.
14.Hageja on esitanud 28. jaanuaril 2022 kostjale saadetud e-kirja, et seoses detsembri kommunaalkulude ja veebruari üüritasu maksmata jätmisega ütleb ta lepingu üles alates 04. veebruarist 2022 ja sellest ajast lülitatakse korteris välja elekter (dtl 19‒20, 68). Enne seda, 24. jaanuaril 2022 on kostja teatanud hagejale, et uus eluase on leitud, vabaneb märtsis (dtl 17‒18). Hagiavalduses on hageja seisukohal, et üürileping kehtis kuni 28. veebruarini 2022, nagu see oleks 28. jaanuari ülesütlemise tõttu võinud kehtida üürilepingu punkti 7.2 (tekstis 7.2) järgi.
15.Kostja on esitanud 28. jaanuari 2022 sõnumi, milles esitab hagejale pretensiooni lepingu ülesütlemise suhtes (dtl 69, sõnumivahetuse tõlge ei vasta venekeelsele originaalile), samuti sõnumi hageja küsimusega, millal saab 4. veebruaril võtmed üle anda (dtl 70). 22. veebruaril 2022 on hageja saatnud kostjale teate, et mööbel jääb korterisse pandina ja ärgu üürnik proovigu korterisse pääseda (dtl 73).
16.Kostja on esitanud ka korteri üleandmise akt 31. oktoobrist 2021 (dtl 62‒63), märkides, et see on koostatud lepingust erineval kuupäeval ja selles ei ole tähtaega. Kostja jätab seejuures aga tähelepanuta, et korteri kasutamise tähtaeg on kirjas üürilepingus ning üleandmise akti eesmärk on fikseerida, millal korter reaalselt üürniku kasutusse anti ja mis seisus see sel hetkel oli. Seetõttu on see koostatud ka erineval kuupäeval, üürileping sõlmiti 25. oktoobril ja korteri üleandmine lepiti kokku 31. oktoobriks.
17.Üürilepingu punkti 5.2 alusel tuli üür maksta ette iga kuu 15ndaks kuupäevaks. Seega, eeldades, et kostjal oli 28. jaanuari 2022 seisuga maksmata nii jaanuari kui ka veebruari üür ning kommunaalmaksed alates detsembrist, oli üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda. VÕS § 316 lg 3 järgi oleks ta selleks aga pidanud andma vähemalt 14-päevase tähtaja. Hageja andis 28. jaanuaril saadetud sõnumis kostjale korteri vabastamiseks aega kuni 4. veebruarini ehk seitse päeva. 14-päevane tähtaeg oleks saanud täis 11. veebruaril. Samas on kostja esitanud hageja 16. veebruari 2022 sõnumi, et 17. veebruaril tuleb hageja esindaja korterit kontrollima (dtl 61), millest võib järeldada, et sel ajal pidas hageja kostjat veel korteri kasutajaks ja kostja oli korteri valdaja. Kostja selgituste kohaselt vahetati korteri ukselukk 22. veebruaril 2022 ja pärast seda ta enam korterisse ei pääsenud. Kuigi hageja esindaja väitis kohtuistungil, et kostjal oli võimalus saada vahetatud luku võti, siis sõnumivahetusest sellist ettepanekut või võimalust välja lugeda ei saa. Seega puudus kostjal korteri kasutamise võimalus alates 22. veebruarist 2022 hageja tekitatud takistuse tõttu.
18.VÕS § 296 lg 1 alusel ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada, muu hulgas seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kuivõrd poolte selgitustest on ilmnenud, et faktiliselt ei lõppenud üürisuhe ei 4. veebruaril ega ka 11. veebruaril, vaid 22. veebruaril, saab seda pidada tähtpäevaks, milleni on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri. Hageja nõue võlgnetava üüri tasumiseks tuleb seega rahuldada osaliselt, 2022. a jaanuarikuu eest tervikuna ja veebruarikuu esimese 22 päeva eest. Arvestades, et ühes kuus on keskmiselt 30 päeva, on ühe päeva üürisumma viis eurot (150/30), mis teeb maksmata üürisummaks kokku 260 eurot (150+110).
19.Kostja on esitanud veebruarikuu üürimakse tasumisele vastuväite tuginedes VÕS § 296 lg-le 1, põhjusel, et hageja lülitas korteris välja elektri. Asja puudus võib tõesti anda aluse üüri alandamiseks või selle maksmisest keeldumiseks, kuid puudus peab vastama VÕS § 278 nõuetele. VÕS § 278 lg 1 ütleb, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille 4(7)
2-22-5748 eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, võib ta muu hulgas alandada üüri VÕS § 296 kohaselt. Iseenesest ei ole kahtlust, et elektri olemasolu üüritud eluruumis on elementaarne, samas lülitas hageja oma sõnul elektri välja seetõttu, et kostja oli jätnud elektriarved tasumata. Kostja ei ole arvete tasumata jätmisele sisulisi vastuväiteid esitanud. Kuna kostjal oli üürilepingu kohaselt kohustus elektri eest maksta, ei saa antud juhul asuda seisukohale, et kostja ei vastuta puuduse tekkimise eest, seega ei anna elektri väljalülitamine ka talle üürihinna alandamise õigust. Vastupidise tõlgenduse korral võiks jõuda olukorrani, mil üüritud asja maksete tasumisest keeldumise tõttu on võimalik saavutada teenuste väljalülitamine ja seejärel asja puudustele viidates vabaneda ka üüritasu maksmisest.
20.Kostja on esitanud ka vastuväite seoses tagatisraha maksmisega. Üürilepingu punktide 3.2 ja 5.3 kohaselt tuli üürnikul tasuda garantiisumma 200 eurot sularahas lepingu allkirjastamisel 25. oktoobril 2021. Hageja on tagatisraha saamist eitanud, hageja esindaja sõnul leppisid pooled lepingu allkirjastamisel teisiti kokku ja hageja lootis probleemi lahendada tulevikus. Kostja
7.oktoobril 2022 esitatud tõendid tagatisraha tasumist ei kinnita, asjaga tegelenud inimeste sõnul ei ole nad võlakirja blanketti või muid tasumisega seotud dokumente säilitanud. Sõnumites ei ole ka kinnitust selle kohta, et tasumine kindlasti aset leidis või kui palju ja kellele maksti. 5. oktoobril 2022 toimunud kohtuistungil nimetas kostja erinevaid summasid, mida ta lepingu sõlmimisel tasus. Ei ole välistatud, et kuna korraga tuli maksta maakleri vahendustasu, esimese kuu üür ja tagatisraha, võis kostja ajada segi, millised summad ta maksis. Seega puuduvad tõendid tagatisraha tasumise kohta.
21.Kostja viitab, et üürilepingu punktis 1.1 kinnitab hageja, et ühelgi kolmandal isikul ei ole õigust lepinguobjektiks olevale varale, kuid korterile on seatud hüpoteek. Samas ei ole kostja põhjendanud, kuidas rikkus hüpoteegi olemasolu tema õigusi või takistas korteri kasutamist. Asjas ei ole andmeid selle kohta, et hüpoteeki oleks üürilepingu kehtivuse ajal asutud sundtäitma ja tekitatud sellega kostjale ebamugavusi.
22.Eelnevast tulenevalt ei näe kohus alust kostja elektri väljalülitamise, tagatisraha tasumise ja hüpoteegi vastuväidete tõttu üürihinna maksmise nõuet täiendavalt vähendada.
23.Kommunaalkulude nõude tõenduseks on hageja esitanud korteriühistu arved detsembri 2022 eest summas 210,77 eurot (dtl 24), jaanuari 2022 eest summas 188,14 eurot (dtl 22) ja veebruari 2022 eest summas 154,42 eurot (dtl 23) ning V E OÜ arved jaanuari 2022 eest summas 92,63 eurot (dtl 27) ja veebruari 2022 eest summas 42,88 eurot (dtl 26). Korteriühistu arvetest on näha, et summades ei sisaldu varasemat võlga 2021. a detsembrile eelneva perioodi eest.
24.VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Üürilepingu punkti 3.1 järgi lisandusid üürihinnale igakuised kommunaalmaksed korteriühistu ja V arvete alusel. Kõrvalkulude maksmise kohustust on kostja menetluses ka tunnistanud (dtl 125). Seega kõrvalkulude tasumise üle sisuliselt vaidlust ei ole ja hageja nõue kõrvalkulude tasumiseks tuleb rahuldada.
25.Kostja viited sellele, et elektri tarbimise lepingu on sõlminud kolmas isik ja kostjal ei ole võlgnevust V E OÜ ees, ei ole asjakohased. Asjas ei oma tähtsust, kuidas on hageja korraldanud korteri kulude tasumise. Üürilepingus oli kokku lepitud, et lepingu kehtivuse ajal hüvitab elektri tarbimise kulud kostja.
5(7)
2-22-5748
26.Hageja on esitanud viivisenõude 31. märtsi 2022 seisuga 296,12 eurot ning lisanud viiviseraportid (dtl 28‒32).
27.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu punkti 6.1 järgi kohustub üürnik maksetega viivitamisel maksma üürileandjale leppetrahvi 0,5% iga maksmisega viivitatud päeva eest.
28.Viiviseraportitest on näha, et hageja on kõrvalkulude viivist arvestanud iga kuu esimesest kuupäevast alates. Üürilepingu punktide 5.2 ja 5.4 kohaselt tuli üür ja kõrvalkulud tasuda 15. kuupäevaks. Seega tuleb hageja viivisenõuet kõrvalkuludelt vähendada ja rahuldada see osaliselt.
29.Seisuga 31. märts 2022 on lepingujärgsed viivisesummad järgmised: detsembri 2021 korteriühistu arve 210,77 eurot ja V E OÜ arve 92,63 eurot tuli üürnikul maksta hiljemalt 15. jaanuaril 2022, detsembri maksete kogusummalt 303,40 eurot on viivis ajavahemiku 16.01‒31.03.2022 eest 113,64 eurot; jaanuari 2022 korteriühistu arve 188,14 eurot ja V E arve 42,88 eurot tuli üürnikul maksta hiljemalt 15. veebruaril 2022, jaanuari maksete kogusummalt 231,02 eurot on viivis ajavahemiku 16.02‒31.03.2022 eest 50,82 eurot; veebruari 2022 korteriühistu arve 154,42 eurot tuli üürnikul maksta hiljemalt 15. märtsil 2022, viivis ajavahemiku 16.03.‒31.03.2022 eest on 12,35 eurot.
30.Mis puudutab viivist üürinõudelt, siis jaanuarikuu üürisummalt on hageja arvestanud viivist alates 1. veebruarist ja veebruarikuu üürisummalt alates 1. märtsist. Kohtuistungil selgitas hageja esindaja, et üüri ei tasutud tegelikult eelmisel kuul järgmise kuu eest ette, nagu lepingu järgi ettenähtud oli. Sellega on kooskõlas kostja esitanud sõnumi 17. jaanuarist 2022 „sel kuul hilinenud maksepäevade eest me ei võta viiviseid“ (dtl 130). On usutav, et maksmine ei toimunud täpselt nii nagu leping ette nägi, vaid pooled leppisid omavahel jooksvalt teisiti kokku. Samuti sobib see kostja seletustega, et ta püüdis jaanuaris saavutada üüri vähendamist elektrihinna tõusu tõttu. Seetõttu on põhjendatud arvestada nii jaanuari kui ka veebruari üürimaksete viivist selliselt nagu hageja on selle esitanud, mis teeb 31. märtsi 2022 seisuga viiviseks üürinõudelt 67,50 eurot. Kokku on põhjendatud viivis 31. märtsi 2022 seisuga 244,31 eurot.
31.Hageja nõuab täiendavalt saamata jäänud tuluna VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 128 lg 4 alusel üüri lepingu eeldatava kehtivuse lõpuni 31. oktoobril 2022 ehk kaheksa kuu eest, alates märtsist 2022.
32.VÕS § 128 lg 4 sätestab, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.
33.On mõistetav, et hageja jäi kostja lepingurikkumise tõttu ilma loodetud tulust, lisaks tekkis kulu korteriühistu arvete tasumise kohustuse näol. Samas tuleb kohtu hinnangul saamata jäänud tulu üle otsustades võtta arvesse üürilepingu punkti 7.3 (tekstis 7.2), mis andis pooltele õiguse leping ennetähtaegselt vähemalt 1-kuulise etteteatamisega lõpetada. Seega sai kumbki pool olla lepingu kehtivuses kindel vaid ühe kuu perspektiivis. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendatud rahuldada hageja saamata jäänud tulu nõue ühe kuu üürisumma ehk 150 euro ulatuses. 6(7)
2-22-5748
34.Kostja viited nimeseadusele ning kehtetutele elamuseadusele ja rendiseadusele jätab kohus tähelepanuta, samuti arusaamatud viited eestkostele. Kuigi kostja viitas kehtetutele õigusaktidele, said poolte väited kehtiva õiguse valguses kohtuistungil läbi arutatud. Kostja on ka valinud menetlustaktika, mis sisaldab protestimist isikuttõendavate dokumentide ja juriidilise terminoloogia vastu. Siiski leiab kohus, et kostja suutis menetluses üldjoontes adekvaatselt osaleda ja oma õigusi kaitsta.
35.Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osaliselt ja mõista kostjalt välja maksmata üür 260 eurot, kõrvalkulud 690,12 eurot, saamata jäänud tulu 150 eurot, viivis 31. märtsi 2022 seisuga 244,31 eurot ja viivis alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude (1100,12 eurot) tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
36.Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel asja lõpetavas lahendis.
37.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi osaliselt. Arvestades hagihinda rahuldas kohus hagi 44% ulatuses, seega jätab kohus põhjendatud menetluskulud samas ulatuses kostja kanda.
38.TsMS § 174 lg 1 ja 2 järgi määrab kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse. Hageja nimetatud menetluskuluks on riigilõiv 385 eurot ja õigusabikulu 975 eurot. Kohus leiab, et hageja on menetluskulu põhjendatud ja vajalik (RLS § 59 lg 1 ja lisa 1), kuid õigusabikulu arvutamises on viga. Nimelt on menetluskulude nimekirja punktis 10 saadud ajakulu üks tund ja tariifi 100 eurot/tund alusel hinnaks 150 eurot, mis peaks olema 100 eurot. Seega tuleb hageja nõutava õigusabikulu puhul arvestada 925 euroga.
39.Menetluskulude jaotusest lähtudes mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 44% summalt 1310 eurot.
40.Hageja palub kostjalt välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Kohus rahuldab hageja taotluse.
41.Kohus jättis põhjendatud menetluskulud 44% ulatuses kostja kanda. Seega kohustub kostja tasuma hagejale menetluskulud summas 576,40 eurot (1310 x 44%), millele lisandub viivis kuni menetluskulude tasumiseni.