HP’i hagi AS F vastu üürilepingu samadel tingimustel pikendamiseks Hageja: HP (isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Andres Lusmägi (Andres Lusmägi Advokaadibüroo OÜ; XXX, e-post: [email protected]) Kostja: AS F (registrikood XXX, asukoht XXX);
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
Kostja lepinguline esindaja Margus Rebane (Cavere Õigusbüroo, XXX) 15.04.2008
Kohtuistungil osalesid
H. P , adv Lusmägi, M. Rebane; protokollis K. Aarde.
RESOLUTSIOON
1.Jätta HPi hagi AS F vastu üürilepingu samadel tingimustel pikendamiseks rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
ASJAOLUD JA EELNEV MENETLUS
Hageja HP elab alates 1975.aastast üürnikuna praegu kostjale kuuluvas eluruumis asukohaga XXXTallinnas. Korter asub elamus, mis õigusvastaselt võõrandatud varana tagastati õigusjärgsele omanikule 25.02.2004.a, hoonete valdus anti õigusjärgsele omanikule üle 01.09.1994.a. Seega 01.09.2007 lõppes omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-test 1 ja 3; elamuseaduse (ES) § 32 lg –st 2 ja lg-st 4 kokku tulenev 13 - aastane üürilepingu tähtaeg endistele omanikele tagastatavas elamus üürilepingu alusel eluruumi kasutava üürniku (nn sundüürniku) jaoks. Kostja omandas korteri 29.05.2002 tehinguga. 14.06.2007 hageja sai kätte kostja 12.06.2007 teate üürilepingu tähtaja lõppemisest, kostja teatas,
et ei soovi üürilepingu pikendamist ning palub korteri vabastada alates 01.09.2007. Hageja esitas 28.06.2007 Tallinna Üürivaidluskomisjonile avalduse üürilepingu pikendamiseks samadel tingimustel kuni kohalikult omavalitsuselt eluruumi saamiseni, kuid mitte rohkem kui kolme aasta võrra. 10.09.2007 Tallinna Üürivaidluskomisjoni otsusega HPi avaldus osaliselt rahuldati: komisjon otsustas pikendada üürilepingut kolme aasta võrra, s.o. alates 01.09.2007 – 01.09.2010, kuid muudetud tingimustel, määrates üürimääraks 2100 krooni kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. 11.09.2007 saabus kohtule AS F avaldus üürivaidlusaja läbivaatamiseks hagimenetluse korras ja jätta H. P hagi üürilepingu samadel tingimustel pikendamiseks rahuldamata. 14.11.2007 saabusid Harju Maakohtule üürikomisjonist üürivaidluse materjalid. 22.11.2007 kohtumäärusega kohus luges H. P üürikomisjonile esitatud avalduse hagiavalduseks ning võttis selle menetlusse. 28.12.2007 hageja esitas täpsustatud hagiavalduse, milles taotleb hagi rahuldada ja pikendada üürilepingut kolme aasta võrra. Hagiavalduse kohaselt üürilepingu lõppemisega 01.09.2007 kaasneksid hagejale kahjulikud tagajärjed. Hageja ainsaks sissetulekuks on vanaduspension alla 4000 krooni. Hageja tasub kostjale üüri 1104,75 kr kuus, sellele lisanduvad korteriga seotud kommunaalmaksed ja muud kulutused. Hageja tarvitab regulaarselt ravimeid, milleks tuleb samuti kulutusi teha. Hageja on alates 2001.a. Tallinna Linnavalitsuses arvel munitsipaalelamispinna vajajana. Hageja sissetulek ei võimalda teist samaväärset eluruumi üürida, sest turuhinnad ületavad hageja võimalusi mitmekordselt. Kõrge ea ja madala sissetuleku tõttu ei ole hagejal võimalik saada laenu. Üürilepingu lõppemisega jääks hageja kodutuks, sest hagejal ei ole lähedasi, kes võiksid aidata. Hageja on korrektselt tasunud üüri ning puuduvad võlaõigusseaduse (VÕS) § 328 lg-s 1 nimetatud asjaolud, mis välistaksid üürilepingu pikendamise.
KOSTJA VASTUVÄITED
Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt oli hageja juba aastaid teadlik, et 01.09.2007 üürileping lõpeb. Käesoleval ajal hagejal kui sundüürnikul puudub eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Avaldajal on olnud piisavalt aega, et leida endale uus sobiv eluruum. Kostja leiab, et kostjale üürileandjana ei saa panna sotsiaalhoolekande asutuse funktsioonide täitmise kohustust. Sotsiaalhoolekande seadus sätestab toimetulekutoetuse saamise võimaluse, kui isiku kuu netosissetulek pärast eluruumi alaliste kulude mahaarvamist on alla kehtestatud toimetulekupiiri. Seega on avaldajal võimalus pöörduda abi saamiseks kohaliku omavalitsuse poole, kui tema igakuisest sissetulekust ei piisa eluaset turuhinnaga üürida. Samuti on kostja teinud päringuid kinnisvaraportaalis City24 ning leidnud, et üürimiseks pakutakse kortereid ka hinnavahemikus 1600 kuni 2500 krooni kuus. Seega on kostja arvates hagejal võimalik leida endale ka teine eluruum, mille üüri hageja suudaks tasuda. Hageja tasub kostjale kohalikust keskmisest turuhinnast ligi 4 korda odavamat üüri. Kostja palub jätta hagi rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD KOHTUISTUNGIL
Hageja kohtuistungil palus hagi rahuldada ja pikendada üürilepingut kolme aasta võrra. Hageja seletas, et on selles korteris elanud juba 1975.aastast. Korteri asukoha ümbruses, kesklinna piirkonnas, on tal välja kujunenud oma suhtlusringkond. Mujal hagejal tuttavaid ei ole. Hageja on vaidlusaluse korterit oma vahendite arvelt remontinud. Samaväärselt heakorrastatud korterit kesklinna piirkonnas hageja võimalustele vastava hinnaga üürida ei ole võimalik. Hageja taotlust munitsipaaleluruumi saamiseks on Tallinna Linnavalitsuses arutatud korduvalt, kuid alati on
keegi, kelle olukord on pakilisem. Hageja on uurinud teisi pakutavaid pindu, kuid need vajavad remonti ja hageja neid ei taha. Üürilepingu lõpetamise tagajärjel lõppeks hageja sundüürniku staatus ning ta kaotaks võimaluse linnalt elamispinda saada. Hageja kohtuistungil kinnitas samuti, et käesoleval ajal on tema pensioni suuruseks 4800 krooni. Kostja kohtuistungil jäi oma vastuväidete juurde. Kostja leidis, et hageja ei ole tõendanud üürilepingu lõpetamisega hagejale kaasnevaid raskeid tagajärgi. Ainuüksi sundüürniku staatuse katkemine ei ole kostja arvates mõjuv põhjus. 4800 kroonine sissetulek võimaldab üürida muud pinda ning hagejal on võimalus saada sotsiaalabi. Kostja on elamut renoveerinud, neid kulusid üür ei kata. Kostja ei soovi enam üürisuhtele peale maksta. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt kostja palus juhul, kui kohus peab lepingu pikendamist põhjendatuks, määrata uus üürimäär kohaliku keskmise üürimäära järgi, s.o. minimaalselt 3000 krooni.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
2.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: - hageja kasutabTallinnas XXXasuvat korterit üürisuhte alusel alates 1975.aastast. - tegemist on omandireformi käigus tagastatud eluruumiga, mis tagastati õigusjärgsele omanikule 01.09.1994.a. - alates 29.05.2002 on eluruumi omanikuks ja hageja üürileandjaks AS F ; - 02.10.2006 on pooled sõlminud üüri suurendamise kokkuleppe, mille kohaselt alates 01.02.2006 on üüritasu suuruseks 1104,75 krooni kuus (39,31 kr/m2). Kokkuleppe kohaselt tasub H. P lisaks üürile ka prügiveo, üldelektri, maamaksu, kindlustuse, gaasi ning vee- ja kanalisatsiooni eest vastavalt üürileandja poolt esitatud arvetele, mille aluseks on korteri hooldaja või teenuse osutaja poolt esitatud arved. - üürileping oli tähtajaline ning lähtudes ORAS § 121, ES § -dest 32 ja 33 ning vara üleandmise aktist nr 112/01.09.1994, saabus üürilepingu tähtaeg 01.09.2007.a. - kostja teatas hagejale 14.06.2007, s.o. kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg – ga 2 vähemalt kaks kuud enne üürilepingu tähtaja saabumist, et üürilepingu tähtaeg lõpeb 01.09.2007 ning kostja ei soovi üürilepingu pikenemist. - hageja 26.06.2007 esitatud avaldus üürilepingu pikendamiseks on samuti esitatud tähtaegselt, s.o. vastavalt VÕS § 329 lg-le 3 hiljemalt 60 päeva enne üürilepingu tähtaja möödumist.
3.VÕS § 326 lg 2 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 328 lg 1 kohaselt eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui: 1) üürnikul on võlg üüri või kõrvalkulude eest; 2) üürnik on oluliselt rikkunud käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustust;3) üürileandja ütles üürilepingu üles käesoleva seaduse § 319 lõikes 2 nimetatud alusel; 4) üürileping on sõlmitud tulevasi ümberehitustöid arvestades piiratud ajaks kuni ehituse alguseni või ehitamiseks vajaliku loa saamiseni; 5) üürileandja pakub üürnikule teise samaväärse eluruumi; 6) üürilepingu võib muul põhjusel ette teatamata üles öelda. Tulenevalt VÕS § 328 lgst 2 üürilepingu pikendamise otsustamisel ja lepingupoolte huvide kaalumisel arvestab kohus muu hulgas: 1) üürilepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingu sisu; 2) üürilepingu kestust; 3) lepingupoolte isiklikke, perekondlikke ja majanduslikke suhteid; 4) üürileandja vajadust
eluruumi ise kasutada; 5) olukorda eluruumide kohalikul turul.
4.Lepingu pikendamise nõude rahuldamise eelduseks on see, et üürnik tõendab, et lepingu lõpetamisega kaasnevad talle rasked tagajärjed. Seaduses puudub loetelu asjaoludest, mida võiks lugeda rasketeks tagajärgedeks üürilepingu lõppemisel ning seega tuleb normi rakendamisel see igakordselt sisustada. Kohus leiab, et lepingu pikendamist õigustava raske tagajärjena tuleb eelkõige käsitleda üürilepingu lõpetamisega kaasnevat sellist ootamatut asjaolu, millega hagejal ei olnud võimalik eelnevalt arvestada, samuti elukohavahetusega seotud võimalikke kahjulikke tagajärgi.
5.Hageja leiab, et üürilepingu lõppemine tähendab hagejale peavarjuta jäämist, mis on talle kui kõrges eas isikule raske tagajärg. Kohus ei nõustu seisukohaga, et hageja jääb üürilepingu lõppemisel vältimatult peavarjuta. Hagiavaldusest ja hageja seletustest järelduvalt ei soovi hageja lahkuda talle harjunud elukeskkonnast. Hageja on vaidlusaluses eluruumis elanud alates 1975.aastast ning loomulikult tal on oma elukoha ümbruses väljakujunenud tutvus- ja suhtlusringkond. Arvestades, et 2007. aasta inimarengu aruande kohaselt on naiste keskmine eluiga Eestis praegu 76,9 aastat, on hageja 75 eluaastat ka arvestatavalt kõrge iga. Arusaadavalt on vanemas eas järjest raskem lahkuda tuttavast ümbrusest ning kohaneda uuega, kuid ainuüksi üürilepingu lõppemisega kaasnev lahkumine senisest kauaaegsest elukohast ei ole käsitletav raske tagajärjena. Hageja on suhteliselt hea tervise juures, tal ei ole mingeid erivajadusi, mille rahuldamine oleks elukoha muutumisel raskendatud või võimatu.
6.Üürilepingu lõppemine oli hagejale pikalt ette teada. Hageja on sundüürnik alates 1994.aastast. Pooltevaheline üürisuhe tuleneb omandireformi aluste seaduse ning elamuseaduse alusel sõlmitud üürilepingust. Viimati pikenes üürileping elamuseaduse § 32 lg 4 alusel ühekordselt viieks aastaks. Seega pidi hageja juba 01.09.2002 arvestama sellega, et 2007.a. üürileping lõpeb. Hageja soovib üürilepingut pikendada, kuna talle ei ole veel munitsipaaleluruumi antud. Tallinna Kesklinna Valitsuse 27.06.2001 teatise nr 2-28/1386 (tl 45) kohaselt on hageja võetud arvele munitsipaaleluruumi taotlejana. Tallinna Kesklinna Valitsuse mitmetest kirjadest (tl 46 – 50) nähtub, et hageja elamispinna taotlust on korduvalt arutatud. Kohtuistungil hageja kinnitas, et käesoleval aastal on ta esitanud taotluse munitsipaalpinna eraldamiseks kolmel korral. Sundüürniku staatus ei tähenda aga, et hagejal puudub võimalus leida endale teine eluruum üüriturult. Munitsipaaleluruum ei ole ainus võimalus elamispinna saamiseks. Samuti ei tulene omandireformi seadusest, et sundüürnik on tingimata vähekindlustatud isik. Hageja selgitustest nähtub, et ta on teise eluruumi leidmiseks piirdunud põhiliselt munitsipaaleluruumi saamise taotluste esitamisega ning sobiva hinnaga üüripinda ise aktiivselt otsinud ei ole.
7.Hageja kohtuistungil selgitas, et tema ainsaks sissetulekuks on vanaduspension 4800 krooni, mis ei võimalda tal samaväärset, st. sama heakorrastatud ja samas kesklinna piirkonnas asuva eluruumi üürimist turuhinnaga. Hageja kinnitas samuti, et on tutvunud Tallinna kesklinna asustamata eluruumidega, kuid need on tema senisest korterist oluliselt halvema heakorrastatuse tasemega, tihti remontivajavad ja hageja neid ei soovinud. Õige on kostja seisukoht, et hagejal on võimalik üürida endale eluruum mujal Tallinna linnas, kus üürimäärad on odavamad. Kostja poolt üürikomisjonis esitatud kinnisvaraportaali City24 päringute väljatrükid seisuga 21.08.2007 tõendavad, et üüripindasid on võimalik saada ka hagejale taskukohase üürimääraga 1600 – 2500 krooni kuus. Majanduslanguse olukorras on käesolevaks ajaks kinnisvaraturul situatsioon muutunud hagejale soodsas suunas. Ajakirjanduse andmetel on Tallinnas üürikorterite pakkumine kiiresti kasvanud, ülepakkumine ja hinnalangus on suurim kesklinna kahetoaliste korterite seas. Kinnisvaraportaalides pakutavad üürihinnad on tegelikest kõrgemad. Seega käesoleval ajal ei tohiks teise eluruumi leidmine olla hagejale raske.
8.Samuti on hagejal õigus taotleda ja saada sotsiaalabi, mis võimaldaks üürida korterit ka turuhinnaga. Tallinna linnavolikogu 07.02.2002 määruse nr 12 „Toimetulekutoetuse määramiseks eluruumi alaliste kulude piirmäärade kehtestamine Tallinna haldusterritooriumil asuvate eluruumide suhtes“ lisa 1 puntki 1. kohaselt hüvitamisel võetakse toimetulekutoetuse määramisel lisaks eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normile arvesse eluruumi alalised kulud määruses sätestatud piirmäärade ulatuses: muu hulgas tegelik korteriüür või omandiõiguse alusel kasutatava eluruumi majandamiskulud, kuid mitte üle 100 krooni eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta ühes kuus; kulutused küttele, veele ja kanalisatsioonile, elektrienergiale, maamaksule, hoone kindlustusele jms.
9.Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud üürilepingu pikendamise eeldusena VÕS § 326 lg –s 2 nõutava raske tagajärje olemasolu. Asjas kogutud tõenditest ja hageja enda seletustest kohus järeldab, et hageja võimalik peavarjuta jäämine on tingitud pigem hageja enda soovimatusest leida reaalselt uut elamispinda, mitte üürilepingu lõppemisest. Lisaks kohus arvestab, et kostja pakkus hagejale omapoolset kaasabi uue elamispinna leidmisel, samuti pakkus kompromissi korras, et hagejale säilib kuni 3 aastaks elukoha registreering vanal aadressil, kuid hageja kostja pakkumistega nõus ei olnud. Üürikomisjoni otsusest möödunud poole aasta jooksul ei ole hageja astunud mingeid samme teise üüripinna leidmiseks, vaid loodab endiselt üksnes munitsipaaleluruumi saamisele. Võttes arvesse, et munitsipaaleluruumide taotlejaid on kordades rohkem, kui jagatavaid ruume, hageja on üksik inimene ning seni on munitsipaaleluruumi jagamisel hageja sõnul eelistatud lastega perekondi, on vähetõenäoline, et üürilepingu pikendamise korral hagejale munitsipaaleluruum eraldatakse.
10.Hageja on kostjale kuuluvat korterit oma vahendite arvelt väidetavalt remontinud ja oluliselt parendanud. Käesolevas asjas ei kuulunud kulutuste tegemine ega nende ulatus tõendamisesemesse. Ka kulutuste tõendatuse korral ei annaks see alust üürilepingu pikendamiseks. Hagejal on õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist seaduses ettenähtud korras ja ulatuses.
11.Õige on kostja seisukoht, et üürilepingu samadel tingimustel pikendamise korral pannakse kostjale sotsiaalhoolekande kohustused, sest hageja makstav üür ei kata kinnisvara renoveerimiseks tehtud kulutusi. Praeguses kinnisvara hinnalanguse situatsioonis ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et elamu renoveerimine on kostja investeering kinnisvarasse. Kostja on muu hulgas kinnisvara ostu-müügiga tegelev, kasumit taotlev äriühing. On loomulik, et kostja soovib tehtud kulutused võimalikult kiiresti korterite müügi või turuhinnaga välja üürimise kaudu tasa teenida. Hagejaga lepingu samadel tingimustel pikendamine oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane ning kostja majandushuve kahjustav, sest kostjal ei oleks võimalik korterit tegeliku turuhinnaga välja üürida, samuti ei ole võimalik seda remontida, et korteri müümisel paremat hinda saada, kuid samal ajal on ta üürileandjana kohustatud elamu korras hoidma.
13.Eeltoodu alusel kohus leiab, et üürilepingu pikendamise taotlus ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Üürilepingu pikendamist välistavate asjaolude (VÕS § 328 lg 1) puudumine iseenesest ei tähenda, et üürilepingut tuleks pikendada ka siis, kui puudub VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud lepingu pikendamise nõude esitamise eeldus. 14Kuna kohus jätab hagi rahuldamata ja üürilepingu pikendamata, siis kohus ei analüüsi üürimäära tõstmisega seotud poolte väiteid. Kohus märgib vaid, et TsMS § 439 järgi kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kuna hageja taotles lepingu pikendamist samadel tingimustel ning kostja vastuhagi esitanud ei ole, siis ei oleks kohtul üürilepingu pikendamise korral olnud võimalik muuta üürimäära.
15.Võttes arvesse hagi asjaolusid, eelkõige seda, et üürikomisjon hageja avalduse osaliselt
rahuldas ning kohtumenetlus toimus kostja esitatud avalduse alusel, oleks menetluskulude väljamõistmine hagejalt äärmiselt ebaõiglane. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.