AS Morrison Invest hagi R A vastu võlgnevuse nõudes ja R A vastuhagi AS Morrison Invest vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
Hagi hind 2 337,84 eurot Vastuhagi hind 294 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja/vastukostja: AS Morrison Invest (registrikood 10378065; asukoht Tulbi tn 6, Kristiine linnaosa, Tallinn, Harju maakond, 10612) lepinguline esindaja R S (e-post xxx) Kostja/vastuhageja: R A (isikukood xxx; elukoht xxx ) RÕA korras esindaja vandeadvokaat Andres Lusmägi (epost [email protected])
Asja läbivaatamine
Lihtmenetlus, kohtuistungid 05.09.2022 ja 21.11.2022
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt ja vastuhagi täies ulatuses.
2.Mõista kostjalt R Alt hageja AS Morrison Invest kasuks välja 635,20 eurot, millest põhinõue on 516,75 eurot ja viivisenõue on 118,45 eurot.
Mõista hagejalt AS Morrison Invest kostja R A kasuks välja 294 eurot.
4.Tasaarvestada poolte vastastikused nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõista R Alt välja hageja AS Morrison Invest kasuks välja põhinõue summas 341,20 eurot.
5.Välja mõista kostjalt R Alt hageja AS Morrison Invest kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (341,20 eurot) alates 10.12.2022 kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid mitte üle põhivõla suuruse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
2-21-130931 Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10). Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.AS Morrison Invest esitas 04.10.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult 2 337,84 euro saamiseks. Kohus tegi 07.10.2021 võlgnikule makseettepaneku, võlgnik esitas 24.10.2021 vastuväite. Pärnu Maakohtu 08.11.2021 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja anti nõue üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas hagi 29.11.2021, mille kohus võttis menetlusse 01.12.2021, paludes kostjal esitada nõuetekohane vastus.
2.Hageja taotleb välja mõista kostjalt hageja kasuks üüri-ja kommunaalvõlgnevuse summa 1 168,92 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivis summas 1 168,92 eurot. Samuti palub hageja jätta menetluskulud kostja kanda.
3.Hagiavalduse kohaselt AS Morrison Invest sõlmis R Aga 09.07.2019 äriruumide üürilepingu xxx hoones nr xxx asuvate ruumide (14 m2) kasutamiseks kuni 09.07.2020. 10.07.2019 üleandmisvastuvõtmise aktiga võttis üürnik ruumid vastu. Tegu ei ole tarbijalepinguga, vaid ärilises suhtes sõlmitud lepinguga.
4.Üürnik teatas 04.12.2019 allkirjastatud 29.11.2019 e-kirjaga üürileandjale soovist leping lõpetada üürilepingu punktide 8.2.1. (üüritud ruumi kasutuskõlbmatuks muutumine asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ja üürileandja mõistliku aja jooksul puudusi ei kõrvalda – millisel tingimusel võib üürnik lepingu üles öelda) ja 8.1.5. (üürniku pankroti väljakuulutamisel, kui ta ei anna üürileandjale aktsepteeritavat tagatist lepinguliste kohustuste täitmiseks – millisel tingimustel võib üürileandja lepingu üles öelda) alusel. Üürniku kiri loetakse üürilepingu punktide 10.2. ja 10.3. kohaselt kätte saaduks 5 päeva möödumisel selle saatmisest, antud juhul 11.12.2019. Põhjusel, et üürnik ei esitanud oma avalduses üürilepingu punktile 8.2.1. vastavaid asjaolusid ega taotlenud nende kõrvaldamist ning lepingu punkt 8.1.5. ei ole üürniku poolt lepingu lõpetamise alus, ei pea hageja üürilepingut selle avalduse alusel erakorraliselt lõppenuks, vaid tulenevalt lepingu punktis 7.6.2. sätestatust korraliselt lõppenuks 6-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel 11.06.2020.
5.Üürnik jäi alates 2020 jaanuarist püsivalt võlgnevusse. Vaatamata üürileandja 12.12.2019
2-21-130931 kirjaga nr 19/195 esitatud pretensioonile tekkinud võlgnevuse tasumiseks võlgnevus kasvas.
6.Üürnik on vaatamata esitatud arvetele senini jätnud täitmata 2020 jaanuari, veebruari, märtsi, aprilli, mai ja juuni üüri jt lepinguliste tasude maksete tasumise kohustuse, sh üür 147 eurot kuus ning kommunaal- jm üldkulud 28 eurot kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda arvestite näitude alusel vastavalt tegelikule tarbimisele. Summadele lisandub käibemaks. Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% võlakohustuse suurusest.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
7.Kostja ei tunnista hagi. Pooled sõlmisid 09.07.2019 üürilepingu, kuid tegemist oli tarbijalepinguga. Hageja on juriidiline isik, kes enda majandus- ja kutsetegevusena üürib kõnealuseid ruume välja. Kostja on füüsiline isik, kes kasutas üüritud ruume ööbimiseks ja asjade hoiustamiseks – sisuliselt oli tegemist eluruumi üürilepinguga.
8.Kostja teatas 28.10.2019 hagejale suuliselt, et üüriruumidel esineb oluline puudus, st üüriruumi lagi lekkis. Sel hetkel tegi hageja kostjale ettepaneku üürileping koheselt lõpetada. Kostja nõustus ja andis hagejale teada, et hakkab enda asju üüriruumist ära viima. Eelnevale vaatamata jätkas hageja kostjalt üüriruumi eest üüri nõudmist ja eitas lepingu lõpetamist.
9.Kostja teavitas 29.11.2019 hagejat lepingu ülesütlemisest lähtuvalt üürilepingu p-st 8.2.1., kuna üüritud ruumides avaldusid järgnevad puudused, mis tegid selle kasutus- ja elamiskõlbmatuks: üüripinna lael ja seintel oli tekkinud niiskuskahjustuste tõttu hallitus; nimetatud niiskuskahjustus ümbritses üüripinnal olevat pistikut, mistõttu tegi selle kasutamise ohtlikkusest tingitult ohtlikuks; nimetatud niiskuskahjustused tegid üüripinna rõskeks ja selle kasutamise lõhna tõttu häirivaks; üüripinna aken oli kahjustunud. Eeltoodud asjaolud on eraldiseisvad üüriruumi lae lekkimisest, kuigi olid selle paratamatud tagajärjed.
10.Hageja seaduslik esindaja andis 16.12.2019 kohtumisel kostjaga teada, et ei kavatse üüritud pinna kohal olevat katust parandada ning pakkus kõrgema hinna eest teist ruumi üürile anda. Kostja keeldus, mistõttu leppisid pooled kohtumisel suuliselt uuesti kokku, et lõpetavad üürilepingu ja hageja jätab kostja käsiraha endale. Kostja andis hagejale 16.12.2019 kohtumisel üle kõik üüritud ruumi võtmed. 16.12.2019 kokkulepitule vaatamata keeldus hageja lepingu ülesütlemisega arvestamast ja jätkas kostjale nõudeavalduste esitamist ja nõudis lepingu edasist täitmist.
11.Hagiavaldus on pahauskne TsÜS § 138 lg 1 tähenduses ja leping, millele see tugineb, on tervikuna vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 tähenduses, st tühine. Kostja on tarbija VÕS § 1 lg 5 tähenduses. Kostja sõlmis hagejaga üürilepingu enda isiklike asjade hoiustamiseks, mitte ärilistel eesmärkidel. Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud seda, et kostja oleks üüritud ruume ärilistel eesmärkidel kasutanud, kuigi seda väidab. Pooled leppisid 28.10.2019 kohtumisel kokku, et lõpetavad üürilepingu VÕS § 186 lg 4 tähenduses koheselt.
12.Juhul, kui kohus peaks leidma, et pooled ei leppinud lepingu lõpetamises kokku 30.10.2019, ütles kostja lepingu siduvalt üles 29.11.2019 tahteavaldusega. Kostja ütles üürilepingu kehtivalt üles 29.11.2019 tahteavaldusega vastavalt üürilepingu p-le 8.2.1 ja VÕS 314 lg-le 1. Arvestades üüritud ruumi olukorda ei pakkunud see enam kostjale huvi – see oli ohtlik, haises, ja oli niiske. Selles ei olnud võimalik kostjale kuuluvat vallasvara hoiustada selliselt, et see ei kahjustuks või võimalikus elektritulekahjus ei häviks.
2-21-130931
13.Isegi, kui kostja 29.11.2019 ülesütlemine ei peaks olema siduv, sai ja saab kostja keelduda hagejale üüri maksmisest peale ülesütlemist (29.11.2019) lähtuvalt VÕS § 279 lg-st 1, kuna üürileandja keeldus põhjendamatult lepingueseme kasutamist takistavat puudust parandamast kooskõlas VÕS § 278 lg-ga 1. Kostja teavitas hagejat katuse lekkimisest 28.10.2019, kuid hageja keeldus katust parandamast ja niiskuskahjustusi muul moel kõrvaldamast. Kostja esitatud fotodelt on näha, et tegemist ei olnud pisipuudustega. Hageja enda saadetud fotodelt on näha, et üüriruumi aken on kaetud vineerplaatidega, st selle aken oli katki. Ruumil puudus aken, mis oleks kaitsnud ruumi sisu temperatuurikõikumiste ja niiskuskahjustuste eest.
14.Arvestades hageja käitumist ei olnud kostjal huvi lepingu jätkamise suhtes - hageja keeldus üüripinnal olevaid puudusi tunnistamast ja nõudis lepingu jätkamist vaatamata nende puuduste olulisusele. Poolte vaheline usaldus kadus ja seda kinnitas hilisem hageja käitumine, mis seisnes lepinguliste õiguste kuritarvitamises ja üüri maksmise jätkuvas nõudmises olukorras, milles kostja oli hagejale kasutuskõlbmatu üüripinna valduse tagastanud.
15.Kostja hinnangul on lepingu p-d 10.2. ja 10.3. tühised tüüptingimused VÕS § 42 lg 1 tähenduses. Tavapraktikas loetakse tahteavaldus saabunuks hetkel, mil tahteavalduse saajal on tegelik võimalus sellega tutvuda olnud (TsÜS § 69 lg 3). Hageja on ise seletanud, et sai kostja ülesütlemisavalduse kätte 06.12.2019. Seega ütles kostja sellel päeval ka kehtivalt üürilepingu erakorraliselt üles.
16.Hageja ja kostja sõlmitud lepingu valmistas ette hageja. Pooled ei rääkinud läbi muus, kui üürihinnas. Sellest, et üürilepingu valmistas peaaegu täies ulatuses ette hageja ilma, et pooled selle sisus läbi rääkinud oleks, annab märku üürilepingu kallutatus hageja kasuks. Ilmselt kavatseb hageja osundada lepingu p-le 12.6, väitmaks, et pooled rääkisid lepingutingimuste osas läbi. See lepingu säte ei peegelda tegelikkust – pooled ei rääkinud ka selles lepingutingimuses (sättes) läbi. Vastavalt VÕS § 35 lg-le 2 eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Eelnev kohaldub ka lepingu p-le 12.6 – kui hageja ei tõenda, et pooled selle sätte suhtes läbi rääkisid, eeldatakse, et pooled ei rääkinud selle suhtes läbi. Olukorras, milles pool on tüüptingimustesse pannud sätte, mille kohaselt pooled rääkisid lepingutingimused läbi, kuigi seda ei teinud, on poolt ebamõistlikult kahjustav VÕS § 42 lg 1 tähenduses või vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 tähenduses, st tühine.
17.Lepingu p 7.6.2 on tühine VÕS § 42 lg 3 p 31 järgi - hageja nõutud 6-kuune etteteatamistähtaeg lepingu lõpetamiseks on ebamõistlikult pikk ja seetõttu on vastav kokkulepe tühine. Kuivõrd poolte ühine tahe lepingu p-ga 7.6.2 oli kokku leppida korralises ennetähtaegses üürilepingu ülesütlemises, oleks kohane see asendada VÕS § 312 lg-s 1 ette nähtud 3 kuuga. Samuti on tühine lepingu p 5.2, mis näeb ette 0,5%-se päevase viivisemäära, kuna see on kostjat ebamõistlikult kahjustav VÕS § 42 lg 1 tähenduses. See viivisemäär vastab 182,5%-sele viivisemäärale, mis ületab seadusejärgset ca 22,8 korda. Selline kokkulepe on arvestades asjaolusid ka vastuolus heade kommetega TsMS § 86 lg 1 järgi.
VASTUHAGI
18.Kostja esitas 17.02.2021 kohtule vastuhagi AS Morrisson Invest vastu 294 euro saamiseks. Hageja ja kostja on sõlminud äriruumide üürilepingu 09.07.2019 xxx, I korrusel asuva 14 m2 suuruse ruumi suhtes üheks aastaks. Üürilepingu punkti 8.2.1 kohaselt võib üürnik lepingu üles öelda ning tagastada lepingu objekti viivitamatult üürileandjale kui lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta ning üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul.
2-21-130931
19.Kostja esitas 29.11.2019.a avalduse üürileandjale lepingu koheseks lõpetamiseks üürilepingu punkti 8.2.1 alusel. Avalduse põhjenduste kohaselt on ruum muutunud kasutuskõlbmatuks, katus laseb läbi ja tuba hallitab, mille tõttu on kahjustada saanud vara. 16.12.2019.a andis kostja hagejale üle ruumi võtmed. Kostja on kooskõlas VÕS § 325 lg 1 äriruumi üürilepingu üles öelnud kirjaliku avaldusega, mille kostja luges kätte saanuks 11.12.2019. Vastuhageja tagastas 16.12.2019 üüritud asja võtmed hagejale. AS Morrison Invest on 29.11.2021 hagiavalduses alusetult nõudnud arvete tasumist 2020 1. jaanuarist kuni 11.06.2020.a eest. Lisaks on arvestanud üürileandja alusetult viivist. Üürileandja on osundatud hagiavalduses omaks võtnud, et tema garantiisummat 294 eurot vastuhagejale ei tagasta. Üürilepingu punktis 3.1 märgitud garantiisumma 294 eurot kuulub vastavalt lepingu punktidele 3.2 ja 5.13 tagastamisele pärast lepingu lõppemist või üüritud ruumi tagastamist. Vastuhagejale ei ole garantiisummat 294 eurot siiani tagastatud. Eeltoodust lähtudes vastuhageja välja mõista AS Morrison Investilt 294 eurot. Menetluskulud palub vastuhageja välja mõista AS Morrison Investilt.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
20.Vastukostja vastuhagi ei tunnista. Kuivõrd 09.07.2019 üürileping ei lõppenud enne 6 kuu möödumist üürileandjale lepingu lõpetamise soovi teatamisest, ei ole vastuhagejal alust nõuda võlgnevusega tasaarvestatud garantiisumma tagastamist.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
21.Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 2 337,84 eurot ja vastuhagi hind 294 eurot. Kohus lahendab asja lihtmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel.
22.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt ja vastuhagi tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
23.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: pooled sõlmisid 09.07.2019 äriruumide üürilepingu (dtl 68-77) Tallinnas xxx hoones nr xxx asuva ruumide kasutamiseks perioodil 10.07.2019-09.07.2020, Seega on tegemist tähtajalise üürilepinguga. 10.07.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktiga (dtl 239) võttis üürnik ruumid vastu; kostja esitas 29.11.2019 avalduse (dtl 78-79) üürilepingu sõlmimise tühistamiseks (ümbrik kannab 06.12.2019 postitemplit, lepingu p 10.3. kohaselt loeti see kätte saaduks 11.12.2019); 13.12.2019 e-kirjas (dtl 80) vaidlustas hageja kostja avalduse ja käsitas seda vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2. lepingu lõppemise soovist 6 kuud etteteatamisena ühes lepingu lõppemisega 11.06.2020. Ühtlasi pakkus hageja kostjale võimalust üüriruumi ülevaatuseks 16.12.2019; kostja ei ole tasunud 2020 jaanuari, veebruari, märtsi, aprilli, mai ja juuni üüri ja lepinguliste lisatasude makseid (dtl 83-89 arved); kostja on tasunud üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 294 eurot.
2-21-130931
24.Hageja palub kostjalt välja mõista üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse 2 337,84 eurot, sh põhinõue 1 168,92 eurot ja viiviste nõue samuti 1 168,92 eurot. Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta ega tunnista enda vastu suunatud nõudeid ning on esitanud vastuhagi tasutud garantiisumma tagasi saamiseks hagejalt.
25.VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled on üürilepingu p-s 3.3 kokku leppinud, et üürniku poolt igakuiselt makstava üüri suurus on 147 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Samuti on pooled üürilepingu p-s 3.4 kokku leppinud, et üüritasule lisanduvad kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, katlamaja, fonoluku, signalisatsiooni) 2 eurot/m2 kuus, millele lisandub käibemaks ning et eraldi maksab üürnik vee ja elektri eest vastavalt tarbitud kogustele ja arvesti näitudele.
26.Kohus märgib, et käesolev üürileping on tarbijaleping VÕS § 1 lg 5 mõttes. Tarbijaleping on selline leping, kus üheks pooleks on füüsiline isik, kes mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Üürnikuks on käesoleval juhul füüsiline isik, kes kasutas üüripinda oma isiklike asjade hoiustamiseks ning oma sõnade kohaselt aegajalt ka ööbis üüripinnal. Hageja esindaja ei ole kostja väidetele vastu vaielnud. Hageja seaduslik esindaja kinnitas 21.11.2022 kohtuistungil vande all, et kostja üüris selle pinna enda isiklike asjade hoidmiseks. 21.12.2021 menetlusdokumendis avaldas ka hageja, et üürnik kasutas üüripinda eluruumina (dtl 110). Ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et kostja vajas üüripinda oma majandus või kutsetegevuses ei ole kohtu ette toodud.
27.VÕS § 272 lg 1 järgi on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Õiguskirjanduses on selgitatud, et „äriruumi üürilepinguga on tegemist juhul, kui üürilepingu esemeks on äriruum, mida üürnik soovib kasutada majandus- või kutsetegevuseks. Kui üürnik soovib iseenesest äriruumi tunnustele vastavaid ruume kasutada muuks otstarbeks (nt elamiseks), siis äriruumi üürilepinguga tegemist ei ole (kuid võib olla tegemist eluruumi üürilepinguga).“ (Lepinguõigus, Juura 2017, 6. ptk alapunkt 488). Seega ei ole tegemist äriruumi üürilepinguga. Kuigi vaidlust ei ole iseenesest ka selles, et kostja lisaks asjade hoiustamisele ka ööbis vaidlusalusel pinnal, ei nõustu kohus kostja 07.01.2022 menetlusdokumendis toodud väitega, et tegemist võib olla eluruumi üürilepinguga. Viidatud üüripind ei ole kasutatav alaliseks elamiseks, kuivõrd seal puudub küte (leping p 3.4). Seega on tegemist majandus- ja kutsetegevuses tegutseva üürileandja ja tarbijast üürniku vahel sõlmitud mitte - eluruumi üürilepinguga.
28.Kostja on avaldanud ka, et hagiavaldus on pahauskne ja leping on tervikuna vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 tähenduses, st tühine. Kohus kostjaga ei nõustu. Kohus selgitab, et lepingute kooskõla kontrollimisel hea usu põhimõtega hinnatakse iga punkti võimalikku tühisust eraldi, mitte ei tunnistata tühiseks kogu tingimuste paketti. Kui ka mõni lepingupunkt osutubki tühiseks, jääb leping muus osas üldiselt kehtima, kui just lepingut ei oleks ilma selle punktita üldse sõlmitud (TsÜS § 85).
29.Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping saab lõppeda kas tähtaja möödumisel, kokkuleppel või erakorralise ülesütlemisega. Enne tähtaja möödumist seda reeglina kokkuleppeta lõpetada ei saa. Seaduses sätestatud eeldustel on tähtajalist üürilepingut
2-21-130931 võimalik lõpetada erakorralise ülesütlemisega. Samas saab tähtajalise üürilepingu puhul korralise ülesütlemise õiguses kokku leppida. Üürilepingu ülesütlemise avaldus peab seadusest kohaselt olema vähemalt kirjalikult taasesitatavas vormis, seega ei saa üürileping lõppeda kaudse tahteavalduse ega vaikimise või tegevusetusega.
30.Hageja on lugenud hagiavalduse lõppenuks 11.06.2020 tulenevalt kostja poolt posti teel esitatud ülesütlemise avaldusest. Hagiavalduse kohaselt on kostja jätnud tasumata 2020 jaanuari kuni juuni üüri ja kõrvalkulud. Kostja on oma vastuväidetes leidnud, et tal puudub kohustus nimetatud kuude eest üüri ja lisatasusid maksta, kuna üürileping oli lõppenud 28.10.2019 poolte suulisel kokkuleppel või siis 29.11.2019 tahteavalduse alusel. Seega tuleb kohtul esmalt tuvastada, millal on üürileping lõppenud.
31.Kohus on seisuskohal, et kostja ei ole tõendanud üürilepingu lõppemist 28.10.2019 poolte kokkuleppel. Kostja andis vande alla ütlusi selle kohta, et kui A M oktoobris kostjal külas oli pistis hageja esindaja pea aknast sisse ja siis sai juttu tehtud, et katus ikkagi lekib, V ütles, et ei hakka katust parandama ja lõpetab lepingu ära (prt lk 6, 00:37:58 ja 00:38:57). Hageja on üürilepingu lõpetamise suhtes suuliselt kokkuleppele jõudmist eitanud (prt 9, 01:05:41).
32.Kohus on seisukohal, et poolte avaldatu otsese vastuolu korral peab kohus hindama, millise poole avaldatu on usaldusväärne. Kui kohus ei saa kummagi poole avaldatu usaldusväärsust kontrollida, peab kohus jätma arvesse võtmata mõlema poole avaldatu osas, milles need on vastuolulised. Kohus arvestab seejuures asjaoluga, et kumbki pool on oma menetluslikust positsioonist tulenevalt huvitatud asja lahendamisest enda kasuks, mis võib mõjutada poole avaldatu usaldusväärsust. Ka tunnistaja A M ütlused 21.11.2022 kohtuistungil ei kinnita, et pooled jõudsid suuliselt üürilepingu lõpetamises kokkuleppele. Ka ühestki muust tõendist ei selgu, et pooled võisid sõlmida lepingu lõpetamise osas kokkuleppe. Eeltoodut arvestades ei ole kohtul võimalik kõrvaldada poolte avaldatu vastuolu. Kohus ei saa lugeda ühe poole avaldatut usaldusväärseks ning teise poole avaldatut ebausaldusväärseks. Kuivõrd kohus avaldatu vastuolu kõrvaldada ei saa, jätab kohus arvestamata hageja ja kostja avaldatu poolte oktoobris peetud vestluse täpse sisu osas.
33.VÕS § 278 p 1 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 on sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.
34.Kohus selgitab, et üürileandjal on seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus. Seadus lähtub eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning üürnikul on üldjuhul üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus (VÕS § 280). Üürileandja kohustus võimaldada üürieseme kasutamist tähendab, et üürileandja peab tagama üürnikule üürieseme kasutamise võimaluse kogu üürilepingu kehtivusajal. Üldreeglina toob üürileandja üürieseme kasutamise võimaldamise või korrashoiukohustuse rikkumine alati kaasa üürileandja vastutuse, st üürniku võimaluse kasutada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid.
35.Kui üürieseme seisund on võrreldes selle üleandmise hetkega halvenenud, kujutab see endast üürieseme puudust VÕS § 278 tähenduses ning üürnik saab kasutada selles sättes
2-21-130931 nimetatud õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda puuduse kõrvaldamist. Seejuures tuleb arvestada, et kui üürnik võttis asja vastu, ehkki teadis või pidi teadma puuduse olemasolust, ning ei esitanud vastuväiteid, on määrav asja tegelik seisund üleandmisel (§ 277 lg 2). VÕS § 279 lg 1 kohane üürnikupoolne ülesütlemisõigus tekib siis, kui üürileandja teadis või pidi teadma §-s 278 sätestatud puudusest ning ei kõrvaldanud puudust mõistliku aja jooksul. Seega peab üürnik ülesütlemise õiguspärasuse tõendamisel näitama mitte ainult seda, et esinenud puudus vastab §-s 278 sätestatule, vaid üürnik peab tõendama, et üürileandja puudusest teadis (või teadma pidi) ja seda mõistliku aja jooksul ei kõrvaldanud. Samuti peab üürnik täiendavalt tõendama, et kõnealune puudus välistab asja sihipärase kasutamise võimaluse või piirab seda olulisel määral.
36.Kostja põhjendas 29.11.2019 avalduses üürilepingu ülesütlemist sellega, et ruum on muutunud kasutuskõlbmatuks, katus laseb läbi ja tuba hallitab, mille tõttu on kahjustada saanud vara (dtl 78). Kostja väitel hageja keeldus üüripinnal läbijooksu likvideerimast. Ühtegi kirjalikku dokumentaalset tõendit kohtule esitatud ei ole, millest nähtuks, et kostja oleks pöördunud üürileandja poole ja nõuaks läbijooksu likvideerimist. Hageja seaduslik esindaja küll kinnitas 21.11.2022 istungil vande all, et kostja helistas hageja seaduslikule esindajale ja ütles, et ruumides on hallitus ja läbijooksud on laest jne. Tehti akt kohapeal, hageja esindaja mingisugust hallitust ei näinud, läbijooksu ka ei näinud. Olid ainult vanad jäljed need, mis olid tekkinud eelnevatest läbijooksudest. Need olid fikseeritud kõik juba üleandmisel, mille kohta sai tehtud fotod (prt 9, 01:05:41).
37.Oma väidete kinnituseks on mõlemad pooled üüripinna kohta esitanud kostja esitanud fotod, millest nähtub plekk üüripinna laes, vee läbijooksu jäljed seinal ja arvatav hallitusplekk seinal (dtl 102-104). Üürileandja leiab, et fotodel nähtavad plekid seinal ja lael ei tõenda, et üüriperioodil toimus üüripinnal läbijooks ning esitas omakorda 16.12.2019 ruumide ülevaatuse akti, milles tuvastati, et akna kahel ruudul on 2 tükki väljas, vaip ,põrandal on kuiv, sein, lagi kuiv, seinal must laik, sama mis üleandmisel. Kostja käekirjaga on aktile lisatud, et väited on valed, aknad olid ja on näha vanad, mille liistud on katki ja aknast tükid väljas, vihmade ajal on sein ja põrand märg, ei soovi sellises ruumis lepingut jätkata (dtl 278). Samuti esitas hageja fotod ruumist, mis on tehtud ruumi üleandmise ajal kostjale so 10.07.2019 (dtl 276).
38.Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud puuduste olemasolu. Poolte ühiselt vormistatud 16.12.2019 aktis on tuvastatud, et ülevaatuse hetkel oli sein ja põrand kuiv. Sellega on üürnik aktis nõus olnud. Kuigi üürnik on aktis märkinud, et vihmaga on sein ja põrand märg, ei piisa sellisest väitest üürilepingu ülesütlemiseks. Vee läbijooksu jäljed esinevad ka 10.07.2019 ruumi üleandmisel tehtud fotodel. Kostja ei ole fotosid teinud nii, et nähtuks lae läbijooks või selged märjad plekid seinal. Kohtule arusaadavalt ei ole kostja kutsunud hageja esindajat ruumi üle vaatama ajal, mil sein ja põrand oli märg. Kuigi kostja poolt esitatud fotodelt (dtl 103, 104) nähtub mustjas hallikas väikestest täpikestest koosnev plekk, mida üleandmisel ei esinenud ja mis visuaalselt väga sarnaneb hallitusele, ei ole pooled seda 16.12.2019 aktis märkinud. 16.12.2019 ei ole väidetavalt fotosid ruumist tehtud. Ka kostja ei lisanud seda oma märkust aktile, et sein hallitab. Tunnistaja A M kinnitas 21.11.2022 istungil, et hallitust ta ruumis ei näinud. Kuigi A M andis ütlusi ka selle kohta, et kostjal oli hageja seadusliku esindajaga tema juuresolekul juttu katuse parandamisest, et tilgub vett läbi, mida ei oldud nõus parandama, ei tõenda see veel läbijooksu. Tunnistaja ei ole ise näinud vee läbijooksu ega märga seina. Kuigi tunnistaja oli istungil vaadeldud fotosid nähes kindel, et tegemist oli hallitusega, kinnitas ta et hallitust ta ruumis ei näinud, ruumis oli palju kaste, sein oli peidus. Ka akna ees olevat vineeri ei saa kohus lugeda selliseks puuduseks, mis annaks alust lepingu ülesütlemiseks VÕS § 279 kohaselt, kuivõrd kostja on istungil ise kinnitanud, et vineer oli seal juba siis,
2-21-130931 kui ta üürilepingu eseme vastu võttis. Kõige eeltoodu alusel ei saa kohus tõsikindlalt tuvastada, et kostja viidatud puudused ruumis esinesid ja üürileandja teadis neist, kuid keeldus neid kõrvaldamast.
39.Seega on kohus seisukohal, et üürniku 29.11.2019 erakorraline üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb lugeda korraliseks ülesütlemisavalduseks. Lepingu p 7.6.2 järgi leping lõpeb kui üks pool on teatanud teisele ette 6 (kuus) kuud lepingu lõpetamise soovist. Hageja hinnangul lõppes leping 11.06.2020, kuivõrd hageja on kostja avalduse lepingu järgi kätte saanud 11.12.2019. Kostja leiab, et lepingu p 7.6.2 on tühine tüüptingimus.
40.VÕS § 35 lg 1 näeb ette, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu.
41.Käesoleval juhul on üürilepingu p 7.6.2 kokku lepitud tähtajalise üürilepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg 6 kuud. Kostja hinnangul on tegemist tüüptingimusega. Hageja vaidleb vastu. Lepingu tingimuse lugemine tüüptingimuseks eeldab seda, et see on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või tegemist on lepingutingimusega, mida kasutatakse teise poole suhtes ning sisu mõjutamise võimalus on puudunud. Riigikohus on tüüptingimustega seonduvalt leidnud, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Selleks, et sellisele lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja VÕS § 35 lg-st 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi (RKTKo 3-2-1-150-06, p 17).
42.Puudub vaidlus, et üürilepingu tingimused on välja töötatud hageja poolt. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Seega peab lepingutingimuste kasutaja (st hageja) tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi. Hageja leiab, et üürilepingu sõlmimisel oli kostjal võimalik tingimusi hagejaga läbi rääkida ning nende sisu mõjutada, kuivõrd hageja võimaldas eelnevalt kostjal lepinguga sisuga tutvuda. Kostja on avaldanud, et läbirääkimised toimusid vaid üürihinna üle, kostjal luges üürilepingu läbi ja mõistis, et ette tuleb teatada 6 kuud. Seega ei olnud lepingupunktid 7.6.2 kostjaga eraldi läbi räägitud. Kuigi hageja on esitanud asja materjalide juurde teiste üürnikega sõlmitud üürilepingud, millest nähtub, et teiste üürnikega on kokku lepitud üürilepingu lõpetamisest teatamise tähtajast 4 kuud (dtl 255275), ei tõenda need lepingud seda, et kostjaga see tingimus läbi arutati. Kohus asub seisukohale, et hageja ja kostjate vahel sõlmitud lepingu punktides 7.6.2 märgitud tingimus on tüüptingimus.
43.VÕS § 37 lg 1 järgi tüüptingimused on lepingu osaks, kui tingimuse kasutaja enne lepingu sõlmimist või sõlmimise ajal neile kui lepinguosale selgelt viitas ja teisel lepingupoolel oli võimalus nende sisust teada saada. Tüüptingimused on lepingu osaks ka siis, kui lepingu sõlmimise viisist tulenevalt võis nende olemasolu eeldada ja teisel lepingupoolel oli võimalus nende sisust teada saada. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid tüüptingimuste üürilepingu osaks mittesaamise kohta. Eeltoodust tulenevalt on 7.6.2 sätestatud tingimus tüüptingimustena hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu osaks.
2-21-130931
44.Kohus nõustub kostjaga selles, et üürilepingu p 7.6.2 on ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. VÕS § 42 lg 3 p 31 järgi lepingus, mille teiseks pooleks on tarbija, on ebamõistlikult kahjustav eelkõige tüüptingimus, millega nähakse lepingu lõpetamiseks teisele lepingupoolele ette ebamõistlikult pikk etteteatamistähtaeg. Etteteatamisaja ebamõistlikkust tuleb hinnata seaduses sätestatud etteteatamistähtaegade pikkust aluseks võttes ning arvestades kestvuslepingu pikkust. Vaidlusalune üürileping oli sõlmitud tähtajaga 1 aasta. Tähtajatute üürilepingute puhul on kinnisasja, elu- või äriruumi, etteteatamistähtaeg kolm kuud, möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu (VÕS § 312 lg 1 ja 2).
45.Kohtu hinnangul on üürilepingu korralisest ülesütlemisest teatamise tähtaeg üürnikku ebamõistlikult koormav. Arvestades, et üürilepingu tähtaeg oli 1 aasta, siis selle ülesütlemisest etteteatamistähtaeg 6 kuud on äärmiselt ebamõistlik ja üürnikku kahjustav. Kohus rõhutab, et tegemist ei olnud eluruumi või äriruumiga vaid tarbijaga sõlmitud üürilepingu esemeks oli käesoleval juhul laoruumina kasutatav mitte–eluruum. Kuivõrd seadus võimaldab sarnase ruumi tähtajatut üürilepingut korraliselt üles öelda vaid 1 kuulise etteteatamise tähtajaga, siis sellest kuus korda pikem tähtaeg on ilmselgelt üürnikku ebamõistlikult kahjustav. Kohus lähtub mõistliku etteteatamistähtaja määramisel kostja seisukohast, et lepingu tähtaeg tuleb asendada VÕS § 312 lg-s 1 ette nähtud 3 kuuga. Kolm kuud on mõistlik aeg, et üürileandja saaks uue üürniku otsida. Seega tuleb asuda seisukohale, et üürileping lõppes poolte vahel 11.03.2020.
46.VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
47.Lepingu p-is 3.3 on sätestatud, et igakuine üüritasu on 147 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingu p-is 3.4 on sätestatud kõrvalkulude tasumise kohustus. Lepingu p 3.5 kohaselt tuli eelnimetatud rahalised kohustused täita 5. kuupäevaks. Hageja nõuab hagis jaanuari 2020 kui juuni 2020 üüri ja lisatasusid. Kostja ei ole hageja üüriarvestusele ega kõrvalkulude arvestusele vastuväiteid esitanud. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole 2020 aastal üüri- ega kõrvalkulusid hagejale tasunud. Kuivõrd kohus on eelpool tuvastanud, et üürileping poolte vahel kehtis kuni 11.03.2020, on kohus seisukohal, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista jaanuari 2020, veebruar 2020 ja märts 2020 11 päeva üür ja lisatasud. Seega tuleb kostjalt välja mõista jaanuar 2020 eest arve nr 20020 alusel 219,48 eurot, veebruari 2020 eest 219,41 eurot ja märts 2020 eest 77,86 eurot (219,41/31*11). Kokku tuleb kostjalt välja mõista üüri ja kõrvalkulude võlgnevus 516,75 eurot.
48.Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Käesoleval juhul on kokkulepitud viivisemäär 0,5% päevas (s.o 182,5% aastas). Eelduslikult tuleks VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel hinnata tühiseks vähemalt selline tarbijaga sõlmitud viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära (vt RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). Kohtu hinnangul on sellises suuruses lepinguline viivisemäär tühine tüüptingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 järgi, kuna
2-21-130931 ületab seadusjärgset kolmekordset viivisemäära ca 22,7 kolm korda, mistõttu ei oleks hagejal ka õigust nõuda kostjalt lepingus sätestatud määras viivist. Ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi kokkuleppimine tüüptingimustes toob kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel (RKTKo nr 3-2-1-66-05, p 24; RKTKm nr 3-2-1-25-16, p 13). Kuna kokkulepitud viivisemäär osutus tühiseks, siis hagejal on õigus saada viivist seadusjärgses viivisemäära alusel. Riigikohus on 10.05.2016.a määruse nr 3-2-1-25-16 p-s 13 ühtlasi märkinud, et samuti ei tähenda viivise osaliselt sisse nõudmata jätmine seda, et sisuliselt ebamõistlik mh viivise nõudmist võimaldav tüüptingimus muutuks mõistlikuks tüüptingimuseks, kui tüüptingimuse kasutaja jätab mingil põhjusel viivise nõudmata või vähendab seda (Riigikohtu 13.05.2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-15, p 14). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal ei ole õigus nõuda viivist lepingujärgses määras kuivõrd vastav kokkulepe on tühine.
49.Hageja on esile toonud, et jaanuari 2020 arve nr 20020 muutus sissenõutavaks 06.01.2020, veebruari arve nr 1022020 muutus sissenõutavaks 06.02.2020 ja märts arve 2020 muutus sissenõutavaks 06.03.2020. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivis arve nr 20020 tasumata jätmise eest on kohtuotsuse tegemise aja seisuga so 09.12.2022 on 51,38 eurot, viivis arve nr 1022020 tasumisega viivitamise eest 49,87 eurot ja viivis märts 2020 11 päeva tasumata arve eest 17,20 eurot, kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivisena 118,45 eurot. Viiviseraportid lisab kohus asja materjalide juurde.
50.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 635,20 eurot, sh põhinõue 516,75 eurot ja viiviste nõue samuti 118,45 eurot. Samuti tuleb kostjalt välja mõista seaduses sätestatud viivis kuni põhivõlgnevuse tasumiseni, kuid mitte üle põhivõla suuruse.
51.Kohus leiab, et vastuhagi tuleb rahuldada. Kostja nõuab vastuhagis hagejalt üürilepingu sõlmimisel garantiisumma 294 eurot tagastamist. Vaidlust ei ole selles, et üürnik on tasunud üürilepingu sõlmimisel garantiisumma 294 eurot. Üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 294 eurot kuulub vastavalt lepingu punktidele 3.2. ja 5.13. tagastamisele pärast lepingu lõppemist või üüritud ruumi tagastamist, kusjuures üürileandjal on õigus seda tasaarveldada eelkõige viivistega. Üürileandja on hagiavalduses asunud seisukohale, et tema viivisenõue kostja vastu oli summas 3 666,95 eurot. Üürileandja on garantiisumma tasarvestanud viivistega, mille tõttu on viiviste võlgnevus vähenenud 3 372,95 eurole. Kohus hagejaga ei nõustu.
52.VÕS 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus märgib, et tasaarvestuse esmaseks eelduseks on tasaarvestuse õiguse tekkimine e tasaarvestuse olukorra eksisteerimine. Tasaarvestuse õigus tekib ja tasaarvestus on võimalik alates ajahetkest, mil tasaarvestava poole (teise poole vastu suunatud) nõude täitmise tähtaeg on saabunud ja teisel poolel on nõue tasaarvestava poole vastu (sõltumata sellest, kas selle nõude täitmise tähtaeg on saabunud või mitte). VÕS § 197 lg 1 tulenevalt peaks üürileandjal tasaarvestuse tegemise ajal olema seega üürniku vastu mingi nõue, millega ta saaks üürileandjal tema vastu oleva üürivõlgnevuse nõude tagatisraha nõudega tasaarvestada.
53.Kohus on eelpool tuvastanud, et lepingus kokkulepitud viivisemäär oli ebamõistlikult kahjustav ja tegelikkuses võlgneb kostja hagejale kohtuotsuse tegemise kuupäevaga viivist 118,45 eurot. Seega ei saanud hageja juba enne hagiavalduse esitamist tasaarvestad
2-21-130931 kostjal tema vastu olevat nõuet enda viivisenõudega kostja vastu, kuivõrd kostja ei võlgnenud hagejale sellises suuruses viivist. Garantiisumma 294 eurot tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
54.TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt Kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Eeltoodust tulenevalt tasaarvestab kohus käesoleva otsusega pooltelt välja mõistetud vastastikused kohustused ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõudena 341,20 eurot, kusjuures esmalt loeb kohus kantuks kostja viivise (516,75 + 118,45 - 294).
55.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
56.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et arvestades vaidluse asjaolusid on antud juhul mõistlik jätta menetluskulud poolte endi kanda.
57.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude jaotust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.