Apellant (hageja) Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu (registrikood 80529795), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Tamm Vastustaja (kostja) Loopealse Arendus OÜ (registrikood 11203901), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 22. aprilli 2022. a otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu dokumentide väljaandmise nõude, samuti menetluskulude jaotust puudutavas osas. Saata asi selles osas Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Jätta Tartu Maakohtu 22. aprilli 2022. a otsus muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu kahju hüvitamise nõude.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Tallinn, Meeliku tn 23 korteriühistu (hageja) esitas 6. oktoobril 2021 Loopealse Arendus OÜ (kostja) vastu hagi ja 30. novembril 2021 hagi täienduse, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 225 549 euro 57 sendi suuruse kahjuhüvitise ja viivise. Samuti palus hageja kohustada kostjat andma talle üle Tallinnas, Meeliku tn 23 asuvate kortermajade ehitusega seotud dokumendid. Hagiavalduse kohaselt paikneb Tallinnas, Meeliku tn 23 asuval kinnistul kaks viiekordset ja üks kaheksakordne korterelamu, mis on ühendatud maa-aluse garaažiga (garaaž). Hoonete vahel on sisehoov ja see on osaliselt ühtlasi ka garaaži katuslagi. Katuslagi on kaetud haljasala ja käiguteedega. Kostja müüs ajavahemikus 2010–2013 korteriomanikele korterelamutes asuvad korteriomandid. Korteriomanike ja kostja vahel oli sõlmitud töövõtuleping, kuna leping hõlmas ka ehitamise kohustust. Kostja võttis endale kohustuse ehitada korterelamud koos ehitusprojektis ettenähtud tehnovõrkudega nii, et need vastaksid õigusaktidele, kvaliteedinormidele ja heale ehitustavale. Korteriomandite müügi ajal oli tegu uusehitistega. Meeliku tn 23-1 hoone sai kasutusloa 2011. a jaanuaris, Meeliku tn 23-2 hoone 2012. a oktoobris ja Meeliku tn 23-3 hoone 2011. a oktoobris. Garaaž sai kasutusloa 2011. a jaanuaris Meeliku tn 23-1 hoone osana. Ehitiste sh garaaži kvaliteet pidi vastama vähemalt tavapärase uuselamu keskmisele kvaliteedile. 2020. a kevadel märkasid korteriomanikud, et garaaži lagi lekib. Lähemalt uurides paistis, et see hallitab. Samal ajal märkas Meeliku tn 23-1 korteri 55 omanik, et vihmaste ilmadega lekib vesi välispaneelide vahelt korterisse. 2020. a suvel tellis hageja ehitise auditi, mille tulemustest selgus, et Meeliku tn 23 hooned ja garaaž on ehitatud oluliste ehituslike vigadega. Ehitustööd ei ole tehtud müügilepingus kokkulepitud kvaliteediga ega ka vähemalt keskmise kvaliteediga. Tegu on projekteerimisveaga ja kostja või ehitusettevõtja oleks pidanud selle projekti vastu võttes avastama. Kostja on rikkunud oma kohustusi, andes üle elamu ja garaaži, milles on pärast nende üleandmist ilmnenud varjatud puudused. Hageja nõuab kostjalt mittenõuetekohastest ehitustöödest tuleneva kahju hüvitamist. Hageja ei nõua kohustuse täitmist, kuna kohtueelne kirjavahetus kostjaga näitab, et kostja ei taha kohustust täita. Lisaks nõuab hageja kostjalt Meeliku tn 23 kortermajade ehitusalase dokumentatsiooni üleandmist (arhitektuurne dokumentatsioon, tuleohutuse, veevarustuse, konstruktsioonide ja haljastuse dokumentatsioon, kõikide hoonete ehitustööde päevikud ja tööde aktid ning igasugused muud skeemid, joonised ja deklaratsioonid). Kuigi Meeliku 23 korterelamute ehitusest on hagi esitamise ajaks möödas juba ligi kümme aastat, on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist, sest tegu on varjatud puudusega. Tehingust tulenevat aegumistähtaega hakatakse arvestama nõudeõiguse tekkimisest. Hageja sai alles 2020. a augustis teada, et lekke põhjuseks on ehitusvead. Neid puudusi ei saanud avastada palja silmaga. Kõnealused vead olid olemas ehitiste korteriomanikele ülemineku ajal. Seega tekkis hagejal nõue müüja vastu alles 2020. a augustis. Hageja nõue on sissenõutav ja müüja vastutab kahju hüvitamise eest.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle nõuete aegumise tõttu rahuldamata.
Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal kui korteriühistul õigust esitada korteriomanike eest korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud müügilepingute väidetavast rikkumisest tulenevaid nõudeid, sest tegu ei ole korteriomandite kaasomandi osa valitsemise küsimusega. Kuigi kolme korteri omanikud on loovutanud oma müügilepingutest tulenevad väidetavad nõuded kostja vastu hagejale, ei ole hagejal õigust esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet täies ulatuses, sest nõuded hagejale loovutanud korteriomanikele kuulub ainult teatud mõtteline osa kinnistust. Kostja ja korteriomanikud sõlmisid üksnes korteriomandite müügilepingud, nad ei sõlminud lisaks müügilepingutele töövõtulepinguid müügilepingute esemete lõpuni väljaehitamiseks. Müügilepingutest tulenevad nõuded on aegunud. Nõude aegumistähtaeg oli viis aastat. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkivate kahju hüvitamise nõuete aegumistähtaeg hakkab kulgema asja ostjale üleandmisest ja see ei sõltu kahjunõude sissenõutavaks muutumisest ega kahju tekkimisest. Kostja täitis oma lepingulised kohustused nõuetekohaselt ja kümme aastat pärast lepingute sõlmimist ei saa ostjad väidetavatele ehituslikele vigadele tugineda. Aegumise kohaldamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Lepingupooled leppisid korteriomandite müügilepingute p-s 7.1 kokku, et kostja kohustub andma lepingu esemed üle Meeliku tn 23 korteriomanike otsesesse valdusesse ja kasutusse hiljemalt viie tööpäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest ja ostuhinna täies ulatuses laekumisest müüjale. Meeliku tn 23 korteriomandi 1-45 kohta leppisid pooled kokku, et ostja võtab korteriomandi valduse kostjalt üle 30. detsembril 2010. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi 1-45 müügilepingust tulenevad nõuded 30. detsembril 2015. Meeliku tn 23 korteriomandi 2-16 puhul leppisid pooled kokku, et ostja võtab korteriomandi valduse üle 28. detsembril 2012. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi 2-16 müügilepingust tulenevad nõuded 28. detsembril 2017. Meeliku tn 23 korteriomandi 3-77 kohta leppisid pooled kokku, et ostja võtab korteriomandi valduse üle 4. novembril 2011. Seega aegusid Meeliku tn 23 korteriomandi 3-77 müügilepingust tulenevad nõuded 4. novembril 2016. Kahjuteate esitas hageja kostjale 2021. a ja selleks ajaks olid kõik nõuded aegunud. Isegi kui kostja ja korteriomanikud sõlmisid lisaks ka töövõtulepingud, on ka nendest lepingutest tulenevad nõuded samamoodi aegunud.
3.Hageja esitas taotluse teha asjas vaheotsus nõude aegumise kohta. Kostja nõustus hageja taotlusega.
MAAKOHTU LAHEND
4.Tartu Maakohus tegi 22. aprillil 2022 lõppotsuse, millega jättis hagi aegumise tõttu rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt põhinevad hageja nõuded kostja vastu nõuded hagejale loovutanud korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepingutel Kuna lepingu eesmärk oli valmistatava asja müük, siis olid pooltevahelised lepingud võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 2 järgi müügilepingud. Seega nõuab hageja kostjalt müügilepingute ja VÕS § 115 lg 1 alusel müügilepingute rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist täitmise asemel ja dokumentide üleandmist. Praegusel juhul on tegu müüdud ehitise puudustest tuleneva nõudega. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi kolm aastat. TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Üldine aegumistähtaeg on seega kolm aastat, kuid uusehitiste puhul pikeneb see viie aastani ehitise valmimisest. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 järgi asja üleandmisest ostjale. Müüdud korteriomandite puudustest tulenevate nõuete aegumistähtaeg algas seega
korteriomandite üleandmisest. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige hageja väide, et aegumistähtaega hakatakse arvestama puuduse avastamisest ja et hageja nõudeõigus ei saanud tekkida varem, kui sai teatavaks, et kostja on lepingut rikkunud. Hagiavaldusele lisatud auditi tulemustest nähtub, et ehitusregistri andmetel on Meeliku tn 23-1 saanud kasutusloa 5. jaanuaril 2011, Meeliku tn 23-2 19. oktoobril 2012 ja Meeliku tn 23-3 28. oktoobril 2011. Hagiavalduses märgitu kohaselt sai garaaž kasutusloa 2011. a jaanuaris Meeliku 23-1 hoone osana. Seega valmisid ostjatele müüdud lepinguesemed hiljemalt vastavalt
5.jaanuaril 2011, 28. oktoobril 2011 ja 19. oktoobril 2012, sest siis anti neile kasutusload. Nõuded aegusid vastavalt 5. jaanuaril 2016, 28. oktoobril 2016 ja 19. oktoobril 2017. Aegumise katkemise ega peatumise asjaolusid ei ole esile toodud. Eeltoodust tulenevalt olid nõuded hagi esitamise ajaks aegunud. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, mille põhjal saaks teha järelduse, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostja ei ole rikkunud kohustusi tahtlikult ja seega ei kohaldu kümneaastane aegumistähtaeg. Kokkuvõttes leidis maakohus, et hageja müügilepingust tulenev kahju hüvitamise ja dokumentide väljaandmise nõue, nagu ka viivisenõue, on aegunud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta aegumine kohaldamata. Vaheotsuse tegemisega seotud menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste leidis maakohus ekslikult, et hageja nõuded on aegunud. Kostja aegumise vastuväitele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on leidnud, et kostjal ei ole õigust hea usu põhimõttest tulenevalt aegumisele tugineda, kui tema enda käitumine on toonud hageja jaoks kaasa hea usu põhimõttega vastuolus oleva olukorra. Samuti on Riigikohus väljendanud seisukohta, et kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest olla hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohtu seisukoha järgi ei saa kostja varjatud puuduste puhul aegumisele tugineda. Seega on aegumisele tuginemine praegu hea usu põhimõttega vastuolus. Korteriomanikud ei saanud projekteerimisvigu avastada enne 2020. a, sest siis hakkasid puudused avalduma. Projekteerimisest ja ehitamisest tulenevad vead on tõendatud auditi tulemustega. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jättis rahuldamata ehitusdokumentatsiooni väljaandmise nõude. Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ja maakohtu otsus tuleb vähemalt selles osas tühistada. Ehitusdokumentatsioon on ehitise päraldis ja seda saab nõuda ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel. Selle nõude aegumistähtaeg on 30 aastat ja see nõue ei olnud hagi esitamise ajal aegunud. Ehitistega seotud dokumentide omandiõigus on läinud üle korteriomanikele, kes loovutasid dokumentatsiooni väljaandmise nõude hagejale. Korteriomanikul on õigus nõuda kaasomandile tekitatud kahju hüvitamist täies ulatuses, mitte ainult talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele vastavas ulatuses. Korteriomanikud on kahjunõude maksmapanekul kolmandate isikute suhtes solidaarvõlausaldajad.
6.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt leidis maakohus õigesti, et hageja nõuded on aegunud. Ehitusdokumentatsiooni väljaandmise nõue ei ole vindikatsiooninõue, vaid lepingust tulenev
nõue ja see aegub samamoodi nagu teised lepingulised nõuded. Aegumisele tuginemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja dokumentide väljaandmise nõude. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotust puudutavas osas. Asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude, tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Ringkonnakohtu otsuse jõustumisel on kohtuotsus jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
8.Hageja on esitanud kaks nõuet: esiteks ehitatud ja korteriomanikele müüdud korteriomandite lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamise nõude ja teiseks samade korteriomandite ehitamise kohta käivate dokumentide väljaandmise nõude. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et mõlemad nõuded on aegunud.
9.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hageja kahju hüvitamise nõue on aegunud. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja nõustub nendega.
10.Hageja tugineb hea usu põhimõttele ja leiab, et Riigikohtu lahendite kohaselt ei saa varjatud puudustest tulenevad kahjunõuded aeguda samamoodi nagu ilmsetest puudustest tulenevad nõuded. Seejuures on hageja viidanud Riigikohtu otsustele tsiviilasjades nr 2-16-14644 ja 217-3860.
11.Mõlemas viidatud lahendis analüüsis Riigikohus olukorda, kus ehitise puudused olid tingitud projekteerimisveast. Riigikohus asus seisukohale, et sellises olukorras kohaldub aegumisele TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud viieaastane aegumistähtaeg (vt RKTKo 2-1614644/50, p 13). Seejärel selgitas Riigikohus, et aegumistähtaeg hakkab kulgema töö valmimisest, vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest ja et projekteerimislepingu puhul algab aegumistähtaja kulgemine ehitusprojekti (mitte ehitise) kui töö valmimisest või selle vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest, ja seda isegi siis, kui vead avalduvad alles pärast ehitamist ehk ehitise vigadena. Seetõttu aegub projekteerimislepingust tulenev nõue, mille aluseks on projekteerimisviga, mis toob kaasa ehitise puuduse, viie aasta möödumisel projekti valmimisest või kui tellija on kohustatud projekti vastu võtma, siis projekti vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest (RKTKo 2-16-14644/50, p 14).
12.Järgmiseks selgitas Riigikohus, et kui ehitise puudus on tingitud projekteerimisveast, mida tellija ei saanud tavapärast hoolsust rakendades avastada enne ehitise valmimist (ehitise vastuvõtmist või vastuvõetuks lugemist), võib projekteerija põhjustatud projekteerimisveast tuleneva nõude aegumise vastuväitele tuginemine enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest (ehitise vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest) olla hea usu põhimõttega vastuolus (RKTKo 2-16-14644/50, p 16).
13.Kuigi eelviidatud kohtuasjades oli tegu töövõtulepingust tulenevate nõuete aegumisega, on põhimõtteliselt samamoodi reguleeritud ka uusehitise müügilepingust tulenevate kahjunõuete aegumine (TsÜS § 146 lg 2).
14.Ringkonnakohtu hinnangul on hageja eelviidatud Riigikohtu seisukohti valesti mõistnud. Riigikohus on pikendanud projekteerimisvigadest tulenevate nõuete maksmapaneku võimalust hea usu põhimõttest tulenevalt viie aastani ehitise valmimisest, mitte viie aastani puuduste avastamisest. Riigikohus on selgelt viidanud sellele, et aegumisele tuginemine võib hea usu põhimõttega vastuolus olla siis, kui kostja kasutab aegumise vastuväidet enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Riigikohus on soovinud anda tellijatele, kelle ehitis osutub
projekteerimisvea tõttu lepingutingimustele mittevastavaks, oma nõuete maksmapanekuks sama pika tähtaja, nagu on neil tellijatel, kelle ehitisel ilmnevad ehitusvead. Ehitus- ja projekteerimislepingute rikkumisest tulenevate ehitise puudustega seotud kahjunõuete aegumisel ei ole seega oluline, kas tegu oli varjatud või ilmse puudusega.
15.Praegusel juhul on kostja tuginenud aegumisele sellistest vigadest tulenevate nõuete puhul, mis ilmnesid 8–9 aastat pärast ehitiste üleandmist (valmimist). Ringkonnakohtu arvates ei saa selles olukorras aegumisele tuginemist pidada hea usu põhimõtte vastaseks.
16.Hageja on tuginenud ka sellele, et aegumise kohaldamine oleks korteriomanikele äärmiselt ebaõiglane ja et kostja on korteriomandite müügist teeninud kasumit. Ringkonnakohtu hinnangul ei piisa sellest, et lugeda aegumisele tuginemist praegu hea usu põhimõtte vastaseks. Hea usu põhimõtte vastasus eeldab, et kostja on oma õigusi kuritarvitanud. Selliseid asjaolusid hageja välja toonud ei ole. Kostja on korteriomandeid müües tegutsenud oma majandus- ja kutsetegevuses ning kasumi teenimine on sellise tegevuse tavaline tunnus. Aegumise kui tsiviilõigusliku instituudi eesmärk on piirata nõuete maksmapanekut ajaliselt ja saavutada õigusrahu. Seetõttu näeb seadus ette sätted, mis annavad võlgnikule pärast teatud ajavahemiku möödumist õiguse keelduda oma kohustuse täitmisest. Õigusrahu saavutamise eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui lepingupool vastutaks teise poole ees piiramatu aja. Saavutamaks mõistlikku tasakaalu võlgniku ja võlausaldaja õiguste ja kohustuste vahel, on ehitiste puudustest tulenevate nõuete viieaastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 2 järgi ühelt poolt pikem kui tavaline kolmeaastane aegumistähtaeg, teisalt on aga aegumistähtaja algus seostatud ehitise üleandmisega.
17.Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole esile toonud erandlikke asjaolusid, millest järelduks, et kostja tuginemine aegumise vastuväitele oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on sellist võimalust jaatanud näiteks siis, kui kostja on ise vastuoluliselt käitunud (nt lubanud pidevalt oma kohustuse täita, nii et hageja viivitab nõude esitamisega ja nõue lõpuks aegub; vt nt RKTKo 3-2-1-169-15, p 11). Praegu selliseid asjaolusid esile toodud ei ole. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hageja kahju hüvitamise nõude õigesti rahuldamata.
18.Küll aga nõustub ringkonnakohus hagejaga selles, et maakohus ei ole oma lahendis käsitlenud hageja teist nõuet ehk dokumentide väljaandmise nõuet. Maakohtu otsuse põhjendustest võib järeldada, et maakohus on nii kahjunõuet kui ka dokumentide nõuet käsitanud ühtse lepingust tuleneva nõudena. Samas ei ole maakohus dokumentide väljaandmise nõuet kvalifitseerinud ega ka näidanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et see nõue on samuti aegunud. Müüdud korteriomandiga seotud dokumentide väljaandmise nõue ei ole korteriomandi puudustest tulenev kahjunõue, mistõttu ei saa sellele kohaldada TsÜS § 146 lgt 2 ega VÕS § 227.
19.Kuna maakohus ei ole dokumentide nõuet kvalifitseerinud ega sisuliselt analüüsinud, tuleb maakohtu otsus selle nõude osas tühistada ja asi tuleb selles osas saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
20.Ringkonnakohus selgitab, et praegusel juhul võib hagejal olla kostja vastu dokumentide väljaandmise nõue kahel alternatiivsel õiguslikul alusel.
21.Asjas esitatud korteriomandi müügilepingust (dtl 15–31), mille on ostjatena sõlminud A. Jevhuta ja M. Jevhuta ning müüjana kostja, nähtub, et lepingu p 7.1 (dtl 25) järgi oli kostjal kohustus anda koos korteriomandiga üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Kostja ei ole väitnud, et teistes lepingutes oli dokumentide üleandmine lepitud kokku kuidagi teisiti. Dokumentide üleandmise kohustuse näeb müüjale ette ka VÕS § 211 lg 1. Seega saab hageja dokumentide nõuet pidada lepingu täitmise nõudeks VÕS § 108 lg 2 järgi. Kuna täitmisnõue ei
ole ehitise puudusest tulenev kahjunõue, siis kohaldub selle aegumisele TsÜS § 146 lg-st 1 tulenev üldine kolmeaastane aegumistähtaeg, mis hakkab TsÜS § 147 lg 1 järgi kulgema nõude sissenõutavaks muutumisest ehk korteriomandi üleandmisest.
22.TsÜS § 58 kohaselt on kinnisasja päraldiseks mh kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid. TsÜS § 57 lg 3 järgi laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. See tähendab, et koos korteriomandite üleandmisega tulnuks anda üle ka päraldiseks olevad dokumendid ja seega võib dokumentide nõuet pidada ka asjaõiguslikuks korteriomandi päraldiste väljaandmise nõudeks, mille aluseks on AÕS § 80 lg 1 ja mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
23.AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva vindikatsiooninõude aegumist reguleerib TsÜS § 155, mille lg1 kohaselt on omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
24.Mõlemal eelviidatud õiguslikul alusel saab hageja aga nõuda kostjalt mitte igasuguseid dokumente, vaid üksnes päraldiseks olevaid dokumente. Täpsustatud hagiavalduse p 5.3 (dtl 135) järgi on hageja palunud kohustada kostjat andma talle üle suure hulga erinevaid dokumente (hagi täpsustuse p 5.3.1 järgi on sellisteks dokumentideks mh näiteks Arhitektuurne dokumentatsioon: Teostusjoonised (plaanid, vaated, lõiked jne); Avatäidete lühispetsfikatsioon (AR osa, koos seletava osaga + paneelide ühendus, näiteks parapetisõlmed - katus; Garaažilage puudutav projekt jne); Asendiplaan; Asendiplaani teostusjoonis; Materjalide ja –toodete vastavustunnistused, deklaratsioonid, passid ja sertifikaadid; Paigaldatatud seadmete ja materjalide sertifikaadid, infolehed; Paigaldatud seadmete ja materjalide kasutusja hooldusjuhendid). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul sisuliselt hinnata, kas need dokumendid, mida hageja on nõudnud, on käsitatavad korteriomandite päraldistena.
25.Ringkonnakohus märgib, et hageja dokumentide väljaandmise nõue ei pruugi praegu olla ka piisavalt selge, mistõttu tuleb maakohtul anda hagejale võimalus oma nõuet täpsustada ning alles seejärel saab lahendada küsimuse, kas tegu on päraldistega, mille üleandmist hageja saab nõuda. Hagi võimaliku rahuldamise korral peab kohtuotsuse resolutsioon olema sõnastatud nii, et seda oleks võimalik täita. Kohtulahendi resolutsioon, millega kohustatakse kostjat andma välja mingid dokumendid, peab seega kajastama dokumente selliselt, et need oleks võimalik mõistlikult kindlaks määrata (vt ka RKTKm 2-16-3492, p 16.1).
26.Kuna asi saadetakse tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ning § 174 lg 6 järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin
/allkirjastatud digitaalselt/ Margit Vutt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.