Olympia Baltic Opportunities OÜ hagi Osaühing SHEMALAN vastu võla nõudes ja Osaühing
SHEMALAN
vastuhagi Olympia Baltic Opportunities Three OÜ vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
Hagi hind 4 782,08 eurot Vastuhagi hind 5 564,94 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja (vastuhagis kostja): Olympia Baltic Opportunities OÜ (registrikood: 12852820; asukoht Tartu mnt 14, Tallinna linn, Harju maakond, 10117 ) Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja Priit Pööbo (e-post [email protected]) Kostja (vastuhagis hageja): OÜ SHEMALAN (registrikood: 11105437; asukoht Tõkke tn 49, 76506, Saue, e-post [email protected]) Kostja (vastuhagis hageja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leho Pihkva (e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 18.04.2022 ja 26.10.2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta Olympia Baltic Opportunities OÜ hagi Osaühing SHEMALAN vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks rahuldamata.
Rahuldada osaliselt Osaühing Opportunities OÜ vastu.
SHEMALAN
vastuhagi
Olympia
Baltic
3.Mõista välja Olympia Baltic Opportunities OÜ-lt SHEMALAN OÜ kasuks 3 120,08 eurot, millest 1 761,76 eurot on põhivõlgnevus ja 1 358,32 eurot on seisuga 02.12.2022 sissenõutavaks muutunud viivis.
4.Mõista välja Olympia Baltic Opportunities OÜ-lt SHEMALAN OÜ kasuks viivis määras 0,1 % alates 03.12.2022 summalt 1 761,76 eurot kuni kohustuse summas 1 761,76 eurot täitmiseni, kuid koos juba sissenõutavaks muutunud viivisega
2-21-7290 (1 358,32 eurot) mitte üle põhivõlgnevuse 1 761,76 eurot suuruse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta menetluskulud 68,67% ulatuses hageja Olympia Baltic Opportunities OÜ kanda ja 31,33% ulatuses kostja Osaühing SHEMALAN kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Olympia Baltic Opportunities Three OÜ esitas 09.05.2021 hagi Osaühing SHEMALAN vastu 2 865,36 euro ja viivise saamiseks. Hagiavalduse kohaselt Pärnu mnt 130 OÜ ja OÜ Shemalan sõlmisid 29.01.2012 tähtajalise mitteeluruumide üürilepingu nr 24012013” koos selle lisaga. Õigusjärgluse alusel on korteriomandi omanikuks saanud hageja.
2.Lepinguga anti kostja valdusesse äriruum Pärnu mnt 130, Tallinnas asuva hoone kolmandal korrusel paiknevad bürooruumid üldpindalaga 108,4 m2. Kostja kohustus maksma ruumide kasutamise eest hagejale tasu ja kõrvalkulude eest. Hageja on esitanud kostjale ruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kui ka kõrvalkulude arveid. Kostja on jätnud tasumata järgmised arved 17.08.2020 arve nr. 20095 summas 544,02, eurot, 14.09.2020 arve nr 8189 summas 95,69 eurot, 15.09.2020 arve nr 20111 summas 981,76 eurot, 14.10.2020 arve nr 8253 summas 123,72 eurot, 15.10.2020 arve nr 20128 summas 883,59 eurot, 15.11.2020 arve nr 8317 summas 106,81 eurot, 15.12.2020 arve nr 8380 summas 129,77 eurot, kokku summas 2 865,36 eurot.
3.Kuna kostja on viivitanud arvete tasumisega, on hageja arvestanud tasumata summalt viivist 0,1% päevas vastavalt lepingule. Hageja hinnangul on sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 590,86 eurot. Vastavalt VÕS § 1131 lg 1 kohaselt on hagejal õigus nõuda ka kahju hüvitamist. Kostja on jätnud tasumata 7 arvet, seega on sissenõudekulu suurus 280 eurot.
2-21-7290
4.Tuginedes eeltoodule on hageja põhinõude suuruseks 2 865,36 eurot, viivisnõue 590,86 eurot ning sissenõudmiskulude suuruseks on 280 eurot. Kokku nõuab hageja kostjalt 3736,22 euro tasumist. Hageja palub eelnimetatud summad kostjalt hageja kasuks välja mõista, samuti välja mõista alates 08.05.2021 põhinõudelt (2865,36 eurot) määraga 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni, menetluskulud jätta kostja kanda ning mõista kostjalt hageja kasuks menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
5.Menetluse kestel ühines Olympia Baltic Opportunities Three OÜ kui ühendatav ühing Olympia Baltic Opportunities OÜga kui ühendava ühinguga, senine hageja kustutati äriregistrist 04.10.2022 ja uueks hagejaks sai Olympia Baltic Opportunities OÜ.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE JA VASTUHAGI
6.Kostja hagi ei tunnista. 29.01.2012.a sõlmisid Pärnu mnt 130 OÜ ja kostja mitteeluruumi üürilepingu nr 24012013, millega Pärnu mnt 130 OÜ andis Shemalan OÜ-le kasutada Pärnu mnt 130 hoone kolmandal korrusel paiknevad bürooruumid üldpinnaga 108,4 m2. Nimetatud üüripinnal seadis kostja üles mh tootmisruumi, kus lisaks tehnikale hoiustas tootmismaterjale ning koostööpartnerite poolt tarnitud trükiseid. Koos kinnisasja võõrandamisega Olympia Baltic Opportunities Three OÜ-le läks üle ka Shemalan OÜ-ga sõlmitud üürileping ning Pärnu mnt 130 OÜ asemel sai üürileandjaks Olympia Baltic Opportunities Three OÜ.
7.2020. aasta juulikuus tekkis üüripinnal laest tilkunud vee tagajärjel veekahjustus. Kostja teavitas hagejat veekahjustusest koheselt 09.07.2020 e-kirjaga. Samal päeval küsis hageja esindaja täpsustavaid küsimusi ja lubas info edastada hoone haldurile. 10.08.2020 esmaspäeval teavitas kostja hagejat järjekordsest üüripinnal aset leidnud veeuputusest ja sellega kaasnenud kahjustustest. 14.08.2020 teavitas kostja hagejat järjekorras kolmandast veeuputusest üüripinnal. 23.08.2020 teavitas kostja hagejat e-kirja teel järjekorras neljandast uputusest.
8.Eelnevalt kirjeldatud puudused takistasid kostjal üüripinna sihtotstarbelist kasutamist, tekitasid tööseisaku ning otsese varalise kahju veeuputuse kätte jäänud kostja varale. Otse uputuse all asus kostja serveripark (välisvõrguserver, kontori sisevõrguserver, Fierydigitrükipressi juhtserver, ftp-server, ruuter ja sisevõrku haldav switch, kogu kontorit toitvad kaablikimbud). Seadmete asukoha tingis asjaolu, et kogu kontori kaabeldus ja kommunikatsioonid (sh Telia sidekaabel) jooksid kokku uputuse alla jäävasse nurka ja seega polnud mingit teist asukohta võimalik valida. Nimetatud tehnikapargist sõltus kostja tootmisvõimekus ja tavapärane töörežiim.
9.Kujunenud olukorras ei saanud kostja üüripinda enam sihtotstarbeliselt kasutada, sest veeuputuse tagajärjel pidevalt rivist välja läinud seadmed ja serveripark ei võimaldanud kostjal tavapärast tööd jätkata. Iga hetk oli reaalne oht, et laest kukub alla mõni laeplaat või tilgub vesi uuesti serveri või häireanduri peale, mistõttu on seadmed rivist väljas ja tuleb taaskord töö katkestada. Vaatamata hageja teadmisele ja lubadusele selgitada välja probleem ja veeleke kõrvaldada ja vaatamata kostja korduvatele teavitustele jätkuva probleemi osas ei võtnud hageja mitte midagi ette üüripinna kasutamist takistava puuduse kõrvaldamiseks.
10.Nimetatud olukord kujutas endast reaalset ohtu ka üüripinnal viibivate töötajate elule ja tervisele, sest eksisteeris oht, et mõni laeplaat võib töötajatele pähe kukkuda ja põhjustada raske tervisekahjustuse. Samuti võimaldab niiskust saanud kipsplaat ruumides eluohtlike hallitusseente vohamist ja seega ei olnud võimalik ruumides töötegemist jätkata.
2-21-7290 Kujunenud olukorras oli üüripinna kasutamine ja töö tegemine võimatu ja seega oli kostja õigustatud üürilepingu erakorraliselt ülesütlema hageja lepingurikkumise tõttu.
11.Kostja ei aktsepteeri hagiavalduses esitatud nõudeid ja vaidleb nendele täies ulatuses vastu. Hageja rikkus oluliselt üürilepingut ja kostjal oli seetõttu õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Vaatamata korduvatele teavitustele, ei kõrvaldanud hageja üüripinnal veekahjustuse tagajärjel tekkinud puudusi ning ei kõrvaldanud veekahjustuse tekkepõhjust (kuigi kostja on korduvalt juhtinud tähelepanu vajadusele olukord kiiresti parandada). Samuti ei teinud hageja kostjale ühtki konkreetset pakkumist asenduspinna kasutamiseks, veelgi enam, üürileandja esindaja on kostjale ka korduvalt kinnitanud, et samaväärset üüripinda üürileandjal pakkuda pole.
12.Hageja on ise oma vastuses kostja nõudekirjale kinnitanud, et rakendas kahju tekkepõhjuse otsimiseks esmaseid meetmeid alles 25.08 ja 26.08 kui tellis kaamera uuringu sadevee torustikule. Seega ei rakendanud hageja tekkinud olukorra lahendamiseks vaatamata kostja korduvatele teavitustele ühtegi meedet kuni hetkeni, mil kostja oli sunnitud 26.08 lepingu erakorraliselt üles ütlema ja ruumidest evakueeruma.
13.Kostjal oli vastavalt üürilepingu üldtingimustele õigus üürileping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja rikub oluliselt lepingut ning ei ole rikkumist kõrvaldanud hiljemalt 30 päeva jooksul arvates üürniku kirjaliku teate saamisest. Üürileandja polnud veelekkest tulenevaid kahjustusi ega veeleket ennast kõrvaldanud alates 09.07.2020 ja seega olid täidetud kõik ülesütlemise materiaalsed eeldused. Seega lõppes üürileping poolte vahel erakorraliselt 26.08.2020 kostja poolse ülesütlemiseavalduse esitamisega hagejale. Hagejal ei ole õigust nõuda üüri ega kommunaalmaksete tasumist peale lepingu lõppemist ja seega palub kostja jätta hageja nõuded täies ulatuses rahuldamata.
14.Kostja esitab vastuväite ka hageja väidetavatele sissenõudmiskuludele (7x40 = € 280) VÕS § 1131 lg 1 alusel. Hageja ei ole esitanud ühtegi sissenõudmiskulutusi tõendavat kuludokumenti. Ainuüksi alusetute üüriarvete väljastamise ja hageja mõningate kirjalike vastuväidetega kostja kirjadele ei ole tõendatud sissenõudmiskulude tekkimine. Isegi juhul, kui hagejal on õigus selline nõue esitada (mida kostja ei tunnista), on tegemist ühe lepingulise nõudega ja seega ei saa sissenõudmiskulu esitada seitsmekordselt arvete arvu järgi. Hageja on esitanud ühe lepingulise nõude ja seega on põhjendatud sissenõudmiskulude nõue esitada ühekordselt määraga 40 eurot.
15.Kostja oli sunnitud eelnevalt nimetatud puuduste tõttu ruumidest lahkuma ja kolima uutele pindadele, sest hageja ei kõrvaldanud üüripinnal tekkinud puudusi ja seega ei jäänud kostjal muud võimalust kui ruumidest lahkuda, üürileping erakorraliselt üles öelda ja leida asenduspind, et taastada võimalikult kiiresti normaalne töörežiim. Kostja proovis tootmisseadmeid ja servereid liigutada uputuse alalt kõrvale nii palju kui võimalik, aga vesi voolas mööda kontori põrandaid, seejuures märgusid juba järgmised laeplaadid ning igal hetkel oli reaalne oht, et mõni laeplaat kukub peale otse trükipressile või muudele seadmetele ja põhjustab taaskord tööseisaku.
16.Kostja esitas 27.05.2021 vastuhagis hageja vastu kahju hüvitamise nõude hageja lepingu rikkumise tulemusena tekkinud kahju hüvitamiseks. Kostjal on kahju tekkinud seoses kolimisteenusega summas 975,60 eurot. Kolimisteenusega tekkinud kulu on otseses põhjuslikus seoses hageja tegevusetusega, mille tõttu oli kostja sunnitud ruumidest lahkuma ja kolima võimalikult kiiresti asenduspinnale, et taastada normaalne töörežiim. Tegemist oli sunnitud kolimisega ja kahju (st kolimiskulu) on mõistlikus suuruses. Samuti seadmete demonteerimise kuluga summas 70,80 eurot. Tegemist on sunnitud kulutusega, sest kui hageja poleks tegevusetusega üürilepingut rikkunud ja oleks kõrvaldanud veelekke või leidnud asenduspinna, siis oleks saanud kostja valveteenuselepingut jätkata
2-21-7290 ja teenust edasi tarbida. Käesoleval juhul oli kostja sunnitud valveteenuselepingu AS-ga G4S üles ütlema hageja lepingurikkumise tõttu ja seega esitab kostja talle AS G4S poolt esitatud arve valveseadmete demonteerimise eest kahjunõudena. Samuti on kostjal tekkinud kohtueelse õigusabiteenuse kulu 16.10.2020 nõudekirja koostamise eest summas 600 eurot. Nimetatud kulu eest vastutab hageja üürilepingu üldtingimuste p 16.3 järgi, sest kostjal ei oleks olnud vajadust pöörduda advokaadibüroo poole oma õiguste kaitseks ja vastuväidete esitamiseks, kui hageja poleks jätkanud alusetult üüriarvete esitamist ja läbi inkasso nende sisse nõudmist. Seega ei jäänud kostjal muud üle, kui pöörduda advokaadi poole õigusteenuse saamiseks. Kostja leiab, et need summad on kostjale hageja lepingu rikkumise tõttu tekkinud otsene varaline kahju, mille eest vastutab hageja lepingu üldtingimuste p 16.1 ja 16.3 järgi täies ulatuses. Hüvitamisele kuuluva kahju summa ilma käibemaksuta on kokku 1 372 eurot.
17.Kostjal poleks nimetatud kulutusi tekkinud, kui hageja ei oleks üürilepingut rikkunud ja oleks vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 11.3.3 esimesel võimalusel võtnud tarvidusele vajalikud meetmed avariide ja kahjustuste ärahoidmiseks ja veelekke likvideerimiseks ja/või pakkunud kostjale asenduspinda või leidnud muid lahendusi üüripinnal asuva vara säilimiseks.
18.Kostja esitas 16.10.2020 nõudekirjas hagejale avalduse hinna alandamiseks ja vähendas üüri tagasiulatuvalt alates esimese veekahjustuse tekkimisest 09.07.2020 kuni üürilepingu erakorralise ülesütlemiseni 26.08.2020 proportsionaalselt osas, mil üüripinna kasutamine oli nimetatud puuduste tõttu oluliselt takistatud. Lepingu kohase täitmise väärtus oli juulikuus 2020 võrdeline 50%-ga (s.o ulatuses mil üüripinda oli võimalik kasutada uputusele eelnenud ja uputusele järgnenud ajale) ja seega alandas kostja üüri 2020 aasta juulikuu eest summas 490,88 eurot. 2020 aasta augustikuu üürilepingu kohase täitmise väärtus üürileandja poolt on võrdeline 0%-ga (s.o augustikuus ei olnud võimalik kasutada üüripinda terve kuu vältel kuni lepingu erakorralise ülesütlemiseni) ja seega alandas kostja üüri 2020 aasta augustikuu eest täies ulatuses summas 981,76 eurot. Kokku on alandatud hind seega 1 472,64 eurot.
19.Hageja ei ole vaatamata kostja esitatud nõudekirjale ega korduvale nõudekirjale alandatud hinda tasunud ega esitanud kohaseid põhjendusi maksmisest keeldumiseks. Eeltoodust tulenevalt esitab kostja hageja vastu tagasitäitmisnõude VÕS § 189 lg 1 alusel summas 1 472,64 eurot. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu kuulub tagastamisele ka kostja poolt üürileandjale vastavalt üürilepingu põhitingimuste p-le 2.7 makstud tagatis summas 670,80 eurot. Kostja arvestab oma hageja vastu suunatud nõuetelt viivist vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-s 16.4 sätestatud määrale, millele vastab 0,1% päevas. Kostja esitas oma selgelt väljendatud kahju hüvitamise nõude, hinna alandamise avalduse koos tagasitäitmisnõudega ja tagatisraha tagastamise nõude 16.10.2020 nõudekirjas. Kostja nõudis võlgnevuse tasumist hiljemalt 3 tööpäeva jooksul nõudekirja saamisest. Seega arvestab kostja kogunõudelt summas 3 515,44 viivist alates 23.10.2020. Eeltoodust tulenevalt palub kostja välja mõista hagejalt põhivõlgnevuselt (3 515,44 eurot) sissenõutavaks muutunud viivise summas 762,85 eurot, viivise määraga 0,1% päevas kindla summana kohtuotsuse tegemiseni ja sealt edasi protsendina kuni põhinõude täitmiseni.
HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE
20.Hageja vastuhagi ei tunnista ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu ja palub jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja on esitanud hagejale vastunõude, kus nõuab kahju hüvitamist ja hinna alandamisest tulenevalt üürihinna
2-21-7290 vähendamist. Hageja seisukohalt ei saa kahju hüvitamist ja hinna alandamist samaaegselt nõuda. Samuti ei ole täidetatud kahjuhüvitise nõude eeldused.
21.Kolimisteenuse arvega hageja ei nõustu, kuivõrd kostja ja hageja vaheline üürileping lõpeb nagunii ja kolimisteenust oleks kostjal vaja kasutada olnud ka hiljem, seega ei ole kostja kolimissteenuse arve kostja kahju ja hagejal puudub alus seda tasuda. Samuti ei aktsepteeri hageja seadme demonteerimise kulu põhjusel, et kostja kulu oli samuti möödapääsmatu mh ka ilma lepingu erakorralise ülesütlemiseta ja seetõttu ei ole see kostja kahju, mida peab hageja hüvitama.
22.Õigusabikulude osas on hageja seisukohal, et kostja lepingu lõpetamisel puudus vajadus advokaadibüroo poolne esindus, mistõttu on vastuse koostamine hageja jaoks ettenägematu ja ebamõistlik kulu, mille tasumist hageja poolt peab hageja põhjendamatuks. Kostja on ise koostanud ja hagejale esitanud lepingu erakorralise ülesütlemise teatise. Hageja on seisukohal, et esindust õiguslikuks vaidluseks võis kostja vajada juhuks, kui kostja tegi vastuväite hageja avaldusele (avaldada kostja võlgnevus maksehäireregistris) või käesolevas kohtumenetluses, kuid avaldusele vastuse koostamise õigusabi suurus 600 eurot ei ole asjakohane ja hageja vaidleb sellele vastu. Alternatiivselt palub hageja vähendada kahjuhüvitise nõue nullini (VÕS § 162).
23.Hageja hinnangul on kostja jätnud tõendamata, et kostja ei saanud ruume kasutada 50% ulatuses ja hiljem 100% ulatuses. Seega vastuhagi hinna alandamise eeldused ei ole täidetud. Kostja ei ole tõendanud, et üürihinna väärtus oleks vähenenud nullini. Kostja on teinud üüri alandamise avalduse alates 09.07.2020 kuni 26.08.2020 proportsionaalselt osas, mis üüripinna kasutamine oli nimetatud puuduse tõttu osaliselt takistatud, hinnates, et sai üüripinda kasutada juulikuus 50% ja augustis 0%. Hageja on kostjale vastanud, et kahjuks ei saa hageja sellega nõustuda, sest nagu ka kostja väitis, oli juulis üks läbijooks. Läbijooks ei hõlmanud tervet üüripinda, so 108,4 m2, vaid läbijooks toimus juulis ühes ruumis ja ühel kuupäeval. Pärast seda kuivas vesi ära ja kogu üüripind oli sihtotstarbeliselt kasutatav. Seega ei ole kindlasti õigustatud üüri alandus 50%. Augustis toimus läbijooks jällegi ühes ruumis ja 3 korda. See tähendab, et ka augustis oli enamus üüripinnast kasutatav terve kuu vältel. Eeltoodust ja varasemast kirjavahetusest poolte vahel tulenevast tegi hageja kostjale ettepaneku alandada augustis üüri 25%, kuid ostja sellega ei nõustunud. Täiendavalt võib hinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), kui üürnik on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.
24.Hageja vaidleb kostjale vastu, et ta ei ole kostjale andnud võimalust vahetada ruumid samaväärsete vastu. 19.08.2020 pakkus hageja Shemalan OÜ-le vaidlusaluse üüripnnale asenduseks ruume järgmistes hoonetes: Mustamäe tee 5, Lelle 22 (kaugus 1km Pärnu mnt 130 üüripinnast), Osmussaare 8, Keemia 4. Kuid ükski ei kõnetanud kostjat. Lisaks oli hageja valmis alandama augustikuu üüriarvet 25% võrra. Kostja hageja ettepanekut vastu ei võtnud, mistõttu ei ole kostja väide, et talle ei pakutud asenduspindasid, tõene. Samuti tegi hageja ettepaneku kostja pinnal paikneva Telia kapi võimalusel kas ümber tõstmiseks ja/või selle kohale/ümber konstruktsiooni paigaldamiseks, mis kaitseks süsteeme võimalike lekete eest. Kostja hageja pakkumisega ei nõustunud. Eeltoodust tulenevalt on kostja käitumine asjaoluks, et kostjale tekkisid kostja loetletud kahjud ning seetõttu ei ole hageja kahjude tekkimise eest vastutav.
25.Hageja on seisukohal, et puudused ei olnud tingitud hageja tegevusetusest, kuivõrd ruumide korrasoleku eest vastutas maja haldaja ja seega on vastuhagi kahjunõude eeldus täitmata (hageja ei ole õige isik käesoleva vaidluse pooleks). Kuna lekke põhjust oli keeruline leida ning ligipääs keeruline võttis selle tuvastamine aega. Pärnu mnt 130
2-21-7290 korteriühistu reageeris lekkele igal korral kui tuli teada üürnikult. Seega kostja etteheide, et hageja ei võtnud viivitamatult tarvitusele kõiki vajalikke meetmeid õnnetuste, avariide, kahjustuste ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks ja üürnikule üüripinal asuva vara säilimiseks, ei vasta tõele. See, et 25.08. ja 26.08. telliti kaamerauuring, ei tähenda, et hageja enne nimetatud kuupäevi ei reageerinud. Vastupidiselt, hageja reageeris iga teate peale koheselt, teavitades sellest hoone haldurit, kelle poolt saadetud töömehed hakkasid välja selgitama lekke põhjust. Kuna töömehe kohalejõudmise ajaks oli veeleke peatunud, siis vaatamata erinevatele uurimismeetmetele oli väga keeruline lekke põhjustajat tuvastada. Arvestades asjaolu, et hageja on kostjale üüritud korteriomandi omanik, mitte terve hoone omanik, täitis hageja oma hoolsuskohustust, teavitades lekkest koheselt hoone haldurit. Rohkemat ei ole hagejal kui korteriomandi omanikul võimalik teha. 25.08. ja 26.08. teostati hoone halduri tellimusel kaamera uuring sadevee torustikule ning avastati torustiku ärapöörde osas klapp, milles oli mõra. Seega on alust arvata, et tegemist oli hoone sadevee äravoolutoru lekkega, mis ei kuulu hagejale, ei ole hageja tegevusest tulenevalt tekkinud ning hageja selle eest ei vastuta. Eeltoodu põhjal leiab hageja, et kostja vastuhagi on esitatud vale isiku vastu. Kokkuvõttes on hageja seisukohal, et hageja ei vastuta vee lekke eest, hageja on võtnud kasutusele kõik endast olenevad meetmed, viimaks lepingueset vastavusse lepinguga, kostja käitumisest tulenevalt on kostja kahju suurenenud.
26.11.04.2022 menetlusdokumendis palus hageja kohaldada kostja vastuhagi nõuete suhtes aegumist.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
27.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajad, tunnistajad R. R.u ja A. K.u ja tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
28.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
29.Vaidlust ei ole selles, et kostja ning hageja õiguseellane sõlmisid 29.01.2012 äripinna üürilepingu 24012013 (tl 5-14). Vaidlust ei ole selles, et aastaks 2020 oli üürileping muutunud tähtajatuks. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja esitas hagejale 26.08.2020 erakorralise ülesütlemise avalduse põhjusel, et ruumide sihtotstarbeline kasutamine on muutunud võimatuks (tl 50). Hageja on põhjendanud hagiavaldust väidetega, et kostja on jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulud ajavahemiku 01.09.2020 kuni 30.11.2020 eest. Kostja vaidleb hagile vastu ning leiab, et ta on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud alates 26.08.2020. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud ja sellele ka vastanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja ülesütlemisavaldusel olid õiguslikud tagajärjed ning kas üürileping lõppes alates 26.08.2020. Hageja on seisukohal, et kostjal puudus õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, tegemist on korralise üürilepingu ülesütlemise avaldusega ning kostjal on kohustus tasuda üüri ja
2-21-7290 kõrvalkulusid kuni üürilepingu lõppemiseni. Asja õigeks lahendamiseks tuleb seega kõigepealt tuvastada, kas kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda.
30.VÕS § 278 p 1 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 on sätestatud, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral.
31.Kohus selgitab, et üürileandjal on seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus. Seadus lähtub eeldusest, et suurem osa korrashoiukohustusest on üürileandjal ning üürnikul on üldjuhul üksnes pisipuuduste kõrvaldamise kohustus (VÕS § 280). Üürileandja kohustus võimaldada üürieseme kasutamist tähendab, et üürileandja peab tagama üürnikule üürieseme kasutamise võimaluse kogu üürilepingu kehtivusajal. Üldreeglina toob üürileandja üürieseme kasutamise võimaldamise või korrashoiukohustuse rikkumine alati kaasa üürileandja vastutuse, st üürniku võimaluse kasutada üürileandja suhtes õiguskaitsevahendeid.
32.Kostja põhjendas üürilepingu ülesütlemist vee läbijooksude toimumisega üüripinnale 09.07.2020, 10.08.2020, 14.08.2020 ning 24.08.2020. Pooled ei vaidle iseenesest viidatud kuupäevadel vee läbijooksude toimumise üle. Kohtu hinnangul on vee läbijooksude toimumine vaidlusesalusesse äriruumi tõendatud üüripinnast fotodega. Fotode tegemise aeg selgub digifotode failiteabest. Nii nähtub 09.07.2020 tehtud fotost, et äriruumi ühe toa nurgast on läbijooks toimunud ja laeplaat on märgunud (tl 47, 102). Ka kostja seaduslik esindaja on üürileandja esindajale 09.07.2020 edastanud teate vee läbijooksu kohta äriruumis (tl 46, 47). 10.08.2020 tehtud fotodest nähtub vee läbijooks ruumidesse ja see, et uputuse tulemusel on märgunud laeplaat alla kukkunud kostja seadmetele peale (tl 47, 103-108). Hilisematelt fotodelt nähtub, et laest on alla kukkunud veel plaate, põrandal on plaadipuru ja ämbrid veega, kostja on eemaldanud tehnika seinte äärest (tl 47, 95-101).
14.08.ja 23.08.2020 tehtud videotest nähtub kuidas vesi tilgub laest, maas on ämbrid, põrand on märg (kostja 27.05.2021 menetlusdokumendi lisad 3.1, 3.2 ja 3.3). Samuti andis tunnistaja A. K. kohtuistungil ütlusi selle kohta, et uputused äriruumis olid korduvad, iga uputus oli teisest hullem. Tunnistaja kirjeldas, et uputus kestis niimoodi, et teine kord õhtul hakkas, järgmine hommik, terve päev uputas (prt lk 8). Kostja esitatud fotodest selgub, et laeplaadid märgusid aina enam ja osa plaate kas eemaldati või kukkusid need ise alla. Seega on vee läbijooksude toimumine kostja äripinnal 09.07.2020, 10.08.2020, 14.08.2020 ning 24.08.2020 tõendatud.
33.Kostja on vee läbijooksudest hagejat teavitanud e-kirjadega 09.07.2020, 10.08.2020, 14.08.2020, 23.08.2020 ja 26.08.2020 (tl 44 – 47). Hageja on vee läbijooksust teadlik olnud ning kostja meilidele vastanud. Hageja taotlusel on kohal käinud korteriühistule hooldus- ja korrashoiuteenust osutanud ettevõtte esindaja R. R.. Seega on hageja olnud teadlik kostja probleemist ja iseenesest reageerinud sellele. Samas tuleb tõdeda, et probleemi kõrvaldamisega ja läbijooksu kõrvaldamisega ei ole hageja toime tulnud.
34.Hageja on seisukohal, et tema ei ole üürilepingut rikkunud, puudused ei olnud tingitud hageja tegevusetusest, kuivõrd ruumide korrashoiu eest vastutas maja haldaja. 25.08. ja
26.08.teostati hoone halduri tellimusel kaamera uuring sadevee torustikule ning avastati torustiku ärapöörde osas klapp, milles oli mõra. Seega on alust arvata, et tegemist oli
2-21-7290 hoone sadevee äravoolutoru lekkega, mis ei kuulu hagejale, ei ole hageja tegevusest tulenevalt tekkinud ning hageja selle eest ei vastuta. Kohus hagejaga ei nõustu. Hageja on äriruumi omanik ning üürileandja, üürileandjal on aga seadusest tulenevalt üürieseme korrashoiu kohustus ja üürnik saab just üürileandjalt nõuda puuduse kõrvaldamist. See, et hoone korrashoiu eest vastutab korteriühistu või hoone haldaja, ei tähenda, et üürileandja ei vastutaks üürniku ees.
35.Hageja leiab, et vee läbijooks üüripinnal ei olnud üüritud asja kasutamist oluliselt takistav või kasutamist välistav puudus ja kostjal oli võimalik üüripinda kasutada. Kohus hagejaga ei nõustu vaid leiab, et kostja on tõendanud, et vee läbijooks laest piiras kostjal äriruumide kasutamist olulisel määral. Vee läbijooksud augustis toimusid 10.08, 14.08, 23.08. Kostja on selgitanud, et üüripinnal seadis kostja üles mh tootmisruumi, kus lisaks tehnikale hoiustas tootmismaterjale ning koostööpartnerite poolt tarnitud trükiseid. Läbijooks toimus just selles nurgas, kus asus kostja serveripark (välisvõrguserver, kontori sisevõrguserver, Fiery-digitrükipressi juhtserver, ftp-server, ruuter ja sisevõrku haldav switch, kogu kontorit toitvad kaablikimbud). Pooled ei vaidle selle üle, et seadmete asukoha tingis asjaolu, et kogu kontori kaabeldus ja kommunikatsioonid jooksid kokku uputuse alla jäävasse nurka ja seega polnud mingit teist asukohta võimalik valida. Kuivõrd kostja on selgitanud, et tema äritegevus sõltus arvutisüsteemide ja muu tehnika korrasolekust ning kasutamisvõimalustest, ei saa kuidagi nõustuda hageja väitega, et vee läbijooks laest ei piiranud kostja äritegevust olulisel määral. Kui kogu kontoritehnika ja süsteem on ühest toanurgast toimunud läbijooksu tõttu rivist väljas, ja tehnika peale kukuvad niiskunud laeplaadid, ei ole võimalik samal ajal äriruumi sihtotstarbeliselt kasutada.
36.Hageja viitab sellele, et pooled on lepingu erakorralise ülesütlemise eeldused leppinud kokku lepingu üldtingimustes. Hageja leiab, et 09.07.2020 uputus kõrvaldati. 10.08.2020 ja 24.08.2020 uputuste vahele jäi aga 14 päeva. Kuna pooled on kokku leppinud, et võimaliku lepingu rikkumise korral antakse lepingut rikkunud poolele puudused kõrvaldada, siis antud kokkulepe mõte ongi jätkata lepingut ja võimalik puudus kõrvaldada. Kostja ei ole hagejale andnud ka täiendavat tähtaega. Lepingu p. 18.5.1. ja 18.5.1 järgi on üürnikul õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja ei taga üürnikule kõrvalteenuseid vastavalt käesolevale lepingule ning see takistab oluliselt üürniku tavapärast majandustegevust üüripinnal ning ei ole rikkumist kõrvaldanud hiljemalt 30 päeva jooksul arvates üürniku kirjaliku teate saamisest ja/või kui üürileandja rikub oluliselt (VÕS § 116 viidatud tähenduses) lepingut ning ei ole rikkumist kõrvaldanud hiljemalt 30 (kolmekümne) päeva jooksul arvates üürniku kirjaliku teate saamisest.
37.Kohus nõustub hagejaga selles, et pärast 09.07.2020 vee läbijooksu ei pidanud hageja tellima täiendavat uuringut vee läbivoolu põhjuse selgitamiseks. Nii hagejal kui ka kostjal oli veendumus, et läbijooksu põhjustas ülemise korruse pesumasin. Läbijooks ning tilkumine oli 09.07.2020 hommikuks lõppenud ning midagi ei viidanud sellele, et läbijooks võis olla tekkinud mõnel muul põhjusel. Lihtsalt uuringu tellimine uuringu enda pärast ei ole põhjendatud ega vajalik. Kohtu ette ei ole toodud, et kostja nõudis pärast 10.07.2020 hagejalt täiendavaid uuringuid läbijooksu põhjuste selgitamise kohta kuivõrd kostjal oli alust eeldada, et läbijooks ei olnud siiski põhjustatud ülemise korruse pesumasinast. Ka ei ole kohtu ette toodud, et 09.07.2020 vee läbijooks oleks hiljem jätkunud. Seega ei saa kostja lepingu ülesütlemisel tugineda 09.07.2020 vee läbijooksule.
38.Kohus märgib aga, et ühegi üürilepinguga ei saa piirata ega välistada üürniku § 279 lg-test 1 ja 3 tulenevaid õigusi, sh ka äriruumi üürilepingu puhul (VÕS § 279 lg 4). Nii ei saa ka
2-21-7290 käesoleval juhul piirata kostja õigust mõistliku aja jooksul üürileping etteteatamistähtajata üles öelda, kui üürileandja ei kõrvalda üüripinnal olevaid olulisi puudusi või üüripinna kasutamist välistavaid takistusi. Tunnistaja A. K. andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et uputused järjest laienesid ja siis tuli neil lõpuks hakata eest nihutama trükiseadmeid (prt lk 9, 01:11:31). Tunnistaja selgitas, et augusti teises pooles tekkis olukord, kus oli selge, et kui neile tuleb tellimus sisse, siis ei ole nad võimelised sellistes tingimustes klientide tellimusi täitma (prt lk 9, 01:11:31). 14.08.2020 e-kirjas hagejale on kostja esindaja avaldanud, et nendes ruumides enam töötada ei saa, nii kui saame seadmed kuivatatud, puhastatud ja tööle, tuli uus vesi kaela. Kostja esindaja märkis, et hoone haldajad ja korteriühistu on talle kinnitanud, et ei olegi midagi ette võtta ja olukord ei muutu (tl 44, 47). 23.08.2020 e-kirjas kirjeldas kostja hagejale, et uus neljas uputus on veel hullem kui eelmised (tl 44, 47). Olukorras, kus läbijooksu tõttu äripinnal oli ohus kostja tehnika ja jätkusuutlikkus, kostja ei olnud enam võimeline täitma klientide tellimusi ning samal ajal oli talle ka kinnitatud, et ei olegi asjas midagi ette võtta, ei pidanud kostja kannatama vee läbijooksu kuni möödub 30 päeva. Kohtu hinnangul on ajavahemik 10.08 - 26.08.2020 igati mõistlik aeg puuduste kõrvaldamiseks.
39.Kahjuks ei võtnud aga hageja kostja probleemi tõsiselt. Hiljemalt pärast 14.08.2020 läbijooksu oleks hageja pidanud hakkama vee läbijooksu põhjuse otsimisega põhjalikult tegelema. Paraku on asjas tegudeni jõutud alles siis, kui kostja äritegevus oli juba ohtu sattunud. Pooled on esile toonud, et kaamerauuring telliti alles 25.08-26.08, veelekke põhjus kõrvaldati aga alles 08.09.2020 (tl 119). Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kostjaga ühendust võtnud ja teavitanud teda, et probleemiga tegeletakse, et lekke põhjust otsitakse. Kohus on seisukohal, et sellises olukorras ei pidanud kostja kauem ootama, kuni veelekke põhjused on selgitatud ja kõrvaldatud ning võtma sellega täiendava riski, et tema tehnika saab kahjustada ja tellimused täitmata.
40.Hageja on esile toonud, et pakkus kostjale asenduspinda. Tõepoolest nähtub 19.08.2020 hageja töötaja e-kirjast, et hageja pakkus kostjale võimalust Telia kapi ümbertõstmiseks või vee läbivoolu kaitseks konstruktsiooni ehitamist. Samuti pakkus hageja töötajale kostjale üüripinna asendust Mustamäe tee 5, Lelle 22 ja Keemia 4 ja üürihinna alandamist 25% (tl 69). Hageja on vaid üldsõnaliselt väitnud, et kostjale need variandid ei sobinud. Hageja ei ole tõendanud, et just kostja lükkas hageja pakkumise põhjendamatult tagasi. 14.08.2020 e-kirjas on kostja seaduslik esindaja avaldanud, et ootab kiiresti asendusruumide pakkumisi (tl 47). Kostja tunnistaja aga andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et hoopis hageja avaldas kolmapäeval (so 26.08.2020) kostja seaduslikule esindajale telefonitsi, et asendusruume siiski ei saa (prt lk 11, 01:26:24). Samuti on kostja seaduslik esindaja heitnud hagejale 26.08.2020 ülesütlemise kirjas ette, et konkreetset asenduspinda talle pakutud ei ole. Seega ei ole kinnitust leidnud hageja väited, et just kostjast tulenevalt jäi realiseerimata asenduspinna pakkumine.
41.Hageja tugineb ka sellele, et vee läbijooks oli raskesti avastatav, läbijooksu kõrvaldamisega tegeles elamu haldur. Kohus nõustub, et kui vee läbivool lakkab, on läbijooksu põhjust äärmiselt raske kui mitte võimatu avastada. Hageja on avaldanud, et tegemist võib olla vääramatu jõuga VÕS § 103 mõttes. VÕS § 103 lg 1 ja 2 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
2-21-7290
42.Kohus märgib, et käesoleval juhul ei olegi oluline, kas vee läbijooks ja selle aeganõudev kõrvaldamine oli põhjustatud vääramatust jõust, kuivõrd kostjal oli vaatamata sellele õigus leping erakorraliselt üles öelda. VÕS § 105 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. Kohus ei näe, et kostja lepingu erakorraline ülesütlemine oleks hea usu põhimõtte vastane.
43.Üürnik ei ole vee läbijooksu põhjustanud ja on koheselt üürileandjale uputusest teatanud. Hageja ei ole mõistliku aja jooksul hakkama puuduse kõrvaldamisega, mistõttu oli kostjal õigus kasutada VÕS § 279 lg 1 järgset lepingu erakorralise ülesütlemise õigust. Kohus on seetõttu seisukohal, et ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid täidetud ning üürileping lõppes 26.08.2020. Kohus on seetõttu seisukohal, et hagejal ei ole seega õigust nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist perioodi 01.09.2020 kuni 27.11.2020 eest. Samuti puudub alus sissenõudmiskulude hüvitamiseks. Hagi tuleb jätta rahuldamata.
44.Kostja nõuab hagejalt vastuhagis üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist.
45.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
46.Hageja palub kostja vastuhagis esitatud nõuetele kohaldada aegumist. Hageja leiab, et kuivõrd kostja kahjuhüvitamise nõude hagi esitamise ajast möödas enam kui kuus kuud üürilepingu lõppemisest, on kostja nõue aegunud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. VÕS § 338 lg 1 kohaselt üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Kohus leiab, et hageja taotlus aegumise kohaldamiseks rahuldamisel ei kuulu. Kohus juhib hageja tähelepanu, et vastuhagis esitatud kahjunõuete puhul ei ole tegemist üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudega. Samuti ei allu VÕS § 338 regulatsioonile hinna alandamise tõttu enamtasutud üüri tagasitäitmise nõue. Viidatud paragrahvis on sätestatud vaid üürileandja asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise, samuti muudatuste äravõtmise nõude osas üldisest lühemad aegumistähtajad. Seega muud üürilepingust
2-21-7290 tulenevad nõuded aeguvad üldises korras. Kuivõrd üürileping lõppes 26.08.2020, kahju tekkis kostjale sügisel 2020, hinna alandamise avalduse on kostja hagejale teinud 16.10.2020 ja vastuhagi on esitatud kohtule 21.05.2021, ei ole kostja vastuhagis toodud nõuded aegunud.
47.Kostja on hagejale esitanud üürihinna alandamise avalduse. Kostja on juulikuu 2020 eest alandanud üüri 50% võrra ja august 2020 eest 100% võrra. Hageja vaidleb hinna alandamisele vastu. Hageja leiab, et kostja ei saa kasutada korraga mõlemat õiguskaitsevahendit so alandada hinda ja samal ajal ka üürilepingust taganeda. Kohus hagejaga ei nõustu. Võlaõigusseadusest tulenevalt võib võlausaldaja (antud juhul siis üürnik) kasutada korraga mitut õiguskaitsevahendit (VÕS § 101 lg 2). VÕS § 279 tulenevalt võib üürnik üürilepingu etteteatamisajata üles öelda, kui üürileandja üürilepingu esemel sihtotstarbelist puudust mõistliku aja jooksul ei kõrvalda. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu. Seega ei välista õiguskaitsevahendid teineteist ja kohus leiab, et üürnikul oli iseenesest õigus alandada üüri selle perioodi eest, mil üüripinna sihtotstarbeline kasutaine oli takistatud ja pärast mõistliku aja möödumist ka üürileping üles öelda.
48.Kohus on aga seisukohal, et üürnik on käesoleval juhul üüri alandanud ülemääraselt. Seaduse kohaselt saab üürnik üüri alandada niivõrd, kuivõrd oli takistatud üüripinna kasutamine. Juulis 2020 toimus läbijooks üüripinnal ühel korral so 08. - 09.07.2020 öösel. Kui kostja seaduslik esindaja jõudis 09.07.2020 hommikul üüripinnale, oli läbijooks lakanud. Nii on kostja seaduslik esindaja avaldanud 09.07.2020 hageja esindajale kell 11:09 saadetud e-kirjas, „et hommikul avastasid, et ühe ruumi nurgast on üleval uputanud. Meil on seal serveritehnika, juhtmete kimbud. Ilmselt tilkus andurisse vett. 09.07.2020 kell 11:45 e-kirjas avaldas kostja seaduslik esindaja, et praegu enam ei tilgu, ripplaeplaat on märg aga hakkab vaikselt kuivama. Põrand on kuivatatud“. Kuigi kostja esindaja on väitnud, et 09.07.2020 uputuse tulemusel oli maas kogu kostja serveripark, ei ole see väide tõendamist leidnud. Kostja seaduslik esindaja ei ole oma e-kirjas esile toonud, et vesi oleks tilkunud tehnikale ja kostja seadmed oleks saanud läbijooksu tõttu niiskuskahjustusi ning kostja oleks olnud sunnitud seadmeid pikalt kuivatama või puhastama. Viidatud e-kirjas ei tugine kostja ka sellele, et äriühingu töö oleks juulis 2020 olnud läbijooksu tõttu häiritud. Ka kostja tunnistaja A. K. andis istungil ütlusi selle kohta, et 09.07.2020 läbijooksu tulemusel oli üks laeplaat niiskunud ja kollaseks tõmbunud. Tunnistaja ei avaldanud, et kostja kontoritehnika oleks läbijooksu tulemusel kannatada saanud või mitte töökorras olnud. Vesi küll sattus ühte valveandurisse, mille tulemusel andis valvesüsteem häiret, kuid see ei takistanud kostja tööks vajalikku kontoritehnika kasutamist. Samuti ei ole kostja hilisemas kirjavahetuses hagejaga tuginenud sellele, et juulikuus oleks olnud üüripinna sihtotstarbeliselt kasutamine 09.07.2020 läbijooksu tõttu kuidagi oluliselt takistatud. Kohus möönab, et ilmselgelt tekitas läbijooks kostjale ebamugavusi ning põranda kuivatamine võttis veidi aega, kuid see ajakulu on kogu või poole kuuga võrreldes marginaalne. Asjaolu, et üks laeplaat läbijooksu tulemusel niiskus ja muutis värvi ning üks valveandur andis häiret ei takistanud kostjal äriruumi sihtotstarbelist kasutamist. Muud tagajärjed juulikuise läbijooksul tõendamist leidnud ei ole. Seega leiab kohus, et hinna alandamise avaldus juulikuu üüri osas 50% ulatuses ei ole põhjendatud ja kostja nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata.
49.Kostja on alandanud augustikuu 2020 üüri 100%. Kostja hinnangul oli äriruum kogu kuu ulatuses kasutuskõlbmatu. Hageja hinnangul toimus läbijooks äriruumi ühe toa ühes nurgas, see tähendab, et ka augustis oli enamus üüripinnast kasutatav terve kuu vältel. Kohus pooltega ei nõustu. Esimene augustikuine läbijooks toimus 10.08.2020, seega oli
2-21-7290 vähemalt augusti 9 esimest päeva äriruum täies mahus kasutuskõlblik. Vee läbijooksud toimusid 10.08, 14.08, 23.08. Läbijooks toimus just selles nurgas, kus oli kostja äritegevuseks vajalik tehnika ja ühendused ning juhtmekimbud. Kostja tunnistaja A. K. andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et 10.08. uputuse mõjul oli kogu kontorisüsteem ja võrk maas. Laeplaadid olid kukkunud serverite peale ja kõik oli pime. Süsteem oli pime, kaitse, kus on kontorikilp, sealt oli ta välja löönud (prt lk 10, 01:18:25). Tunnistaja selgitas ka, et, kuna kõik oli niiskunud, tuli lahti võtta ca 7 erinevat kõvaketast, tuli failiserveritest lahti pakkida, üle kontrollida, vaadata, et ei oleks saanud niiskuskahjustusi (prt lk 9, 01:11:31). Kuivõrd kostja on selgitanud, et tema äritegevus sõltus arvutisüsteemide ja muu tehnika korrasolekust ning kasutamisvõimalustest, ei saa kuidagi nõustuda hageja väitega, et kostja sai ka uputuse päevadel äriruume valdavalt sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd läbijooks oli vaid ühe toa ühes nurgas. Kui kogu kontoritehnika ja -süsteem on ühest toanurgast toimunud läbijooksu tõttu rivist väljas, ei ole võimalik kogu äriruumi sihtotstarbeliselt kasutada.
50.Samas on tunnistaja avaldanud, et seadmete lahti võtmine, puhastamine ja uuesti kokku panemine oli ühe päeva töö (prt lk 9, 01:11:31, prt lk 10, 01:18:25). Seega saab kohus teha siit järelduse, et kostja kaotas vähemalt 10.08. ja 14.08. võimaluse äriruumi sihtotstarbeliselt kasutada. Tunnistaja selgitas ka, et tehnika kaitsmiseks augustikuiste läbijooksude eest nihutati tehnikat nurgast ja seinte äärest ruumi keskele, serverikapi voolu sai võtta kaugemalt pikendusjuhtmega. Tunnistaja kirjeldas ka, et uputused järjest laienesid ja siis tuli neil lõpuks hakata eest nihutama trükiseadmeid (prt lk 9, 01:11:31). Tunnistaja selgitas, et augusti teises pooles tekkis olukord, kus kostjale oli selge, et kui neile tuleb tellimus sisse, siis ei ole nad võimelised sellistes tingimustes klientide tellimusi täitma (prt lk 9, 01:11:31). Siit saab kohus teha järelduse, et kostja ei saanud äriruumi sihtotstarbeliselt kasutada vähemalt poole kuu vältel ja seega tuleb augustikuu üüri alandada 50% võrra. Kohus ei kahtle, et läbijooks muutis äriruumide kasutamise ebamugavaks ja raskendatuks, kuid kostja enda tunnistaja ütlustest selgub, et äriruumide eesmärgipärane kasutamine muutus võimatuks alles augusti teises pooles.
51.Vaidlust ei ole selles, et kostja tasus 15.07.2020 arve nr 20079 alusel hagejale üüri summas 981,76 eurot. VÕS § 112 lg 3 järgi hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. Ka hinna alandamisel ei oma VÕS § 105 järgi tähendust see, kas rikkumine on VÕS § 103 mõttes vabandatav. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista pool augustikuu eest tasutud üürist so 490,88 eurot.
52.Kostja nõuab hagejalt vastuhagis üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist.
53.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse13
2-21-7290 eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
54.Kostja palub vastuhagis hagejalt välja mõista kolimisteenuse kulu summas 975,60 eurot ja seadmete demonteerimise kulu summas 70,80 eurot. Oma väidete tõendamiseks on kostja esitanud KLG Eesti AS 31.08.2020 arve nr 200585, summas 975,60 eurot ja AS G4S Eesti 23.09.2020 arve nr 834815996 summas 70,80 eurot (tl 53, 54). Kostja hinnangul on tegemist sunnitud kulutusega, sest kui hageja poleks tegevusetusega üürilepingut rikkunud ja oleks kõrvaldanud veelekke või leidnud asenduspinna, siis ei oleks kostja olnud sunnitud kolima ja oleks saanud kostja valveteenuselepingut jätkata ja teenust edasi tarbida. Hageja vaidleb kulutustele vastu. Hageja juhib tähelepanu, et kuivõrd kostja ja hageja vaheline üürileping lõpeb kunagi nagunii ning kolimis- ja seadme demonteerimisteenust oleks kostjal vaja kasutada olnud ka hiljem. Kohus nõustub hageja vastuväitega ja leiab, et vaatamata ootamatule kolimisele, oleks kostja pidanud kolimisteenusega ja seadme demonteerimisega seotud kulusid kandma igal juhul. Poolte vahel kehtis tähtajatuks muutunud üürileping. Tähtajatu üürilepingu võib VÕS § 311 ja 312 alusel üles öelda vähemalt kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Asjaolu, et üürnik oli väidetavalt üüripinnaga rahul ega kavatsenud enda sõnul sealt niipea välja kolida, ei tähenda, et üürnik ei pidanud arvestama võimalusega, et hoopis üürileandja võib üürilepingu üles öelda. Kunagi oleks pooltevaheline leping lõppenud nii kui nii. Seega ei saa kohus nõustuda kostja seisukohaga, et kolimisteenuse või seadme demonteerimise kulu on hageja tekitatud kahju. Kostja on küll tuginenud sellele, et kolimine toimus ootamatult ja oli seetõttu kallim, kuid kostja ei ole esile toonud ega tõendanud seda hinnavahet, mille võrra ootamatu kolimine oli kallim kui etteplaneeritud kolimine. Kuigi kostja on väitnud muuhulgas ka seda, et etteplaneeritud kolimise puhul oleks võinud kolimine toimuda ka kostja oma jõududega, ei ole kostja esile toonud, mis takistas tal 26.08.2020 kolimist toimetada oma jõududega. Kohus leiab et kolimisteenuse kulu summas 975,60 eurot ja seadmete demonteerimise kulu summas 70,80 eurot tuleb hagejalt jätta välja mõistmata.
55.Kohtuväliste õigusabikulude hindamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaselt kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, kas ilma selleta oleks kostja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas kantud kulud on mõistliku suurusega. Riigikohus on lahendis nr 3-21-138-10 p 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad.
56.Kohus tuvastas, et kostja poolt hagejale edastatud 16.10.2020 nõudekiri on lahutamatult seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Kohus leiab, et antud juhul oli kostja poolt kohtueelse õigusabi kasutamine põhjendatud. Kui hageja ei oleks kostjalt asunud põhjendamatult üüri ja kõrvalkulusid nõudma, ei oleks kostja pidanud õigusabi saamiseks lepingulise esindaja poole pöörduma. Kostja esindaja on põhjendatult hageja nõudele vastu vaielnud. Kohtu
2-21-7290 hinnangul on kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalik. Kostja nõudeavaldus on ca 2,5 lk pikk, sisaldab nõudeavalduse asjaolusid ning õiguslikke seisukohti. Seega tuleb kostjalt välja mõista kohtueelse õigusabiteenuse osutamisega tekkinud kahju summas 600 eurot. Kuigi nõudeavaldus sisaldab ka väiteid ja nõudeid, mis kohtu hinnangul on põhjendamatud, ei pea kohus vajalikuks sellepärast kahjusummat vähendada. Kostja ise nende nõuetega hageja poole ei pöördunud, vaid need olid vastused hageja põhjendamatutele nõuetele.
57.Kostja palub hagejalt välja mõista ka tagatisena tasutud 670,80 eurot. Üürilepingu tingimuste p 2.7 järgi on kostja tasunud hagejale tagatist summas 670,80 eurot. Kuivõrd kohus on eelpool tuvastanud, et üürnikul oli õigus üürilepingust taganeda, üürileandjal ei ole seega õigust pärast üürilepingu ülesütlemist üürnikult üüri ega kõrvalkulusid nõuda, kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et üürnik oleks üüripinda kahjustanud, on üürnikul õigus tagatisraha summas 670,80 eurot hagejalt tagasi saada. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
58.VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kostja on palunud hagejalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt lepingu p 4.14 sätestatud määras 0,1% päevas alates 23.10.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja on kohustust rikkunud, tuleb kostjalt ka viivis välja mõista. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks summalt 1 761,76 eurot kohtuotsuse tegemise seisuga 1 358,32 eurot.
59.Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi rahuldada osaliselt. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista põhinõudena 1 761,76 eurot so august 2020 alandatud üürihinda ületav summa 490,88 eurot, tasutud tagatis summas 670,80 eurot ja 600 eurot kohtueelse õigusabiteenuse osutamisega tekkinud kahju. Samuti tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista põhinõudelt summas eurot tulenev viivis määras 0,1% päevas alates 23.10.2020 kuni kohtulahendi tegemise päevani so 02.12.2022 ja sealt edasi 0,1% päevas kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse suuruse.
60.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
61.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
62.Kohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas osaliselt vastuhagi. Hagi ja vastuhagiga seotud menetluskulusid ei ole võimalik eristada. Menetluskulude proportsiooni arvestab kohus
2-21-7290 seetõttu liidetud hagi ja vastuhagi põhinõuete kogusumma 6 660,80 (3 145,36 + 3515,44) euro alusel. Kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, so 42,22% ulatuses hagi ja vastuhagi liidetud nõuetest. Vastuhagi rahuldas kohus ulatuses 1 761,76 eurot, mis moodustab hagi ja vastuhagi liidetud nõudest 26,45%. Seetõttu jätab kohus menetluskulud 68,67% osas hageja ja 31,33% osas kostja kanda.
63.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
64.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Ei ole älistatud, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.