5.Välja mõista VxxxxxxPxxxxxxxxxxt menetluskulu 1440 eurot Vxxxx Sxxxxxx kasuks.
6.Jätta Vxxxx Sxxxxxx menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldamata 532,80 euro ulatuses.
7.Vxxxxx Pxxxxxxxxxx tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt Vxxxx Sxxxxxxxx käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses. Apellatsioonkaebuse esitamine Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
Hagiavaldus
1.Pooled sõlmisid 21.11.2020 eluruumi üürilepingu VÕS § 271 tähenduses kehtivusega kuni 01.10.2021. Üürilepingu järgi käis üüriaseme sisse ka korterisisustus ning hageja sõnul ka pesumasin. Hageja tasus neli arvet ning sh remonditasu kogusummas 70.24 eurot ehk igakuuliselt 17.56 eurot. Hageja leiab, et kostja rikastus tema arvelt, kuna eraldi kokkulepet remonditasu osas polnud. Kuna korteris olev pesumasin läks katki, siis remondimehe väljakutsumise eest tuli tasuda 30 eurot, millest hageja teavitas kostjat ning viimane nõustus selle hagejale hüvitama. Väljakutsel ilmnes, et pesumasina remont läheks rohkem maksma, kui selle reaalne väärtus. 25.04.2021 teatas kostja, et kui ilma pesumasinata hagejale üüripinnal elamine ei sobi, siis ta nõustub lepingu lõpetamisega ning raha tagastamisega täies ulatuses. Hageja nõustus sellega. 28.04.2021 kell 16.12 teatas kostja, et alates 01.05.2021 on leping lõpetatud.
2.Lepingu p 1.6. kohaselt kuulub hagejale tagastamisele tagatisraha summas 500 eurot ning hageja sõnul pidi kostja talle tagastama 500 (tagatisraha) + 30 (pesumasin) + 70.24 (remonditasu) = 600.24 eurot. 04.05.2021 teavitas kostja hagejat, et keeldub raha tagastamast ning leiab, et hageja võlgneb talle üüri eest perioodil 01.05. – 30.09.2021.
3.Täiendavalt leiab hageja, et kokkulepet remondikulude osas polnud ning remondiraha ei ole seotud otseselt üüritud asja kasutamisega. See ei kuulu ka nn kõrvalkulude hulka. 28.04.2021 saadetud kiri on üüripinna ülesütlemisteatis ning pole vahet, kuidas võlasuhte lõppemise alust konkreetselt nimetatakse. Hageja leiab, et antud juhul on tegemist kas ülesütlemisega või lõpetamise kokkuleppega. Lahkhelid tekkisid seoses pesumasinaga ning kostja tütar tegi ettepaneku leping lõpetada, millega hageja ka nõustus.
4.Kostja ei saa nõuda kahju hüvitamist VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel, kuna hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja vastus
5.Kostja võtab omaks tähtajalise üürilepingu sõlmimise ning et hageja täitis mõnda aega lepingut. Muus osas vaidleb kostja hagile vastu.
6.Kostja leiab, et ta pole rikastunud hageja arvelt remonditasu võrra, kuna arve tasumist tervikuna selgitati juba enne lepingu sõlmimist. Üürilepingu p 1.5 kohaselt leppisid pooled kokku, et üürnik tasub kogu ühistu esitatava arve lisaks üürile (p 1.4.).
7.Pesumasina osas on kostja seisukoht, et eelduslikult oli pesumasinas pestud hageja metallipuru täis tööriideid, ja pealegi töötas pesumasin enne ilusti. Hageja soovis ultimatiivsel toonil uue pesumasina ostmist, mida kostja ei pidanud mõistlikuks ning nõustus lepingu lõpetamisega alates enne tähtaega, kui hageja täidab lepingut kuni
27.juulini 2021. Hageja sellega ei nõustunud ning teatas, et lahkub üüripinnalt 01. maiks 2021. Kostja arvates ei olnud tegemist hageja ülesütlemisteatisega ning isegi juhul, kui see oleks seda, siis on see tühine ja leping kestaks edasi. Kostja ei nõustunud tagastama hagejale pesumasina katkiminekuga seotud remondimehe väljakutsumise kulu 30 eurot, kuna hageja ei ole seda tõendanud ning pesumasin ei saa olla üürilepingu oluliseks osaks. 2/6
8.Kostja ei olnud nõus tagastama ka tagatisraha, kuna kostja jaoks polnud leping lõppenud. Kostjal olid märkimisväärsed kulud seoses sellega, et hageja tagastas võtmed otse kostjale.
9.Täiendavalt leiab kostja, et küsimus polegi selles, et kas remondiraha on käsitletav kõrvalkuluna, vaid selles, kas pooled on kokku leppinud sellise kulu kandmises. Seadus selliseid kokkuleppeid ei piira. Kuna pooled oleks võinud kokku leppida ka lihtsalt suuremas üürisummas. Hageja teadis, et remondiraha on üürisumma sees ning tasuski seda.
10.Üürilepingu lõppemise osas märgib kostja, et hageja keeldus igasugustest läbirääkimistest, kuigi oli teadlik, et kostja oli nõus üürilepingu teatud tingimustel lõpetama ennetähtaegselt. Tegemist ei ole ülesütlemisega, vaid hageja luges ise üürilepingu lõppenuks alates 01.05.2021.
11.Tagatisraha kuuluks tagastamisele siis, kui hageja oleks tasunuks üüri kuni nt 27. juulini 2021, millise kuupäevaga oli kostja nõus lugema üürilepingu lõppenuks. Leping on jätkuvalt kehtiv ning seega tagatisraha tagastamisele ei kuulu.
12.Hageja tekitas kostjale täiendavaid kulusid, kuna keeldus võtmeid postkasti panemast ja lubas need kostjale üle anda vaid isiklikult. Lõpuks ei andnud hageja kostjale üle ei võtmeid ega madratsi katet. Kostja tegi kulutusi lukkude vahetamiseks. Kostja märgib, et tema kulud olid järgmised: laevapilet 27 eurot, laevapilet 33 eurot, koroonatest 60 eurot, bussipilet 2x15.50 eurot, Eesti Energia arve aprill 2021 eest 11.75 ja KÜ arve summas 134.10 eurot. Seega kulu kokku 296.85 eurot, mille kostja palub tasaarvestada, kuna hageja on lepingut rikkunud.
KOHTU SEISUKOHT
13.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, nimelt osas, mis puudutab remonditasu. Muus osas jätab kohus hagi rahuldamata. Samas on kostja esitanud omapoolselt tasarvestusnõude summas 296.85 eurot.
14.Kohus märgib hageja nõude puhul järgmist. Vaidlust ei esine üürilepingu olemasolus ja selle sõlmimises. Vaidluse all on üürilepingu p 1.5.3., milles lepiti kokku, et üürnik tasub üürile lisaks kõrvalkuludena üürile muude kõrvalkulude eest vastavalt korteriühistu poolt esitatavatele arvetele, mis on korteriühistu poolt esitatud lepingu kehtivuse tähtajal alates 01.12.2020. Samuti on vaidluse all 30-ne eurone nõue seoses pesumasina remondiga; tagatisraha 500 eurot tagastamine ning küsimus, kas üürileping on lõppenud hageja poolt märgitud ajal.
15.Üürilepingu p 1.5.3. kokku lepitud tingimuse puhul on oluline asjaolu, kas selline tingimus on kehtiv või mitte. Nimetatud punktis on kirjas, et muude kõrvalkulude eest tasub üürnik vastavalt korteriühistu poolt esitatavatele arvetele. Kostja leiab, et reaalselt ei piira seadus sellise kokkuleppe tegemist ning tulemus oleks olnud ju sama, kui oleks lihtsalt kokku lepitud suuremas üürisummas. Kohus nimetatud väitega ei nõustu. Alates 14.01.2021 kehtib VÕS § 292 uus sõnastus, lisandunud on § 292 lg 11, mille kohaselt eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. Kohtupraktika on selgitanud enne seaduse täiendamist, mida tähendavad nn kõrvalkulud eluruumi üürimisel ehk teisisõnu, kas nt remonditasu ja laenuleping on sellised kulud, mis kaasnevad automaatselt üürniku poolt eluruumi kasutamisega. Kohus leiab, et kuna pooled pole sõnaselgelt siiski kokku leppinud, et remondiraha peab tasuma hageja, siis tuleb tasutud remondiraha kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus lähtub eelkõige sellest, et remondiraha ei ole iseenesest selline kõrvalkulu, mis oleks
3/6
seotud üüritud asja kasutamisega. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele remondiraha summas 70.24 eurot.
16.Kolmekümne eurose nn pesumasina remondiarve puhul, mis tegelikkuses oli remondimehe väljakutsumise arve, leiab kohus, et selle seotus üürilepingu esemega on hageja poolt tõendamata, kuna põhineb vaid hageja ütlustel ning kostja ei ole sellega otseselt nõustunud. Kohus märgib ühtlasi, et pesumasina remont ei olnud üürilepingu oluline tingimus (vastasel korral oleks see eraldi märgitud ka üürilepingus) ning seetõttu oleks vastav olukord tulnud lahendada poolte endi poolt kokkuleppeliselt.
17.Tagatisraha tagastamise osas on kohus seisukohal, et kuna kohus ei loe hagejapoolset väidetavat lepingu ülesütlemist kehtivaks, siis puudub hagejal ka selle summa osas õigus selle tagastamist nõuda. Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtuvalt teatas hageja 27.04.2021 kostjale korteri vabastamisest 1. maiks ja keeldumisest igasuguste edasiste läbirääkimiste pidamisest. Samas oli hageja teadlik sellest, et kostja oli nõus lepingu ennetähtaegse lõpetamisega, kuid üksnes juhul, kui hageja täidab lepingut kuni 27. juulini 2021. Seega asjaolu, et hageja otsustas siiski lepingu lõpetada alates 1. maist 2021, ei ole mõistlik tegevus ning ei lähe kokku üldise arusaamisega lepingu ennetähtaegse lõppemise võimalikest asjaoludest. Poolte suhtlusest ilmneb, et nn tüli sai alguse sellest, et pesumasin läks rikki ja kostja ei olnud nõus koheselt midagi hüvitama. Hageja reageeris sellele olukorrale ülepingutatult ning teatas kostjale omapoolse lepingu ülesütlemise aja. Kohus ei tuvastanud, et hagejal oleks olnud õigus üürileping erakorraliselt üles öelda ei lepingust tulevatel asjaoludel ega seaduse järgi. Taoline paaripäevane etteteatamine pole põhjendatud ega mõistlik tegevus nii lühikese tähtaja jooksul. Kuigi pooled apelleerivad eesti ja vene keele tõlgendamise eripärale, pole see kohtu arvates määrav, kui on tuvastatav tegelik olukord, kuidas tegelikkuses probleem lahendati. Seega kokkuvõttes ei pea kohus kostjapoolset venekeelset 28.04.2021 e-kirja (millele pooled on andnud omapoolseid eestikeelseid selgitusi) ülesütlemisavalduseks või nõustumuseks, et leping lõpeb 01.05.2021, vaid tavaliseks pooltevaheliseks läbirääkimiseks lepingu võimaliku ennetähtaegseks lõpetamiseks. Eelnevast tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et leping jätkus vähemalt kuni selle ajani, millega kostja nõus oli. Järelikult puudub hagejal õigus nõuda tagasi tagatisraha ja selles osas jääb nõue rahuldamata.
18.Kostja on esitanud menetluses tasaarvestusavalduse ja sisulise vastuväite, et hageja nõue on tasaarvestusega lõppenud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on kostja kohustatud tõendama, et tal on nõue, mida on võimalik hageja nõudega tasaarvestada. VÕS § 197 lg 1 järgi võib juhul, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kui kohtumenetluses esitab pool teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku. Hageja vaidleb kostja tasaarvestuse vastuväitele vastu ja leiab, et kostjal ei ole tema vastu nõuet, kuna tema ei ole lepingut rikkunud.
19.Kostja tugineb VÕS § 101 lg 1 punktidele 1-3, mille kohaselt kui võlgnik on lepingut rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, oma kohustuse täitmisest keelduda või nõuda kahju hüvitamist. Kostjal on eelkõige hageja vastu kahju hüvitamise nõue. Kuna kohus asus seisukohale, et hagejal puudus mõistlik alus lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning seega kehtis üürileping edasi, siis on kostjal õigus tagatisraha mitte tagastada ja õigus saada üüritasu. Kohus leiab, et kuna hageja tekitas ise oma käitumisega olukorra, kus kostja oli sunnitud kiirkorras Eestisse sõitma korteri ülevõtmiseks (kostja ei nõustunud võtmete postkasti 4/6
panekuga või toimingu teostamisega maakleri kaudu, vaid nõudis isiklikku üleandmist), siis on igati õigustatud kostjapoolne kahju hüvitamise nõude esitamine. Seda kinnitab ka asjaolu, et kostja siiski ei saanudki kohtuda hagejaga korterivõtmete üleandmiseks, kuna hageja ei ilmunud kohale. Veel enam, hageja tunnistas viimasel istungil, et ta polegi võtmeid veel üle andnud kostjale. Kostja on omapoolset tasaarvestust tõendanud laevapiletite, bussipiletite, koroonatesti arvetega ning samuti Eesti Energia arvega aprillikuu eest ja korteriühistu arvega, kusjuures viimast kahte arvet hageja aktsepteerib. Kohus leiab, et hageja vastuväited koroonatesti ning sõidukulude osas pole seotud üürilepinguga, seega need tuleb jätta arvestamata, kohus ei nõustu, sest tegemist on otseste kuludega seoses hageja endapoolse käitumisega. Hageja tekitas olukorra, et kostja pidi isiklikult kohale ilmuma korteri üleandmiseks ja võtmete vastuvõtmiseks, kuid hageja mitteilmumise tõttu kokkusaamist ei toimunudki.
20.Kohus leiab seega ülaltoodu alusel, et poolte vahel on tasaarvestuse olukord – kostjal on hageja vastu sissenõutav kahju hüvitamise nõue, hagejal on kostja vastu üürilepingust tulenev nõue. VÕS § 197 lg 2 I lause järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega on tasaarvestusel tagasiulatuv toime. Kostja kahju hüvitamise nõue tuleb tasaarvestada hageja nõudega ning lugeda kogu hageja nõue lõppenuks. Seega jääb hagi rahuldamata seoses tasaarvestuse tegemisega. Menetluskulud
21.Hagi rahuldamata jätmist ja TsMS § 162 lg-t 1 arvestades tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg-te 1, 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
22.TsMS § 138 lg 1, § 144 p 1 alusel on menetluskulud menetlusosalise esindaja kulud. TsMS § 175 lg 1 I lause järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Esindajakulude kindlaksmääramisel ei ole määrav, kas menetluskulude suurusele on esitatud vastuväide. Menetluskulud määratakse kindlaks hagita menetluse sätete järgi (TsMS § 174 lg 8). Hagita menetluses kehtib aga uurimisprintsiip (TsMS § 477 lg d 5 ja 7) (vt nt Riigikohtu 08.05.2017 määrus kohtuasjas nr 3-2-1-29-17, p 13.3).
23.Kostja palub 05.09.2022 nimekirjas määrata oma menetluskuluks lepingulise esindaja kulu 1972,80 eurot koos käibemaksuga (144 eurot / t * 13,7 t). Hageja 15.09.2022 vastuse järgi ei ole tal teostatud tööde mahu ja teenuse maksumuse osas vastuväiteid. Kostjat esindas TsMS § 218 lg 1 p-le 1 vastav vandeadvokaadist lepinguline esindaja. Tunnitasu 144 eurot koos käibemaksuga ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ja on põhjendatud.
24.Asja materjalidega tutvumine ning suhtlus ja nõupidamine kliendiga on üldjuhul hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument ja osalemine istungil. Kostja esindaja kvalifikatsiooni arvestades võib eeldada, et ajakulu on pigem väiksem kui suurem ja seisukohtade koostamine ei ole keerukas. Ka Riigikohus on leidnud, et eelduslikult kulub vandeadvokaadist esindajal dokumentide koostamiseks ja esitamiseks vähem aega, kui kulub muul õigusteadmistega lepingulisel esindajal (vt Riigikohtu 28.11.2018 otsus kohtuasjas nr 2 17-10348, p 16). Tsiviilasi ei olnud asjaolude poolest kõige mahukam ega õiguslikult kõige keerulisem. Eeltoodut, koostatud ja tutvumist vajanud dokumentide sisu ja mahtu ning istungiks valmistumisele ja sellel osalemisele kulunud aega arvestades leiab kohus, et kostja esindaja ajakulu on põhjendatud 13,7 t asemel 10 t ulatuses. Kuigi menetlusosaliste ajakulu ei pea olema võrdne (vt nt Riigikohtu 05.02.2020 määrus kohtuasjas nr 2-14-14536, p 17), kinnitab ka võrdlus hageja muu õigusteadmistega esindaja ajakuluga (7 t) kostja esindaja ajakulu osalist põhjendamatust. 5/6
25.Kostja kinnitusel ei ole ta käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Seega tuleb hagejal hüvitada TsMS § 174 lg 10 alusel ka menetluskuludelt arvestatav käibemaks.
26.Kostjale hüvitatavaks menetluskuluks tuleb määrata lepingulise esindaja kulu kokku 1440 eurot (10 t * 144 eurot/t). Nimetatud summa tuleb mõista hagejalt kostja kasuks välja. Kostja menetluskulude taotlus tuleb jätta rahuldamata 532,80 euro ulatuses.
27.TsMS § 177 lg 4 ja kostja taotluse alusel tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik
6/6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.