Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Maris Kuurberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.11.2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-1999
Kohtuasi
XXi (X) ja YYi (Y) hagi KKi (K) ja MMi (M) vastu kahjuhüvitise 63 144 eurot ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.03.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
XXi ja YYi apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
68 195.52 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad XX (isikukood xxxxxxxxxx) ja YY (isikukood xxxxxxxxx), lepingulised esindajad Robert Sarv ja vandeadvokaat Katrin Paulus Kostjad KK (isikukood xxxxxxxxx) ja MM (isikukood xxxxxxxxx), lepingulised esindajad Triinu Vernik, vandeadvokaat Rainer Kuulme
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 05.10.2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 10.03.2022 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja jaotada menetluskulud.
2.Mõista KKilt ja MMilt solidaarselt välja XXi ja YYi kasuks solidaarselt kahjuhüvitis 5864.46 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 868.89 eurot.
3.Mõista KKilt ja MMilt solidaarselt välja XXi ja YYi kasuks solidaarselt viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlgnevuselt 5864.46 eurolt alates 05.11.2022 kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
5.Menetluskulud maakohtus ja apellatsiooniastmes jätta solidaarselt XXi ja YYi kanda.
2-21-1999 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale ringkonnakohtu otsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hagejad esitasid hagi 08.02.2021 ja selle täpsustused/täiendused 15.02.2021, 15.04.2021, 05.11.2021, 30.11.2021 ja 14.01.2022. Hagejad ostjatena sõlmisid 20.02.2020 kostjatega kui müüjatega kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingud. Müügilepingul oli kolm eset, millest üheks oli Xxxxxxxxx kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx) koos elamuga. Lepingu kohaselt oli elamu elamiskõlblik (punkt 2.1.7), lepingu esemel ei olnud mingeid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei olnud hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (punkt 2.1.10). Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et maja on soojustatud.
2.Pärast lepingu sõlmimist selgus, et lepingu ese ei vasta müügikuulutuses esitatud ja lepingus kokkulepitud hagejate jaoks olulistele tingimustele. Ehitusekspertiis tuvastas järgmised puudused: hoone tervikuna ei vasta ehitamise ajal kehtinud keskmise ehitamise kvaliteedi nõuetele; katusekatte alla tekib kondensaat, mis tuulutuse puudumise tõttu leiab tee laastukatusele ning põhjustab seal mädanikku; maja ei hoia sooja ega vasta müügipakkumises kirjeldatule; aknad ei vasta müügipakkumuses kirjeldatule; mineraalvill tuleb siseõhust isoleerida, kuna see ei ole tervisekaitse nõuetest lähtuvalt lubatav; puitpõrandad ei ole korrektselt ehitatud, puuduvad tuulutusavad; pesuruumi põrandal puudub hüdroisolatsioon; sauna eesruumi toestav põrandatala on mädanenud; veranda põrandatalade toestus on ebaturvaline (puuduvad kinnitused); puudub nõuetekohane tuuletõke; elektri peakaabli sisend on valesti paigaldatud. Teine ehitusekspertiis tuvastas lisaks: hoone leiliruumi põrandaplaadid tulevad lahti; leiliruumi hüdroisolatsioon ei vasta heale ehitustavale ega juhendmaterjalide nõuetele. Lisaks tuvastas ekspert mitme ukse mittevastavuse nõuetele, trepi valesti ehitamise jm.
3.Kostjad olid puudustest teadlikud. Hagejad puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma, kuna tegemist oli varjatud puudustega ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lõige 4 ei kohaldu. Isegi kui mõned puudused olid nähtavad, ei ole hagejad eksperdid ega pidanud nende olemasolust aru saama. Kapitaalremondi vajadusest juttu ei olnud. Müügikuulutuses oli märgitud, et maja on valmis ja peab sooja. Puudused tulenevad eelkõige 2003. a ebakvaliteetsetest renoveerimistöödest. Puudused ei ole tekkinud normaalse kasutamise ja kulumise käigus. Renoveerimisprojekti tellisid hagejad peale seda, kui ilmnesid varjatud puudused 2021. a mais. Esialgne plaan oli korda teha üksnes köök, asendada kuivkäimla vesiklosetiga, ehitada uus terrass, ehitada välja II korrus ja värskendada siseviimistlust. Kostjad
2-21-1999 väitsid, et maja on heas seisukorras, renoveeritud 2003. a ja KK on arhitekt ning tööd on teostatud kvaliteetselt. Selleks, et hagejad saaksid elamus elada, tuleb puudused kõrvaldada. Puudused ei ole seostatavad ehitise vanusega. Lepingu ese ei vastanud keskmisele kvaliteedile.
4.Hagejad hindavad kahju suuruseks 63 144 eurot, millest 62 130 eurot tuleb kanda seoses puuduste likvideerimisega ja 1014 euro tasusid nad seoses õigusabiga kahjuhüvitise saamiseks. Lisaks kulud ekspertiisidele 1710 eurot. Puuduste kõrvaldamise kulu nähtub hinnapakkumistest vastavalt Fixon Grupp OÜ-lt 61 130 eurot ja RooHouse Ehitus OÜ-lt 62 466 eurot. Täiendava hinnapakkumise kohaselt kulub kolme suurema puuduse likvideerimiseks 73 288.09 eurot. Hagejad lähtuvad kahjuhüvitamise nõude esitamisel soodsamast Fixon Grupp OÜ hinnapakkumisest. Kahjuhüvitise vähendamiseks puudub alus. Hagejad nõuavad kahju hüvitamist koos käibemaksuga, kuna ei ole käibemaksukohuslased.
5.Kostjatele täiendava tähtaja andmine puuduste kõrvaldamiseks ei olnud vajalik, kuna reaktsioonist hagejate nõudele ja telefonikõnele oli selge, et tähtaja määramisel ei oleks olnud tulemust (VÕS § 115 lõige 3). Kostjad ei oleks puudusi likvideerima asunud. Kostjad 14.12.2020 kohtuvälise kompromisspakkumisega ei nõustunud ja olid enne nõudekirja saamist seisukohal, et ehitis ei peagi ekspertiisis esitatud ehitusnõuetele vastama.
6.Hagejad nõuavad viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates nõude sissenõutavaks muutumisest 02.07.2020 kuni põhinõude täieliku rahuldamiseni.
Kostjate vastuväited
7.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjad esitasid vastuse hagile 31.03.2021 ning selle täpsustused 15.07.2021, 26.11.2021 ja 13.12.2021.
8.Müügileping ei sisaldanud kokkuleppeid elamu kvaliteedi osas, seega pidi see vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile ehitamise aja seisuga ja olema punkti 2.1.7 kohaselt elamiskõlblik. Elamu on ehitatud juba 1950-ndatel ja kostjatele teadaolevalt ehitamise aegseid ehitustavasid ja -norme järgides vähemalt keskmise kvaliteediga ning on elamiskõlbulik, mistõttu ei ole kostjad lepingut rikkunud. 2003. a teostati vaid saunaploki juurdeehitus ning seinte osaline soojustamine. On üldteada asjaolu, et reeglina on elamu nö elueaks maksimaalselt 50 aastat, peale mida vajab see reeglina põhjalikku kapitaalremonti ja uuendamist. Seega oli ehitise põhimaht müügi ajal ületanud tavapärase tööea. Peale elamu tavapärase eluea möödumist saab üldjuhul eeldada, et ehitis vajab ka tavapärase korrashoiu korral kõikide tarindite ja ehituslike osade kapitaalremonti. Elamu on elamiskõlbulik ja vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele, kuid visuaalselt on üheselt tuvastatav, et see on kapitaalremonti vajav.
9.Müügilepingus ei fikseeritud kostjate kinnitust, et kinnistul ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ekspertarvamustes kirjeldatud puudused olid hagejatele müügilepingu sõlmimise ajal teada, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudustega. VÕS § 218 lõike 4 kohaselt kostjad selliste puuduste eest ei vastuta. Puudused olid hagejatele enamuses nähtavad elamu ülevaatusel. Ka oli hagejatele teada, et tegemist ei ole uue, vaid 70 aastat tagasi ehitatud vana elamuga. Ka teavitasid kostjad hagejaid ülevaatamisel, et elamu vajab põhjalikku renoveerimist/parandamist, sh teavitati hagejaid, et terrassilauad on kahjustatud. Elamu renoveerimisvajadus on nähtav ka fotodelt. Lisaks on hagejad üleandmise-vastuvõtmise aktis
2-21-1999 kinnitanud, et kinnistud ja nendel paiknevate hoonete seisukord vastab müügilepingus kokkulepitule.
10.Müügipakkumus ei ole müügilepingu osaks. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 120 peab müügileping olema sõlmitud notariaalses vormis ja selles peavad ammendavalt kajastuma kõik poolte kokkulepped, sh elamu osas (müügilepingu punkt 9.4). Kõik muus vormis kokkulepped on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82 ja § 83 lõike 1 kohaselt tühised.
11.Visuaalselt olid hagejatele elamu ülevaatamisel nähtavad ekspertiisiaktis märgitud puudustest: hoonel on profiilplekist katusekate (akti punkt 11.1); vanemal hooneosal puudub viiluotstes räästalaudis (punkt 11.3); juurdeehituse osas ei ole pleki aluskate terviklik (punkt 11.7); pööningutel puuduvad tuulutusavad (punkt 11.8); voodrilaud pärineb erinevatest ehitusjärkudest (punkt 11.9); juurdeehituse tänavapoolsel küljel puuduvad aknal piirdeliistud (punkt 11.11); veranda hoonepoolsed piirdeliistud puuduvad (punkt 11.12); kõikidel akendel peale verandaakende puuduvad veeplekid (punkt 11.13); kahekordsed puitpakettaknad on üksnes eluruumidel vanemas hooneosas, juurdeehituse osas on kaheraamilised ühekordse klaasiga puitaknad, verandal ja pööningul on üheraamilised ühekordse klaasiga puitaknad (punkt 11.4); kõik aknad, v.a eluruumide kahekordsed puitaknad, on hooldamata – esineb värvi koorumist (punkt 11.15); puuduva räästalaudise piirkonnas on tuuletõke kahjustatud näriliste poolt ja tuuletõkkepaber rebenenud (punkt 11.16.1); tuulduva külma pööningu põrandal olev mineraalvill on tuuletõkkega kaitsmata (punkt 11.16.3); pööningule viiv trepp on paigaldatud pooles ulatuses tagurpidi (punkt 11.20); külmale pööningule viiv uks on siseuks (punkt 11.21); pööningul on kaitsmata kujul peakaabli ühendus (punkt 11.22).
12.Katuse tuulutuse puudumise tõttu ei saa tekkida kondentsi, kuna katusealune pööning ei erine klimaatiliselt välisõhust. Tegemist on külma pööninguga. Üldteadaolevalt tekib kondents erinevate temperatuuride kokkusaamisel. Katusekonstruktsiooni projekt puudutab vaid juurdeehituse (saunabloki) osa. Konstruktsioon vastab projektile.
13.Telefonikõne salvestis ei sisalda kostja selgitusi, mille alusel saaks väita, et kostjad olid varjatud puudustest teadlikud. Kostjatel puudus teadmine puuduste kohta, mis ei ole visuaalselt nähtavad. Enamus ekspertarvamuses toodud puudustest ei ole varjatud puudused.
14.Hagejad ei ole kostjatelt nõudnud elamu parandamist, mistõttu ei saa nad nõuda parandamiskulude hüvitamist. Müügilepingu tingimustele mittevastava (so puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad VÕS §-de 217-227 reeglid. Kohtupraktikas on korduvalt sedastatud, et kui ostja on tellinud asja parandamise ilma, et ta oleks eelnevalt nõudnud müüjalt väidetavate puuduste likvideerimist, ei saa ostja VÕS § 222 lõike 5 alusel nõuda kulude hüvitamist.
15.Väidetav kahju ja selle suurus on tõendamata, väidetud kulud on ebamõistlikult suured. Kahju hüvitamine ei saa olla aluseks alusetule rikastumisele. VÕS § 222 lõike 5 alusel saab nõuda vaid mõistlike kulutuste hüvitamist. Samuti ei ole hagejad arvestanud VÕS § 132 lõike 1 teises lauses toodud kohustusega arvestada asjaoluga, et tegemist on 70 aastat tagasi ehitatud elamuga. Hagejate hinnapakkumised ei tõenda parandamiskulude suurust, sest neis puudub info, millised on teostatavad tööd ja tööde maht, kasutatavate materjalide maksumus, tööaeg, tööjõukulud jne. Hinnapakkumise ebamõistlikkusele osutab ka asjaolu, et 14.12.2020 nõudekirja kohaselt olid nad saanud hinnapakkumise ka suuruses 45 000 eurot.
16.Nõudekirja koostamise kulu 1014 eurot 2,5 lk teksti eest on ebamõistlikult suur.
2-21-1999
17.Võimalikku kahjuhüvitist tuleb igal juhul vähendada, sest müüdud kinnistute tegelik turuväärtus oli oluliselt suurem ostuhinnast (kokku 130 900 eurot), hagejad olid elamut ostes teadlikud puudustest ja sellest, et ostavad vana renoveerimist vajava maja. Mõistlikult vastuvõetamatu oleks kahju hüvitamine rohkem kui 50% ostuhinnast. Arvestades elamu normaalset ekspluatatsiooni, oleksid hagejad pidanud kõik hagetavad kulutused igal juhul tegema. Hagejad tellisid laiendamis- ja rekonstrueerimisprojekti, mille alusel tehakse elamus olulisi ümberehitustöid, mille tagajärjeks on kõigi väidetavate puuduste kõrvaldamine. Seega ei ole VÕS § 127 lõike 1 kohaselt väidetavate puuduste tõttu hagejatele kahju tekkinud. Kahjuhüvitise väljamõistmine oleks kostjate suhtes äärmiselt ebaõiglane ja mõistlikult vastuvõetamatu.
18.Kuivõrd kahju hüvitamise nõue on alusetu, on alusetu ka viivise nõue.
Maakohtu otsus ja põhjendused
19.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
20.Poolte vahel puudub vaidlus, et: kostjad pakkusid kinnisvaraportaali kv.ee vahendusel müügiks neile kuuluvat Xxxxxxxxx kinnistut Xxxxxxxxxxx (t I kd lk 16-18, 83); pooled sõlmisid 02.06.2020 kinnistute müügilepingu, mille alusel müüsid kostjad hagejatele mh Xxxxxxxxx kinnistul Xxxxxxxxxxx asuva vaidlusaluse elamu (t I kd lk 7-15); kostjad andsid kinnistu hagejatele üle 01.07.2020 allkirjastatud aktiga (t I kd lk 105); hagejad tellisid Ehitusekspertiisibüroo OÜ-lt ekspertiisi, et selgitada välja objekti vastavus 02.06.2020 müügilepingule (t I kd lk 19-50 pöördel); hagejad esitasid kostjatele 14.12.2020 nõudekirja, millele kostja KK vastas 28.12.2020 (t I kd lk 77, 106-107); lepinguline esindaja osutas hagejatele kohtueelselt õigusteenust, mille eest esitas arveid 1014 euro ulatuses (t I kd lk 70-74 pöördel); ekspertiisi eest tasusid hagejad 1710 eurot (t I kd lk 75-76).
21.Pooled vaidlevad selle üle, kas võõrandatud elamu vastas 02.06.2020 müügilepingu tingimustele, kas hagejate viidatud puudused on varjatud puudused ja kas puudustest teavitati kostjaid õigeaegselt ning anti võimalus puuduste kõrvaldamiseks. Samuti vaieldakse nõude suuruse üle.
22.Kohustuse rikkumiseks on VÕS § 100 järgi mh võlasuhtest tuleneva kohustuse mittekohane täitmine ning kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lõike 1 punktide 3 ja 5, § 112 ning § 115 alusel nõuda mh kahju hüvitamist või alandada hinda. Seejuures ei ole puudustega eseme müügi puhul tähtsust, kas müüja rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punkt 2) (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-156-11 (punkt 19), 3-2-1-100-15 (punkt 21)).
2-21-1999
23.Seega tuleb esmalt tuvastada, kas müüjad on täitnud 02.06.2020 müügilepingut kohaselt või on seda rikkunud. Kohustusi tuleb VÕS § 76 lõike 1 järgi täita vastavalt lepingule või seadusele, sh peab võlgnik VÕS § 77 lõike 1 järgi täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Eeltoodu kehtib ka müügilepingust tulenevate kohustuste kohta. VÕS § 217 lõike 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama mh kvaliteedi osas lepingutingimustele. Seejuures ei vasta asi VÕS § 217 lõike 2 punktide 1 ja 2 järgi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
24.Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui lepingus ei ole ehitiste kvaliteedis kokku lepitud, tuleb VÕS § 77 lõike 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-100-15 (punktid 25-27), 3-2-1-131-05 (punkt 12)). Elamu peab vastama selle kasutusotstarbele, st peab sobima elamiseks ning tagatud peavad olema vähemalt elementaarsed elamistingimused (Riigikohtu otsused nr 2-17-1937 (punkt 19), 3-2-1-5-12 (punkt 29), 3-2-1-129-12 (punkt 23)).
25.Eeltoodu kohaselt tuleb esmalt tuvastada, kas ja millistes elamu kvaliteeditingimustes pooled kokku leppisid ning vastava kokkuleppe puudumise korral tuvastada, kas elamu vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise kvaliteediga. Hagejate väitel rikkusid müüjad oma kohustusi, kui müüsid kinnisasja, millel paiknev elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele. Hagejate hinnangul on suurimateks puudusteks pesuruumide hüdroisolatsiooni puudumine, ebakvaliteetne soojustus ja mittenõuetekohane katuselahendus.
26.Kohus leiab, et kuigi hagejate väidetel ei ole elamul müügilepingu punktides 2.1.7 kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lõike 2 punkti 1 tähenduses ning see ei ole enne müügilepingut koostatud hindamisaktis nimetatud heas / rahuldavas (t I kd lk 115) seisukorras, ei ole kohtu hinnangul lepingupooled elamu omadustes selgelt kokku leppinud. Müügilepingu punkti 2.1.7 järgi oli elamu elamiskõlblik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, kanalisatsioon ja vesi on lokaalne ning köetav kohtküttega (t I kd lk 8). Samuti kinnitasid müüjad müügilepingu punktis 2.1.10, et lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (t I kd lk 8 pöördel). Müügikuulutuse kohaselt on maja soojustatud ja hoonel on kahekordsed puitaknad, selle seisukorraks on märgitud valmis (t I kd lk 16-16 pöördel), mis ei anna aga alust arvata, et kinnistul asuv elamu ei vajaks parendusi (nt täiendavat soojustamist). Seega ei ole hagejad tõendanud, et müügilepingu pooled leppisid kokku müüdaval kinnisasjal paikneva elamu katusekonstruktsioonide, pesuruumide hüdroisolatsiooni ning hoone soojustuse seisukorras (kvaliteedis) ja seetõttu ei ole õige käsitlus, et elamul ei olnud lepingus või müügikuulutuses kokkulepitud omadusi. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et selgitasid hagejatele, et elamu vajab täielikku ümberehitamist ja renoveerimist, kuna on ehitusvea tõttu täielikult amortiseerunud. Kuivõrd lepingupooled ei leppinud kokku elamu katusekonstruktsioonide, pesuruumi ja sauna hüdroisolatsiooni ning põranda ja soojustuse / tuuletõkke omadustes ja kvaliteedis, siis pidid
2-21-1999 elamu katusekonstruktsioonid, pesuruumide hüdroisolatsioon ja soojustus / tuuletõke vastama keskmisele kvaliteedile, lisaks pidi elamu olema elamiskõlbulik, s.t eluhoonena kasutatav.
27.Hagejad leidsid, et elamu ei vasta kasutusotstarbele, st seda ei saa enne parendustööde teostamist kasutada elamuna. Hagejad tõid puudustena esile, et katusekatte alla tekib kondensaat, mis tuulutuse puudumise tõttu leiab tee laastukatusele ning põhjustab seal mädanikku – seega tuleb katus ümber ehitada; hoone välisvooder tuleb ümber ehitada, kuna maja ei hoia sooja; hoone aknad ei vasta müügipakkumuses kirjeldatule; mineraalvill tuleb siseõhust isoleerida, kuna see ei ole tervisekaitse nõuetest lähtuvalt lubatav; hoone puitpõrandad ei ole korrektselt ehitatud, puuduvad tuulutusavad; pesuruumi põrandal puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon; sauna eesruumi toestav põrandatala on mädanenud; veranda põrandatalade toestus on ebaturvaline (puuduvad kinnitused); puudub nõuetekohane tuuletõke; elektri peakaabli sisend on valesti paigaldatud. Osaliselt kinnitab hagejate esiletoodud puudusi 29.10.2020 Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiis (t I kd lk 28 pöördel). Samuti kinnitab elamu kapitaalremondi vajadust kostjate 26.11.2021 esitatud ekspertiisi kokkuvõte (t II kd lk 44 pöördel).
28.Kohus leiab, et käesolevas vaidluses ei oma tähtsust hagejate laiendamis- ja rekonstrueerimisprojekt (t II kd lk 16-38), kuivõrd hagejatel ei ole mistahes piiranguid elamu laiendamiseks või rekonstrueerimiseks. Viidatud tõend ei kinnita, et hagejad soovisid juba kinnistut ostes asuda tegema nii suures ulatuses ümberehitustöid, kuna projekt on väljastatud 9 kuud peale kinnistu ostmist.
29.Ehitisregistris on märgitud hoone esmase kasutuselevõtu aastana 1976 (t I kd lk 172-172 pöördel). Hagejate enne kinnisasja ostu tellitud kinnistu turuväärtuse eksperthinnangust nähtuvalt ehitusregistris hoone info puudub, kuid omanike ütluste kohaselt on maja ehitatud 1950-ndatel ja renoveeritud 2003 (t I kd lk 118). Eramu juurdeehituse eelprojekti kohaselt lahendati olemasoleva eramu seadustamine ja teostati 2003. a saunaploki juurdeehitus ning seinte lisasoojustamine. Samuti nähti ette olemasoleva ja juurde projekteeritava osa konstruktiivse, sisekujunduse ja välisviimistluse ühtne lahendus (t I kd lk 151).
30.Pooled vaidlevad, kas puudused olid, arvestades elamu ehitusaastat 1950-ndate lõpp / 1960ndate algus, tavapärased, s.t kas elamu seisukord vastas keskmisele selles vanuses hoone seisukorrale. Kohus nõustub, et kuivõrd elamule tehti 2003. a juurdeehitus jaseadustati olemasolev elamu, saab väita, et hagis etteheidetavad puudused puudutasid suuremas osas 2003. a teostatud töid. Seega pidi elamu vastama keskmisele 2003. a renoveeritud hoonele ja kohtu hinnangul ei saa pidada 17 aastat tagasi renoveeritud hoonet kapitaalremonti vajavaks. Oluline on ka asjaolu, et hagis esiletoodud puudused ei ole tingitud hoone vanusest (mh tavapärase ekspluatatsiooni käigus tekkivast kulumisest), vaid ekspertiisiaktide (t I kd lk 19-50) kohaselt 2003. a teostatud puudulikest (ebakvaliteetsetest) ehitustöödest. Seega ei vasta kohtu hinnangul vaidlusaluse elamu pesuruumide hüdroisolatsioon, soojustus ja katusekonstruktsioonide lahendus ning viimistlus keskmisele 17 aastat tagasi renoveeritud / osaliselt juurdeehitatud hoone kvaliteedile VÕS § 77 lõike 1 tähenduses ja elamu ei vastanud VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 tähenduses lepingutingimustele.
31.Kuna elamu ei vastanud lepingutingimustele, rikkusid müüjad müügilepingust tulenevat kohustust anda ostjatele üle lepingutingimustele vastav kinnisasi. Kui müüjad on andnud ostjatele üle lepingutingimustele mittevastava asja, vastutavad nad üldjuhul puuduste eest. Samas sõltub müüjate vastutus sellest, kas ostja teadis või pidi teadma asja puudustest. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei teadnud ega pidanud ostjad teadma katusekonstruktsiooni, pesuruumide hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudustest.
2-21-1999
32.Kui müüja on andnud ostjale üle puudustega asja, vastutab ta VÕS § 218 lõike 1 esimese lause järgi üldjuhul asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Riigikohus on leidnud, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-115-04, punkt 24). Vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-43-15, punkt 22).
33.Siiski ei vastuta müüja VÕS § 218 lõike 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Asja ülevaatamisel avastatavatest puudustest peab ostja üldjuhul teadma, varjatud puudustest mitte. Riigikohus on selgitanud, et varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-100-15, punkt 31) ning varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-46-17, punkt 25).
34.Käesoleval juhul sõltub müüjate vastutus sellest, kas ostjad teadsid või pidid teadma katusekonstruktsiooni, pesuruumide hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudustest. Kostjad on seisukohal, et suurem osa puudustest olid hagejatele visuaalselt nähtavad. Kohus nõustub kostjatega, et hagejatele pidi olema nähtav, et kõik hoone aknad ei vasta müügikuulutuses märgitule. Samuti, et müügikuulutuses märgitud sileplekk-katuse asemel oli hoonel tegelikkuses profiilplekist katusekate. Kohus leiab, et kostjad on vastuses hagile viidanud suures osas puudustele, mida hagejad ei ole puudustena hagis eraldi märkinud.
35.Kohus leiab, et hagis nimetatud puudused (katusekatte alla kondensaadi tekkimine, puudulik soojustus ja tuuletõke ning pesuruumi põrandate isolatsioon, mädanenud saunaruumi põrandatala) ei olnud ostjatele elamu ülevaatusel nähtavad ning ilmnesid alles ekspertiisi teostamise järel. Kohus nõustub hagejatega ka selles, et isegi kui osa puudustest olid nähtavad (nt pööningul tuulutusavade puudumine), ei olnud hagejad eriteadmistega isikud, et oleksid suutnud hoone visuaalsel vaatlusel teha ekspertide poolt hiljem tehtud järeldusi. Ostjad olid tavapärased inimesed, kellelt ei saa eeldada erialaseid teadmisi hoone konstruktsioonide kohta. Seega ei ole kostjad tõendanud, et hagejad teadsid või pidid teadma katusekonstruktsiooni, pesuruumide hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudustest ega vabane seetõttu VÕS § 218 lõike 4 alusel vastutusest.
36.Juhul, kui müüjad on rikkunud müügilepingut ja andnud ostjatele üle varjatud puudustega asja ilma, et ostja puudustest teaks või peaks teadma, peavad ostjad oma õiguste maksmapanekuks müüjaid puudustest mõistliku aja jooksul teavitama ning seda tegemata minetavad nad üldjuhul õiguse puudustele tugineda. Käesoleval juhul ei ole ostjad kohtu hinnangul seda õigust minetanud. VÕS § 220 lõike 1 esimese lause järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama, ning kui ta seda ei tee, ei või ta VÕS § 220 lõike 3 järgi asja lepingutingimustele mittevastavusele üldjuhul tugineda, v.a juhul, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punktid 1, 2). Viidatud sätte peamiseks eesmärgiks on tagada, et müüdud asja puuduste üle peetavad
2-21-1999 vaidlused lahendatakse võimalikult peatselt pärast vastava puuduse ilmnemist, mis omakorda aitab ära hoida olulisi tõendamisraskusi ning aitab tagada müüja õigustatud huvide kaitse (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. 2019. § 220 kommentaar, punkt 1). Mõistliku aja hindamisel saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, arvestades mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki ning kõiki asjaolusid. Arvestades tarbijamüügi puhul VÕS § 220 lõike 1 teises lauses sätestatud pikendatud kahekuulist tähtaega, ei saa mõistlik aeg muudel juhtudel olla sellest pikem.
37.Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (Riigikohtu otsus nr 2-17-7157, punkt 13). Käesoleval juhul avastasid hagejad enda väidetel puudused peale 29.10.2020 ekspertiisiakti saamist. Kohtu hinnangul ei olnud käesoleval juhul elamu puudused selle tavapärase ülevaatamise käigus avastatavad, sest nõuetele vastava katusekonstruktsiooni, soojustuse ja niiskete ruumide hüdroisolatsiooni tuvastamine eeldab eriteadmisi, mida hagejatel ei olnud, st tegemist oli varjatud puudustega.
38.Kohus loeb kostja KKi vastusega ehitusekspertiisile tõendatuks, et hagejad teavitasid kostjaid ilmnenud puudustest. Hagejad esitasid nõudekirja 14.12.2020 (t I kd lk 106-107). Nõudekirjas ei nõudnud nad puuduste kõrvaldamist, vaid tekkinud kahju 67 000 euro hüvitamist. VÕS § 222 lõike 5 kohaselt, kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Riigikohus on selgitanud (lahend nr 3-2-1-62-08, punkt 11), et VÕS § 222 lõikest 5 tuleneva nõude eeldusena peaksid ostjad tegema kõigepealt ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks ja kui müüjad seda mõistliku aja jooksul ei oleks teinud, siis kõrvaldama puudused ise või laskma seda teha.
39.Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul hagejad teinud kostjatele ettepanekut puuduste kõrvaldamiseks. Ekspertiisiakti edastamist või tekkinud kahju hüvitamise nõuet ei saa lugeda ettepanekuks puuduste kõrvaldamiseks. Kohus ei nõustu hagejatega, et täiendava tähtaja andmine ei olnud VÕS § 115 lõike 3 alusel vajalik, kuna sel ei oleks olnud tulemust, sest kostjad ei oleks puudusi likvideerima asunud. Kohtu hinnangul ei saa sellisele järeldusele jõuda KKiga peetud telefonivestluse (hagi lisa 4) ega hagejate nõudele esitatud vastusest tulenevalt (I kd lk 77). Asjaolu, et kostja KK ei nõustunud telefonikõnes kõigi hagejate väidetega või esitas eitava vastuse rahalisele nõudele, ei anna alust arvata, et kostjad ei oleks põhjendatud puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaja jooksul mingeid puudusi kõrvaldanud. Hagejaid esindas peale müügilepingu sõlmimist ja puuduste tuvastamist kostjatega suhtlemisel õigusteadmistega isik, kellele pidi olema teada nõue puuduste kõrvaldamiseks tähtaja andmiseks. 14.12.2020 nõudekirjas puuduste kõrvaldamist ei nõutud. Osundatust tulenevalt leiab kohus, et hagejate nõue kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.
40.Kuivõrd kohus jättis rahuldamata müügilepingust tuleneva kahjunõude, puudub alus ka õigusabi- ja ekspertiisikulude kahjuna väljamõistmiseks. Samuti puudub alus viivisenõude rahuldamiseks.
41.Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 tuleb hagi rahuldamata jätmise tõttu kostjate menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks määrusega pärast
2-21-1999 tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 174 lõigete 2 ja 4 ning § 177 lõike 1 punkti 2 järgi. Apellatsioonkaebus
42.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi tervikuna rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Alternatiivselt paluvad hagejad saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks.
43.Hagejad ei vaidlusta maakohtu põhjendusi, milles kohus leidis, et: üleantud elamu ei vastanud lepingutingimustele; hagi aluseks olevad puudused (katusekatte alla kondensaadi tekkimine, puudulik soojustus ja tuuletõke ning pesuruumi põrandate isolatsioon, saunaruumi mädanenud põrandatala) olid varjatud puudused või ei pidanud ostjad neist asja ülevaatamisel aru saama; ostjad teavitasid müüjaid puudustest mõistliku aja jooksul. Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, milles kohus leidis, et hagejad ei määranud kostjatele täiendavat tähtaega puuduste likvideerimiseks.
44.Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 222 lõiget 5. Riigikohus on seisukohal, et selle sätte alusel saab ostja nõuda tegelikult kantud parandamiskulude hüvitamist (lahend nr 2-16-12587, punkt 11). Hageja selliseid kulusid ei nõua.
45.Kahju hüvitamise eeldused on praeguses asjas täidetud. Kohaldamisele kuulub VÕS § 115 lõige 3 ja hagejad ei pidanud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks määrama. Maakohus kontrollis nimetatud sätte kohaldamise alternatiivsetest eeldustest vaid ühe esinemist. Puuduvad tõendid, et kostjad oleksid peale puudustest ja hagejate tahtest alustada puuduste kõrvaldamisega teadasaamist avaldanud tahet puudused kõrvaldada. Kostjad vaidlesid puudustele sisuliselt vastu ja seega puudus täiendava tähtaja andmisel mõte. Hagejad tõendasid väiteid 08.11.2020 telefonikõne salvestisega, 09.11.2020 kostjate vastusega ekspertiisile ja 14.12.2020 nõudekirjaga ning kostjate 28.12.2020 vastusega sellele. Ka maakohtumenetluses ei avaldanud kostjad tahet saada täiendav tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Vastustajate seisukoht
46.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
47.Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud maakohtus kogutud tõenditega, leiab, et maakohus rikkus asja lahendades menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, mis tõi kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohtu otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse asja maakohtule tagasi saatmata. (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus jaotab menetluskulud mõlemas kohtuastmes. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
48.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et praeguses asjas kaotasid hagejad kahjuhüvitise nõudeõiguse VÕS § 222 lõike 5 alusel põhjusel, et nad ei teinud kostjatele ettepanekut puudused konkreetseks tähtajaks kõrvaldada. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et maakohus kohaldas viidatud materiaalõiguse normi ebaõigesti. Praeguses asjas on hagejad esitanud lepingu rikkumisest tuleneva VÕS § 101 lõike 1 punkti 3 ja § 115 lõike 1 kohase kahju
2-21-1999 hüvitamise nõude. Hagejad ei ole esitanud asjaolusid, mis annaksid aluse kvalifitseerida nende nõuet kohustuse täitmise nõudena. VÕS § 101 lõike 1 punkti 3 kohaselt ja tulenevalt sama sätte lõikest 2 on võlausaldajal õigus võlgniku poolt kohustuse rikkumise korral valida õiguskaitsevahendiks mh kahju hüvitamise nõue. Kuna hagejad ei esitanud kohustuse täitmise nõuet, ei olnud maakohtul alust kohaldada VÕS § 222, sh selle lõiget 5.
49.Hagejate nõue kulutuste, mis on vajalikud müüdud asja viimiseks müügilepingus kokkulepitud seisu, hüvitamiseks on kvalifitseeritav VÕS § 115 lõigete 1-3 järgi. Hagejate nõue kohtueelse õigusabi kulude ja ekspertiisikulude hüvitamiseks on kvalifitseeritav VÕS § 115 lõike 1 alusel. VÕS § 115 lõikes 1 sätestatakse, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja kohustuse täitmise asemel nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Nõude võib VÕS § 115 lõike 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava mõistliku tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lõike 3 järgi tähtaega andmata. VÕS § 115 lõike 3 kohaselt võib kahju hüvitamist nõuda täiendavat tähtaega andmata, kui on ilmne, et selle määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lõike 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Riigikohus on selgitanud, et kahju hüvitamise nõude käsitamisel tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on hageja kostjat puudustest, mille eest ta nõuab kahju hüvitamist, teavitanud ning kas kostja parandas puudused mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Kui kostjat teavitati õigeaegselt ja ta ei võtnud midagi ette, et puudused ise parandada, on eelduslikult tegemist VÕS § 115 lõike 3 järgi olukorraga, kus on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole tulemust (otsus nr 3-2-1-145-14, punkt 27).
50.Praeguses asjas puudub vaidlus, et esmalt suhtlesid pooled võimalike puuduste teemal suuliselt. Hagiavalduse lisana esitatud telefonikõne salvestuse kohaselt leppisid nad telefoni teel kokku, et ostjad saadavad tutvumiseks eksperdiarvamuse. Telefonikõne alusel saab asuda seisukohale, et müüja KK võimalikke puudusi ei tunnistanud, kuid lubas tutvuda arvamusega. Samuti on tõendatud, et ostjad edastasid eksperdiarvamuse, millele vastuseks teatas KK, et ei pea midagi vajalikuks kapitaalselt muuta (t I kd lk 78). Nõudekirjaga on tõendatud, et ka 14.12.2020 teatasid ostjad müüjatele elamu väidetavatest puudustest ja tegid ettepaneku hüvitada tekkinud kahju (t I kd lk 106-107), millele vastas KK 28.12.2020 eitavalt (t I kd lk 77). Maakohtus esitatud menetlusdokumentides tegid müüjad kompromissettepaneku kinnistute tagasiostmiseks või 5000 euro tasumiseks (t I kd lk 169 pöördel), kuid ei teatanud, et oleksid mistahes ulatuses nõus puudused kõrvaldama. Seega on põhjendatud hagejate seisukoht, et praeguses asjas on ilmne, et kostjatele puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmisel ei oleks olnud tulemust ja hagejad olid õigustatud esitama kahju hüvitamise nõude täiendavat tähtaega andmata.
51.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt esitasid pooled maakohtumenetluses ära kõik vajalikuks peetud väited / vastuväited ja tõendid, mistõttu saab ringkonnakohus lahendada vaidluse sisuliselt ära asja maakohtule tagasi saatmata. Arvestades maakohtu põhjendusi, mille alusel jäi hagi rahuldamata, ja asjaolu, et kostjatel puudus võimalus kaevata edasi maakohtu põhjendusi, tuleb ringkonnakohtul lahendada asi sisuliselt täies mahus ja maakohtu põhjendused, millised väljuvad VÕS § 222 lõike 5 kohaldamise analüüsist, asja lahendamisel siduvad ei ole.
52.Riigikohus on korduvalt toonud esile, et VÕS § 115 lõike 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt otsused nr 3-2-1-173-12 (punkt 15), 3-2-1-100-15 (punkt 20), 2-17-1937 (punkt 15)): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lõige 1); võlgnik vastutab
2-21-1999 lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lõige 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lõige 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lõige 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lõige 4). Müügilepingu puhul hinnatakse müüja vastutust mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised eeldused (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-156-11 (punkt 19), 3-2-1-100-15 (punkt 21)): 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punkt 2).
53.Selleks, et tuvastada, kas müüjad rikkusid üleantud elamu osas müügilepingu tingimusi, tuleb tuvastada, millise kvaliteediga elamu üleandmises olid pooled lepingus kokku leppinud. Kohustusi tuleb VÕS § 76 lõike 1 järgi täita vastavalt lepingule või seadusele, sh peab võlgnik VÕS § 77 lõike 1 järgi täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lõike 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele mh kvaliteedi osas.
54.Kolleegium on tsiviilasja materjalide alusel seisukohal, et lepingudokumendist nähtuvalt ei leppinud pooled ühel müüdud kinnistutest asuva elamu kvaliteedis üheselt mõistetavalt kokku. Pooled ei vaidle, et tegemist ei olnud uue elamuga, vaid 1950-ndatel aastatel ehitatud ja 2003. a juurdeehitatud saunaplokiga elamuga, millel oli 2003. a laastukatus kaetud plekk-kattega ja täiendavalt soojustatud seinu. Müügilepingu punktist 2.1.7 nähtuvalt oli lepitud kokku, et elamu on elamiskõlblik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, kanalisatsioon ja vesi on lokaalne ning köetav kohtküttega, hoone on kindlustatud (t I kd lk 8). Punktist 1.3 nähtuvalt asub kinnistul üksikelamu, millele on antud ehitusluba, ehitusregistris puuduvad andmed esmase kasutuselevõtu aasta kohta (t I kd lk 7 pöördel). Mh ei lepitud kokku, et elamu peab vastama teatud konkreetsetele ehitusnormidele ja / või konkreetsele projektdokumentatsioonile. Seega praeguse vaidluse valguses omab esmaselt tähtsust, et üleantud elamu pidi olema elamiskõlblik. Senises kohtupraktikas on asutud seisukohale, et elamu elamiskõlblikkus (võimalus kasutada pidevalt elamiseks) tähendab nt mõistlikku võimalust soojakskütmiseks ja soojapidavust, ei esine vee läbijookse katusest ega keldrisse, kandekonstruktsioonides ei ole deformatsioonist tekkinud pragu, vee kasutamise võimalust (vt Riigikohtu lahendid nr 2-17-1937 (punkt 20), 3-2-1-53-17 (punkt 11)). Samuti on Riigikohus selgitanud, et kasutatud asjade puhul tuleb arvestada asja senist tavapärast kulumist kasutamisel ja sellest tulenevaid puudusi, mida sarnastel uutel asjadel ei esine (lahend nr 2-15-18987 (punkt 13)). Eeltoodut arvestades asub kolleegium seisukohale, et vaidlusalune elamu pidi vastama keskmisele vastavas vanuses elamiskõlbliku kasutatud hoone kvaliteedile, kusjuures arvestada tuli elamu erinevate osade erinevat ehitusaega. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui lepingus ei ole ehitise kvaliteedis kokku lepitud, tuleb VÕS § 77 lõike 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava, samuti peab elamu üldjuhul vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui
2-21-1999 ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (lahendid nr 3-2-1-100-15 (punktid 25-27), 3-2-1-131-05 (punkt 12)).
55.Hagejad tõid hagiavalduses hagi alusena esile järgmised väidetavad puudused: elamu ei vasta ehitamise ajal kehtinud keskmisele ehituskvaliteedile (punkt 6.1); katusekatte alla tekib kondensaat, mis põhjustab laastukatusel mädanikku (punkt 6.2); välisvooder ei hoia sooja ega ole sademekindel (punkt 6.3); hoone aknad ei vasta müügipakkumises kirjeldatule (punkt 6.4); mineraalvill on õhust isoleerimata (punkt 6.5); puitpõrandatel puuduvad tuulutusavad (punkt 6.6); pesuruumi põrandal puudub nõuetekohane hüdroisolatsioon (punkt 6.7); sauna eesruumi toestav põrandatala on mädanenud (punkt 6.8); veranda põrandatalade toestus on ebaturvaline, puuduvad kinnitused (punkt 6.9); puudub nõuetekohane tuuletõke (punkt 6.10); elektri peakaabli sisend on valesti paigaldatud (punkt 6.11); leiliruumi põranda plaadid lahti, kuna paigaldatud mittekohaselt (punkt 7); muud puudused – mitmed uksed ei vasta nõuetele, trepp valesti ehitatud jpm (punkt 8). Ringkonnakohtu istungil täpsustas hagejate esindaja, et punktis 6.10 esiletoodud puudus on kaetud punktis 6.3 esiletooduga, punktis 7 esiletoodud puudus sisaldub juba punktis 6.7 ja punktis 8 esiletoodu alusel tegelikult kahju ei nõuta. Kolleegium lähtub asja lahendades nimetatud täpsustatud asjaoludest. TsMS § 376 lõike 4 punktist 1 tulenevalt ei ole tegemist hagi muutmisega.
56.TsMS § 230 lõike 1 kohaselt tuli hagejatel tõendada, et esiletoodud puuduste näol on tegemist lepingurikkumisega müüjate poolt, s.t et vastavad puudused ei vasta konkreetses vanuses kasutatud elamiskõlbliku elamu keskmisele kvaliteedile. Seejuures said ostjad viidata ka müügikuulutuses esitatud teabele kui müügieseme kokkulepitud omadustele VÕS § 217 lõike 2 punkti 1 mõttes (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-17, punkt 19). Asjaolu, kas ostjad esiletoodud puudustest lepingu sõlmimise ajal teadsid või pidid teadma, samuti muu müüja vastutusest vabanemise aluse olemasolu (VÕS § 218 lõiked 1, 4) esinemist tõendavad elulised asjaolud kuuluvad müüjate tõendamiskoormusesse. VÕS § 218 lõigete 1 ja 4 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimine riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem; müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise ajal mittevastavusest teadis või pidi teadma. Riigikohus on lahendi nr 2-18-9099 (punktis 13) selgitanud, et müüja vastutab müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist ei teadnud ega pidanudki teadma.
57.Kolleegium on seisukohal, et ostjad suutsid TsMS § 232 lõike 1 kohase veenvusega tõendada kõigi seaduses ettenähtud eelduste esinemise vaid hagiavalduse punktides 6.7 ja 7 esiletoodud puuduste, s.o leiliruumi põrandaplaadid on lahti mittenõuetekohase paigaldamise tõttu ja pesuruumi põranda all puudub hüdroisolatsioon, osas. Hagejad on tõendanud 03.02.2021 asjatundja arvamusega ja selles sisalduvate fotodega (t I kd lk 47-50), et põrandaplaadid hakkasid lahti tulema novembris 2020, samuti asjatundja 29.10.2020 arvamusega (punkt 11.23) ja selle juurde kuuluvate fotodega piisava elulise veenvusega, et nii pesu- kui leiliruumi põranda all puudus hüdroisolatsioon ja leiliruumi põrandaplaadid olid paigaldatud ebakvaliteetselt, mistõttu tulid need lahti. Kostjad seda arvamust ümber ei lükanud. Kostjate asjatundja on oma arvamuses (t I kd lk 40-45) küll avaldanud arusaamatust, kuidas sai põrandaküttega põrandakonstruktsioonis vesi jäätuda, kuid järeldusi hüdroisolatsiooni puudumisest ja põrandaplaatide ebakvaliteetsest paigaldusest ta ümber ei lükanud. Puudub vaidlus, et see osa elamust, kus asusid pesu- ja leiliruum (saunaplokis), ehitati 2003. a (eelprojekt t I kd lk 150-162). Kostjad ei ole väitnud ega tõendanud, et põrandaplaadid oleksid olnud lahti ja selliselt ostjatele elamu ülevaatamisel enne lepingu sõlmimist tuvastatavad. Kui ülevaatamisel põrandaplaadid lahti ei olnud, siis nende ebakvaliteetset paigaldust ja hüdroisolatsiooni puudumist tavapärasel hoolsal hoone ülevaatamisel võimalik näha ei ole, s.t et tegemist on varjatud puudusega. Kolleegium märgib, et lepingurikkumise tuvastamisel ei ole
2-21-1999 esmase tähtsusega see, millistele 2003. a Eestis kasutusel olnud ehitusnormidele põrandaplaatide paigaldus ja hüdroisolatsiooni puudumine ei vastanud, vaid see, kas 17 aastat vana kasutatud elamiskõlbliku elamu saunaploki keskmisele kvaliteedile vastab olukord, kus põrandaplaadid kerkivad üles ja puudub hüdroisolatsioon. Kolleegiumi arvates tuleb sellisele küsimusele vastata eitavalt. Ka kostjate asjatundja on oma arvamuses toonud esile, et kui ei ole teisiti kokku lepitud, tuleb nt hüdroisolatsiooni ja niisketes ruumides keraamiliste põrandaplaatide tööeaks lugeda 50 aastat (t II kd lk 39-45). Asjaolu, et hagejad on teostanud ostetud elamus ulatuslikke ümberehitustöid, mille tulemusena 2003. a ehitatud saunaplokk lammutati, ei avalda mõju nende õigusele nõuda kahjuhüvitist ja VÕS § 127 lõike 1 kohane kahju hüvitamise eesmärk on täidetud. Kui hagejad ei oleks saunaplokki lammutanud, oleks neile tekkinud kahju ulatuses, mis vastab pesu- ja leiliruumi põrandaremonttööde maksumusele. Poolte vahel ei olnud sõlmitud müüjate vastutust piiravat kokkulepet. Ka teatasid ostjad puudustest mõistliku aja jooksul peale nendest teada saamist. Põrandaplaatide lahti tulemisega ja hüdroisolatsiooni puudumisega ostjatele kahju tekkimine pidi olema müüjatele ettenähtav lepingu sõlmimise ajal.
58.Ringkonnakohus on seisukohal, et konkreetse rikkumise tagajärjel tekkinud kahju suurust tõendab OÜ INMARX PARTNERS 07.01.2021 pakkumine (t I kd lk 173), milles on rida „pesuruumi ja saunaruumi põrandate vahetus koos hüdroisolatsioonitöödega“ maksumusega 4528.05 eurot, millele lisandub käibemaks 20% (905.61 eurot), seega kokku 5433.66 eurot. Pakkumise tegija on 05.12.2021 kinnitanud, et pakkumine on koostatud mh 03.02.2021 asjatundja arvamuse alusel (t II kd lk 82). Hagejate esitatud Haasoja OÜ 31.10.2021 pakkumistes (t II kd lk 10, 149) sisaldub tööna „vannitoa lammutus ning uue ehitamine koos hüdroisolatsioontöödega“ maksumusega 11 025 eurot, millele lisandub käibemaks, seega kokku 13 230 eurot. Pakkumisest nähtub, et see sisaldab eramaja renoveerimistöid koos vastava nõuetekohase dokumentatsiooni koostamisega. Samas nähtub hagejate enda asjatundja arvamusest (03.02.2021 arvamuse punkt 6.6), et puuduse kõrvaldamiseks tuleb põrand kuni puitkonstruktsioonideni lammutada, kontrollida puitu niiskuskahjustuse suhtes ja ehitada uus põrand. Seega ei tuvastanud asjatundja, et kogu saun (vannituba) tuleb lammutada. Arvamuse punktis 6.7 soovitas asjatundja küll kontrollida leiliruumi seintes aurutõkke olemasolu, kuid selle puudumist hagejad ei tõendanud. Seega ei ole tõendatud, et tuvastatud lepingurikkumisega oleks VÕS § 127 lõike 4 kohases põhjuslikus seoses kogu vannitoa (leili- ja pesuruumi) lammutamine ja uue ehitamine.
59.Ringkonnakohus on seisukohal, et muude hagi aluseks olevate asjaolude (väidetavate puuduste) puhul ei leidnud tõendamist vähemalt üks seaduses sätestatud eeldustest, mistõttu kahjuhüvitise nõue suuremas ulatuses rahuldamisele kuuluda ei saa. 29.10.2020 arvamusest nähtuvalt andis asjatundja elamule tervikuna hinnangu 1994. a ja hiljem kehtima hakanud ehitusnormide ja ehituse hea tava alusel (kasutatud materjalide loetelu punktis 7; t I kd lk 19). Seega isegi kui praeguses vaidluses oleks esmatähtis see, kas elamu iga osa vastab toodud normidele, saaksid asjatundja järeldused olla asjakohased vaid katusele plekk-katte paigaldamise, seinte täiendava soojustuse ja saunaploki juurdeehituse osas. Kolleegium kordab, et praeguse vaidluse lahendamisel on oluline, kas üleantud elamu oli elamiskõlblik, arvestades, et see oli ehitatud 1950-ndatel ja osaliselt renoveeritud 2003. a. Kostjad on asjatundja arvamusega tõendanud, et konkreetsele elamule, arvestades tema nõukogudeaegset ehitusaega ja aastatel 2003-2005 teostatud rekonstrueerimist, ei ole koormused ja muud mõjud põhjustanud ehitisele vastuvõetamatult suuri deformatsioone ega kahjustusi; hoone on säilitanud töökõlblikkuse; elamu on olnud elamiskõlbulik; arvestades vanust ja kulumist, vastab elamu kvaliteet ajastule (t II kd lk 40-45; punkt 3.3.4). Kui kasvõi üks hagi rahuldamise eeldustest tõendamist ei leia, siis muude eelduste olemasolu kohus menetlusökonoomia põhimõtte alusel ei kontrolli.
2-21-1999
60.Ühe olulise puudusena tõid hagejad välja katusekatte alla väidetavalt tekkiva kondensaadi, mis põhjustab laastukatusel mädanikku (hagiavalduse punkt 6.2). Kolleegium möönab, et märguv, mädanev katus ei vastaks konkreetse elamu keskmisele kvaliteedile. Praeguses asjas aga ei ole väidetav puudus tõendatud. Hagejad toetuvad asjatundja 29.10.2020 arvamuse punktidele 11.1 (sh fotod 1-7) ja 11.2.7 (sh fotod 8-10). Ringkonnakohtu istungil toodi esile, et laastukatusel hallitust ei ole, läbijooksu ei ole olnud, kuid on näha niiskuskahjustuste jäljed. Kolleegium on seisukohal, et asjatundja arvamusest ja selles viidatud fotodelt nähtub, et elamul on profiilplekist katus ja see ei ole 2003. a peale ilmselt pandud täiuslikult kvaliteetselt, kuid tõenditest ei saa teha järeldust, et tuulutusruumi puudumine pleki ja vana laastukatuse vahel oleks põhjustanud laastukatusel mädanikku nagu on väidetud hagi aluses. Samuti ei ole alust väita, et see võiks tulevikus märgumist ja mädanikku põhjustada. Asjatundja ei ole toonud esile, et niiskuskahjustused oleksid nö värsked. Kostjate asjatundja, kes vaatas elamu üle 09.06.2021 (arvamuse punkt 2.1.2; t II kd lk 40), on selgitanud, et valtsprofiilplekil on kujust tulenevad nn kõrgendikud, mille kaudu on õhu liikumine katusekatte all vajalikul määral tagatud (punkt 3.3.5 alapunkt 7). Kolleegium on seisukohal, et ka eluliselt usutav on, et kui väidetav kondensaat ei ole 17 aasta jooksul laastukatuse märgumist ja mädanikku põhjustanud, ei toimu seda tõenäoliselt ka edaspidi. Eeltoodu alusel on eluliselt usutav ka kostja KKi kohtueelne selgitus selle kohta, et niiskuselaigud olid tekkinud enne pleki panekut ja seetõttu saigi plekk peale pandud (väide hagiavalduse lisana esitatud telefonikõnes ja vastuses asjatundja arvamusele t I kd lk 78-78 pöördel).
61.Hagejad on ühe puudusena toonud esile, et välisvooder ei hoia sooja ega ole sademekindel ja puudub nõuetekohane tuuletõke. Hagejad toetuvad asjatundja 29.10.2020 arvamuse punktidele 11.10, 11.16.1, 12. Ringkonnakohtu istungil tõi esindaja esile, et laudis ei hoia sademeid hoonest eemal, samuti ei hoia sooja, kuna I korruse tuuletõkkematerjalis on kahjustused. Kohus on seisukohal, et esitatud tõenditega ei ole tõendatud müüjate poolt lepingu rikkumine. Kolleegium möönab, et olukord, kus elamu seinad ei peaks sooja ja / või sademeid, avaldaks kindlasti negatiivset mõju hoone elamiskõlblikkusele. Istungil esindaja poolt esiletoodust saab kohus aru, et hagejad ei heida ette pööningu osas välisvoodri seisukorda, mis pidi neile hoonet üle vaadates olema nähtav. Samuti ei saa etteheidete aluseks olla välisvoodri seisukord, millele viitab asjatundja arvamuse punktis 11.10 (erinevatest ehitusjärkudest pärinemine, erinev viimistletus või üldse viimistlemata olek), sest elamu välimus pidi ostjatele olema nähtav isegi kui ülevaatus tehti mitte eriti hoolsalt. Punkti 11.16.1 kohaselt tuvastas asjatundja räästalaudise piirkonnas tuuletõkke kahjustused näriliste poolt ja tuuletõkkepaberi rebenemise juurdeehituse osas (fotod 32, 33). Samas ei nähtu arvamusest, et asjatundja oleks tuvastanud, et konkreetsed kahjustused mõjutaksid elamu sooja- ja /või sademetekindlust. Punktis 12 on asjatundja toonud välja, et sulgeda tuleb nähtavad valguspilud voodrilaudade vahel ja panna tuleb puuduvad piirdeliistud avatäidete ümber. Valguspilud nähtuvad fotodelt vaid pööninguosas (t I kd lk 24 fotod 20-22) ja pidid olema hoone ülevaatamisel nähtavad. Samuti piirdeliistude puudumine akende ümber, mis nähtuvad fotodelt 24jj (t I kd lk 24 pöördel - 25). Seega nende puuduste osas oli tegemist asjaoludega, millest ostjad pidid olema enne lepingu sõlmimist teadlikud (tegemist ei ole varjatud puudustega). Hagejad ei väitnud ega esitanud tõendeid, millest saaks teha piisavalt veenvaid järeldusi, et elamu ei ole elamiskõlblik selle tõttu, et ei pea sooja (nt et mõistlikult küttes ei saavutatud talvel toas eluruumide jaoks ettenähtud temperatuuri) ega sademeid (nt et vihm või lumi sadas tuppa või seina sisse). Maikuus tehtud termopiltidelt (t I kd lk 140-149) nähtub, et välistemperatuuri +4 kraadi korral oli sisetemperatuur +24 kraadi, mis on eluruumide jaoks väga soe. Asjaolu, et ruumide lae- ja põrandanurgad, uksealused, jmt on külmemad kui muud osad, on nõukogude ajal ehitatud elamu puhul tavaline ega tõenda, et eluruumides ei oleks võimalik tavapärase kütmise korral saavutada normaalset elamiseks sobivat temperatuuri.
2-21-1999
62.Kolleegium nõustub kostjatega, et eelpool käsitamata väidetavate puuduste puhul ei ole samuti tõendatud, et tegemist oleks müüjate lepingurikkumisega. Asjaolu, et hoone juurdeehituse aknad ei vasta müügipakkumises kirjeldatule, mineraalvill on osades kohtades õhust isoleerimata ja see, kuidas elektri peakaabli sisend on pööningul paigaldatud, ei ole varjatud puudused, vaid pidid olema ostjatele hoone ülevaatamisel nähtavad. Ostjatel oli võimalik enne lepingu sõlmimist otsustada, kas selliste akendega, osaliselt lõpetamata siseviimistlusega ja lahtise kaablisisendiga elamut osta, st teha vastava teadlik tahteavaldus. Ühe varjatud puudusena on hagejad hagi rajanud asjaolule, et puitpõrandatel puuduvad tuulutusavad, viidates tõendina asjatundja arvamuse punktile 11.17 ja selles viidatud fotodele, samuti arvamuse punktile 12. Kolleegium on seisukohal, et tõenditest nähtuvalt ei ole hagejad eristanud põrandate tuulutusavasid ja hoone sokli tuulutusavasid. Asjatundja on tuvastanud, et puuduvad avad soklis (t I kd lk 26 pöördel - 27) ja et vanema hooneosa ning juurdeehituse ossa on vaja puurida tuulutusavad merepoolsele ja tänavapoolsele küljele, viidates, et tuulutuse puudumise tõttu ei saa puitkonstruktsioon kuivada ja ajapikku tekib mädanik. Esmalt märgib kohus, et avade puudumine soklis pidi olema ostjatele nähtav hoone ülevaatamisel. Samas ei ole ka hagejad tõendanud, et avade puudumine oleks avaldanud mistahes negatiivset mõju elamu elamiskõlblikkusele. Hagejad ei ole väitnud, et hoone puitpõrandad oleksid mistahes ulatuses kahjustatud mädanikuga, seentega vmt, mis on tavaline, kui põrandaalune ei saa piisavat tuulutust ja on niiske. Ka selles osas on eluliselt usutav kostja KKi kohtueelne selgitus, et kuna põrandatalad on rajatud kuivale liivale ja vahed on soojustatud villaga, siis on tagatud puidu säilimine (t I kd lk 78). Hagejad ei ole seda väidet ümber lükanud. Kohtule ei ole esitatud teavet, kas hagejad tegid kostja soovitatud põranda sontaaži tala kõrvalt. Kohtule arusaadavalt oleks siis saanud veenduda, millises seisundis põrandatalad liiva sees tegelikult on.
63.Lisaks eelnevale tõid hagejad hagi alusena välja, et sauna eesruumi toestav põrandatala on mädanenud ja veranda põrandatalade toestus on ebaturvaline, puuduvad kinnitused. Kohus nõustub kostjatega, et vastavate asjaolude kui puuduste esinemine on tõendamata. Sauna eesruumi põrandatala kohta viitavad hagejad 29.10.2020 arvamuse punktile 11.18. Nimetatud punktis tõdes asjatundja, et ekspertiisi tellijad (seega hagejad) on mädanenud terrassitala asendanud. Hageja XXi selgituse kohaselt ringkonnakohtu istungil ongi asjatundja viidatud terrassitalad ühtlasi sauna eesruumi talad. Kolleegium möönab, et asjatundja fotodelt 39 ja 43 (t I kd lk 26 pöördel - 27) on näha uued paigaldatud talad terrassi all. Samas on kostjad eitanud, et terrassitalad oleksid samad, mis sauna eesruumi põranda tala. Ka ei nähtu asjatundja arvamusest, et tema oleks neid talasid samuti selliselt käsitanud. Kolleegium on seisukohal, et isegi kui lugeda, et tegemist on samade taladega, puuduvad tõendid, millega oleks eluliselt usutavalt tõendatud väljavahetatud talade seisund, st see, kas need olid tavapärase kulumisastmega või mädanenud vmt, et võtta seisukoht, kas tegemist oli lepingurikkumisega müüjate poolt, kui nad enne lepingu sõlmimist ei juhtinud ostjate tähelepanu nendele taladele. Veranda põrandatalade puhul viitavad hagejad arvamuse punktile 11.19, milles asjatundja on tõdenud, et talad on toestatud postidele ja kiiludele, kuid ei ole avaldanud arvamust, et selline lahendus oleks kuidagi ebaturvaline. Ringkonnakohtu istungil selgitas hagejate esindaja, et füüsiliselt ebaturvalisus tajutav ei olnud, aga hagejate arvates võis veranda konstruktsioon väga tugeva tuulega liikuma hakata. Kohus märgib, et tõendit selle kohta, et hagejate kartused oleksid olnud põhjendatud, kohtule ei esitatud, mistõttu ka väidetud lepingurikkumine tõendamist ei leidnud.
64.Lisaks lepingueseme lepingus kokkulepitud seisundisse viimise kuludele nõuavad hagejad kostjatelt kohtueelsete õigusabikulude 1014 eurot ja asjatundja arvamuste saamise kulu 1710 eurot hüvitamist. Tegemist saab olla VÕS § 128 lõike 3 kohase otsese varalise kahjuga. Viidatud sätte kohaselt on otseseks varaliseks kahjuks mh kahju tekitamisega seoses kantud
2-21-1999 mõistlikud kulud, sh mõistlikud kulud hüvitise saamiseks, kahju kindlaks tegemist ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
65.Hagiavalduse kohaselt tasusid hagejad asjatundjale tema arvamuste eest 11.09.2020 arve alusel 1482 eurot ja 04.02.2021 arvamuse alusel 228 eurot. Kohtueelne õigusabi eest tasusid hagejad advokaadibüroole 1014 eurot. Vandeadvokaat koostas ja esitas kostjatele 14.12.2021 nõudekirja (t I kd lk 106-108), sh teostas esialgse analüüsi, tegi teabenõudeid ja päringuid, pidas klientidega nõu, tutvus ekspertiisiaktidega ja muude tõenditega, suhtles eksperdiga (arved t I kd lk 70-74). Kostjad vaidlevad nõuetele vastu, leides, et nõudekirja koostamise kulu on ebamõistlikult suur.
66.Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades asjaolu, et eelnevalt leidis tõendamist, et kostjad olid hagejatele tekitanud kahju saunaploki põrandaplaatide ja hüdroisolatsiooni ebakvaliteetsusega 5433.66 eurot, siis selle kahju kindlaks tegemisega on eelkõige seotud asjatundja 03.02.2021 arvamus, mille saamiseks hagejad tasusid 04.02.2021 arve alusel 228 eurot (t I kd lk 76), mis tuleb kostjatel hüvitada. Kolleegium möönab, et osaliselt puudutas põhjendatud puudust ka esimene arvamus, kuid asjakohane maht (punktid 11.23 ja selle juurde kuuluvad 2 fotot; t I kd lk 28) moodustab dokumendist ebaolulise osa, mistõttu selle kulu kostjate kanda jätta ei ole mõistlik.
67.Nõudekirja sisust nähtuvalt moodustas sellest olulise osa pretensioon seonduvalt väidetava eksitava infoga kinnistu merevaate kohta. Sel alusel kohtusse ei pöördutud, kuigi kostjad ka seda etteheidet ei tunnistanud. Ülejäänud osa nõudekirjast puudutas 12 erinevat puudust, mille alusel hiljem pöörduti kohtusse, kuid millest eelnevalt põhjendatuks luges kohus vaid ühe. Samas oli hagejatel õigus kohtueelselt professionaalset õigusabi kasutada ja osaliselt leidsid nende etteheited ka tõendatust. Nõudekirja koostamiseks pidi vandeadvokaat kulutama aega asjaolude ja tõenditega tutvumisele ning klientide konsulteerimisele, vastava kohtupraktikaga ja õiguskirjandusega tutvumisele. Arvetelt nähtuv tunnitasu 140 eurot, millele lisandub käibemaks, vastab Eesti Advokatuuri kuuluva vandeadvokaadi tasu turuhinnale. Eeltoodu alusel on kolleegiumi hinnangul hagejate kohtueelsetest õigusabi kuludest põhjendatud ja tuleb kostjatel hüvitada 20%, seega 20% 840 = 168 + käibemaks 20% = 201.60 + käibemaksuvaba 20% 6-st (t I kd lk 70) = 202.80 eurot.
68.Eeltoodust tulenevalt on hagi põhivõlgnevuse osas põhjendatud summas 5433.66 + 228 + 202.80 = 5864.46 eurot.
69.Kostjad esitasid maakohtus VÕS § 140 lõike 1 alusel kahju vähendamise taotluse, leides, et müüdud kinnistute turuhind oli müügihinnast (kokku 130 900 eurot) oluliselt kõrgem; hagejad olid teadlikud, et ostavad renoveerimist vajava vana maja, mille parandamisse on vaja panustada; mõistikult vastuvõtmatu oleks kahju hüvitamine enam kui 50% ulatuses müügihinnast (t I kd lk 101). VÕS § 140 lõike 1 kohaselt võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui täies ulatuses hüvitamine oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu.
70.Ringkonnakohus on seisukohal, et kostjate esiletoodud elulised asjaolud ei anna alust väljamõistetud hüvitist vähendada. Kostjate väited võiksid olla asjakohased juhul, kui hagejate nõue oleks olnud põhjendatud täielikult või enamuses. Praeguses asjas kuulub hagi rahuldamisele 9% ulatuses hagetavast.
71.Hagejad on esitanud viivisenõude VÕS § 113 lõike 1 teise lause ja TsMS § 367 alusel alates nõude sissenõutavaks muutumisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni. 15.02.2021
2-21-1999 menetlusdokumendis on hagejad seisukohad, et nende nõue muutus sissenõutavaks üks kuu peale müügilepingu sõlmimist, viidates VÕS § 82 lõigetele 3 ja 7 (t I kd lk 86). Kostjad vaidlevad nõudele vastu, leides mh, et kohaldada tuleks VÕS § 113 lõige 2.
72.Kohaldatava õiguse osas nõustub kolleegium kostjatega. VÕS § 113 lõike 2 kohaselt kui rahalise kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud, mh kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Praeguses asjas nähtub, et nõudest hüdroisolatsiooni puudumise ja tekkinud kohtueelsete kulude alusel teatasid hagejad kostjatele 14.12.2020 nõudekirjas, milles andsid nõude täitmiseks 14 päeva. Seega on viivisenõue põhjendatud alates 29.12.2020. Vastavalt www.viivisekalkulaator.ee arvestusele on ringkonnakohtu otsuse seisuga sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 868.89 eurot. Menetluskulude jaotus
73.Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguses asjas on õiglane jätta mõlema kohtuastme kulud solidaarselt hagejate kanda TsMS § 163 lõike 2 alusel. Nimetatud sätte kohaselt juhul, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
74.Praeguses asjas tegid kostjad juba kohtumenetluses alguses maakohtus ettepaneku sõlmida kompromiss selliselt, et nad tasuvad hagejatele hüvitiseks 5000 eurot (t I kd lk 169 pöördel) ja kordasid sama ringkonnakohtu istungil (ajamärk 00:13:27), kuid hagejad sellega ei nõustunud. Arvestades lisaks, et hagi kuulub põhinõude osas rahuldamisele vaid 9% ulatuses (5864.46 eurot 63 144 eurost), on kohtu hinnangul põhjendatud jätta mõlema kohtuastme kulud täies ulatuses solidaarselt hagejate kanda.
75.Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale ringkonnakohtu otsuse jõustumist (TsMS § 174 lõige 4, § 177 lõige 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.