OÜ Scanweld Ehitus hagi X vastu valduse vabastamiseks ja raha saamiseks ning X hagi OÜ Scanweld Ehitus vastu üürilepingu muutmise ja ülesütlemise vaidlustamiseks ning raha saamiseks
Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Vt otsuse põhjenduste p 40 OÜ Scanweld Ehitus (registrikood 11010029), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Vahur Kivistik, Andres Past ja vandeadvokaadi abi Siiri Pajupuu X (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Kuldar Kirt
Viimase kohtuistungi aeg
19.09.2022
RESOLUTSIOON
1.Teha osaotsus.
2.Rahuldada OÜ Scanweld Ehitus hagi osaliselt.
3.Mõista X ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasja registriosa numbriga 1844402 osa, mis on piiritletud käesolevale otsusele lisatud joonisel, ja kohustada Xt andma nimetatud kinnisasja osa valdus üle OÜ-le Scanweld Ehitus. Kinnisasja osa valdus tuleb anda OÜ-le Scanweld Ehitus üle 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest.
4.Mõista Xlt OÜ Scanweld Ehitus kasuks välja 45 947,58 eurot.
5.Mõista Xlt OÜ Scanweld Ehitus kasuks välja 750 eurot kuus alates 01.10.2022 kuni käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3 esitatud kohustuse täitmiseni.
6.Mõista Xlt OÜ Scanweld Ehitus kasuks välja viivis arvestatuna põhivõlasummalt 28 547,83 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 23.10.2020 kuni põhivõla tasumiseni.
7.Jätta OÜ Scanweld Ehitus hagi ülejäänud rahaliste nõuete osas rahuldamata.
8.Jätta rahuldamata X hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja üürilepingu pikendamiseks.
9.Jätkata tsiviilasja menetlust X hagis parenduste hüvitamiseks.
10.Menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise otsustab kohus asja tervikuna lahendamisel.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Scanweld (Scanweld) esitas 22.20.2020 hagi X (X) vastu 45 677 euro ja viivise väljamõistmiseks Taga-Liivaku (Kiiu-Aabla küla Kuusalu vald, registriosa 1844402) kinnisasja kasutamise eest alates 01.01.2017. X vaidles hagile vastu. Hagi menetleti esialgu tsiviilasjas 2-20-15499.
2.X esitas 19.06.2021 hagi Scanweldi vastu sama kinnisasja üürilepingu 20.05.2021 ülesütlemise ja muutmise vaidlustamiseks. Scanweld vaidles hagile vastu. Hagi menetleti esialgu tsiviilasjas 2-21-9886.
3.Scanweld esitas 25.10.2021 hagi X vastu sama kinnisasja valduse üleandmiseks ja raha väljamõistmiseks kinnisasja kasutamise eest alates 01.06.2021. X vaidles hagile vastu. Asja on algusest peale menetletud käesolevas tsiviilasjas.
4.X esitas 21.11.2021 hagi Scanweldi vastu 127 435,34 ja viivise väljamõistmiseks sama kinnisasja parendamise eest. Scanweld vaidles hagile vastu. Hagi menetleti esialgu tsiviilasjas 2-21-18272.
5.Punktides 1 ja 2 nimetatud tsiviilasjad liideti käesoleva tsiviilasjaga 26.01.2022 määrusega, digitoimiku lk dtl 510). Punktis 4 nimetatud tsiviilasi liideti käesoleva tsiviilasjaga 16.03.2022 määrusega (dtl 813).
6.Kõik käesolevas menetluses lahendatavad nõuded puudutavad Scanweldile kuuluva Taga-Liivaku kinnisasja kasutamist X poolt. Kinnisasja eelmine omanik OÜ Aabla Koda (kustutatud) ja X pidasid läbirääkimisi kinnisasjast 4000 m2 suuruse maatüki eraldamiseks ja müügiks Xle. 13.03.2006 sõlmisid nimetatud isikud üürilepingu maatüki kasutamise kohta. X ehitas kinnisasjale hoone. Tsiviilasjas 2-16-19317 lahendati X nõudeid OÜ Aabla Koda ja Scanweldi vastu kinnisasja parendamise eest rahalise hüvitise saamiseks ja Scanweldi nõuet X vastu kinnisasja valduse üleandmiseks. Tsiviilasi lahendati Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsusega (dtl 595), mis jõustus 03.05.2021. Kohus mõistis OÜ-lt Aabla Koda X kasuks välja 74 435,34 eurot ja seadusjärgse viivise samalt summalt arvestatuna alates 26.11.2020. Kohus leidis, et kinnisasja hoonestamise tulemusel oli kinnisasja väärtus suurenenud ja seda võeti arvesse kinnisasja võõrandamisel Scanweldile. Kohus leidis, et OÜ Aabla Koda oli X arvel rikastunud ning peab selle Xle hüvitama. Scanweldi osas kohus sama nõuet ei rahuldanud põhjendusega, et Scanweld pole X arvel alusetult rikastunud (otsuse p 5562). Kinnisasja üleandmise nõude jättis kohus rahuldamata põhjendusega, et üürileping oli muutunud tähtajatuks ning et Scanweld ei saanud 27.06.2016 üles öelda üürilepingut, mille olemasolust oli ta saanud enda väitel teada alles 01.08.2016. Kohus leidis, et üürilepingut pole kehtivalt üles öeldud ning et Xl on lepingu alusel kinnisasja valdamise õigus (otsuse p 67-71).
7.31.01.2022 määrusega selgitas kohus pooltele menetluse seisu, faktiväidete omaksvõttu ja tõendamiskoormist ning nõudis seisukohtade terviktekstide esitamist (dtl 512).
8.Pooled esitasid oma seisukohtade terviktekstid 21.02.2022 (dtl 546, 561 ja 571). Seisukohad ei käsitlenud X nõuet parenduste hüvitamiseks, kuna seda menetleti vastaval ajal veel eraldi tsiviilasjana (p 4 ja 5 eespool). Scanweld leiab, et üürileping on öeldud üles tema 27.06.2016 avaldusega ja leping lõppes 07.11.2016. Alternatiivselt tugineb Scanweld oma 20.05.2021 avaldusele, mille järgi üürileping lõppes 02.09.2021. X on keeldunud üüritud asja tagastamisest. Üürileping sõlmiti 13.03.2006 tähtajaga kaks aastat. Edasi muutus leping tähtajatuks. Kokkulepitud üür esimese kahe aastase kasutusperioodi eest oli 200 000 krooni. Lepingu pikenemise esimeseks aastaks oli lepitud kokku üüritasu 20 000 krooni. Sealt edasi puudus kokkulepe üüri kohta. X on maksnud üüri ainult üürilepingu esimese kahe kehtivusaasta eest. Scanweldi hinnangul on sellise kinnisasja kasutamise tasu turutingimuste järgi 1000 eurot kuus. Scanweld palub selle määra alusel arvestatava rahalise hüvitise väljamõistmist alates 01.01.2017 kuni kinnisasja valduse tagastamiseni. Scanweld palub ka viivise väljamõistmist arvestatuna seadusjärgse määra alusel põhinõudelt 39 000 eurot perioodi 08.04.2020-21.10.2020 ja põhinõudelt 45 677 eurot alates 22.10.2020 kuni nõude rahuldamiseni. Üürilepingu sõlmimise ajal X kasutusse antud maatükil hoonet polnud. Pooled ei saanud seega sõlmida eluruumi üürilepingut. Ehitusloa ja ehitusregistri andmetel on maatükile rajatud saun. Elamu rajamiseks vaidlusalusele maatükile polnud Xl õigust. X leiab, et üürilepingu ülesütlemine on õigusvastane, vastuolus hea usu põhimõttega ja tühine. X leiab, et tal on jätkuvalt õigus kasutada vaidlusalust maatükki ja sellel asuvat
hoonet üürilepingu alusel. Lepingu pikenemise järgne üür oli lepitud kokku summas 20 000 krooni ehk 1278,23 eurot aastas. X on tasunud OÜ-le Aabla Koda 13.03.2006 üüri 200 000 krooni ehk 12 782,33 eurot ja 30.11.2006 veel sama palju. Seega on üür tasutud ette kuni märtsini 2026. Üüri ühepoolne suurendamine summale 1000 eurot kuus on kehtetu. Tõendamata on see, et vaidlusaluse vara kasutustasu turutingimuste järgi on 1000 eurot kuus. Tasunõue on aegunud. Tegemist on eluruumi üürilepinguga. Vaidlusalune vara on X ja tema pere kodu. Lepingu ülesütlemisavalduses pole märgitud üüritud asja ega ülesütlemise vaidlustamise korda. Ülesütlemise lubatavus on välistatud tsiviilasja 2-16-19317 menetlemise tõttu kuni 04.05.2024. Kui kohus loeb ülesütlemise kehtivaks, palub X lepingut pikendada kolme aasta võrra. Lepingu lõpetamisega kaasneksid Xle ja tema perele rasked tagajärjed. X esitas 30.06.2022 avalduse parenduste hüvitamise nõude tasaarvestamiseks Scanweldi nõuetega protsessuaalse tasaarvestuse korras (dtl 972).
9.Kohus käsitles menetluse seisu ja andis selgitusi 23.02.2022 määruses (dtl 529), 11.04.2022 määruses (dtl 839). Kohus arutas asja 11.04.2022 eelistungil (dtl 843). Kohus selgitas 26.05.2022 määruses, et ei lõpeta parenduste hüvitamise nõude menetlemist, kuna nõude faktiline alus erineb tsiviilasjas 2-16-19317 käsitletust. Kohus teatas ühtlasi kavatsusest teha osaotsus ja lahendada parenduste hüvitamise nõue pärast kinnisasja valduse tagastamist (määruse p 2, dtl 885. Vt ka 01.09.2022 määruse p 3, dtl 1115). Kohus selgitas samas määruses, et ei käsitle 27.06.2016 ülesütlemisavalduse kehtivust, kuna see küsimus on juba lahendatud tsiviilasjas 2-16-19317 (määruse p 3). Kohus selgitas ka, et X põhjendused üürilepingu pikendamiseks on ebapiisavad (määruse p 4). Kohus arutas edasise lahendamise korraldamist 16.06.2022 istungil ja lõpetas eelmenetluse (dtl 953). 01.07.2022 määras kohus X taotlusel ekspertiisi kinnisasja kasutusväärtuse väljaselgitamiseks, määrates mõlema poole nõusolekul eksperdiks Virgo Laansoo (dtl 963). Ekspert Laansoo vastas 08.08.2022 arvamusega temale esitatud küsimustele (dtl 1018) ja teda küsitleti 19.09.2022 kohtuistungil (dtl 1211). Nimetatud istungil määras kohus tähtajad osaotsusega lahendatavate nõuete sisulise arutamise lõpetamiseks ja teatas osaotsuse tegemise aja (istungiprotokolli lk 10, dtl 1218).
10.X esitas 17.10.2022 taotluse kohtuniku taandamiseks (dtl 1228), millega asja lahendav kohtunik ei nõustunud ja mille kohtu esimees jättis läbi vaatamata (dtl 1232 ja 1235). Osaotsuse põhjendused
11.Kohus leiab, et Scanweldi hagi kinnisasja valduse üleandmiseks on põhjendatud ja osaliselt on põhjendatud ka raha väljamõistmise nõuded. Nimetatuga seotud X vastunõuded on alusetud. Kohus rahuldab Scanweldi hagi osaliselt osaotsusega ja jätkab menetlust X parenduste hüvitamise nõude lahendamiseks. Kohus põhjendab seda alljärgnevaga.
12.Kõik ettevalmistused Scanweldi nõuete lahendamiseks on tehtud - tõendid on kogutud, lahendamata taotlusi pole ja kohus on asja pooltega kohtuistungitel arutanud. X nõue parenduste eest hüvitise saamiseks ei saa muutuda sissenõutavaks enne üüritud
kinnisasja tagastamist üürileandjale, varem pole nõude suurust võimalik kindlaks teha (võlaõigusseaduse § 286; vt. 26.05.2022 määruse p 2). X vaidleb vastu üürilepingu lõppemisele ja jätkab üüritud asja kasutamist. Parenduste hüvitamise eesmärgiks on kompenseerida parendusi teinud üürnikule kulutused, mida ta ise enne lepingu lõppemist ja vara tagastamist ära kasutada pole jõudnud. Pole teada, kunas X vara Scanweldile tagastab ja milline on parenduste jääkväärtus tagastamise hetkel. Seega peab kohus õigeks lahendada lepingu kehtivust puudutavad nõuded, üüritud asja tagastamise nõude ja kasutustasu saamise nõude osaotsusega ning jätkata menetlust parenduste hüvitamise nõude lahendamist pärast kinnisasja valduse tagastamist. Alternatiivselt oleks saanud parenduste hüvitamise nõude läbi vaatamata jätta, kuid seda kumbki pool ei soovinud (16.06.2022 istungiprotokolli lk 2-3, dtl 951). Menetlusökonoomiliselt on kohtu ja poolte seisukohast vaadatuna õigem jätkata X nõude menetlemist käesolevas tsiviilasjas.
13.Pooled on üksmeelel muuhulgas järgnevalt loetletud asjaolude osas: 1) Scanweldile kuuluv Taga-Liivaku kinnisasja osaks olev 4000 m2 suurune maatükk, mida X kasutab ja kuhu X on rajanud hoone, anti X kasutusse 13.03.2006 sõlmitud üürilepingu (dtl 128) alusel. Üürileping oli sõlmitud tähtajaga kaks aastat. Scanweld astus üürilepingu pooleks üürileandja OÜ Aabla Koda asemele kinnisasja omandamisega mais 2008; 2) X on teinud vaidlusaluse kinnisasjaga seoses esialgsele üürileandjale OÜ-le Aabla Koda kaks makset, kokku summas 400 000 krooni - 13.03.2006 makse summas 200 000 krooni ja 30.11.2006 makse summas 200 000 krooni; 3) X ehitas tema kasutusse antud maatükile hoone pärast üürilepingu sõlmimist; 4) Scanweld tegi 20.05.2021 Xle avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta, nõudes üüritud asja tagastamist hiljemalt 02.09.2021 (dtl 60).
14.Kohus ei menetle Scanweldi hagi alusena üürilepingu ülesütlemist Scanweldi 27.06.2016 avaldusega. See küsimus on juba lahendatud tsiviilasjas 2-16-19317 (otsuse p 69-71, dtl 606. Käesolevaotsuse p 9 eespool). Jõustunud kohtuotsusega lahendatud nõuet (kinnisasja osa valduse üleandmine) ei saa samal alusel (Scanweldi 27.06.2016 avaldus) uuesti kohtusse esitada (TsMS § 371 lg 1 p 4).
15.Kohus selgitas 31.01.2022 määruses vaidluse puudumist üürilepingu tähtajatuse küsimuses (määruse p 5, dtl 513). X vaidles sellele ebaselgelt vastu (21.02.2022 hagiavalduse tervikteksti p 3.4, dtl 575. Vt ka X 08.06.2022 avalduse p 1.2, dtl 891 ja 03.10.2022 avalduse p 1.3, dtl 1197). Tähtajatuse välistab tähtajalisus, kolmandat võimalust pole. X pole selgitanud, mis on vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg ja millest see tuleneb. Lepingu p 2.1 järgi oli tähtaeg 2 aastat. Sama punkti järgi võis leping pikeneda üürile antud maatükist eraldi kinnisasja moodustamise ja selle võõrandamiseni vastavalt lepingu p-le 9. Nimetatud kokkulepe sõlmiti notariaalse vormi nõuet rikkudes ning on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 ja
asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi tühine. Kõnealuse kokkuleppe tühisus on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud - Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsus tsiviilasjas 2-16-19317, p 54 (dtl 604). Üürilepingu kehtivusaja lõppemist ei saa seada sõltuvusse tühise kokkuleppe täitmisest. Sarnaselt ringkonnakohtu lahendis tuvastatuga on kohus seisukohal, et vaidlusalune üürileping muutus pärast esialgse tähtaja möödumist tähtajatuks (ringkonnakohtu otsuse p 64-71, dtl 605).
16.Kinnisasja üürimiseks sõlmitud tähtajatu üürilepingu saab kumbki pool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud (VÕS § 312 lg 1). Nendele nõuetele Scanweldi 20.05.2021 ülesütlemisavaldus vastab. Kõik X põhjendused ülesütlemise tühisuse kohta lähtuvad väitest, et tegemist oli eluruumi üürilepinguga. Kohus alustab selle väite õigsuse kontrollimisest.
17.Lepingu p 1.1 kohaselt on üürile antud 4000 m2 suurune maatükk Taga-Liivaku kinnisasjast (dtl 128). Hoone, mida X väidetavalt eluruumina kasutab, ehitati sellele maatükile alles pärast üürilepingu sõlmimist. Lepingu sõlmimise ajal ei saanud seega olla tegemist eluruumi üürisuhtega. Lepingu muutumine eluruumi üürilepinguks ei saanud leida aset iseeneslikult, selleks pidid lepingu pooled muutma lepingut. Eluruumi üürilepingu õiguslik regulatsioon on muu üürisuhtega võrreldes üürileandja jaoks piiravam, õigussuhet on mandatoorsete normidega reguleeritud üürniku kasuks (VÕS § 275 ja selle seaduse 15. peatüki erinormid eluruumi üürilepingute kohta). Üürileandja jaoks ei ole seega eelduslikult ebaoluline, kas ta annab oma vara teise isiku kasutusse üürilepingu või eluruumi üürilepingu alusel. Vastavasse õigussuhtesse astumine peab toimuma tahteavalduste vahetamise teel (VÕS § 9 lg 1), mitte üürniku ainuisikulise tegevuse tulemusel.
18.X ei ole tõendanud, et üürileandja oleks teinud tahteavalduse lepingu muutmiseks eluruumi üürilepinguks. Asjaolust, et OÜ Aabla Koda tegi hoone ehitamisel töid (X 08.06.2022 avalduse p 1.8, dtl 894; vt ka 19.09.2022 istungiprotokolli lk 8, dtl 1216), ei saa vastavat tahteavaldust järeldada. Pole teada nende tööde täpne sisu ja järelikult ka mitte asjaolud, millest järelduvalt OÜ Aabla Koda võis nõustuda eluruumide rajamisega üüritud kinnisasjale. Lepingu p 10.1 järgi pidi lepingu muutmine olema vormistatud kirjalikult. Kirjaliku muutmiskokkuleppe olemasolu pole X väitnud. X pole esitanud asjaolusid, millest tulenevalt ta oleks põhjendatult saanud järeldada, et Scanweld on nõustunud lepingu muutmisega teistsuguses vormis (VÕS § 13 lg 3; kohus arutas seda pooltega 19.09.2022 istungil, protokolli lk 8, dtl 1216). Lepingu ülesütlemisavaldusest sellist nõustumist järeldada ei saa (X 03.10.2022 avalduse p 1.2, dtl 1196. Vt ka Scanweldi 03.10.2022 avalduse p 8-18, dtl 1189). VÕS § 13 lg 3 eesmärk on välistada pahauskne tuginemine muudatuse vormipuudusele olukorras, kus muudatusega nõustumist saab järeldada poole käitumisest lepingu kehtivuse ajal ja kus
eksitamise eesmärk on saavutada teise lepingupoole vastusoorituste jätkumist.1 Lepingu ülesütlemisega teist lepinguosalist selliselt eksitada ei saa.
19.X poolt rajatud hoone (registrikood 120314139) on ehitisregistri andmetel saun (08.08.2022 eksperdiarvamuse lk 9, dtl 1026; X 21.11.2021 hagiavalduse lisaks 12 olev 12.11.2018 eksperdiarvamus, dtl 720. Scanweldi 29.12.2021 avalduse p 2.4, dtl 470 ja 23.05.2022 avalduse lk 6, dtl 861 ja 15.06.2022 avalduse p 19, dtl 944). Ehitisregistri andmete järgi on hoone kasutamise otstarbe kood 12744.2 Nimetatud koodi all tähistatakse ehitusseadustiku § 50 lg 3 ja lg 7 p 1 ning majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 lisaga kehtestatud loetelu kohaselt ehitisi, mille kasutusotstarve on „elamu, kooli vms abihoone“. Kood 12744 on koodi 12700 („muud mitteelamud“) alljaotus. Elamute koodiks on 11000 ja selle koodi alljaotused. Vaidlusaluse hoone õiguslik staatus ei ole seega elamu (kood 11000). Ehitisregistri andmete järgi on hoone püstitamiseks antud ehitusluba 01.11.2006. Ehitusloa andmed hoone kasutusotstarbe kohta ühtivad eespool märgituga. Elamispinda on hoones ehitusloa kohaselt 0 m2, eluruumide arv on 0, hoones on ainult mitteeluruumid. Vaidlusalusel hoonel peab selle mõõtmetest tulenevalt olema ehitusluba (ehitusseadustiku § 38 ja selle lisa 1). Hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba (ehitusseadustik § 50). X püsitatud hoonel kasutusluba puudub. Hoone kasutamine kasutusloata on õigusvastane (ehitusseadustiku § 139). Hoone faktiline kasutamine selle õiguspärasest kasutusotstarbest erineval viisil ei saa iseenesest mõjutada lepingu sisu, muutes lepingu eluruumi üürilepinguks. Kui näiteks keegi asuks omavoliliselt kasutama üürile antud garaaži elamiseks, mis eluliselt pole võimatu, ei muutuks garaaži kui mitteeluruumi üürileping eluruumi üürilepinguks. Nii on see ka käesoleval juhul.
20.X ebamäärasest väitest selle kohta, et OÜ Aabla Koda tegi hoone ehituse sisetöid (p 18 eespool), ei saa järeldada tahteavaldust üürilepingu muutmiseks eluruumi üürilepinguks. Eelmises punktis selgitatu kohaselt ei ole X poolt rajatud hoone kasutusotstarbeks eluruum. Mitteeluruumi rajamisse panustamisest ei saa järeldada nõusoleku andmist eluruumi rajamiseks.
21.Seega - lepinguga anti X kasutusse maatükk, mitte eluruum. Lepingu muutmine eluruumi üürilepinguks on tõendamata ja vastuolus ehitamise õigusliku regulatsiooniga. X tuginemine eluruumi üürilepingu sätetele on järelikult alusetu. Alljärgnevalt selgitab kohus, et X seisukohad ja nõuded oleksid alusetud ka juhul, kui tegemist siiski oleks eluruumi üürilepinguga.
22.Alusetu on X väide, et lepingu ülesütlemise avaldusest ei nähtu lepingu ese, mistõttu ülesütlemine olevat vastuolus VÕS § 325 lg 1 p-ga 1 ja sama sätte lg 5 järgi seega tühine
Vt ka P.Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016, lk 83. Hoone registriandmed on nähtavad siit: https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/building/120314139
(X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.1, dtl 575). 20.05.2021 ülesütlemisavalduses on selgesti nimetatud üürilepingu andmed (dtl 60). X pole menetluses tuginenud sellele, et temale pole olnud selge, millist õigussuhet vaidlusaluse avaldusega lõpetada sooviti. Teisiti ei saagi olla, sest käesolevas tsiviilasjas menetletakse X nõudeid, milles vaidlustatakse üürilepingu ülesütlemine ja taotletakse sama õigussuhte jätkumist. X ei esitanud arusaadavat selgitust ülesütlemisavalduse väidetava puuduse kohta ka 19.09.2022 kohtuistungil, kus küsimust arutati (istungiprotokolli lk 8, dtl 1216). Kohus leiab, et üüritud asja on ülesütlemisavalduses piisavalt kirjeldatud.
23.Alusetu on X väide, et ülesütlemine on tühine VÕS § 325 lg 1 p 4 ja lg 5 järgi, kuna teates pole selgitatud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.1). Faktiväide vastava selgituse puudumisest ülesütlemisavalduses vastab tegelikkusele, kuid kõnealune puudus ei takistanud Xl kuidagi oma õigusi käesolevas vaidluses kaitsmast ega tekitanud temale muul viisil negatiivseid tagajärgi. X esitas ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamiseks hagi VÕS § 329 sätestatud tähtaja piires ja X nõudeid saab takistusteta menetleda. Sellises olukorras ei ole õiguslikult põhjendatud ega hea usu põhimõttega kooskõlas tugineda lepingu ülesütlemise tühisusele. Ülesütlemise vaidlustamise korra selgitamata jätmise õiguslikuks tagajärjeks peaks olema see, et vaidlustamise korra rikkumisest (hilinenud vaidlustamine) ei saa järeldada vaidlustamisõiguse lõppemist ja puudustega vaidlustamist tuleks menetleda. Teatamiskohustust rikkunud üürileandja ei tohiks tugineda vaidlustamise korra tingimusele, millest ta pole üürnikku teavitanud või on teavitanud valesti. Kohus on seejuures teadlik kohtupraktikas esinenud teistsugusest arvamusest,3 kuid ei nõustu sellega. Kohus ei saa õigust kohaldada masinlikult, normi eesmärki arvestamata. Kohus arutas eelnimetatut pooltega 19.09.2022 istungil (istungiprotokolli lk 9, dtl 1217).
24.X on alusetult leidnud, et lepingu ülesütlemine oli välistatud tsiviilasja 2-16-19317 menetlemise tõttu VÕS § 327 lg 2 alusel (X hagiavalduse 21.02.2022 terviktekst p 3.2). Nimetatud tsiviilasjas ei tuginenud Scanweld üürilepingule ja kohus tuvastas, et Scanweld sai üürilepingu olemasolust teada alles pärast kinnisasja valduse üleandmise nõudmist (Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2020 otsuse p 23 ja 70. Vt ka Scanweldi 23.05.2022 avalduse p 2.4, dtl 863). Seega pole VÕS § 327 lg 2 tingimused kõnealuse tsiviilasja menetlemise kaudu kitsalt tõlgendatuna täidetud. Ka ei ole nimetatud normi võimalik tõlgendada viisil, mis sisuliselt üldse välistab tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise VÕS § 312 lg 1 järgi. Kui üldpõhimõttena on üürile andjal õigus öelda tähtajatu üürileping (sealhulgas eluruumi üürileping) üles kolmekuulise etteteatamisega, siis X tõlgendusega nõustumisel tooks igasugune üüritud asjaga seotud kohtumenetlus sisuliselt kaasa tähtajatu üürilepingu muutumise mitmeaastaseks tähtajaks (menetlemise aeg + 3 aastat) sõlmitud lepinguks. VÕS § 327 lg 2 selline tõlgendamine tooks kaasa viidatud normi vastuolu Eesti Vabariigi põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandiõiguse kaitstuse põhimõtetega.
Tartu Ringkonnakohtu 09.02.2015 otsusest tsiviilasjas 2-12-25794, milles leiti teisiti (otsuse p 12 ja 13). Kõnealuse lahendi asjaoludest ja põhjendustest ei ole võimalik tuletada sisulisi õigustusi VÕS § 325 samataoliseks kohaldamiseks käesoleva vaidluse lahendamisel.
X tuginemine VÕS § 327 lg-le 2 on ühtlasi välistatud sama paragrahvi lg 3 p 2 järgi, sest Xl on üürivõlgnevus (vt p 31 allpool).
25.X nõue üürilepingu pikendamiseks on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. X pole esitanud kontrollitava täpsusega sisulisi õigustusi oma taotlusele, kuigi kohus on korduvalt selgitanud vajadust täpsemate põhjenduste esitamiseks (23.02.2022 määruse p 3, dtl 579; 11.04.2022 määruse p 2, dtl 839; 11.04.2022 istungiprotokolli lk 4, dtl 846; X 23.05.2022 avaldus, dtl 883; 26.05.2022 määruse p 4, dtl 886). VÕS § 326 lg 2 kohaldamine on raske sekkumine lepinguvabaduse ja omandiõiguse kaitstuse põhimõtetesse, mida saaks õigustada ainult väga erandlikel asjaoludel. Lubatavad asjaolud peaksid mõistlike kahtlusteta näitama poolte õiguspäraste huvide tasakaalu säilimist ka sellise erakorralise sekkumise järgselt. Kui X esitatut lugeda piisavaks, võiks üürnik alati saavutada lepingu pikenemise kolmeks aastaks, mis selgesti pole VÕS § 326 lg 2 eesmärk. Käesoleval juhul ei saagi esineda õigustust lepingu pikendamiseks. X ja tema perekond ei saa kasutada vaidlusalust hoonet koduna ega muuks otstarbeks – hoonel puudub kasutusluba ja selle kasutamine on ebaseaduslik (vt p 19 eespool). X tuginemine VÕS § 326 lg-le 2 on ühtlasi välistatud § 328 lg 1 p 1 järgi, sest Xl on üürivõlgnevus (vt p 31 allpool).
26.Kokkuvõttes on kohus arvamusel, et X otsib sisulise õigustuseta pahauskselt ettekäändeid Scanweldile kuuluva kinnisasja valduse tagastamisest hoidumiseks. Üürileping on Scanweldi 20.05.2021 avaldusega kehtivalt üles öeldud ja selle kehtivusaeg lõppes 02.09.2021. Xl puudub õigus Scanweldi kinnisasja valdamiseks ja kinnisasi tuleb anda Scanweldi valdusesse. VÕS § 334 lg 1 järgi pidi X kinnisasja valduse Scanweldile tagastama lepingu kehtivuse lõppedes. Scanweldil on õigus nõuda valduse üleandmist ka AÕS §-i 80 alusel. Scanweld on seostanud oma valduse tagasisaamise nõude üürile antud maatüki joonisega (hagiavalduse 21.02.2022 tervikteksti nõudepunkt 1 ja lisa 1, dtl 546 ja 555), mille õigsuse üle puudus poolte vahel vaidlus kuni X 08.06.2022 avalduseni (avalduse p 1.24 ja lisa 5, dtl 898 ja 936). Scanweldi nõudes nimetatud joonis on sama, mille X esitas käesolevas tsiviilasjas kohtule 21.11.2021 hagiavalduse lisana 12 (dtl 755). X väitis 16.06.2022 istungil, et tema poolt 08.06.2022 esitatud joonis on allkirjastatud üürilepingu lisana ja lubas esitada allkirjastatud dokumendi kohtule (istungiprotokolli lk 2, dtl 951). Põhjendusi esitamata jättis X lubaduse täitmata. Kohus loeb eespool nimetatust tulenevalt tõendatuks, et üürilepingu alusel X kasutusse antud maatükk on kujutatud Scanweldi poolt viidatud joonisel. Kohus rahuldab Scanweldi nõude tema poolt esitatud sõnastuses ja lisab joonise käesoleva otsuse juurde. X nõuded 20.05.2021 ülesütlemisavalduse tühisuse ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks jäävad rahuldamata.
27.Scanweld on taotlenud otsuse täitmise korra kindlaksmääramist nii, et kinnisasja valdus tuleb anda üle 14 päeva jooksul otsuse jõustumisest (hagiavalduse 21.02.2022 tervikteksti p 23). Taotletu ei riku X õigusi võrrelduna olukorraga, kus valdus tuleks anda
üle kohe pärast otsuse jõustumist. Juhindudes TsMS § 445 lg-st 1, määrab kohus kinnisasja valduse tagastamise kindlaks vastavalt taotletule.
28.Lepingu p 6.1 kohaselt on kahe aasta üür kokku 200 000 krooni (dtl 129). Sama punkt näeb ette, et lepingu pikenemisel on esimese järgneva aasta üür 20 000 krooni. Viidatud punktis on sõnaselgelt räägitud võimalusest lepingu pikenemiseks mitmeks üheaastaseks perioodiks. Täiendav üürikokkulepe on seostatud sõnaselgelt ainult esimese üheaastase lisaperioodiga. Poolte kokkuleppel muust üürisuhtest selgelt eristatud tähtajaga piiratud üürikokkulepe ei saanud lepingu pikenemisel teiste tingimustega võrdväärselt kehtima jääda. Pärast täiendava aasta möödumist muutus vaidlusalune üürileping üüri osas tahtlikult lahtiseks jäetud tingimusega lepinguks VÕS § 26 tähenduses.
29.13.03.2006 on X tasunud OÜ-le Aabla Koda 200 000 krooni selgitusega „üürileping 13.03.2006“ ja 30.11.2006 sama summa selgitusega „vastavalt lepingule“ (X 21.02.2022 avalduse lisa, dtl 557). X käsitleb neid makseid üüri tasumisena (avalduse 2.1.1, dtl 565). Scanweldi väitel on üür tasutud ainult esimese 2-aastase perioodi eest (17.10.2022 avalduse p 4.4, dtl 1222. Üüri mittesaamisele tugines Scanweld juba varem – 22.10.2020 hagiavalduse p 8, dtl 119 ja 25.10.2021 hagiavalduse p 1.4.2, dtl 5). Arvestades üüritasu kokkuleppe sõnaselget sisu (p 28 eespool) ja seda, et üürieseme võõrandamise maksumuseks oli lepitud kokku summa 200 000 krooni (lepingu p 9.2), pole usutav, et mõlemad 2016.a X poolt OÜ-le Aabla Koda tasutud summad olid tehtud üüri tasumiseks. Õiguslikult ei saanudki olla tegemist üüri tasumisega, sest raha ülekandmise ajal oli üüri maksmise kohustus selge ainult 200 000 krooni ulatuses ja võimalus täiendava üüritasu maksmise kohta oli lepitud kokku ainult täiendava 20 000 krooni ulatuses. X 23.03.2022 avaldusest järeldub, et üks 200 000 krooni suurustest maksetest oli tehtud kinnisasja omandamiseks (p 1.3, dtl 833). Selle tehingu tühiseks osutumine ei muuda makset üürimakseks. Raha tasumise eesmärk ja sellega seotud õigussuhe tuleb teha kindlaks tegelike tahteavalduste kaudu, mitte X hilisema tõlgenduse alusel.
30.Üürileping läks Scanweldile üle VÕS § 291 lg 1 järgi. Kinnisasja võõrandamise kohta sõlmitud tühistel kokkulepetel pole puutumust Scanweldiga. Tühise kokkuleppe alusel OÜ-le Aabla Koda tehtud makseid ei saa käsitleda üürimaksetena. Scanweldile ei saanud tekkida kohustusi ka X ühepoolse otsustuse alusel väidetavalt tasutud üüri ettemaksuga seoses. Kui ettemaks oleks tehtud kokkuleppe alusel, oleks lepe üürilepingu osa ja selle tagajärjed oleksid siduvad ka Scanweldile. Üürisuhtest välja jäävate rahaliste kohustuste üleminek OÜ-lt Aabla Koda Scanweldile on põhjendamata ja tõendamata. Xl võis 200 000 krooni ülekandmisest tulenevalt tekkida nõudeõigus OÜ Aabla Koda vastu, kuid nimetatu ei puuduta X ja Scanweldi vahelist üürisuhet.
31.Kokkuvõttes ei ole X tõendanud, et ta oleks maksnud üürilepingu alusel üüri perioodi eest, mis on järgnenud üürilepingu 2-aastase tähtaja möödumisele (kuupäevale 13.03.2008 järgnev periood). X on kasutanud Scanweldile kuuluvat kinnisasja enam kui 14 aastat selle eest üürileandjale midagi maksmata ja peab õigeks selle olukorra jätkumist. Kohtu arvates pole Xl õigus.
32.Olukorras, kus puudub kokkulepe üüri suuruse kohta, pole võimalik üüri suurendada. X hagi 1000 eurot suuruse üüri kehtestamise vaidlustamiseks jääb seetõttu rahuldamata.
33.Scanweld nõuab tasu üürilepingu eseme kasutamise eest perioodil algusega 01.01.2017 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Kohus nõustub Scanweldi väitega, et hagi aluseks oleva perioodi osas pole poolte vahel sõlmitud kokkulepet üüritasu suuruse kohta. Kokkulepe üüritasu suuruse kohta oli sõlmitud kuni 13.03.2009 (vt p 28 eespool).
34.X on alusetult väitnud, et Scanweldi tasunõue on aegunud (21.02.2022 avalduse p 1.1.3, dtl 564). Hagi esitati 22.10.2020 (käesoleva tsiviilasjaga liidetud tsiviilasi 2-20-15499, dtl 117). Üüri maksmise kohustus on korduv TsÜS § 154 tähenduses ja sellise kohustuse aegumistähtaeg algab sissenõutavaks muutumise kalendriaasta lõppemise järgselt (23.02.2022 kohtumääruse p 6, dtl 580). Korduv on ka üüritud asja tagastamisega viivitamise korral ettenähtud tasu maksmise kohustus (VÕS § 335). Scanweldi esitatud rahaline nõue ei saanud hakata aeguma enne aastat 2021.
35.Üürileping on olemuslikult tasuline (VÕS § 271) ja sellisena on vaidlusalune leping ka sõlmitud. Kuna vaidlusaluse perioodi kohta üüritasu kokkulepe puudub, tuleb tasu määrata kindlaks sellise vara tavalise üüri järgi turutingimustest lähtudes. Seda nii lepingu kehtivuse ajal (01.01.2017-02.09.2021) kui ka selle järgneva perioodi eest (alates 03.09.2021 kuni kinnisasja valduse tagastamiseni) - VÕS § 28 lg 2 ja § 335. Scanweld esitas oma nõude arvestusega, et vastav tasu on 1000 eurot kuus (21.02.2022 hagiavalduse tervikteksti nõudepunktid 3 ja 5 ning põhjenduste p 27 ja 31, dtl 547. 31.08.2022 avalduses esitas Scanweld põhjendusi nõuete rahuldamiseks ka väiksemas ulatuses, käsitledes neid ekslikult alternatiivsete nõuetena – dtl 1091. Vt ka 01.09.2022 määruse p 2, dtl 1115). X on eitanud Scanweldi väite õigsust, kuid pole nimetanud summat, mis tema arvates sellise vara kasutamise eest turutingimustel maksmisele kuulub (kohus selgitas seda 23.02.2022 määruse p-s 5, dtl 579). X taotlusel ja mõlema poole nõusolekul küsis kohus kasutustasu turuväärtuse kohta eksperdiarvamuse Virgo Laansoolt. Arvamuse kohaselt oli vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuv kasutusväärtus 2017.a 598 eurot kuus, 2018.a 616 eurot kuus, 2019.a 635 eurot kuus, 2020.a 655 eurot kuus, 2021.a 675 eurot kuus ja 2022.a juuni lõpu seisuga arvestatuna 750 eurot kuus (08.08.2022 eksperdiarvamus, dtl 1018. Eksperdi vastus ei sõltu sellest, kumb eespool punktis 26 nimetatud maakasutuse joonistest on õige – arvamuse lk 4, dtl 1021). Pooled said võimaluse esitada eksperdile täiendavalt küsimusi 19.09.2022 kohtuistungil (istungiprotokolli lk 3-6, dtl 1211). Pooled ei ole esitanud kohtule midagi sellist, mis annaks põhjuse kahelda eksperdiarvamuse usaldusväärsuses. Kohtul pole põhjust eelistada Scanweldi poolt kinnisasjade üüripakkumiste kohta esitatud tõendeid ja põhjendusi eksperdiarvamusele (Scanweldi 30.12.2020 avalduse p 7 ja lisad 2-5, dtl 183; Scanweldi 31.08.2022 avalduse p 5-10, dtl 1093; Scanweldi 03.10.2022 avalduse p 3-7, dtl 1187). X ei ole üldse esitanud faktiväiteid ega tõendeid sellise vara üüri turutingimuste kohta (vt 11.04.2022
istungiprotokolli lk 3, dtl 845). Hoone kasutamise õiguslikku lubamatust (otsuse p 19 eespool) ei pidanud ekspert arvestama – X on üürilepingu eset kasutanud ja vaidluse õigeks lahendamiseks tuli selgitada välja faktiliselt saadud hüve väärtus rahas. Pooled nõustusid kohtu arvamusega, et turutingimuste kohta hinnangu andmine eeldab käesoleval juhul eriteadmisi. Olukorras, kus Virgo Laansoo eksperdiarvamus ei ole tõendina kõlbmatu, saaks selles esitatud järeldusi lükata ümber vaid teiste asjatundjaarvamustega, mida aga asjas esitatud pole. Kohus loeb vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuva kasutusväärtuse Virgo Laansoo eksperdiarvamusega tõendatuks.
36.Vastavalt eespool selgitatule mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks perioodi 01.0131.12.2017 eest välja 7176 eurot (598 x 12), perioodi 01.01-31.12.2018 eest 7392 eurot (616 x 12), perioodi 01.01-31.12.2019 eest 7620 eurot (635 x 12), perioodi 01.0131.12.2020 eest 7860 eurot (655 x 12), perioodi 01.01-31.12.2021 eest 8100 eurot (675 x 12), perioodi 01.01-30.09.2021 eest 6750 eurot (750 x 9), kokku 44 898 eurot. Juhindudes TsMS §-st 369, mõistab kohus Xl Scanweldi kasuks välja 750 eurot kuus perioodi eest algusega 01.10.2022 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni. Menetluses pole esitatud andmeid, millest järelduvalt oleks vaidlusaluse vara turutingimustest lähtuv kasutustasu muutunud pärast 30.06.2022 (eksperdiarvamuse kontrollkuupäev). Perioodi 01.01.2017-02.09.2021 osas on tasunõude aluseks VÕS § 271, sellele järgneva perioodi osas VÕS § 335. Scanweldi hagi kinnisasja üüri ja kasutuseeliste hüvitamise saamiseks perioodi 01.01.2017 – 30.09.2022 eest jääb vastavalt rahuldamata summas 24 102 eurot (69 x 1000 – 44 898). Kohus arvestab seda hiljem menetluskulude jaotamisel.
37.Scanweld nõuab viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra alusel perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlalt 45 677 eurot alates 08.04.2020 kuni võla tasumiseni. Vastavalt eespool (p 36) selgitatule rahuldas kohus perioodi 01.01.2017-22.10.2020 eest arvestatud põhivõlanõude summas 28 547,83 eurot (7176+7392+7620+655x9+655/31x22), s.o. 62,5% ulatuses nõutust. X ei ole esitanud vastuväiteid viivisenõude arvestuse aluseks olevatele faktiväidetele ega arvestuste õigsusele. Seega lähtub kohus viivisenõude lahendamisel hageja arvestustest. X väide viivisenõude hilise esitamise ja pahausksuse kohta (19.09.2022 avalduse p 4, dtl 1140) on alusetud. Scanweld esitas viivisenõude 22.10.2020 hagiavalduses ja nõuab viivist arvestatuna alates 08.04.2020 seoses 01.04.2020 kohtuväliselt esitatud nõudega (hagiavalduse p 9, dtl 119 ja lisa 7, dtl ja 139; 21.02.2022 hagiavalduse terviktekst p 16, dtl 549). Nõude esitamisega ei ole põhjendamatult venitatud. Muid põhjendusi pahausksuse väite sisustamiseks pole X kohtule esitanud. Eespool selgitatu kohaselt mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks välja perioodi 08.04 – 22.10.2020 eest arvestatud viivise summas 1049,58 eurot (1679,34 x 62,5%). Koos punktis 36 käsitletud sissenõutavaks muutunud põhivõlaga mõistab kohus kokku välja 45 947,58 eurot (44 898 + 1049,58).
Perioodi eest algusega 23.10.2020 mõistab kohus Xlt Scanweldi kasuks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra alusel arvestatava viivise arvestatuna põhinõudelt summas 28 547,83 eurot kuni võla tasumiseni. Põhivõla eest, mis on arvestatud perioodilt algusega 22.10.2020, ei ole Scanweld viivise väljamõistmist nõudnud.
38.Käesolev kohtuotsus tehakse osaotsusena vastavalt TsMS §-le 450. Kohus lahendab X nõude üüritud kinnisasjale tehtud parenduste eest hüvitise saamiseks (p 4 eespool) hiljem. Kõnealuse nõude olemasolu, suurust ja sissenõutavust ei saa teha kindlaks enne üüritud asja tagastamist Scanweldile (vt p 12 eespool). Kuna X nõue pole sissenõutav, ei saa seda esialgu ka tasaarvestada (VÕS § 197 lg 1. Vt p 8 eespool). Seega ei saa kohus teha käesolevat osaotsust tasaarvestuse reservatsiooniga (VÕS § 450 lg 2 ja 4). Kui X nõue muutub sissenõutavaks pärast käesoleva osaotsuse jõustumist, saab X vajaduse korral esitada tasaarvestusele tuginedes sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (täitemenetluse seadustiku § 221 lg 1 ja 2).
39.Menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise lahendab kohus asja lõplikul lahendamisel.
40.Kohus märgib ära tsiviilasja hinna esitatud nõuete kaupa: 1) Üüritud kinnisasja valduse tagastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x1000. TsMS § 128); 2) Scanweldi rahaliste nõuete hagihind on 87 010,5 eurot (45 677 + 1679,34 + 45 677x8% + 36 x 1000. TsMS § 124 lg 1, 129 lg 1 ja § 133 lg 2); 3) Üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x1000. TsMS § 128); 4) Üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x1000. TsMS § 128); 5) Üürilepingu pikendamise nõude hagihind on 12 000 eurot (12x1000. TsMS § 128). Kohus kontrollib järgnevas menetluses seni tasutud riigilõivude piisavust ja lahendab täiendava riigilõivu tasumise nõudmise vajadusel hiljem määrusega.
(allkirjastatud digitaalselt) Ants Mailend Kohtunik
Osaotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2024. a otsusega nr 2-2116695.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.