Menetlusosalised ja nende Hageja: S. T. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx), esindajad lepinguline esindaja: Darja Sudarinen (e-post: [email protected]);
Istungi toimumise aeg
Kostja: A. P. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx), lepinguline esindaja: Maarika Kutser (e-post: [email protected]). 19. september 2022
Istungil osalenud isikud
Hageja S. T. ja tema esindaja Darja Sudarinen; Kostja A. P. ja tema esindaja Maarika Kutser.
Resolutsioon
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt A. P.’lt hageja S. T. kasuks 4 713 (neli tuhat seitsesada kolmteist) eurot 49 senti (sh põhivõlgnevus 4 360.80 eurot ja seisuga 19.10.2022 arvestatud viivis 352.69 eurot).
3.Välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis põhinõudelt (4 360.80 eurolt) alates 20.10.2022 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui põhinõue 4 360.80 eurot.
4.Lõpetada menetlus kostjalt puurkaevu eest 2 958 eurot põhivõlgnevuse ja sellelt arvestatud viivise 56.93 eurot nõudes seoses selles hagist loobumise vastuvõtmisega. 1 (11)
2-22-262
5.Jätta menetluskulud osaliselt kostja kanda ja välja mõista kostjalt hageja kasuks menetluskulud (riigilõiv) 400 (nelisada) eurot).
6.Välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis menetluskuludelt (400 eurolt) alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
7.Jätta kummagi poole ülejäänud menetluskulud tema enda kanda.
8.Saata kohtuotsus pooltele teadmiseks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.07. jaanuaril 2022 esitatud hagiavalduse kohaselt 20.01.2021 sõlmisid pooled notariaalse kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega aadressil Xxxx. Kinnistu müügikuulutus oli avaldatud kinnisvaraportaali veebilehel https://xxxx/. Müügikuulutuses oli märgitud, et elamul on uus plekk-katus, vahetatud kõik aknad, elamu palgid on heas seisukorras ning on oma kaev sügavusega 36 meetrit, mille pump vajab remonti. Ka müügilepingu punktis 1.10.12. on sätestatud, et kinnistul on oma kaev sügavusega 36 m, mille pump vajab remonti. Müügilepingu punktis 1.10.3. kinnitas kostja, et kinnistul ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Müügilepingu punktis 1.10.8 kinnitas kostja, et tal puudub info, et ehitiste suhtes oleks tehtud ebaseaduslikke ümberehitustöid.
2.10.03.2021 jätkas hageja kostja alustatud renoveerimistöödega, mille käigus ilmnesid alljärgnevad puudused: vintskappide kõrval olevad palgid on pehkinud ning veekahjustusega; kaks sarikate vahelist penni, kuhu külge oli kinnitatud vahelagi (katuse ja teise korruse vahel) on veekahjustusega ning pehkinud; penni, mis stabiliseerib sarikate vahelist ala, on pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega, mistõttu on penn vaja välja vahetada; ühe seina kolm ülemist palki on pehkinud ning saanud kõvasti kahjustada; põrandaalused tuulutusavad on täidetud montaaživahuga, mistõttu ei ole põrandaalune pind ventileeritud; kõige alumised palgid on pehkinud ja kahjustatud.
3.11.08.2021 andis hageja kostjale nimetatud puudustest teada kirjalikult kostjale tema poolt 10.08.2021 edastatud e-mailile ning edastas pildid puudustest. 14.08.2021 kostja vastas, et tal ei olnud pehkinud palki (seina) võimalik näha ning soovis saata enda poja puudustega tutvuma. Kostja ega tema poeg ei tulnud puudustega tutvuma. 25.08.2021 edastas hageja kostjale nõude e-maili teel, lihtkirjana ja tähitud kirjana kostja postiaadressile Xxxx. Nõudekirjas tõi hageja välja punktis 1.4 nimetatud puudused ning andis kostjale aega kuni 03.09.2021 puuduste likvideerimiseks.
2 (11)
2-22-262
4.06.12.2021 koostas Ramest Ehitus OÜ ehitise kvaliteedi hinnangu ja tuvastas alljärgnevad puudused: vintskappide kõrval olevad palgid on pehkinud ning veekahjustusega; kaks sarikate vahelist penni, kuhu külge oli kinnitatud vahelagi (katuse ja teise korruse vahel) on veekahjustusega ning pehkinud; penni, mis stabiliseerib sarikate vahelist ala, on pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega, mistõttu on penn vaja välja vahetada; laotud tuhaplokk-müüri ja puidu vahel puudub isoleeriv kiht (näiteks ruberoid); puudu nn tenderpost, mis hoiaks palkseina püstisena; otsaseina välimised palgid pehkinud. Võrdluseks võib tuua A.Houses kokkuvõtte puudustest, milles tuvastati sarnaselt Ramest Ehitus OÜ-ga pehkinud palgid ja sarikate vaheliste pennide puudused. 05.01.2021 koostas Ramest Ehitus OÜ hinnakalkulatsiooni palkide ja sarikate vaheliste pennide vahetuseks, ruberoidi ja tenderposti paigaldamiseks ning kipskruvide väljavahetamiseks summas kokku 4 444.80 eurot (sh km). Võrdluseks võib tuua A.Houses OÜ 20.09.2021 koostatud hinnakalkulatsiooni palkide ja sarikate vaheliste pennide vahetuseks summas kokku 3 437 eurot (ei sisalda km). Hageja valis Ramest OÜ hinnapakkumise, milles oli märgitud rohkem töid odavama hinnaga. A.Houses OÜ hinnapakkumisele oleks pidanud võtma juurde hinnapakkumise tenderpostide parandusteks ja ruberoidi paigalduseks, mistõttu oleks see osutunud kallimaks.
5.Müügikuulutuses oli märgitud, et elamu palgid on heas seisukorras. Kostja ei teavitanud hagejat, et palgid on pehkinud ning seda ei olnud ülevaatuse teostamisel võimalik ka märgata, kuna palgid olid kaetud (välisseinad olid kaetud TEP-plaadiga; siseseinte ja välisseinte sisepinnad olid kaetud seinakattematerjaliga). Vastavalt poolte kokkuleppele pidid elamu palgid olema heas seisukorras. Pehkinud puit ei vasta heale seisukorrale, mistõttu ei ole elamul kokkulepitud omadusi ning kostja on müügilepingu tingimusi rikkunud. Palkide seisukord on halb ehitusvea, mitte kulumise tõttu. Palkseina ülemise palgi, kuhu sarikas toetub ja vintskappide äärse osa pehkimise on ilmselt põhjustanud katuse läbijooks. Kostja teavitas hagejat müügilepingu sõlmimisel, et elamul on uus plekk-katus, mistõttu ei olnud võimalik näha ette, et katus võib põhjustada läbijookse ning tekitada seeläbi kahju palkidele. Vee läbijooksu põhjuseks ei saa olla uue katuse korral asja kulumine, vaid ehitusviga. Välisseina palgid on pehkinud, kuna laotud tuhaplokk-müüri ja puidu vahel puudub isoleeriv kiht (näiteks ruberoid), mis takistab ploki kaudu niiskuse kandumist puitu. Eeltoodust tulenevalt on välisseina pehkimise põhjuseks ehitusviga. Pehkinud palgid vajavad väljavahetamist, et takistada edasine puidu riknemine ning tagada elamu püsimine. Elamu palgid, mille halva seisukorra tõttu on ohus elamu püsimine, ei saa vastata ka keskmisele kvaliteedile.
6.Penni, mis stabiliseerib sarikate vahelist ala, on pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega. Kipskruvide tugevus ei ole mõeldud kandekonstruktsioonide kinnitamiseks, mistõttu võib olla risk elamu püsivuse osas. Ka sarikate vahelise ala pikendamine naelutusplaadiga ei vasta ehitusnormidele ja elamu püsivus ei ole tagatud. Eeltoodust tulenevalt on tegu ehitusvigadega ning müüdud ese ei vasta keskmisele kvaliteedile, mistõttu on kostja müügilepingut rikkunud.
7.Kõik puudused pidid olema olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, kuna palkide pehkimine on tekkinud pikema aja jooksul ning põhjustatud ehitusvigadest. Palkide seisukorda ei olnud võimalik märgata välisel vaatlusel, kuna palgid olid kaetud, mh oli ostjal alust arvata, et palgid on heas seisukorras. Eeltoodust tulenevalt ei saanud hageja mittevastavusest teada. Sarikatevahelise ala nõuetele mittevastavad ehitustööd on teostatud enne müügilepingu sõlmimist müüja poolt, mistõttu oli nimetatud mittevastavus olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale. Eeltoodust tulenevalt ja põhjusel, et puudused ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3); puudused olid olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise 3 (11)
2-22-262 riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), vastutab kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.
8.Hageja esitas 07.10.2021 kostjale nõudekirja, milles nõudis tekkinud kahju 7 484.40 eurot hüvitamist hiljemalt 15.10.2021.
9.Hageja palus vastavalt VÕS §-dele 76 lg 1, 82 lg 1, 100, 101 lg 1 p 1 ja 6, 113 lg 1, 217, 218, 222 kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 7 642.80 eurot ((puurkaevu rajamine 3 198 eurot + puuduste likvideerimine 4 444.80 eurot), viivised 137.79 eurot, viivised põhinõudelt 7 642.80 eurolt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
KOSTJA VASTUVÄITED
10.03. märtsil 2022 esitatud vastuses kostja teatas, et lepingu eseme otsene valdus anti hagejale üle 2020.a novembri keskel, nimetatud asjaolu kinnitab ka Uus Maa kinnisvarabüroo maakleri E. K. 18.01.2021.a. e-kiri notaribüroole, kus ta teatab, et elamu on juba kaks kuud tagasi üle antud. Seega oli hagejal piisavalt aega, et kogu kinnistu põhjalikult üle vaadata, vajadusel küsida selgitusi kas maaklerilt või kostjalt. Hageja täpsustavaid küsimusi ei esitanud. Enamus 2. korrusest oli lahti võetud ning elamu konstruktsioonide olukord oli seega hästi nähtav ja hagejal oli võimalus sellega tutvumiseks. Sealt oli ka näha, et toimunud on vee läbijooks, seega ei saanud nimetatud asjaolu olla hagejale hiljem üllatuseks. Ka müügikuulutusest nähtuvalt oli majas alustatud renoveerimistöid, samuti on fikseeritud, et 2. korrusele on võimalik ehitada 3-4 tuba, rõdu ja panipaigad.
11.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-71-07 punktis 13 leidnud, et kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Lepingu viidatud punktide alusel leidsid kohtud seega iseenesest õigesti, et pooled leppisid kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest teada saada. Seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Kostja soovib rõhutada ka asjaolu, et hageja oli nõus kinnistu ostma sama hinnaga, mis müügikuulutuses, so 59 900 eurot ega teinud ei maaklerile ega ka kostjale ühtegi ettepanekut hinda alandada. Kostja leiab, et sellest võib järeldada, et hagejal oli piisavalt aega ostetava kinnistuga tutvumiseks ning otsustamaks, kas ta soovib kinnistut osta, ometigi ei leidnud ta ühtegi puudust, et hinda odavamaks tingida.
12.Hageja leiab, et müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega) ja mh ei ole keskmise kvaliteediga ning viitab Ramest Ehitus OÜ ehitustööde ülevaatusele ja A. Houses ehitusvigade kokkuvõttele, kus tuuakse lisaks muudele puudustele välja ka ehitusvigu. Kostja soovib rõhutada, et kinnistul asuv maja oli ehitatud 1930-ndatel aastatel, esimene sissekanne majaraamatusse oli aastast 1938 ning kuna kõik kinnistut puudutavad dokumendid olid hagejale üle antud, siis oli ta sellest teadlik. Rohkem kui 90 aastat tagasi ehitatud elamu puhul ei saa oodata tänapäevast ehituskvaliteeti ega materjale. Ka müügikuulutuses oli fikseeritud, et alustatud oli renoveerimistöid. Kostja väitel on elamut ka varem remonditud, kuid enamus töid oli tehtud nn. rubla aja lõpus, kui puudusid tänapäeval kasutatavad materjalid ning seega on etteheited kasutatud ehitusmaterjalide osas põhjendamatud. Hagiavalduse punktis 1.4. viidatud puuduste osas märgib kostja, et kuna renoveerimisega oli algust 4 (11)
2-22-262 tehtud ja teisel korrusel kõik lahti võetud, siis olid viidatud puudused hagejale kinnistu ülevaatamisel nähtavad. Ei müügikuulutuses ega ka ostu-müügilepingus ei ole fikseeritud, et kinnistu peaks olema heas seisukorras ning nii vana maja puhul on põhjendamatu seda ka eeldada. Müügikuulutuses on kajastatud, et üks tuba on täielikult renoveeritud, seega ülejäänud osa on renoveerimata ja vastab selles osas ka lepingutingimustele. Kostja on seisukohal, et hageja nõue hüvitada talle 4 444.80 eurot seoses puuduste kõrvaldamisega on alusetu.
13.VÕS § 217 lg 1 kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul olid VÕS §-s 217 lg 1 sätestatud tingimused täidetud. Ka Riigikohus on 22.11.2017 lahendis nr 2-15-18582 punktis 12 märkinud, et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
14.VÕS § 220 lg 1 näeb ette, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Hageja on märkinud, et jätkas 10.03.2021 kostja alustatud renoveerimistöödega, kuid kostja poole pöördus alles 11.08.2021 ning juba 15.08.2021 andis teada, et edaspidi toimub ainult ametlik suhtlus. Kostja leiab, et antud juhul ei ole tegemist mõistliku ajaga. Hageja poolt kostjale saadetud nõudekirjad kandsid vale aadressi – kostja aadress on Xxxx, mitte Xxxx ning seetõttu kostja hageja poolt saadetud kirju kätte ei saanud.
15.Hagiavaldusest nähtuvalt saatis hageja 07.10.2021 kostjale nõudekirja 7 484.40 eurot märkides, et on ise kirjas viidatud puudused kõrvaldanud. Samas on hagiavaldusele lisatud ehitustööde ülevaatus, mis on koostatud alles 06.12.2021 ja kus on välja toodud juba nii 25.08.2021 kui 07.10.2021 fikseeritud puudused. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas sai hageja juba varasemalt eelnimetatud puudustele viidata, kui need fikseeriti alles 06.12.2021.
16.Riigikohus on 08.01.2013.a. otsuses nr. 3-2-1-173-12 märkinud, et hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: 1) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; 3) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a. kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kostja on seisukohal, et käesoleval juhul eelpoolnimetatud eeldused täidetud ei ole ning hagi on alusetu. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Tsiviilõiguslikes suhetes lähtutakse kahju hüvitamisel printsiibist, mille kohaselt on kahju hüvitamise peamiseks eesmärgiks kannatanud isikule tema kahju korvamine. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 3 annab otsese varalise kahju tavalisemate avaldumisvormide näidisloetelu, milleks on eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara, täpsemalt selle komponentide ehk esemete väärtus või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemine, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega 5 (11)
2-22-262 seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kostja leiab, et antud juhul ei ole hagejale varalist kahju tekitatud.
17.Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud hinnapakkumised ei tõenda, et nimetatud tööd on vaja teostada kostjapoolse rikkumise tulemusena. Kui aluseks võtta hinnapakkumises kirjeldatud tööd, oleks peale nimetatud tööde teostamist parendatud oluliselt kinnistu seisukorda ning hageja rikastuks alusetult kostja arvel. Sellisel juhul ei oleks tegemist VÕS §-s 127 lg 1 sätestatuga. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda.
HAGEJA SEISUKOHT
18.23. märtsil 2022 esitatud seisukohas hageja jäi hagiavalduses esitatud väidete juurde ja ei nõustunud kostja seisukohtadega. Kostja vastuse punktis 3.1 väidab, et enamus 2. korrusest oli lahti võetud ning elamu konstruktsioonide olukord oli seega hästi nähtav ja hagejal oli võimalus sellega tutvumiseks. Väidetavalt oli ka näha, et toimunud on vee läbijooks, seega ei saanud nimetatud asjaolu olla hagejale hiljem üllatuseks. Hageja ei nõustu eelnimetatud kostja väidetega ning selgitab, et teine korrus oli võetud lahti osaliselt ning ühtegi hagiavalduse punktis 1.3 väljatoodud puudust ei olnud võimalik näha tavalise ülevaatuse käigus..
19.Sarikad on katuse kandekonstruktsiooni detailid, mida omavahel seovad pennid. Pennid asuvad katuse ülemises osas ning selline kandekonstruktsiooni osa ei ole isiku vaatevälja ulatuses. Eeltoodust tulenevalt ei olnud olenemata sellest, et elamu konstruktsioonid olid osaliselt lahti võetud, võimalik näha vintskappide kõrval asuvaid pehkinud palke ning ka sarikate vahelisi penne. Ka fotodel nähtub, et sarikate vaheliste pennide seisukorda on võimalik uurida vaid treppi ning lisavalgustust kasutades ning seda ka alles pärast seina eemaldamist. Katuse seisukorda ei ole võimalik hinnata tavalise ülevaatuse käigus ning katuse läbijooks, mille tõttu on kahjustada saanud vintsappide ääres olevad palgid, ei ole isiku vaatevälja ulatuses ning nähtav alles pärast saepuru, mulla ja liiva eemaldamist.
20.Palkide seisukorda ja tenderpostide puudumist ei olnud võimalik märgata tavalise ülevaatuse käigus, kuna palgid olid kaetud (välisseinad olid kaetud TEP-plaadiga; siseseinte ja välisseinte sisepinnad olid kaetud seinakattematerjaliga). Eelnimetatud väidet tõendavad müügikuulutuse pildid ning ehitise kvaliteedihinnang.
21.Kostja võimaldas hagejal tutvuda umbes kaks kuud enne ostu-müügitehingut elamu seisukorraga, kuid hageja alustas pärast ostu-müügitehingut 10.03.2021 lammutus- ja renoveerimistöödega. Puudused ilmnesid järkjärgult, mitte lammutus- ja renoveerimistöödega alustamise esimesel päeval. Puuduste ilmnemisel teavitas hageja koheselt kostjat puudustest. Esmakordselt edastas hageja kostjale teate ning fotod puudustest 11.08.2021 ning kostja sai teavituse kätte. Ebaõige on kostja väide vastuse punktis 3.6, et hilisemaid nõudeid ei saanud kostja kätte, kuna hageja poolt kostjale saadetud nõudekirjad kandsid vale aadressi – kostja aadress on Xxxx, mitte Xxxx. Hageja edastas nõudekirjad kostjale ka e-maili teel (kostja e-mail oli märgitud ostu-müügilepingus kostja kontaktiks). Lisaks eeltoodule helistas hageja esindaja kostjale ning andis teada, et on edastanud nõudekirjad. 6 (11)
2-22-262
22.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja alustas lammutus- ja renoveerimistöödega enne tehingut ega põhjendanud, kuidas oleks olnud võimalik hagejal märgata puuduseid enne töödega alustamist. VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. VÕS § 220 lg 3 järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel nõuda kahju hüvitamist, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Isegi kui ostja ei oleks vaadanud objekti piisavalt põhjalikult üle, siis on põhjendatud hageja nõude esitamine ja tuginemine VÕS § 221 lg-le 1, mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata sellest õigel ajal teatamisest, kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale.
23.Hageja nõustub kostja väitega, et hageja ei tinginud kinnistu hinda odavamaks. Nimetatud asjaolu vastupidiselt kostja väitele viitabki sellele, et hageja ei olnud teadlik puudustest ning hageja heas usus arvas, et kinnistu vastab müügitingimustele (st palgid on heas seisukorras, katus on vahetatud, olemas 36 meetri sügavune puurkaev, puuduvad ehitusvead) ja müügihind on kooskõlas elamu seisukorraga.
24.Kostja punktis 3.3 väidab, et rohkem kui 90 aastat tagasi ehitatud elamu puhul ei saa oodata tänapäevast ehituskvaliteeti ega materjale. Kostja väitel on elamut ka varem remonditud, kuid enamus töid oli tehtud nn. rubla aja lõpus, kui puudusid tänapäeval kasutatavad materjalid ning seega on etteheited kasutatud ehitusmaterjalide osas põhjendamatud. Hageja nimetatud väitega ei nõustu, kuna hageja poolt esitatud puudused ei ole seotud maja esialgse ehitusega ega vanusega, vaid ehitusvigadega, mis on tehtud tahtlikult kostja poolt renoveerimise käigus. Ilmselgelt ei saanud olla ka nn rublaajal tavapärane, et sarikat pikendatakse naelutusplaadiga ning kasutatakse kruvisid, mille tugevus ei ole mõeldud kandekonstruktsioonide kinnitamiseks. Ei ole eluliselt usutav, et sellel ajal ei olnud saadaval õige pikkusega penne ja õigeid kinnitusvahendeid, mistõttu oli põhjendatud elamu renoveerimine selliselt, et see muutus eluohtlikuks. Ka isolatsioonikihi paigaldamine, mis hoidnuks ära palkide pehkimise, ei ole tänapäevane nõue. Isolatsioonikiht ehk ruberoid, mille varasem nimetus oli tõrvapapp, on ka varasemalt ehitusel kasutusel olnud. Ka tenderposte on paigaldatud palkmajadele erinevatel aegadel, mistõttu ei saa väita, et vanal majal neid ei peaks olema. Muuhulgas ei ole eluliselt usutav kostja väide, et enamus renoveerimistöid on tehtud rublaaja lõpus, kuna sellel ajal ei olnud pakettaknaid ning kiviprofiilkatust (sealt tuleneb puudus kipsikruvide ja naelutusplaadiga jätkatud pennide osas), mis said renoveerimise käigus paigaldatud.
25.Vale on kostja väide vastuse punktis 3.7, et hageja viitas 07.10.2021 nõudekirjas, et on kõik puudused ise kõrvaldanud. Hageja selgitas nõudekirjas, et puuduste kõrvaldamise hinnanguline kulu on 7484,40 eurot. Kuna puudused on tekkinud enne ostu-müügitehingu toimumist, siis on iseenesest mõistetav, et Ramest Ehitus OÜ poolt 06.12.2021 kvaliteedikontrolli teostamise tulemusel märgitud puudused olid olemas ka juba nii 25.08.2021 kui ka 07.10.2021. Hageja ei ole väitnud, et puudused esmakordselt fikseeriti 06.12.2021.
26.Hageja ei nõustu kostja väitega vastuse punktis 3.10, et hinnapakkumises kirjeldud tööde teostamine parendab oluliselt kinnistu seisukorda. Kostja ka ei täpsusta, millised tööd ja kuidas parendaksid kinnistu olukorda. Hageja nõuab vähemate tööde hüvitamist, kui on tegelikult seoses puudustega teostatud. Näiteks hageja ei nõua lammutamisega seotud tööde või vintskappide vertikaaltugede vahetusega seotud tellingu rendi ja selle paigalduse või tõstuki hüvitamist. Kõik hageja poolt väljatoodud puudused on seotud lepingutingimustele mittevastavusega. 7 (11)
2-22-262
KOHTUISTUNG
27.Kohtuistungil hageja loobus osaliselt hagist, mis puudutab kaevu nõuet summas 3 198 eurot ja viivisest osaliselt summas 56.93 eurot. Alates 08.01.2022 kuni nõude täieliku tasumiseni palub hageja kostjalt välja nõuda põhinõudelt 4 444.80 eurolt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Muus osas hageja jäi hagi juurde. Hagis on hageja viidanud, et hagi on esitatud VÕS § 222 lg 3 alusel, mis eeldab seda, et parandused oleks hageja enda poolt juba tehtud aga tegelikult kõik parandused ei ole tehtud. Tenderpostid ja ruberoid ei ole paigaldatud, mistõttu oleks õige esitada nõue VÕS § 115 lg 2 alusel, mis lubab nõuet esitada ka tulevikus tekkivate kahjude osas. Hageja selgitas, et müügikuulutuses on toodud välja, et palgid heas seisukorras aga need pole heas seisukorras, kuid tegelikult need on pehkinud. Lisaks on tegu ehistusveaga, kuna see pole maja vanusega seotud, vaid sellega, et tehti vahepeal renoveerimistöid. Maja katuse seismajäämine on ohus. Sarikate vahelist ala on pikendatud naelutusplaadiga. Elamu oli hageja valduses enne ostumüügilepingu sõlmimist 2 kuud, kuid ei oleks olnud mõistlik, et hageja hakkab enne tehingut mingeid renoveerimistöid tegema. Palju tööd tulid alles lammutamise käigus välja. Renoveerimine oleks tähendanud seda, et oleks jätkatud töödega aga palgid oleks pidanud olema heas seisukorras. Kuskil polnud kirjas, et palgid vajavad renoveerimist. Lepingu tingimustes kirjas, et katusekate on vahetatud. Hageja ei saanud eeldada, et ostab maja ehitusvigadega. Ehitusviga on midagi sellist, millest kostja oleks pidanud olema teadlik.
28.Kostja ja tema esindaja jäid vastuse juurde. Kostja selgitas, et maja tehti valmis rublade ajal, siis olid ehitusmaterjalid teised. Hageja küsis ainult, kus vahesein, seda kostja ei teadnud aga muu teda ei huvitanud. Hagejal olid maja dokumendid. Hageja teadis, et tegemist on 90 aastat vana majaga, renoveerimisjärgus, mida on rõhutatud müügikuulutuses. Ei saa eeldada, et selline maja on heas seisukorras ja mitte ühtegi viga ei ole. Kostja ei ole midagi varjanud. Hagejal oli võimalik 2 kuud tutvuda, kui elamu oli tema valduses. Hageja ise ei soovinud midagi täpsustada. Vigade või puuduste osas pöördus hageja alles augustis 2021 kostja poole. Kuigi kostja ütles, et poeg tuleb vaatab, mis vead hageja arvates konkreetselt on, siis tuli järgmine päev teade, et asi saab ametliku käigu ja ei ole vaja vaatama tulla. Veel üks arve on, veel arveid ja hinnapakkumised erinevatelt firmadelt erinevates summades. Jääb selgusetuks, miks on ühe või teise juurde jäädud. Mis puutub Ramest Ehitus OÜ hinnapakkumist, siis hagist nähtuvalt oli probleem ainult palkides aga muud tööd, mis veel selles hinnapakkumises, nendele ei saa kindlasti tugineda. Kostja leidis, et hageja nõue on alusetu ja palus jätta hagi rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
29.Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
30.Tallinna notar K. K. juures 20.01.2021 sõlmitud kinnistu müügilepingu ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt A. P. kui müüja (käesolevas menetluses kostja) müüs S. T.’le kui ostjale (käesolevas menetluses hageja) kinnistu Xxxx, kinnistusregistriosa nr xxxx, müügihinnaga 59 900 eurot (t.lk. 14-26). Hagiavalduse juurde lisatud veebileheküljel https://xxxx/ avaldatud kinnistu müügikuulutuses avaldas müüja, et elamu palgid on korras, majal on uus plekkkatus ja vahetatud kõik aknad (t.lk. 27). Pooltel ei ole vaidlust käesolevas punktis toodud asjaolusse üle. 8 (11)
2-22-262
31.Hageja väidete kohaselt kostja ei teavitanud hagejat sellest, et elamu palgid olid pehkinud. Kuna palgid olid kaetud (välisseinad TEP-plaadiga, siseseinte ja välisseinte sisepinnad seinakattematerjaliga), siis ülevaatuse teostamisel ei olnud võimalik neid puuduseid avastada. Välisseina palgid on pehkinud põhjusel, et laotud tuhaplokk-müüri ja puidu vahel puudub isoleeriv kiht (näiteks ruberoid), mis takistab ploki kaudu niiskuse kandumist puitu. Seda hageja loeb ehitusveaks. Lisaks katusepenni, mis stabiliseerib sarikate vahelist ala, on pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega. Kipskruvide tugevus ei ole mõeldud kandekonstruktsioonide kinnitamiseks, mistõttu võib olla risk elamu püsivuse osas. Ka seda hageja loeb ehitusveaks.
32.Kostja põhivastuväited on: 1) enamus 2. korrusest oli lahti võetud ning elamu konstruktsioonide olukord oli hästi nähtav ja hagejal oli võimalik sellega tutvuda. Sealt oli ka näha, et toimunud on vee läbijooks; 2) müügikuulutusest nähtuvalt oli majas alustatud renoveerimistöid; 3) elamu oli ehitatud 1930-ndatel aastatel (esimene sissekanne majaraamatusse oli aastast 1938) ja rohkem kui 90 aastat tagasi ehitatud elamu puhul ei saa oodata tänapäevast ehituskvaliteeti ega materjale.
33.Tsiviilkohtumenetluses seadustiku (TsMS) § 229 lg 1 järgi tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Ramest Ehitus OÜ 06.10.2021 (21.12.2021 allkirjastatud) Xxxx ehitustööde ülevaatuse järgi elamu välisseina laotud tuhaplokk-müüri ja puidu vahel puudub isoleeriv kiht (näiteks ruberoid), mis takistab ploki kaudu niiskuse kandumist puitu. Otsaseina akende pealne puitosa on pehkinud, mis tuleb eemaldada ja edasise puidu riknemise takistamiseks paigaldada kogu majal puidu ja kivimaterjali vahele ruberoidi kiht. Lisaks on ülevaatuse käigus avastatud, et uutesse kohtadesse paigaldatud akende jaoks on sisse lõigatud ilmselt akna-avad, kuid pole paigaldatud nn tenderpost, mis hoiaks palkseina püstisena. Aknad tuleks eest võtta, tenderposti osa sisse lõigata ja post paigaldada. Katusealuse osas on ülevaatuse käigus tuvastatud, et palkseina ülemine palk, kuhu sarikas toetub, on pehkinud. Ilmselt on olnud läbijooksd katusest. Pehkinud osa tuleb asendada uue puiduga. Uued sarikad-pennid kinnitatud müürile kipsplaatide kinnitamiseks mõeldud kruvidega, mille tugevus ei ole mõeldud kandekonstruktsioonide kinnitamiseks ja tuleb välja vahetada. 1 penn on pehkinud, mis vajab ka vahetust (t.lk 61-73).
34.Eelmises punktis tooduga on kohus tuvastanud, et müügilepingu objektiks oleval kinnistul asuval elamul on avastatud varjatud puudused. Müügilepingu punktis 1.10.3. kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.10.8 kinnitas müüja, et müüjal puudub info, et nimetatud ehitiste suhtes oleks tehtud ebaseaduslikke ümberehitustöid. Ramest Ehitus OÜ ülevaatuse aktist tulenevalt elamu on muu hulgas ka ümber ehitatud, s.o sisse lõigatud uued akna-avad, milledest samuti kui lepingu objektil esinevates või esineda võivates varjatud puudustest müüja ei teavitanud ostjat. Samas eeltoodu ei tähenda, et ostja ei saanud müüja poolt puudustest teatamata jätmise tõttu ise osa puuduseid avastada. Vaidlust ei ole selle üle, et kinnisaja valdus oli ostjale üle antud vähemalt 2 kuud enne müügilepingu sõlmimist. Müügikuulutuse juurde lisatud piltide järgi elamu katuse osa oli lahti võetud ja ostjal oli vähemalt võimalik lahtise katuse all olevad puudused avastada tavalise ülevaatusega ehk avastada seda, et üks kahest pennist, mis stabiliseerib sarikate vahelist ala, on pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega. 9 (11)
2-22-262
35.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 alusel tsiviilõigused ja -kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. TsÜS § 67 lg 1 kohaselt tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Müügilepingu mõiste on toodud võlaõigusseaduse (VÕS) § 208, mille lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.
36.VÕS § 218 lg 1 esimese lauses järgi müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Sama paragrahvi lg 4 esimese lause kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesolevas menetluses ei ole vaidluse all hagiavalduses toodud asjaolu, et müügiobjekti valduse üleandmise ajal elumaja palgid olid kaetud kattematjaliga. Kohus nõustub hagejaga, et müügiobjekti puudused olid asja valduse ülemineku ajal olemas, kuid ei olnud hagejale enne seinapalkide avamist nähtavad. Seega puudub VÕS § 218 lg 4 sätestatud alus müüja vastutuse välistamiseks. Kohus ei nõustu hageja väidetega maja vanust arvestades selliste puuduste esinemise välistamise võimatuse kohta. Ramest Ehitus OÜ ehitustööde ülevaatusest tulenevalt avastatud puudused ei ole seotud maja vanusega, vaid on tingitud ehitamise ja ümberehitamise vigadest. VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 103 lg 1 tulenevalt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Riigikohus on otsuse 3-2-1-98-09 punktis 13 leidnud, et müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel. Hageja on 25.08.2021 määranud kostjale tähtaja kuni 03.09.2021 puuduste kõrvaldamise tähtja kokku leppimiseks (t.lk. 52-53) ning 07.10.2021 tähtaja kahju hüvitamiseks kuni 15.10.2021 (t.lk. 55-56), kuid kostjal puudus igasugune huvi puuduste kõrvaldamise või kahju hüvitamise vastu.
37.Eeltooduga on tuvastatud, et müüja on müügilepingut rikkunud, rikkumine ei ole vabandatav ja kostja vastutab rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 järgi, mis sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisel. Kostja poolt müüdud asjal esinenud varjatud puuduste tõttu on hagejale tekkinud varaline kahju. Kohustuste rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Ramest Ehitus OÜ 05.01.2022 parandustööde kalkulatsiooni kohaselt kuulub kostja müüdud objektil esinevate puuduste kõrvaldamiseks kokku koos käibemaksuga 4 444.80 eurot, sh (ilma käibemaksuta): otsaseina pehkinud osa eemaldamine ja asendamine puiduga 700 eurot; akende ja siseseina tenderpostide paigaldus 800 eurot; ruberoidi paigaldus puidu ja kivi vahele, tihendamine 800 eurot; räästasõlmede parandused 880 eurot; 2 penni asendused 140 eurot; kipsikruvide väljavahetus kompl 60 eurot, vinskappide vertikaaltugede vahetus 324 eurot. Tööd ei sisalda kas tellingu renti ja selle paigaldust või tõstukit (t.lk. 75, 76). Käesoleva otsuse punktis 34 on kohus tuvastanud, et hagejal oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist ülevaatusega tuvastada, et üks kahest pennist oli pikendatud naelutusplaadi ning kipsikruvidega. Seega ühe penni osas ei olnud tegemist varjatud puudusega. Kohus peab põhjendatuks hagi rahuldada 10 (11)
2-22-262 summas 4 360.80 eurot (4 444.80 – (140: 2 + 20%)). Hageja on nõudnud kahjunõudelt viivise väljamõistmist alates 16.10.2021 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 16.10.2021 kuni otsuse tegemiseni summas 352.69 eurot (https://www.viivisekalkulaator.ee/debt) ja edasi kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue 4 360.80 eurot.
38.Hageja on kohtuistungil loobunud nõudest puurkaevu eest 2 958 eurot põhivõlgnevuse ja sellelt arvestatud viivise 56.93 eurot nõudes (t.lk. 135). Kostjal ei olnud vastuväiteid selles osas menetluse lõpetamisele. TsMS § 428 lg 3 p 3 alusel kohus lõpetab menetluse selle nõude osas seoses hageja poolt hagist loobumise ja kohtu poolt loobumise vastuvõtmisega. Menetluskulud
39.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
40.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi rahuldatakse summas 4 713.49 eurot (4 360.80 + 352.69), mis on 56% hagihinnast 8 392.01 eurost. Hagi rahuldavalt osalt s.o kuni nõude suuruseni 5 000 eurot tuleks tasuda riigilõivu summas 4 000 eurot. Hageja on tasunud riigilõivu 700 eurot. Hageja on osaliselt loobunud hagist. Hagist loobumine ei ole tingitud kostjast. Seni menetluses toimunu arvestades, peab kohus põhjendatuks välja mõista kostjalt hageja kasuks riigilõivu 400 eurot. Hagist loobutud nõude osalt (kuni 3 500 eurolt) on hageja tasunud riigilõivu 300 eurot. Seoses hagist loobumisega on hagejal õigus TsMS § 150 lg 2 p 2 alusel taotleda 1⁄2 riigilõivu tagastamist summas 150 eurot. Kohus selgitab hagejale, et riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). Maakohus, diskretsiooniõigust kasutades, jätab ülejäänud poolte menetluskulud nende endi kanda.
41.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja on nõudnud menetluskuludelt viivise väljamõistmist. Kohus rahuldab hageja taotluse ja mõistab menetluskuludelt (väljamõistetud riigilõivult) viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
42.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg 1, lg 2, § 631, § 632 lg 1 sätete kohaselt. /digitaalselt allkirjastatud/
Ifret Mamedguseinov Kohtunik 11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.