Andra Pärsimägi, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
11. oktoober 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-8183
Tsiviilasi
OÜ Solarhouse, OÜ Scanweld Ehitus ja Jaanus Purga kandeavaldus kinnistamisasjas nr 40492202250
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus nr 549572022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Solarhouse määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja I): OÜ Solarhouse (registrikood 12140278), esindaja notar Tiina Tomberg
esindajad
mai
Puudutatud isikud:
1.OÜ Scanweld Ehitus (avaldaja II) (registrikood 11010029), esindaja juhatuse liige Indrek Küttis
2.Jaanus Purga (avaldaja III) (isikukood
XXXXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. mai 2022 kandemäärus nr 549572022 ning saata kinnistamisavaldus kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
Edasikaebamise kord Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasi kaevatav.
ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT
1.OÜ Solarhouse (avaldaja I/ostja), OÜ Scanweld Ehitus (avaldaja II/müüja I) ja Jaanus Purga (avaldaja III/müüja II) esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr 15210350 (asukohaga Põlva maakond, Põlva vald, Rosma küla, Kurmuveere) ja kinnistu nr 2590938, (asukohaga Põlva maakond, Põlva vald, Rosma küla, Linnaveere) kohta 4. mail 2022 kinnistamisavalduse. Avalduse kohaselt kuuluvad müüjatele Linnaveere kinnistu ning Kurmuveere kinnistu (kummalegi 1⁄2 kaasomandist). Müüjad ja ostja leppisid 4. mai 2022 lepingus nr 825 kokku, et Linnaveere kinnistu müüakse ostjale. Lisaks lepiti lepingu p-s 7.1 kokku, et Kurmuveere kinnistu (teeniv kinnisasi) koormatakse Linnaveere kinnistu (valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga (hoidumisservituudiga). Reaalservituudi sisuks on, et teeniva kinnisasja (Kurmuveere) omanik kohustub hoiduma teenivale kinnisajale avalikult kasutatavalt teelt üle valitseva kinnisasja (Linnaveere) mistahes juurdepääsu nõudmisest, samuti juurdepääsu rajamisest ja kasutamisest. Lepingupooled palusid kinnistusosakonnal kanda (lepingu p 9.2) Kurmuveere kinnistu kolmandasse jakku tähtajatu ja tasuta reaalservituut (hoidumisservituut juurdepääsu nõudmisest, rajamisest, kasutamisest) Linnaveere kinnistu igakordse omaniku kasuks vastavalt
4.mail 2022 sõlmitud lepingu p-s 7.1 nimetatud kokkuleppele (p 9.2.1). Samuti palusid lepingupooled kanda Linnaveere kinnistu esimesse jakku märge, et kinnistu igakordse omaniku kasuks on seatud tähtajatu ja tasuta reaalservituut (hoidumisservituut juurdepääsu nõudmisest, rajamisest, kasutamisest), mis koormab Kurmuveere kinnistut (p 9.2.2).
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. mai 2022 määrusega nr 549572022 jäeti 4. mai 2022 lepingu p-s 9.2 sisalduva kinnistamisavaldus rahuldamata. Kohtunikuabi märkis, et kande sisuks on teeniva kinnisasja (Kurmuveere) omaniku kohustus hoiduda avalikult kasutatavalt teelt üle valitseva kinnisasja (Linnaveere) juurdepääsu nõudmisest, samuti valitsevale kinnisasjale juurdepääsu rajamisest ja selle kasutamisest. Hoidumisservituudina käsitletav servituudiõigus oleks olemuselt selline, mis vastaks AÕS § 172 lg 1 teisele lausepoolele, st teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Käesolevas asjas teeniva kinnisasja omanik ei pea omandiõiguse teostamisest oma kinnisasja suhtes mingilgi määral hoiduma ega oma kinnisasja suhtes mingist tegevusest naaberkinnisasja kasuks loobuma. Valitseva kinnistu omanik ei kasuta mitte mingil määral või viisil teenivat kinnisasja. Samuti ei saa valitseva kinnisasja omanik mingit hüve teeniva kinnisasja arvelt või teeniva kinnisasja omaniku omandiõiguse teostamisest hoidumise tõttu. Omanike kokkuleppega soovitakse välistada teeniva kinnisasja omaniku õigus taotleda juurdepääsu avalikule teele üle valitseva kinnisasja ja määrata juurdepääsu nõudeõiguse välistamine reaalservituudi sisuks. Juurdepääsu nõudeõigus ei ole olemuselt omandiõigus. Juurdepääsu nõudeõigus tuleb AÕS §-st 156, mis annab õigustatud isikule (konkreetse kinnisasja omanikule), kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, õiguse nõuda juurdepääsu võimaldamist. AÕS §-st 156 tuleneb nõudeõigus servituudi
seadmiseks. Lepingus taotletu, st juurdepääsu nõudeõigusest hoidumine, ei ole reaalservituudi mõistega kooskõlas ning sellise kande tegemine ei ole lubatav. Lepingu p-s 9.2.1 avaldatu ei saa olla reaalsevituudi sisuks ning kande tegemise kaudu ei saa tekitada ka asjaõiguslikku seost kinnistu igakordse omaniku suhtes. Kuna hoidumisservituudi kohta kande tegemine ei ole lubatav, siis seetõttu ei ole võimalik teha ka hoidumisservituudi olemasolu kohta märget valitseva kinnistu (Linnaveere) registriosa esimesse jakku.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Avaldaja I (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kandemääruse nr 549572022 tühistada ja palub avaldajate 4. mai 2022 kinnistamisavalduse (lepingu p 9.2) alusel kinnistusraamatusse taotletud kannete tegemist. Avaldaja I hinnangul ei põhine kohtunikuabi seisukoht, et juurdepääsu nõudmise õigusest loobumine ei ole reaalservituudi mõistega kooskõlas, seadusel. Taotletava servituudi sisuks on teeniva kinnisasja igakordse omaniku kohustus oma omandiõiguse teostamisest - talle kuuluvast juurdepääsu nõudmise õigusest (AÕS § 156) valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks hoiduda. Taotletav servituut annab valitseva kinnisasja igakordsele omanikule hüve, et teeniva kinnisasja igakordsel omanikul puudub õigus nõuda juurdepääsu läbi valitseva kinnisasja. Kohtunikuabi eksib AÕS § 172 lg 1 teises pooles sätestatud väljendi „omandiõiguse teostamisest hoiduma“ tõlgendamisel. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-180-13 möönnud, et nn hoidumisservituudi sisuks võib olla kinnistu igakordse omaniku kohustus kindlaks määratud tegevusest hoiduda. Õiguskirjanduses on hoidumisservituuti selgitatud järgmiselt: koormatud kinnisasjal ei tohi ette võtta teatud toiminguid, mida omanik tohiks muidu teha talle kuuluva omandiõiguse alusel. Ta peab jätma selle tegemata, mida ta muidu tohiks teha. Servituudid võimaldavad seega tavaliste naabrusõiguslike talumiskohustuste laiendamist või leevendamist. Lisaks on õiguskirjanduses toodud hoidumisservituudi näidetena: koormatud kinnisasja omanik peab taluma tavapärasest suuremat müra, päikesevalguse varjamist, hoiduma loomapidamisest, hoiduma toitlustusasutuse pidamisest, hoiduma teatud nõuetele mittevastavate hoonete rajamisest, hoiduma naabreid häirivast ehitustegevusest mingitel perioodidel. Kohtupraktika kohaselt on kinnistusraamatusse kantud hoidumisservituute, mis kohustavad teeniva kinnisasja omanikku: hoiduma teenivale kinnisasjale mistahes hoone rajamisest; taluma kinnisasja piiri lähedale ehitamist valitseva kinnistu omaniku poolt ja hoiduma valitseva kinnistu piiri lähedale ehitamisest; taluma valitseval kinnisasjal tekitatavat müra. Kinnisasja omanikule kuuluva juurdepääsu nõudmise õigusest loobumine on teeniva kinnisasja omaniku kohustus hoiduda kindlaks määratud tegevusest, mida ta tohiks muidu teha talle kuuluva omandiõiguse alusel. Kohtunikuabi on kõrvale kaldunud asjaõigusseadusest ning teinud lahendi, mis rikub avaldaja I õigusi.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4.Ringkonnakohus tühistab kandemääruse, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu.
Ringkonnakohus tagastab kandeavalduse kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2).
5.4. mai 2022 kinnistamisavalduses palusid lepingupooled kanda Kurmuveere kinnistu kolmandasse jakku reaalservituudi (hoidumisservituut juurdepääsu nõudmisest, rajamisest, kasutamisest) Linnaveere kinnistu igakordse omaniku kasuks vastavalt 4. mai 2022 lepingu p-s 7.1. nimetatud kokkuleppele (p 9.2.1). Samuti palusid avaldajad kanda Linnaveere kinnistu esimesse jakku märge, et kinnistu igakordse omaniku kasuks on seatud tähtajatu ja tasuta reaalservituut (hoidumisservituut juurdepääsu nõudmisest, rajamisest, kasutamisest), mis koormab Kurmuveere kinnistut. Ringkonnakohus kontrollib kohtunikuabi määruse põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).
6.AÕS § 68 lg 1 esimese lause kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Kinnisomand on isiku täielik võim kinnisasja ja selle oluliste osade üle, see võib olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega (AÕS § 68 lg 2). Üks seaduses sätestatud kinnisasja omaniku õiguste kitsendus on avalikule teele juurdepääsutee nõudmine (AÕS § 156). AÕS § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
7.AÕS § 172 lg 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 172 lg 2 kohaselt ei või reaalservituut teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. AÕS § 172 lg 1 reaalservituudiga on võimalik keelata teeniva kinnistu igakordset omanikku hoiduma teatud omandiõiguste teostamisest, mis omanikul AÕS § 68 lg-st 1 tulenevalt on. Omandiõigus on omaniku võimalus vallata ja käsutada oma omandit enda äranägemise järgi. Avaldaja on toonud õigesti välja näited praktikast ja õiguskirjandusest. Riigikohus on märkinud, et reaalservituut koormab AÕS § 172 lg 1 järgi teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja mingil viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks mingis osas hoiduma. Seega oleks võimalik seada konkreetsele kinnisasjale hoidumisservituut reaalservituudina teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Hoidumiskohustus ei oleks seotud mitte konkreetse isikuga, vaid kinnisasjade igakordsete omanikega (Riigikohtu 19. veebruari 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-13, p 9).
8.Ringkonnakohus nõustub avaldajaga I, et avalikule teele juurdepääsu nõudeõigus (AÕS § 156) on oma olemuselt selline omandiõigus AÕS § 172 lg 1 tähenduses, mille teostamisest hoidumises saavad naabrid asjaõiguslikult kokku leppida. Teisisõnu, saab AÕS § 172 lg 1 alusel kohustada teeniva kinnisasja igakordset omanikku hoiduma AÕS § 156 kohasest juurdepääsuõiguse nõudmisest, rajamisest, kasutamisest. Järelikult saab AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutee nõudmine olla Kurmuveere kinnistu igakordse omaniku õigus. Seega on see AÕS § 172 lg 1 tähenduses omandiõigus, mille teostamisest hoidumisest võivad naaberkinnistute omanikud kokku leppida. Juurdepääsuõigusest loobumine võib olla reaalservituudi (hoidumisservituut) sisuks ning
kehtiv õigus seda ei välista. Ringkonnakohtu hinnangul puuduvad veenvad põhjendused teistpidiseks normi tõlgenduseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb määruskaebus rahuldada.
9.Menetluskulud jäävad avaldaja I kanda (TsMS § 172 lg 1). Avaldajal I on õigus taotleda kohtult tasutud riigilõivu tagastamist TsMS § 150 lg 1 p 5 ja lg 4 alusel. Muud kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
10.Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Andra Pärsimägi
Indrek Parrest
Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.