Natural Chaga OÜ hagi Avatud Koolitusstuudio Osaühingu vastu täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2021/2829 3 500 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad
ja
Asja läbivaatamise viis
nende Hageja: Natural Chaga OÜ (registrikood 14486621), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Raudsik Kostja: Avatud Koolitusstuudio Osaühing (registrikood 10613324), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Männik Kohtuistungil 18.08.2022
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Natural Chaga OÜ hagi Avatud Koolitusstuudio Osaühingu vastu.
2.Tunnistada lubamatuks täitemenetlus kohtutäitur Mati Kadaku menetluses olevas täiteasjas nr 008/2021/2829.
Määrata kindlaks menetluskulud ning mõista Avatud Koolitusstuudio Osaühingult Natural Chaga OÜ kasuks välja menetluskulud summas 5 712 eurot.
6.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
2-22-356
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
Hagiavaldus
1.Hagiavalduse kohaselt alustas Tallinna kohtutäitur Mati Kadak 22.12.2021 kostja avalduse alusel täitemenetluse nr 008/2021/2829. Nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue. Põhinõude suurus on 22 500 eurot. Hageja ja kostja sõlmisid 30.12.2020 notariaalselt tõestatud kinnistu registriosa nr xxx ostu-müügilepingu ning hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt seati kostja kasuks kostja poolt hagejale võõrandatud kinnistule 30 000 euro suurune hüpoteek. Lepingu kohaselt on hüpoteegiga tagatud kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad samast nende vahel sõlmitud müügilepingust, sh ostuhinna tasumise nõue.
2.Müügilepingu punkti 3.5 kohaselt kohustus hageja tasuma viimase ostuhinna osamakse summas 22 500 eurot hiljemalt 01.12.2021. Hageja selgituste kohaselt avastas ta pärast müügilepingu sõlmimist kinnistul asuva hoone kasutamise käigus selle olulised, varjatud puudused, milleks on arvukatest kohtadest vett läbilaskev katus. Hageja hinnangul on katuse parandustööde maksumuseks 38 917,20 eurot (lisandub käibemaks), mille hüvitamist hageja kostjalt nõudis. Ühtlasi esitas hageja kostjale 25.09.2021 tasaarvestusavalduse, mille kohaselt tasaarvestas katuse parandustööde maksumuse (38 917,20 eurot) hüvitamise nõudega hageja müügilepingust tuleneva 22 500 euro suuruse ostuhinna tasumise nõude.
3.Hageja leiab seega, et kostja ostuhinna tasumise nõue, mille täitmiseks toimub täitemenetlus nr 008/2021/2829, on lõppenud tasaarvestamisega, mistõttu on täiteasjas nr 008/2021/2829 toimuv sundtäitmine lubamatu. Koos hagiga esitas hageja taotluse hagi tagamise korras täiteasja peatamiseks kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni käesolevas asjas. Kohus rahuldas 11.01.2022 määrusega hagi tagamise taotluse ja peatas täitemenetluse. Kostja vastus
4.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ei vaidle vastu sellele, et pooled sõlmisid 31.12.2020 kinnistu ostu-müügilepingu, ja sellele, et müügihinnast viimase osa ehk 22 500 eurot kohustus hageja tasuma kostjale hiljemalt 01.12.2021 ning et vastav kohustus on rahas tasumata ja kostja pöördus seetõttu kohtutäituri poole, kes algatas täitemenetluse täiteasjas nr 008/2021/2829.
5.Kostja ei nõustu, et hageja avastas alles pärast lepingu sõlmimist väidetavad varjatud puudused. Kostja selgitas lepingu sõlmimisele eelnenud kirjas hagejale, et hagejale olid enne lepingu sõlmimist ja selle sõlmimise ajal teada ja avaldatud võimalikud probleemid seoses katuse veepidavusega. Tegemist on väidetavate puudustega, mida hageja sai avastada ja avastaski lepingu eseme ülevaatamisel enne lepingu sõlmimist. Hageja teostas lepingu eseme katuse ülevaatust temale isiklikult tuttava spetsialistiga, kusjuures kostja pakkus hagejale korduvalt enne lepingu sõlmimist katuse avamist ja katuse tutvustamist koos piltidega. Edasine menetlus, istungid
6.Kohus pidas asjas eelistungi 17.03.2022, kus selgitas menetlusosalistele tõendamiskoormist ja arutas menetlusosalistega seni esitatud tõendeid. Kostja esitas 06.05.2022 fotod, mis olid müügikuulutuse juures, millele on märgitud veekahjustuse asukohad. Pooled täpsustasid oma seisukohti ja kirjalikke vastuväiteid. 18.08.2022 kohtuistungil kuulas kohus ära tunnistajad B Ni, T Pi ja M P ja lõpetas asja sisulise arutamise. Kooskõlastatult pooltega esitasid menetlusosalised oma kohtukõne teesid kirjalikult. Kohtukõne kirjalikud teesid
7.Hageja võtab oma argumendid kokku järgmiselt:
2-22-356 7.1 hageja on tõendanud, et kostja ei teavitanud teda ei enne müügilepingu sõlmimist ega selle sõlmimisel asjaolust, et hoone katus ei ole vettpidav, et see laseb vett läbi arvukatest kohtadest, sest katuse aluskate on oluliselt amortiseerunud ning katusel puuduvad harja- ja neelutihendid. Kostja teavitas hagejat eelnevalt vaid ühest varasemast lekkekohast, mille kohta esitas koheselt ka kinnituse, et selle tekkepõhjus on parandatud ning ostja ei pea selle pärast muretsema; 7.2 müügilepingu p. 1.15.12 sätestatud müüja kinnitust – majutushoone laes on olnud veekahjustus, lepingu esemel 1 ei ole mingeid varjatud puudusi tuleb sisulise, loogilise ja grammatilise tõlgenduse kohaselt hinnata nii, et müüja viitas ruumi nr 56 (plaan tl 91) laes nähtavale veekahjustusele; 7.3 katuse seisukorda 2021.a mais hinnanud spetsialist osundas mitmetele olulistele puudustele, eelkõige sellele, et katuse aluskattena on kasutatud materjali, mis ei ole mõeldud selleks otstarbeks ning mis on amortiseerunud; veeplekid on paigaldatud valesti, mistõttu vesi voolab katusekivide alla, mitte nende peale; neelupleki ja katusekivi vahel puuduvad tihendid; katuse harjal puudub harjatihend; 7.4 1994. aasta hea ehitustava kohaselt tuli ehitise konstruktsioonide ehitamisel kasutada selliseid materjale ja töövõtteid, mis tagaksid nende toimimise 50 aastat, seega on ümber lükatud kostja väide, et tegemist on 25 aastat kasutuses olnud hoonega ning 1996. aastal kasutusele võetud hoone katus võibki olla tavapäraselt vett läbilaskev; 7.5 puudused vaatlusaluse hoone katuses on tekkinud enne 30.12.2020, seega enne müügitehingut ehk müüdud asja mittevastavus või selle tekkepõhjus eksisteeris enne juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminekut ja puuduse eest vastutab kostja; 7.6 xxx OÜ 02.07.2021 pakkumises nr 46/21 esitatud tööd on vajalikud ning need vastasid tolle hetke turuhinnale.
8.Kostja võtab oma argumendid kokku järgmiselt: 8.1 hageja tasaarvestuse avaldus on TsÜS § 87 mõttes tühine, kuivõrd hagejal puuduvad nõuded, mida ta soovis kasutada lepingu punktist 3.5. tuleneva kostja müügihinna tasumise nõude tasaarvestamiseks; 8.2 kostja vaidleb tasaarvestusele vastu VÕS § 200 lg 4 alusel ja leiab, et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kostja oli müügilepingu eelselt juhtinud selgesõnaliselt hageja tähelepanu sellele, et hoone laes on olnud veekahjustus ning hageja on keeldunud enne müügilepingu sõlmimist lae avamisest, et veenduda katuse seisukorras, mistõttu hagejal puuduvad sellega seoses mistahes nõuded kostja vastu; 8.3 lepingu esemeks oleva majutushoone lae selline kvaliteet, kus on olnud veekahjustus, mistõttu ei saa tulevikus vee läbijookse välistada, oli lepingu eseme kokkulepitud kvaliteediks, millega hageja sai arvestada lepingu sõlmimisel. Lepiti kokku lepingu punktis 1.15.12., mis käsitleb majutushoone lae varasemaid veekahjustusi tervikuna ning milline punkt oli käsitletav kokkuleppena lepingu eseme kvaliteedi kohta; 8.4 kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Hagejale oli lepingu sõlmimise ajal teada, et lepingu eseme näol on tegemist 1996. aastal kasutusele võetud ehitisega, mis võib olla kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud, mis sarnastel uutel asjadel ei esine;
2-22-356 8.5 enne lepingu sõlmimist hageja teadis majutushoone katuse mitmetest läbijooksudest, oli nendega kolmel korral tutvunud ning enne lepingu sõlmimist ja ka lepingu punktis 1.15.12. avaldati hagejale lepingu eseme katuse lae veekahjustuse fakt, hageja teadis või pidi teadma, et majutushoone katuse seisukord võib olla mitterahuldav, mistõttu VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta sellise väidetava lepingutingimustele mittevastavuse eest kostja; 8.6 hagi tuleb jätta rahuldamata vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Hagejal oli eesmärk mitte tasuda kokkulepitud müügihinda täies ulatuses ilmselgelt juba lepingu sõlmimise ajal, kus ta ise keeldus lepingu esemega täpsemalt tutvumisest ja soovis kokku leppida müügihinna osa hilisemas tasumisest, et ta saaks sellel ettekäändel hiljem väita, et kostja on lepingu sõlmimisel midagi tema eest varjanud ning teostada väidetavat tasaarvestust kostja müügihinna nõudega. Hageja käitumine enda õiguste teostamisel kostja suhtes on vastuolus hea usu põhimõttega.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
10.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 10.1poolte vahel on sõlmitud 30.12.2020 müügileping, mille esemeks on xxx asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, kinnistu koosseisus oli ehitis – xxx; 10.2lepingu p 3.5. kohaselt kohustus ostja tasuma ostuhinnast viimase osa 22 500 eurot hiljemalt 01.12.2021. Tasu maksmise kohustus oli tagatud hüpoteegiga müüja kasuks; 10.3hageja esitas kostjale 25.09.2021 tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas kostja nõude hageja vastu summas 22 500 eurot hageja nõudega kostja vastu kattuvas ulatuses; 10.4kostja pöördus kohtutäituri poole, kes algatas 15.12.2021 täitemenetluse (täiteasi 008/2021/2829) müügilepingu punktist 3.5 tuleneva hageja kohustuse sundtäitmiseks; 10.5elamu plaanil (tl 91) ruum nr xxx on trepihall, kus oli korstna juures vee läbijooks, kuid millega seonduvad asjaolud ei ole hageja nõude aluseks ega käesolevas tsiviilasjas vaidluse all, samal plaanil ruum nr xxx on magamistuba, kus olid vee läbijooksu pruunid jäljed hoone ülevaatusel nähtavad.
11.Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: 11.1millistele tingimustele pidi müüdud kinnistu, eelkõige sellel asuv majutushoone vastama; 11.2kas vee läbijooksud katusel on lepingueseme kokkulepitud tingimus, varjatud puudus või oli hagejale lepingu sõlmimisel katuse seisukord teada tulenevalt müügilepingu sõlmimisele eelnenud ülevaatusest; 11.3kas tasaarvestusavaldus on kehtiv ja kas kostja nõue on tasaarvestusega lõppenud. Lepingutingimused
12.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Seega kontrollib kohus, milles pooled kokku leppisid ning kas müügilepingu esemeks olev hoone vastas kokkulepitud tingimustele.
13.Pooled ei vaidle, et nad on sõlminud kokkuleppe lepingu eseme kvaliteedi kohta, milline sisaldub lepingu punktis 1.15.12 (hageja teeside p 5, tl 160 pöördel, kostja teeside p 3.1, tl 150 pöördel). Lepingu punkt 1.15.12 sätestab järgmist: Lepingu eseme 1 oluliseks osaks oleva majutushoone laes on olnud veekahjustus, lepingu esemel 1 ei ole mingeid varjatud puudusi ega käesolevas lepingus nimetamata eritunnuseid,
2-22-356 Notariaalakti tõestaja on osalejatele selgitanud, et: -
Otstarbekas, vajalik ning aus oleks notariaalselt tõestatud müügilepingusse lisada punkt selle kohta, millised puudused Müüjale 1 teadaolevalet lepingu esemel on, kui Müüja 1 lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et Ostja võib kasutada tema vastu seadus ettenähtud õiguskaitsevahendeid;
-
Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omandusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kui müügikuulutuses esitatud ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada. (tl 9 pöördel).
14.Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada lepingu punktis 1.15.12 sisalduvat kokkulepet. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 5 p 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi.
15.Hageja on seisukohal, et kuivõrd kostja on müüjana kasutanud veekahjustust käsitades ainsust, viitas müüja ruumi nr xxx (plaanil tl 91) laes nähtuvale veekahjustusele. Hageja osundab ka sellele, et kostja on kasutanud täisminevikku, mis viitab sellele, et probleem on kõrvaldatud. Kostja on seisukohal, et lepingu punktis 1.15.12 antud kinnituse alusel sai hageja lepingu eseme omandamisel arvestada ja arvestaski riskiga, et lepingu esemele võivad tekkida täiendavad veekahjustused. Kostja leiab, et väär on hageja seisukoht, et kostja kinnitas lepingu sõlmimisel justkui „ühe“ veekahjustuse olemasolu, kostja on kinnitanud lepingus üldiselt veekahjustuse olemasolu majutushoone laes, millega peeti silmas kõiki hagejale lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatud asjaolusid lepingu eseme seisukorra kohta. Hageja ei soovinud notaribüroos lepingu sõlmimisel lepingu tingimuste täpsustamist ning kinnitas soovi sõlmida leping kokkulepitud tingimustel.
16.Kostja on menetluses läbivalt seisukohal, et lepingu punkt 1.15.12 viitab katuse üldisele kehvale seisukorrale ning et hagejale pidi olema teada, et kuivõrd lepingu esemeks oleva majutushoone kvaliteet on selline, et seal on olnud veekahjustus, pidi hagejale olema selge, et tulevikus ei saa vee läbijookse välistada. Kostja on seisukohal, et tegemist on lepingu eseme kokkulepitud kvaliteediga ning et lepingu punkt 1.15.12 käsitleb majutushoone lae varasemaid veekahjustusi tervikuna.
17.Kohus peab lepingu punkti 1.15.12 tõlgendamiseks vajalikuks hinnata seda, mida kostja hagejale lepingueelsel majutushoone ülevaatamisel avaldas ja näitas ja mida pooled seoses nähtuga arutasid. Pooled vaidlevad selle üle, kas hoone ülevaatamisel olid majutushoone laes nähtavad veekahjustuse jäljed (pruunid laigud) ning kas hageja pidi seega teadma, et hoone katus laseb vett läbi. Hageja väidete kohaselt oli veekahjustus hoone lepingueelsetel ülevaatustel näha esiteks teise korruse magamistoa (ruumi nr xxx) kõrval asuva korstna seinal, kuid tegemist ei ole veekahjustusega, mis on käesoleva vaidluse esemeks. Korstnaga seotud läbijooks oli seotud korstnakrae puudustega ja plekksepaga konsulteerimisel selgus, et taolise korstnakrae parandus on lihtne ning hõlpsalt teostatav, mistõttu otsustas hageja konkreetselt selle korstnakrae ise paigaldada. Teiseks oli veekahjustus näha ruumis nr xxx, mille laes olid pruunid laigud ja mille kohta müüja väitis, et seal oli olnud veekahjustus, aga see on korda tehtud. Mujal majas lekkeid näha ei olnud.
18.Kostja on tuginenud sellele, et hageja keeldus lae avamisest, kuid hagejale oli lae seisukord teada. Kohus tuvastab, et üheks kohaks, kus oli veekahjustus, oli maja plaanil numbriga xxx (tl 91) kajastatud korstna ümbrus, mille osas esinenud veekahjustuse üle pooled ei vaidle, kuid mis ei ole ka vaidluse esemeks. Nii tunnistaja B Ni ütlustega (tl 146 pöördel) kui ka tunnistaja T Pi ütlustega (tl 147 pöördel) on tõendatud, et katuse avamise arutelud olid seotud üksnes ruumis nr xxx oleva korstna ümbruse veekahjustusega. Ruumi nr xxx veekahjustus ei ole vaidluse esemeks,
2-22-356 mistõttu ei ole vaidluses asjakohased ka väited puutuvalt lae avamise asjaoludesse. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pakkunud või soovitanud lae avamist kus tahes mujal peale ruumi nr xxx.
19.Sellest tulenevalt tuvastab kohus, et kostja kirjavahetusega, milline käsitleb katuse avamist (tl 49-52 pöördel) ei ole tõendatud kostja väide, et hagejale oli teada lepingu sõlmimisel, et katuse veepidavusega on võimalikud probleemid. Seega ei ole kirjavahetusega tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud teavet katuse seisukorra kohta mujal kui ruumis nr xxx ning ühes kohas ruumis nr xxx, milline oli parandatud ja millist on käsitletud lepingu punktis 1.15.12.
20.Kostja tugineb oma väidete tõenduseks I M kirjakule selgitusele (tl 62) ning rõhutab, et I. M kinnitas, et magamistoa laes oli kahjustusi enam kui üks, mis kostja käsitluses kinnitab, et veekahjustusi oli rohkem kui üks või kaks. Kohus kostja tõlgendusega ei nõustu, I. M kirjalikus selgituses on selgelt kajastatud, et veekahjustused olid kahes ruumis ja muudele niiskuskahjustustele ei osutatud.
21.Kohus ei nõustu kostjaga, et tunnistaja M. P ütlustega (tl 149) „tõenäoliselt ei teinud pilti laes olevatest pruunidest laikudest, ei mäleta, kui ainult fotodelt paistab“ on tõendatud, et veekahjustused majutushoone katuse laes olid igale mõistlikule isikule silmaga nähtavad. Kostja on tunnistaja ütlusele tuginenud valikuliselt ja võttes ühe lause kontekstist välja. Kostja ei arvesta sealjuures tunnistaja M. P kinnitusega, et ta ei mäleta teise korruse pildistamist ega väida kindlalt ka seda, kas laes mingid laigud olid. Tunnistaja lauset, et ta ei teinud tõenäoliselt pilti laes olevatest pruunidest laikudest, tuleb hinnata koostoimes ülejäänud ütlusega, mille kohaselt tunnistaja läbivalt ei mäletanud lae seisukorda ega enda toiminguid pildistamisel, mis leidis aset ca 2 aastat enne ütluste andmist.
22.Kohus ei pea usaldusväärseks tunnistaja T Pi ütlusi, mille kohaselt teisel korrusel olid selgelt näha läbijooksu kohad, milliste kohta tunnistaja esitas hiljem kostja advokaadile kohtumenetluses ülevaate (tl 103) ja et tegemist oli massiivsete laikudega, valgel lael pruunide läbijooksu kohtadega, mida ei olnud võimalik mitte märgata. Tunnistaja ütlused on vastuolus nii B Ni kui ka M P ütlusega, kellest kummagi ütlustega ei ole tõendatud, et majutushoone teise korruse laes oleksid olnud läbijooksu jäljed mujal kui ruumides nr xxx ja xxx. Tunnistaja T. Pi ütlused on vastuolus ka I. M kirjaliku kinnitusega. Tunnistaja T. Pi poolt kohtumenetluses koostatud ja kostja poolt esitatud skeem, millel on märgitud läbijooksu asukohad (tl 103), ei tõenda, et väidetavad läbijooksud oleksid olnud nähtavad ülevaatuse ajal enne lepingu sõlmimist. Ühtlasi ei nähtu fotodelt, millistele on märgitud jooned (tl 99-106), läbijookse. Kohus palus kostjal selgitada tõendit istungil. Kostja selgituse kohaselt on nooled tehtud T Pi mälu järgi ja läbijooksu on näha selgelt üksnes korstna juures (tl 105). Kohus märgib, et selle üle, et korstna juures oli läbijooks, pooled ka ei vaidle, ning et korstna juures olev läbijooks ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Tunnistaja T Pi ütlused on vastuolus dokumentaalsete tõenditega (fotod kuulutuses tl 30-32 ja suurendatult 99-106, müügilepingu punktiga 1.15.12, lepingueelse kirjavahetusega tl 49-53) kui ka tunnistajate B. Ni ja M. P ütlusega ning kohus tunnistaja T. Pi ütlustega selles osas TsMS § 238 lg 5 alusel ei arvesta.
23.Hageja tugineb oma väidete tõenduseks tunnistaja B Ni ütlustele, mille kohaselt maja puuduste kohta ei räägitud, esimesel ülevaatusel nähti teisel korrusel suures magamistoas (ruum nr xxx) pruune laike ja küsiti nende kohta, müüja väitis, et seal oli veekahjustus, aga see on korda tehtud. Teisel ülevaatusel küsis ehitusekspert sama asja ja kinnitati, et see on vana asi ning korda tehtud. Mujal majas ei olnud näha lekkeid ega probleeme. Hageja tugineb samuti I. M kirjalikule kinnitusele, mille kohaselt niiskuskahjustused olid trepihalli korstna ümber (ruum nr 54xxx ja trepihalli kõrval oleva magamistoa laes (ruum nr xxx). Magamistoa laes olevate kahjustuste kohta öeldi, et need olid tingitud varasemast läbijooksust, aga enam ei ole seda probleemi. Muudele niiskuskahjustustele ei osutatud. Kohus nõustub, et viidatud tõenditega on tõendatud, et vee
2-22-356 läbijooksu jäljed olid nähtavad ja hagejale müügilepingu eelsel ülevaatusel teada üksnes ruumides nr xxx ja xxx.
24.Hageja tugineb tunnistaja M. P (tl 149) ütlustele, mille kohaselt tunnistaja ei mäleta, et müüja oleks palunud teha fotosid konkreetsest puudustest. Tunnistaja ei mäletanud, et hoone teise korruse laes oleks olnud näha veekahjustus. Kohus nõustub hagejaga, et tunnistaja M. P ütlused veekahjustuste esinemist ei tõenda.
25.Kohus asub seisukohale, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et majutushoone siseruumide lagedes oli näha veekahjustusi läbivalt ning et veekahjustuse jäljed ja sellest tulenevalt katuse halb seisukord pidi seega olema hagejale teada.
26.Kostja on esitanud väite, et katuse halb seisukord pidi olema näha ka katuse välisel ülevaatusel. Oma väite tõendamiseks tugineb kostja tunnistaja M. P ütlustele, mille kohaselt tundus tunnistajale katus väsinud ja et katusel oli savikivi, mida enam ei kasutata. Hageja vaidleb kostja käsitlusele vastu. Hageja osundab tunnistaja T. Pi ütlustele, kes kinnitas, et tema poolt katuse probleemi selgitus piirdus sellega, et tormi ajal on mõni katusekivi maha kukkunud, mis tuleks uutega asendada. Hageja osundab ka T. Pi 30.11.2020 e-kirjale (tl 50 pöördel), milles viimane selgitab, et maja katust võiks teatud ajaperioodi jooksul puhastada survepesuriga, kuid lähiaastatel seda tervele katusele tervikuna tehtud ei ole.
27.Kohus nõustub hagejaga, et eeltoodust järeldub, et müüja jaoks ei olnud katuse probleemi sisuks mitte selle täielikult amortiseerunud ja nõuetele mittevastav aluskate, vaid see piirdus tormisel ajal asendamist vajavate üksikute katusekividega.
28.Kohus asub seisukohale, et kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et katuse väline seisukord oli selline, et hagejale pidi olema teada, milline on katuse tegelik seisukord, sh et katuse aluskate ei vastanud nõuetele ja oli amortiseerunud.
29.Eeltoodust tulenevalt jõuab kohus tõendeid kogumis hinnates järeldusele, et lepingu punktis 1.15.12 nimetatud veekahjustus, millise kohta on avaldatud, et see on korda tehtud, puudutab ruumis nr xxx olnud pruune laike ehk seda veekahjustust, mille kohta teavet avaldati, kuid sealjuures kinnitati hagejale, et põhjus on likvideeritud ja korda tehtud.
30.Ühtlasi ei ole kogumis eluliselt usutav, et juhul, kui hoone laes oleks olnud näha veekahjustusi mujal kui ruumis nr xxx, millise kohta on lepingus punkt 1.15.12, ei oleks sellele lepingueelselt ega lepingu sõlmimisel rohkem tähelepanu pööratud. Siinkohal võtab kohus arvesse, kui ulatuslikult arutlesid pooled korstna juures (ruumis nr xxx) nähtuva veekahjustuse üle ja kaaluti selle ühe kahjustuse pärast katuse avamist vastavas kohas. Kohus rõhutab, et vaidlus puudub, et katuse avamine ei puudutanud muud võimalikku veekahjustust, vaid ainult ruumi nr xxx, nagu on kinnitanud oma ütlustega nii tunnistaja B. N kui ka tunnistaja T. P. Seega puudub kohtul alus arvata, et kui ruumi nr xxx puhul pöörati üksikule veekahjustusele niivõrd ulatuslikku tähelepanu ja ruumis nr xxx nähtuvat veekahjustust, mille osas kinnitati, et see on parandatud, käsitleti lepingu punktis 1.15.12, siis oleks muude nähtavate veekahjustuste puhul käitutud teistmoodi ja ignoreeritud nähtavaid mitmeid veekahjustusi, mida kostja väidab olevat olnud näha.
31.Kostja käsitlus ei ole eluliselt usutav ning on vastuolus tõenditega. Ei ole usutav, et ka pärast notari selgitust, mis on ka kirjalikult lepingus ära toodud, ei oleks hageja ega kostja soovinud välja tuua puudusi, kui need oleksid olnud nähtavad teistes ruumides.
32.Seega tuvastab kohus, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et majutushoone lae kvaliteet on selline, et seal olnud veekahjustuse tõttu ei saa tulevikus vee läbijookse välistada. Kohus tuvastab, et vastavalt müügilepingu punktile 1.15.12 leppisid pooled kokku majutushoone
2-22-356 omadustes, milleks on minevikus olnud veekahjustuse jäljed, milliste tekkepõhjus on likvideeritud, ning muude varjatud puuduste puudumine. Vastavus lepingtingimustele
33.Kohus hindab järgmiseks seda, kas hagejale müüdud lepinguese vastas kokku lepitud omadustele ehk lepingu punktile nr 1.15.12 VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.
34.Hageja on xxx aktiga tõendanud, et katuse aluskattena on kasutatud materjali, mis ei ole mõeldud selleks otstarbeks, kahe katuse akna veeplekid on paigaldatud valesti, mistõttu vesi voolab katusekivide alla, mitte nende peale; korstnate läbiviigud on teostatud mittenõuetekohaselt; neeludes esineb katkisi katusekive ning neelupleki ja katusekivi vahel puuduvad tihendid; katuse harjal puudub harjatihend; katusel esineb katkisi, pragunenud reakive (tl 18).
35.Kostja ei vaidle vastu sellele, et katus oli kehvas seisukorras, kuid on seisukohal, et tegemist oli kas kokkulepitud lepinguomadusega või puudusega, millest hageja teadis. Kostja vaidleb vastu, et hageja ei ole tõendanud, et 1996. aastal kasutusele võetud hoonetel ei ole tavapäraselt selliseid puudusi, mida xxx on välja toonud. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis lükkaks ümber hageja tõendatud katuse seisukorra.
36.Hageja on esitanud xxx selgituse (tl 65), mille kohaselt katus pidi vastama hea ehitustava nõuetele, mis sätestas, et kui pole teisiti kokku lepitud, siis tuleb kasutada selliseid materjale ja töövõtteid, mis tagaksid ehitise konstruktsioonide toimimise 50 aastaks. Hageja esitas ühtlasi 1994. aasta hea ehitustava ning tugineb selle punktidele 1.2, 2.1 ja 4, millistest kogumis tuleneb, et ehitiste eluiga on 50 aastat ja ehitiste tarbeomadused peavad säilima kogu kavandatud eluea jooksul. Kostja ei esitanud vastuväited hageja käsitlusele seoses hea ehitustava kohaldumisega ei 17.03.2022 kohtuistungil, kui kohus kostja seisukohta küsis, ega teinud seda ka hilisemas menetluses kirjalikult, ehkki avaldas selleks 17.03.2022 istungil soovi.
37.Kohus asub seisukohale, et hoone katus ei vastanud lepingu punktis 1.15.12 kokku lepitud seisukorrale, sest erinevalt kostja avaldatust, mille kohaselt ei olnud hoonel varjatud puudusi ning vee läbijooksu küsimus oli olnud minevikus ja lahendatud, oli katusel arvukalt varjatud puudusi, millised on tõendatud xxx katuse ülevaatuse aktiga.
38.Kohus asub seisukohale, et loetletud puudused, sh selleks otstarbeks mitte ettenähtud aluskatte materjali kasutamine, korstnate läbiviikude mittenõuetekohane teostus, on oma olemuselt varjatud puudused, mida ei ole võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada, eriti arvestades seda, et vee läbijooksude jälgede esinemist mujal kui ruumis nr xxx (ja korstna juures ruumis xxx) ei ole tõendatud.
39.Täiendavalt märgib kohus, et kirjeldatud seisukorras katusega hoone ei vasta lepingutingimustele ka VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses ehk asi ei vasta otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega isegi kui pooled ei oleks sõlminud kokkulepet asja omaduste kohta lepingu punktis 1.15.12, on kostja müünud hagejale lepingutingimustele mittevastava asja, s.o varjatud puudustega asja. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt peab kinnistu vastama selle kasutusotstarbele, s.t sobima tavakasutamiseks (elamiseks) ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Katus, milline ei lase vett läbi ja mille ehitamisel on kasutatud nõuetekohast aluskatte materjali, on käsitletav keskmise kvaliteedina.
Müüja vastutus lepingutingimustele mittevastava asja müügi eest
40.Kostja on seisukohal, et tema ei kanna riisikot seoses majutushoone katuse kvaliteediga VÕS § 214 lg 2 alusel, kuivõrd asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Kostja leiab, et kasutatud asjade puhul ei ole lepingutingimustele mittevastavuseks
2-22-356 asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused. Kostja märgib, et müügikuulutuses (tl 30-32) on rõhutatud, et hoone ehitusaasta on 1996 ning et hoone vajab sanitaarremonti. Kostja tugineb tunnistaja M. P ütlustele, mille kohaselt hoone meenutas tunnistajale 90ndate aastate ehitist, mis ise ja mille katus tundus väsinud. Samuti tugineb kostja tunnistaja T. Pi ütlustele, mille kohaselt lepingu eseme hinda otsustati langetada, sest välja tuli vahetada küttesüsteem ja teha suuri investeeringuid. Sellest järeldab kostja, et hagejale oli teada, et tegemist on 1996 kasutusele võetud ehitisega, milline võib olla kulunud, vajab remonti ja millega võivad kaasneda puudused, sh vee läbijooksud, mida uutel asjadel ei esine.
41.Kohus ei nõustu kostja käsitlusega. Esiteks on hageja tõendanud, et üheks mittevastavuseks on nõuetele mittevastava katuse aluskatte materjali kasutamine. Tegemist ei ole olemuslikult kulumisest ja kasutamisest tingitud puudusega.
42.Hageja ei ole tuginenud väitele, et hoone pidi vastama uue hoone seisukorrale, seega on põhjendamatud kostja väited, et hagejale pidi olema teada, et hoone ei ole uus. Seoses remondivajadusega on kohtu ette toodud, et kostja avaldas müügikuulutuses, et hoone vajab sanitaarremonti. Sanitaarremont on oma olemuslikult esteetiline värskendusremont, mitte katuse ulatuslik parandamine. Kohus ei nõustu ka kostja väitega, et hagejale pidi olema teada, et seoses majutushoone laes olnud veekahjustusega võib hoone vajada olulisi investeeringuid. Olukorras, kus hagejale on kinnitatud, et veekahjustus oli minevikus ning sellega seonduvad asjaolud on korda tehtud ja samaaegselt kinnitatud, et varjatud puudusi ei ole, ei saanud hageja eeldada, et hoone võib seoses veekahjustusega vajada olulisi investeeringud, mis on muuhulgas tingitud vale katuse aluskatte materjali kasutamisest.
43.VÕS § 214 lg 2 ei vabasta müüjat vastutusest asjal esinevate puuduste ees, millised olid olemas asja ostjale üleandmise hetkel. Kostja ei ole oma käsitluses ka väitnud, et puuduseid majutushoone ostjale üleandmise hetkel ei esinenud. Katuse seisukord, milline tekkis enne müügilepingu sõlmimist ja lepingueseme hagejale üleandmist, ei ole lepingu eseme kahjustumise riisiko.
44.Kostja on ühtlasi esitanud vastuväite, et kostja ei vastuta katuse läbijooksude eest VÕS § 218 lg 4 alusel, sest hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest lepingu sõlmimise hetkel.
45.Kostja osundab sealjuures Riigikohtu lahendile 3-2-1-43-15, mille kohaselt on müüja jaoks parim viis oma vastutust välistada see, kui müüja annab enne tehingut ostjale teada eseme kõikvõimalikest puudustest. Kostja on seisukohal, et hageja oli teadlik mitmetest läbijooksudest enne lepingu sõlmimist. Kostja tugineb tunnistaja B. Ni ütlustele, mille kohaselt ta vaatas lepingu eseme üle kolmel korral, sh koos ehitusekspert I. Mga. Kohus on ülal punktides 18-20 analüüsinud ja tuvastanud, et tunnistaja B. Ni ütlustega ja I. M kirjaliku seisukohaga on tõendatud, et kostja osundas puudustele ruumis nr xxx, mis ei ole aga käesoleva vaidluse esemeks, ning ruumis nr xxx, milliste kohta kinnitati, et läbijook oli minevikus ning probleem on lahendatud. Kostja osundab ka tunnistaja T. Pi ütlustele, mille kohaselt hageja tutvus koos I. Mga veejooksudega, milliseid tunnistaja oli korduvalt näidanud. Kohus kordab ülal otsuse punktis 22 toodud järeldust, mille kohaselt ei pea kohus tunnistaja T. Pi ütlusi selles osas usaldusväärseks nende vastuolu tõttu teiste tõenditega. Teiseks, tunnistaja T. Pi ütlustest ei tulene üheselt, et hagejale oleks näidatud muid läbijookse, kui ruumides nr xxx ja xxx.
46.Seega ei ole ei B. Ni ütlustega ega I. M kirjaliku selgitusega tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud muid puudusi, kui ruumides nr xxx ja xxx, millistest esimene ei ole käesoleva vaidluse ese ning teise osas kinnitati, et probleem on lahendatud. Kohus ei nõustu ka kostja tõlgendusega T. Pi ütlustele ning asub seisukohale, et ka T. Pi ütlustega ei ole tõendatud, et kostja oleks hagejale avaldanud teavet katuse seisukorra kohta, millest tulenevalt saaks teha järeldusele, et hageja oli teadlik puudustest, millised on loetletud xxx katuse ülevaatuse aktis. Asjaolu, et kostja ei
2-22-356 avaldanud hagejale teavet varjatud puuduste kohta kinnitab ka lepingu punkt 1.15.12, sh notari selgitus. Lepingus on kitsalt viidatud ühele minevikus toimunud läbijooksule ja märgitud, et teisi varjatud puudusi ei esine.
47.Seega ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks teadnud katuse seisukorrast, millisele hageja oma nõudes kostja vastu tugineb ning et esineksid VÕS § 218 lg 4 kohaldamise alused. Kohus asub asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates seisukohale, et hageja ostjana ei teadnud lepingu sõlmimise ajal katuse puudustest ega pidanudki nendest teadma. Seetõttu ei vabane kostja VÕS § 218 lg 4 alusel vastutusest, mis kaasneb müügilepingu rikkumisega kostja poolt.
48.VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Hageja nõue kostja vastu ja tasaarvestuse kehtivus
49.Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude (katuse parandustööde maksumuse netosummana) summas 38 917,20 eurot.
50.VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
51.VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja esitas kostja vastu kahju hüvitamise nõude katuse parandustööde maksumuse hüvitamiseks. Hageja kahju hüvitamise nõude eesmärk on seega hageja asetamine olukorda, kus hageja oleks saanud lepingutingimustele vastava asja ehk vähemalt keskmise kvaliteediga hoone, mille katusel ei esine ulatuslikke puudusi.
52.Kostja esitas vastuväite, et hageja ei olnud tõendanud, et kõiki hagiavalduse lisana 4 esitatud dokumendis märgitud töid oleks vaja teostada, et lepingu ese vastaks lepingu tingimustele ega ka seda, et xxx poolt väidetavalt esitatud pakkumus vastab lepingu eseme väidetavate puuduste likvideerimise turuhinnale. Kostja palus seetõttu kohtul hagiavalduse lisad 3 ja 4 jätta TsMS § 238 lg 5 kohaselt asja lahendamisel arvestamata kui ilmselt ebausaldusväärsed tõendid.
53.Kohus selgitas kostjale 17.03.2022 eelistungil (tl 75 pöördel), et kosta vastuväide on liiga üldine ja et kostjal on vaja välja tuua, millistele hinnapakkumises toodud töödele kostja vastu vaidleb ja millega oma vastuväidet põhjendab. Kohus selgitas kostjale, et temal lasub oma vastuväidete tõendamiskoormis. Kostja kinnitas, et esitab kirjalikult oma seisukohad ja on saanud aru tõendamiskoormisest. Ebausaldusväärseks pidas kostja xxx ülevaatusakti ja hinnapakkumist põhjusel, et dokumendid on hageja poolt tellitud.
54.Kostja oma vastuväited menetluse kestel ei täpsustanud ega mistahes täiendavaid tõendeid ei esitanud. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama sätte lg 2 kohaselt on pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.
55.Kohus ei nõustu kostja etteheitega, et xxx ülevaatusakt ning hinnapakkumine oleksid ebausaldusväärsed põhjusel, et need on hageja poolt tellitud. Kostja käsitlusest jääb arusaamatuks, millisel viisil peaks hageja ostjana tuvastama ja hindama, kas temale on müüdud lepingutingimustele vastav asi, milles seisneb lepingutingimustele mittevastavus ja kui suur on
2-22-356 hageja kahju, kui hageja ise vastavaid dokumente asjatundjalt ei telli. Kostjal oli võimalik esitada omapoolsed konkretiseeritud vastuväiteid ja neid kinnitavad tõendid, kuid kostja ei ole seda teinud. Tutvunud hageja nõude aluseks oleva hinnapakkumisega (tl 19), ei näi kohtule, et see oleks ilmselgelt põhjendamatu.
56.Seega on hageja tõendanud, et temal oli kostja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue summas 38 917,20 eurot.
57.Hageja on ühtlasi tõendanud, et ta tasaarvestas oma nõude summas 38 917,20 eurot kostja nõudega hageja vastu summas 22 500 eurot (tl 22) 25.09.2021 tasaarvestusavaldusega nõuete kattuvas ulatuses ehk summas 22 500 eurot.
58.Kostja ei vaidle vastu tasaarvestusavalduse saamisele. Ühtlasi ei vaidle pooled selle üle, et kostjal oli 25.09.2021 seisuga hageja vastu müügilepingust tulenev ostuhinna tasumise nõue summas 22 500 eurot, mis sel hetkel ei olnud veel sissenõutavaks muutunud.
59.Kostja vastuväite kohaselt on hageja tasaarvestusavaldus tühine TsÜS § 87 mõttes, kuivõrd hagejal puuduvad nõuded, mida ta sooviks kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude tasaarvestamiseks. Ühtlasi tugineb kostja VÕS § 200 lg-le 4, mille kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.
60.Vastuseks kostja vastuväidetele märgib kohus, et kohus on tuvastanud, et hagejal oli kostja vastu nõue, mida hageja sai kasutada lepingu punktis 3.5 tuleneva müügihinna tasumise nõude tasaarvestamiseks. Seonduvalt VÕS § 200 lg-ga 4 on Riigikohus korduvalt, näiteks lahendis 2-19-6689, selgitanud, et tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses on üksnes sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (kohustus on täidetud, kohustus on muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu), s.t vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või mingi ajavahemiku jooksul keelduda.
61.Käesoleval juhul ei olnud kostja esitanud hageja nõudele vastuväiteid, mis oleksid kostjale andnud õiguse kohustuse täitmisest kestvalt või mingi ajavahemiku jooksul keelduda. Riigikohus selgitas ühtlasi, et kui pool esitab kohtumenetluses teise poole nõudele tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul sisuliselt hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku, ning sellises olukorras VÕS § 200 lg 4 ei kohaldu. Kohus asub seisukohale, et analoogselt tuleb kohtul kontrollida, kas vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapaneku ka juhul, kui tasaarvestus on tehtud kohtueelselt, kuid pooled vaidlevad kohtus tasaarvestuse kehtivuse üle. VÕS § 200 lg 4 eesmärgiga oleks ilmselges vastuolus mitte võimaldada kohtueelset tasaarvestust selleks, et võimaldada tasaarvestuse kehtivuse kontroll üksnes kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldusele.
62.Kohus tuvastab, et hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus vastab VÕS § 197 tingimustele. Hagejal oli tasaarvestusavalduse tegemise aja seisuga õigus täita oma 22 500 euro suurune ostuhinna tasumise kohustus enne selle sissenõutavaks muutumist. Samuti oli hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist ehk kostja kohustuse täitmist seoses kostjapoolse müügilepingu rikkumisega.
63.Seega on hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldus kehtiv. VÕS § 197 lg 2 kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestusel poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
2-22-356
64.Kohus tuvastab, et kostja müügilepingu punktist 3.5 tulenev müügihinna tasumise nõue summas 22 500 eurot lõppes hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldusega alates 25.09.2021 VÕS § 197 lg 2 alusel. Sundtäitmise lubamatus
65.Kostja algatas hageja suhtes 15.12.2021 täitemenetluse täiteasjas 008/2021/2829 (tl 24). Täitedokumendiks on Tallinna notar xxx 30.12.2020 notariaalne leping nr xxx ning täidetavaks nõudeks hüpoteegiga tagatud ostuhinna tasumise nõue summas 22 500 eurot (lepingu punkt 3.5).
66.Kohus tuvastas, et kostja müügilepingu punktist 3.5 tulenev müügihinna tasumise nõue summas 22 500 eurot lõppes hageja 25.09.2021 tasaarvestusavaldusega alates 25.09.2021 VÕS § 197 lg 2 alusel.
67.TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud.
68.Kuivõrd kohus on tuvastanud, et täiteasjas 008/2021/2829 sundtäidetav ostuhinna tasumise nõue summas 22 500 eurot oli tasaarvestatud veel enne täitemenetluse algatamist ja seega täitemenetluse algatamise ajaks lõppenud, ei saa täitemenetlust tasaarvestusega lõppenud nõude täitmiseks läbi viia. Kohus tunnistab täitemenetluse täiteasjas 008/2021/2829 lubamatuks. Kostja hea usu põhimõttel rajanev vastuväide
69.Kostja on esitanud taotluse jätta hagi rahuldamata hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Nimelt on kostja seisukohal, et hagejal oli kavatsus mitte tasuda kokkulepitud müügihinda täies ulatuses juba lepingu sõlmimise ajal, kui hageja keeldus lepingu esemega täpsemalt tutvumast. Kohus kostja käsitlusega ei nõustu. Nii tunnistaja B. Ni kui ka T. Pi ütlustega on tõendatud, et katuse avamine kui lähem tutvumine oli arutluse all üksnes seoses korstnaga ruumis nr 54, mitte seoses kogu katusega. Niisamuti ei ole kostja ka tõendanud, et hageja oleks lähimast tutvumisest keeldunud. Kostja väited sellest, et hageja soovis müügihinna hilisemas tasumises kokku leppida, et sel ettekäändel hiljem väita, et kostja on lepingueseme puudusi varjanud, on otsitud ja tõendamata.
70.Kohus ei tuvasta hea usu põhimõtet rikkuvat käitumist hageja poolt ning jätab kostja vastava vastuväite ja taotluse rahuldamata. Hagi tagamise abinõu kehtivus
71.TsMS § 442 lg 5 otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
72.Kohus tagas 11.01.2022 määrusega hagi ja peatas täitemenetluse täiteasjas nr 008/2021/2829 kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. Kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb kehtima käesoleva kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
73.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi ning jätab menetluskulud kostja kanda.
74.TsMS § 138 lg 2 alusel on kohtukuluks riigilõiv. Hageja on tasunud riigilõivu kokku summas 490 eurot hagiavalduse ja hagi tagamise avalduse esitamisel. Tegemist on menetluskuluga, milline kuulub kostja poolt hüvitamisele.
2-22-356
75.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
76.Hageja 15.09.2022 menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale osutatud õigusabi kokku 45,3 tunni ulatuses tunnitasuga 140 eurot (s.o 6 342 eurot, ilma käibemaksuta). Kostja ei ole hageja menetluskulude nimekirjale sisulisi vastuväiteid esitanud, vaid on märkinud üldsõnaliselt, et hageja menetluskulud näivad kostjale vähemalt osaliselt ülepaisutatud.
77.Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalik.
78.Kohus on samas seisukohal, et hageja lepingulise esindaja poolt kulutatud aeg on mõnevõrra ülepaisutatud, mistõttu ei ole tegemist terves ulatuses põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 tähenduses.
79.Hageja on perioodil 01.02.2022 kuni 09.032022 kulutanud kostja 27.01.2022 vastuse analüüsile, selles esitatud väidete ümberlükkamiseks tõendite kogumisele ja 09.03.2022 menetlusdokumendi koostamisele kokku 11 tundi. Hageja 09.03.2022 menetlusdokument on sisult 3 lehekülge pikk. 09.03.2022 menetlusdokumendist ega sellele lisatud tõenditest ei nähtu, et selle koostamisele (koos eelneva analüüsiga) ja tõendite kogumisele saanuks professionaalsel esindajal kuluda kokku 11 tundi. Kohus peab põhjendatud vastuse koostamise ajakuluks mitte rohkem kui 5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 6 tunni ulatuses.
80.Hageja on 18.08.2022 kulutanud kohtuistungiks ettevalmistamisele ja nõupidamisele kliendiga kokku 3,5 tundi. Kohus peab nimetatud ajakulu ebamõistlikult suureks, põhjendatud ettevalmistuse ajakuluks saab pidada maksimaalselt 1,5 tundi. Seega kuulub hageja poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 2 tunni ulatuses.
81.Ülejäänud hageja menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud. Kohus on vähendanud hageja lepingulise esindaja ajakulu kokku 8 tunni ulatuses, seega on hageja lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu 37,3 tundi (45,3 – 8) ja seega põhjendatud õigusabikuluks 5 222 eurot (37,3 * 140).
82.Vastuseks kostja vastuväitele selgitab kohus, et menetlusosalise kulude põhjendatus ja vajalikkus ei ole hinnatav üksnes võrdlusena teise menetlusosalise menetluskulude suurusega. Käesolevas tsiviilasjas on hageja teinud ulatuslikumaid menetlustoiminguid, mis selgitab ka õigusabi ajakulu erinevust.
83.Hageja on kokku kandnud põhjendatud menetluskulu summas 5 712 (5 222 + 490) eurot, milline kuulub kostjalt väljamõistmisele.
84.Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
85.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.