Otsuse tegemise aeg ja koht 30.09.2022 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-22-102186
Tsiviilasi
Rendin OÜ hagi A. L. vastu võla nõudes
Hagihind
hagi hind 1068 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Rendin OÜ (registrikood 14672861, Põhja pst 27a, 10415 esindajad Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: L. S. (e-post: XXX); Kostja: A. Luik (isikukood XXX, XXX). Menetluse liik
Lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt A. L.lt (isikukood XXX) hageja Rendin OÜ (registrikood kasuks välja 1068 (üks tuhat kuuskümmend kaheksa) eurot.
14672861)
Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt A. L.lt (isikukood XXX) hageja Rendin OÜ (registrikood 14672861) kasuks välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 280 (kakssada kaheksakümmend) eurot. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva
jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hageja palus kostjalt välja mõista eluruumi kahjustamise eest hüvitise 1068 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja X OÜ (registrikoodiga XXX) 01.06.2021 tähtajatu üürilepingu nr EE210527-81860 xxx paikneva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu ja selle juurde kuuluva kindlustussertifikaadi väljastas hageja.
2.Kostja kinnitas üürilepingu allkirjastamisel, et ta on teadlik, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud üldtingimused ja ta on tingimustega tutvunud, mõistnud tingimuste sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega nendel tingimustel. Eluruumi valdus anti kostjale üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel. Eluruumi üleandmise akti ja piltide kohaselt oli eluruum üleandmise hetkel kostjale äsja renoveeritud ning puudusteta. Korteris oli teostatud professionaalne puhastus.
3.Üürileping lõpetati poolte kokkuleppel 04.12.2021 ning korteri valdus tagastati üürileandjale. Üürileandja esindaja vaatas eluruumi üle ning tegi fotod korteri seisukorrast, fikseerides ära puudused, mida ei olnud seal eluruumi üleandmisel kostja valdusesse ja mis ei oleks saanud tekkida eluruumi lepingukohasel kasutamisel. 10.12.2021 edastas üürileandja esindaja kostjale ekirja koos piltidega, milles teatas kostjale korteri puudustest, mille eest kostja vastutab.
4.Tagastatud korter ei vastanud üldtingimuste punktile 4.6.1, mille kohaselt üürnik peab tagastama ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades lepinguga kooskõlas olevaid kasutamisest tekkinud muudatusi, sh normaalset kulumist. Kostja ei järginud üldtingimuste punktides 7.1.3, 7.1.3.1, 7.1.4, 7.2.3 sätestatut ning tekitas eluruumile kahju, mis ületas normaalset kulumist.
5.Kahjustused, mida ei saa pidada asja tavapärase kasutamise käigus tekkivateks kahjustusteks, ning mida ei olnud eluruumi kostja otsesesse valdusesse üleandmise hetkel, on järgmised: üleni must ahi ning määrdunud seinad, täkkude ja värvikahjustustega. Üürileandja kaasatud ehitusettevõtte X OÜ hinnapakkumise kohaselt kuulub seinte parandustöödele 1008 eurot koos käibemaksuga. Lisaks sellele lisandub 72 eurot ahju puhastustööde eest. Üürileandja nõudis kostjalt kahju hüvitamist üksnes osas, mis ületab tavakasutuses tekkida võivat kulumist, s.o osas, mis ei ole seotud asja loomuliku kulumisega ja mis on põhjustatud eluruumi hooletust ehk siis lepingutingimustele mittevastavast kasutamisest.
6.04.01.2022 esitas üürileandja kostjale nõude, andes kahe nädalase täiendava tähtaja tasumiseks. Samal päeval teatas kostja, et on valmis oma kuludega ahju ära puhastama ja seinu parandama. Kuna aga korter oli antud üürile uutele üürnikele, kes ei soovinud kodurahu rikkumist ning võttes arvesse, et tegemist on tähtajatu lepinguga, ei olnud kostja pakkumine aktsepteeritav.
7.Kuna kostja esitas vastuväiteid, võttis hageja temaga ühendust telefoni ja e-kirja teel. Kohtumenetluse vältimiseks pakkus hageja kompromissina, et kostja tasub nõude osaliselt summas 576 eurot (mis sisaldab seinte parandustööde kulusid 50% osas ning ahju puhastustööde kulusid 72 eurot) ning ülejäänud kulud jäävad kostjale kanda. Kostja ei tasunud üürileandjale võlgnevust ega nõustunud kompromissiga.
8.20.01.2022 sõlmisid üürileandja ja hageja nõuete loovutamise lepingu, mille alusel hageja hüvitas üürileandjale kahju 1068 eurot ning võttis kõik üürileandja õigused ja kohustused üle. Hageja viitas VÕS §-le 164. Nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemel. Hageja viitas VÕS § 76 lõikele 1. Kostja oli eluruumi kasutamisel hooletu ja tagastas eluruumi seisundis, mis ei vastanud lepingujärgsele tavapärasele kasutusele. Hageja viitas VÕS § 334 lõikele 2 ja VÕS § 336 lõikele 1. Üürikorter tagastati 04.12.2021 ning üürileandja teatas nõudest 10.12.2021, täpsustades nõudesummat 04.01.2022. Hageja on andnud kostjale telefoni teel täiendavaid selgitusi 06.01.2022 ja e-kirja teel 06.01.2022 ja 18.01.2022. Hageja teatas kostjale nõude üleminekust 20.01.2022. Seega on üürnikku teavitatud puudustest mõistliku aja jooksul ning nõue on kehtiv VÕS § 338 mõistes.
9.Hageja viitas VÕS § 276 lõikele 2 ning VÕS § 334 lõikele 1. Üürilepingu üldtingimuste punktid 4.6.1, 7.1.3, 7.1.3.1, 7.1.4, 7.2.3 nägid ette üürniku vastutuse. Eluruumi tagastamisel hinnati eluruumi loomulikku kulumist ja kahjustamist võrreldes eluruumi üleandmise seisuga, võttes aluseks eluruumi seisukorra üleandmise ja tagastamise hetkel. Korter oli tagastatud kahjustatud seisus, mis on fikseeritud piltidega. Kahjustuste puhul ei ole tegemist loomuliku kulumisega, sest eluruum on olnud kasutuses vaid pool aastat ning ruumides oli juba tekkinud suurem määrdumine, värvikahjustused ja täkked. Hageja nõudis kostjalt VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 334 lg 2 alusel korteri seisukorra taastamiseks kuluva ja hageja tasutud 1068 euro hüvitamist.
10.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja viitas VÕS § 334 lõikele 1. Kostja tagastatud korter ei vastanud seisukorrale, millises oli see talle üle antud. VÕS § 334 lg 2 järgi peab vastutuse puudumist tõendama kostja. Hageja on esitanud tõendid, mis kinnitavad kahju tekkimist ning kostja süüd. Kui kostja soovib tugineda vastupidisele, peab ta esitama tõendid oma väidete kinnitamiseks.
11.Kostja on väitnud, et pretensiooniga koos saadetud fotod ei kajasta korteri seda seisukorda, millises see oli, kui kostja korterist lahkus. Kostja on viidanud, et ta andis korteriomaniku maakleri soovitustel korteri ise üle uutele üürnikele 03.12.2021. Hageja nõustus, et korteri valdus oli üle antud uutele üürnikutele ilma korteriomaniku või tema esindaja kohalolekuta. Korteri üleandmine oli vajalik, et üürileandjal ei tekiks varalist kahju saamatu jäänud tulu kaudu. Üürileandja tutvus korteri seisukorraga alles 08.12.2021 ning 10.12.2021 teavitas kostjat avastatud puudustest, fikseerides kahjustused piltidega. VÕS § 336 lg 1 ei näe ette, et üürileandja peab tegema korteri ülevaatuse just valduse tagastamise hetkel. Käesoleval juhul puhul sai korteriomanik tutvuda korteriga esimesel võimalusel ning mõistliku aja jooksul andis kostjale nõudest teada.
12.Üürileandja tehtud piltidest on tuvastatav, et tegemist ei ole hiljuti tekkinud puudustega, mida oleksid uued üürnikud saanud tekitada paari päevaga. Korteris esineb palju täkkeid ja suurem mustus seintel, mis üldjuhul tekib pikema aja jooksul. Kuna korter oli üle antud osaliselt ilma mööblita, võib eeldada, et kahju võis tekkida musta mööbli või muu esemete vastu seina hõõrumise või vale paigaldamise tõttu. Fotodelt on näha, et pärast eluruumi tagastamist ei ole nendele kohtadele mööblit paigaldatud. Samas oli korter kostja kasutuses liiga vähe aega, et lugeda puudusi loomulikuks kulumiseks. Muuhulgas on kostja ise 04.01.2022 e-kirjas nõustunud, et on valmis oma kuludega ahju puhastama ja seinad üle värvima. Järelikult kostja nõustus puuduste olemasoluga.
13.Hageja viitas VÕS § 334 lõikele 1. Eluruumi üleandmisel kostja valdusesse koostati akt, mille kohaselt ei esinenud eluruumis puudusi. Aktis oli märgitud, et korter oli enne üürniku valdusesse üleandmist äsja renoveeritud ning korteris oli teostatud professionaalne puhastus. Korteri üleandmise hetkel ei esitanud kostja vastuväiteid selle kohta, et korter ei vasta aktis kirjeldatud seisukorrale. Korteri üleandmisel kostjale olid fotod tehtud küll teise nurga alt, kuid neist nähtub, et laiaulatuslikke puudusi ei olnud.
14.Lepingu allkirjastamisel kinnitas kostja, et ta tagab lepingu kestel lepingu objekti säilimise, sihipärase kasutamise, hooldamise ja tagastamise vastavalt lepingule (üürilepingu punkt 6.5.2). Üürileandja tehtud fotod kinnitavad, et kostja ei ole oma lepinguga sätestatud kohustusest kinni pidanud.
15.07.07.2022 seisukohtades selgitas hageja, et üürileandja kinnisvaramaakler S. V. vaatas tagastatud korteri üle 07.12.2021 kell 17:00 kuni 18:00 ja tuvastas puudused. Seda asjaolu kinnitavad fotode metaandmed. Lisa 7 esimese pildi võttekuupäev on 07.12.2021 kell 17:31, teise pildi võttekuupäev on 07.12.2021 kell 17:32, kolmanda pildi võttekuupäev on 07.12.2021 kell 17:38. Üürileandja esindajal ei olnud võimalik korteri seisukorda varasemalt fikseerida. Korteri ülevaatus tehti esimesel võimalusel ning mõistliku aja jooksul peale valduse tagastamist.
16.Hageja on 28.03.2022 seisukohas kostja väidetele vastates ekslikult väitnud, et üürileandja tutvus korteri seisukorraga 08.12.2021. Tegu oli trükiveaga, õige tutvumise kuupäev oli 07.12.2021. Hageja selgitas täiendavalt, et fotod 1 kuni 6 olid tehtud esikus. Foto nr 7 oli tehtud köögis ja fotod nr 8-10 köögi ahjust. Pilt nr 12 oli tehtud esikus, pilt nr 13 koridoris, pilt nr 14 esikus. Pilt nr 15 köögis. Pildid nr 16 kuni 20 olid tehtud magamistoas. Pildid nr 21-23 ja 25 olid tehtud esikus, pilt nr 24 oli tehtud magamistoas.
17.Kuna korteri suhtes sõlmiti kohe uus üürileping ning eluruumi valdus anti üle uutele üürnikutele, puudus üürileandjal võimalus kahjusid põhjalikult hinnata ja kutsuda kohale ehitusteenuseid pakkuvaid ettevõtteid. Üürileandja esitas mitmeid hinnapäringuid erinevatele ehitusettevõtetele, kuid päringule vastas ainult X OÜ. Hinnapakkumine on tehtud kirjalikus vormis. Selle järgi kuluks 80m2 pindalal kahekordse kihiga seinte värvimisele koos katmise ja materjaliga ning olukorra taastamiseks 840 eurot ilma käibemaksuta ja 1008 eurot koos käibemaksuga.
18.Hageja kaasas enda ERGO Kindlustuse pikaajalise koostööpartneri, et hinnata kahjustusi ja anda ekspertarvamuse ehitustööde suuruse osa. Kaasatud ehitusekspert X OÜ-st tutvus korteri seisukorra piltidega ning kinnitas, et selliste kahjustuste puhul tuleb seinad täies ulatuses üle värvida, vastasel juhul paistavad kohtparandused silma ning kinnitas, et tegemist on mõistliku hinnapakkumisega. Lisaks seintel olevatele kahjustustele avastas üürileandja, et üürniku poolt jäi koristamata ahi. Ahju puhastustööde hinnapakkumise 72 eurot tegi üürileandja esindajale suuliselt eeldusel, et tööde eest tasutakse sularahas. Kuna tegu oli tugeva mustusega, ahi oli pikaajaliselt puhastamata ning vajas professionaalset puhastamist ning kuna väljastpoolt linna asuvale objektile oli raske leida tööde teostajat, on tegu mõistliku pakkumisega. Kostja nõustus, et tegu on mõistliku pakkumisega ning nõustus kulu kandma.
19.Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt puhastustööde kulu summas 60 eurot ja seinte parandustööde kulu summas 1008 eurot. Vahetult enne üürilepingu sõlmimist oli korter renoveeritud ning korteris oli teostatud professionaalne puhastus. Menetluskuluna palus hageja kostjalt välja mõista kulu riigilõivule 280 eurot.
Kostja vastuväited
20.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei ole rikkunud lepingus EE210527-81860 nimetatud kohustusi ega põhjustanud väidetavaid kahjusid. Pretensiooniga koos esitatud fotod ei vasta sellele seisukorrale, kui kostja korterist lahjus. Omaniku esindaja soovil andis kostja korteri üle uutele üürnikele ning seega ei saa hageja tõestada, et puudused olid kostja põhjustatud.
21.Üürilepingu sõlmimisel tehtud fotod ja pretensiooni esitamise tehtud fotod ei ole omavahel võrreldavad. Nende põhjal ei saa järeldada, et kostja puudused tekitas või neid varem üldse ei esinenud. Tegemist on kas otsitud või hiljem tekitatud puudustega. Nõue ei ole põhjendatud.
22.04.09.2022 seisukohas nõustus kostja, et ta tunnistas ahju puhastamata jätmist ja oli nõus puuduse kõrvaldama. Ebaõige on hageja väide, et kostja tunnistas kõiki puudusi. Kostja oli nõus korterisse minema ja lisapuudused koos üle vaatama ning vajadusel need kõrvaldama. Seda kostjale ei võimaldatud.
23.Ühe hinnapakkumisega ei ole võimalik välja selgitada turuhinda. Kostja pidas üldtuntud asjaoluks, et turuhinna selgitamiseks on vaja vähemalt kolme konkureerivat hinnapakkumist. Kui maakler ei ole oma tööd korralikult teinud, ei saa seda kostjale süüks panna ja nõuda esimese pakkuja hinnaga nõustumist. Eksperthinnangut ei ole võimalik läbi viia üksnes piltide põhjal. Seejuures on kasutatud pildid äärmiselt halva kvaliteediga. X OÜ on tunnistanud, et kui värvi on alles või värvitoon teada, võib teha kohtparandusi. Korteri keldris olid värvid, mida oleks ehk parandustöödel saanud kasutada.
24.Hageja väitis, et enne korteri üleandmist kostjale oli korter äsja renoveeritud ja teostatud professionaalne koristus. Korteris veedetud aja jooksul suhtles kostja mitmel korral maakleriga, kuna ilmnesid erinevad puudused. Kardinapuu kukkus alla praktiliselt kohe peale sissekolimist, mitmel korral kadus pistikutest elekter ja dušinurgas lekkis vesi. Seetõttu jäi üürimise periood lühikeseks.
25.Tegu oli halbade renoveerimistööga ning seda tunnistas ka maakler, kes käis üüriperioodi jooksul parandustöid ise teostamas. Kahjuks ei ole võimalik seda tõendada, sest kostja suhtles maakleriga otse telefoni teel ega pidanud vajalikuks neid probleeme kirjalikult fikseerida. Samuti ei ole kindel, mitu värvikihti oli seintel ja kas värvi aluspind oli õigesti ette valmistatud. Sellest tulenevalt võiski antud korteris olla värvikahjustuste tekkimine selle aja jooksul normaalne kulumine. Kohtuotsuse põhjendused
26.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
27.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) kostja üürnikuna ja X OÜ üürileandjana sõlmisid 01.06.2021 üürilepingu xxx asuva eluruumi kasutamiseks; 2) kostjale anti eluruumi valdus üle üleandmise-vastuvõtmise akti alusel, millele olid lisatud fotod ja milles oli märgitud, et korter on äsja renoveeritud ning puhas; 3) kostja ja üürileandja vahel sõlmitud üürileping lõppes 04.12.2021 ning kostja tagastas korteri; 4) 07.12.2021 tuvastas üürileandja esindaja korteris puudused, millisteks olid täkked seintel, mustus ja puhastamata ahi; 5) üürileandja teatas kostjale puuduste kõrvaldamise nõudest 10.12.2021; 6) kostja teatas, et on valmis ise omade kuludega ahju puhastama ja seinu parandama, kuid
korterit kasutasid juba uued üürnikud; 7) kohtumenetluse eelselt ei olnud kostja nõus tegema ühtegi makset kahju hüvitamiseks; 8) üürileandja loovutas oma nõude kostja vastu hagejale.
28.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamiseks ehk kahjustatud seinte üle värvimiseks ning ahju puhastamiseks vajaliku kulu hüvitamist 1068 euro ulatuses.
29.Hageja leidis, et ruumid ei vastanud nende tagastamisel lepingus kokku lepitule. Puudused olid sedavõrd ulatuslikud, et neid ei saa pidada tavaliseks kulumiseks. Seinad olid täkete ja värvikahjustustega, korter oli puhastamata ja elektriahi määrdunud. Üürileandja teavitas kostjat puudustest mõistliku aja jooksul. Üürileandja küsis X OÜ-lt hinnapakkumise kahjustuste kõrvaldamiseks ja suulise hinnapakkumise ahju puhastamiseks. Seintel ei saanud teha kohtparandusi, sest need oleksid jäänud näha.
30.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et pretensiooniga koos esitatud fotod ei kajasta korteri seisukorda ajal, mil kostjal sealt lahkus. Hageja ei ole tõendanud, et kostja tekitas puudused ja neid ei esinenud varem. Kostja ei ole olnud nõus kõiki puudusi kõrvaldama ja korterisse kostjat ei lubatud. Ühe hinnapakkumisega ei saa tõendada turuhinda, vaid selleks on vaja vähemalt kolme pakkumist. Lisaks olid korteris tehtud tööd halva kvaliteediga ja sellest olid puudused tingitud.
31.20.06.2022 pöördumises (toimiku lk 64-65) selgitas kohus kostjale vajadust vastuväiteid tõendada. Kohus selgitas, et kostja edastatud Interneti lingid ei ole arvestatavad tõenditena ning kostja ei ole selgitanud, mida ta sellisel viisil tõendada soovib. Kohus selgitas kostjale vajadust tõendada tema väidet, et korteri kahjustamine ei tulenenud kostjast või oli tegu hariliku kulumise ning halvenemisega. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma väiteid täiendavalt ei tõendanud.
32.TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagimenetluses kohus poole eest ise tõendeid koguda. Pool peab esitama tõendid väidete kohta, millel ta tugineb. Kostja ei ole oma vastuväiteid hageja nõudele ühegi tõendiga tõendanud.
33.TsMS § 231 lg 1 sätestab, et tõendada ei ole vaja asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Seega ei ole üldtuntud ja tõendamist vajav mitte mistahes asjaolu, mille pool väidab olevat üldtuntud, vaid ta peab viitama mõnele usaldusväärsele menetlusvälisele allikale, mis üldtuntust kinnitab. Kostja ei ole viidanud ühelegi allikale, mille kohaselt saab kahjustuste kõrvaldamiseks vajaliku kulu suurust tõendada vaid kolme konkureeriva hinnapakkumisega. Seesugust nõuet ei tulene ka seadusest.
34.VÕS § 132 lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Seega olukorras, kus kostja arvates oli hageja hinnapakkumine seinte kahjustuste kõrvaldamiseks ebamõistlik, oleks kostja pidanud ise tõendama mõistlike kulude suurust. Kostja ei ole ise esitanud ühtegi hinnapakkumist, mille kohaselt oleks puudusi saanud kõrvaldada oluliselt väiksemate kuludega.
35.VÕS § 276 lõikest 2 tuleneb üürnikule kohustus kasutada asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürile andmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et
asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Seega tuli kostjal ümber lükata aktis toodud eeldused korteri seisundi kohta. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et korteri renoveerimistööd olid sedavõrd halva kvaliteediga, et need tõid kaasa seinte kahjustumise ja ahju määrdumise.
36.VÕS § 334 lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega lasus nimelt kostjal kohustus tõendada, et tema puuduste eest ei vastuta ning puudused ei tulenenud temast, kuid kostja ei ole oma vastuväiteid põhistanud ega tõendanud.
37.VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Kuigi üürileandjal on kohustus kontrollida seisundit viivitamatult, ei tulene seadusest kohustust teha seda koos üürnikuga ning seadus ka ei sätesta, milliste päevade või tundide jooksul peaks üürileandja korteri seisundit kontrollima. Kohus leiab, et olukorras, kus üürileandja maakler kontrollis korteri seisundit paari päeva jooksul pärast korteri üleandmist, järgis ta VÕS § 336 lõikes 1 toodud tähtaja nõuet.
38.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et X OÜ üürileandjana ja kostja üürnikuna sõlmisid 28.05.2021 üürilepingu (koos lisadega toimiku lk 15-21), mille kohaselt üüris kostja eluruumi xxx. Üürileandja pidi korteri üle andma 01.06.2021 ja leping sõlmiti tähtajatuna. Lepingu juurde kuulusid selle üldtingimused. Üldtingimuste punkti 2.1 järgi pidid pooled korteri üleandmisel kostjale koostama akti, milles fikseeritakse eluruumide seisukord, sisustus ja puhtus. Lisaks nägi tingimuste punkt 2.4 ette, et ruumide üleandmisel fikseeritakse olukord koha peal tehtud fotodega, mis lisatakse aktile. Üldtingimuste punkti 4.6.1 järgi tuli üürnikul hiljemalt lepingu lõppemise päevaks tagastada ruumid samas seisukorras, milles üürileandja andis ruumid üürnikule üle, arvestades normaalset kulumist.
39.22.07.2021 koostati ruumide üleandmise akt koos fotodega (toimiku lk 24-25), mille kohaselt oli korter kostjale üleandmisel äsja renoveeritud ja sellele oli tehtud professionaalne puhastus. Teistsugust järeldust aktist teha ei saa. Kostjal tuli tagastada korter samasuguses seisundis ehk ilma värvikahjustusteta ja puhtana. 01.12.2021 leppisid üürileandja ja kostja kokku lepingu lõpetamises (toimiku lk 22-23) alates 04.12.2021. Vaidlus puudub selle üle, et korteri tagastamisel pooled akti ei koostanud.
40.10.12.2021 saatis üürileandjat esindanud kinnisvaramaakler kostjale e-kirja koos fotodega (toimiku lk 26), milles teatas korteris avastatud puudustest. Maakler teatas, et tegu oli suuremate kahjustustega, kui saaks pidada tavapärasest kasutamisest tulenevaks. Märkimisväärsete puudustena teatati täketest, värvikahjustustest ja määrdumisest seintel. Samuti selgitati e-kirjas, et elektriahi on saanud kahjustada, sest seda pole regulaarselt puhastatud ja see vajab professionaalset puhastamist. Korter ei olnud üleandmisel piisavalt puhastatud. Hageja esitas kohtule korteris tehtud fotod (toimiku lk 28-44), millistelt nähtub seinte määrdumine, hulgaliselt täkkeid värvitud seintel ja määrdunud elektriahi. Täiendavalt esitas hageja samad fotod koos nende tegemist kajastavate metaandmetega (toimiku lk 68-73), millest nähtub, et fotod olid tehtud 07.12.2021. Kohus leiab, et järelikult vaatas üürileandja esindaja korteri üle viivitamatult ning ka teatas puudustest viivituseta. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mille esinemise tõttu ta puuduste eest ei vastuta.
41.Kinnisvaramaakler saatis puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise päringu X OÜ-le
(toimiku lk 27). Ettevõte teatas, et umbes 80 m2 puhul oleks hinnaks koos katmiste ja materjaliga 10,50 euro ruutmeetri kohta, millele lisanduks käibemaks. Seega on hageja tõendanud, milline on puuduste kõrvaldamise kulu. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et puudusi oleks saanud kõrvaldada väiksemate kuludega.
42.04.01.2022 teatas kostja (toimiku lk 45), et ta on valmis oma kuludega ahju ise ära puhastama ja seinad üle värvima. Hinnapakkumisi pidas kostja ebamõistlikult suurteks. Üürileandja maakler selgitas vastuseks (toimiku lk 45), et ruumide uus üürnik ei olnud nõus lubada kolmandatel isikutel ruumidesse siseneda ning töid tehakse pärast uue üürilepingu tähtaja möödumist. Maakler selgitas, et remonditööde pakkumine oli 840 eurot ilma käibemaksuta 80 m2 pinna värvimiseks ning ahju puhastamise kulu oleks 60 eurot ilma käibemaksuta. Kostjal paluti kahju hüvitada hiljemalt 18.01.2022, kuid kostja seda ei teinud. Kohus leiab, et 04.01.2022 kostja sisuliselt tunnistab, et ta vastutab puuduste eest. Samas ei tulenenud lepingust ega tulene seadusest üürnikule õigust nõuda kõrvaldada puudused ise ja omal äranägemisel. Olukorras, kus kostja pakutud lahendus ei olnud uute üürnike tõttu sobiv, tuli kostjal hüvitada kahjustuste maksumus rahas.
43.06.01.2022 pöördus hageja esindaja kostja poole ettepanekuga tasuda kompromissina 504 eurot parandustööde eest ja 72 eurot ahju puhastamise eest, kuid kostja keeldus sellest (toimiku lk 46). Hageja esindaja selgitas kostjale täiendavalt, et tekitatud kahjustuste puhul tuleks seinad tervikuna üle värvida, sest kohtparandused jäävad märgatavaks. Hageja esitas kohtule ka X OÜ hinnangu (toimiku lk 74), milles kinnitati vajadust värvida üle kogu sein. Kohus ei nõustu kostja väitega, et sellist hinnangut ei saanud esitada fotode alusel. Kostja ei ole ise esitanud kohtule ühtegi hinnapakkumist ega ühegi asjatundja arvamust, mille kohaselt oleks värvikahjustusi saanud kõrvaldada mõne oluliselt lihtsama meetodi abil oluliselt soodsamalt. Kostja vastuväited on paljasõnalised.
44.20.01.2022 loovutas X OÜ nõude kostja vastu hagejale (toimiku lk 47-48). 20.01.2022 teatas hageja kostjale nõude loovutamisest ja palus nõue tasuda hiljemalt 24.01.2022 (toimiku lk 49), kuid kostja sellega ei nõustunud. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et kostjale on nõude loovutamisest teatatud.
45.Üürileandja maakler selgitas 05.01.2022 e-kirjas, et värvitööde pakkumine esitati kirjalikult ning ahju puhastamise pakkumine küsiti suuliselt (toimiku lk 50). Kostja ei ole ahju puhastamise kulu osas esitanud ühtegi vastuväidet ega tõendit.
46.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue kuulub rahuldamisele. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks kohtul jätta hagi osaliselt või tervikuna rahuldamata. Hageja on oma väiteid tõendanud ning kostjal lasus omakorda kohustus tõendada, et ta kahjustuste eest ei vastuta. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahjustuste kõrvaldamise kulu 1068 eurot.
47.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
48.Menetluskuluna palus hageja kostjalt välja mõista kulu riigilõivule 280 eurot. Kostjalt tuleb
hageja kasuks menetluskuluna välja mõista kulu riigilõivul 280 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.