Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
Harju Maakohus Andres Suik 21.09.2022, Tallinn 2-22-5999 J. A. hagi V. G., N. G. vastu kahju hüvitamise nõudes 28 589 eurot Hageja: J. A. (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: Karlis Kolk (Uus Maa Kinnisvarabüroo, Maakri 19/1, 10145 Tallinn; e-post: xxx); Kostja I: V. G. (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx; e-post: xxx); Kostja II: N. G. (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxx; e-post: xxx). Kostjate lepinguline esindaja: Oleg Nišajev, e-post: xxx 14.09.2022 Hageja lepinguline esindaja: Karlis Kolk Kostjate lepinguline esindaja: Oleg Nišajev
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagiavaldus osaliselt.
2.Mõista kostjatelt V. G. ja N. G. solidaarselt välja hageja J. A. kasuks kahjuhüvitis summas 6467 eurot.
4.1.Jätta menetluskulud 22,6 % ulatuses solidaarselt kostjate V. G. ja N. G. kanda ning 77,4 % ulatuses hageja kanda. 4.2 Määrata kindlaks, et kostjate poolt hagejale hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus on 509,4 eurot. 4.3 Määrata kindlaks, et hageja poolt kostjatele hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus on 774 eurot. 4.4 Tasaarvestada hageja ja kostjate vastastikused väljamõistetavad menetluskulud ning mõista hagejalt välja kostjate kasuks solidaarselt menetluskulud summas 264,6 eurot.
4.5.Hageja poolt kostjatele hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 264,4 eurot) tuleb hagejal tasuda kostjatele solidaarselt viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord
2-22-5999 Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.J. A. (hageja) esitas 22.04.2022 Harju Maakohtule hagi V. G. ja N. G. vastu kahju hüvitamise nõudes.
2.Hagi kohaselt on hageja ja kostjate vahel 20.10.2021 sõlmitud Korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping (edaspidi „Leping“, Lisa 1). Lepingu esemeks on Lepingu punktis 1 kirjeldatud ese (edaspidi „Lepingu ese“). Lepingu punkti 2.1.5 järgi kostjad kinnitavad, et Lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eset üle vaadates. Eeltoodu on fikseeritud Lepingus (Lisa 1). Lepingu punkti 2.1.6 järgi kostjad avaldavad ja kinnitavad muuhulgas, et korteriomand on renoveeritud (Lisa 1). Samuti kinnisasja müügikuulutuse kohaselt oli Lepingu ese täielikult renoveeritud ning tundus piltide järgi väga heas korras olevat (Lisa 2).
3.Hageja esitas meili teel 15.12.2021 kostjatele nõude kõrvaldada esialgu ilmnenud puudused, mis hageja oli tuvastanud ning piltidel jäädvustanud ning mis kostjatele koos nõudekirjaga esitati (Lisa 3). 20.12.2021 vastas N. G. meili teel hagejale järgmiselt: „Manuses lisan korteri pildid, mis seisundis oli korter siis, kui mina seda ostsin. Renoveerisin korter oma jõuga ja tegin nii hästi, kui sain. Planeerisin seal elada pikemat aega, aga õnneks leppisin mehega kokku ja kolisin lastega mehe juurde tagasi. Varjatud puudusi korteris ei olnud sellel ajal, kui mina korteris olin.“
4.Kuna hageja kahtlustas, et korteril esineb täiendavaid puuduseid, siis lasi hageja korterile teostada 15.03.2022 erakorralise auditi (Lisa 5), et tuvastada korrektselt korteril esinevad puudused ja välja selgitada puuduste kõrvaldamiseks vajalikud toimingud ning maksumuse. Erakorralise auditi tellimisest tekkis hagejale kulu summas 2496 eurot (Lisa 6). Puuduste kõrvaldamiseks kulub auditi kohaselt hinnanguliselt 25 897 eurot (koos käibemaksuga). 05.04.2022 edastas hageja esindaja kostjatele meili teel nõudekirja koos lisadega (audit ja selle eest esitatud arve), milles nõudis auditis tuvastatud lepingutingimustele mittevastavuste kõrvaldamist ja puuduste tuvastamise ning nõude esitamisega seotud kahju hüvitamist (sh õigusabiteenuse kulud kogusummas 196 eurot – Lisad 9.1 ja 9.2). Kompromissina pakkus hageja kostjale võimalust kostjal tasuda hagejale 22 692 eurot, mille tasumise puhul loeks hageja vastavate puudustega seotud pretensioonid rahuldatuks (Lisa 7).
5.11.04.2022 edastasid kostjad meili teel hagejale vastuskirja, milles keeldusid lepingutingimustele mittevastavuste kõrvaldamisest ning hageja pakutud kompromissist (Lisad 8.1 ja 8.2). Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Antud juhul
2-22-5999 kinnitasid kostjad hagejale Lepingus, et Lepingu esemel pole varjatud puuduseid ega vigu, ehk vastavalt lepingus kokkulepitule, ei tohiks esemel käesoleval hetkel ilmnenud puuduseid esineda, kuid on tõestatud, et need siiski esinevad (vt Lisa 5). Enamgi veel, müügikuulutuse kohaselt on korter täielikult renoveeritud. Hageja poolt tellitud auditi järgi on Lepingu esemel puudused, mis ei vasta Lepingu eseme kirjeldusele.
6.Lepingutingimustele mittevastavused esinesid hageja ja kostjate vahel sõlmitud müügilepingu (vt hagiavalduse lisa 1) esemel, milleks on kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx sisse kantud korteriomand. Lepingutingimustele mittevastavused on alljärgnevad (vt Lisa 5, fail „xxx“, punkt 5, mis tõendab, et ekspert on vastavad puudused lepingu esemel tuvastanud; vt Lisa 5 failis olevat faili „xxx, Lisa 1. Fotode dokumentatsioon.pdf“, millel on lepingu esemel tuvastatud puudused näha ka fotodelt koos selgitustega): • Esiku ja elutoa ukseaugu katteliist on lahti, parketi servad üles kaardunud, astudes vajub parkett läbi ning ukseaugus tõusevad mõlema ruumi põrandad kõrgemaks; • Ukselengide ja parketi vahed on täidetud kõvanenud hermeetikuga; • Parketi alla on paigaldatud 3mm paksune isolatsioonplaat; • Köögi ahi ja keraamiline pliit on ühendatud ühe pistiku alla ja koos neid kasutada ei saa, sest lööb tervel majal kaitsmed välja; • Köögimööbli ees põrandal ei ulatu parkett põrandaliistu alla; • Köögi põrandaliistud on lahti ja nurgatükid eemaldunud; • Köögi valamu äravoolutoru on lapitud teibiga ja jätkatud kummilõdvikuga ning kruvimansettidega; • Köögi valamukapi alune põrand on niiskuskahjustustega; • Vee puhastamiseks kasutatakse eraldi elektroonilist veefiltrit ja torusüsteemi; • Keraamiline pliidiplaat ei ole töötasapinnaga tasa ja on kinni silikoonitud; • Köögi töötasapinna liitevuugi kohalt on tasapind pundunud ja seinaäärsed plastikust katteliistu nurgad viltu ning lahti; • Pliidi tagusele töötasapinnale on paigaldatud hinged selle osa üles tõstmiseks, ometi seina äärde pandud liistude tõttu seda üles tõsta ei saa. Plaadi serv on katki ja parandatud; • Köögikubu rakendub tööle köögi seinal paiknevas lülitist ainult siis kui mõlemad klahvid on koos alla vajutatud. Köögi laevalgusti läheb tööle samuti ainult kahe klahvi koos alla vajutades, kusjuures süttib siis ka panipaiga valgus; • Köögi elektripaigaldis on renoveerimata, kasutusel vanad alumiiniumkaablid. Panipaiga poolne pistikupesa ei tööta; • Köögi valamukapi hinged on roostes; • Köögi põrandaparkett õõtsub rõduukse esisel alal ja parketi servad on pundunud, parketilaudade omavaheline ülekate pole nõuetekohane; • Köögi seinal on osad seinaplaadid lahti, kuna peale koputades kõmisevad; • Panipaiga uksepaku metallist katteliist on lahti; • Panipaiga põrandaparkett on lahti ja põrandaliistu nurgadetail puudu; • Panipaiga ukselengi ja köögi parketi vahe on täidetud kõvaneva hermeetikuga; • Kõikide ruumide põrandad on külmad; • Välisukse link on lahti ja loksub; • Köögi ja tubade värvitud tapeet kleepub, tapeedi alune sein on ebatasane ja kohati on tapeet seinas lahti; • Lae karniiside jätkamised on ebaühtlased ja jätkatud keset ruumi; • Põrandaliistud on paigaldatud ebaühtlaselt, kohati seinast eemal; • Vannitoa ja wc uste uued piirdeliistud on paigaldatud lohakalt ja ebaühtlaselt, liistud on seintest eemal; • Vannitoa uksepaku katteliist on lahti, põrandal on 2 kihti linoleumi, mille all on värvitud puitkiudplaat, linoleumi alune põrand on märg. Puudub hüdroisolatsioon; • Vann on kaldu ukse poole ja pesuvesi valgub vanniservalt põrandale; • Vanni kohal oleva elektrilise veeboileri toitekaablid on toodud läbi vaheseinte, kuid nende harutooside või kaitsmete kohta puudub info; • Wc poti taga on suur auk seinas, kust lähevad kanalisatsiooni ja veetorud püstikusse. Torude ümbrust on osaliselt täidetud montaaživahuga. Auku on püütud põranda linoleumiga varjata; • Koridoris on garderoobi külgseinad viltu, mistõttu ei sulgu lükanduksed tihedalt; • Lapse magamistoa uks on värviga määritud ja toa poolsed katteliistud lohakalt ning ebaühtlaselt paigaldatud, radiaatori all on roostese vee jälg; • Lapse toa parketil on vahe sees ja ukse ees parkett lohku vajunud; • Suure magamistoa ukseaugus parkett õõtsub; • Suures magamistoas seinad viltu, mistõttu garderoobi uks ei sulgu tihedalt; • Suure magamistoa põrandaliistud on paigaldatud ebaühtlaselt, kohati seinast eemal; • Korteri keldriboks on jäetud koristamata, põrandad on niisked ja sealne elektripaigaldis amortiseerunud; • Magamistubade laelambid on omaniku sõnul lisaks juhitavad läbi juhtmevabad pultide, kuid neid pole omanikule korteri ostul kaasa antud; • Elektripaigaldis ei vasta nõuetele ja on ohtlik; • Puudub ka elektripaigaldise audit; • Laminaatparkett on paigaldatud ebatasasele aluspinnale, mistõttu see
2-22-5999 vajub mitmes osas peale astudes läbi; • Seinad ja garderoobi ukseavad on kõverad, mistõttu garderoobi uksed ei sulgu tihedalt; • Wc tagasein ei vasta tuleohutusnõuetele; • Vannitoa põrand ei ole renoveeritud veekindlalt; • Siseuksed on paigaldatud olemasolevate ukselengide külge ning piirdeliistud on kinnitatud lohakalt, kiirustades ja asjatundmatult.
7.Kõik eeltoodud puudused on seotud halva renoveerimistööde kvaliteediga, mille tõttu ei vasta Lepingu ese Lepingus kirjeldatud kvaliteedile („renoveeritud“). Seega ei vasta Lepingu eseme seisukord tuvastatud puuduste osas Lepingus kokkulepitule ega asja eeldatavale kvaliteedile või selle tehingueelsele kirjeldusele. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab Müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Antud juhul ei ole hageja hoones ümberehitusi teinud osas, mis puudutab käesolevaid puuduseid. Seega oli Lepingu ese sellises ehituslikus seisundis juba Lepingu eseme üleandmise hetkel. Eeltoodu kohaselt vastutavad kostjad lepingutingimustele mittevastavuse eest Lepingu esemel.
8.Kostja väidab oma vastuskirjas (Lisa 4), et tema valduse ajal Lepingu esemel puudusi ei olnud. Ometigi samas vastuskirjas kostja tunnistab, et renoveeris korteri oma jõududega, mistõttu hageja hinnangul pidi ta olema teadlik, et renoveerimistööd on tehtud puudulikult. Märkida tuleb, et müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest olenemata sellest, kas ta oli puudustest teadlik või mitte, kuna seaduses ei ole sätestatud, et müüja on vastutav üksnes siis, kui ta on puudustest teadlik. Samuti ei nähtu sellekohast kokkulepet ka Lepingust.
9.VÕS § 219 lg 1 järgi, kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Antud juhul ei sõlminud ostja müügilepingut majandus- või kutsetegevuses (ostja ostis eseme eraisikuna eesmärgina seal elamiseks), mistõttu ei olnud tal kohustust ostetud asja viivitamata üle vaadata või üle vaadata laskma. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Antud juhul pole tegemist tarbijalemüügiga, kuid eeskuju võib võtta tarbijalemüügis sätestatud mõistlikust ajast, milleks on 2 kuud. Leping sõlmiti 20.10.2021. Hageja teavitas kostjaid esialgu avastatud puudustest 15.12.2021. Seega, olenemata hetkest, mil hageja puudused tuvastas, teavitas ta kostjaid igal juhul õigeaegselt, kuna Lepingu sõlmimise ja teavituse esitamise vahele jäi vähem kui 2 kuud.
10.Hageja sai täiendavatest puudustest teada, kui talle esitati audit kuupäeval 25.03.2022. Hageja teavitas kostjaid täiendavatest puudustest 05.04.2022. Ehk müüja teavitas mõlemal juhul kostjaid puudustest õigeaegselt. Kostjad väidavad vastuskirjas, et hageja pidi olema teadlik Lepingu eseme puudustest, kuna hageja vaatas Lepingu eseme üle. Hageja selgitab, et Lepingu eseme ülevaatus kestis 20 minutit ja koos teise ostuhuvilisega, mille käigus käidi toad kiirelt koos kostjate maakleriga (kes korterit tutvustas) läbi ning detailidele tähelepanu ei pööratud (samuti ei osutanud renoveerimistööde halvale kvaliteedile tähelepanu kostjate maakler). Nagu ka müügikulutuselt on näha, siis esmapilgul tundub Lepingu ese korralik ja viisakas, kuid hageja, asudes Lepingu esemele elama, sai elamise käigus aru, et renoveerimistööd ei ole teostatud kvaliteetselt. Puudusi ei suutnud hageja tuvastada koheselt ülevaatusel, kuna hageja näol on tegemist naisterahvaga, kes ei oma ehitusalaseid teadmisi ega oska seetõttu tähelepanu pöörata detailidele, mis oleks andnud indikatsiooni renoveerimistööde halvast kvaliteedist. Seega ei olnud hageja enne ostutehingut teadlik Lepingu esemel olevatest puudustest.
11.Hageja on saanud tellitud auditist remonttööde orienteeruva maksumuse taastamistöödeks summas 25 897.00 eurot (vt Lisa 5 failis olevat faili „xxx, Lisa 2. Indikatiivne maksumus.pdf“,
2-22-5999 kus on kirjas detailne kulujaotuse kirjeldus), mis on vajalik, et kõrvaldada Lepingu esemel olevad puudused. Auditi maksumus Hagejale oli 2496.00 eurot. Auditi koostamine oli vajalik, et teha kindlaks puuduse olemus, ulatus ja puuduse kõrvaldamise viis ning maksumus. Kuna hageja ei ole õiguslik ekspert, siis oli hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitsmiseks juristi poole, millega tekkis hagejale täiendav kohtuväline kahju summas 196.00 eurot (Lisad 9.1 ja 9.2). Ehk kostjatel tuleb Hagejale hüvitada 28 589.00 eurot. Hageja kinnitab, et ta ei saa kuludelt (sh menetluskuludelt) käibemaksu tagasi küsida, kuna ta pole käibemaksukohustuslane. Hageja palub kostjatelt ühiselt välja mõista 28 589 eurot, mis on hagejale tekkinud kahju tulenevalt kostjate poolsest Lepingu rikkumisest. Hageja palub jätta kostjate menetluskulud kostjate kanda ning mõista kostjatelt ühiselt välja hageja menetluskulud.
12.06.06.2022 menetlusdokumendis jäi hageja oma seisukohtade juurde. Hageja selgitas täpsemalt vastuväiteid kostjatele. Arusaamatuks jääb kostjate vastuses olev viide hagiavaldusega lisatud nõudekirja sisule, mille puhul kostjate esindaja heidab ette, et nõudekirjas kirjeldatud puuduseid ei ole konkreetselt välja toodud. Hageja on hagiavaldus kõik puudused välja toonud ja seetõttu ei pea hageja vastavat kostjate etteheidet kohaseks ega tähtsust omavaks antud asjas. Arusaamatuks jääb samuti kostjate väide, et kostjad kasutasid sõna „renoveeritud“ kontekstis, et kostjad ostsid korteri väga halvas seisundis (ja vastavad lisad) ja et renoveerimise tulemusena said kostjad müügikuulutuses kirjeldatud elamiskõlblikus seisundis korteri. Kui kostjad soovivad sellega väita, et info konteksti kohta esitati hagejale enne müügitehingu sõlmimist, siis peavad kostjad seda tõendama, mida aga antud juhul kostjad teinud ei ole. Samas jääb siiski arusaamatuks, mis juriidilist tähtsust selline asjaolu antud juhul omab. Seega tuleb kohtul vastav kostjate väide tähelepanuta jätta.
13.Vale on ka väide, et müügikuulutuses oli korterit kirjeldatud elamiskõlblikuna. Müügikuulutusest (hagiavalduse lisa 2) on selgelt näha, et korteri seisukorda kirjeldatakse kui „renoveerituna“ (kohati ka „täielikult renoveeritud“). Samuti on lisatud ka pildid renoveeritud korterist. Menetluslikult on tähtis, kas räägime elamiskõlblikust, renoveeritud, lammutatud, uuest või muust seisukorrast, sest iga konkreetne asja kirjeldus loob asja omandajale erinevad kvaliteediootused. Elamiskõlbliku ja renoveeritud seisukordade puhul on suur vahe, sest renoveeritud korteri kvaliteediootus on igal juhul suurem kui elamiskõlbliku korteri kvaliteediootus. Antud juhul on hageja hinnangul tõendatud, et rääkida saab kostjate poolt kirjeldatud renoveeritud korterist ja mitte üksnes elamiskõlblikust korterist.
14.Alusetu on kostjate väide, et kostjad võõrandasid hagejale vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandi, mille müügihind oli vastavuses korteriomandi tegeliku seisuga. Nii hagiavalduses kui ka auditis (hagiavalduse lisa 5) on põhjendatud ja tõendatud, et korteriomand ei vasta keskmisele kvaliteedile, kuivõrd renoveerimistööd on teostatud lohakalt ja tehtud on mitmeid ehitusvigu. Seda kinnitab ka auditi tegija hagiavalduse lisa 5 lõppjärelduses (punkt 4.3): „Tuginedes eeltoodule, paikvaatlusele, Tellijalt saadud infole ja teadaolevatele andmetele, on ekspert seisukohal, et kogu korteri elektripaigaldis on renoveerimata ning puudub ka selle ohutust tõendav elektripaigaldise audit, mistõttu ei saa väita justkui oleks kogu korter renoveeritud. Korteri põrandad on kaetud laminaatparketiga, jättes eelnevalt aluspõrandad sirgeks rihtimata, seinad on kaetud ülevärvitava tapeediga, olgugi, et aluspinnad on jäetud tasandamata ning garderoobi ukseavad on silmnähtavalt viltu. Ukse piirdeliistudel on vahed sees ja uued ukselehed kohati värviga koos. Korteri renoveerimistööd on tehtud lohakalt ja asjatundmatult ning isegi ka ohtlikult (auk wc taga seinas, elektripaigaldis). Lisaks ei vasta veekvaliteet omaniku hinnangul nõutule, mistõttu on tarvis tellida täiendavad veeanalüüsid. Kokkuvõtvalt esineb korteris hulgaliselt puuduseid, mis ei vasta ehituse ajal kehtinud ehitustehnilistele juhendmaterjalidele ega heale ehitustavale ning eksperdi hinnangul ka müügilepingu tingimustele.“
Hageja ei leia, et kostjad pakkusid hagejale mõistliku lahenduse, pakkudes hagejale
2-22-5999 võimaluse lepingust taganeda. Antud lahendus on ekstreemne ja hõlmab hageja poolt oma kodukohast lahkumist ning elukorralduse muutmist. Hageja ei leia, et vastav lahendus oleks seega mõistlik. Kokkuvõtlikult leiab hageja, et kostjate 23.05.2022 vastuskirjas toodud seisukohad on alusetud. Hageja jääb oma hagiavalduse juurde ja leiab, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses. 28.06.2022 menetlusdokumendis teatas hageja, et üritas leida kostjaga kompromissi (ja on seda üritanud juba alates kohtuvälisest vaidlusest), kuid kostja paraku ei nõustu hageja pakutud kompromissiga (50% nõudesummast ja hageja menetluskulude hüvitamine; samuti mõistliku maksegraafiku seadmist vastava summa tasumisele). Kostja esitatud kompromisspakkumine (lepingust taganemine) ei ole hageja hinnangul mõistlik, kuna hageja jääks sellisel juhul kodutuks (lepingu ese on hageja peamine elukoht).
KOSTJATE VASTUVÄITED
16.Kostjad esitasid 23.05.2022 vastuse hagiavaldusele. Kostjad ei tunnista hagi ning paluvad jätta see rahuldamata. Kostjad leiavad, et hagi on pahatahtlik ning on esitatud omakasu ajendil. Pooled tõepoolest sõlmisid 20.10.2021 hageja poolt kohtule esitatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu punktis 2.2.1. kinnitas hageja, et on lepingu esemega põhjalikult tutvunud, ta on teadlik korteriomandi ja selle reaalosaks oleva korteri seisukorrast ning ei oma selles osas müüjate vastu mingeid pretensioone, samuti on üle vaadanud lepingu eseme kohta müüjate esitatud dokumentatsiooni ning ta soovib osta lepingu esemeks oleva korteriomandi vabana kolmandate isikute õigustest ja seisundis, milles on see lepingu sõlmimise päeval.
17.Pooltel puudub vaidlus selle üle, et kostjad müüsid korteriomandi vabana kolmandate isikute õigustest ja renoveeritud kujul. Hagi punkti b lõpus tunnistab hageja renoveerimistööde fakti. Ka hagile lisatud nõudekirja punktis d võtab hageja omaks korteri renoveerimistööde teostamist. Samas ei too hageja nõudekirjas välja konkreetseid puudusi piirdudes ainult punktis d lausega: „...tuvastas Avaldaja mitmed puudused, mistõttu ei vasta Lepingu ese Lepingu eseme kirjelduse järgsele kvaliteedile, eelkõige renoveerimistööde halva kvaliteedi tõttu“.
18.Tähelepanuväärne on asjaolu, et kostjad kasutasid sõna “renoveeritud” järgmises kontekstis. Kostjad ostsid korteri väga halvas seisundis. Kostjad lisavad vastusele pildid korteri seisust enne renoveerimist (lisad 1-10). Renoveerimise tulemusena aga said kostjad müügikuulutuses kirjeldatud elamiskõlblikus seisundis korteri.
19.Kostjad leiavad, et korteril pole kostjatele teada olnud varjatud puudusi, nagu väidab hageja. Seda kinnitavad muuhulgas hageja enda ja müügikuulutuse pildid. Kostjad paluvad kuulata tunnistajana üle kinnisvaramaakler S. K., kes näitas korterit hagejale ning viis hagejat kursi korteri seisundi ja renoveerimise sisuga. Tunnistaja ütlustega soovivad kostjad tõendada hageja teadlikkust korteri seisundist ja renoveerimise sisust.
20.Kostjad leiavad, et isegi kui oletada, et korteriomandil lasuvad teatud puudused, ei saaks need kuidagi takistada korteriomandi sihtotstarbelist kasutamist. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus 15.11.2017. a. lahendi nr 2-15-18987 punktis 13 seisukohale , et kui ringkonnakohus leiab asja uuel läbivaatamisel, et sõiduki müügileping ei sisaldanud kokkulepet sõiduki kvaliteedi kohta, siis pidi sõiduk VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud sõidukite nõuetele. VÕS § 77 lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest. Kolleegium on varasemas praktikas selgitanud, et kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks.
2-22-5999
21.Kostjad võõrandasid hagejale vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandi, mille müügihind oli vastavuses korteriomandi tegeliku seisuga. Korteriomandi reaalosa ehitustehniline seisukord oli tuvastatav tavapärase ülevaatuse käigus. Auditis kirjeldatud väidetavad puudused pole võrdsustatavad lepingule mittevastavustega. Ehk siis korteril väidetavalt tuvastatud puudused ei tähenda veel lepingu tingimustele mittevastavust. Seejuures juba omapoolses vastuses hageja nõudekirjale pakkusid kostjad hagejale mõistliku lahenduse: “... kui J.le ei sobi ostetud korter ja korteriühistu, siis käesoleval momendil müüjad näevad ainult ühte lahendust - lepingust taganemises ja tagastada kõik algusesse olukorda ehk müüjad saavad enda korteri endale ja tagastavad ostjale raha, mille eest ostja ostab endale sobiva korteri”. Hageja ja tema lepinguline esindaja jätsid kostjate viidatud ettepaneku tähelepanuta.
22.28.06.2022 menetlusdokumendis märkisid kostjad, et juba omapoolses vastuses hageja kohtueelsele nõudekirjale pakkusid kostjad hagejale järgmist kompromissi. Hageja tagastab korteri omand kostjatele, kostjad tagastavad hagejale korteri müügihind. Hageja ja tema lepinguline esindaja jätsid tookord kostjate viidatud ettepaneku tähelepanuta. Ka 28.06.2022 seisuga on kostjad põhimõtteliselt valmis korteriomandi tagastamiseks hageja poolt.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
23.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Esmalt käsitleb kohus poolte vaidlust müügilepingus kokkulepitu üle (I); järgnevalt hindab kohus hageja kahjuõude rahalist suurust (II); ning lõpuks võtab kohus kokku asja lahendamise tulemuse ja jaotab vastavalt sellele menetluskulud (III). I
24.Vaidlus puudub selles, et hageja ja kostjate vahel sõlmiti 20.10.2021 korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping. Lepingu esemeks oli korter asukohaga eluruum nr xx, XXX (I kd, tl 5-10). Hageja tugineb sellele, et pärast müüdud korterisse sissekolimist ilmnesid seal mitmed puudused. Hageja esitas 15.12.2021 kostjatele nõude kõrvaldada esialgu ilmnenud puudused (tl 19-45). 20.12.2021 vastas kostja hagejale, et renoveeris korteri oma jõuga ja nii hästi, kui sai ning sel ajal kui kostja korteris elas, seal varjatud puudusi ei olnud (tl 46). Hageja kahtlustas, et korteril esineb täiendavaid puuduseid ning lasi korterile teostada 15.03.2022 erakorralise auditi, et tuvastada korrektselt korteril esinevad puudused ja välja selgitada puuduste kõrvaldamiseks vajalikud toimingud ning maksumuse. Puuduste kõrvaldamiseks kulub auditi kohaselt hinnanguliselt koos käibemaksuga 25 897 eurot (tl 47-75). Erakorralise auditi tellimisest tekkis hagejale kulu summas 2496 eurot (tl 76). Lisaks tugineb hageja sellele, et kuna hageja ei ole õigusala ekspert, siis oli hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitsmiseks juristi poole, millega tekkis hagejale täiendav kohtuväline kahju summas 196 eurot (tl 116-117). Kokku on hageja nõue kostjate vastu summas 28 589 eurot.
25.Hageja leiab, et vastavalt lepingus kokkulepitule ei tohiks korteril ilmnenud puuduseid esineda, kuid on tõestatud, et need siiski esinevad. Lisaks märgib hageja, et korteri müügikuulutuse kohaselt oli korter täielikult renoveeritud, kuid hageja poolt tellitud auditi järgi on korteril puudused, mis ei vasta korteri kirjeldusele. 05.04.2022 edastas hageja kostjatele nõudekirja koos lisadega (audit ja selle eest esitatud arve), milles nõudis auditis märgitud lepingutingimustele mittevastavuste kõrvaldamist ja puuduste tuvastamise ning nõude esitamisega seotud kahju hüvitamist (tl 78-112). 11.04.2022 edastasid kostjad hagejale vastuskirja, milles leidsid, ett hageja nõue on alusetu ja põhjendamata, kuna hageja isiklikult vaatas korterit koos maakleriga ja nägi kõike ning oli teadlik mida ta ostis (tl 113-114). Kostjad selgitasid, et sõna „renoveeritud“ kasutamine korteri müügil oli esitatud võrdluses sellega, millisena nad korteri ise ostsid ja
2-22-5999 hilisemalt kosmeetiliselt remontisid. Kostjad leidsid, et korteri seisukord vastas lepingus kokkulepitule ning hageja teadis, mida ta ostus ja hageja ostis vana korteri vanas majas, aga mitte uues ja/või kapitaalremonditud majas. Kostjad leidsid, et hageja soovib remontida terve maja mitte korteriühistu arvel, vaid kostjate arvel.
26.Eeltoodust tulenevalt on poolte vahel vaidlus selles, kas kostjad on pooltevahelist müügilepingut rikkunud sellega, et müüsid hagejale hagiavalduses kirjeldatud puudustega korteri. Et otsustada selle üle, kas kostjad müüjana on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 kohaldamise eeldusi. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 on sätestatud, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
27.Kohtule esitatud müügilepingust nähtuvad järgnevad poolte kokkulepped: (i) Lepingu punkti 2.1.5 järgi kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eset üle vaadates; (ii) Lepingu punkti 2.1.6 järgi kinnitasid kostjad, et lepingu eseme reaalosaks olev eluruum on elamiskõlblik, selles pole teostatud õigusliku aluseta ümberehitustöid; (iii) Samuti kinnitasid kostjad, et korteriomand on renoveeritud ning ühendatud ja liidetud elektrivõrgu, veeja kanalisatsioonitrassidega (tl 6). Korteri renoveerimisele on viidatud ka korteri müügikuulutuses (tl 11-17). Riigikohus on leidnud oma 30.05.2017 otsus nr 3‐2‐1‐46‐17 otsuse p-s 19, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes; (iv) Hageja kinnitas lepingu p-s 2.2.1, et ta on lepingu esemega põhjalikult tutvunud, ta on teadlik korteriomandi ja selle reaalosaks oleva korteri seisukorrast ning ei oma selles osas müüjate vastu mingeid pretensioone (tl 6).
28.Kohus käsitleb esmalt poolte kokkulepet korteri elamiskõlblikkuse osas. 14.09.2022 kohtuistungil leidsid kostjad, et poolte vahel puudub vaidlus korteri elamiskõlblikkuse osas. Sisuliselt nõustus korteri elamiskõlblikkusega ka hageja, kes kohtuistungil kinnitas, et hageja soovib vaidlusaluses korteris elada, korteris saab elada ja vaidlusalused puudused otseselt ei takista elamist. Samas leidis hageja, et mõned puudused võivad olla ohtlikud ja tuleks viivitamatult kõrvaldada, tuues välja torutööd ja elektritööd (mh viitas hageja sellele, et elektripaigaldis ei olnud renoveeritud). Hageja märkis, et elamiseks on vaja eelkõige vett ja kütet, kuid hageja eeldas renoveeritud korteri puhul rohkem. Hageja seisukohaga sarnaselt on kinnisasja elamiskõlblikkuse nõudeid hinnanud ka Riigikohus, rõhutades just elementaarsete elamistingimuste tagamise vajadust. Riigikohtu 14.06.2017 otsuse nr 3-2-1-53-17 p-s 11 on selgitatud, et kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka RKTKo nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). Sellisteks elementaarseteks tingimusteks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada (vt puudusega küttekolde lugemise kohta lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi – RKTKo nr 3-2-1-115-04, p 21).
2-22-5999
29.Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 26 on samuti selgitatud, et kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Riigikohus märkis, et renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Ühtlasi leidis Riigikohus, et kinnistu eksklusiivse asukoha ja suure väärtuse puhul saab oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist ning müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel ei saa tähelepanuta jätta ka müüdava elamu vanust.
30.Arvestades nii poolte poolt sõnale „elamiskõlblik“ antud tähendust (sh hageja kinnitus, et korteris saab elada ja vaidlusalused puudused otseselt ei takista elamist) kui ka sõna „elamiskõlblik“ üldlevinud tähendust (mida on mh täpsustatud eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendites ja mis kohtu hinnangul vastab ka mõistliku isiku positsioonile) leiab kohus VÕS § 29 lg 1, lg 4 ja lg 5 p 3 tõlgendamisreeglite alusel, et kostjad ei ole müügilepingut rikkunud seoses nende kohustusega müüa hagejale elamiskõlblik korter. Vaidlusaluse korteri elamiskõlblikkust kinnitavad ka tunnistaja ütlused (tl 194-195). Tunnistaja ütlustest nähtuvalt oli tegemist vanas majas müüdud korteriga, tegemist ei olnud eksklusiivse asukoha või suure väärtusega korteriga, millelt oleks pidanud ootama keskmisest kõrgemate kvaliteedinõuete täitmist. Lisaks nähtub kohtule esitatud 15.03.2022 GECC Projekt OÜ erakorralisest auditist korteri ehitustehnilise seisukorra hindamiseks (tl 47-75), et ülekaalukas osa auditis välja toodud puudusi on sellised, millega tuleks tegeleda pikemas perspektiivis ehk siis tegemist ei ole puudustega, mis takistaks korteri tavapärast kasutamist, rääkimata sellest, et need puudused muudaks korteri elamiskõlbmatuks.
31.Järgnevalt käsitleb kohus seda, milline tähendus oli müügilepingu p-s 2.1.6. antud kostjate kinnitusel, et korteriomand on renoveeritud ning ühendatud ja liidetud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Korteri (täielik) renoveerimine on üle korratud ka korteri müügikuulutuses. Hageja märkis, et elamiseks on vaja eelkõige vett ja kütet, kuid hageja eeldas renoveeritud korteri puhul rohkem. Hageja leiab, et elamiskõlbliku ja renoveeritud seisukordade puhul on suur vahe, sest renoveeritud korteri kvaliteediootus on igal juhul suurem kui elamiskõlbliku korteri kvaliteediootus. Kostjad väidavad, et kasutasid sõna “renoveeritud” selles kontekstis, et kostjad ostsid ise varasemalt korteri väga halvas seisundis, kuid renoveerimise tulemusena said kostjad müügikuulutuses kirjeldatud elamiskõlblikus seisundis korteri.
32.Kuna poolte ühist tahet ei saa korteri „renoveerimise“ puhul kindlaks teha, siis tuleb selles osas mh lähtuda ka mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4) ja arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (VÕS § 29 lg 5 p 1) ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4). Lepingu sõlmimise asjaolusid kirjeldas käesolevas asjas tunnistajana üle kuulatud kinnisvaramaakler S. P., kes andis ütlusi selles, et ta viis hageja vaidlusaluse korteriga kurssi ning selgitas hagejale, et korter oli tehtud n-ö enda jaoks ja müüjad tegid korteri remondi enda jõuga (tl 194). Samuti andis S. P. ütlusi selles, et hagejale korteri kohta avaldatud info „renoveeritud“ oli esitatud võrdluses korteri eelmiste piltidega ja teise sarnase korteriga. Tunnistaja selgitas, et vaidlusaluse korteri hind oli keskpärane antud piirkonnas, ei olnud mõtet kõrgemat hinda panna. Tunnistaja ütluste kohaselt oli vaidlusalune korter elamiskõlblik ja müügiks pandi keskmine hind, sest teise halvas seisukorras korteri hind oli natuke odavam ja vaidlusaluses korteris ei olnud kasutatud kalleid materjale. Võrdluses hotellide puhul kasutatavate tärnidega selgitas tunnistaja, et „Kui me räägime tärnidest, siis see on kahe tärnine. See on vana maja“ (tl 194). Kohtul ei ole alust tunnistaja ütlustes kahelda. Kohus loeb tunnistaja ütlustega tuvastatuks, et lepingu sõlmimise eelselt teadis hageja korteris renoveerimistööde teostamisest kostjate poolt, kuid remont oli tehtud pigem odavalt korteri elamiskõlblikuks muutmise eesmärgil (vt ka pildid tl 145-158) ja renoveerimistööde kulu ei kajastanud korteri müügihinnas.
2-22-5999
33.Kohus leiab, et ka lepingu olemusest ja eesmärgist lähtudes oli poolte tahteks müüa eelkõige elamiskõlblik korter (lepingu p 2.1.6.), sest viitega korteriomandi renoveerimisele ei sidunud pooled lepingus „elamiskõlblikkust“ ületavat standardit (välja arvatud elektrivõrgu, veeja kanalisatsioonitrasside osas, mida kohus käsitleb alates otsuse p 35). Selline tõlgendus on kohtu hinnangul kooskõlas ka mõistliku isiku positsiooniga, sest tunnistaja kinnitusel oli vaidlusalune korter n-ö kahe tärnine korter vanas majas piiratud transpordivõimalustega. Vaidlusaluse korteri müügihinnaks oli 35 000 eurot (tl 6) ning hageja nõue on remonttööde orienteeruva maksumuse osas summas 25 897 eurot on viidatud konteksti arvestades ilmselgelt ebamõistlik. Ei saa pidada mõistlikuks, et hageja poolt eeldatud renoveerimistööd elamiskõlblikus korteris oleks samas suurusjärgus korteri müügihinnaga (isegi arvestades varasemate tööde osalise ümbertegemise vajadust). Kohus nõustub kostjatega, et hageja ostis teadlikult vana korteri vanas majas, aga mitte uues ja/või kapitaalremonditud majas (vt ka müügikuulutuse pilt tl 11). Seda kinnitab lisaks tunnistaja ütlustele ka hageja poolt antud kinnitus müügilepingu p-s 2.2.1., et ta on lepingu esemega põhjalikult tutvunud, ta on teadlik korteriomandi ja selle reaalosaks oleva korteri seisukorrast ning ei oma selles osas müüjate vastu mingeid pretensioone (tl 6).
34.Riigikohus on selgitanud 15.11.2017 otsuse nr 2-15-18987 p-s 13, et kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud, et vaidlusalusel korteril oleks selliseid puudusi, mida võrreldava vanusega sarnasel korteril ei oleks. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et korter vastas poolte vahel kokku lepitud elamiskõlblikkuse standardile ja seega selles osas kostjad müügilepingut rikkunud pole.
35.Vaatamata eeltoodule leiab kohus, et hagi on osaliselt põhjendatud seoses lepingu p 2.6. poolte kokkuleppega selles, et „korteriomand on renoveeritud ning ühendatud ja liidetud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega.“ Seega, kuigi muus osas ei leppinud pooled lepingus kokku, et korteri renoveerimisest peaks järelduma elamiskõlblikkuse standardi ületamine, on pooled siiski pidanud oluliseks lepingus koos korteriomandi renoveerimisega eraldi välja tuua korteri ühendatus elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Kohus leiab, et sellise kokkuleppe alusel võis hageja mõistlikult võttes eeldada, et elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside ühendused on nõuetekohased ja ohutult kasutatavad. Antud juhul see aga nii ei olnud.
36.15.03.2022 GECC Projekt OÜ erakorralisest auditist korteri ehitustehnilise seisukorra hindamiseks nähtuvad alljärgnevad puudused seoses vaidlusaluse korteri elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega, mille kohus loeb nimetatud auditi põhjal tuvastatuks: (i) Köögi valamu all kapis on paigaldatud plastikust šifoon ja see ühendatud kanalisatsiooni äravoolutoruga. Šifooni põlve ühendused on teibitud ning ühendus kanalisatsioonitoruga on vormistatud kummilõdviku ja kruvimansettidega, fotod 12‐14. Šifooni sellisel kujul teipimine viitab lekkeprobleemidele ning kummilõdviku kasutamine pole sellisel kujul ka tavapärane. Kapi sees põranda pinnal on näha, et varasemalt või ka praegusel ajal on seal toimunud vee lekkimine, kuna kapi alune põrand on tugevate niiskuskahjustustega, foto 15. Valamu all kapis esinevale niiskusprobleemidele viitavad ka korrodeeruvad kapihinged, foto 25. Selle baasilt võib järeldada, et tegemist on juba pikaajaliselt toimunud protsessiga (tl 54 pöördel); (ii) Elektripaigaldis on antud korteris suurimaks probleemiks. Läbi aegade on korteris tehtud erinevaid „elektritöid“, millest keegi midagi ei tea. Kuidas või kus on tehtud ühendused ja jätkamised, kus asuvad
2-22-5999 harutoosid, puudub info. Osades ruumides on näha uusi kaableid, osades jällegi vanu. Võiks öelda, et tekitatud on eluohtlik olukord. Nt. köögis on ühendatud elektripliit ja ahi ühe pistiku alla, foto 9, mida kindlasti olla ei tohi. Kui omanik soovib pliiti ja ahju koos kasutada, siis lööb omaniku sõnul tervel kortermajal voolu välja. See omakorda viitab ka terve kortermaja aegunud elektripaigaldisele, mis vajaks kaasajastamist. Veel on probleeme köögis nii kubu kui ka valgustusega. Mingil põhjusel on kubu ühendatud pistikusse, mis töötab läbi lüliti. Lüliti on aga kaheklahviline ja ainult ühe klahvi alla vajutamisest ei piisa kubu tööle lülitamiseks. Vaja on mõlemad klahvid korraga alla vajutada, fotod 21‐22. Sama probleem esineb ka köögi lae valgustiga, mille tööle rakendamiseks on vaja kaheklahvilisel lülitil alla vajutada taaskord mõlemad klahvid. Kusjuures siis läheb tööle ka panipaiga valgus. Lisaks ei tööta köögi panipaiga poolses vaheseinas olev pistikupesa. Samas seinas olevas harutoosis on näha vanu alumiiniumkaableid ja isoleeritud otsi, mille otstarve on teadmata. Vannitoa lae alla paigaldatud elektrilise veeboileri toitekaablid on toodud läbi vaheseinte, fotod 37‐40. Jällegi pole teada, kus on tehtud ühendused, kust on võetud toide jne. Sama elektri probleem esineb ka korteri juurde kuuluvas keldriboksis, kus on tehtud omavolilisi elektriühendusi ja puudub kindlus selle ohutuses, foto 55. Kokkuvõtvalt on korteri elektripaigaldis ohtlik, puudub korteris jaotuskilp kust peaks alguse saama kogu korteri elektrisüsteem ning pole vormistatud ka elektripaigaldise auditit, mis kinnitaks, et süsteem on kasutamiseks ohutu (tl 57). Auditist võib järeldada, nimetatud puudused olid olemas juba vaidlusaluse korteri hagejale müümise hetkel.
37.Asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjad oleksid hagejat kohtuotsuse p-s 36 viidatud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puudustest informeerinud. 15.03.2022 GECC Projekt OÜ erakorralises auditis on antud puudused kvalifitseeritud sellisteks, millega tuleks viivitamatult tegeleda. Kohus on seisukohal, et viidatud puuduste näol on tegemist varjatud puudustega, mistõttu kostjate mitteteadmine puudustest vabastaks nad vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel üksnes siis, kui ka ostja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et hageja ostjana ja eeldatavalt eriteadmisteta isikuna teadnuks või pidanuks teadma elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puuduste kui varjatud puuduste olemasolust. Riigikohtu 30.05.2017 otsuse nr 3‐2‐1‐46‐17 p-des 24-25 on märgitud, et VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest ning varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 33 on selgitatud ka seda, et müüja vastutust ei välista ega piira ostjate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.
38.Riigikohtu 18.11.2020 otsuse tsiviilasjas nr 2-17-7157 p-s 11 on selgitatud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: · müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2); · puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); · puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); · ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); · sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2).
39.Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et seoses eelviidatud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puudustega on kostjate vastutuse eeldused hageja ees täidetud. Kuigi poolte vahel puudus täpsem kokkuleppe elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside seisukorra kohta, on kohtul poolte kokkuleppe ja 15.03.2022 GECC Projekt OÜ erakorralise auditi alusel tuvastatud asjaolude alusel põhjust järeldada, et elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puudused (vt kohtuotsuse p 36) kujutasid endast müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg
2-22-5999 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes. Nagu kohus eelnevalt märkis, võis hageja müügilepingu p 2.6. kokkuleppe alusel („korteriomand on renoveeritud ning ühendatud ja liidetud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrassidega“) mõistlikult eeldada, et elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside ühendused on nõuetekohased ja ohutult kasutatavad. Kuna see antud juhul nii ei olnud ja antud ühendused ei vastanud eeldatavale keskmisele kvaliteedile (mh vaidlusaluse korteri elektriühendusi on auditis hinnatud ohtlikuks), siis on kostjad vastavas osas hagejaga sõlmitud müügilepingut rikkunud. Hageja on kooskõlas VÕS § 220 lg 3 teatanud vastavatest puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai (tl 78-112).
40.Kohus märgib, et kuigi veetrassidega on seotud ka GECC Projekt OÜ erakorralise auditi ettepanek „võtta korterist veeproovid ja viia laborisse“ (tl 55), siis selles osas kohus kostjaid hageja ees vastutavaks ei pea. Korterist veeproovi võtmine on auditi kohaselt seotud sellega, et omaniku sõnul on maja veekvaliteet on väga halb ning tavapärast otse torustikest tulevat vett vähemalt joogiks kasutada ei ole võimalik, mistõttu olevat vaja on välja selgitada, kas veekvaliteet on halb terves majas või ainult korter nr. 8‐s (tl 54 pöördel). Kohus ei pea võimalikuks toetuda üksnes hageja oletusele selle kohta, et veekvaliteet on halb. Samuti on viidatud toimingutega seotud kulu auditis näidatud real „Kortermaja kehva veekvaliteedi põhjuste tuvastamine“ (tl 74). Kohus leiab, et kostjad ei saa vastutada hageja ees kortermaja väidetavalt halva veekvaliteedi pärast. Ka hageja esindaja möönis kohtuistungil, et hageja ei saa kostjalt eeldada kortermajaga seotud kaasomandit puudutavate tööde tegemist.
II
41.Kohtuotsuse I osas tuvastatud asjaolude alusel on seoses kohtuotsuse p-s 36 kirjeldatud elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puudustega kostjad hagejaga sõlmitud müügilepingut rikkunud ja kostjate vastutuse eeldused hageja ees täidetud. Kostjad ei ole tõendanud nende kui müüjate vastutust välistavaid asjaolusid. Kohus leiab, et käesolevas asjas on vastavas osas täidetud kõik eeldused lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks. Müügilepingu rikkumise puhul saab ostja (antud juhul hageja) nõuda kostjatelt õiguskaitsevahendina muuhulgas kahju hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 115 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
42.VÕS § 128 lg 3 on sätestatud, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Vastavalt VÕS § 128 lg-le 3 ja Riigikohtu praktikale ei ole kahju hüvitamise nõude eelduseks, et hageja oleks kõik puuduste kõrvaldamise kulud juba kandnud, vaid otsese varalise kahjuna on käsitletavad ka puuduste kõrvaldamiseks tulevikus kantavad kulud. Riigikohus on 19.09.2012 tsiviilasjas nr 3-21-89-12 tehtud otsuse p-s 19 selgitanud, et: „Selleks, et kulutuste hüvitamist saaks kahjuna nõuda, ei pea kulutused tingimata olema juba kantud, vaid need võivad VÕS § 128 lg 3 järgi tekkida ka tulevikus.“
43.Eelnevalt tuvastatud asjaoludel on kohtu hinnangul hageja kahjuks, mille ees kostjad hageja ees vastutavad, järgnevad puuduste kõrvaldamise kulud vastavalt 15.03.2022 GECC Projekt OÜ erakorralise auditi lisale (tl 74): (i) elektri põhiprojekt seoses elektripaigaldisega summas 1500 eurot; (i) elektripaigaldise audit peale tööde lõppu summas 390 eurot; (iii) elektripaigaldise tööd korterisiseselt, st esiku seinale jaotuskilbi paigaldus + elektripaigaldise tööd summas 2500 eurot; (iv) elektripaigaldise remonttööd trepikojas ja kilbis summas 250 eurot; (v)
2-22-5999 köögi valamule uue šifooni paigaldamine (uus ühendus kanalisatsiooniga) summas 100 eurot; eelnimetatud töödega seotud omanikujärelevalve kulud 3% nimetatud tööde summast ehk 142,2 eurot (3% summast 4740). Kõik kulud kokku on seega summas 4882,2 (4740 + 142,2). Koos käibemaksuga on puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus 5858,64 eurot (4882,2 + 976,44). Kuivõrd kohtu poolt põhjendatuks peetavad puuduste kõrvaldamise tööd moodustavad vaid väikese osa auditis näidatud kõikvõimalike tööde mahust, siis ei pea kohus põhjendatuks lisada elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puuduste kõrvaldamise kuludele ehitusplatsi korralduskulusid ja ehitusplatsi üldkulusid, sest pole välja toodud ega tõendatud, kas üldse ja millises mahus võiks selliseid kulusid siduda elektritööde ja valamule uue šifooni paigaldamisega. Pealegi on tööde maksumuse puhul eeldatav ettevõtte kasum arvestatud juba tööde mahu sisse (tl 74).
44.Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puudustega seotud töid saaks teha muul viisil ja/või odavamalt võrreldes GECC Projekt OÜ erakorralises auditis esitatud tööde maksumusega. Seetõttu loeb kohus GECC Projekt OÜ erakorralise auditi alusel tuvastatuks, et hageja kahjuks seoses nimetatud töödega on kokku 5858,64 eurot. Kohus leiab, et vastavas osas on kostjate poolt tekitatud kahju hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga, kuna kostjad andsid hagejale üle puudustega müügieseme, mille tõttu tuleb hagejal teha rahalisi kulutusi selleks, et lepingu ese vastaks poolte vahel kokkulepitule. Kohus on seisukohal, et kostjad müüjatena pidid ette nägema, et kui müügilepingu esemel ilmnevad elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside seotud varjatud puudused, siis tekib hagejale nende puuduste kõrvaldamisest kahju. Kuna kostjad müüsid hagejale puudustega korteri, siis on hagejale tekkinud kahju põhjuslikus seoses kostjate poolt müüdud korteri puudustega. Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 36 on selgitatud, et elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad. Müügilepingu eesmärgiks oli anda hagejale üle korter, milline on vähemalt keskmise kvaliteediga ja ilma varjatud puudusteta. Kohus leiab, et kostjate poolt müügilepingu rikkumise ja hagejal kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Kui kostjad ei oleks müügilepingut rikkunud ning oleks hagejale üle andnud müügilepingu tingimustele vastava korteri, ei oleks hagejal vaja korteri elektrivõrgu, vee- ja kanalisatsioonitrasside puuduste kõrvaldamiseks kulusid kanda.
45.Kohus leiab, et VÕS § 128 lg 3 alusel on hageja kahjuks ka erakorralise auditi kulu, kuid seda üksnes proportsionaalselt ulatuses, milles auditis kirjeldatud puudused olid seotud käesoleva asjas põhjendatuks osutunud kahju hüvitamise nõude esitamisega. Hageja tellitud auditi kohaselt kulub korteri puuduste kõrvaldamiseks kokku 25 897 eurot, kuid kohus peab sellest summast põhjendatuks üksnes 5858,6 eurot (ümardatult). Seega kohtu hinnangul oli hageja poolt esitatud auditis märgitud puuduste kõrvaldamise kulu põhjendatud ligikaudu 22,6% ulatuses. Seetõttu loeb kohus ka hageja poolt tellitud auditi kogukulu 2496 eurot (tl 76) põhjendatuks 22,6% ulatuses ehk summas 564,1 eurot. Nimetatud summa tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.
46.Samuti on hagi kohaselt hagejale tekkinud kahju tulenevalt asjaolust, et hageja oli sunnitud pöörduma enda õiguste kaitseks lepingulise esindaja poole õigusabi saamiseks. Viimasest tulenevalt tuli hagejal kanda õigusabiteenuse saamiseks täiendavaid kulutusi kokku summas 196 eurot seoses kahe kostjatele saadetud nõudekirjaga (tl 19-20 ja tl 78-81). Kohus leiab, et antud juhul oli hageja poolt kohtueelse õigusabi kasutamine põhjendatud, kuid seda üksnes proportsionaalselt ulatuses, milles hageja lõpliku nõudekirja aluseks olnud auditis kirjeldatud puudused olid seotud käesoleva asjas põhjendatuks osutunud kahju hüvitamise nõude esitamisega. Kohtu hinnangul oli hageja poolt esitatud auditis märgitud puuduste kõrvaldamise kulu põhjendatud ligikaudu 22,6% ulatuses. Seetõttu loeb kohus ka hageja kohtueelsed õigusabikulud summas 196 eurot (tl 116-117) põhjendatuks 22,6% ulatuses ehk summas 44,3 eurot. Vastavas
2-22-5999 osas oli hageja poolt nõudekirjade koostamine kohtu hinnangul vajalik ja adekvaatne samm selleks, et üritada kohtuvaidlust vältida. Samuti on kohus seisukohal, et hageja kohtueelsete õigusabikulude summa on koostatud nõudekirjade (tl 19-20 ja tl 78-81) sisu ja mahtu arvestades mõistlik. Kohus märgib, et kohtueelsete õigusabikulude hüvitamine on võimalik VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel. Kohus leiab, et õigusabikuludega tekkinud kahju hüvitamiseks piisab sellest, kui hagejale on esitatud arve ja tal on tekkinud õigusabikulude tasumise kohustus. Riigikohus on kohtueelsete õigusabikulude kohta leidnud, et need on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad. Riigikohus selgitas oma 09.02.2011. a otsuse nr 3-2-1-138-10 p-s 29, et professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Arvestades eeltoodut, leiab kohus, et hageja kohtueelsete õigusabikulude kahju 44,3 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. III
47.Arvestades käesoleva kohtuotsuse I-II osas esitatud põhjendusi, rahuldab kohus hagi osaliselt ja kokku mõistab kohus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitise summas 6467 eurot (5858,6 + 564,1 + 44,3). Hagi jääb rahuldamata summas 22 122 eurot (hageja poolt nõutud summa 28 589 eurot – kohtu poolt rahuldatud hageja nõue summas 6467 eurot).
48.Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole alust kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 alusel. Riigikohus on leidnud (vt nt 08.06.2016 otsus nr 3-2-1-42-16), et kohus kohaldab nii VÕS § 139 kui ka § 140 ka ilma kohustatud isiku taotluseta, kuid siiski eeldab hüvitise vähendamine seda, et hüvitise võimaliku vähendamise aluseks olevad asjaolud oleksid esile toodud ja kohtule esitatud. Kohtu hinnangul ei ole kostjate poolt esile toodud asjaolusid arvestades kahju hüvitamine täies ulatuses kostjate suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Kohus ei näe alust kahjuhüvitise vähendamiseks ka VÕS § 139 alusel, sest kohtu hinnangul ei ole tõendamist leidnud, et kahju oleks tekkinud osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest hageja vastutab (VÕS § 139 lg 1). Samuti ei leidnud tuvastamist, et hageja oleks jätnud kostja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jätnud kahju tekkimise ohu tõrjumata või jätnud tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud (VÕS § 139 lg 2).
49.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus märgib, et TsMS § 165 lg 3 kohaselt, kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Kohus rahuldas käesolevas asjas hageja nõude ligikaudu 22,6% ulatuses, mistõttu kohus peab põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus jätab menetluskulud 22,6% ulatuses solidaarselt kostjate ja 77,4 % ulatuses hageja kanda.
50.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14).
Hageja esitas 14.09.2022 kohtule menetluskulude nimekirja, paludes määrata kindlaks
2-22-5999 menetluskulude rahaline suurus ja mõista kostjatelt ühiselt hageja kasuks välja menetluskulud summas 2254 eurot (sh riigilõiv 1400 eurot ja lepingulise esindaja tasu 854 eurot (õigusabi eest mahus 10 tundi ja 10 minutit tunnihinnaga 84 eurot). Kostjad hageja menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud. Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna hagilt tasutud riigilõiv summas 1400 eurot. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja kulud mahus 854 eurot koos käibemaksuga (õigusabi eest mahus 10 tundi ja 10 minutit tunnihinnaga 84 eurot) on tervikuna põhjendatud ja mõistlikud. Seega on hageja menetluskulud tervikuna põhjendatud summas 2254 eurot. Võttes arvesse kohtu poolt käesolevas asjas määratud kulude jaotust, tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista 22,6% hageja menetluskuludest summas 2254 eurot, st 509,4 eurot.
52.Kostjad esitasid 14.09.2022 kohtule menetluskulude nimekirja, paludes hagejalt välja mõista kostja kasuks menetluskulud summas 2199,6 eurot (õigusabi eest mahus 16 tundi ja 55 minutit tunnihinnaga 130 eurot). Kuigi hageja kostjate menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei esitanud, peab kohus siiski hindama selle põhjendatust ja mõistlikkust. Kohus leiab, et kostjate lepingulise esindaja poolt osutatud õigusteenuse tunnitasu 130 eurot tunnis ilma käibemaksuta on ülemäärane. Kuna kostja esindaja ei ole vandeadvokaat ega Eesti Advokatuuri liige, leiab kohus, et antud juhul saab kostjate lepingulise esindaja mõistlikuks tunnitasuks pidada mitte rohkem kui 100 eurot. Kohus märgib, et nt hagejale osutati käesolevas asjas õigusabi tunnitasuga 84 eurot ja kohus ei näe käesolevas asjas esindajate poolt osutatud õigusabi hinnates mõistlikku põhjust, miks kostjate lepingulise esindaja õigusabi tunnihind peaks olema hageja lepingulise esindaja tunnihinnast märgatavalt kõrgem. Kohus leiab, et ka kostjate lepingulise esindaja poolt näidatud õigusabi ajakulu on ülemäärane. Kohus leiab mh kostjate poolt esitatud hagivastuse tagasihoidlikku sisulist mahtu arvestades, et kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu seoses hagimaterjalidega tutvumise, kliendisuhtluse ja kostjate vastuse koostamisega ei ületa kokku 5 h (kostjate lepingulise esindaja poolt menetluskulude nimekirja ridades 1-2 näidatud ajakulu kokku 10 h ja 10 minutit). Seega vähendab kohus vastavas osas kostjate lepingulise esindaja ajakulu 5 h ja 10 minuti võrra). Samuti leiab kohus kostjate poolt koostatud muude menetlusdokumentide tagasihoidlikku sisulist mahtu arvestades, et kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu muudes küsimustes (kostjate lepingulise esindaja poolt näidatud „Tutvumine kompromissiettepanekuga, analüüs ja kliendi nõustamine 28.06.2022. a., „seisukohtade koostamine 28.06.2022. a. ja 30.06.2022. a.“ „tutvumine kohtumääruse ja kohtu kirjadega, kliendi nõustamine“) ei ületa kokku 1,5 h. Kostjate lepingulise esindaja poolt on menetluskulude nimekirja ridades 3-5 näidatud nimetatud toimingute ajakulu kokku 2 h ja 45 minutit, seega vähendab kohus vastavas osas kostjate lepingulise esindaja ajakulu 1 h ja 15 minuti võrra. Kohus rõhutab, et lepingulise esindaja tegevus peab lähtuma kliendi parimatest huvidest ega tohi muutuda n-ö asjaks iseeneses. Esindaja töö eesmärk tsiviilkohtumenetluses ei saa olla pidev tutvumine/analüüs ja kliendisuhtlus ega asja abstraktne „menetlemine.“ Lepingulise esindaja tegevus ja töö peab üldjuhul vormuma mingis objektiivselt vajalikus ja nähtavas tulemuses, eelkõige asjakohastes ja mõistliku mahuga menetlusdokumentides. Lisaks eeltoodule vähendab kohus kostjate lepingulise esindaja poolt näidatud ajakulu kohtuistungiks ettevalmistamiseks 0,5 h võrra, leides, et põhjendatud ja vajalik aeg kohtuistungiks ettevalmistamiseks ei ületanud antud juhul 2 h.
53.Kokkuvõttes on kohus kohtuotsuse p 53 alusel seisukohal, et kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu käesolevas menetluses ei ületanud kokku 10 h (kohus vähendas ajakulu 6 h ja 55 minuti võrra), mis kohtu poolt põhjendatuks peetud kostjate lepingulise esindaja tunnihinda 100 eurot/h alusel vastab summale 1000 eurot (10 x 100). Võttes arvesse kohtu poolt käesolevas asjas määratud kulude jaotust, tuleb hagejalt kostjate hageja kasuks välja mõista 77,4% hageja menetluskuludest summas 1000 eurot, st 774 eurot. Kuna kostjad ei ole esitanud TsMS § 174 lg 10 ettenähtud kinnitust, siis kuuluvad menetluskulud kostjatele hüvitamisele ilma käibemaksuta.
2-22-5999
54.TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt tasaarvestatakse kohtulahendi resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust tasaarvestab kohus hageja ja kostjate vastastikused väljamõistetavad menetluskulud summas 509,4 eurot ja 774 eurot (vt kohtuotsuse p 51 ja p 54), mille tulemusena mõistab kohus hagejalt välja kostjate kasuks solidaarselt menetluskulud summas 264,6 eurot. Vastavalt kostjate taotlusele märgib kohus TsMS § 177 lõike 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (264,4 eurot) tuleb hagejal tasuda kostjatele solidaarselt käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna kostjad osalevad käesolevas tsiviilasjas ühiselt ja nende vastutus on solidaarne, siis peab kohus võlasuhte olemust arvestades põhjendatuks, et menetluskulude osas on kostjad ka solidaarvõlausaldajateks.
55.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/ allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.