Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord, tähtaeg Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebust 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viis kuud alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

I Hageja nõue ja põhjendused Nõue Hageja esitas hagi Nuvalo Employ OÜ vastu ja palus temalt välja mõista välja üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse 31.01.2020 seisuga summas 3204,82 eurot, viivised seisuga 31.01.2020 summas 496,35 euro ja alates 01.02.2020 kuni kohustuse täitmiseni viivist 0,3% päevas võlgu olevalt summalt kuni põhivõlaga sama suuruseni. 28.02.2020 avalduses ei soovinud ta, et kohus võtaks menetlusse nõude edasiulatuva viivise saamiseks (I kd lk 86). 10.06.20 esitas hagiavalduse täpsustuse, milles palus kaasata menetlusse Nuvalo Employ OÜ õigusjärglasena UÜ Internaalogistika ja lisaks kostjana Nuvalo EST OÜ. Hageja palus välja mõista Internaalogistika UÜ-lt ja Nuvalo Est OÜ-lt solidaarselt hageja kasuks üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus seisuga 31.01.2020 summas 3204,82 eurot, viivised seisuga 31.01.2020 summas 496,35 eurot. 05.04.21 täpsustas hageja nõuet ja märkis, et 01.02.20 seisuga on põhivõlg (üüri ka kõrvalkulude võlg) 3188,37 € (p 2.8, I kd lk 190), samuti täpsustas viivisenõuet ja palus välja mõista viivist perioodi eest 01.04.-02.04.20 16,45 €. Põhjendused Hageja ja Nuvalo Employ OÜ (üürnik) sõlmisid 18.06.19 äriruumi üürilepingu tähtajaga kuni 30.06.2020 ja Nuvalo Employ OÜ sai enda valdusse Tallinnas Mahla tn 64 kolmandal korrusel üldpinnaga 136 m2. Üürnik kohustus tasuma hagejale igakuiselt üüri sama kuu 10-ks kuupäevaks summas 850 eur + käibemaks (lepingu p 2.2) ning lisaks kohustus tasuma üürnik kõrvalkulusid (lepingu p 2.3 ja 2.4). Pooled leppisid

2 (21)

kokku, et kõrvalkulude arvestuse aluseks teenusepakkujate tariifide keskmised näitajad.

võetakse

eelmise

kalendriaasta

21.06.2019 toimus üüritud ruumide üleandmine ning elektri ja veearvesti näitude fikseerimine, mis vormistati vastavas üleandmise-vastuvõtmise aktis. Hageja esitas tasumiseks arve 05.08.19 ja üürniku nõudis seepeale selgitusi ja teenusepakkuja originaalarveid. Hageja palus täpsustada milliseid arveid üürnik soovib ja selgitas, kuidas toimub kõrvalkulude arvestus. Üürileandja selgitas, et üürniku tarbimise kogust mõõdetakse konkreetse üüripinna tarbimist fikseeriva mõõdiku alusel. Üürnik pidi sellisest arvestusest olema teadlik, sest ruumi algnäidud fikseeriti ühiselt ruumi üleandmisel, üürnikule pidi olema selge, et tema tarbimist mõõdab ühetariifne elektriarvesti ja temale esitatud arvel ei saa kajastuda kahetariifne kõrvalkulu arvestus. Juulikuu kõrvalkulude originaalarved saatis 08.08.2019 kell 17:58 e-kirjaga ja juunikuu kõrvalkulude alusarved saatis 12.08.2019 kell 9:37 e-kirjaga. 12.08.19 selgitas hageja tarbimise mõõtmise loogikat. 07.08.19 teatas kostja hagejale, et üüripinnal esines eelmisel õhtul laest vee tilkumine. 07.08.2019 kontrollis üürileandja isiklikult üüripinda. Hageja edastas 07.08.2019 peale ülevaatust teate, et ei näe lekke kohta ja ootas pilte ja palus, et kasutajad võtaksid hagejaga otse ühendust kui veeleke tekib. 08.08.2019 vaatas hageja üle koos ehitusspetsialistiga üüripinna lae, kontrollis katust, ühtegi viga või märgumist ei leitud. Hagejaga ei võtnud täiendavalt keegi ühendust. Uusi pretensioone ei esitatud. Üürnik jätkas üüritud ruumide kasutamist. Üürnik tasus 05.08.2019 ja 02.09.2019 esitatud arved täies ulatuses. 09.09.19 edastas üürnik S. M. e-kirjaga hagejale lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse järgmistel põhjustel: a) üürileandja on üüripinnale korduvalt sisenenud ilma eelneva teavitamiseta, b) arved elektriteenuse ja vee kasutuse kohta on ebaselged (üürnik seadis kahtluse alla tarbimismahud), c) lagi tilgub läbi ja üürileandja ignoreerib olukorda Hageja ei nõustu ülesütlemisega, teatas sellest 10.09.19 üürnikule. Üürniku esindaja tõi 20.09.19 kirjas täiendavalt esile, et hageja on rikkunud ka poolte kokkulepet ehitada üüripinnal välja üüripinna välja ehitamata osad (nt betoonpõrand ilma katteta jms, teate punkt 4.1). Samuti täpsustas lepinguline esindaja, et hageja on käinud üüripinnal ilma etteteatamata ja kostja avastas selle 31.07.19 üüripinda külastades. Lisaks toodule märgiti 20.09.19 teatises esmakordselt, et üürniku kasutuses oleval üüripinnal olevad isikud on ruumid vabastanud 12.09.19 ja et üürnik soovib üüripinna üle anda hagejale

Üürnikul ei olnud õigust lepingut 09.09.19 erakorraliselt üles öelda ja leping on kehtiv ja üürnik peab tasuma üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu lõppemiseni. Hageja selgitas kõrvalkulusid, kahtlus kulude ebaselguses ei ole alus lepingu ülesütlemiseks. Üürnikul oli võimalik see osa kõrvalkuludest jätta maksmata, mis tema arvates on põhjendamatu. Üürnik teadis üürilepingu sõlmimisel, et kogu Mahla tn 64 elamu tarbimise kohta esitavad teenusepakkujad ühe arve ning et üürniku elektri-ja vee tarbimist mõõdetakse ja eraldatakse kogu elamu tarbimisest lepingu objektiks oleva üüripinna tarbimist mõõtvate näidikute alusel ja et üüripinnal elektri mõõtev näidik on ühetariifne. Hageja esitas üürnikule kõik küsitud teenuspakkujate alusarved kõrvalkulude kohta ning võimaldas üüripinna elektri- ja vee tarbimise näitude fikseerimist koos hagejaga. Seda võimalust üürnik ei soovinud ise kasutada. Üürnik ei esitanud alusarvete kohta sisulist vastust. Üürnik ei soovinud sõlmida ise teenuse pakkujatega lepinguid ja panna mõõdikuid. Üürileandja ega tema esindaja ei ole sisenenud üüritud ruumidesse üürilepingu kehtivuse ajal üürnikku teavitamata. Kõik hagejapoolsed sisenemised üüritud ruumi on toimunud kostjat eelnevalt teavitades. Ainuüksi üürileandja sisenemine üüritud ruumi ilma üürnikku teavitamata ei ole üürilepingu oluline rikkumine, mis võiks anda aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 09.09.19 üürilepingu ülesütlemise teates ei konkretiseerinud üürnik, millal on aset leidnud väidetav üürileandja teavitamata sisenemine ja mis kahjuliku tagajärje see üürnikule kaasa tõi. Seda ei selgu ka hilisematest vastustest. Üüripinna lae tilkumine kui üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus ei ole ka põhjendatud, sest on tõendamata. Kostja teavitas hagejat kahel korral lae tilkumisest ekirjadega 07.08.19 ja 12.08.19. Hageja reageeris sellele kohe, tegi 07.08.19 ruumide ja 08.08.19 katuse ülevaatuse ja mingit tilkumist ega katuse viga ei tuvastatud. Ruumid ei olnud märjad. Hageja teatas ülevaatusest üürnikule ja palus, et inimesed kontakteeruksid vahetult hagejaga lekke konkretiseerimise eesmärgil. Üürnik ei teinud hagejaga koostööd. Isegi juhul kui esines laest vee tilkumine, millest kostja räägib oma 07.08.19 e-kirjas, on hageja seisukohal, et selline vee tilkumine ei ole aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja ei tuvastanud puudust, üürnik ei andnud mõistlikku tähtaega puuduse kõrvaldamiseks ega aidanud kaasa veelekke tuvastamiseks. Lisaks teatas veelekkest järgmisel päeval, mitte viivitamatult (lepingu p 4.8). Isegi kui veeleke esines, mille hageja pidi mõistliku ajaga parandama, siis üürilepingu ülesütlemise teate esitamise ajaks ei olnud asja parandamiseks mõeldud mõistlik tähtaeg veel möödunud, mis oleks andnud üürnikule võimaluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 279 alusel. Lisaks ei olnud üürnikul takistust väidetava puudusega 135m2 üüritud ruumi (vee tilkumine) asja sihtotstarbeliselt kasutada ja nimetatud puudus ei piiranud üürnikul ruumi kasutamist olulisel määral. Vastupidiselt kasutas üürnik ruume edasi (üürniku väitel lausa 12.09.19-ni).

4 (21)

Üürnik pidanuks lepingu üles ütlema lepingus kokku lepitud vormis, seega on ülesütlemine tühine. Üürnik jäi hagejale võlgu 31.01.20 seisuga 3204,82 eurot ja lisaks viiviseid 496,35 €. Viivis on 0,3% päevas võlalt. 05.04.21 täpsustas nõude arvestust. Hageja palub mõista kostjatelt välja üüri järgmiselt: o üür oktoober 2019 eest, summas 43,93 eur (arve nr 1942); o üür november 2019 eest, summas 1020 eurot (arve nr 1949); o üür detsember 2019 eest, summas 1020 eurot (arve nr 1957); o üür jaanuar 2020 eest, summas 1020 eurot (arve nr 1964); kokku üüri 3103,93 €. Kostjatel tuleb tasuda hagejale tarbitud elektri eest teenusepakkujate 2019 esitatud arvetele tuginedes järgmiselt: o elekter oktoober 2019 eest summas 14,11 eurot (elektri näidiku algnäit 36529 elektrinäidiku lõppnäit 36627, tarbitud kogus 98kWh, 1kWh hind 0,1450264); o elekter november 2019 eest summas 37,15 eurot (elektri näidiku algnäit 36627 elektrinäidiku lõppnäit 36885, tarbitud kogus 258kWh, 1kWh hind 0,1461385); o elekter detsember 2019 eest summas 30,76 eurot (elektri näidiku algnäit 36885 elektrinäidiku lõppnäit 37096, tarbitud kogus 211kWh, 1kWh hind 0,1457817); Elektri tarbimise hinna aluseks tuleb võtta Elektrum Eesti OÜ ja Eesti Energia AS esitatud arvetel kajastatud teenuse/toote tariif ning hageja esindaja poolt kostja I kasutusse antud pinnal elektritarbimist mõõtva näidiku alusel arvutatud tarbimise kogus. Kokku kuulub tasumisele elektri ja elektri edastamisega seotud teenuste eest 82,02 eurot. Kostja on tarbinud vett, mistõttu on tasaarveldusavaldus seaduslik ja õige ning kostjatel on osa tasumata. Kostjad peavad tasuma vee eest järgmiselt: o oktoober 2019- tarbitud vee kogus 0,5m3 kogusummas 2,42 eurot (1m3 hind veele ja kanalisatsiooniteenusele on 4,848 eurot. o Kokku vee tarbimise eest tuleb kostjatel tasuda 2,42 eurot. Seega on kostjatel kohustus tasuda hagejale üüri- ja kõrvalkulude katteks arvete nr 1942, 1949, 1957 ja 1964 alusel kokku 3188,37 eurot (05.04.21 dokumendi p 2.8, I kd lk 190). Hageja märkis oma 05.04.21 esitatud avalduses järgmist: kuna hageja algne nõue oli 3204,82 €, nõudis viivist ja suurendas seda nõuet 16,45 € võrra ja lõplikuks nõudeks on tema arvates 3204,84 €. Sisuliselt vähenes hageja põhivõla nõue 3204,82 eurolt 3188,37 eurole.

5 (21)

Viivis 16,45 € on järgmine: o Võlgu olev summa seisuga 01.02.2020 on 3204,82 eurot; o Viivise määr on 0,3% päevas; o 01.04-02.04.20 arvestatud viivis on 19,21 eurot. Hageja nõuab selle perioodi eest viivist summas 16,45 eurot. Õigusjärglus, ettevõtte üleminek Nuvalo Employ OÜ ning UÜ Internaalogistika teatasid ühinemisest Ametlikes Teadaannetes. Nuvalo Employ OÜ on ühendatav ühing ja Internaalogistika UÜ on ühendav ühing. Ühinemine toimus 10.02.2020 sõlmitud ühinemislepingu alusel. Ühinemisotsus võeti vastu 12.02.2020. Seonduvalt ühinemisega on Nuvalo Employ OÜ äriregistrist kustutatud. Ühinemislepingu p 3.2 kohaselt ühinemise tulemusel lõpeb ühendatav ühing ning ühendav ühing saab ühendatava ühingu õigusjärglaseks. Ühendatava ühingu vara, sh õigused ja kohustused, läheb tervikuna üle ühendavale ühingule. Nuvalo Est OÜ-le on üle läinud kogu ettevõte, mis oli Nuvalo Employ OÜ-l: personaliteenus, renditööjõu vahendus, kasutab sama domeeni nuvalo.ee, e-kirjade lõpud on samad (xxxx), sama on kodulehe aadressi (www.nuvalo.ee), reklaamides on sama tunnusega kaubamärk (kas siis slongina või ilma), samad on töötajad, lepingupartnerid. Nuvalo Employ OÜ, kelle õigusjärglane on UÜ Internaalogistika, on viinud oma personaliteenustega, sh tööjõu rendiga seonduva majandustegevuse üle uude äriühingusse Novalo EST OÜ-sse. Nuvalo Employ OÜ õigusjärglane UÜ ei tegele Internaalogistika personaliteenuse ja tööjõurendi teenuse pakkumisega. 2019. aasta lõpus ja 2020. aasta alguses on Nuvalo Employ OÜ majandustegevus üle viidud Nuvalo EST OÜ-sse, tal on käive, on käibemaksukohustuslane. Kui pöörduda senise Nuvalo Employ OÜ kontaktide poole, siis vastab ja hinnapakkumist teeb Nuvalo EST OÜ, mis näitab, et Nuvalo Employ OÜ tegevus on seoses personaliteenustega, sh tööjõu rendiga, ja see on üle läinud ettevõttesse Nuvalo EST OÜ. Nuvalo EST OÜ teenuse osutamise koht ning kontor on ettevõttel sama - Tartu Saekoja 36a, mis oli ka varasemalt Nuvalo Employ OÜ. Nuvalo Employ OÜ on lõpetanud sisuliselt senise teenuse pakkumise ja sellesama teenuse pakkumisega jätkab Nuvalo EST OÜ, kasutades sealhulgas oma teenuse eristamiseks Nuvalo kaubamärki. Samuti kasutab Nuvalo EST OÜ sama domeeninimega (nuvalo.ee) kodulehte/meili aadresse ning facebook ́i sotsiaalmeediakontot Nuvalo Eesti. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ja Nuvalo Employ OÜ sõlmisid hagis märgitud üürilepingu. Üürnik jõudis pärast paarikuulist asja kasutamist veendumusele, et üürileandja rikub lepingut ja ütles seetõttu 6 (21)

lepingu 09.09.19 erakorraliselt üles. Üürileandja poolsed rikkumised kujutavad endast sellist mõjuvat põhjust, mis ei võimalda üürnikul lepingu täitmist jätkata. Kuna hageja ei nõustunud sellega, pöördus üürnik õigusnõustaja poole ja viimane selgitas ja täpsustas üürnikupoolset ülesütlemist veelkord oma 20.09.2020 teatises. Ühtlasi teatas üürnik oma 20.09.2019 teatise p-s 6, et vabastas üüripinna elanikest juba 12.09.2019 ning tegi üürileandjale ettepaneku üüripinna üleandmiseks 24.09.2019 ajavahemikul 11:0013:00. Sellele hageja ei reageerinud. Üürniku esindaja S. M. teavitas 24.09.19, et on korteris, ent hageja ei ilmunud kohale ega võtnud telefoni. Kuna üürnik oli lepingu üles öelnud, siis teatas üürnik 24.09.2019 e-kirjas, et käsitleb üürileandja käitumist vastuvõtuviivitusena VÕS § 119 lg 1 tähenduses ning loeb üüripinna 24.09.2019 seisuga üürileandjale üleantuks ega kohustu tasuma üüritasu sellele järgneva perioodi eest. Hageja esindaja vastas 25.09.20, et on kontorist eemal. Pooled suhtlesid enne 14.10.19 ja üürniku esindaja tegi 03.10.19 kompromissi, millega ei nõustunud hageja esindaja. Ebaõige on kostjate arvates hageja väide, et üüritud pinda ei ole üle antud. Leping on hagejale üles öeldud kehtivalt 09.09.19 VÕS § 313 lg 1 alusel ja seda isegi koosmõjul 20.09.19 avalduses tooduga. Hageja ei täitnud lepingu eelselt räägitud kokkuleppeid, rikkus p 3.1.1 sätestatut. Üürnik oli soovinud paigutada ruumidesse vähemalt 10 inimest, millest on juttu lepingu p 3-s 1.1 ja hageja kinnitas, et vaheseina paigutamisega saab seda teha ja ehitatakse välja üüripinna välja ehitamata osad (betoonpõrand ilma katteta jms, ehitab üürileandja hiljem jooksvalt välja). Kui üürnik sellest 25.07.2019 üürileandjale teada andis, vastas üürileandja 29.07.2019, et lepingu kohaselt ei ole selliseid tegevusi kokku lepitud ning ta ei ole kohustatud seda tegema. Seega taganes üürileandja enne lepingu sõlmimist antud lubadustest. Sellega rikkus lepingu p 3.1.1 kohustust. See on ülesütlemise avalduses välja toodud (29.09.19 p 4.1, ka 06.11.19 p 4). Üürileandja rikkus lepingu p-s 3.3.1 sätestatud üüripinnale sisenemisest etteteatamise kohustust ja üürniku õigust privaatsusele. Üüripinnal elavad elanikud avastasid 31.07.2019 õhtul, et üüripinnal on kellegi porised jalajäljed ning keegi on nihutanud külmkappi. Üürnik päris sama päeva õhtul üürileandjalt selle kohta aru ning üürileandja 31.07.2019 vastusest selgus, et üürileandja (või tema „remondimees“) oli ilma üürnikku ette teavitamata seal käinud. Kuivõrd kõnealuse juhtumi korral ei olnud tegemist avariiolukorraga, siis rikkus üürileandja seeläbi lepingu p-s 3.3.1 sätestatud etteteatamise kohustust ja üürniku õigust privaatsusele. Üürniku jaoks tekitas selline üürileandja teguviis usaldamatuse üürileandja vastu. Üürnik tõi vastava asjaolu välja üürilepingu ülesütlemisel oma 09.09.2019 avalduse p-s 1, 20.09.2019 teatise p-s 4.2. ja selgitas seda täiendavalt oma 06.11.2019 vastuse p-s 5. Üürileandja esitas kõrvalkulude hüvitise nõude vastuolus lepingu p-de 2.3. ja 2.4. kokkulepituga ning on VÕS § 292 lõikes 2 sätestatud kohustust rikkudes jätnud tõendamata vastavas ulatuses kõrvalkulude tarbimise üürniku poolt ning vastavas ulatuses kulude kandmise enda poolt. Üürileandja varjas üürniku eest infot kõrvalkulude 7 (21)

(elekter, vesi) tegeliku suuruse kohta ega andnud nende kohta usutavaid põhjendusi ja selgeid tõendeid, mistõttu tekkisid üürnikul põhjendatud kahtlused kõrvalkulude suuruse õigsuse osas. Üürileandja esitas 05.08.2019 üürnikule arve nr 1934 augustikuu üüritasu kohta, millele oli lisatud ka 2019.a juuni- ja juulikuu kõrvalkulude (s.o elektri- ja veekulu) nõue. Arve kohaselt oli elektrit kulunud perioodil 21.06-31.07.2019 kokku 1580 kWh ning üürileandja soovis selle eest saada hüvitist kokku 227,52 eurot (+ käibemaks), mis teeb arvestuslikuks kWh hinnaks 0,144 €/kWh (+ üürileandja poolt nõutud käibemaks). Lisaks oli kõnealusel perioodil kulunud vett kokku 26,68 m3, mille eest üürileandja soovis saada hüvitist kokku 129,66 eurot (+ käibemaks), mis teeb arvestuslikuks m3 hinnaks 4,86 €/m3 (+ üürileandja poolt nõutud käibemaks). VÕS § 292 lg 2 näeb ette, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Kuivõrd nii arvel nr 1934 kajastatud elektri- kui ka veekulu oli üüripinnal elava 4 töötava inimese kohta keskmisest kulust oluliselt suurem (elektrikulu ca 38,5 kWh/päevas, veekulu ca 0,65 m3 päevas), siis palus üürnik oma 06.08 ja 07.08.2019 e-kirjades üürileandjal esitada selliste kulude suuruste ja kandmise kohta tõendid. Pooltevahelises edasises kirjavahetuses täpsustas üürnik korduvalt, et soovib saada üürileandjalt tõendeid nii tarbimise suuruse kui ka kulude suuruse kohta, kuivõrd üürnikul endal ei olnud võimalik tutvuda elektri- ja veearvestite näitudega, et veenduda nende vastavuses üürileandja poolt viidatud näitudega. Üürnik selgitas, et tarbimise suurust saaks üürileandja tõendada nt konkreetselt üüripinnaga seotud arvestitest fotode edastamisega ja kulude suurust teenuseosutajate poolt üürileandjale esitatud konkreetselt üüripinnaga seotud arvete alusel. Üürileandja esitas 08.08 ja 12.08.2019 ekirjadega üürnikule Mahla 64 maja üldelektrikulu arved, kuid need ei tõendanud üürniku poolt kasutatava üüripinna elektrikulu, vaid kogu Mahla 64 kortermaja kui terviku elektrikulu. Kahtlusi suurendas asjaolu, et üürileandja poolt 02.09.2019 esitatud arvel nr 1937 oli augustikuu kõrvalkulude suurus juba vastavuses keskmise tarbimisega (elektrikulu ca 10 kWh/päevas, veekulu ca 0,3 m3/päevas) ehk elektri puhul 4 korda väiksem ja vee puhul poole võrra väiksem võrreldes arvel nr 1934 kajastatuga. Üürileandja ei andnud pädevat selgitust selle kohta, mille alusel määras ta üürnikule rakenduva elektri- ja veeteenuse hinna. Lepingust lähtuvalt on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kõrvalkulude eest üksnes hüvitist, mis tähendab, et üürniku poolt makstav hüvitis ei tohi olla suurem sellest, kui palju üürileandja ise peab arvestusperioodil üürniku poolt kasutatud teenuste eest teenuseosutajatele tasuma. Üürileandja selgitas kirjavahetuses elektriteenuse hinna osas, et ta on aluseks võtnud eelneva aasta keskmise elektriteenuse hinna ning seda rakendanud üürnikule, kuid selline tõlgendus ei ole kooskõlas lepingutingimuste ega ka VÕS sätetega kõrvalkulude kandmise kohta. Lepingu p 2.3 ja 2.4 järgi kohustub üürnik hüvitama üürileandjale enda poolt reaalselt tarbitud kulud vastavalt teenuseosutaja poolt esitatud arvetel märgitud hinnale. Üürileandjal on õigus saada üürnikult hüvitist kõrvalkulude eest üksnes ulatuses, mis vastab üürileandja enda poolt konkreetsel arvestusperioodil teenuseosutajale tasutud teenustasu suurusele, mitte 8 (21)

aga mingi pikema perioodi aritmeetilise keskmise alusel rakendatud tasu suurust. Selleks peabki üürileandja üürniku nõudmisel tõendama, kui palju ta on konkreetsel arvestusperioodil teenuseosutajale üürniku poolt kasutatud teenuse eest tasunud. Samad põhimõtted kohalduvad ka veeteenuse eest hüvitise nõudmisele. Üürniku kahtluseid suurendas asjaolu, et AS Tallina Vesi 2019.a hinnakirja kohaselt oli veeteenuse hinnaks 1,73 €/m3 (+ käibemaks), kuid üürileandja oli mingil teadmata põhjusel rakendanud üürnikule veeteenuse hinnaks 4,86 €/m3 (+ käibemaks), mis on ligemale 3 korda suurem teenuseosutaja poolt määratud tasust. Seega avaldas üürnik alates 06.08.2019 üürileandjale soovi saada täpseid selgitusi elektri -ja veekulu kohta, kuid üürileandja ei ole neid seniajani esitanud. Juhul, kui üürileandja ei tõenda üürniku korduvatest nõudmistest hoolimata reaalselt tarbitud elektri- ja veekulu suurust ega selgita, milliste põhimõtete alusel on kujunenud tema poolt nõutav rahaline hüvitisnõue kommunaalkulude eest olukorras, kus see ületab mitmekordselt teenuspakkuja ametlikke tasusid, siis on tegemist üürileandja poolse õigusvastase tegevusega, mille alusel on üürileandja alusetult rikastunud üürniku arvelt. Üürnikult ei saanud eeldada, et ta jätkab üürilepingu täitmist olukorras, kus üürileandja nõuab talt õigusvastaselt tasu kommunaalkulude eest, mille suurust ta ei ole tõendanud, ja määral, mille kujunemist ta ei ole põhjendanud. Seega oli üürnikul VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks veel täiendavgi mõjuv põhjus. Üürnik tõi vastava asjaolu välja üürilepingu ülesütlemisel oma 09.09.2019 avalduse p-s 2, 20.09.2019 teatise p-s 4.3. ja selgitas seda täiendavalt oma 06.11.2019 vastuse p-s 6 Hageja on ka hagiavalduse väitnud, et „pooled leppisid kokku, et kõrvalkulude arvestuse aluseks võetakse eelmise kalendriaasta teenusepakkujate tariifide keskmised näitajad“, mis ei ole õige ega ole tõendatud. Hageja väide, et tõendatud on kostja poolt tarbitud teenused ja enda poolt kulude kandmist, mis pole õige, kuna hageja tõendid ei tõenda üüritud pinna eest tarbimist, vaid kogu maja tarbimist. Põhjendamatud on ka ülesütlemisele järgenva perioodi eest tasunõuded. Üürileandja jättis lepingu punkti 4.1.1. rikkudes likvideerimata üüripinna laest veelekke ega olnud nõus seda tegema ka pärast üürniku korduvaid nõudmisi 07.08.2019 teavitas üürnik üürileandjat sellest, et üüripinna laest lekib vihmavett läbi ning palus selle esimesel võimalusel korda teha. Üürnik saatis üürileandja palvel ka fotod selle kohta. Ehkki üürileandja käis olukorraga tutvumas, leidis ta, et leket ei ole ning mingit tegevust selle likvideerimiseks ta ette võtma ei pea. Üüripinnal elanud üürnikud tõedesid, et vihmasadude ajal lekib laest endiselt vett edasi, millest teavitas üürnik 12.08.2019 ka üürileandjat (S. M. 12.08.2019 kl 16:59 e-kiri), kuid üürileandja ei asunud seda parandama. Üürnik asus seisukohale, et lekkiva lae puhul on tegemist olulise üüripinna puudusega, mille likvideerimiseks andis üürnik üürileandjale tähtaja, kuid üürileandja keeldus alusetult selle likvideerimisest. Elanikud ei saanud ruume kasutada, kui vesi

9 (21)

lekib, arvestades sügisest perioodi ja võis olla ka terviseohtlik ehitus VÕS § 317 järgi. Üürileandja oli ka seeläbi oluliselt rikkunud lepingu punktist 4.1.1 tulenevat kohustust. Seega oli lepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, millele on viidatud üürilepingu ülesütlemise avalduses 09.09.2019 p-s 4, 20.09.2019 teatise p-s 4.4. ja selgitas seda täiendavalt oma 06.11.2019 vastuse p-s 7. Üürnik ei pidanud ülesütlemisest ette teatama VÕS § 313 lg 1, § 313 lg 3 järgi. Leping on 09.09.2019 lõppenud ja üürnik ei pea maksma üüritasu. Lisaks ei ole põhjendanutud vee- ja elektriarved, sest alates 12.09.19 ei ole üürnik ruume kasutanud ja ebaselge, mille järgi kulusid on talle arvestatud. Kostja 2 ei ole omandanud kostja 1 ettevõtet ega vastuta võla eest kostjaga 1 solidaarselt. Ettevõte üleminek ei ole tõendatud. Ettevõte ei ole kostjale 2 üle läinud. www. Nuvalo.ee domeeni omanikuks on Nuvalo OÜ ja selle kasutamine ei tähenda ettevõte üleminekut. Tunnus „nuvalo“ ei ole kaubamärgina registreeritud ka ega tõenda ettevõtte üleminekut Kui kostjad on kohustatud midagi tasuma hagejale, siis teeb kostja 1 hageja nõudega tasaarvestuse tagatisraha arvelt (lepingu p 2.7), Viivist tuleb vähendada mõistliku suuruseni, 0,3% viivis ei ole mõistlik. Menetluskulud palub jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused Kohus lahendab asja lihtmenetluses TsMS § 405 järgi. TsMS § 444 lg 1 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Eeltoodu alusel on kohus lihtsustatud vormis. Vaidlustamata asjaolud VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. OÜ August ja Nuvalo Employ OÜ sõlmisid 18.06.2019 üürilepingu nr 3808218062019, mille alusel andis hageja üürileandjana alates 21.06.2019 üürniku Nuvalo Employ OÜ kasutusse Mahla 64 kinnistul asuva elumaja kolmanda korruse ruumid üldpinnaga 135 m2 ärilistel eesmärkidel Pooled sõlmisid lepingu tähtajaga 21.06.2019-30.06.2020 (p

10 (21)

1.2, lk 18, I kd). Üürnik sai ruumid enda kasutusse aktiga 21.06.19 (lk 21, I kd). Üürnik kohustus maksma üüritud ruumide eest üüri ja kõrvalkulusid (lepingu p 2.3, 2.4), üür oli kuus 850 € + käibemaks (lepingu p 2.2). Üürniku Nuvalo Employ OÜ õigusjärglane on kostja I Internaalogistika UÜ. Kuna üürnik sai enda kasutusse ülalviidatud ruumid ja pidi maksma nende kasutamise eest tasu ja ka kõrvalkulusid, siis oli hageja ja üürniku vahel sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271, 292 lg 1 järgi. Vaidlus Lepingu ülesütlemine VÕS 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe (leping) kokkuleppega, lepingu ülesütlemisega. VÕS § 309 lg 1 I lause järgi lõpeb tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. TsÜS § 77 lg 1 järgi võib tehingu võib teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi, lg 2 kohaselt kui pooled on teinud tehingu teatud vormis või on tehingu vormis kokku leppinud, siis eeldatakse, et kehtivad selle vormi kohta seaduses sätestatud nõuded, TsÜS § 78 lg 3 järgi võib kirjaliku lepingu puhul võib lepingust tulenevad kirjalikud tahteavaldused edastada ka muul viisil, mis võimaldab edastatud tahteavaldust kirjalikult taasesitada. Lepingu p 8. 1 sätestab, et pooltevahelised lepinguga seotud teated edastatakse kirjalikult taasesitatavas vormis (e-post). Lepingu rikkumisega või ülesütlemisega seotud teade edastatakse lisaks kirjalikus vormis ja tähitud posti teel käesolevas Lepingus märgitud või Poole poolt hiljem teatatud aadressile. VÕS § 195 lg 2 tulenev lepingu ülesütlemise avaldus on tahteavaldus. Üürniku esindaja S. M. saatis hagejale 09.09.19 e-kirjaga teate, millega ütles hagejale lepingu üles (hagi lisa 9, I kd lk 38jj). Nimetatud kirja ei ole üürnik esindaja alla kirjutanud, kuid hagejal ei ole kordagi tekkinud kahtlust, et selle teate saatis talle just üürnik. Seda ei ole ka üürnik ise seadnud kahtluse alla, et ta just tema selle e-kirja saatis ja sellise tahteavalduse tegi ja soovis e-kirjana kirjalikus vormis pooltevahelise üürilepingu üles öelda. See nähtub ka S. M. seletuskirjast kohtule, mille kostjad esitasid (I kd lk 249). Seda, et lepingu pooled ei ole selle kirja saatja ja sisu seadnud kahtluse alla, kinnitab hageja poolt kohtule esitatud üürniku lepingulise esindaja A. Noormetsa 20.09.19 (I kd lk 40) teatis hagejale, millele hageja on ka ise vastanud (lisa 12, lk 42, I kd). Kohtu hinnangul on seetõttu 09.09.19 üürniku poolt e-kirjaga tehtud tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks kooskõlas VÕS § 195 lg 2 ja TsÜS § 78 lg 3 järgi kehtiv, sõltumata sellest, et seda pole üürniku poolt allkirjastatud lepingu p 8.1 mõttes. Lisaks ei nähtu lepingust, et tolle pooled oleksid kokku leppinud, et kui ülesütlemise avaldust ei ole alla kirjutatud, et siis

11 (21)

poleks tahteavaldusel õiguslikke tagajärgi. Seega ei ole õige hageja väide, et 09.09.19 lepingu ülesütlemine oleks tühine. VÕS § 195 lg 3 sätestab, et püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine), lg 2 järgi kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel, lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. VÕS § 313 lg 1 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Sama paragrahvi lg 3 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 314 lg 1 kohaselt, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. 09.09.19 esitatud ülesütlemise avaldusest nähtuvalt heitis üürnik hagejale ette hageja poolt lepingu rikkumist, milleks on asjaolu, et korduvalt on üürileandja teavitamata sisenenud üüritud ruumidesse, üürileandja kõrvalkulude arved vee ja elektrienergia kohta on ebaselged, mille kohta on palutud selgitust mitu korda, ja et kaks korda on teavitatud üürileandjat, et lagi tilgub läbi, kuid seda on ignoreeritud. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. VÕS § 292 lg 2 järgi on üürniku päring selliste kõrvalkulude dokumentidega tutvumiseks selline õigus, millest üürileandja ei saa keeldud ning selliste dokumentidega tutvumisega võimaldamise keeldumist tuleb pidada üürileandja kohustuste rikkumiseks

12 (21)

Lepingu p 2.2 järgi käsitlevad pooled kõrvalkuludena käsitlevad pooled kõiki kulusid, tasusid ja maksekohustusi (v.a. remondifondi laenumakse), mis kajastuvad teenuseosutaja (st korteriühistu või valitseja või muu teenuseosutaja või vahendaja) poolt ruumi omanikule esitataval arvel (mille edastab üürnikule üürileandja), kui pooled pole kokku leppinud teisiti. Kõrvalkulud on esitatud arvel ühise reana ‘Kõrvalkulud’. Kõrvalkulud makstakse järgmiste teenuste eest: vesi, küte, elekter, prügivedu. Lepingu p 2.3 järgi tasub üürnik kõrvalkulude hüvitise tasub igakuiselt üürileandja edastatud teenuseosutaja arvete alusel kõrvalkulude arvestamise kuu järgneva kuu 10. kuupäevaks üürileandjale. Seega saab lepingust järeldada, et üürnik tasub kõrvalkulude eest ja tal peab olema selge, millised need kulud on, mida peab kandma üürileandja teenuse pakkuja ees ja millised kulud tuleb kanda üürnikul üürileandja ees. Nii on üürnikul igal juhul õigus lepingu p 2.2, 2.3 tuleva kohustuse täitmiseks küsida hagejalt tutvumiseks teenusepakkujate arveid kooskõlas VÕS § 272 lg 2. Hageja esitas kohtule tõendina enda ja üürniku vahelise e-kirjavahetuse 06.08.1908.08.19, 09.08.19, 12.08.19 (I kd lk 22-24, I kd 28-29), millest nähtuvalt küsis üürnik teenuse pakkuja arveid, mis puudutavad üürniku korruse kulusid vee ja elektri kohta, sj juunikuu kohta. E-kirjavahetus tekkis pärast hageja poolt 05.08.19 saadetud augustikuu arvet (vt lk 24, all arve saatmine). Kirjavahetusest nähtuvalt jäi aga hagejale ebaselgeks see, et millest üürnik aru ei saa. Seda sama, et kulud on ebaselged, kirjutas kohtule seletuskirjas ka S. M. (üürniku esindaja, I kd lk 249). Tolle hageja vastuse peale selgitas üürnik e- kirjavahetuses, et vaja on kontrollida tarbitut teenust, kuna ta ei saa näite ise kontrollida ning näidud võib saata ka fotodel ning vaja on teenusepakkuja arveid. A. S. selgitas vande all, et elektrikulu tasu arvestatakse nii, et võetakse aluseks eelmine aasta, liidetakse kokku päevased ja siis öised kulud ja arvutatakse välja ühe KW/h elektrienergia hind, kuid lepingus selliseid kokkuleppeid arvestusmetoodika kohta ei ole (protokoll 06.06.212, lk 5,6). Lepingu p-st 2.2, 2.3 ei nähtu selliseid kokkuleppeid. Üürniku kasutuses oleva ruumides oli elektriarvesti ja veemõõtja, mis on tõendatud ja nähtub üüritud ruumide üleandmise aktist, kuna sinna on kirjutatud mõõdikute näidud 21.06.19 seisuga ja aktist nähtuvalt on seal vaid ühe veemõõtja näit. Hageja seaduslik esindaja A. S. seletas vande all, et tema juhindub kõigis küsimustes lepingust. Hageja 08.08.19 e-kirja järgi saadab ta üürnikule teenusepakkuja arve, millest pole küll aru saada, mis on saadetud. 12.08.19 e-kirjas on hageja saatnud üürnikule üürniku nõutud Elektrilevi ja Elektrumi arved juuni kohta, mis on viimaste poolt esitatud kogu Mahla 64 tarbitu kohta. Üürniku e-kirjast 12.08.19 (I kd lk 32-33, 36-37, lisa 6) nähtuvalt tekkis üürnikul arusaamatus, kust on võetud elektrienergia hind ja näidud. Sellele vastas hageja 12.08.12, et lepingu sõlmides on kõik läbi räägitud, et maja kohta on sõlmitud hagejal leping ja tal on 2- tariifne arvestus ja hoone valdajana teeb ta iga aasta kohta analüüsi 12 kuu kohta kulunud elektrile ning aritmeetilise tehte tulemusena saadakse ühe KW/h hind, mis on aluseks järgenva aasta hinnale. Hageja tunnistaja T. S. ei mäletanud, kuidas pidi käima elektri arvestamine ja milles pooled kokku leppisid ja et pooltel oleks olnud veel mingeid suulisi kokkuleppeid. Kostja tunnistaja L. V. ütluste kohaselt võttis tema 13 (21)

ruumid vastu ja käidi kontrollimas mõõdikuid ja et see oli korruste kaupa ja et tasuda tuli tarbimise järgi ja seda ei seletatud, et tarbimise eest makstakse eelmise aasta kw/h hinna järgi. See, mis fikseeriti, oli tema mäletamist mööda üks näit ja see oli vist üldine. Seega on tema ütlused kooskõlas lepingu p 2.2 ja 2.3 sätestatuga, mille kohaselt peab üürnik tasuma nn teenusepakkujalt saadud teenuse järgi. Poolte kirjavahetusest ei nähtu, et tegelikult oleks üürnikul tekkinud ebaselgus veekulu arvestuse kohta. Hinnates ülalviidatud tõendeid kogumis, asub kohus järeldusele, et vaidluses ei ole tõendatud hageja väide, et lepingu pooltel oleks olnud kokkulepe, et elektrienergiakulu suurust arvestatakse nii, et hageja teeb iga aasta kohta analüüsi 12 kuu kohta kulunud elektrile ning et aritmeetilise tehte tulemusena saadakse ühe KW/h hind, mis on aluseks järgenva aasta hinnale. Neid tõendeid kogumis hindamisel asub kohus järeldusele, et kuigi üürileandja arvestas elektrienergiaga seotud kulude hinna üürnikule metoodika järgi, mis ei ole lepingu p 2.2. ja 2.3 fikseeritud, on hageja andnud üürnikule selgituse kõrvalkulude arvestuse kohta ja võimaldanud üürnikul tema nõudel VÕS § 272 lg 2 järgi teenusepakkuja arvetega tutvuda. Kohus leiab, et kui üürnik leidis, et arvestus või hind on tema arvates ebaõige, siis saanuks ta ise arvestada välja maksumuse ja tasuda määras, mis tema arvetes on õige ja põhjendatud. Mingit vaidlust polnud selles, et üürnik sai ruumid, mille puhul oli võimalik jälgida tarbimise kulu, kuna sellel olid mõõdikud (üleandmise akt). See, milline on tema tarbitud kogus ja milline on oma korda teenusepakkuja teenus hagejale, sai ta talle saadetud teenusepakkuja arvete alusel kontrollida. Asjaolu, et ta ei soovinud Tallinnasse näidikute andmeid ise tulla kontrollima (tema kiri üürileandjale, et viimane võiks saata fotod), ei ole üürileandja kohustus. Selle tegemata jätmisega seotud negatiivsete tagajärgede riisikot kannab üürnik. Hageja on hagiavalduses väitnud, et üürnik tasus 2019.a. juuni, juuli, augusti, septembrikuu üüri ning juuni, juuli, augusti vee kui elektri eest (hagiavalduse p 3.5, I kd lk 6). Kostjad ei ole väitnud, et need oleks tasumata. Üürnik ei ole esile toonud, milline oli siis tema arvates õige ja põhjendatud tasu 2019. juunis, juulis, augustis elektrienergia eest, vee eest, mis ei vastaks üürileandja poolt nõutule ja oleks ebaõige ehk et kuidas üürileandja arvestus tema õigusi riivab. Eeltoodu alusel asub kohus järeldusele, et hageja on tõendanud ülalviidatud e-kirjade, A. S.i seletustega, et hageja saatis üürnikule teenusepakkuja arved (elektriarved), mida viimane nõudis, mistõttu on põhjendamatu 09.09.19 üürniku e-kirjas (ülesütlemise avaldus) toodud põhjendus, et elektrienergia ja veeteenuse arved on alusetud, arusaamatud. Kohtu hinnangul ei ole hageja seega rikkunud VÕS § 272 lg 2 tulenevat dokumentidega tutvumise kohustust ega rikkunud oluliselt kõrvalkulude arvestuse kohustust sellega, et on teinud seda metoodika järgi, mis ei ole fikseeritud lepingus ja mis andnuks aluse kostjal VÕS § 313 lg 1 järgi leping üles öelda ja seda ilma, et oleks andnud üürileandjale tähtaja väidetava rikkumise kõrvaldamiseks. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu 14 (21)

ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi, lg 2 sätestab, et kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Ülesütlemise avalduses 09.09.19 on üürnik väitnud, et lagi tilgub läbi. See on märgitud e- kirjas 07.08.19 (I kd lk 34). Hageja e-kirjast 07.08.19 (lk 34p, I kd) kostjale nähtub, et A. S. soovis minna seda kontrollima ja selleks andis üürnik loa (I lk 34p, üürniku ekiri 07.08.19). Oma e-kirjas 07.08.19 vastas A. S. üürnikule, et käis kontrollimas ega leidnud läbijooksu ja palus üürnikku, et ruumis elavad isikud annaks kohe vahetult talle teada, kui läbijooks tekib (lk 35, I kd). A. S. andis istungil seletusi, et kui ta teate sai, käis ta kontrollimas, kuid ei olnud mitte ühtegi jälge, et vesi oleks ruumidesse sisse sadanud. Lisaks seletas, et ta käis K- Katuse esindajaga katust kontrollimas, kuid kontrolli käigus ei leitud, et katusel oleks olnud mingeid puudusi, mis võinuks põhjustada vee läbijooksu. Oma vastavasisulise vastuse saatis ta ka üürnikule e-kirjaga

Kohus tuvastas eespool, et 07.08.19 käik ruumidesse oli seotud üürniku pretensiooniga vee läbijooksu kohta, mille kontrolliks ja ruumidesse sisenemiseks andis üürnik loa (I lk 34p, üürniku e-kiri 07.08.19). Kohtule ei ole esitatud sellist e-kirja, kus hageja oleks küsinud üürnikult seoses ventilatsioonisüsteemi kontrolliga luba ruumidesse sisenemisega. Kohtu hinnangul ei ole võimalik pidada sellist 1-kordset ruumidesse sisenemist ventilatsioonsüsteemi kontrolliks lepingu oluliseks rikkumiseks. Seega ei saanud üürnik ilma ette teatama hagejale lepingut üles öelda VÕS § 313 lg 1, 3, § 196 lg 2 alusel ilma, et ta oleks küsinud üürileandjalt selgitusi ja hoiatanud sellisest rikkumisest hoidumiseks. Eeltoodu alusel on hageja tõendanud, et üürniku poolt 09.09.19 ülesütlemise avalduses esile toodud asjaoludel ei olnud üürnikul õigust lepingut erakorraliselt üles öelda ning seega ei ole lepingu ülesütlemise tahteavaldusel 09.09.19 õiguslikku toimet. Leping ei lõppenud hageja ja üürniku vahel 09.09.19 üürnikupoolse tahteavalduse tõttu. Kostjad on korduvalt tuginenud sellele, et leping öeldi üles hagejale 09.09.19 avaldusega, mistõttu on ainetud üürniku lepingulise esindaja poolt 20.09.19 avalduses esile toodud ülesütlemise täiendava motiivid. Kohus peab vajalikuks märkida siiski järgmist. Kostjad väitsid, et hageja taganes lepingu p 3.1.1 nimetatud lepingueelsetest läbirääkimistel kokkulepitust. Need väited ei ole põhjendatud ega tõendatud. Nimelt on lepingus p-s 3.1.1 kokku lepitud, et üürnik võib ruumidesse paigutada 10 inimest. Mitte ühestki tõendist ei tulene, et hageja oleks keeldunud kuidagi seda lubamast, peale selle ei ole selline asjaolu 09.09.19 lepingu ülesütlemise alusena esile toodud. Vastupidiselt nähtub kostjate poolte kohtule esitatud üürniku 29.07.19 e-kirjast (vastuse lisa 6, I kd lk 166p) hagejale, et kui lepingut sõlmiti, oli osa ruume välja ehitamata ja oli teada, et neid saab ümber ehitada ning vajadusel saab sinna vaheseinad panna, et ilmselt sai üürniku esindaja lepingut sõlmides valesti aru, kuid hetkel ei ole ilmselt võimalik pikemalt siiski rentida. Kirjavahetusest selgub, et üürnik soovis, et ruumid korda tehtaks (varasem kiri 25.07.19, I kd lk 166), millele hageja selgitas, et suhteid reguleerib leping ja vastavalt lepingule on need ruumid üle antud ja et üürnik on ise teinud ruumides ümberkorraldusi. Kostjate tunnistaja L. V. rääkis küll sellest, et enne lepingu sõlmimist arutati selle üle, et kui on vaja rohkem inimesi ruumidesse panna, siis on vaja teha need privaatsemaks, arutati vaheseinte üle, ent ei nähtu, et oleks kokku lepitud, et seda pidi tegema üürileandja. S. M. ei ole osalenud lepingu sõlmimisel, seega ei ole tema seletus (I kd lk 249) veenev, et ruumid pidi hageja välja ehitama, kuna on vastuolus tema enda varasema 29.07.19 e-kirja sisuga (I kd lk 166p). Seega viitab märgitud üürniku 29.07.19 e- kiri asjaolule, et üürnik arvas, et ta saab ruume ümber teha ja paigutada sinna 10 inimest, kuid on ise ilmselt millestki valesti aru saanud. Seda, et hageja oleks mingit kokkulepet rikkunud või pidanud midagi välja ehitama, ei tulene ühestki tõendist ega ka lepingust. Ka T. S. ütlustest nähtub, et pole teada, kas pooltel oli suulisi kokkuleppeid. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et asjas ei ole tõendatud, et üürnik oleks kehtivalt hagejale üürilepingu üles öelnud 09.09.20 avaldusega ning seetõttu ei lõppenud hageja ja üürniku 16 (21)

vaheline võlasuhe ehk üürileping VÕS § 186 p 6, § 195 lg 1 järgi. Eeltoodu alusel on üürnikul kohustus VÕS § 76 lg 1, 2, § 292 lg 1, § 271 järgi lepingut täita. VÕS § 119 lg 1 sätestab, et võlausaldaja satub vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Kostjad väitsid, et üürnik vabastas ruumid 12.09.19 ja ta tegi ettepaneku ruumide vastuvõtmiseks 24.09.19 kl 11.00-13.00. Sellist väidet tõendab kostjate poolt esitatud üürniku esindaja kiri 20.09.19 (I kd lk 40-41, 159). Kostjate poolt kohtule esitatud üürniku e-kirjast 24.09.19 (lk 159, I kd) nähtuvalt ei võtnud hageja kuidagi ühendust üürnikuga, ei reageerinud kirjale, et ei tulnud ruume vastu võtma ja neid ei saanud üle anda. Seega nõustub kohus kostjatega, et tegemist on hageja vastuvõtu viivitusena VÕS § 119 lg 1 järgi. Nimelt olukorras, kus lepingu pool on tema enda arvates lepingu üles öelnud ja soovib tagastada ning üle anda üüritud ruumi üürileandjale, mis on tema kohustus lepingu lõppedes, ei saa üürileandja jätta üüritud ruume vastu võtmata. Asjaolu, kas lepingu lõppemine oli kehtiv või ei, ei oma ruumide üleandmise seisukohalt tähendust, kuna üleandmisega saab fikseerida kõikvõimalikud ruumide olukorraga seotud probleemid (näidud, kas on kahjustusi vmt). Nii asub kohus järeldusele, et ruumid tuleb lugeda üleantuks hagejale 24.09.19. Kohtul puudub igasugune alus arvata, et üürnik, kes soovis lepingut lõpetada juba 09.09.19, oleks pärast 24.09.19 tegelikult jätkanud nende kasutamist. Mingeid tõendeid, et ta oleks neid kasutanud pärast 24.09.19, ei ole. Seega tuleb kohtu hinnangul tolle kuupäeva seisuga arvestada ka võimalikud kõrvalkulud, mida üürnik peab VÕS § 76 lg 1, 2, § 292 lg 1 järgi ning lepingu p 2.2, 2.3. järgi kandma, sest üürnik ei tarbinud pärast seda enam kõrvalkulusid. Nii ei ole tal selliste kulude tasumise kohutust. Kuna leping ei lõppenud, siis ei lõppenud aga kohustus tasuda VÕS § 271 järgi üüri vastavalt lepingu p 2.2 igakuiselt 850 € + käibemaks, kokku 1020 €. Asjaolu, et üürnik ruume lepingu kehtivuse ajal ei kasuta, ei vabastada teda üüri tasu maksmise kohustusest. Üür ja kõrvalkulud, viivis Kuna kohus tuvastas, et üürnikul on kohutus tasuda üüri, sest leping ei lõppenud 09.09.19, siis tuli üürnikul tasuda hagis toodud perioodi ehk 2019.a. oktoobri, novembri, detsembri ja 2020.a. jaanuarikuu eest üüri kokku 4080 €. Tagatisraha oli lepingu p 2.7 järgi 850 €+ käibemaks ehk 1020 €. Hageja tasaarvestas 14.10.20 (I kd lk 49) avalduses arves nr 1942 (01.10.19, üür oktoobri eest 1020 €, septembrikuu kõrvalkulud elekter ja vesi 17,98 €, 25,96 €) märgitud summa 1063,93 € üürniku tagatisrahaga 1020 € ja seega jäi üürnik hagejale võlgu arvestuse kohaselt veel 43,93 €. Tasaarvestusavaldusest ei nähtu selgelt, milline nõue on tasaarvestatud, kas üüri või kõrvalkulude nõue, küll aga ei oma see kohtu hinnangul olulist tähendust, sest üüri ja kõrvalkulude kohustused muutusid sissenõutavaks lepingu p 2.2 ja 2.4 järgi ühel ja 17 (21)

samal kuupäeval (10.). Nii leiab kohus, et hageja võis tasaarvestada kostja tagatisraha nõude oma nõudega, mis tal oli üürniku vastu oktoobrikuu üürina ja septembrikuu kõrvalkuludena. Kostjate väited, et kostjal 1 õigus on nõuda hagejalt tagatisrahalt intressi, mille ta tasaarvestab, ei ole põhjendatud, kuna lepingu p 2.10 järgi sellist intressiga tagatisraha hoiustamise kohustust hagejal ei olnud. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud kostja 1 taotlus tasaarvestada hageja nõuded kostja väidetava tagatisrahalt arvestatava intressinõudega, kuna kostjal 1 ei saa lepingu p 2.10 järgi olla sellist õigust ega nõuet. Kostjad ei ole teinud mingeid omapoolseid arvestusi septembrikuu kõrvalkulude suuruse kohta. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja 2019.a. septembrikuu kõrvalkulude arvestus kui selline on põhjendatud nii nagu on see näidatud arves nr 1942 (lk 42, I kd). Nagu kohus tuvastas, kohustus üürnik maksma kõrvalkulusid 24.09.19-ni ehk 24 päeva eest, mis teeb ühe päeva tasuks 1,46 € ja 24 päeva eest on see 35,04 €. Kuna hageja tasaarvestas arves nr 1942 (01.10.19, üür oktoobri eest 1020 €, septembrikuu kõrvalkulud elekter ja vesi 17,98 €, 25,96 €) märgitud summa 1063,93 € üürniku tagatisrahaga 1020 € ja sellest ei nähtu, millise nõude ta tasaarvestas ning kuna üürnik pidi maksma kõrvalkulusid vaid 35,04 € ning kuna 05.04.21 täpsustatud avalduses on hageja nõudnud üüri 43,93 € ulatuses (mitte kõrvalkulusid), siis saab järeldada, et tasaarvestus hõlmas osaliselt 2019.a. septembrikuu kõrvalkulusid ja osaliselt oktoobrikuu üüri. See on kooskõlas ka VÕS § 88 lg 7 (kui ei ole võimalik määrata, milline kohustus on täidetud, loetakse, et täitmine on toimunud võrdeliselt kõikide kohustuste katteks). Kuna üürniku kohustus oli tasuda 2019.a. septembrikuu kõrvalkulusid arve nr 1942 järgi 35,04 €, mitte arves märgitud 43,93 € (14,98+21,63*20%), siis ei olnud hageja tasaarvestus osaliselt lubatav VÕS § 197 lg 4 järgi, sest võlgnik esitas kõrvalnõudele vastuväite ja nii ei olnud hageja nõue summas 8,89 € lubatav (43,93-35,04). Selle tõttu on hageja üürivõla nõue 2019.a. oktoobrikuu eest põhjendatud vaid 35,04 € ulatuses, mitte 43,93 € ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on hagejal kohtu arvates õigus nõuda üürnikult osaliselt 2019.a. oktoobrikuu üüri ja terves ulatuses 2019.a. novembrikuu, detsembrikuu ja 2020.a jaanuarikuu üüri (arved 1942, 1949, 1957, 1964, I kd lk 46-48) kokku 3095,04 € VÕS § 76 lg 1, 2, § 271 ja lepingu p 2.2 järgi. Kuna kohus tuvastas, et tagatisraha arvelt oli tasaarvestatud 2019.a. septembrikuu kõrvalkulude nõue (hagi 05.04.21 täpsustuste järgi jäi üürnik võlgu vaid 2019.a. oktoobri üüri arve nr 1942 järgi) ja kuna üürnikul ei olnud kohustust pärast 24.09.19 tasuda kõrvalkulusid, siis ei ole üürnik pärast 24.09.19 kõrvalkulude tasumise kohustust VÕS § 76 lg 1, 2, § 272 lg 1, lepingu p 2.2, 2.3 järgi rikkunud VÕS § 100 mõttes. Sellel põhjusel ei saa hageja nõuda üürnikult ka kõrvalkulude tasumist 2019.a oktoobri, novembri, detsembri eest vastavalt arveile nr 1949, nr 1957, nr 1964. Nimetatud põhjusel ei anna kohus hinnangut hageja poolt kohtule esitatud teenusepakkujate arvetele (I kd lk 192-205) ega kõrvalkulude suurusele hageja esitatud arvete nr 1949, nr 1957, nr 1964 järgi. 18 (21)

Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hageja üürivõla nõue on osaliselt tõendatud ja põhjendatud ja kõrvalkulude nõue on põhjendamata, tõendamata. Kuna üürnik ei ole nõus tasuma võlgnetavat üüri, siis on ta üüri tasumise kohustuse rikkumises VÕS § 100 mõttes ning hagejal on õigus nõuda üürnikult VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271 järgi üürivõla tasumist ehk kohustuse täitmist summas 3095,04 €. Kuna üürnik ei ole nõus täitma seda kohustust, on ta viivituses VÕS § 100 mõttes ehk rikub seni kohustust. Nii saab hageja nõuda üürnikult VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 ja § 76 lg 1, 2 järgi lepingulist viivist. Hageja nõudis viivist, mis on 0,3% päevas võlalt vastavalt lepingu p 2.12. Kostjate väide, et viivis on ebamõistlikult suure määraga, on alusetu, sest üürnik tegutses majanduskutsetegevuses ja üüris ruume ärilistel eesmärkidel. Seega pidi talle olema mõistetav kohustuse ulatus, viivise määr, mille järgi tuleb kohustuse rikkumisel viivist arvestada ja tasuda. Hageja esitatud viivise arvestuse järgi on viivis 31.01.20 seisuga 496,35 € (hagiavalduses). 05.04.21 avalduses on hageja arvestanud viivist hagetavalt võlalt 3201,82 € perioodi eest 01.04.20-02.04.20 /kaks päeva/ (I kd lk 206) 19,21 €, kuid mille eest nõudis hageja viivist 16,46 € (05.04.21 dokumendi p 2.10.3). Seega on hageja nõudnud viivist 496,35 +16,46, kokku 512,81 €. Nii ei ole hagetav viivis põhivõla suhtes ebamõistlikult suur, kuna on sellest mitu korda väiksem ega kuulu vähendamisele VÕS § 113 lg 8 ja § 162 järgi. Kuna hageja nõudis põhivõlana tegelikult 3188,37 € (05.04.21, p 2,8, I kd lk 190) ning põhivõla nõue kuulus rahuldamisele 3095,04 € ehk 97 % (395,04/3188,37*100), siis on põhjendatud ka viivisenõue 97 % ulatuses ehk 497,42 €. Üürnikul tuleb seega tasuda hagejale viivist viidatud ulatuses. Ettevõtte üleminek VÕS § 182 lg 1 kohaselt ettevõttesse kuuluvate asjade ja õiguste üleminekuga lähevad omandajale üle kõik üleandja ettevõttega seotud kohustused, muu hulgas töölepingutest tulenevad kohustused ettevõtte töötajate suhtes, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 183 lg 1 kohaselt enne ettevõtte üleminekut tekkinud kohustuste eest, mis on ülemineku ajaks muutunud sissenõutavaks või mis muutuvad sissenõutavaks viie aasta jooksul pärast üleminekut, vastutab üleandja võlausaldajate ees solidaarselt omandajaga. Hageja on tõendanud kohtule esitatud üürniku majandustegevuse teatega, et üürnik tegeles personaliteenusega (I kd lk 106). renditööjõuvahendamisega, kasutas domeeni www.nuvalo.ee. Kostja 1 on üürniku Nuvalo Employ OÜ õigusjärglane (ühinemisotsus, teade ühinemise kohta Ametlikes Teadaannetes, äriregistri väljavõte, I kd lk 98, 101, 102, 103), selles vaidlus puudus. Kostja 1 ei tegele tööjõu rendiga, mis on tõendatud hageja poolt kohtule esitatud bilansiga 11.03.20 (I kd lk 139p), mille järgi müügitulu peatus. Hageja on tõendanud kohtule esitatud kostja 2 majandustegevuse teadete (teatmik.ee), käibemaksukohustuslaseks registreerimisega (I kd lk 99, I kd lk 140p-142, 19 (21)

207-208, 215-216), et 2019.a. lõpus/ 2020.a. alguses on kostja 2 ehk Nuvalo Est OÜ hakanud tegelema tööjõu rendiga, tema majandustegevus on kasvanud, töötajate arv on 19, ta kasutab reklaami tegemisel sama veebilehte, sama aadressiga Facebook ́i lehte mida kasutas Nuvalo Employ (nuvalo.ee, I kd lk 223, I kd lk 246), Samas ei paku kostja 1 kui üürniku õigusjärglane enam samu teenuseid (I kd lk 107-139) ja hageja poolt kohtule esitatud osanike otsusega on tõendantud, et osanikud on otsustanud äriühingu likvideerida (I kd lk 244, 17.03.20 otsus). Hageja on tõendanud kostja 2 2019.a. majandusaasta aruandega, et ühing tegelebki tööjõu rendiga (I kd 209). Lisaks on hageja tõendanud menetluse käigus kogutud Maksu- ja Tolliametist saadud kostjate maksudeklaratsioonidega (II kd lk 8-120), et üürnikul ja kostjal 2 on samad lepingupartnerid (BD Design AS, OÜ Valmos, OÜ Mivartext, KM Element OÜ, Saint Gobain jt), sealjuures kui üürnikul lõppes käive, siis kostjal 2 see tõusis, lisaks on neil samad töötajad, st need kes varem olid üürniku juures tööl, on kostja 2 juures tööl alates 2020 jaanuarist ja järgnevatel kuudel. Ka kasutab kostja 2 samade tunnustega märke enda reklaamiks, sõltumata, kas need on registreeritud kaubamärgina või ei, samasuguseid kontakt (telefon, e-maili lõpud, aadress), mida kasutas üürnik. Seega asub kohus järeldusele neid tõendeid kogumis hinnates, et kostja 1, kes on üürniku õigusjärglane ja kes on otsustatud omanike poolt likvideerida, et temaga seotud ettevõte, mille tervikuna moodustavad õigused, kohustused, kogu majandustegevus ja selle profiit, samad lepingupartnerid, töötajad, samad välised tunnused (näit. domeeni kasutamine, kodulehekülg, Facebooki lehekülg, kontaktid, aadressid, jms), on üle läinud kostjale 2 2020.a. alguses. Kokkuvõte Hageja põhjendatud ja tõendatud üürivõlanõue üürniku vastu muutus sissenõutavaks 2019.a., oktoobris, novembris, detsembris ja 2020.a jaanuaris (vt otsus eespool). Nii vastutab kostja 2 VÕS § 182 lg 1, 2, § 65 lg 1 järgi solidaarselt kostjaga 1 üürniku üürivõla ja viivise eest ning neilt tuleb hageja kasuks solidaarselt välja mõista põhivõlga 3095,04 €, viivist 497,42 €. Eeltoodu alusel kuulus hagi osalisele rahuldamisele. Muudele tõenditele ja väidetele ei ole kohtul vaja hinnangut anda, kuna ei oma tähtsust. Kooskõlas TsMS § 405 lg 1 p 10, kuulub otsus viivitamatule täitmisele. Menetluskulude jaotus TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 3 I lause sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt.

20 (21)

Hagi kuulus 97% ulatuses rahuldamisele. Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus TsMS § 163 lg 1 järgi hageja lõivu tema enda kanda, kuid muud menetluskukud, sealhulgas lepingulise esindaja kulud solidaarselt kostjate kanda. Kostjate menetluskulud jäävad nende endi kanda. Kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2 järgi. Tsiviilasja hind arvestatakse hagi esitamise ja hilisema nõude suurendamise aja järgi. Hageja palus välja mõista esialgses hagiavalduses põhivõlga 3204,82 €, viivist 496,35 € (edasiulatuva viivise nõude menetlusse võtmist ei soovinud, vt I kd lk 89) ja 05.04.21 avalduses soovis saada veel täiendavalt 2 päeva viivist 16,45 €. Seega on asja hind kokku 3717,63 € (3204,82 +496,35 +16,45) ja seda ei mõjuta asjaolu, et menetluse käigus arvestuse järgi põhivõla nõue jäi justkui väiksemaks.

(allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 24.05.2024 kohtuotsusega jäeti harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 09.09.2022 kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti osaliselt ja täiendati kohtuotsuse põhjendusi.

21 (21)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.