Eesistuja Liis Arrak, liikmed Maris Kuurberg ja Gea Lepik
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.05.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-1785
Kohtuasi
Osaühingu august hagi Internaallogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ vastu põhivõla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.09.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3592 eurot 46 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) Osaühing august 10092173), lepinguline esindaja Tiina Pill
(registrikood
Kostjad (apellandid) Internaalogistika UÜ (registrikood 14901712) ja Nuvalo Est OÜ (12588145), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Kask Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 09.09.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt Internaalogistika UÜ ja Nuvalo Est OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-20-1785 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing august (hageja, üürileandja) esitas 03.02.2020 Harju Maakohtule Nuvalo Employ OÜ (üürnik) vastu hagi (täpsustatud 28.02.2020), milles palus mõista viimaselt enda kasuks välja üüri- ja kõrvalkulude võla 3204,82 eurot, 31.01.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 496,35 eurot. Hageja esitas 10.06.2020 taotluse kaasata Nuvalo Employ OÜ õigusjärglasena menetlusse UÜ Internaallogistika (kostja I) ja täiendava kostjana Nuvalo Est OÜ (kostja II) ning rahuldada hagi kostja I ja kostja II vastu solidaarselt. Harju Maakohus rahuldas 22.06.2020 määrusega hageja taotluse ja kaasas kostjad menetlusse. Hageja täpsustas 05.04.2021 nõuet, paludes mõista kostjatelt enda kasuks välja põhivõla 3188,37 eurot ja suurendada 16,45 euro võrra viivisenõuet (enne hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivis ajavahemiku eest 01.–02.04.2020).
1.1.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja Nuvalo Employ OÜ (üürnik) 18.06.2019 äriruumi (Tallinnas Mahla 64 kolmandal korrusel asuva 136 m2 suuruse üüripinna) üürilepingu tähtajaga kuni 30.06.2020 (üürileping), mille p 2.2 järgi kohustus üürnik tasuma sama kuu 10. kuupäevaks üüri 850 eurot (lisandub käibemaks) ja p-de 2.3–2.4 järgi tasuma kõrvalkulude eest, võttes aluseks eelmise kalendriaasta teenusepakkujate tariifide keskmised näitajad. Hageja andis ruumid üürnikule üle 21.06.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktiga, kus fikseeriti ka elektri- ja veearvesti näidud. Hageja saatis 05.08.2019 üürnikule augustikuu arve ja 08.08.2019 juulikuu arve, selgitas vastuseks üürniku järelepärimisele, kuidas toimub kõrvalkulude arvestus, ning saatis 08.08.2019 e-kirjaga juulikuu ja 12.08.2019 e-kirjaga juunikuu kõrvalkulude aluseks olevad arved. Üürnik tasus kuni 02.09.2019 esitatud arved. Alates 01.10.2019 ei ole üürnik arveid tasunud. 07.08.2019 kell 08.39 teatas üürnik hagejale, et eelmisel õhtul tilkus laest vett. Hageja kontrollis 07.08.2019 üüripinda ning andis teada, et ta ei näe laes lekkekohta (lagi on kuiv), paludes saata fotod või täpsustada üüripinda kasutavatel isikutel lekkekohta. Hageja vaatas 08.08.2019 ehitusspetsialistiga lae ja katuse üle, kuid spetsialist ei tuvastanud lae märgumist ega katuses veeleket põhjustavaid puudusi. Hageja palus 12.08.2019 e-kirjas vee tilkumise probleemi operatiivseks lahendamiseks uuesti, et üüripinda kasutavad isikud võtaksid temaga ühendust. Keegi ei võtnud hagejaga sel teemal ühendust ning järgnevatel sajustel päevadel ei teatanud üürnik vee tilkumisest. Üürnik edastas 09.09.2019 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles. Erakorralise ülesütlemise alusena tõi üürnik esile, et üürileandja on korduvalt ilma teavitamata sisenenud üüripinnale, elektri- ja veearved (tarbimismahud) ei ole selged ning lagi tilgub läbi ja üürileandja ignoreerib olukorda. Hageja teatas 10.09.2019 üürnikule, et üürilepingu ülesütlemiseks ei ole alust. Kostja lepinguline esindaja edastas
2-20-1785 20.09.2019 hagejale teate üürilepingu objektiks olevate ruumide üleandmise kohta, milles tõi lisaks varem nimetatud ülesütlemise põhjustele välja, et hageja rikkus poolte kokkulepet ehitada üüripinnal välja seni välja ehitamata osad, ja laiendas varem etteheidetud rikkumisi, samuti teatas, et üürnik on üüripinna 12.09.2019 vabastanud ja soovib selle hagejale 24.09.2019 üle anda. Hageja teatas 23.09.2019, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemisega ja põhjendas oma seisukohta. Hageja esitas 14.10.2019 üürnikule täiendavad selgitused ning tasaarvestas selleks ajaks tekkinud üüri- ja kõrvalkulude võla üürniku tasutud tagatisrahaga. Pärast tasaarvestust oli üürniku võlg 43,94 eurot.
1.2.Üürnikul on kohustus tasuda üürilepingu alusel hagejale üüri ja kõrvalkulusid kuni üürilepingu lõppemiseni, sest üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud.
1.2.1.Üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud alust. Üürniku kahtlused kõrvalkulude suuruse osas ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Hageja selgitas üürnikule üürilepingu sõlmimisel kõrvalkulude arvestust ja üürnik aktsepteeris seda. Üürnikule oli teada, et teenusepakkujad esitavad elamule ühe arve ning üüripinna elektri- ja veetarbimist mõõdetakse üüripinna arvestite alusel, sh on elektriarvesti ühetariifne. Pärast arvete esitamist selgitas hageja korduvalt üürnikule kõrvalkulude arvestust, edastas alusarved ning üürnik tasus ülesütlemise alusena nimetatud arved, kuigi saanuks jätta need vaidluse korral tasumata. Hageja võimaldas üürnikul fikseerida koos näidud, kuid üürnik ei soovinud seda võimalust kasutada. Üüripinnale ilma eelneva teavituseta sisenemine ei ole selline lepingu rikkumine, mis annab alust öelda üürileping erakorraliselt üles. Üürnik ei täpsustanud üürilepingu ülesütlemisavalduses ega sellele järgnevas teates, millal väidetav teavitamata sisenemine aset leidis. Hageja ega tema esindaja ei ole üüritud ruumidesse lepingu kehtivuse ajal üürnikku teavitamata sisenenud. Üürniku väidetud vee tilkumine ei anna alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Üürniku väidetud vee tilkumist ei ole toimunud. Kuigi üürnik teatas 07.08.2019 ja 12.08.2019 vee tilkumisest, ei tuvastanud hageja spetsialist veeleket. Kostjad ei ole tõendanud, et vee tilkumine leidis aset. Juhul, kui esines vee tilkumine, ei anna see võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg 1 järgi alust üürilepingut üles öelda, sest üürnik ei teatanud hagejale veelekkest viivitamatult, ei teinud hagejaga koostööd veelekke avastamiseks ega andnud hagejale mõistlikku tähtaega veelekke kõrvaldamiseks, seejuures ei olnud üürilepingu ülesütlemise ajaks veel mõistlik tähtaeg möödunud. Samuti ei piiranud väidetav veeleke oluliselt üüripinna sihtotstarbelist kasutamist. Ükski üürniku märgitud põhjus, eraldiseisvalt ega koosmõjus, ei andnud alust öelda üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel mõjuval põhjusel üles. Hageja ei ole rikkunud üürilepingut määral, mis õigustaks lepingu erakorralist ülesütlemist. Ei ole alust arvata, et mõlemapoolseid huve kaaludes ja asjaolusid arvestades ei saanud üürnikult enam eeldada lepingu edasist täitmist.
1.2.2.Üürnik ei järginud üürilepingu ülesütlemisavaldust esitades üürilepingu p-s 8.1 kokkulepitud vorminõuet, mille kohaselt tuli avaldus teha kirjalikus vormis ja edastada tähitud kirjaga. Seega on ülesütlemisavaldus ka vorminõude rikkumise tõttu tühine.
1.3.Hagejal on üürilepingu p 2 alusel õigus nõuda üürnikult 2019. a oktoobri, novembri ja detsembri ning 2021. a jaanuari eest üüri 3103,93 eurot (43,93+(3×850+20%)=3060)), samuti 2019. a oktoobris, novembris ja detsembris tarbitud elektri ja elektrienergia edastamisega seotud teenuste tasu 82,02 eurot ning 2019. a oktoobris tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse
2-20-1785 tasu 2,42 eurot, s.o kokku 3188,37 eurot (algselt esitatud nõue 3204,82 eurot). Lisaks on hagejal lepingu p 2.12 alusel õigus nõuda üürnikult üüri- ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise tõttu 2019. a oktoobri arve osalisega tasumisega viivitamise ning 2019. a novembri ja detsembri ning 2020. a jaanuari arve tasumisega viivitamise tõttu viivist 0,3% päevas. 31.01.2020 seisuga oli viivis kokku 496,35 eurot. Põhinõude vähendamise tõttu nõudis hageja täiendavalt viivist 16,45 eurot ajavahemiku eest 01.–02.04.2020.
1.4.Hagejal on õigus nõuda üürniku kohustuste täitmist kostjalt I ja kostjalt II. Arvestades seda, et üürnik ja kostja I ühinesid 12.02.2020 ning üürnik kui ühendatav äriühing lõppes ja kustutati äriregistrist, läksid üürniku õigused ja kohustused üle kostjale I kui ühendavale äriühingule. Lisaks vastutab üürniku kohustuste eest ka kostja II, kellele on üle läinud üürniku ettevõte. Üürnik tegeles renditööjõu vahendamisega ja majutas hagejalt üüritud pinnal renditööjõudu. Kostja I kui üürniku õigusjärglane sellega ei tegele (majandustegevus puudub, võetud vastu otsus äriregistrist kustutamiseks). Üürnik viis 2019 lõpus / 2020 alguses tööjõu rendiga seotud tegevuse üle uude äriühingusse (kostja II). Kostja II tegeleb alates 2020 renditööjõu vahendamisega ning tal on 19 töötajat. Enne seda oli üürnikul stabiilselt tööl u 15 inimest. Üürniku ja kostja II juhtorganite liikmete ja omanike ring kattub. Kostja II kasutab üürnikuga sama kontorit (ruumide kasutusõigus üle antud), ettevõtte asukohta, veebilehte, Facebooki lehte, domeeninime, kaubamärki ja sõidukeid. Üürniku lepingupartnerid jätkavad ilma vahepealse katkestuseta koostööd kostja II klientidena. Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostjate täpsustatud asjaolude kohaselt ütles üürnik 09.09.2019 üürilepingu üles. Kuna hageja vaidles üürilepingu ülesütlemisele vastu, selgitas ja täpsustas üürniku lepinguline esindaja 20.09.2019 ülesütlemist ning andis teada, et üürnik vabastas üüripinna 12.09.2019 ja soovib selle hagejale 24.09.2019 üle anda. Hageja ei vastanud ettepanekule ega ilmunud kohale, sh ei ole üürnik saanud hagejalt 23.09.2019 vastuskirja. Lisaks tegi üürnik hagejale 03.10.2019 kompromissiettepaneku, millega hageja ei nõustunud, ning esitas 06.11.2019 omapoolsed vastuväited, samuti teatas, et soovib jätkuvalt üüripinna üle anda, ning palus tagastada tagatisraha 1020 eurot.
2.2.Kostjatel ei ole kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid, sest üürnik ütles üürilepingu kehtivalt üles järgmistel põhjustel nende koosmõjus.
2.2.1.Hageja taganes lepingueelsetel läbirääkimistel antud lubadustest ja rikkus sellega üürilepingu p 3.3.1, mistõttu kadus üürnikul võimalus kasutada üüripinda algselt soovitud eesmärgil. Üürnik ja hageja leppisid üüripinna ülevaatamisel kokku 10 inimese majutamiseks vaheseinte ehitamises ja välja ehitamata osade (nt betoonpõrand ilma katteta jms) jooksvalt välja ehitamises. Üürilepingu p 3.1.1 järgi oli üürnikul õigus majutada 10 inimest. Üürniku 25.07.2019 päringule 29.07.2019 saadetud vastuses eitas hageja enda kohustusi.
2.2.2.Hageja rikkus üürilepingu p-st 3.3.1 tulenevat kohustust teatada ette üüripinnale sisenemisest ja ühes sellega üürniku õigust privaatsusele. Üüripinna elanikud avastasid 31.07.2019 õhtul, et üüripinnal on kellegi porised jäljed ja keegi on nihutanud külmikut. Üürnik
2-20-1785 teavitas sellest hagejat ja hageja kinnitas 31.07.2019 vastuses, et tema remondimees oli käinud üüripinnal. Tegemist ei olnud avariiolukorraga. Hageja käitumine põhjustas üürnikus usaldamatust.
2.2.3.Hageja esitas üürnikule kõrvalkulude nõude vastuolus üürilepingu p-dega 2.3 ja 2.4 ning VÕS § 292 lg-ga 2. Hageja ei ole tõendanud, et hageja kandis vastavas ulatuses kulusid ning üürnik tarbis vastavas ulatuses vastava hinnaga teenuseid. Hageja varjas kõrvalkulude tegelikku suurust üürniku eest ega andnud nende kohta usutavaid põhjendusi ja selgeid tõendeid. Kogu elamu üldelektrit puudutavad arved ei tõenda üürniku tarbitud teenuse kulu. Hageja 05.08.2019 esitatud arvele olid märgitud mh juuni ja juuli kõrvalkulud. Selle kohaselt oli ajavahemikul 21.06.2019–31.07.2019 tarbitud elektrit 1580 kWh hinnaga 0,144 eurot/kWh (lisandub käibemaks) ning hageja nõudis üürnikult 227,52 eurot. Lisaks oli tarbitud vett 26,68 m3 hinnaga 4,86 eurot/m3, mille eest hageja nõudis üürnikult 129,66 eurot (lisandub käibemaks). Samal ajal oli AS Tallinna Vesi hinnakirja kohaselt hind 1,73 eurot/m3 (lisandub käibemaks). Hageja esitas üürnikule 2019 augustikuu eest arve, millelt nähtus ligi neli korda väiksem elektritarbimine ja ligi poole väiksem veetarbimine. Hoolimata üürniku nõudmisest, ei esitanud hageja üürnikule üüripinna tarbimist ja hageja kantud kulude suurust kinnitavaid tõendeid (mõõtjate näite ja teenuseosutajate arveid) ega selgitanud teenuste hinna kujunemist. Hagejal oli õigus nõuda üürnikult tarbitud teenuste eest tasu sama hinnaga, nagu hageja seda samal ajavahemikul ostis. Hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli teistsugune kokkulepe. Hageja lisas põhjendamatult kõrvalkuludele käibemaksu. Olukorras, kus hageja nõudis üürnikult õigusvastaselt kõrvalkulude hüvitamist ulatuses, milles ta ei olnud kõrvalkulude suurust tõendanud ega selgitanud kulude kujunemist, ei saanud üürnikult eeldada, et ta jätkab üürilepingu täitmist. Seega oli üürnikul täiendav põhjus üürileping üles öelda.
2.2.4.Hageja jättis üürilepingu p 4.1.1 rikkudes kõrvaldamata üüripinna veelekke ega olnud nõus seda tegema ka pärast üürniku korduvaid nõudmisi. Üürnik teatas 07.08.2019 hagejale, et üüripinna laest tilgub vett, ning palus selle esimesel võimaluse korda teha. Üürnik saatis selle kohta ka fotod. Hageja leidis, et leket ei ole ja ta ei pea midagi tegema. 12.08.2019 teatas üürnik uuesti lekkest, kuid hageja ei asunud seda parandama. Seega andis üürnik hagejale tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, kuid hageja keeldus alusetult puudust kõrvaldamast. Lekkiv lagi on oluline puudus ning elanikud ei saanud elada lekkiva laega üüripinnal. Seega oli üürnikul täiendav põhjus üürileping üles öelda.
2.3.Juhul, kui üürnik ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, tuleb üürinõude puhul arvestada, millal ja mis tingimustel üüris hageja üüripinna uuesti välja. Kõrvalkulusid ei ole hagejal õigust nõuda, sest hageja ei ole neid tõendanud. Lisaks tuleb arvestada, et üürnik ei kasutanud enam alates 12.09.2019 üüripinda, mistõttu ei saa hageja nõuda kulupõhiseid kõrvalkulusid. Kuna viivisemäär 0,3% päevas on ebaproportsionaalne ja ebamõistlikult suur, tuleb hageja nõutud viivist vähendada mõistliku suuruseni. Kui kostjad on kohustatud hagejale midagi tasuma, siis tasaarvestab kostja I hageja nõude tagatisrahalt teenitud intressinõudega.
2.4.Kostja II ei vastuta VÕS § 183 lg 1 alusel solidaarselt kostjaga I, sest ei ole omandanud üürniku ettevõtet. Domeeninime omanik on Nuvalo OÜ ning seda, samuti tähist, mida ei ole kaubamärgina registreeritud, kasutavad ka teised tema sidusettevõtted.
2-20-1785 Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 09.09.2022 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõla 3095,04 eurot ja viivise 497,42 eurot. Maakohus jättis hagiavalduselt tasutud riigilõivu hageja kanda ja ülejäänud hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud kummagi kostja enda kanda. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust. Maakohus määras, et otsus on viivitamata täidetav.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: -
-
-
-
hageja ja Nuvalo Employ OÜ (üürnik) sõlmisid 18.06.2019 üürilepingu nr 3808218062019, mille alusel andis hageja üürnikule alates 21.06.2019 kuni 30.06.2020 ärilistel eesmärkidel üürile Tallinnas Mahla 64 asuval kinnisasjal paikneva elamu kolmandal korrusel asuvad ruumid üldpinnaga 135 m2; üürnik sai ruumid 21.06.2019 aktiga enda kasutusse; üürnik kohustus tasuma üüritud ruumide eest üüri (850 eurot kuus + käibemaks) ja kõrvalkulusid; pooltel ei olnud kokkulepet, et elektrienergiakulu suurust arvutatakse eelmise aasta 12 kuu kohta arvutatud aritmeetilise keskmise hinna alusel; üürniku kasutusse antud ruumides oli elektriarvesti ja veemõõtja; üürnik küsis 06.08.2019, 08.08.2019, 09.08.2019 ja 12.08.2019 hagejalt teenusepakkuja arveid vee ja elektri kohta; hageja selgitas kõrvalkulude arvutust ja saatis üürnikule teenuse pakkuja elektriarved; üürnik tasus 2019 juuni, juuli, augusti ja septembri üüri ning kõrvalkulud (vee ja elektri eest); üürniku esindaja SM saatis 09.09.2019 hagejale e-kirja, milles ütles üürilepingu üles; üürnik vabastas ruumid 12.09.2019 ja tegi ettepaneku ruumide üleandmiseks 24.09.2019 kell 11–13; hageja ei võtnud üürnikuga ühendust ega reageerinud üürniku kirjale; hageja tasaarvestas 14.10.2020 avaldusega 2019 oktoobri eest esitatud arvel nr 1942 märgitud summa 1063,93 eurot (oktoobri üür 1020 eurot, septembri elekter ja vesi 17,98 eurot ja 25,96 eurot) üürniku tagatisrahaga 1020 eurot; kostja I on ühinemisotsusest tulenevalt üürniku õigusjärglane; üürnik tegeles renditööjõu vahendamisega ja kasutas domeeni www.nuvalo.ee; kostja I ei tegele tööjõu rendiga ning kostja I osanikud otsustasid ühingu likvideerida; 2019 lõpus / 2020 alguses hakkas kostja II tegelema tööjõu rendiga, tema majandustegevus kasvas (ajal, mil üürniku käive lõppes, tõusis kostja II käive), tal oli 19 töötajat, sh töötajad, kes olid varem üürniku juures tööl, olid alates 2020 jaanuarist kostja II juures tööl, ta kasutas üürnikuga sama veebilehte, samade tunnustega märke enda reklaamimiseks, samasid kontakte ja Facebooki lehte ning tal olid samad lepingupartnerid (BD Design AS, OÜ Valmos, OÜ Mivartex, KM Element OÜ, Saint Gobain jt).
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli hageja ja üürniku vahel sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271 ja § 292 lg 1 tähenduses, mida kostja ei ole kehtivalt üles öelnud.
3.2.1.Kostja ülesütlemisavaldus ei ole vormivea tõttu tühine. Üürilepingu p 8.1 järgi tuli pooltevahelised teated edastada kirjalikult taasesitatavas vormis (e-post), kuid lepingu rikkumisega või ülesütlemisega seotud teade tuli lisaks edastada kirjalikus vormis tähitud postiga lepingus märgitud või lepingupoole poolt hiljem teatatud aadressile.
2-20-1785 Kuigi SM ei ole 09.09.2019 e-kirjaga saadetud teadet allkirjastanud, ei ole hageja ega üürnik seadnud kahtluse alla, et e-kirja saatis ja vastava tahteavalduse tegi üürnik. Seetõttu on ülesütlemisavaldus TsÜS § 78 lg 3 järgi kehtiv sõltumata sellest, et seda pole allkirjastatud. Lisaks ei ole lepingupooled kokku leppinud, et ülesütlemisavaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi, kui see on allkirjastamata.
3.2.2.Ülesütlemisavalduses esile toodud asjaoludel ei olnud üürnikul VÕS § 196 lg 1 ja § 313 lg 1 alusel õigust üürilepingut erakorraliselt üles öelda.
3.2.2.1.Hageja ei rikkunud VÕS § 292 lg-st 2 tulenevat kohustust võimaldada üürnikul tutvuda kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega ega rikkunud oluliselt kõrvalkulude arvestamise kohustust, mis andnuks üürnikule alust öelda üürileping ilma täiendavat tähtaega andmata üles. Üürnikul oli VÕS § 292 lg 2 alusel koosmõjus üürilepingu p-dega 2.2 ja 2.3 õigus tutvuda kõrvalkulude tasumise kohustuse täitmiseks teenusepakkujate arvetega. Lepingu p 2.2 järgi käsitasid pooled kõrvalkuludena kõiki kulusid, tasusid ja maksekohustusi (v.a remondifondi laenumakse), mis kajastuvad teenuseosutaja (st korteriühistu või valitseja või muu teenuseosutaja või vahendaja) poolt ruumi omanikule esitataval arvel (mille edastab üürnikule üürileandja), kui pooled pole kokku leppinud teisiti; kõrvalkulud tuli esitada arvel ühise reana ‘Kõrvalkulud’ ja kõrvalkulusid tuli maksta järgmiste teenuste eest: vesi, küte, elekter, prügivedu. Lepingu p 2.3 järgi pidi üürnik tasuma kõrvalkulude hüvitist iga kuu üürileandja edastatud teenuseosutaja arvete alusel kõrvalkulude arvestamise kuu järgneva kuu
10.kuupäevaks üürileandjale. Seega pidi üürnikule olema selge, millised on need kõrvalkulud, mida ta peab hagejale hüvitama. Kuigi hageja ei arvestanud kõrvalkulusid üürilepingu p 2.2 ja 2.3 järgi, selgitas hageja üürnikule kõrvalkulude arvutamise metoodikat ning võimaldas üürnikul tutvuda teenusepakkujate arvetega. Kui üürnik leidis, et hind või arvestus ei ole õige, sai ta ise arvutada välja õige maksumuse ja tasuda kõrvalkulusid enda arvates õiges suuruses. Üürnikul oli võimalik kontrollida ruumis asuvatelt mõõdikutelt tarbimise koguseid ja teenuse pakkuja arve alusel kõrvalkulu suurus ise välja arvutada. Näitude üürnikule edastamine ei olnud hageja kohustus ja näitude võtmata jätmisega seotud negatiivsete tagajärgede riisikot kannab üürnik. Üürnik tasus 2019 juuni, juuli, augusti ja septembri arved ning ei toonud esile, milline oli tema arvates õige kõrvalkulude suurus.
3.2.2.2.Üürnikul ei olnud õigust üürilepingut vee läbijooksu tõttu ilma täiendavat tähtaega andmata üles öelda. Hageja on tõendanud e-kirjavahetusega, et ta asus kohe üüritud asja puudust kindlaks tegema, kuid ei tuvastanud veeleket. Ka juhul, kui väike leke aset leidis, ei kinnita ükski tõend, et veeleke takistas üürnikul ruume kasutamast ning et üürnik andis hagejale mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks.
Üürnikul ei olnud õigust üürilepingut üles öelda ruumidesse loata sisenemise tõttu.
Üürilepingu p 3.1.1 järgi oli hagejal õigus teostada ruumis kontrolli ja ülevaatusi, teavitades sellest kaks kalendripäeva ette; avariiolukorras oli hagejal õigus siseneda ruumi ette teatamata oma vara ja isikute tervise kaitseks, teavitades sellest üürnikku viivitamatult ning võttes vajadusel kasutusele meetmed üürniku vara kaitseks. Hageja kinnitas, et töömees käis 31.07.2019 ruumides ja ruumide külastamise põhjuseks oli ventilatsioonisüsteemi kontrollimine. Hageja ei ole tõendanud, et selleks oli üürniku luba.
2-20-1785 Hageja käis teist korda ruumides 07.08.2019 seoses üürniku pretensiooniga veelekke kohta, kuid selleks oli olemas üürniku luba. Ventilatsioonisüsteemi kontrollimiseks ühekordset ruumidesse sisenemist ei saa pidada lepingu oluliseks rikkumiseks.
3.2.2.4.Üürilepingu ülesütlemiseks ei anna alust ka kostjate väide, et hageja taganes lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitust ja rikkus üürilepingu p 3.1.1. Kostjad ei ole tõendanud oma väiteid. Üürilepingu p 3.1.1 järgi võis üürnik paigutada ruumidesse 10 inimest. Hageja ei ole keeldunud sellest. Poolte kirjavahetuse kohaselt oli üürilepingu sõlmimisel teada, et osa ruume on välja ehitamata ning neid saab ümber ehitada ja vajadusel paigaldada vaheseinad. Üürnik küll soovis, et ruumid tehakse korda, kuid hageja selgitas, et ruumid on vastavalt lepingule üle antud. Tunnistada LV ütluste kohaselt arutati enne lepingu sõlmimist seda, et kui ruumidesse on vaja paigutada rohkem inimesi, siis on vaja teha ruumid privaatsemaks ja arutati vaheseinte üle, kuid ütlustest ei nähtu, et lepiti kokku, et seda teeb üürileandja. SMe seletus ei ole veenev, sest ta ei osalenud lepingu sõlmimisel ning seletus on vastuolus tema 29.07.2019 e-kirjaga. E-kiri viitab sellele, et üürnik arvas, et saab ruume ümber ehitada ja paigutada sinna 10 inimest, kui on ilmselt millestki valesti aru saanud. Seda, et hageja oleks pidanud midagi välja ehitama, ei tulene ühestki tõendist ega lepingust. Ka TS ütluste kohaselt ei olnud talle teada, et pooltel oli suulisi kokkuleppeid.
3.3.Kuna üürnik ei öelnud 09.09.2019 üürilepingut kehtivalt üles, ei lõppenud üürniku ja hageja vaheline üürisuhe VÕS § 186 p 6 ja § 195 lg 1 järgi, üürnikul oli kohustus lepingut VÕS § 76 lg-te 1–2, § 292 lg 1 ja § 271 järgi täita ning hagejal oli VÕS § 108 lg 1 alusel koosmõjus VÕS §-ga 271 ja üürilepingu p-dega 2.3–2.4 õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist, samuti kohustuse täitmisega viivitamise tõttu VÕS § 113 lg 1 ja üürilepingu p 2.12 alusel viivist.
3.3.1.Hagejal oli õigus nõuda üürnikult osaliselt 2019 oktoobri üüri ja kogu ulatuses 2019 novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari üüri. Üürnikul tuli 2019 oktoobri, novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari eest tasuda üüri 4080 eurot. Lepingu p 2.7 järgi oli tagatisraha 850 eurot + käibemaks, s.o 1020 eurot, mille hageja tasaarvestas 14.10.2019 oktoobris esitatud arvega ja selle tulemusel jäi üürnikul tasumata 43,93 eurot. Hagejal oli õigus tasaarvestada tagatisraha nii üüri kui ka kõrvalkuludega. Kostjate tasaarvestus tagatisrahalt saadud intressiga ei ole põhjendatud, sest lepingu p 2.10 järgi ei olnud hagejal kohustust hoiustada tagatisraha intressiga, mistõttu ei olnud üürnikul selle alusel nõuet hageja vastu.
3.3.2.Kõrvalkulusid tuleb arvestada 24.09.2019 seisuga, sest selle päeva seisuga tuleb lugeda üüritud ruumid hagejale üleantuks. Kuna hageja ei vastanud üürniku ettepanekule anda ruumid üle 24.09.2019, sattus hageja vastuvõtuviivitusse VÕS § 119 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus lepingu pool on enda arvates lepingu üles öelnud ja soovib üüritud ruumid tagastada, mis on lepingu lõppedes tema kohustus, ei saa üürileandja jätta üüritud ruume vastu võtmata. Sellel, kas ülesütlemine oli kehtiv või mitte, ei ole ruumide üleandmise seisukohalt tähtsust. Ei ole alust arvata, et üürnik, kes soovis lepingu 09.09.2019 lõpetada, kasutas ruume pärast 24.09.2019. Seega ei tarbinud üürnik pärast seda enam kõrvalkulude aluseks olevaid teenuseid ja tal ei ole kohustust nende eest maksta.
2-20-1785 Kuna kostjad ei esitanud omapoolseid arvutusi septembri kõrvalkulude kohta, on arvel nr 1942 märgutud kõrvalkulude suurus põhjendatud. Arvestades seda, et üürnikul oli kohustus tasuda kõrvalkulusid kuni 24.09.2019, s.o 24 päeva eest, ning ühe päeva tasu on 1,46 eurot, tuli üürnikul maksta septembri kõrvalkuludena 35,04 eurot, mitte 43,93 eurot. Hageja tasaarvestus ei ole 8,89 euro ulatuses põhjendatud. Pärast 24.09.2019 ei olnud üürnikul kohustust kõrvalkulusid tasuda, st üürnik ei ole ülejäänud osas oma kohustust rikkunud ning temalt ei saa nõuda 2019 novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari arvetele märgitud kõrvalkulude tasumist.
3.3.3.Kuna hageja põhinõue tuleb rahuldada 97% ulatuses, tuleb samas ulatuses rahuldada ka hageja viivisenõue. Viivise vähendamiseks ei ole VÕS § 162 alusel koosmõjus VÕS § 113 lg-ga 8 alust. Üürilepingu p 2.12 järgi oli viivisemäär 0,3% päevas. Viivis ei ole ebamõistlikult suur, sest üürnik tegutses majandus- ja kutsetegevusega ning üüris ruume ärilistel eesmärkidel. Seega pidi talle olema mõistetav kohustuse ulatus ning viivise määr, mille järgi tuleb kohustuse rikkumise korral viivist arvestada ja tasuda. Hageja nõudis 31.01.2020 seisuga viivist 496,35 eurot ja lisaks ajavahemikul 01.–02.04.2020 sissenõutavaks muutunud viivist 16,46 eurot, s.o kokku 512,81 eurot. Nõutud viivis on põhivõlast kordi väiksem ega ole seetõttu ebamõistlikult suur. Hageja nõudis põhinõudena 3188,37 eurot, kuid nõue tuleb rahuldada 3095,04 euro ulatuses, s.o 97% ulatuses. Sellest tulenevalt tuleb viivisenõue rahuldada samuti 97%, s.o 497,42 euro ulatuses.
3.4.Üürniku kohustused on läinud üle kostjale I ja kostjale II. Kostja I on üürniku õigusjärglane. Kostjale II läks 2020 alguses VÕS § 182 lg 1 alusel üle üürnikuga seotud ettevõte ning kostja II vastutab VÕS § 183 lg 1 järgi üürniku kohustuste eest.
3.5.Arvestades hagi rahuldamise ulatust (97%), tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta hageja tasutud riigilõiv tema enda kanda, ülejäänud hageja menetluskulud TsMS § 163 lg 3 I lause järgi solidaarselt kostjate kanda ning kostjate menetluskulud kummagi kostja enda kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse hagi rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt oli üürnikul kõiki asjaolusid koosmõjus arvestades mõjuv põhjus üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda, mistõttu lõppes üürileping 09.09.2019 ja kostjatel ei ole kohustust maksta hagejale üüri. Maakohus asus vääralt seisukohale, et hageja ei rikkunud üüripinnale vaheseinte ehitamise kohustust ja seeläbi üürilepingu p 3.1.1. Maakohus tuvastas vääralt, et pooltel ei olnud sellist kokkulepet. Seda järeldades hindas maakohus vääralt tunnistaja LV ütlusi. Tunnistaja ütlused koosmõjus lepingu p-ga 3.1.1 (10 inimese majutamine) ja tavapärasest suurema üüritasuga tõendavad üheselt, et hagejal oli kohustus vaheseinad omal kulul välja ehitada. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja rikkus üüripinnale sisenemisest etteteatamise kohustust ja üürniku õigust privaatsusele 31.07.2019, kuid asus vääralt seisukohale, et tegemist ei olnud olulise rikkumisega. Privaatsusõiguse rikkumine on ka ühekordse rikkumisena oluline
2-20-1785 rikkumine VÕS § 313 lg 1 tähenduses, mida kinnitab Riigikohtu praktika (RKTKo 10.12.2014, 3-2-1-128-14, p 16). Maakohus tuvastas õigesti, et pooltel ei olnud kokkulepet kõrvalkulude arvutamise kohta hageja märgitud viisil ning hageja arvutas kõrvalkulusid viisil, mis ei vastanud üürilepingu p-dele 2.2 ja 2.3, kuid leidis vääralt, et hageja on selgitanud üürnikule kõrvalkulude kujunemist ja võimaldanud kõrvalkulude aluseks olevate arvetega tutvuda. Hageja saadetud infot ei saa pidada selgitamiseks, sest sellest ei selgu kõrvalkulude arvutamise alused ja loogika. Maakohus asus vääralt seisukohale, et üürnik pidi ise kõrvalkulude suuruse välja arvutama. Kui üürileandja seda ei tee, on ta kohustust rikkunud. Samuti leidis maakohus vääralt, et hageja ei pidanud üürnikule näitudest fotosid tegema, kuigi see oleks olnud ressursisäästlikum ning kooskõlas heas usus käitumise põhimõttega. Üürileandjal oli kohustus tõendada kõrvalkulude suurust. Maakohus leidis vääralt, et veeleke ei andnud alust üürilepingut üles öelda, kuna tegemist oli ebaolulise puudusega, mis ei takistanud ruume kasutada. Hagejal oli lepingu p 4.1.1 järgi kohustus korraldada esimesel võimalusel rikete (sh veeavariide) kõrvaldamine üüripinnal. Kuna pooled olid selle olukorra lepingus reguleerinud, ei saanud maakohus kohaldada VÕS § 314 lg-s 1 sätestatud mõistliku tähtaja andmise nõuet. Veelekke olemasolu kinnitavad AS ütlused selle, kohta, et kostja I esindaja saatis korduvalt teateid laes ilmnenud veelekke kohta ja esitas foto. Seega oli vähemalt pretensioon ja puuduse olemasolu üürniku jaoks reaalne. Lekkiv lagi on oluline puudus, mille üürileandja peab viivitamata kõrvaldama. Hageja püüded viga kõrvaldada ei kandnud vilja. Ka juhul, kui lekkivat lage ei saa pidada oluliseks puuduseks, oli üürilepingu ülesütlemiseks eriline põhjus, sest leke toimus enne sügis- ja talveperioodi.
4.2.Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis tõendeid hinnates ja analüüsides järeldusele, et üürniku ettevõte läks üle kostjale II.
4.3.Igal juhul tuleb vähendada kostjatelt hageja kasuks väljamõistetavat menetluskulu, sest hageja menetluskulud (eelkõige ajakulu) on ülemäära suured.
5.Koos apellatsioonkaebusega esitasid kostjad taotluse peatada maakohtu otsuse täitmine tagatiseta või lubada täitmisel jätkuda hageja makstava 3592 euro 46 sendi või muus kohtu äranägemisel sobilikus suuruses tagatise vastu või peatada täitmine kostjate makstava 3592 euro 46 sendi või muus kohtu äranägemisel sobilikus suuruses tagatise vastu. Taotluse kohaselt toimus asjas täiemahuline menetlus ning miski peale otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamise, ei viita asja menetlemisele lihtmenetluse asjana, kus maakohus võinuks määrata otsuse viivitamata täidetavaks ilma seaduses ettenähtud tagatiseta. Vastustaja seisukoht
6.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Hageja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde ning leidis, et maakohus ei ole vaidlust lahendades eksinud, v.a osas, mis puudutab ülesütlemise avalduse tühisust vorminõuete rikkumise tõttu. Maakohus juhtis tähelepanu asja menetlemisele lihtsustatud korras ja kostjad ei vaielnud sellele vastu. Menetluse edasine käik
7.Tallinna Ringkonnakohus peatas 10.11.2022 määrusega Harju Maakohtu 09.09.2022 otsuse viivitamata täidetavuse 3592,46 euro suuruse tagatise vastu. Kostja II tasus 11.10.2022 tagatise.
2-20-1785
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
9.Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Siinsel juhul vaidlustasid kostjad maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi nende vastu, kuid hageja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis hageja kõrvalkulude nõude osaliselt rahuldamata. Seejuures arvestab ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust kontrollides apellatsioonkaebuse väiteid.
10.Esmalt märgib kolleegium, et maakohus võis menetleda asja lihtmenetluse asjana TsMS § 405 lg 1 tähenduses ning tunnistada otsuse TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel viivitamata täidetavaks. Kuigi hageja esitas kostjate vastu hagi 03.02.2020 ja sel ajal kehtinud TsMS § 405 lg 1 järgi sai kohus lihtsustatud korras läbi vaadata varalise nõudega hagi, mille hagihind ei ületanud summat, mis vastas 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole, muutusid maakohtu menetluse ajal (01.01.2022) viidatud sättes nimetatud piirmäärad (vastavalt 3500 eurot ja 7000 eurot). Piirmäärade muutumise tõttu tekkis maakohtul alates 01.01.2022 õigus rakendada vaidlust lahendades TsMS § 405 lg-s 1 sätestatud lihtsustusi, sh tunnistada otsus TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel viivitamata täidetavaks ka muul juhul, kui seaduses nimetatud, või ilma seaduses ettenähtud tagatiseta, sest TsMS § 6 järgi teeb kohus menetlustoimingu toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi. Arvestades seda, et ringkonnakohus peatas 10.10.2022 määrusega otsuse viivitamata täitmise 3592,46 euro suuruse tagatise vastu ning kostja II tasus 11.10.2022 tagatise eesmärgiga vältida maakohtu vaidlustatud otsuse viivitamata täitmist, kuid ringkonnakohus leiab, et maakohtul oli õigus tunnistada otsus viivitamata täidetavaks, langeb ringkonnakohtu otsuse jõustudes tagatise andmise põhjus ära ning kostjal II on õigus taotleda ringkonnakohtult TsMS § 195 lg 1 alusel tagatise tagastamist. Tagatis tagastatakse TsMS § 195 lg 21 järgi kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või menetlusosalise korraldusel muule isikule.
11.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas üürnikul oli õigus öelda üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata üles, millest sõltub see, kas üürnikul oli kohustus tasuda hagejale 2019 oktoobri, novembri ja detsembri ning 2020 jaanuari eest üüri, samuti kõrvalkulusid kuni 24.09.2019. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus lõppjäreldusena õigesti seisukohale, et üürnikul ei olnud ülesütlemisavalduses ega ka hiljem esile toodud põhjustel VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvat põhjust üürilepingut erakorraliselt üles öelda, kuid ringkonnakohus täiendab ja muudab osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
11.1.Kolleegium märgib, et tähtajaline üürileping lõpeb VÕS § 309 lg 1 järgi tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalise üürilepingu võib kumbki lepingupool VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda, seejuures on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist,
2-20-1785 mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt nt RKTKo 09.11.2010, 3-2-1-84-10, p-d 10 ja 12). Lisaks võivad pooled üürilepingus kokku leppida täiendavaid lepingu ülesütlemise aluseid, sh tähtajalise üürilepingu puhul kindla etteteatamistähtaja järgimise (RKTKo 18.06.2014, 3-2-1-42-14 ̧ p 11; RKTKo 17.06.2015, 3-2-1-65-15, p 10).
11.2.Siinsel juhul sõlmisid hageja ja üürnik üürilepingu tähtajaga kuni 30.06.2020 ning leppisid üürilepingu p-s 7.1 kokku, et leping lõppeb tähtaja möödumisel, samuti juhul, kui pool ütleb lepingu ennetähtaegselt üles, arvestades üürilepingu sätteid, või muudel lepingus või seaduses sätestatud alustel. Lepingu p-s 7.2 leppisid lepingupooled kokku, millised üürniku rikkumised annavad täiendavalt alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingust ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku etteteatamistähtaega järgides üürilepingu korralises ülesütlemises. Seda arvestades oli üürnikul õigus öelda üürileping erakorraliselt üles üksnes juhul, kui selleks oli VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuv põhjus, ning ilma mõjuva põhjuseta ei saanud üürileping ka teatud tähtaja möödudes lõppeda.
11.3.Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks kaalunud, kas üürnikul oli kõiki ülesütlemisavalduses esile toodud asjaolusid koosmõjus arvestades mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks, st kas kujunenud olukorras sai üürnikult kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, või mitte. Maakohus hindas hagejale etteheidetud rikkumisi üksnes eraldiseisvalt, mitte koosmõjus. Samuti ei ole maakohus nõuetekohaselt tuvastanud kõiki vaidluse aluseks olevaid asjaolusid ning osaliselt on maakohtu põhjendused puudulikud. Ringkonnakohus parandab maakohtu eksimused ja põhjendab selles osas kohtuotsust järgmiselt.
11.4.Üürnik saatis 09.09.2019 kell 15.20 hagejale e-kirja, milles teatas, et soovib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, küsis, millal saab ruumid üle anda, ning täpsustas samal päeval kell 19.34 saadetud e-kirjas, et üürnikult ei saa oodata lepingu täitmist tähtaja lõpuni järgmistel põhjustel: 1) üürileandja on eluruumidesse korduvalt sisenenud, ilma et oleks sellest üürnikku eelnevalt teavitanud, 2) üürileandja esitatud arved elektriteenuse ja veekasutuse kohta on ebaselged, 3) üürileandja tähelepanu juhiti külmkapi puidust riiulitele lepingu alguses, kuid need tekkisid külmkapi kõrvale alles siis, kui üürnik juuli lõpus selle kohta märkuse tegi ning 4) kahel korral andsime üürileandjale teada, et lagi tilgub läbi, kuid üürileandja ignoreeris olukorda ega näinud probleemi (I kd, tl 38–38 pöördel). Hageja vastas 10.09.2019 e-kirjas, et ta ei näe põhjust lepingu erakorraliseks lõpetamiseks (I kd, tl 39). Selle peale pöördus üürnik õigusnõu saamiseks advokaadi poole ning üürniku lepinguline esindaja A. Noormets saatis 20.09.2019 hagejale kirja (I kd, tl 40–41), milles teatas, et üürnik ütles hageja korduvate kohustuste rikkumise tõttu üürilepingu 09.09.2019 üles, vabastas üüripinna 12.09.2019 ning soovib üüripinna hagejale 24.09.2019 kell 11–13 üle anda, ühtlasi kordas lepinguline esindaja ülesütlemist. Kuigi üürniku lepinguline esindaja teatas, et toob kirjas uuesti välja 09.09.2019 avalduses nimetatud lepingu erakorralise ülesütlemise põhjused, heitis lepinguline esindaja hagejale kirjas täiendavalt ette taganemist lubadusest ehitada välja vaheseinad. Kohtumenetluses on kostjad heitnud hagejale läbivalt ette nelja rikkumist: 1) taganemist lepingueelsetel läbirääkimistel antud lubadusest ehitada üüripinnal välja vaheseinad, et ruumi saaks majutada 10 inimest, 2) eelneva teavituseta 31.07.2019 üüripinnale sisenemist (privaatsusõiguse rikkumist), 3) elektri- ja vee osas arvete ebaselgust ja alusdokumentide esitamata jätmist ning 4) lae veelekke kõrvaldamata jätmist, sh selleks antud täiendava tähtaja jooksul.
2-20-1785 Ülaltoodud asjaolusid arvestades tuleb kohtul hinnata, kas üürnikul oli 09.09.2019 avalduses toodud põhjustel alust üürileping erakorraliselt üles öelda, ning juhul, kui 09.09.2019 avaldusega ei ole üürnik üürilepingut kehtivalt üles öelnud (üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud alust), tuleb hinnata, kas üürnikul oli alust öelda üürileping üles 20.09.2019 avalduses märgitud põhjustel, sh arvestada täiendavat põhjust.
11.5.Hagejale etteheidetud rikkumisi üksikult hinnates asus maakohus 09.09.2019 ülesütlemisavaldust hinnates õigesti seisukohale, et ükski rikkumine ei ole käsitatav mõjuva põhjusena, mis annaks alust öelda üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel üles.
11.5.1.Maakohus järeldas õigesti, et kuigi hageja töömees sisenes üüritud ruumidesse 31.07.2019, ei saa siinsel juhul ühekordset ruumidesse sisenemist pidada üürilepingu oluliseks rikkumiseks, mis andis alust öelda üürileping üles. Ringkonnakohus märgib, et üürniku privaatsusõigus on iseenesest väga oluline ning üürileandja peab seda austama. See kajastub ka VÕS § 283 lg-s 3, mille kohaselt peab üürileandja üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve. Ka üürilepingu p 3.1.1 kohaselt tuli üürileandjal ruumi kontrollimiseks ja ülevaatamiseks teavitada üürnikku üldjuhul kaks päeva ette ning üksnes juhul, kui tegemist oli avariiolukorraga, võis üürileandja siseneda ruumi etteteatamata. Seega leppisid hageja ja üürnik kokku, millistel tingimustel ja millisel eesmärgil võib üürileandja ruumidesse siseneda. Siinsel juhul tuvastas maakohus õigesti, et hageja sisenes 31.07.2019 üüritud ruumi, sellest üürnikku eelnevalt teavitamata. Hageja ei ole tõendanud, et ta oli sellest üürnikku eelnevalt teavitanud. Samuti ei ole hageja toonud esile ega tõendanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tegemist oli avariiolukorraga. Hageja seadusliku esindaja AS vande all antud seletuse (II kd, tl 175 pöördel – 178 pöördel) kohaselt sisenes ta töömehega ruumidesse, sest ventilatsioonisüsteemist levis ruumidesse halb lõhn ning sellel korrusel oli ventilatsiooniluuk, ning AS pidas seda avariiolukorraks. Ventilatsioonisüsteemi halba lõhna ei saa aga ringkonnakohtu hinnangul pidada selliseks avariiolukorraks, mis nõuaks viivitamatult ruumi sisenemist. Seega rikkus hageja 31.07.2019 ruumidesse oma esindajat lubades lepingu p-s 3.1.1 kokkulepitud ruumidesse sisenemisest teavitamise kohustust. Riigikohus on leidnud, et üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata siseneemisega rikub üürileandja üürilepingut ega austa üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul on üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema, seejuures ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus. Siinsel juhul tuleb aga esmalt arvestada seda, et tegemist oli äriühingute vahel ärilistel eesmärkidel sõlmitud üürilepinguga, mille esemeks olevat üüripinda soovis üürnik kasutada renditööjõu majutamiseks Tallinnas (vt tunnistaja LV ütlused, II kd, tl 179). Ka AS vande all antud seletus kinnitab, et ruumis majutatud isikud vahetusid pidevalt. Seega majutas üürnik üüritud ruumidesse ajutiselt Tallinnas töötavaid isikuid, kelle jaoks olid ruumid ajutiseseks majutuskohaks, mitte koduks. Kostjad ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et tegemist oli äriruumi üürilepinguga VÕS § 272 lg 1 II lause tähenduses. Seega ei olnud hageja rikkumine sama raske nagu see olnuks siis, kui üürileandja siseneb inimeste püsivaks koduks olevatesse ruumidesse. Lisaks tuleb arvestada seda, et ka üürnik ise ei pidanud vahetult pärast rikkumise avastamist rikkumist sedavõrd tõsiseks. Üürniku esindaja SM, kes andis 31.07.2019 e-kirjas teada, et
2-20-1785 ruumides olid porised jalajäljed ja keegi oli külmkappi puutunud, palus edaspidi endale teada anda, kui hageja soovib eluruumi kontrollimas käia, et teavitada selles elanikke, ning mitte siseneda välijalanõudega (I kd, tl 167). Üürnik ei teinud vahetult pärast rikkumisest teadasaamist hagejale ülesütlemisavaldust. Hageja esindaja sisenes ruumi 31.07.2019, millest üürnik küll koheselt teavitas, kuid üürnik tegi ülesütlemisavalduse alles 09.09.2019, s.o rohkem kui kuu aega hiljem. Ülaltoodut arvestades ei saa hageja esindaja ühekordset ruumidesse sisenemist 31.07.2019 pidada eraldiseisvalt oluliseks lepingurikkumiseks, mis annaks alust üürilepingut üles öelda. Küll aga saab seda asjaolu arvestada, kaaludes üürniku ja üürileandja huve kogumis teiste asjaoludega (vt all p 11.5.4).
11.5.2.Ringkonnakohtu hinnangul on õige ka maakohtu järeldus, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud eraldiseisvalt alust asjaolu, et üürnikule esitatud arvetele märgitud kõrvalkulude, s.o vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse tasu suuruse kujunemine ei olnud üürnikule arusaadav. Üürilepingu p 2.4 järgi pidi üürnik tasuma üürileandjale iga kuu kõrvalkulude hüvitist üürileandja edastatud teenuseosutaja arvete alusel. AS vande all antud seletuse kohaselt sai üüripinna üleandmisel räägitud kõrvalkulude täpsemast arvestamisest, kuid lepingusse seda ei pandud. Hageja saatis 05.08.2019 üürnikule arve nr 1934, mille kohaselt oli elektrienergiat tarbitud 1580 kWh ja tasu selle eest 227,52 eurot ning vett 26,68 m3 ja tasu selle eest 129,66 eurot (I kd, tl 168). Poolte augusti alguses peetud kirjavahetuse (I kd, tl 22–33, 169–172) kohaselt arutasid pooled arvele märgitud kõrvalkulude suurust. Üürnik soovis 06.08.2019 e-kirjas näha originaalelektriarvet ja teada, milline oli vee- ja elektrinäitude seis juuli lõpus. Hageja selgitas 07.08.2019 e-kirjas, et pooled fikseerisid 20.06.2019 elektriarvesti näidu 34533 ja veearvesti näidu 244,67 ning 01.08.2019 seisuga olid näidud vastavalt 36113 ja 271,35. Ühtlasi palus hageja täpsustada, milliseid originaalarveid üürnik silmas peab. Üürnik täpsustas 07.08.2019 e-kirjas, et soovib näha elektriarvet, mille esitab teenusepakkuja üürnikule üürile antud korruse kohta, mille peale hageja selgitas, et teenusepakkuja esitab arve kogu hoone kohta, misjärel soovis üürnik jätkuvalt näha teenusepakkuja saadetud arvet. Hageja saatis 08.08.2019 ja 12.08.2019 üürnikule 2019 juuni ja juuli elektriarved kogu hoone kohta. Üürnik andis 12.08.2019 e-kirjas hagejale teada, et tal on arvete alusel tekkinud mitmeid küsimusi, sh ei olnud üürnikule arusaadav, kust on hageja võtnud üürnikule esitatud arvete aluseks oleva ühikuhinna (ei kattu arvetel märgitud hinnaga), miks ei ole üürnikule esitatud kahe tariifi järgi arvet ning miks ei kattu arvel märgitud näit üürnikule edastatud näiduga (algab teise numbriga), ühtlasi avaldas üürnik kahtlust tarbimise mahtude osas. Hageja selgitas 12.08.2019 e-kirjas, et Elering mõõdab tarbimist kahetariifse arvestiga ja saadab selle alusel hagejale arve, kuid majasiseselt mõõdab hageja tarbimist talle kuuluvate arvestitega, mis ei ole kahetariifsed; üürnikule näidati arvestit ja selle näit fikseeriti lepingu koostamisel; hoone valdajana teeb hageja iga aasta kohta analüüsi ja leiab aritmeetiliselt kWh hinna, mis on aluseks järgneva aasta hinnale. Pooled ei vaidle selle üle, et pärast seda kirjavahetust tasus üürnik 05.08.2019 esitatud arve, s.o juuni ja juuli kõrvalkulude eest, samuti 2019 septembris esitatud arve augusti kõrvalkulude eest. Ülaltoodud asjaolusid arvestades asus maakohus õigesti seisukohale, et hageja võimaldas üürniku nõudmisel tutvuda elektrikulu tõendavate dokumentidega ega ole rikkunud VÕS § 292 lg-s 2 tulenevat kohustust ning see asjaolu ei saanud anda üürilepingu ülesütlemiseks alust.
2-20-1785 Samuti leidis maakohus õigesti, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust see, et hageja arvutas kõrvalkulusid ja selgitas üürnikule oma arvutust erinevalt üürilepingus kokkulepitust. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et pooled ei ole üürilepingu p-s 2.4 leppinud kokku kõrvalkulude arvutamise alustes selliselt, nagu hageja seda e-kirjades üürnikule selgitas, ning üürilepingu p 2.4 sõnastusest võis üürnikule jääda mulje, et kõrvalkulude eest esitab teenusepakkuja arve üüripinna mõõdiku alusel, mitte üksnes kogu hoone kohta. Samas, olukorras, kus hageja oli sõlminud teenusepakkujaga kogu hoone kohta ühe tarbimiskohaga lepingu ning mõõtis ise erinevate üüripindade tarbimist, oli ka hagejal üürilepingu p 2.4 järgi õigus esitada tarbitud teenuste eest arveid vastavalt üüripinna mõõdikute näitudele, kuid arvete aluseks oleva tarbitud teenuse ühikuhinna osas saab lepingu p 2.4 mõista pigem selliselt, et ühikuhinnaks tuli võtta vastava kuu eest hagejale esitatud arvel märgitud ühikuhind. Seega arvutas hageja kõrvalkulusid üürilepingu p-s 2.4 kokkulepitust erinevalt, kui võttis aluseks eelmise aasta keskmise ühikuhinna. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kõrvalkulude sel viisil arvutamist pidada siiski oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Tegemist on rikkumisega, mille puhul saab üürnik nõuda üürileandjalt kõrvalkulude arvutamist vastavalt lepingule ja anda üürileandjale täiendava tähtaja õigete kõrvalkulude arvete esitamiseks ega pea kõrvalkulusid enne tasuma. Seda pole aga üürnik teinud. Selle asemel tasus üürnik arved, millest saab järeldada, et üürnik nõustus hageja kõrvalkulude arvutamisega. Ülaltoodut arvestades ei saanud kõrvalkulude suuruse arvutamine ja arvutuste selgitamine anda üürnikule pärast kõrvalkulude tasumist alust üürilepingut üles öelda, kuid asjaolu, et hageja esitas kõrvalkulude arveid lepingust erineval viisil, saab arvestada poolte huve kaaludes koos muude asjaoludega (vt all p 11.5.4).
11.5.3.Kolleegiumi hinnangul ei andnud eraldiseisvalt üürilepingu ülesütlemiseks alust ka üürniku väited selle kohta, et üüripinna lagi tilkus läbi ning hageja ignoreeris seda ega kõrvaldanud probleemi. Iseenesest võib üüripinnal tekkinud puudus, sh veeleke laes, anda üürnikule alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu VÕS § 314 lg 1 järgi üles öelda üldjuhul siis, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Sisuliselt sama tuleneb ka VÕS §-st 278. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda VÕS § 278 p järgi üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist, ning kui üürileandja nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu VÕS § 279 lg 1 järgi etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta VÕS § 314 lg 2 järgi lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus. Seega saab üürnik üldjuhul öelda üüritud ruumis ilmnenud puuduse tõttu üürilepingu erakorraliselt üles, kui takistus välistab üüritud ruumide kasutamise või piirab seda olulisel määral või on ülesütlemiseks eriline põhjus ning üürnik on eelnevalt nõudnud üürileandjalt puuduse kõrvaldamist ja selleks määratud tähtaeg on tulemusteta möödunud või kui üürileandja ise teadis puudusest, kuid ei kõrvaldanud seda mõistliku aja jooksul. Ülaltoodud regulatsioon kohaldub hageja ja üürniku vahelisele suhtele sõltumata üürilepingu p-s 4.1.1 kokkulepitust. Viidatud lepingupunkt reguleerib üürileandja kohustust kõrvaldada viivitamatult
2-20-1785 elamu kütte- veevarustuse-, kanalisatsiooni- elektri jm süsteemides rikked ega piira kuidagi üüripinna puuduste ilmnemise korral ülal viidatud sätete kohaldamist. Siinsel juhul nähtub hageja ja üürniku e-kirjavahetusest (I kd, tl 34–37), et üürnik soovis 07.08.2019 kell 8.39 saadetud e-kirjas lisaks arvetele ja näitudele infot, mida kavatseb üürileandja ette võtta katusega, mis eelmise päeva vihmasajuga läbi tilkus ja ilmselt tilgub ka edaspidi, mille peale teatas hageja kell 09.19 e-kirjas, et soovib vaadata, kus läbijooks toimus, ning küsis luba siseneda üüripinnale. Üürnik teatas kell 9.21, et läbi tilgub köögi juures ja neil on tehtud pildid, ühtlasi andis loa minna vaatama. Kostjad ei ole kohtule pilte tõendina esitanud. Samal päeval kell 10.04 saatis hageja e-kirja, milles teatas: „Mina läbijooksu ei näe. Kas on ära kuivanud, ei tea. Jälgi ei ole. Ootan pilte. Tüdrukud võivad mulle ka otse helistada ja näidata täpset kohta. Meistrimehed tahavad näha täpset kohta. Kui jookseb katus läbi, siis on paha probleem. Igal juhul olulist läbijooksu ei ole“. 12.08.2019 kell 16.59 saadetud e-kirjas märkis üürnik lisaks elektrikulude arvutamise probleemidele, et ootab lahendust lekkivale laele; nädalavahetusel toimus leke uuesti ning praod, kust vesi jookseb, on laes näha; kui seda kohe ei lahendata, siis ei ole võimalik ruumi edasi kasutada. Hageja vastas sellele samal päeval kell 18.44, et probleemi operatiivseks lahendamiseks võiksid ruumi kasutavad inimesed hagejaga otse suhelda, ning viitas sellele, et läbijooksu koha fikseerimine on komplitseeritud. Hageja seadusliku esindaja AS vande all antud ütluste kohaselt ei näinud ta mingeid jälgi läbijooksust ning saadetud piltidelt ei suutnud ta tuvastada lekke kohta, sest pildid olid udused, samuti ei tuvastanud katusespetsialist uuel plekk-katusel puudusi. Lisaks kinnitas AS, et hoolimata tema palvest, ei võtnud keegi temaga ühendust, ning ükski üürniku esindaja ei käinud väidetud leket vaatamas. Kuna hiljem ei ole lekkeid olnud, ei uskunud AS, et leke üldse aset leidis. Ülaltoodust tulenevalt on asjas tõendatud, et üürnik pöördus kaks korda hageja poole veelekke probleemiga ja palus lekke kõrvaldada, kuid kostjad ei ole tõendanud, et veeleke tegelikult aset leidis, st üüripinnal avaldus puudus, mis võinuks anda alust üürileping üles öelda. Samuti ei ole kostjad toonud esile ega tõendanud veelekke ulatust ja mõju ruumi kasutamisele, mistõttu ei ole kohtul võimalik hinnata, kas ja mil määral takistas väidetavalt toimunud veeleke üüripinna kasutamist. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et veeleke leidis aset, ei olnud neil sel põhjusel õigus üürilepingut üles öelda. Samuti ei saa hagejale ülaltoodud asjaolude valguses heita ette probleemi ignoreerimist ja lahendamata jätmist. Poolte e-kirjavahetus kinnitab üheselt, et hageja on reageerinud üürnikult saadud teabele viivitamata, kuid ei tuvastanud puudust, s.o veeleket. Sellises olukorras ei saa hagejale heita ette puuduse mõistliku aja jooksul kõrvaldamata jätmist või hoolimatut suhtumist.
11.5.4.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka ülal tuvastatud asjaolusid koosmõjus hinnates ja kummagi lepingupoole huve kaaludes järeldada, et üürnikul oli VÕS § 313 lg 1 alusel õigus tähtajaline üürileping erakorraliselt üles öelda. Ülal tuvastatud asjaolude kohaselt sai üürnik heita 09.09.2019 ülesütlemisavaldust tehes hagejale ette üksnes seda, et hageja esindaja sisenes 31.07.2019 etteteatamata ventilatsioonisüsteemi kontrollimiseks töömehega üüritud ruumidesse ning esitas 05.08.2019 üürnikule arve, milles arvestas 2019 juuni ja juuli kõrvalkulusid (eelkõige elektrikulu) lepingu p-s 2.4 kokkulepitust erinevalt. Ülejäänud ülesütlemisavalduses nimetatud etteheiteid ei ole kostjad tõendanud või ei saa neid pidada hagejapoolseks rikkumiseks. Olukorras, kus hageja oli 31.07.2019 ühel korral sisenenud etteteatamata äriruumi üürilepingu alusel üürile antud ruumi, mis ei olnud kellegi püsiv elukoht, ega eksinud rohkem sisenemisest
2-20-1785 etteteatamise reegli vastu enne 09.09.2019, ning esitas 05.08.2019 üürilepingus kokkulepitust erineva arvestuse järgi arve, mille üürnik pärast selgituste ja alusarvete saamist tasus, ei olnud üürnikul ringkonnakohtu hinnangul alust üürilepingut 09.09.2019 üles öelda. Tegemist ei ole olukorraga, kus üürnikult ei saa mõistlikult eeldada enam üürisuhte jätkamist ja täitmist. Sellises olukorras kaalub üürileandja huvi kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni üürilepingu jätkamise vastu selgelt üles üürniku huvi üürilepingu ühepoolse lõpetamise vastu, sest üürnikul ei olnud alustarvata, et üürileandja siseneb ka edaspidi ruumi ilma sellest ette teatamata, ning kõrvalkulude osas sai üürnik nõuda üürileandjalt üürilepingu p 2.4 täitmist.
11.6.Hagejal ei olnud alust öelda üürilepingut VÕS § 313 lg 1 alusel üles ka 20.09.2019, arvestades selles avalduses täiendavalt välja toodud põhjust.
11.6.1.Hagejale ette heidetud rikkumist eraldi hinnates asus maakohus õigesti seisukohale, et üürnikul ei olnud õigust öelda üürilepingut üles põhjusel, et hageja taganes lepingueelsetel läbirääkimistel antud lubadusest ehitada üüripinnal välja vaheseinad ja rikkus sellega üürilepingu p 3.1.1. Maakohus hindas asjas esitatud ja kogutud tõendeid koosmõjus ja asus nende alusel põhjendatult seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud, et pooltel oli kokkulepe, et hageja ehitab oma kulul välja vaheseinad. Ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et maakohus oleks tõendeid koosmõjus hinnates eksinud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite hindamise reeglite vastu. Seejuures ei anna tunnistaja LVe ütlused (II kd, tl 179–179 pöördel) koosmõjus teiste maakohtu hinnatud tõenditega alust järeldada, et pooltel oli vastav kokkulepe või hageja lubas teha oma kulul üüripinnale vaheseinad. Ütlustest nähtub, et 10 inimese üüripinnale paigutamine eeldas tunnistaja väitel lisaseinu ja lisavoodeid, tunnistaja ütles üüripinda vaatamas käies, et on vaja vaheseinu, kuna inimesi ei majutata sellisel lahtisel pinnal. Tunnistaja märkis: „Kirjalikku dokumenti vaheseinte kohta ei ole, see oli kõik vastuvõtmise käigus, kui vaatamas käisime, ütlesime, et on vaja vaheseinu, kuna inimesi ei majutata sellisel lahtisel pinnal. Sama nagu vooditega, siis pidi see tulema üürileandja poolt“. Seega saab tunnistaja ütlustest järeldada pigem seda, et tunnistaja arvas, et üürileandja teeb oma kulul vaheseinad, kuid seda, et hageja ütles, et ta seda teeb, tunnistaja ütlused ei kinnita. Lisaks märgib kolleegium, et juhul, kui hageja oleks sellega nõustunud, oleks vastav kokkulepe sisaldunud ilmselt ka üürilepingus. Üürilepingu p-s 3.2.1 leppisid aga pooled kokku üksnes selles, et üürnikul ei ole õigust teha ruumis ümberehitust või -paigutust või muid parendusi ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta ega saada tehtud parenduste eest hüvitist. Seda arvestades asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja ei ole rikkunud üürilepingu p-s 3.1.1 sätestatud kohustust võimaldada üürnikul majutada üüripinnale 10 inimest ega taganenud lubadusest ehitada välja vaheseinad. Kuna hagejale ei saa seda rikkumist ette heita, ei saanud see anda ka üürnikule alust üürilepingust taganeda. Küll aga saab kõiki asjaolusid ja poolte huve koosmõjus kaaludes arvestada seda, et üürnik võis üürilepingu sõlmimise eel ekslikult eeldada, et üürileandja ehitab oma kulul vaheseinad. Seda kinnitab mh üürniku 29.07.2019 e-kiri (I kd, tl 166 pöördel), milles SM märgib, et korteri ülevaatamise oli juttu, et osa ruumist on välja ehitamata, kuid seda saab teha, kui selleks vajadus tekib, ning vajadusel saab paigaldada vaheseinu, et luua rohkem eraldatust; ilmselt sai meie esindaja olukorrast valesti aru; hetkel on kahjuks selgunud, et sellisel kujul me ei saa seda siiski pikalt rentida; milline võiks olla lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõistlik aeg.
2-20-1785
11.6.2.Kolleegiumi hinnangul ei saa üürniku ekslikku arusaama pidada koosmõjus ülal tuvastatud hageja eksimustega (ühekordne sisenemine üüritud ruumi ja kõrvalkulude arvete esitamine erinevalt üürilepingu p-s 2.4 kokkulepitust) selliseks olukorraks, kus üürnikult ei saa enam mõistlikult eeldada üürilepingu täitmist VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Poolte kirjavahetusest saab järeldada, et üürnikul kadus huvi üürilepingu jätkamise vastu, kui selgus, et üürnik on ekslikult aru saanud, et hageja paigaldab oma kulul vaheseinad. Seega tuleb üürilepingu poolte huve kaaludes arvestada ühelt poolt üürniku huvi sellise üüripinna vastu, kuhu saab majutada privaatselt kuni 10 inimest, ning teiselt poolt üürileandja huvi üürilepingu kehtimise ja täitmise vastu kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni. Arvestades seda, et üürnikul oli üürilepingu p 3.1.1 järgi õigus majutada üüritud ruumi kuni 10 inimest ja hageja ei ole seda takistanud, aga ka seda, et üürnikul oli üürilepingu p 3.2.1 järgi õigus teha ruumis üürileandja nõusolekul omal kulul ümberehitusi ning kostjad ei ole toonud esile ega tõendanud, et hageja ei oleks võimaldanud vaheseinu paigaldada, sai üürnik üürilepingu alusel oma huvi realiseerida ka ilma üürilepingut üles ütlemata. Asjaolu, et üürnik arvas ekslikult, et vaheseinad paigaldab oma kulul üürileandja, et anna alust järeldada, et oma eksliku arusaama mõistmise järel ei saanud üürnikult enam oodata üürilepingu jätkamist, seda ei eraldiseisvalt ega koosmõjus ülejäänud tuvastatud asjaoludega.
11.7.Ülaltoodut arvestades ei ole ringkonnakohtul alust järeldada, et üürnikul oli 09.09.2019 või 20.09.2019 ülesütlemisavaldust tehes mõjuv põhjust üürilepingust taganeda, mistõttu oli üürnikul kohustus täita üürilepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuda üüri ja kõrvalkulude eest.
12.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses ka selle üle, kas kostja II vastutab üürniku VÕS § 183 lg 1 alusel kohustuste täitmise eest, sest üürniku ettevõte läks üle kostjale II. Selles osas täiendab ringkonnakohus kohtuotsuse põhjendusi.
12.1.Ringkonnakohus märgib, et ettevõte on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 661 järgi majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. Ettevõttesse kuuluvad VÕS § 180 lg 2 järgi ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh ettevõttega seotud lepingud. Ettevõtte üleandmise aluseks on VÕS § 180 lg 1 esimese lause järgi selleks kohustav võlaõiguslik leping ettevõtte üleandja ja omandaja vahel. Ettevõtte üleandmisel kehtib üldiselt spetsiaalsuspõhimõte, st VÕS § 182 lg 1 esimese lause järgi antakse ettevõttesse kuuluvad asjad omandajale üle vastavate asjade üleandmise sätete järgi ja õigused vastavate õiguste üleandmise sätete järgi, lepingud aga lepingute ülevõtmise sätete järgi. Kui selliselt on üle antud ettevõtte majandustegevusega seotud põhiline vara (n-ö ettevõtte tuum), lähevad seaduse jõul VÕS § 182 lg 2 järgi üle ka kõik üleandja ettevõttega seotud kohustused, sh lepingutest tulenevad kohustused. Selliselt tagatakse esmalt, et põhilise majandustegevusega kaasnevad lepingud saaks üle anda lihtsamalt ega oleks vaja teise lepingupoole nõusolekut. Teisalt välditakse sellega n-ö ebameeldivate lepingute ja kohustuste üle andmata jätmist ettevõtte ülevõtjale, millega lahutataks vara kohustustest. Selliselt on VÕS § 182 lg 2 alusel lepingute ja kohustuste ülemineku näol tegemist erilise üldõigusjärgluse juhtumiga, kus samas jääb VÕS § 183 lg 1 alusel solidaarselt vastutama ka ettevõtte üleandja (vt RKTKo 22.11.2011, 3-2-1-113-11, p 47). Ettevõtte üleminekule tuginemiseks peab hageja eelkõige esile tooma ja vaidluse korral tõendama ettevõtte majandamisega seotud asjade ja õiguste käsutamist. Seejärel saab kohus anda õigusliku hinnangu, kas nende asjade ja õiguste käsutamine kogumis kujutab endast ettevõtte üleminekut. Muu hulgas hindab kohus, kas asjade ja õiguste kogumiga on üle läinud ettevõtte majandustegevusega seotud põhivara ehk nn ettevõtte tuum (vt RKTKo 04.01.2012,
2-20-1785 3-2-1-129-11, p 11). Kuna ettevõtte varjatud ülemineku tehingu pooled soovivad vältida ettevõtte ülemineku regulatsiooni kohaldumist, ei pruugi nad asjakohaseid lepinguid ettevõtte ülemineku kohta sõlmida, mistõttu võib selliste lepingute puudumisel lähtuda ka ettevõtte ülemineku tuvastamisel üleminekut kinnitavatest muudest asjaoludest ja tõenditest nende kogumis (vt RKHKo 26.03.2014, 3-3-1-55-13, p 26). Juhul, kui asjaolu tõendamiskoormis lasub hagejal, võib kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet omapoolseid tõendeid esitamata seni, kuni hageja ei ole tõendeid esitanud, kuid kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 13). Ettevõtte üleminekuks tuleb tuvastada, kas üleminek puudutab majandusüksust, mis säilitab oma identiteedi. Selleks, et tuvastada, kas majandusüksus on säilitanud oma identiteedi, tuleb arvestada kõiki kõnealust toimingut iseloomustavaid faktilisi asjaolusid, sh eelkõige ettevõtja või ettevõtte tüüpi, seda, kas materiaalne vara, st ehitised ja vallasvara on üle läinud või mitte, immateriaalse vara väärtust ülemineku ajal, kas uus tööandja võttis üle suurema osa töötajaid või mitte, kas toimus klientide üleminek või mitte, samuti enne ja pärast üleminekut tehtud tegevuse sarnasust ning seda, kas tegevus oli vahepeal peatatud ja kui, siis kui kaua. Ettevõtte ülemineku hindamisel arvestatavateks kriteeriumiteks on mh: 1) ettevõtte tüüp, 2) kinnisasja, tootmisvahendite ja muude materiaalsete vahendite üleminek, 3) immateriaalsete vahendite ja organisatsiooni ülevõtmine, 4) kliendi- ja hankijasuhete jätkuvus, 5) üleminekule eelneva ja sellele järgneva tegevuse sarnasus, 6) majandustegevuse jätkuvus, ja kui tegevus oli vahepeal katkenud, siis katkestuse aeg, 7) nn väheste vahenditega ettevõtete puhul on eriti oluline personali säilitamine, 8) ettevõtja omandaja varasem tegevus, 9) üleandja ja omandaja tegevuskoht, juhtorganite liikmete kattuvus. Ettevõtte ülemineku jaatamiseks ei pea korraga olemas olema kõik eespool väljatoodud elemendid (vt RKTKo 12.06.2019, 2-18-2908, p 12– 13; RKHKo 01.06.2011, 3-3-1-20-11, p 11; RKTKo 21.12.2011, 3-2-1-131-11, p 10).
12.2.Siinses asjas tõi hageja esile ja tõendas asjaolud, mis kinnitavad, et üürniku majandusüksus, mis tegeles tööjõu rendiga, on 2020 alguses läinud üle kostjale II, säilitades seejuures oma identiteedi, mistõttu asus maakohus õigesti seisukohale, et üürniku ettevõte läks üle kostjale II ja kostja II vastutab üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. Maakohus tuvastas ettevõtte üleminekut kinnitavad asjaolud (kostja I on ühinemisotsusest tulenevalt üürniku õigusjärglane; üürnik tegeles renditööjõu vahendamisega ja kasutas domeeni www.nuvalo.ee; kostja I ei tegele tööjõu rendiga ning kostja I osanikud otsustasid ühingu likvideerida; 2019 lõpus / 2020 alguses hakkas kostja II tegelema tööjõu rendiga, tema majandustegevus kasvas (ajal, mil üürniku käive lõppes, tõusis kostja II käive), tal oli 19 töötajat, sh töötajad, kes olid varem üürniku juures tööl, olid alates 2020 jaanuarist kostja II juures tööl, ta kasutas üürnikuga sama veebilehte, samade tunnustega märke enda reklaamimiseks, samu kontakte ja Facebooki lehte ning tal olid samad lepingupartnerid (BD Design AS, OÜ Valmos, OÜ Mivartex, KM Element OÜ, Saint Gobain jt). Kuigi kostjate väitel ei ole maakohus otsuses põhjendanud, kuidas ta jõudis tõendeid analüüsides järeldusele, et ettevõte on üle läinud, ei ole kostjad toonud apellatsioonkaebuses esile, et maakohus oleks mõnda tõendit hinnates ja sellest tulenevalt mõnda ülal nimetatud asjaolu tuvastades eksinud. Maakohus on kõiki asjaolusid tuvastades viidanud toimikus asuvatele tõenditele ning ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et maakohus oleks asjaolud valesti tuvastanud. Arvestades maakohtu tuvastatud asjaolusid, on siinses asjas enamus ülalnimetatud ettevõtte ülemineku kriteeriume täidetud. Kostja ei ole toonud esile ja tõendanud sellised asjaolusid, mis kummutaksid hageja tõendatud asjaolud. Seetõttu järeldas maakohus lõppjäreldusena õigesti,
2-20-1785 et ettevõte on kostjale II üle läinud. Maakohtu järeldus on kooskõlas Riigikohtu ülal viidatud praktikaga.
13.Ülaltoodud põhjendustel ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni tühistada, kuid ringkonnakohus täiendab ja muudab osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
14.Arvestades seda, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellantide kanda. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei ole apellatsioonkaebuse lahendamisel tähtsust kostjate apellatsioonkaebuse väitel selle kohta, et hageja menetluskulud on ülemäärased. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning seda tehes hindab maakohus hageja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.