Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Menetlusabi taotlemise kord Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud, hageja nõue ja hageja seisukohad

tasumise tähtajaks 07.09.2021. Arvel nr 2428 kajastuv kirjeldus (kulu read) on eestikeelsena järgnev: eluruumide üür 15.08.-20.08.2021, eluruumide üür 14.08.-14.09.2021 Trahv (lepingu p 7.1.), ruumide koristamine (lepingu p 5.14), kahjustuste parandamine ja materjalide ostmine (lepingu p 5.10), viivis 15.08.-30.08.2021 0,25% päevas (lepingu p 3.4). Hageja varale on kostja poolt tekitatud järgmine kahju: 1) sein lõhutud (augud seinas), 2) seintelt eemaldatud ja söögilauana kasutatud maalid vajavad väljavahetamist, 3) maale seintel kasutati märgade rätikute kuivatamiseks, 4) kipsisein on puruks löödud, välja tuleb vahetada terve plaat, 5) rikutud laud koridoris, 6) ruuteri alus puruks tehtud, 7) kadunud järgmised nõud, praepann - 2 tk, potid - 3 tk, taldrikud, söögiriistad, kahvlid, lusikad, noad jne, 8) katkised pistikupesad kõikides tubades, 9) lõhutud koristus-inventar, 10) uksed, mis on verega määrdunud, vajavad spetsiaalset puhastamist. Ruloo samuti verega kaetud, seda ei saa keemiliselt puhastada, tuleb välja vahetada. Hageja nõudis arvega nr 2428 järgmiste summade tasumist kostja poolt: 1) eluruumide üür perioodi 15.08.-20.08.2021 eest summas 141,67 eurot, 2) eluruumide eest üür perioodi 14.08.-14.09.2021 eest lepingu p 7.1. (ülesütlemisest vähem ette teatatud aja eest) summas 850 eurot, 3) eluruumide koristamine (lepingu p 5.14.) summas 150 eurot, 4) kahjustuste parandamine ja materjalide ostmine (lepingu p 5.10) summas 500 eurot, 5) viivis perioodi 15.08.-30.08.2021 eest 0,25% päevas (lepingu p 3.4.) 31,88 eurot. Kokku oli hageja nõue 31.08.2021 seisuga 1803,55 eurot (sisaldas käibemaksu 130 eurot). Kostja tasus nõudest 02.09.2021 173,55 eurot, mis hõlmas kostja selgituste kohaselt eluruumide üüri perioodi 15.08.-20.08.2021 eest summas 141,67 eurot ning viivist maksetähtaja ületamise eest 31,88 eurot (141,67 + 31,88 = 173,55 eurot). Muude summade tasumisest kostja keeldus. Hageja esitas kostjale arve nr 2428 uuesti, märkides, et loeb tasumata võlasummaks 1630 eurot ning palus selle tasuda. Kostja jättis nimetatud, so korduva arve tasumata. Seega ei ole kostja tasunud hagejale kuni hagi esitamiseni järgmisi summasid: 1) eluruumide eest üür perioodi 14.08.-14.09.2021 eest + leppetrahv vastavalt lepingu p 7.1 (ülesütlemisest vähem ette teatatud aja eest) summas 850 eurot, 2) ruumide koristamine (lepingu p 5.14.) summas 150 eurot, 3) kahjustuste parandamine ja materjalide ostmine (lepingu p 5.10) summas 500 eurot. Kuna ruumide koristamine ja kahjustuste parandamine ja materjalide ostmine on maksustatud käibemaksuga, siis nõudis hageja ka käibemaksu summas 130 eurot, kuna on kulu kandnud. Üür vähema etteteataud aja eest summas 850 tuleneb lepingu p-idest 3.1 ja 7.1 ning kujutab endast rahasummat, mis on üürisummaks üheks kuus ja mida peab üürnik (kostja) tasuma ka juhul, kui ruume ei kasuta temast olenevatel põhjustel. Hageja kandis ruumides tehtud remondi eest kulusid summas 780 eurot. Arvest nr 2428 tulenev kostja nõue on 1630 eurot. Nõue on muutunud sissenõutavaks. Kuna kostja jättis täitmata rahalise kohustuse, on hagejal õigus nõuda viivist. Vastavalt arvele 2428 nõuab hageja kostjalt viivist 0,05% tasumata põhisummast päevas. Hagiavalduse esitamise seisuga, so 25.10.2021 on viivis summas 39,12 eurot (põhinõudelt 1630 eurolt, periood 08.09.2021-25.10.2021, viivisemäär 0,05% päevas, 48 viivitatud päeva). Hageja palus lisaks eeltoodule kostjalt TsMS § 367 alusel välja mõista edasiulatuv viivis 0,05 % päevas alates 26.10.2021 põhinõudelt 1630 eurolt kuni põhinõude täitmiseni. Kokkuvõtvalt palus hageja kostjalt välja mõista järgmised nõuded: põhivõlgnevus 1630 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevus 39,12 eurot, edasiulatuv viivis alates 26.10.2021 põhinõudelt 1630 eurolt, 0,05 % päevas kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ning määrata, et menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda viivis VÕS § 113 lg-s 1 teises lauses sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täitmiseni (dtl 29-39, hagi ese dtl 38).

etteteatamistähtaega. Üürnik ei ole ka teatanud, et üürilepingu ülesütlemine oleks toimunud erakorralisel põhjusel. Vastavalt TsÜS § 69 lg 1 tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama §-i lõige 2 kohaselt tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Lepingu p 9 sätestab, et lepinguga seotud teadete edastamine toimub kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis poole lepingus märgitud e-posti aadressil. Vastavalt lepingule olid hageja kontaktid järgmised: e-post [email protected]. Üürileandja esindaja oli vastavalt lepingule hageja juhatuse liige X. Kostja ei ole tõendanud, et on väljendanud oma ülesütlemise tahteavalduse kirjalikus vormis õigele isikule, kes on selle ka kätte saanud. Hageja vaidles vastu kostja taotlusele tunnistaja G. T. ülekuulamisel. Käesoleval juhul kostja ei eitanud (vastuse p 3), et üüris ruume (puudub vaidlus, et poolte vahel kehtis üürileping) ning muude tõenditega asjas on tõendatud, et kostja lahkus ennetähtaegselt ruumidest, sh kostja võttis nimetatud asjaolu omaks. Hageja selgitas nõude kujunemist hagiavalduses. Samuti sätestab lepingu p 3.1, et poolte vahelisel kokkuleppel on eluruumi üüriks 850 eurot kuus. Üürnik on kohustatud maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel. Lisaks olid pooled lepingu p 5.14 kokku leppinud, et juhul, kui üürnik ei anna eluruumi üürileandjale üle koristatuna, peab ta hüvitama üürileandjale eluruumi vajalikku seisundisse viimiseks tehtud kulutused. Hageja vaidles vastu kostja vastuse p-ides 6-9 toodule ning jäi hagis esitatud seisukohtade juurde, et kostja on tema varale kahju tekitanud. Kuigi kostja väitis, et peamine tõend kahjude osas on hagile lisatud fotod, siis hageja selgitas, et kahju kindlakstegemisel on lähtutud administraatori aruandest, milles on loetud üles tekitatud kahjud ning kahju rahalise suuruse kindlaks tegemisel on lähtutud hinnakalkulatsioonist. Riigikohus on lahendis tsiviilasjas nr 2-18-13649 väljendanud, et kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks on eelkõige kahjustatud korteriomaniku korteriomandi eriomandi eseme ning tema ainukasutusse antud kaasomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud (so ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus). Pooled olid lepingu p-is 3.4. kokku leppinud, et üürileandjal on õigus nõuda viivist 0,25% maksmata jäänud summast iga viivitatud päeva eest. Seega rakendades viivise määra 0,05% päevas, on hageja tulnud kostjale märkimisväärselt vastu, kuna soovis asja lahendamist rahumeelselt ja kohtuväliselt. Viivist võib nõuda ka kahju hüvitamise puhul, samuti kui isikule tuleb hüvitada tema poolt tehtud kulutused. Hageja märkis, et VÕS § 113 lg 10 kohaselt kokkulepe, millega välistatakse majandus või kutsetegevuses tegutsevalt isikult viivise nõudmine, on tühine. Kostja viide VÕS § 294 on arusaamatu (ilmselt ekslik), kuna nimetatud § reguleerib maksetähtpäeva, mitte viivisemäära (dtl 95-98).

tutvustus on kodulehelt leitav: Järve ühiselamu - Uus algus turvalises kodus (jarvekodu.ee) Hageja annab alati üürniku kasutusse heas korras ja remonditud ruumid. Hageja andis kostjale järgmise sisseseadega korteri: suur elutuba, kahe diivani ja söögilauaga, TV ja interneti püsiühendus, eraldi walk-in garderoob, köök, WC ja duširuum. Kaks magamistuba: üks väiksem kahe voodiga ja teine suurem seitsme voodiga. Voodipesud, rätikud, jne. Korteris on ka varem üürnike poolt asju lõhutud, hageja teeb aga oma vara koheselt jälle korda, kuna ei saaks räpast, lõhutud korterit kellelegi välja üürida. Hageja lisas fotod selle kohta, millises seisukorras oli kostja kasutada antud korter (lisad 2-5, fotod 1- 4). Hageja selgitas, et kõik fotod on tehtud üürile antud ruumis ja seda vahetult peale kostja lahkumist. Hagile lisatud fotod 1 ja 3 näol on tegemist ühe ja sama fotoga, st üks on lähemalt tehtud ja teine kaugemalt (nagu ka foto 4). Auk on seinas, mitte laes nagu selgitati ka hagis (hagi p 4). Korteris tegi seisukorrast fotod maja töötaja A. M. (nimi vene keeles kirjutatud A. M.), kes saatis fotod edasi administraatorile sotsiaalvõrgustikus 22.08.2021 kl 16.13 (lisa 6 – fotod 22.08.2021). Maja valvuri päevikust nähtuvast väljavõttest kinnitas valvur, et 20.08.2021 kl 22 paiku (reede õhtul) üürnik lahkus, tõi ära võtmed (lisa 7 – foto maja päevikust). Tõlge tekstist fotol eesti keelde: „20-21.08. 20.00-8.00 S. I.. P. lahkus võõrastemajast. Üks (klient) tõi võtmed tagasi, teine komplekt leiti võõrastemajast. Läksid välja 20.08.21 umbes 22.00“. Maja administraator G. T. tuli tööle esmaspäeval 23.08.2021 ja kuna tema vastutab majas kõigi küsimuste eest, siis läks T. kostja valduses olnud korterit kontrollima. Kipssein oli katki esikus ja köögis. Maalid seintel olid igas toas, kokku ca 5-6 tk. Maale kasutati kandikuna, kuna oli näha tee ja kohvi joomise jäljed ning kuumadest tassidest tekkinud plekid. Samuti toidujäägid. Ruuteril oli kogu plastikust osa katki (ilmselt seda loobiti). Ei ole eluliselt usutav, et see maha kukkudes nii katki sai minna – õieti oli katki ruuteri korpus, kuid ruuter ise oli töökorras (hageja pidi ostma uue). Verega oli määritud elutoa ruloo ja osaliselt sein. Nõudest viidi kaasa kaks praepanni ja kaks-kolm potti. Palju viidi kaasa taldrikuid, nuge ja kahvleid. Antud korter oli komplekteeritud ja sisustatud 11-inimesele, sh 7-magamiskohta suures magamistoas ja 2-magamiskohta väikeses magamistoas ning kaks suurt lahtikäivat diivanit elutoas. Korteri suurus oli ca 120 m2. Hageja kulutused remondile (hagi lisa 8) – hinnapakkumine ei ole allkirjastatud põhjusel, et lepingupooled ei pidanud nimetatud formaalsuse järgimist vajalikuks, kuna tegemist ei olnud märkimisväärse summaga (materjali kulu üksnes 127 eurot, ruloo hind 33). Hageja märkis samas, et tavapäraselt hinnapakkumised tehaksegi kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ilma allkirjata, ei näe allkirja puudumises siin õiguslikku puudust. Hageja selgitas nõude kujunemist hagiavalduses. Kostja lepingut üles ei öelnud nagu leping sätestab, vaid lõpetas üüripinna valdamise ja kasutamise. Kuna leping sõlmiti 14.06.2021, siis tulenes siit igakuine 14-es kuupäev üürimaksmiseks (lepingu p 3.2.), seega pidi tasuma järgmise üüri perioodi 14.08. kuni 14.09.2021 eest. Lepingu p 5.2. kohaselt üürnik on kohustatud maksma eluruumi kasutamise eest üüri ja muid lepingujärgseid makse lepingus sätestatud korras ja tähtaegadel. Hageja selgitas, et ka arvel nr 2428 on viide lepingu p-ile 7.1 koostoimes lepingu p-iga 3.1 ehk üürnik on kohustatud maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel ning kuna kostja lahkus, siis hageja soovib saada üüri aja eest, millal kostja eluruumi ei kasutanud. Tegelikult ei ole siin mõeldud leppetrahvi, vaid üüri tasumist aja eest, millal üürnik ruume endast oleval põhjusel ei kasutanud. Kuna arve koostajal puuduvad juriidilised eriteadmised, siis ei osanud ta detailile terminiga tähelepanu pöörata, kuid see ei muuda ka nõuet ebaseaduslikuks. Silmas tuleb pidada, et hageja ega kostja ei ole kunagi väljendanud tahet üürilepingut üles öelda, selles mõttes on väide, et lepingut saaks lugeda lõppenuks nt 20.09.2021 – hüpoteetiline. Kuid sellele vaatamata, VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Põhimõtteliselt oleks hageja saanud nõuda kostjalt üüri ka tunduvalt pikema aja eest, kui üks kuu, nt pinnale uue üürniku leidmiseni jne, antud juhul valis hageja nimetatud perioodi, et saavutada asjas kiiremini õigusrahu. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1-179-15 p 19 osundanud, et VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tegemist

on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Samuti on Riigikohtu tsiviilkolleegium teises tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09 selgitanud, et asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri kuni ajani, mil üürnik ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürnik üürileandjale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma. VÕS § 334 lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Pooled olid lepingu p 5.14. kokku leppinud, et juhul, kui üürnik ei anna eluruumi üürileandjale üle koristatuna, peab ta hüvitama üürileandjale eluruumi vajalikku seisundisse viimiseks tehtud kulutused. Hageja jäi hagis esitatud seisukohtade juurde, et kostja on tema varale kahju tekitanud. Lisaks fotodele on kahju kindlakstegemisel lähtutud administraatori aruandest, milles on loetud üles tekitatud kahjud (hagi lisa 7) ning kahju rahalise suuruse kindlaks tegemisel on lähtutud hinnakalkulatsioonist (hagi lisa 8). Hageja on seisukohal, et hageja vara kahjustumine ei saanud tekkida asja hariliku kulumise teel. Kostja poolt kohustuse rikkumise ning hagejale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Kostja on üürilepingut rikkunud, st üüritud asja ja selle päraldisi kahjustanud ning selle tagajärjel on tekkinud hagejale kahju. Riigikohtu tsiviilkolleegium on tsiviilasjas nr 2-18-4181 p-is 18 osundanud, et kui menetluses on kindlaks tehtud kahju tekkimine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine on seotud eriliste raskuste või ebamõistlikult suurte kuludega, võib kohus TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 alusel otsustada kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades (dtl 146-155). Kostja vastuväited

pistikud olid korteri üleandmisel samas seisus nagu tagastamisel. Verega ei ole kostja hageja asju määrinud. Ükski foto ei tõenda seda, et kostja oleks tekitanud mistahes kahjustusi ja kostja ei ole tõendites näidatud kahjustusi näinud ning kostja ei tea, kuidas sellised kahjustused tekkisid. Fotode sisu on kostjale teadmata, kus, millal ning kelle poolt on fotod on tehtud, ei ole teada. Fotodel on kellegi isiklikud asjad, kuid kostja omad need ei ole ning hageja võis fotosid teha kellegi kolmanda isiku varast. Ühtegi sööginõud (mh panni, potti ega muud) ei ole kostja endale võtnud ja kostjal olid endal sissekolimisel omad sööginõud kaasas. Hageja pole tõendanud, et ta oleks kostjale korteri üleandmisel midagi üle andnud. Kostja osundas, et ei pea hagi tekstist otsima, millise nõudega iga foto seostub, milline on kahjustuse suurus, põhjuslik seos kahju ja kostja tegevuse vahel. Hagi lisas nr 8 toodud hinnapakkumine on koostatud kostja hinnangul üksnes menetluse jaoks ning hageja fabritseeritud nõuete tõendamiseks. Lisa nr 6 on koostatud hageja enda poolt ja tegemist ei ole tõsiseltvõetava tõendiga. Kostja juhtis tähelepanu asjaolule, et hinnapakkumises on märgitud objektiks 120 m2 suurune korter ja üüritud korter oli sellest aga kaks korda väiksem, millest tulenevalt ei tõenda antud tõend hagejale kahju tekitamist ja kahju suurust. Isegi kui hüpoteetiliselt eeldada, et hagejal oleks nõudeõigus kostja vastu, siis ei ole eluliselt usutav, et hagi lisas nr 6 toodud väidetavate kahjustuste likvideerimiseks sai kuluda 780 eurot (elektripistikute maksumus on kuni 3 eurot, küproki leht on alla 7 euro). Pooled ei ole kokku leppinud viivise määras 0,05% päevas. Arve on ühepoolne dokument, mis ei tõenda poolte kokkulepet. Hageja saab oma viivise nõude arvutamisel lähtuda seega VÕS §-s 294 sätestatud määrast (dtl 88-90).

-hageja ja kostja vahel sõlmiti 17.06.2021 üürileping, mi jõustus 14.06.2021 (dtl 41-45); - hageja andis kostjale kasutada üürieseme (kokku ehitatud korterid nr 21, 22, 23 ja 24) asukohaga Põhja allee 9 Kohtla-Järve Ida-Viru maakond (dtl 88-89); - kostja sai hagejalt üürieseme valduse 14.06.2021, kui hakkas faktiliselt üürieset kasutama (dtl 147); -kostja kohustus igakuiselt tasuma üüri summas 850 eurot (ka aja eest mil kostja üürieset ei kasuta, üür sisaldas kõiki kõrvalkulusid), esimene üürimakse tuli tasuda 14.06.2021 (lepingu sõlmimise päeval hageja arvelduskontole), järgnevalt tuli kostjal tasuda üürimakse juulis 2021, edasised üürimaksed tuli tasuda igakuiselt 15. kuupäevaks hageja arvelduskontole (dt 41, lepingu p-id 3.1, 3.2 ja 3.3); -hageja esitas kostjale 31.08.2021 arve nr 2428 (maksetähtaeg 07.09.2021) summas 1 803,55 eurot (dtl 46) ning 31.08.2021 korduva arve nr 2428 (maksetähtaeg 07.09.2021) summas 1630 eurot (dtl 64); -kostja tasus hagejale 02.09.2021 173, 55 eurot, mis hõlmas kostja selgituste kohaselt üüri 141,67 eurot perioodi 15.08.2021-20.08.2021 eest ning viivist 31, 88 eurot (141,67+31,88= 173,55 eurot) (dtl 33); -kostja vabastas üüripinna 20.08.2021 ning kostja töötajad jätsid 20.08.2021 võtmed administraatorile valvelauda (dtl 31, dtl 89). Pooled vaidlevad kokkuvõtvalt järgnevate asjaolude üle: -kas kostjal lasub hagejale üüritasu või leppetrahvi tasumise kohustus (dtl 89); -kas hagis esile toodud üüripinna kahjustused tekitas kostja ning kas kostja jättis üüripinna koristamata ning sellega kaasuvalt tuleb kostjal tasuda hagejale koristustasu ja hüvitada kahju (dtl 89-90); -kas viivise nõudmine viivisemääraga 0,05% päevas on õigustatud (dtl 90).

Lepingu p-ist 2.1 nähtuvalt oli leping sõlmitud tähtajatult (dtl 41). Lepingu p-is 1.1 sätestatult oli üüriesemeks kostjale, kui üürnikule ajutiseks kasutamiseks antud eluruum (korterid nr 21, 22, 23 ja 24) asukohaga Põhja allee 9 Kohtla-Järve Ida-Viru maakond (dtl 41). Kostja eelnevat (st üürile anti korterid nr 21, 22, 23 ja 24) ei vaidlustanud, kuid märkis, et ehitisregistri järgi oli tegemist kolme neljatoalise korteriga ning ühetoalise korteriga ning seetõttu ei vasta üürilepingus toodud andmed faktilistele asjaoludele, kuna hageja andis kostja kasutusse üüripinna suurusega mitte rohkem kui 75 m2, mis koosnes kahest magamistoast, ühest köögist ning koridorist. Kostja ei osanud sellist ebatäpsust kommenteerida, kuid kinnitas, et tema kasutusse anti üksnes korter (dtl 89). 30.05.2022 kohtumääruses märkis kohus, et kostja vastuväited on vastuolus, mida tuli kostjal täpsustada (dtl 144). Kostja ei ole asjas vastuolulist vastuväidet täpsustanud. Hageja selgitas, et neli korterit on eelmise omaniku poolt kokku ehitatud üüripinnaks ja juurde on liidetud pinda ka ühiskoridori arvelt. Ehitisregistri teatisega nr 16551 on tõendatud, et majas toimusid ehitus- ja lammutustööd ning tööde käigus ehitatigi korterid kokku. Hageja andis kostjale kasutusse korteri, mis sisaldas TV ja internetipüsiühendust, suurt elutuba, kahte diivanit koos söögilauaga, köögiga, tualeti ja duširuumiga ning kahte magamistuba, milles oli üks väiksem kahe voodiga ja teine suurem seitsme voodiga (dtl 148, dtl 156-163). Kohus tuvastas, et ehitisregistri teatisest nähtuvalt on korterite 21, 23, 24 osas toimunud lammutused. Kostja ei ole eeltoodud hageja väiteid vaidlustanud. Samuti ei ole kostja TsMS § 230 lg 1 mõistes tõendanud oma väidet, et kostja kasutuses oli üüripind suurusega ca 75 m2 ning tema kasutuses oli üksnes kaks magamistuba, üks köök ja koridor. Seega loeb kohus TsMS § 231 lg 4 kohaselt tõendatuks, et lepingu esemena anti kostja kasutusse eluruum, so kokku ehitatud korterid nr 21, 22 , 23 ja 24, mis sisaldasid TV ja internetipüsiühendust, kahte magamistuba, elutuba koos diivani ja söögilauaga, koridori, tualeti ja duširuumiga.

Hageja esitas kostjale esmase 31.08.2021 arve nr 2428 summas 1803,55 eurot, maksetähtajaks oli 07.09.2021 ning selles sisaldusid muuhulgas järgnevad kirjed: üür perioodi 15.08.2021 kuni 20.08.2021 eest summas 141,67 eurot, elamispinna üür/leppetrahv (lepingu p 7.1) perioodi 14.0814.09.2021 eest summas 850 eurot, viivis 31,88 eurot (periood 15.08.2021-30.08.2021, viivisemäär 0,25% päevas (lepingu p 3.4) (dtl 46). 31.08.2021 e-kirjas palus hageja kostjalt eelviidatud arve tähtaegset tasumist (dtl 47). Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas kostjale korduva 31.08.2022 arve nr 2428 summas 1630 eurot (maksetähtaeg 07.09.2021) (dtl 64), milles kajastusid samad kirjed (lisaks muudele kirjetele), kuid viimases arves on märgitult summast maha arvestatud kostja poolt tasutud summa 173,55 eurot. Hagi punktis 10 selgitas hageja, et kostja tasus nõudest 02.09.2021 173 ,55 eurot, mis hõlmas kostja selgituste kohaselt eluruumide üüri perioodi 15.08.2021 kuni 20.08.2021 eest summas 141,67 eurot ning viivist 31,88 eurot maksetähtaja ületamise eest (141,67+31,88=173,55 eurot) (dtl 33), mida kostja vaidlustanud ei ole. Hagiavalduses nõuab hageja kostjalt põhivõlgnevust summas 1630 eurot (hagi ese dtl 38), mis sisaldab üüri summas 850 eurot perioodi 14.08.2021 kuni 14.09.2021 eest. Algselt on hageja hagis selgitanud, et nõuab eluruumide üüri perioodi 14.08.2021-14.09.2021 eest lepingu p 7.1 alusel (ülesütlemisest vähem ette teatud aja eest) summas 850 eurot (dtl 33) ning hagiavalduse punktis 17 (hagi õiguslikud alused ja nõue) viitas hageja VÕS §-le 158 (leppetrahv) (dtl 35). Hageja on viimases 10.06.2022 vastuses, erinevalt hagis toodust, jäänud selle juurde, et kostja lõpetas 20.08.2021 vaid üüripinna valdamise ja kasutamise, kostjal tuleb hagejale tasuda 14.08.2021 kuni 14.09.2021 eest üüri (lepingu p 3.1 järgi, peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel). Hageja tugines VÕS § 296 lg-le 3 ja Riigikohtu lahenditele 3-2-1-179-15, 3-2-1-37-09. Hageja selgitas, et arves nr 2428 on ekslikult märgitud leppetrahv viitega lepingu punktile 7.1, kuid eelnev ei muuda nõuet ebaseaduslikuks (dtl 151-152). Kostja leidis, et hageja leppetrahvi nõue on alusetu ning nõude arvestus on ebaõige, kuna hageja nõuab leppetrahvi viidates lepingu punktile 7.1, kuid leping ei näe ette leppetrahvi. Samuti nõuab hageja perioodi 14.08.2021 kuni 20.08.2021 eest kahekordselt üüritasu, millist õigust lepingust ei tulene (dtl 89). Kostja ei ole täiendavaid vastuväiteid üüritasu osas esitanud ning ei ole välja toonud nõude ebaõige arvestuse osas selgitusi. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale üüri (kuu üüriks oli 850 eurot) ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel (dtl 41). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-179-15, p-ides 18 ja 19 leidnud, et hageja nõue on kvalifitseeritav üürilepingu täitmise nõudena VÕS § 108 lg 1 ja § 271 järgi. VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üürnikku üüri maksmise kohustusest ka asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14; 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 32). Kolleegiumi hinnangul ei ole VÕS § 296 lg 1 kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Seega on tegemist ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Siiski võib üürnik üürist maha arvata üürileandja kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse (VÕS § 296 lg 3). Järelikult võib üürileandja nõuda üürnikult üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud. Kohus leiab, et üüripinna mitte kasutamine ei tähenda üürilepingu lõppemist ega vabasta üürniku üürilepinguga võetud kohustustest ning üüritasu nõudmisel kohaldub antud juhul VÕS § 296 lg 3. Kohus tuvastas, et lepingus ei ole reguleeritud leppetrahvi nõudeõigust, mistõttu ei saa hageja VÕS §

158 kohaselt leppetrahvi kostjalt ka nõuda, kuid seejuures arves näidatud viide leppetrahvile ei muuda hageja üüritasu alusetuks, nagu kostja on leidnud. Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus VÕS § 296 lg-le 3 ja lepingu p-is 3.1 tuginevalt õigus nõuda üüri, kuid seda VÕS § 271 ja lepingu p 3.2 alusel 14.08.2021 (ajal mil kostja kasutas lepingu eset) osas ning perioodi 21.08.2021 kuni 14.09.2021 eest (VÕS § 296 lg 3 alusel, st ajal mil kostja ei kasutanud enam lepingu eset, mh kostjal lasus viidatud sättest ja lepingu p 3.1 alusel üüri tasumise kohustus). Kostja on õigesti märkinud, et hageja nõuab kuu üüri arvestades, üüri topelt, kuid kohus leiab, et seda üksnes perioodi 15.08.2021 kuni 20.08.2021 osas. Kostja on 02.09.2021 tasunud hagejale vaidlustamata asjaoluna üüri 141, 67 eurot perioodi 15.08.2021 kuni 20.08.2021 eest, mistõttu tuleb nimetatud summa nõutavast üürist maha arvestada, kuna hageja on viidatud aja osas üüritasu kostjalt juba saanud. Kohus peab hageja üürinõuet põhjendatuks summas 708,33 eurot, käibemaksuta (850-141,67=708,33 eurot) ning üüri ehk põhinõue summas 141,67 euro (käibemaksuta) osas jääb hagi rahuldamata.

muuhulgas ka seda, et üüripinna seinad olid aukudeta, elektripistikud terved ning korter ei vajanud remontimist. Kostja ei ole oma väidet tõendanud, et ta tagastas ruumid samas seisukorras nagu kostjale hageja poolt üle anti (dtl 89). Samas märgib kohus, et hageja fotod (dtl 164 kuni dtl 167), millel kuupäevad puuduvad, ei tõenda üüripinna esialgset seisukorda üleandmisel. Asjas tuleb lähtuda hageja nõudest, mis sisaldab koristustasu 150 eurot ja kahjustuste parandamise ning materjalide kulu 500 eurot, kokku koos käibemaksuga 780 eurot (dtl 38). Kohtu hinnangul on hageja põhimõtteliselt tuginenud oma nõudes X Estate OÜ hinnapakkumisele nr 1951 (dtl 65), mille kohaselt oli kahjustustest tingituna vajalik teha järgmisi loetletud töid ning millega kaasnesid järgmised materjalid: uksekarbi vahetus, kipsplaadi 3 x 2,5 m demontaaž ja uue paigaldus, pahteldustööd ja värvimine, elektripistikute vahetus, aknakatte eemaldus ja uue paigaldus, korteri koristus, transport; materjalide maksumus 127 eurot, ruloo 33 eurot, abivahendid 16 eurot, töötasu 300 eurot, koristus 150 eurot, transport 24 eurot, kokku 650 eurot, 130 eurot käibemaks, kogusummas 780 eurot. Eeltoodust järelduvalt seisneb hageja nõue hageja poolt esile toodud loetelus üksnes järgnevatest kahjustustest ja kulust: koristustasu, st eluruumid olid koristamata (mh uksed verega määrdunud, vajavad puhastamist), seinas augud (sein lõhutud), kipssein puruks löödud (välja tuleb vahetada terve plaat), katkised elektripistikud kõigis tubades, ruloo verega kaetud (ei saa keemiliselt puhastada, tuleb välja vahetada). Kohus osundab, et eeltoodu näol ei ole kohtu hinnangul tegemist asja loomuliku kulumisega. Kohtu hinnangul ei ole hageja kahjunõue hõlmatud maalide väljavahetamisega, koridoris oleva rikutud lauaga, lõhutud ruuteri alusega, kadunud nõudega (2 praepanni, 3 potti, taldrikud, söögiriistad, kahvlid, lusikad, noad), lõhutud koristus inventariga. Kohus eeltooduga seonduvalt poolte vastuväiteid ei käsitle, sest hageja märgitu osas kostjalt kahju ei nõua. Pooled vaidlevad eeskätt selle üle, kas kostja on üürilepingu esemeks olevaid ruume kahjustanud ja hagejale on sellega seoses tekkinud kahju ning kas kostja jättis üüripinnalt lahkudes, so 20.08.2021 ruumid koristamata, millega rikkus kostja lepingut ning hagejale kaasnes seeläbi ruumide koristamisega seonduvalt koristuskulu. Seega tuli hagejal tõendada lepingu eseme koristamise vajadust ning üüripinnal olevaid kahjustusi, millel põhineb tema nõue. G. T. poolt on digiallkirjastatud kahjustuste akt 26.08.2021 (failiteabes on akti loomise ajaks 26.08.2021, dtl 49-50), fotod 1 kuni 12 (dtl 52-63) on kohtule esitatud pdf failis, failiteabes on dokument fotodega loodud 20.10.2021, A. M. telefonist kuvatõmmis fotodest on tehtud 22.08.2021 kell 16:13 (dtl 168, failiteabes on dokumendi kuupäevaks 01.06.2022), foto maja päevikust (dtl 169, failiteabes on daatumiks 03.06.2022, tõend kinnitab, et üürnik lahkus 20.08.2021 kella 22 paiku ja tõi ära võtmed, teine komplekt võtmeid leiti võõrastemajas), X Estate OÜ hinnapakkumine nr 1951 on koostatud 30.08.2021 (dtl 65). Tõendite ajalist kriteeriumi vaadates on ilmne, et hageja ei ole fikseerinud üüripinna seisukorda vahetult pärast üüripinna vabastamist (so 20.08.2022 ega 21.08.2022). Eeltoodut arvestades nõustub kohus kostjaga selles, et hageja ei ole tõendanud, et: üüripind oleks olnud halvemas seisukorras, kui selle üleandmise ajal, üüripinnale tekitas kahjustused just kostja (so kostja töötajad) ning kostja jättis ruumid koristamata (sh jättis esemed üüripinnalt ära viimata, kostja ei tunnistanud, et ruumis olevad esemed on olnud tema töötajate omad). Osundatust tulenevalt tuleb hageja koristuskulu ja kahjustustega seonduvalt kahju hüvitamise nõue summas 780 eurot (sh käibemaks) jätta rahuldamata. Kuivõrd kohus ei pea hageja viidatud nõuet põhjendatuks ei pea kohus vajalikuks hinnata kostja täiendavaid vastuväiteid, et kahju suurus võis olla väiksem, kuna objekti suuruseks ei olnud 120 m2 ja elektripistikute maksumus on 3 eurot ja kipsplaat maksab alla 7 euro.

dtl 38, dtl 34-35). Kostja märkis, et pooled ei ole kokku leppinud viivise määras 0,05% päevas. Arve on ühepoolne dokument, mis ei tõenda poolte kokkulepet ning hageja saab oma viivise nõude arvutamisel lähtuda VÕS § 294 sätestatud määrast (dtl 90). Hageja kostja vastuväitega ei nõustunud ning leidis, et pooled on lepingu punktis 3.4 leppinud kokku, et hagejal on õigus nõuda kostjalt viivist 0,25% maksmata jäänud summast iga viivitatud päeva eest. Hageja rakendas viivist 0,05% päevas, mis tähendab seda, et hageja on tulnud kostjale märkimisväärselt vastu, kuna soovis asja lahendamist rahumeelselt ja kohtuväliselt. Viivist võib nõuda ka kahju hüvitamise puhul, samuti kui isikule tuleb hüvitada tema poolt tehtud kulutused. Hageja märkis, et VÕS § 113 lg 10 kohaselt on kokkulepe, millega välistatakse majandus või kutsetegevuses tegutsevalt isikult viivise nõudmine, on tühine. Kostja viide VÕS § 294 on arusaamatu (ilmselt ekslik), kuna nimetatud norm reguleerib maksetähtpäeva, mitte viivisemäära (dtl 98). VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja p 6 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kostja viide VÕS §-le 294 ei ole asjakohane, kuna vastavas sättes puudub viivise regulatsioon. Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevust ja edasiulatuvat viivist, so 0,05% viivisemääras, sõltumata asjaolust, et pooled ei ole sellises viivisemääras kokku leppinud. Kohus nõustub hagejaga selles, et hageja on viivisemäära oluliselt kostja kasuks vähendanud (lepingu p 3.4 oli kokku lepitud viivisemääras 0,25% päevas, dtl 41) ning tegemist ei ole ebamõistliku või ülemäärase ega võlgnikku kahjustava viivisemääraga, arvestades siinjuures, et kostja näol on tegemist juriidilise isikuga ning viivise rakendumine sõltub võlgnikust enesest. Kostja ei ole ka selgitanud, millises viivisemääras oleks võlgnevuselt õigustatud viivist nõuda ning viivisemäära vähendamise osas ei ole esile toodud muid asjaolusid, mis annaksid aluse nõutavast määrast väiksemat viivisemäära kohaldada. Kuna kohus on seotud hagi esemega, siis ei saa kohus hagi raamidest väljuda ning mõista kostjalt hageja kasuks välja viivist, arvestatavalt lepingujärgses viivisemääras. Seega peab kohus hageja poolt nõutavat viivisemäära 0,05% päevas põhjendatuks. Erandlikke asjaolusid viivisemäära vähendamiseks asjas ei esine. Arvestades hageja põhinõude osalist rahuldamata jätmist, jääb osaliselt rahuldamata põhinõudest tulenev viivisenõue (so sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevus ja edasiulatuv viivisenõue). Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja (www.viivisekalkulaator.ee kasutades), sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevuse 17 eurot (arve nr 2428, maksetähtajale järgnevast päevast, so 08.09.2021 kuni 25.10.2021, põhinõudelt 708,33 eurolt, viivisemäär 0,05% päevas) ning edasiulatuva viivise alates 26.10.2021, 0,05% päevas põhinõudelt 708,33 eurolt kuni põhinõude täitmiseni. Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse (üüritasu) 708,33 eurot (käibemaksuta), sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevuse 17 eurot ning

edasiulatuva viivise alates 26.10.2021, 0,05% päevas põhinõudelt 708,33 eurolt kuni põhinõude täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt) Kaire Pullerits Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.