Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu avaldus Alegrar OÜ vastu endise olukorra taastamise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu (registrikood 80488004, asukoht Põhja pst 23, 10414 Tallinn); Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristo Kallas (Advokaadibüroo Sirel & Partnerid, e-post [email protected]); Puudutatud isik 1: Alegrar OÜ (registrikood 11419156, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isiku 1 lepinguline esindaja: advokaat Deivi Vaht (OÜ Kull Advokaadibüroo, e-post [email protected]); Puudutatud isik 2: A. Š. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 3: N. Š. (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isik 4: D. S. (isikukood xxxx elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 5: H. S. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 6: 4Seina Haldus OÜ (registrikood 11398773, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 7: V. K. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 8: OSAÜHING STUUDIO REIN LAUR (registrikood 10421079, asukoht xxxx, e-post xxxx);
Puudutatud isik 9: Atamania OÜ (registrikood 12434413, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 10: OÜ Geodeesia24 (registrikood 12135099, asukoht xxxx); Puudutatud isik 11: Dutch-Translator OÜ (registrikood 11894348, asukoht xxxx); Puudutatud isik 12: Baltic Discount Trade OÜ (registrikood 12365480, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 13: Northwind OÜ (registrikood 11866276, asukoht xxxx); Puudutatud isik 14: Alpha Capman OÜ (registrikood 11641110, asukoht xxxx); Puudutatud isik 15: K. S. (isikukood xxxx, alukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 16: Krausen Baltic OÜ (registrikood 10724377, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 17: Netlux Logistics OÜ (registrikood 12451995, asukoht xxxx, e-post xxxx, xxxx, xxxx); Puudutatud isik 18: A. Z. (sünniaeg xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 19: A. U. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 20: H. A. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx, xxxx); Puudutatud isik 21: A. E. M. (xxxx isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isik 22: A. P. M. (xxxx isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isik 23: M. V. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 24: Oy Websmart Ab (registrikood 21382749, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 25: K. K. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 26: QualityLife OÜ (registrikood 11304039, asukoht xxxx, e-post xxxx, xxxx); Puudutatud isik 27: N. N. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 28: I. S. (isikukood xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 29: Aparent OÜ (registrikood 14268031, asukoht xxxx); Puudutatud isik 30: T. T. P. (sünniaeg xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx);
Puudutatud isik 31: osaühing ATERTON (registrikood 10553094, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 32: Bio Life OÜ (registrikood 12694723, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 33: H. K. (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isik 34: E. V. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 35: A. V. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 36: A. S.-K. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 37: S. P. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 38: E. J. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 39: K. J. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 40: T. M. T. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 41: Novus Grupp OÜ (registrikood 11507937, asukoht xxxx); Puudutatud isik 42: O. K. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 43: I. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 44: K. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 45: Ortensia OÜ (registrikood 14304904, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 46: M. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx); Puudutatud isik 47: U. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 48: K. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 49: M. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 50: WOLVERINE CAPITAL OÜ (registrikood 11160534, asukoht xxxx, e-post xxxx, xxxx); Puudutatud isik 51: Feel@Home Estonia OÜ (registrikood 12624941, asukoht xxxx, e-post xxxx); Puudutatud isik 52: M. P. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx);
Puudutatud isik 53: N. S. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 54: O. K. (xxxx isikukood xxxx, elukoht kohtule teadmata); Puudutatud isik 55: D. S. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx); Puudutatud isik 56: N. P. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, epost xxxx). Asja läbivaatamine
31.05.2022 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Avaldaja seaduslik esindaja E. S., avaldaja lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas, puudutatud isiku I seaduslik esindaja V. G., puudutatud isiku lepinguline esindaja advokaat Deivi Vaht
Juures viibis
Sekretär Claudia Järve
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tallinn, Põhja pst 23 korteriühistu avaldus Alegrar OÜ vastu endise olukorra taastamise nõudes osaliselt.
2.Kohustada Alegrar OÜ-d taastama endine olukord, s.o kohustada Alegrar OÜ-d taastama Põhja pst 23-xxxx, Tallinn korteriomandile tehtud ümberehitustele eelnenud olukord selliselt, et kõrvaldada Põhja pst 23 asuvas korteriomandis nr xxxx tehtud muudatused, mis ei vasta AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-98 ega OÜ TLN TIB tööle nr K-208 (vastavalt määruse lisadele 1-6 ning lisas 7 oleval fotol nähtuval kujul) ning viia korteriomand xxxx neile projektidele vastavaks, sealhulgas; 2.1 eemaldama korteriomandi nr xxxx kohale ehitatud vahesein (määruse lisas 8 oleval projekti lehel SK – 4 vahesein tähistusega „SS – 2“), mis haarab endasse korteriomandi nr xxxx katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o 1. korruse põrandast arvestatuna kõrgusvahemikus 3,27 meetrit kuni 4,76 meetrit, selliselt, et aatriumist vaadatuna 2. korruse asukohas olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xxxx eraldatud ja aatriumist nähtavad; 2.2 taastama korteriomandi nr xxxx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud korteriomandi nr xxxx katus (lagi) (määruse lisas 8 oleval projekti lehel SK – 4 helesinise katkendjoonega ja „X“-ga tähistatud osa) selliselt, et korteriomandi katuse (lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 meetrit, mõõdetuna hoone 1. korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xxxx välimisel (ülemisel) küljel; 2.3 ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad projektile mittevastavad torud ja seadmed; 2.4 ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud kanalisatsiooniühendused lahti kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad vastavad torud ja seadmed.
3.Jätta avaldaja nõue rahuldamata osas, millega avaldaja palub kohustada puudutatud isikut I eemaldama korteriomandisse nr xxxx paigaldatud radiaator või juhul, kui neid
on mitu, radiaatorid, ning paigaldama tagasi ehitusloa aluseks olnud projektijärgsed radiaatorid.
4.Jätta jõusse Harju Maakohtu 12.07.2019 ja Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.202 määrustega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus esialgse õiguskaitse korras: 4.1 kohustas Alegrar OÜ-d (registrikood 11419156) peatama kuni kohtulahendi jõustumiseni igasugune kaasomanike nõusolekuta tehtav ehitustegevus kinnisasjal asukohaga Tallinn Põhja pst 23 korteriomandi nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) osaks olevas mitteeluruumis ja selle lähiümbruses, sh seonduvalt elektrisüsteemi, vee- ja kanalisatsiooni ning küttelahenduste ehitamise ja muutmisega; 4.2 keelas Alegrar OÜ-l (registrikood 11419156) kinnisasjal asukohaga Tallinn Põhja pst 23 korteriomandis nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) teiste kaasomanike nõusolekuta ehitatud tehnosüsteemide, st vesi ja kanalisatsioon ühendamine hoone tehnovõrkudega ja nende kasutamine; 4.3 kandis Alegrar OÜ (registrikood 11419156) omandis olevale kinnisasjale asukohaga Põhja pst 23, korteriomand nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kinnisasja puudutava kohtuvaidluse kohta märkus "kinnisasja suhtes on käimas kohtuvaidlus, tsiviilasi 2-19-9509". Menetluskulud
5.Menetluskulud jätta puudutatud isiku I kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Alegrar OÜ omandis on Tallinnas Põhja pst 23 hoones asuv korteriomand, mille ese on 505/21574 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum nr xxxx, üldpinnaga 50,50 m2. Alegrar on asunud Põhja pst 23 hoones endale kuuluva mitteeluruumi nr xxxx juures teostama ehitustöid väljaspool Alegrarile kuuluvat eriomandi eset, ehitades muu hulgas kinni aknad kaasomandi esemeks olevas osas ja hõivates seeläbi oma eriomandi katuse (lae) kohal oleva kaasomandisse kuuluva ruumi. Seega on Alegar võtnud omavoliliselt teistelt kaasomanikelt neile kuuluva osa selleks mistahes õigust omamata. Avaldaja on 20.02.2019 ja 21.02.2019 saanud TLPA Muinsuskaitseosakonnast vastused, mille kohaselt on nad andnud küll loa Põhja pst 23-xxxx väikesemahuliste tööde tegemiseks, kuid see ei anna omanikule õigust ehitada teiste kaasomanikega kooskõlastamata. Avaldaja pöördus 19.03.2019 Alegrari poole, teatades, et Alegrari ehitustegevus korteriomandi nr xxxx ümberehitamisel ei ole õiguspärane ning paludes ehitustegevus kohe lõpetada. Alegrar ühistu korraldust ehitustegevuse peatamiseks ei täitnud ning jätkas ehitustöödega. Samuti on avaldajale teadaolevatel andmetel Alegrar omavoliliselt muutnud hoone tehnosüsteeme – ehitanud ümber elektri-, vee- ja kanalisatsioonining küttesüsteemid.
2.Alegrarile kuuluv korteriomand nr xxxx asub Põhja pst 23 hoone 1. korruse aatriumis (nn kesklöövis). Alegrar on lammutanud osa korteriomandi laest, tõstnud osaliselt enda mitteeluruumi lage välisseina ja akende ees olevas ruumis ning liitnud selle enda kasutuses
oleva ruumiga. Selliselt on varem aatriumisse paistnud aknad kaetud ja suletud ning Alegrarile kuuluv mitteeluruum saanud lisaruumi kaasomandi arvelt. Alegrar ei ole ehitustegevust eitanud, ent väidab seda tegevat seaduslikul alusel. Alegrar viitab 26.03.2019 e-kirjas Muinsuskaitseameti (ilmselt on mõeldud TLPA Muinsuskaitseosakonda) kinnitatud projektile. Samas saab TLPA käsitleda vaid muinsuskaitse aspekte ning avalikõiguslikus suhtes antavat nõusolekut ehitamiseks, ent TLPA antud luba ei asenda tsiviilõiguslikke kokkuleppeid ega kaasomanike nõusolekut, nagu TLPA on ka avaldajale 20.02.2019 ja 21.02.2019 vastustes kinnitanud. Kaasomanike nõusolekut Alegraril eelnimetatud ümberehituseks ei ole. Avaldaja esitas Alegrarile 09.04.2019 taas nõude omavolilise ehitustegevuse lõpetamiseks ning varasema olukorra taastamiseks. Alegrar ehitustegevust ei peatanud ning jätkas ehitamist. Alegrar esitas avaldajale 23.04.2019 vastuse, milles õigustas enda tegevust ja keeldus ehitustööde peatamisest. Kirjast nähtuvalt ei kavatse Alegrar ebaseaduslikku ehitustegevust lõpetada ega ümberehitusi endisesse seisundisse taastada. Korteriühistu 27.05.2019 üldkoosolekul oli päevakorras nõude esitamine korteriomandi nr xxxx omaniku vastu õigusvastase ehitustegevuse ja kaasomandi hõivamise rikkumise lõpetamiseks ning endise olukorra taastamiseks. Korteriomanike enamus otsustas 27.05.2019 üldkoosolekul „Anda juhatusele volitused kõigi vajalike tegevuste tegemiseks seoses eelnimetatud nõudega, s.h õigusabi kaasamiseks ja kohtusse pöördumiseks ning üldkoosoleku otsuse poolt hääletanud korteriomanike ja ühistu huvide esindamiseks. Kõik selle tegevusega seotud kulud tasuda ühistu remondifondist ja nõuda tagasi korteriomandi nr xxxx omanikult.“ AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Sarnaselt tuleneb KrtS § 14 lg-st 1, et korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Sellist kokkulepet Alegraril kaasomanikega sõlmitud ei ole. Seega tuleb lähtuda seaduses toodud kaasomandi regulatsioonist. Mingil juhul ei saa teiste kaasomanike huve ja õigusi arvestavaks pidada kaasomandis oleva ruumi hõivamist, võttes teistelt kaasomanikelt ära võimaluse saada sellest kaasomandiosast hüvesid ja seda kasutada. Kuigi tegemist on hoone keskel aatriumi välisseinas ja Alegrari eriomandis oleva ruumi kohal asuvate akende esise ruumi hõivamisega, mida kaasomanikud füüsiliselt tajutavana ei kasuta, omab see esteetilist väärtust ja toob ka aatriumisse valgust. Akende kinniehitamine neid hüvesid aga riivab, rikkudes seega kaasomanike õigusi ühises kasutuses oleva vara kasutamiseks. Ehkki Alegrari ehituse puhul oli tegemist kaasomandi osale jäävate avade sulgemisega, mitte avade juurdetegemisega, nagu viidatud kohtulahendis, on Riigikohtu seisukoht siiski Alegrari ehitustegevusele ülekantav. Lisaks, teadaolevalt kavandab Alegrar enda erikasutuses oleva ruumi ühendamist ka hoone tehnosüsteemidega või on seda juba teinud. Mis tahes tehnosüsteemidega tehtavad muutused ja ümberehitused puudutavad samuti kõiki kaasomanikke, ning ka need tegevused eeldavad kokkuleppeid nii kaasomanikega kui ka projekti ja ehitisteatise esitamist Tallinna Linnavalitsusele. Kohtud on korduvalt rõhutanud, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt nt sama eelviidatud lahendi 3-2-1-155-14 p 12 ja selles märgitud lahendid). Nii on ka hoone vee- ja elektrisüsteemid kaasomandi osa ja mistahes neis tehtavateks muudatusteks peab olema kaasomanike kokkulepe. Ka seda hetkel ei ole. KrtS § 38 lg 1 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Seega puuduvad Alegrari alustatud ehitustegevuseks mistahes õiguslikud alused, mistõttu tuleb Alegraril ebaseaduslikule ehitustegevusele eelnev olukord taastada. Alegrar omandas mitteeluruumi selliseis seisundis, nagu see oli, asukohaga hoone aatriumis ning puuduvate vee- ja kanalisatsiooniühenduste ning puuduliku elektrivarustusega. Tegemist ei olnud eluruumiga ega muu analoogse ruumiga, mis võinuks tekitada õigustatud ootuse, et seda saab elamispinnana või majutusteenuse
pakkumiseks kasutada. Alegrari tegevus viitab ilmselgelt tema kavatsusele võtta ruum kasutusele just majutusteenuse pakkumiseks või elamiseks. Sellist eesmärki Alegrarile kuuluv ruum nr xxxx aga ei kanna ning teiste kaasomanike nõusolekuta ei ole võimalik Alegrari kavandatavaid (ja juba ebaseaduslikult tehtud) ümberehitusi teostada ega ruumi kasutada. Alegrar ei saa lähtuda ka võrdsuse põhimõttest ega viidata sellele, et teistel korteriomanikel on juurdepääs tehnosüsteemidele, võimalus kasutada vett ja kanalisatsiooni, elektrit ja küttesüsteeme. Võrdselt tuleb kohelda neid, kel on selleks võrdsed alused ja eeldused. Alegrari omandis olev ruum ei sarnane teiste hoones asuvate ruumidega.
7.Alegrari korteriomand nr xxxx on projektijärgselt konverentsiruum, millel olid kommunikatsioonidest eelnevalt olemas keskküte ning elektrivarustus, mis hõlmas laevalgustust ja pistikuid. Ruum oli ühendatud elektrikilpi ühe kaitsme taha, mis asub sissepääsukoridoris ja millest ruum on ilmselt ümberehituse käigus lahti ühendatud. Ühtegi projekti ega joonist kommunikatsioonide (elektri, vee, kanalisatsiooni, kütte) ehitamiseks või ümberehitamiseks Alegrar korteriühistu juhatusele ega üldkoosolekule ei ole esitatud. Avaldajal puudub info, kuidas ja kuhu on ühendatud väidetavalt väljaehitatud vee ja kanalisatsiooni ühendused. Avaldaja on 24.04.2019 toimunud ülevaatusel koos hoone elektrikäidu juhiga tuvastanud Alegrari omavoliliselt teostatud ümberehitustööd. Aktist nähtuvad puudused ja kõrvalekalded. Ruumi korteriks ümberehitamiseks on vajalikud suuremahulised elektrisüsteemi ümberehitustööd, koostada projekt, kooskõlastada see teiste omanikega, võtta ehitusluba ning seejärel vastavalt projektile teostada ühendus hoone üldisesse elektrisüsteemi, paigaldada elektrikilp, mõõtja, võtta kasutusluba jms. Kõik selle on Alegrar teostanud omavoliliselt ning jätnud dokumentatsiooni koostamata ja kooskõlastamata.
8.Avaldaja palub rahuldada avaldus ning kohustada Alegrar OÜ-d taastama Põhja pst 23-xxxx, Tallinn korteriomandile tehtud ümberehitustele eelnenud olukord selliselt, et kõrvaldada Põhja pst 23 asuvas korteriomandis nr xxxx tehtud muudatused, mis ei vasta AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-98 ega OÜ TLN TIB tööle nr K-208 (vastavalt lisadele 1-6 ning 21.06.2019 avalduse lisas 8 fotol nähtuval kujul) ning viia korteriomand xxxx neile projektidele vastavaks, sealhulgas: eemaldama korteriomandi nr xxxx kohale ehitatud vahesein (s.o 21.06.2019 avalduse lisas 12 oleval projekti lehel SK – 4 vahesein tähistusega „SS – 2“), mis haarab endasse korteriomandi nr xxxx katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o 1. korruse põrandast arvestatuna kõrgusvahemikus 3,27 meetrit kuni 4,76 meetrit, selliselt, et aatriumist vaadatuna 2. korruse asukohas olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xxxx eraldatud ja aatriumist nähtavad; taastama korteriomandi nr xxxx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud korteriomandi nr xxxx katus (lagi) (s.o 21.06.2019 avalduse lisas 12 oleval projekti lehel SK – 4 helesinise katkendjoonega ja „X“-ga tähistatud osa) selliselt, et korteriomandi katuse (lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 meetrit, mõõdetuna hoone 1. korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xxxx välimisel (ülemisel) küljel; ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad projektile mittevastavad torud ja seadmed; ühendada korteriomandisse nr xxxx rajatud kanalisatsiooniühendused lahti kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad vastavad torud ja seadmed; eemaldama korteriomandisse nr xxxx paigaldatud radiaator või juhul, kui neid on mitu, radiaatorid, ning paigaldada tagasi ehitusloa aluseks olnud projektijärgsed radiaatorid; jätta menetluskulud Alegrar OÜ kanda. Puudutatud isiku I seisukoht
9.Puudutatud isik leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isiku I ja OÜ Ilmarise Kvartal, kes oli kogu hoone arendaja, vahel 09.01.2018 sõlmitud müügilepingu p-s 4.7 on kirjas, et käesolevaga avaldab Müüja, et ta on teadlik Ostja kavatsusest liita lepingu ese veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnovõrkudega ning kinnitab, tal puuduvad vastuväited nimetatud tegevuste osas.
10.Kui avaldajal ka oleks õigus esitada ühiskommunikatsioone (elektri- vee- kanalisatsiooni- ja küttesüsteeme) puudutav nõue, tuleb avaldajal välja tuua, milles seisnevad nendesse süsteemidesse tehtud olulised muudatused puudutatud isiku poolt. Sellest tulenevalt ei ole puudutatud isikul selge, milliseks ühiskommunaktsioonidesse tehtavaks muudatuseks oli puudutatud isikul vaja vähemalt enamuse või vähemalt poole kaasomanike nõusolekut.
11.Puudutatud isik selgitab, et vee- ja kanalisatsioonitrass läbis ka tema eriomandit. Sellega ühendamiseks tehti sisselõige olemasolevasse torustikku ja ka elektritööd teostati litsentsi omava ettevõtte poolt. Puudutatud isik rõhutab, et Põhja pst 23 Tallinn elamus moodustati korteriühistu 12.01.2018, see on peale seda, kui puudutatud isik korteriomandi omandas.
12.Lisaks kinnitas müüja müügilepingus Põhja pst 23 Tallinn hoone tehniliste andmete kohta, et ehitusregistri järgselt on tegemist p. 1.5.3: "hoone residents-hotell, ehitisregistri koodiga 120582141, esmane kasutus 1998.a, korruste arv 4, ehitusalune pind 1379,1 m2, ehitise staatus kasutusel ja kaalutud energiakasutuse klass määramata; Ehitusluba ehitise rekonstrueerimiseks registrisse kantud 07.12.1998 Lepingu esemeks 1 ja lepingu esemeks 2 olevate ehitise reaalosade kohta andmeid ei nähtu." Seega ei ole asjakohane avaldaja viide AS Nord Projekti, OÜ Variax ja OÜ TIB tööle.
13.Puudutatud isik on seisukohal, et tema ei ole kaasomandit muutnud, sest selle väite esitamiseks tuleb kõigepealt avaldajal välja tuua, et ehitusplaanide vms tehnilise dokumentatsiooni kohaselt pidi tema korteriomandi kõrgus olema just 1. korruse põrandast arvates 3,27 m. Nagu ka avaldaja märkis, ei ole rekonstrueerimisprojektis märgitud korteriomandi nr xxxx ruumi kõrgust ega olnud ostmise ajaks mitte mingeid projekte ega hoone tehnilisi andmeid ehitusregistrisse kantud. Sellest tulenevalt vajab selgitamist, millele tuginedes nõuab avaldaja just nimetatud AS Nord Projekti, OÜ Variax ja OÜ TIB töö järgset olukorra taastamist. Puudutatud isikule teada olevalt ei ole siiani antud hoonel isegi kasutusluba, seega ei saa väita, et AS TIB mõõdistamisjoonis oleks dokument, millest nähtuks ehitusprojektijärgsed korteriomandite loomise plaanid ning et puudutatud isik on väljunud ehitusplaanijärgsest ruumi kõrgusest kaasomandi osa arvelt.
14.Puudutatud isik on selgitanud, et I korruse aknad jäid tema eriomandi piiridesse. Kuna tema eriomandi kõrgus ei ole määratletud, ei pea puudutatud isik ka enda eriomandi piiresse jäävaid aknaid, mis enne poolenisti aatriumisse nähtavad olid, elamu aatriumi poolt alatiseks nähtavaks jätma. Tegemist oli olukorraga, kus tema omandi kasutamine oli kõvasti häiritud. Puudutatud isiku korteris oli aknad ebaloomulikult ja inetult poolitatud. Puudutatud isikul ei olnud vahelae tõttu akende ees ei nende puhastamine ega korras hoidmine võimalik. Aknad oli katkised, ei sulgunud korralikult, mille tulemusena tuli ruumi müra, tolmu ja olid ka soojuse kaod. Akent oli võimalik vaid 10 cm lahti teha, ruumi tuulutamine oli praktiliselt võimatu. Kuna aknaid ei olnud võimalik täielikult avada, moodustus eluohtlik olukord ruumis viibijatele, kuna tulekahju korral üldkoridoris poleks olnud võimalik kasutada aknaid varuväljapääsuks. Seetõttu tuli puudutatud isikul tõsta lage vaid II korruse kohal oleva koridori laeni, et tagada akende avamine. Ülejäänud osa jäi endisele kõrgusele.
15.EksInvest OÜ renoveerimistööde ülevaates p-s 3.1 on kirjas, et seespool oli hoone paekivist otsasein oli seest kaetud kipsplaadiga. Peale kipsplaatide ja karkassi eemaldamist tuli nähtavale, et müüris puuduvad osaliselt paekivid, vuugid olid amortiseerunud, sein oli puhastamata jms ning vajas restaureerimist. Puudutatud isik käitus hea usu põhimõtte kohaliselt ja edastas oma ehitusprojekti läbi majahalduri ühistu liikmetele juba enne ehitamist tutvumiseks. Puudutatud isik on korduvalt palunud tema ehitamise projekt esitada arutlusele korteriühistu üldkoosolekule. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isikute 2-56 seisukoht
16.Puudutatud isikud nõustuvad korteriühistu esitatud avaldusega ja selles toodud seisukohtadega ega pea vajalikuks neid seisukohti üle korrata. Korteriühistu juhatusele on antud volitus nende küsimustega tegelemiseks. Puudutatud isikud ei ole andnud Alegrar OÜ-le nõusolekut mitte mingisugusteks ümberehituseks ega puudutatud isikutele kuuluva kaasomandiosa hõivamiseks. Kõik Alegrar OÜ tehtud ümberehitused on omavolilised. Alegrar OÜ ei saa
tugineda ka sellele, et kui teistel korteriomanikel on nende korterites vee- jm ühendused olemas, siis on selline õigus ka temal. Kõik hoones asuvad ruumid ei ole mõeldud elamiseks või majutamiseks ning igas ruumis ei pea olema vee- ja kanalisatsiooniühendust vms. Alegrar OÜ ostis teadlikult ruumi keset hoonet ja selliselt, et selles puuduvad korterile omased kommunikatsioonid. Seda äririski kannab Alegrar OÜ ise, mitte teised omanikud. Kohtumääruse põhjendused
17.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastustega, kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada osaliselt.
18.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab korteriomanike omavahelisi õiguseid ja kohustusi, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. Ka Riigikohus on selgitanud, et TsMS § 613 lg 1 p 1 on alates 1. jaanuarist 2018 sõnastatud varasemast laiemalt, hõlmates asju, mis tulenevad korteriomandist ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt nt Riigikohtu 27. novembri 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423, p 15). TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
19.Antud juhul puudub vaidlus küsimuses, avaldaja on Tallinnas Põhja pst 23 asuvas hoones asutatud korteriühistu. Puudutatud isik I on Tallinnas, Põhja pst 23 elamus asuva korteriomandi nr xxxx omanik. Nähtuvalt kinnistusraamatu väljavõttest (kd I lk 11) on korteri nr xxxx näol tegemist mitteeluruumiga. Puudutatud isikud 2-56 on Põhja pst 23, Tallinn ülejäänud korteriomandite omanikud.
20.Avalduse kohaselt on puudutatud isik I asunud enda korteriomandi juures tegema mitmeid ehitustöid, mida pole teiste korteriomanikega kooskõlastatud ega selleks nende nõusolekut saanud. Avaldaja palub rahuldada avaldus ning kohustada Alegrar OÜ-d taastama Põhja pst 23-xxxx, Tallinn korteriomandile tehtud ümberehitustele eelnenud olukord, s.o eemaldama vahesein, taastama akende esisel alal olnud olukord, ühendama veeühendused lahti, ühendama kanalisatsiooniühendused lahti ning eemaldama radiaatorid. Puudutatud isik I vaidleb avaldaja nõudele vastu. Puudutatud isikud 2-56 toetavad avaldaja esitatud nõuet.
21.Kohus leiab, et avaldaja nõude alus saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 89, mille kohaselt omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas 26.03.2020 tehtud määruses kinnitanud, et AÕS § 89 kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise korteriomaniku omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla korteriomaniku vastu endise olukorra taastamise nõue mh AÕS § 89 alusel (vt ka Riigikohtu
30.jaanuari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 13). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrTS) § 30 lg 4 annab korteriühistule nõudeõiguse eriomandi ja
kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks.
22.Samuti lähtub kohus käesoleva vaidluse lahendamisel AÕS § 72 lg-test 1, 5, § ja 74 lg-st 1. Kohus märgib, et AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. AÕS § 74 lg-st 1 tulenevalt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 9 lg-st 1, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. Eriomandi ese on KrtS § 4 lg 1 kohaselt ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum. Seega on eriomandi ulatuse muutmine igasugune algsetest eriomandi ruumilistest piiridest väljumine, sh kõrguse osas. Avalduse kohaselt on puudutatud isik I ehitanud enda korteriomandi kõrgemaks kaasomandi osa arvel. Seega eeldab kaasomanike kaasomandi osa hõivamine eelduslikult KrtS § 9 mõttes kõigi korteriomanike nõusolekut.
23.Avaldaja on esimese nõudena esitanud taotluse kohustada puudutatud isikut I eemaldada korteriomandi nr xxxx kohale ehitatud vahesein, mis haarab endasse korteriomandi nr xxxx katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o 1. korruse põrandast arvestatuna kõrgusvahemikus 3,27 meetrit kuni 4,76 meetrit, selliselt, et aatriumist vaadatuna 2. korruse asukohas olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xxxx eraldatud ja aatriumist nähtavad. Samuti palub avaldaja kohustada puudutatud isikut I taastama korteriomandi nr xxxx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud korteriomandi nr xxxx katus (lagi) selliselt, et korteriomandi katuse (lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 meetrit, mõõdetuna hoone 1. korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xxxx välimisel (ülemisel) küljel.
24.Kohus märgib, et avaldaja on esitanud fotod, millelt ilmneb, et puudutatud isiku I korteriomandi nr xxxx lage ja katuse kõrgust on muudetud. Nimelt nähtub esitatud piltidest (kd I lk 34-35), et varasemalt avanesid välisseinas olevad aknad aatriumisse, kuid nüüdseks on puudutatud isik I akende ette jääva osa kinni ehitanud. Seega on puudutatud isik I oma eriomandi ulatust muutnud ning võtnud juurde lisaruumi kaasomandi arvelt. Kohus märgib täiendavalt, et puudutatud isik I ei ole ka eitanud nimetatud ehitustöö toimepanemist, kuid puudutatud isik I on esitanud vastuväite, et tema eriomandi osa kõrgus ei olnud määratletud ega tulene ühestki dokumendist. Kohus puudutatud isiku vastuväitega ei nõustu. Nimelt ilmneb eelneva olukorras kohta esitatud fotost (kd I lk 34), et puudutatud isikule I kuuluv mitteeluruum oli piiritletud seinte ja laega ning hoone aatriumisse avanevad aknad ei kuulu puudutatud isiku I eriomandi piiresse.
25.Kohus märgib täiendavalt, et nähtuvalt esitatud asjaoludest ja tõenditest on Põhja pst 23, Tallinn asuv hoone rekonstrueeritud vastavalt 07.12.1998 antud ehitusloale nr 22248 ja sellega seotud rekonstrueerimisprojektile, mis on AS Nord Projekt 18.05.1998 töö nr 97191 (kd I lk 72-76), ning eriosade projektidele. Projekti joonise „Lõige A-A“ (kd I lk 72-73) järgi on hoone aatriumi kesklöövis vahetult nõupidamise ruumi kohal aatriumist nähtavad kolm akent (alumine serv horisontaalne, ülemine osa kaares). Lõikel A-A ei ole kesklöövis asuva ruumi kõrgust märgitud, kuid kõrvalasuvate ruumide kõrguse järgi on tuvastatav, et korteriomandi nr xxxx ruumi kõrgus on ca 3 meetrit. Täiendavalt ilmnevad AS TLN TIB tööst nr K-208 „Põhja pst 23 Tallinn mõõdistamisjoonised“ (kd I lk 77-81) ehitise osade mõõtmed jm asjakohased parameetrid ning iseloomulikud tunnused korteriomandi nr xxxx ruumikuju ja staatuse
määratlemiseks. Jooniselt nr 6 „Lõige 1-1“ (kd I lk 86 pöördel) nähtub, et kesklöövis asuva ruumi kõrgus on 3,27 meetrit, seega tuleb pidada puudutatud isikule I kuuluva ruumi (korteriomand nr xxxx) kõrguseks 3,27 meetrit.
26.Kohus on seisukohal, et eeltoodust asjaoludest ja tõenditest tulenevalt on põhjendatud avaldaja nõuded kohustada puudutatud isikut I eemaldama korteriomandi nr xxxx kohale ehitatud vahesein, mis haarab endasse korteriomandi nr xxxx katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o 1. korruse põrandast arvestatuna kõrgusvahemikus 3,27 meetrit kuni 4,76 meetrit, selliselt, et aatriumist vaadatuna 2. korruse asukohas olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xxxx eraldatud ja aatriumist nähtavad ning kohustada puudutatud isikut I taastama korteriomandi nr xxxx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud korteriomandi nr xxxx katus (lagi) selliselt, et korteriomandi katuse (lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 meetrit, mõõdetuna hoone 1. korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xxxx välimisel (ülemisel) küljel.
27.Puudutatud isik I on esitanud vastuväite, et puudub alus lähtuda AS Nord Projekt 18.05.1998 tööst nr 97191 või OÜ TIB mõõdistamisjoonistest, kuna Põhja pst 23 hoone pole saanud isegi kasutusluba ning puuduvad tõendid, et puudutatud isik I on väljunud ehitusplaani järgsest ruumi kõrgusest kaasomandi osa arvelt. Kohus leiab, et asjaolu, kas hoonele on väljastatud kasutusluba, ei oma antud vaidluse kontekstis tähtsust. Kohtu hinnangul on asjakohane lähtuda AS Nord Projekt tööst ja mõõdistamisjoonisest, kuna nähtuvalt ehitusloa taotlusest (kd II lk 97) on ehitusloa alus just AS-i Nord Projekt töö.
28.Seoses puudutatud isiku I vastuväitega, et akendega seotud tööd olid vajalikud, kuna vastasel korral ei olnud puudutatud isikule I kuuluvas mitteeluruumis võimalik aknaid täielikult avada, märgib kohus, et nimetatud asjaolu ei anna puudutatud isikule I õigust teha vastavaid ümberehitustöid teiste korteriomanike nõusolekuta. Juhul, kui puudutatud isik I soovis kaasomandi esemesse kuuluvaid asju muuta, pidi puudutatud isik I küsima selleks teiste korteriomanike nõusolekut ning nende keeldumise korral oli puudutatud isikule I tagatud õigus nõuda vastavate nõusolekute andmist kohtu kaudu. Puudutatud isik I ei ole kohtu ette toonud asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et puudutatud isik I oleks vastavat õigust kasutanud.
29.Kohus on 02.06.2020 kirjas (kd II lk 74) puudutatud isikule I selgitanud, et kooskõlas KrtS §ga 9 ja AÕA §-dega 72 ja 74 tuleb puudutatud isikul I esitada tõendid selle kohta, et puudutatud isikul I on teiste korteriomanike nõusolek puudutatud isiku I poolt tehtud ümberehitustööde osas. Kohus märgib, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole puudutatud isik I esitanud tõendeid selle kohta, et tal oleks vahelage puudutava ümberehituse jaoks olnud ühegi teise kaasomaniku nõusolek. Vastupidiselt on teised puudutatud isikud käesolevas asjas avaldanud, et nad toetavad esitatud avaldust ega ole puudutatud isiku I teostatud ümberehitustele kunagi oma nõusolekut andnud. Puudutatud isik I on küll väitnud, et on pöördunud avaldaja poole palvega korraldada üldkoosolek, kus puudutatud isik I oleks saanud oma projekti tutvustada, kuid kohus on seisukohal, et asjaolu, et avaldaja puudutatud isiku I palvel üldkoosolekut ei korraldanud, ei anna puudutatud isikule I alust asuda ümberehitusi teostama teiste korteriomanike nõusolekuta. Seega ei esine asjaolusid, mis tingiksid avaldaja vastava nõude rahuldamata jätmist.
30.Avaldaja on täiendavalt esitanud nõude kohustada puudutatud isikut I ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldama korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad projektile mittevastavad torud ja seadmed. Samuti palub avaldaja kohustada puudutatud isikut I ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud kanalisatsiooniühendused lahti kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldama korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad vastavad torud ja seadmed.
31.Kohus märgib, et nähtuvalt AS Nord Projekt 18.05.1998 töö nr 97191 jooniselt nr 2 „I korruse plaan“ (kd I lk 83) on ruum nr xxxx-1 lihtne ruum ning erinevalt teistest kõrval asuvatest ruumidest ei ole selles märgitud WC, duši, veekraanide, külmiku, pliidi ega muude asjade leppemärke, mis viitaksid eluruumi tunnuste olemasolule. Seega ei olnud puudutatud isikule I kuuluva mitteeluruumi puhul ette nähtud selle ühendamine hoone ühtse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Antud juhul on puudutatud isik I kinnitanud, et ta on endale kuuluva mitteeluruumi ühendanud vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga (puudutatud isiku I 16.05.2020 menetlusdokumendi p 8), kuid puudutatud isiku I selgituste kohaselt on tal selleks õigus, kuna OÜ Ilmarise Kvartal, kes oli kogu hoone arendaja ja kes kõnealuse korteriomandi puudutatud isikule I müüs, on 09.01.2018 müügilepingu p-s 4.7 kinnitanud, et ta on teadlik ostja kavatsusest liita lepingu ese veevarustuse ja kanalisatsiooni tehnovõrkudega ning kinnitab, tal puuduvad vastuväited nimetatud tegevuste osas. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et kinnisvara arendaja, kes mitteeluruumi puudutatud isikule I müüs, on kinnitanud, et tal ei ole vastuväiteid sellele, et puudutatud isik I plaanib enda mitteeluruumi veevarustuse ja kanalisatsiooniga ühendada, ei asenda puudutatud isikule I seadusest tulenevat kohustust saada selleks teiste korteriomanike nõusolek. Samuti ei õigusta puudutatud isiku I poolt teiste korteriomanike nõusolekuta veevarustuse ja kanalisatsiooniga liitumist puudutatud isiku I väide, et talle peab olema selleks tagatud teistega võrdne võimalus. Kohus märgib, et puudutatud isik I oli korteriomandi nr xxxx ostmisel teadlik, et tegemist on koosolekute pidamiseks mõeldud mitteruumiga, millel puudub ühendus tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Seega ei saanud puudutatud isikul I olla õigustatud ootust, et tal on teiste kaasomanike nõusolekuta õigus teha muudatusi, mille näol on tegemist asja olulise muutmisega ning mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel.
32.Samuti ei ole asjakohane puudutatud isiku I väide, et lisatud torud jääva üksnes puudutatud isiku I eriomandi piiresse, mistõttu ei ole avaldaja nende suhtes nõudeõigust. Alternatiivselt on puudutatud isik asunud seisukohale, et avaldaja ei ole tõendanud, millised on puudutatud isiku I poolt tehtud olulised muudatused. Kohus märgib, et KrtS-i § 38 lg 1 alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999, p 25). Antud juhul on puudutatud isik I ühendanud vee- ja kanalisatsioonisüsteemi täiendavaid torusid, mis tähendab, et puudutatud isik I on viinud läbi ehitustöid, mis puudutavad kaasomandi eset. Seega oli kooskõlas Riigikohtu lahendi nr 2-17-7999 p-ga 25 selleks tarvilik kaasomanike kokkulepe ning avaldajal on vastavates küsimustes nõudeõigus.
33.Puudutud isik I ei ole vaatamata kohtu selgitustele esitanud ka selle kohta tõendeid, et puudutatud isikul I oleks olnud teiste korteriomanike nõusolek tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemi muutmiseks, kuigi kohus on 02.06.2020 kirjas puudutatud isikule I selgitanud, et Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-116-11 p-s 27 ja 3-2-1-117-14 p-s 12 asunud seisukohale, et ühiskommunikatsioonid kuuluvad kaasomandisse, mis tähendab, et kostjal pidi olukorras, kus kostja tegi muudatusi ühiskommunikatsioonidesse, olema tulenevalt AÕS § 72 lg-st 1 või AÕS § 74 lg-st 1 enamuse või kõigi kaasomanike nõusolek. Seega tuleb ka vastavad avaldaja nõuded rahuldada ning kohustada puudutatud isikut I ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldama korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad projektile mittevastavad torud ja seadmed, ja kohustada puudutatud isikut I ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud kanalisatsiooniühendused lahti kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldama korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad vastavad torud ja seadmed.
34.Avaldaja on täiendavalt esitanud taotluse kohustada puudutatud isikut I eemaldada korteriomandisse nr xxxx paigaldatud radiaator või juhul, kui neid on mitu, radiaatorid, ning paigaldada tagasi ehitusloa aluseks olnud projektijärgsed radiaatorid. Avaldaja selgituste kohaselt on puudutatud isik I avaldajale teadaolevalt vahetanud korteriomandi nr xxxx radiaatorid välja suuremate ja võimsamate vastu, kuid ilma teiste korteriomanike vastavate nõusolekuteta. Kohus märgib, et kohus on 02.06.2020 kirjas avaldajale selgitanud, et tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 tuleb avaldajal olukorras, kus avaldaja väidab, et puudutatud isik I on muuhulgas paigaldanud radiaatori (d), mis ei ole projektijärgne, esitada enda väiteid kinnitavad tõendid. Kohus märgib, et vaatamata kohtu selgitustele ei ole avaldaja esitanud ühtegi tõendit, millest ilmneks, et puudutatud isik I on teinud seoses hoone ühise küttesüsteemiga muudatusi, mille kõrvaldamist on avaldajal õigus nõuda. Samuti ei ole puudutatud isik I avaldanud ega kinnitanud, et ta oleks viinud läbi muudatusi seoses radiaatorite või hoone ühise küttesüsteemiga. Seega tuleb avaldaja nõue jätta rahuldamata osas, millega avaldaja palub kohustada puudutatud isikut I eemaldada korteriomandisse nr xxxx paigaldatud radiaator või juhul, kui neid on mitu, radiaatorid, ning paigaldada tagasi ehitusloa aluseks olnud projektijärgsed radiaatorid.
35.Eeltoodust lähtuvalt tuleb avaldaja nõue rahuldada osaliselt ning kohustada puudutatud isikut I taastama endine olukord, s.o kohustada Alegrar OÜ-d taastama Põhja pst 23-xxxx, Tallinn korteriomandile tehtud ümberehitustele eelnenud olukord selliselt, et kõrvaldada Põhja pst 23 asuvas korteriomandis nr xxxx tehtud muudatused, mis ei vasta AS Nord Projekt 18.05.1998 tööle nr 97191, OÜ Variax tööle nr 763-98 ega OÜ TLN TIB tööle nr K-208 (vastavalt määruse lisadele 1-6 ning lisas 7 oleval fotol nähtuval kujul) ning viia korteriomand xxxx neile projektidele vastavaks, sealhulgas; eemaldama korteriomandi nr xxxx kohale ehitatud vahesein (määruse lisas 8 oleval projekti lehel SK – 4 vahesein tähistusega „SS – 2“), mis haarab endasse korteriomandi nr xxxx katuse (lae) pealse ja aatriumi vahelae vahelise osa, s.o
1.korruse põrandast arvestatuna kõrgusvahemikus 3,27 meetrit kuni 4,76 meetrit, selliselt, et aatriumist vaadatuna 2. korruse asukohas olevad kolm akent oleks korteriomandist nr xxxx eraldatud ja aatriumist nähtavad; taastama korteriomandi nr xxxx akende esisel alal (s.o hoone idaküljel) lammutatud korteriomandi nr xxxx katus (lagi) (määruse lisas 8 oleval projekti lehel SK – 4 helesinise katkendjoonega ja „X“-ga tähistatud osa) selliselt, et korteriomandi katuse (lae) kõrgus oleks kogu korteriomandi ulatuses, s.o pindalaga 50,5 m2, ühtlaselt 3,27 meetrit, mõõdetuna hoone 1. korruse põrandast kuni kõrguspunktini korteriomandi nr xxxx välimisel (ülemisel) küljel; ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud veeühendused lahti veetorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad projektile mittevastavad torud ja seadmed; ühendama korteriomandisse nr xxxx rajatud kanalisatsiooniühendused lahti kanalisatsioonitorudest, mis asuvad väljaspool korteriomandit nr xxxx, ning eemaldada korteriomandist nr xxxx väljaulatuvad vastavad torud ja seadmed.
36.TsMS § 445 lg 2 kohaselt, kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Antud asjas on avaldaja esitanud esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluse, mis on Harju Maakohtu 12.07.2019 ja Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 määrustega osaliselt rahuldatud. Võttes arvesse, et kohus rahuldab osaliselt esitatud avalduse, tuleb kooskõlas TsMS § 445 lõikega 2 jätta jõusse Harju Maakohtu 12.07.2019 ja Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 määrustega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud, millega kohus kohustas Alegrar OÜ-d (registrikood 11419156) peatama kuni kohtulahendi jõustumiseni igasugune kaasomanike nõusolekuta tehtav ehitustegevus kinnisasjal asukohaga Tallinn Põhja pst 23 korteriomandi nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) osaks olevas mitteeluruumis ja selle lähiümbruses, sh seonduvalt elektrisüsteemi, vee- ja
kanalisatsiooni ning küttelahenduste ehitamise ja muutmisega; keelas Alegrar OÜ-l (registrikood 11419156) kinnisasjal asukohaga Tallinn Põhja pst 23 korteriomandis nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) teiste kaasomanike nõusolekuta ehitatud tehnosüsteemide, st vesi ja kanalisatsioon ühendamine hoone tehnovõrkudega ja nende kasutamine; kandis Alegrar OÜ (registrikood 11419156) omandis olevale kinnisasjale asukohaga Põhja pst 23, korteriomand nr xxxx (mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 24922601) kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kinnisasja puudutava kohtuvaidluse kohta märkus "kinnisasja suhtes on käimas kohtuvaidlus, tsiviilasi 2-19-9509".
Menetluskulud
37.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda, kuna menetlus oli tingitud puudutatud isiku õigusvastasest tegevusest.
38.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtulahendi tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtulahendi jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Kristi Rickberg kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 12.06.2023 kohtumäärusega jäeti Harju Maakohtu 28.06.2022 määrus muutmata, välja arvatud resolutsiooni p 3 osas, millises ulatuses on maakohtu määrus jõustunud.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.