Võlaõigus › Võõrandamislepingud

tasumisest oli A.A. vabastatud apellatsioonkaebuse esitamisel.

Edasikaebamise kord

Menetluskulude tasumisega viivitamise korral on Rene Pruunsild kohustatud tasuma Eesti Vabariigile viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hageja teavitas koheselt kostjaid avastatud kahjustusest ning esitas neile Ruunus OÜ kahju hindamise akti ja hinnapakkumise puuduste kõrvaldamiseks. Hageja tellis eksperthinnangu OÜ-st Ehitusseire, kes teostas korteri ülevaatuse 15. juulil 2019. Ka selle ekspertiisi käigus leidis kinnitust, et külmavee jaotuskollektorist väljuv komposiittoru, millele on märgitud „köök“, lõpeb vahekoridori põranda all. Kostja I tunnistas esmalt telefonivestluses hagejaga, et ta jättis esiku põranda alla lahtise otsaga veetoru ja keeras üksnes haruliini kraani kinni, kuid unustas seda hagejale mainida. Kostja I on ka 16. juuli 2019. a e-kirjas nõustunud tasuma poole kahjuhüvitisest, kuid loobus sellest 17. juuli 2019. a e-kirjas. Kostja II ei tunnistanud puuduste esinemist. Hageja esitas kostjatele 31. juulil 2019 advokaadi vahendusel nõude, kuid kostjad sellele ei vastanud. Hageja nõuab kohtuvälise nõude esitamisega tekkinud õigusabikulude hüvitamist. Pärast nõude esitamist kostjatele selgus, et korteriühistul on võetud elamu renoveerimiseks laen lõpptähtajaga 30. jaanuar 2037, ehkki korteri müügilepingu p-s 1.10.8 on kostjad kinnitanud, et korteriühistu laenu lõpptähtajaks on 2020. Seega on kostjad müügilepingu sõlmimisel esitanud teadlikult valeväiteid, mille tagajärjel on hageja kaheaastase laenukohustuse asemel kohustatud tasuma laenumakseid 18 aastat. Hageja plaanis korteriomandisse elama asuda hiljemalt 2019. a juuli lõpus ning seejärel oma senise elukoha aadressil XXXXXXXXXXX linn välja üürida. Kuivõrd ilmnenud puuduste tõttu venisid vaidlusaluse korteri remonditööd, ei ole hagejal olnud võimalik teist korterit välja üürida, mistõttu tekkis hagejal saamata jäänud tulu nõue ühe kuu üüritulu ulatuses. Hageja on korteri osas sõlminud kindlustuslepingu Swedbank AS-iga, kuid kindlustusandja selgitas hagejale telefoni teel, et tegemist pole õnnetusjuhtumiga, vaid ilmselge varjatud puudusega, mistõttu kindlustus hagejat aidata ei saa.

tekkis seetõttu, et hageja keeras lahti tema jaoks teadmata päritoluga veekraani või seetõttu, et veekraan oli vigane. Kuivõrd hageja on avaldanud kostjale II, et ta ise avas veekraani, hageja puhul on tegemist ehituses kõrgemalt kvalifitseeritud isikuga (I kd, tl 86), siis ei ole tegemist varjatud puudusest põhjustatud kahjuga, vaid hageja enese teo tagajärjel tekkinud kahjuga. Hagejal oli võimalus enne kraani avamist võtta ühendust kostjaga I, kes organiseeris korteris renoveerimistöid ning küsida täiendavat informatsiooni, mis veekraaniga on tegemist ja miks on see suletud asendis. Kostja II ei viibinud torutööde tegemise juures ning tal ei pidanud tekkima põhjendatud kahtlust, et torutöid teostaval isikul puudub selleks pädevus või et isik jätab midagi tegemata. Korteris ei esinenud pärast torustiku vahetust veetõrkeid, seega kostja II ei saanud olla teadlik esiku põranda all olevast poolikust veetorust. Kui tegemist on varjatud puudusega, mille eest kostja II vastutab, siis tuleb kahjuhüvitist vähendada. Hageja ei käitunud teadmata päritoluga veekraani avamisel mõistlikult, hageja on ise oma tegevusega põhjustanud kahju tekkimise. Hagejal on sõlmitud korterile kindlustusleping ning eelduslikult on hageja kahju osas pöördunud kindlustusandja poole. Hagejal ei saanud tekkida korteriühistu laenukohustusest kahju, mis on põhjustanud kostja II. Notariaalses ostu-müügilepingus on tõesti märgitud laenulõpptähtajaks 2020. Tegemist on inimliku eksimusega ning hageja pidi olema sellest teadlik. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks sattunud varaliselt halvemasse olukorda, selleks tuleb hinnata, kuidas on arvestatud korteriühistul lasuvat laenu ning laenuraha eest teostatud hoone renoveerimise mõju korteri hinnale. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, kas ja millisel määral mõjutas tema ostetud korteriomandi väärtust korteriühistul lasuv laenukohustus. Kostja II ei ole rikkunud kohustust, mis annaks hagejale aluse hinna alandamiseks. Kostja II hageja hinna alandamise arvutuskäiguga ei nõustu. Hageja ei ole tõendanud, et talle üleantu väärtus ei ole 139 000 eurot. Selleks, et tuvastada, kas hagejale antud korteri väärtus vastab müügihinnale, tuleb analüüsida, milline on korteri väärtus koos korteriühistu laenuga ning ilma. Kuna hageja oli teadlik võetud laenust, siis pole hinna alandamise eeldused täidetud. Kostja II pole hagejalt ega tema esindajalt kohtuvälist nõuet saanud. Hageja ei ole tõendanud, mil viisil ning millal ta nõude kostjale II edastas ning et kostja II on selle kätte ka saanud. Hageja saamata jäänud üüritulu nõue on alusetu. Hagiavalduse kohaselt plaanis hageja oma teist korterit välja üürida. Hagi materjalidest ei selgu, et hagis väidetavate varjatud puuduste likvideerimiseks kulub vähemalt kuu aega. Eelduslikult saab tegemist olla maksimaalselt 1–2 päeva tööga, seega isegi juhul, kui kostja II peaks vastutama varjatud puuduste eest (mida kostja II ei tunnista), siis ei ole põhjendatud nõuda kostjalt II saamata jäänud tulu korteri üürimata jätmise eest. Hageja alustas korteri kättesaamisel koheselt suuremahulisi ehitustöid, mis kestavad käesoleva ajani, st hageja ei ole siiani korterisse sisse kolinud, tehes seal omal soovil ümberehitusi. Hageja poolt esitatud kahjusumma on ülepaisutatud (I kd, tl 91). Kui kohus leiab, et kostja II vastutab korteriühistu laenu eest, siis ei peaks kogu summa kuuluma tasumisele ühekordse maksena, vaid igakuise maksena vastavalt korteriühistu esitatud arve tasumise kuupäevale. Hagi rahuldamisel tuleks kohustada kostjaid tasuma vastavad summad otse korteriühistule, mitte hagejale. Vastasel juhul ei ole tagatud, et raha jõuab korteriühistuni, vaid hageja võib korteri võõrandada ilma korteriühistule laenu tasumata ning seeläbi kostjate poolt makstava summa arvelt rikastuda.

MAAKOHTU LAHEND

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 3. septembrist 2019 kuni täitmiseni ning jättis hageja nõude kahju 8753 euro 97 sendi hüvitamiseks rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud 66,50% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 33,50% ulatuses hageja kanda, rahuldas hageja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning kostja II avalduse täielikult, määras hageja menetluskulude suuruseks 3903 eurot 59 senti ning kostja II menetluskulude suuruseks 1860 eurot. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2595 eurot 89 senti (66,5% 3903,59 eurost) ning sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Maakohus mõistis hagejalt kostja II kasuks välja menetluskulud 623 eurot 10 senti (33,5% 1860 eurost) ning sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle. Hageja ostjana ning kostjad müüjatena sõlmisid

Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandil lasuv laenukohustus oli hageja jaoks varjatud puudus või mitte. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20). Hageja on avastatud puudusest (korteriühistul laenukohustuse olemasolust) teavitanud kostjaid esitatud hagiavalduses. Selleks, et hinnata, kas hageja võis nõuda kahju hüvitamist ilma täiendavat tähtaega andmata, tuleb kohtul VÕS § 116 lg 2 p-de 1–4 järgi analüüsida, kas tegemist oli olulise rikkumisega. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist eelkõige siis, kui kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Samuti on olulise rikkumisega tegu, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3). Korteriühistut koormavat võlga saab käsitleda kui korteriomandi puudust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Müüjad pidanuksid ostjat võlast teavitama. Korteriühistu võlg mõjutab otseselt ja vahetult kõiki korteriomanikke, sest korteriühistu sellekohase otsuse alusel on korteriomanikud kohustatud tasuma laenumakseid korteriühistule, kes edastab need pangale. Ainuüksi võla olemasolu (võrrelduna lepingueseme hinnaga) ja sellest teatamata jätmine ei ole oluline lepingurikkumine. Asjaolu, et üks kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige, võib korteriühistu võlast ning mittetoimivusest teatamata jätmisel viidata vähemalt raskele hooletusele (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p-d 15, 16 ja 20). Kohtu hinnangul saab korteriühistu võlgnevuse suuruse ja selle tähtaja osas ostjale valeandmete esitamist pidada vähemalt raskeks hooletuseks. Seejuures tuleb arvestada, et poolte vahel sõlmiti notariaalne müügileping, kus eelduslikult notar tutvustas pooltele lepingu sõlmimisel lepingu olulisi punkte (kostjad ise edastasid notarile andmed lepingu tingimuste kohta) ning mõlemad kostjad olid sellel ajal korteriühistu juhatuse liikmed ning kursis või vähemalt pidid olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Eelnevast tulenevalt on korteriomandil lasuva laenukohustuse nõude osas täidetud VÕS § 115 lg 3 eeldused kahju hüvitamiseks. Korteriühistu poolt hagejale edastatud arve nr 44 kohaselt on laenumakse (põhiosa + intress) suurus ühes kuus kokku 107 eurot 34 senti. Perioodis 1. jaanuar 2021 kuni 30. jaanuar 2037 on 193 kuud, mis teeb kogusummaks laenuperioodi lõpus 20 716 eurot 62 senti (193 x 107,34). Maakohus palus hagejal täpsustada laenukohustuse nõuet, viidates, et kogu laenu kohesel tasumisel väheneks hageja kahju intressinõude osas. Hageja selgitas, et kahjunõue on esitatud kogu tulevase kahju ulatuses, sest nii hagiavalduse esitamisel, kui ka praegu, ei ole selge, kas ja millal kostjad tekitatud kahju hüvitavad. Vastavalt laenulepingule on korteriühistul õigus laenu ennetähtaegselt tagastada nii osaliselt, kui kogu summas. Ennetähtaegse tagastamise tasu ilma etteteatamiseta on 3% tagastatavast summast. Kui panka ennetähtaegsest tasumisest 6 kuud ette teavitada, siis tasud puuduvad (I kd, tl 29). Arvestades, et hagejal ei ole võimalik ette teada, millal kostjad kahjuhüvitise tasuvad, oleks ebamõistlik kohaldada teist varianti, kuivõrd kohtuotsuses ei ole sellist tasumise viisi võimalik selgelt ning üheselt mõistetavalt välja tuua, sõltuvalt kahjuhüvitise tasumise ajast muutub 6-kuuline etteteatamisperiood ning sellega seonduvalt selle 6 kuu eest tasutav laenu põhiosa tagasimakse suurus, intressimakse suurus ning laenu põhiosa jääk perioodi lõpus. Maakohus leidis, et praegusel juhul on mõistlik lähtuda esimesest variandist, mille puhul tuleb arvesse võtta laenu põhiosa jääki seisuga 1. jaanuar 2021 (94 291 eurot 88 senti) (selleks ajaks

pidi müügilepingu kohaselt laenumaksed läbi saama), sellest välja arvutada hageja korteriomandile vastav laenuosa 17,49% (st 16 491 eurot 65 senti) ning nimetatud summale liita 3% saadud summast (st 494 eurot 75 senti), mis on panga ennetähtaegse tagastamise tasu ilma etteteatamiseta. Seega peaksid kostjad hagejale tasuma 16 986 eurot 40 senti (16 491,65 + 494,75). Kuivõrd eelnevalt toodud summa ei võta arvesse intresse, mida hageja oli kohustatud tasuma ka siis, kui kostjad kahjuhüvitist 1. jaanuariks 2021 välja ei maksnud, tuleb sellele täiendavalt juurde arvestada intress ajavahemiku 1. jaanuar 2021. a kuni 30. september 2021. eest. Maakohus arvestas intressi 30. septembri makseni kuivõrd eelduslikult (maakohtu otsuse mõistliku aja jooksul jõustumisel) muutuks hagejale väljamõistetav hüvitis sissenõutavaks enne oktoobri kuu osamakset. Konkreetsete kuude intressi leidmiseks arvestas maakohus 17,49% laenu tagasimakse graafikus toodud vastavate kuude intressi summat. Perioodil 1. jaanuar 2021. a – 30. september 2021 laenulepingust tulenevate intressimaksete summa on 2047 eurot 20 senti, millest 17,49% on 358 eurot 5 senti. Juhul kui maakohtu otsus ei jõustu kohtu poolt eeldatud ajaks, tekib hagejal täiendav kahju hüvitamise nõue edaspidi makstava intressi ulatuses. Seega on hageja poolt laenukohustusest vabanemiseks tehtav kulu kokku 17 344 eurot 45 senti (16 986,40 + 358,05), mis on kohtu hinnangul ka põhjendatud kahju suuruseks. Laenukohustuse igakuiselt kostjate kanda jätmine ei ole võimalik, kuna tegemist on asjal esineva puudusega, mille kõrvaldamist on hagejal õigus nõuda ühekordse maksena. Hageja soovib OÜ Ehitusseire ekspertiisikulude 250 euro hüvitamist. Võlausaldaja kahjuks võivad olla ka kahju kindlakstegemise kulud ja nõuete maksmapanekuks kantud õigusabikulud (VÕS § 128 lg 3). Maakohtu hinnangul ei ole hageja nõue ekspertiisikulude väljamõistmiseks põhjendatud, kuna kohus selles tuvastatud nõuet ei rahuldanud. Hageja palus mõista välja saamata jäänud üüritulu VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 128 lg 2 varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Kuivõrd kohus hageja kahju hüvitamise nõuet põranda aluse lahtise toru alusel ei rahuldanud, tuleb jätta rahuldamata ka saamata jäänud üüritulu nõude. Kuivõrd kohus rahuldas osaliselt hageja kahju hüvitamise nõude, jättis kohus lahendamata hageja alternatiivse nõude. Maakohus ei pidanud kogu ulatuses põhjendatuks hageja õigusabikulusid kostjate seisukohtadele vastamisel. Maakohus pidas hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 16 tundi 17 minutit. Seega on hageja põhjendatud õigusabikulu 2903 eurot 59 senti (17 t 17 min x 140, lisandub käibemaks), millele lisandub riigilõiv 1000 eurot. Seega on hageja menetluskulud kokku 3903 eurot 59 senti. Kostja I esindas ennast menetluses ise ja menetluskulude nimekirja esitanud ei ole. Kostja II menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja II menetluskulude suuruseks 1860 eurot, mida maakohus luges kogu ulatuses põhjendatud ja vajalikuks, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust. Kuivõrd menetluskulude jaotuse kohaselt jättis maakohus 66,5% menetluskuludest solidaarselt kostjate kanda ning 33,5% menetluskuludest hageja kanda, tuleb mõistis maakohus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2595 eurot 89 senti ning hagejalt kostja II kasuks 623 eurot 10 senti.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole VÕS § 115 lg-s 3 sätestatud eeldused kahju hüvitamiseks tuvastatud. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu tõendeid, et kostjad oleksid korteri müügilepingu sõlmimise ajal olnud korteriühistu juhatuse liikmed ning seetõttu kursis või vähemalt pidid olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Kostja II ei ole kunagi kuulunud KÜ XXX juhatusse ning seetõttu on kohtu põhjendused kostja II osas seoses raske hooletusega vastuolus kohtu poolt tuvastatud ja faktiliste asjaoludega. VÕS § 127 lg 3 kohaselt lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja II oleks lepingut rikkunud tahtlikult või raskest hooletusest. Kostja II ei näinud lepingut sõlmides ette teisele poolele kahju tekitamist seoses korteriühistu laenuga, kuivõrd oli ise eksimuses. Kostja II on kohtule põhistanud, et korteri müügitehingu tegemise ajal oli talle määratud raske puue ning ta on tunnistatud 100% töövõimetuks, lisaks on kostja II üksikema. Kostjal II on raske tegutsemispiirang õppimise ja tegevuste elluviimise valdkonnas, mille põhjuseks on psüühika- ja käitumishäired ning unehäired. Maakohus ei ole otsust tehes kostja II piiratud tegutsemisvõimega arvestanud. Hageja soovis korteriühistu laenu andmeid notariaalsesse lepingusse tehingu toimumise päeval ning kostja II pöörduski korteriühistu juhatuse poole küsimusega, mis on remondiks võetud laenusumma ning lõpptähtaeg. Korteriühistu juhatus vastas: “Summa 110 000 ja tähtaeg 20.a”. Sellise informatsiooni edastas kostja II notarile. Hageja on möönnud, et korteriühistu vastus ei ole üheselt arusaadav. Arvestades, et kostja II tegevus ning arusaamine tehingutest või üleüldse igapäevastest toimingutest oli tehingu tegemise ajal piiratud ning korteriühistu vastust, et laenu lõpptähtaeg on „20. a“ saab tõlgendada kui 2020. a, ei ole õiglane jätta kogu eksimuse kandmise riski kostja II kanda. Siinjuures on oluline arvestada kostja II kogenematust ja vaimset seisundit tehingu tegemise ajal, samal ajal kui hageja oli teadlik, et korteriühistu võttis laenu majaremondiks, laenusumma on 110 000 eurot ja igakuine laenumakse on umbes 108 eurot. Hageja pidi oma isikuomadustest tulenevalt aru saama, et selliste andmetega laen ei saa lõppeda 2020. Hagejal oli võimalus enne tehingu sõlmimist pöörduda otse korteriühistu juhatuse poole, kui tal oli täpsustavaid küsimusi. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hagejale selgitas laenuga seotud asjaolusid maakler Marge Saaremets-Luik. Hageja jättis teadlikult notari juures nimetatud vastuolule tähelepanu juhtimata ning hageja käitumine seoses kahjuhüvitise nõudmisega, tuginedes üksnes notariaalses lepingus kirjutatud eksimusele, ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Maakohus ei ole analüüsinud kostja II väiteid seoses laenukohustuse lõpptähtajaga ega põhjendanud, miks ta ei ole arvestanud asja lahendamisel kostja II esitatud tõenditega ega lahendanud kostja II taotlust VÕS § 140 kohaldamiseks ja kahju vähendamiseks. VÕS § 136 lg 1 sätestab, et kahju tuleb hüvitada ühekordselt makstava rahasummana, välja arvatud juhul, kui vastavalt kahju iseloomule on mõistlik kahju hüvitamine perioodiliste maksetena. Kohtuotsus kohustab kostjat II tasuma väljamõistetud summa koheselt hagejale, kuid hagejal puudub kohustus väljamõistetud summa tasumiseks korteriühistule. Eluliselt ei ole usutav, et hageja seda teeb. Tavapärane on, et korteri võõrandamisel ei tasu müüja laenu korteriühistule ennetähtaegselt, vaid korterimüügiga läheb laenukohustus kaasa. Seda enam, et korteriühistu laenu täitmise osas võlausaldaja (panga) ees vastutavad kõik korteriühistu liikmed solidaarselt. Käesoleval juhul ei teki hagejale kahju laenu näol ühekordse maksena. Kui hagejal puudub kohustus tasuda väljamõistetav hüvitis korteriühistule, siis annab selline käsitlus hagejale võimaluse rikastumiseks. Kahju hüvitamine perioodiliste maksetena on õigustatud.

Isegi juhul kui kohus on valesti märkinud, et kostjad olid korteriühistu juhatuse liikmed, siis pole tegemist niivõrd olulise rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse kostja II poolt vaidlustatud osas tühistamise. Ka korteriühistu tavaliige on sarnaselt korteriühistu juhatuse liikmega korteriühistu kulude, tulude ja kohustustega kursis. Nii suures summas laenu võtmine otsustakse korteriomanike üldkoosolekul, mille kohta saadetakse korteriomanikele info ning liikmetel on võimalik tutvuda üldkoosoleku protokolliga, kus vajalik info on kirjas. Kostja II ei ole tõendanud, et ta ei oleks lepingut rikkunud tahtlikult või raskest hooletusest. Kostja II ei olnud tehingu tegemise ajal teo- või otsustusvõimetu, mida kontrollib ka notar. Isikule määratud puue või töövõimetus ei tähenda, et isik notariaalseid tehinguid teha ja/või tehingu tagajärgedest aru saada ei suudaks. Hageja pöördus õigustatult laenu kohta info saamiseks kostja II kui korteri müüja poole, kes vastava info talle ka edastas. Hageja ei pidanud pöörduma ise korteriühistu juhatuse poole. Kuivõrd tehing vormistati notaris, kus notar peab pooltele lepingu sisu tutvustama ja enne tehingut ning ka kohapeal sai lepinguga tutvuda, siis ei ole valeinfo kostja II poolt hagejale edastamine vabandatav. Tehingu juures olid ka kostja I ning maakler, kes samuti valeinfole tähelepanu ei pööranud. Hageja ei pidanud teadma, et laenu lõpptähtaeg ei saa olla 2020. a. Kui korteriühistu vastusest ei ole üheselt aru saada, kas laenu lõpptähtaeg saabub 2020. aastal või laenu tasumise tähtaeg saabub 20 aasta pärast, siis notariaalses lepingus on konkreetselt kirjas, et „korteriühistul on võetud elamu renoveerimiseks laen lõpptähtajaga 2020. aastal“. Seejuures edastasid informatsiooni laenutingimuste osas notarile kostjad. Korteril lasuv laenukohustus mõjutab seda, kas ja millise hinna eest on uus omanik nõus korteri ostma. Kui hageja oleks korteri ostmisel olnud teadlik umbes 20 000 euro suurusest laenukohustuse jäägist, mida tuleb järgmise 18 aasta jooksul tasuda, oleks ta pigem ostnud umbes 20 000 eurot rohkem maksva korteri, mis eelduslikult oleks olnud ka paremas seisukorras, paremas asukohas või mõne muu kallimat hinda põhjendava omadusega. VÕS § 127 lg-d 2 ja 3 arvestades peaks VÕS § 140 kohaldatavus lepingulisele kahjuhüvitusnõudele olema üldjuhul välistatud ning nimetatud paragrahvis toodud võimaluse kasutamine peaks jääma eelkõige erandjuhtude korrigeerimiseks. Kuigi kohus ei saa kohustada hagejat väljamõistetud summa tasumiseks korteriühistule kui kolmandale isikule, on hageja vajadusel nõus sellega, et teda kohustatakse täieliku summa laekumisel vastav summa korteriühistule koheselt edasi kandma. Arvestades asjaolu, et ei ole võimalik ette teada, millal kostja II kahjuhüvitise tasub, oleks ebamõistlik ning isegi võimatu kahjuhüvitise perioodiliste maksetena tasumine.

euro 40 sendi tasumiseni kostjate poolt, seejuures konkreetse viivituses oleva kuu intress moodustab 17,49% Swedbank AS ja KÜ XX vahel sõlmitud laenulepingu nr XXXXXXXXXXX tagasimakse graafikust nähtuvast vastava kuu intressi summast; 2) mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 3. septembrist 2019. a kuni põhinõude (16 986,40 eurot + igakuine intress alates 1. jaanuarist 2021. a kuni 16 986 euro 40 sendi tasumiseni) täitmiseni. Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, nagu poleks hageja muid tõendeid kostjatele kohtuvälise nõude esitamise kohta esitanud, kui hageja lepingulise esindaja 31. juuli 2019. a e-kiri. Hageja on esitanud tema ja kostja I vahelise e-kirjavahetuse perioodi

Isegi juhul, kui kostjad oleksid kohtueelses menetluses avaldanud soovi puudused ise kõrvaldada (mida kostjad ei teinud), on absurdne eeldada, et hageja oleks lubanud torutöid teostama kostja I, kes on oma teadmatusest või puudulikest oskustest vastava kahju tekkimise põhjustanud. Äärmisel juhul oleks heastamisena saanud käsitleda seda, kui kostjad oleksid pakkunud tööde teostamiseks mõne spetsialisti kontakti või esitanud hagejale alternatiivse hinnapakkumise. Kostja I oleks enda selgituste kohaselt kahju heastamiseks lihtsalt vajaliku veetoru põranda all sulgenud, mis tähendab, et kööki poleks toru endiselt jõudnud ning hageja oleks pidanud kostjate moodi naabrite toru kasutades vett varastama. Kahju hüvitamise nõude kohene esitamine oli asjaolusid arvestades VÕS § 115 lg 3 mõttes mõistlik, kuna hagejal polnud ilma puuduste likvideerimiseta võimalik korteri renoveerimistöid jätkata. Arvestades, et kostja II on algusest peale oma vastutust eitanud ja kostja I lubas algselt kulutuste hüvitamist üksnes pooles ulatuses, oleks kostjate erimeelsus vastutuse osas tinginud puuduste kõrvaldamise edasilükkumise määramata ajaks. Hagejal on algusest peale olnud soov korterit ise kasutama hakata, mistõttu renoveerimistööde peatamine oleks tekitanud täiendavaid kulutusi kahe korteri ülalpidamise näol ning jätnud hageja ilma tulust, mida ta oleks saanud varasema elukoha väljaüürimise näol. Täiendava tähtaja määramine puuduste kõrvaldamiseks oleks toonud kaasa kostjate poolt tasumisele kuuluva kahjuhüvitise suurenemise. OÜ Ehitusseire eksperthinnangu kulu tekitas kostja II, kuivõrd seadis kahtluse alla Ruunus OÜ hinnangu. Kuivõrd ekspertiisis tuvastatud kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, siis on põhjendatud ka ekspertiisikulu nõue 250 eurot. Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue 4113 eurot 40 senti on põhjendatud ja tuleb täies ulatuses kostjatelt hageja kasuks välja mõista, siis tuleb rahuldada ka hageja saamata jäänud üüriulu nõue 450 eurot. Hageja menetluskulude kindlaksmääramine täies ulatuses ehk summas 5780 eurot 80 senti, on põhjendatud. Sellised tegevused, nagu tutvumine vastaspoole menetlusdokumentidega, tutvumine kohtukirjade, määruste ja kohtukutsetega ning suhtlus kohtuga, ei pea olema hõlmatud kohtudokumentide esitamiseks märgitud ajakuluga. Arvel nr 200623 olevad tegevused (kohtule taotluse koostamine, suhtlus kohtu ja kliendiga) on olnud vajalikud ja põhjendatud õigusabikulud. Maakohus ei ole põhjendanud ega selgitanud, miks on hageja menetluskulud pärast menetluse uuendamist kohtu hinnangul põhjendamatud nii suures ulatuses. Maakohus ise leidis, et menetlus tuleb uuendada, on kahel leheküljel selgitanud, mida tuleb veel täiendavalt tõendada. Seejärel on hageja täitnud kohtunõude, koostanud kostja II menetlusdokumentidele vastuseid. Maakohus on ilma põhjendusteta jätnud rahuldamata hageja 10 tunni menetluskulu, samal ajal kui on kostja II menetluskulud täies ulatuses välja mõistnud. Kuivõrd maakohus on otsuse resolutsiooni p-s 2 mõistnud kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitise konkreetse summana 17 344 eurot 45 senti, kuid on otsuse põhjendustes märkinud, et juhul kui maakohtu otsus ei jõustu kohtu poolt eeldatud ajaks, tekib hagejal täiendav kahju hüvitamise nõue edaspidi makstava intressi ulatuses, siis on maakohus otsuse vastava resolutsiooni punkti valesti sõnastanud ning märkinud, nagu oleks lõplik väljamõistetav summa 17 344 eurot 45 senti. 16. novembri 2021. a seisuga on kahjuhüvitis suurenenud oktoobri ja novembri 2021. a intresside summa võrra. Sellest tulenevalt on vale ka maakohtu otsuse resolutsiooni p 4 viivise väljamõistmise osas nõudelt 17 344 eurot 45 senti.

Kostja II eeldas, et kui hageja tellib ekspertiisi, siis kutsutakse ka kostja II ekspertiisi teostamise juurde ning kostjal II on võimalik esitada ekspertiisi teostajale kohapeal küsimusi. Hageja kostjat II ekspertiisi toimumisest ei teavitanud ning hagimaterjalide saamisel ei olnud kostjal II võimalik ise lasta teostada korteris ekspertiisi. Kuivõrd hageja alustas korteri kätte saades koheselt suuremahulisi ehitustöid, mis kestsid mitmeid kuid, siis hagi saamisel septembris 2019. a polnud kostjal II enam võimalik tuvastada ja üle vaadata väidetavat kahju, veel enam tellida ekspertiis kahju põhjuste või puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde väljaselgitamiseks. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et põrandaalused puitlaagid olid selliste niiskuskahjustustega, et vajasid täies ulatuses väljavahetamist ning koridori remonti. Hagi lisana esitatud hinnang on puudulik kahju tõendamiseks. Hinnangus kirjeldatakse niiskuskahjustusi, kuid puuduvad fotod või videod väidetud kahjustuste kohta. OÜ Ehitusseire hinnangu fotodelt nähtub, et liiv ja puitlaagid on kuivad ning neilt kahjustusi tuvastada ei ole võimalik. Seega esineb vastuolu hinnangu teksti ja fotodelt nähtava tegelikkuse osas. Kuivõrd ekspertiis on puudulik, puudub ka kohustus hüvitada selle koostamise kulu. Hageja ei ole põhistanud, kuidas saab lugeda kostja II käitumist raske hooletusena, kui korteri tavapärasel kasutamisel ei olnud kostja II teadlik põranda all olevast väidetavalt katkendlikust veetorust. Kostja II ei nõustu hageja seisukohaga, et kahju hüvitamise nõude kohene esitamine oli mõistlik VÕS § 115 lg 3 mõttes. Kostjani II ei jõudnud hageja esindaja 31. juuli 2019. a e-kiri. Kirja kättesaamise riski ei saa panna kostja II kanda. Hageja esindaja on palunud kinnitada vaidlusaluse kirja kättesaamine. Kui esindaja ei saanud kummaltki kostjalt kinnitust kättesaamise kohta, siis pidi ta eeldama, et võib esineda tõenäosus, et kostjad ei ole kirja kätte saanud. Sellisel juhul oleks esindaja pidanud võtma kostjatega ühendust kas telefoni teel või saatma nõudekirja tähitud kirjaga. Asjaolu, et kostja II oli registreeritud FIE-na, ei ole käesoleva asja lahendamise seisukohalt oluline. Alus hageja saamata jäänud üüritulu nõue rahuldamiseks puudus. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (Riigikohtu 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12). Hageja ei ole seda teinud. Maakohus vähendas põhjendatult hageja menetluskulude suurust. Kostja II palus jätta hageja taotluse maakohtu resolutsiooni muutmiseks seoses laenukohustuse nõudega rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

täitmiseni. Solidaarvõlgnikud ei ole kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 tähenduses. Kostja I ei ole maakohtu otsust vaidlustanud ning tema suhtes on maakohtu lahend TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud. Kuivõrd kostja I ei ole maakohtu otsust vaidlustanud ning hageja ei ole apellatsioonkaebust ise esitanud, siis ei saanud hageja esitada kostja I vastu vastuapellatsioonkaebust. Vastuapellatsioon esitati pärast apellatsioonitähtaja möödumist, mistõttu ei saa seda lugeda apellatsiooniks. Hageja sai esitada vastuapellatsioonkaebuse üksnes apellatsioonkaebuse esitanud kostja II suhtes. Seetõttu jätab ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuse kostja I suhtes läbivaatamata (TsMS § 456 lg 4, § 632 lg 1, § 635 lg-d 1–3, § 643 lg 1). Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

Kostja II taotlusel on esitatud menetluses hageja kui tellija ülesandel enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist 16. mail 2019. a tehtud Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnang. Hinnangu kohaselt on kogu hoone renoveeritud 2017. a märkimisväärses ulatuses (I kd, tl 128). Seega pidi hageja teadma ka arvamuses esitatu järgi laenukohustuse algusaega. Vaidlusalune korteriomand asub 6 eluruumiga korterelamus. Olukorras, kus ostjale on teada laenusumma, pidi hageja teadma ka korteriomandi osaks langeva ligikaudse kohustuse suurust. Teades renoveerimise algusaega ja korteriomandi osamakse suurust, oli tal kergesti ja ilma eriteadmisi omamata võimalik lepingu kestvust hinnata. Hagejal oli võimalus teha täiendavaid järelpärimisi nii korteriühistule kui ka kostjatele laenulepingu täitmisega seonduvates küsimustes, mh tutvuda laenulepingu muude tingimustega. Lisaks osamaksete suurusele on laenuvõtjale olulised ka laenu tagasimaksmise tingimused, intressi suurus jms lepingutingimused. Hageja ei ole tuginenud sellele, et ta oleks ise vastavasisulisi järelpärimisi teinud või esitanud kostjatele taotluse laenulepinguga tutvumiseks. Praegusel juhul ei vasta müügilepingus fikseeritud laenu lõpptähtaeg ilmselgelt laenusummale ja tehtavate osamaksetele suurusele ja seega väidetavale laenulepingu kestvuse ajale. Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja juba esmapilgul saama aru, et kostjate poolt esitatud andmed ei ole täpsed. Ostjal ei ole küll üldjuhul täiendavate järelepärimiste tegemise kohustust müügilepingu eseme omaduste kohta, samas ei ole ka tavapärane, et kortermaja renoveerimiseks võetud nii suure laenu tagasimaksmine toimub väga lühikese aja (kolme aasta) jooksul. Ringkonnakohus leiab, et hageja on käitunud lepingu sõlmisega seotud asjaolude väljaselgitamisel raskelt hooletult, hageja oleks pidanud juba enne müügilepingu sõlmimist oskama hinnata vaidlusalusel korteriomandil lasuvate lepingujärgsete kohustuste suurust ning märkama, et kostja poolt esitatud andmed on ekslikud. Hageja ei ole ka tõendanud VÕS § 221 lg-s 1 toodud eelduste täitumist. Maakohus on otsuse põhjendustes leidnud, et mõlemad kostjad olid sellel ajal korteriühistu juhatuse liikmed ning kursis või vähemalt pidid olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Missugustele tõenditele maakohus on selle järelduse puhul tuginenud, ei selgu ei otsusest ega asja materjalidest. Hageja küll leidis, et kostjad on teadlikult esitanud valeandmeid (I kd, tl 6), samas on ka hageja ise möönnud, et korteriühistu poolt kostjale II saadetud sõnumist ei ole üheselt aru saada, kas laenu lõpptähtaeg saabub aastal 2020 või tasumise tähtaeg saabub 20 aasta pärast (I kd, tl 104). Arvestades eelnevat on ringkonnakohus seisukohal, et hageja kahjuhüvitamise nõue, mis tuleneb korteriühistu poolt võetud laenukohustuse osamaksetest, tuleb jätta rahuldamata.

Seega ei ole hageja tõendanud kostja II vastu hinna alandamise nõude eelduste täitumist.

Müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostja esmaseks õiguskaitsevahendiks VÕS § 222 lg-st 1 tulenev lepingu täitmise nõue. Ostja võib VÕS § 222 lg 1 järgi nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Kostjate ja hageja vahel toimusid 2019. a juuli alguses läbirääkimised veekahjustuse likvideerimise osas, mõlemad kostjad keeldusid kahju hüvitamast. Maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et hageja peab tõendama, et kostjad ilmselt ei oleks lahtise veetoru tõttu tekkinud puudusi kõrvaldanud. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja I kirjavahetusest nähtub (I kd tlk 35), et kostja I oli nõus algselt tasuma hagejale pool hageja poolt nõutud summast, kuid keeldus kogusummat maksmast põhjendades seda ebamõistlikult suure nõudega. Ringkonnakohus leiab aga, et olukorras, kus kostjad keelduvad kahju hüvitamast ilma igasuguseid omapoolseid ettepanekuid puuduste kõrvaldamiseks tegemata, ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, et hageja oleks pidanud tõendama, et ta andis kostjatele tähtaja ja võimaluse, et kostjad oleks saanud saata enda kulul puudusi kõrvaldama ka kvalifitseeritud torumehe. Kostjad ei ole läbirääkimiste käigus avaldanud (peale kostja I poolse esialgse pakkumise tekkinud kahjust poole hüvitamiseks) minimaalsetki tahet puudusi kõrvaldada. Kostja I on vastuses hagile väitnud, et: „Mina näen, et heade kavatsustega korteri ostjal oleks piisanud vaid mulle helistada kui oli selle toru leidnud ja ma oleksin kohe ka reageerinud.“. Samas kinnitab hageja poolt esitatud kirjavahetus, et kostja I sai kahjust teada telefoni teel (I kd, tl 35). Ka kostja II väitel sai ta väidetavast puudusest ja veekahjustusest teada, kui hageja talle helistas. Seega teadsid kostjad veekahjustustest korteris ning probleemist pooliku toruga kohe pärast kahju avastamist. Kostja I vaidles vastu hageja poolt kaasatud asjatundja teadmistele, kuid tema väited on paljasõnalised ja üldised.

on hõlmatud lepingu kaitse eesmärgiga. Hageja on vastuapellatsioonkaebuses märkinud, et vähemalt osaliselt oli kahju kindlakstegemise kulu põhjustatud kostja II 10. juulil 2019 saadetud vastusest hagejale (I kd, tl 85), mille kohaselt ei ole hageja esialgne hinnang kahjule koostatud pädeva isiku poolt. Hageja kahju on kostja lepingurikkumisega põhjuslikus seoses, ilma kohustuse rikkumiseta ei oleks hageja pidanud tellima asjatundja arvamust kahju põhjuste ja suuruse kindlakstegemiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.