Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

hakkamisest veel täiendavalt 335,64 eurot. Hagejal tekkis 2019.a varakevadel soov omandada kinnisasi varem ja lõpetada üürisuhe tingimustel, milles pikendamisel suuliselt sai kokku lepitud. Kostja oli 2019.a aprillis meelt muutnud ning nõudis kinnisasja eest 80 000 eurot põhjendusega, et tal on väga palju isiklikke kulutusi ja võlgu ning tal ei ole enam võimalik hagejale lubatud hinna eest kinnisasja võõrandada. Hageja tellis eksperdilt hinnangu kinnisasja väärtuse kohta üürilepingu sõlmimise ajal (2015.a 30 000 eurot) ning tegeliku väärtuse kohta 2019.a aprillis, milleks oli 68 000 eurot. Hageja oli nõus selle hinna kostjale tasuma kinnisasja omandamisel. Kostja keeldus hageja pakkumisest ja asus tegema omapoolseid toiminguid hageja ja tema kinnisasjalt välja tõrjumiseks. Kostja ja kaasomanik esitasid 03.05.2019 hagejale ettepaneku üürileping lõpetada seisuga 02.07.2019. Hageja allkirjastas ettepaneku. Üürileping on lõppenud ja hageja on kinnisasjalt oma perega välja kolinud. Hageja ei olnud nõus allkirjastama kinnisasja üleandmise akti, sest selles oli klausel, et pooled ei esita teineteisele pretensioone. Hageja elas koos perekonnaga xxx kinnisasjal kolm aastat ja 11 kuud. Hageja tegi kinnistul asuvale elamule osalise kapitaalremondi ehk parendustöid kokku hinnanguliselt 30 000 euro ulatuses, mis tõstsid kinnisasja väärtust 38 000 euro võrra. Kostja on jätnud hagejale tagastamata tagatisraha 300 eurot põhjendusega, et tema omandit on rikutud. Hageja nõuab kostjalt 38 000 eurot tasumist. Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Hageja põhjendab vastuväiteid järgmiselt. Hagejal puudus üürilepingu punkti 4.4.2 järgi kohustus iseseisvalt tšekke ja arveid esitada. Kostja ei ole esitanud pretensioone remondiraha kasutamise kohta. Kõik hoones teostatud tööd olid kostaga kokku lepitud üürilepingute sõlmimisel kirjalikult üürilepingu punktis 4.2.2 ja osaliselt suuliselt. Vastasel juhul ei oleks hageja suvilat/aiamaja üürima hakanud, sest ei oleks oma perekonnaga sinna ära mahtunud ning üürile antud suvila/aiamaja ei oleks olnud elamiskõlblik. Kostja teadis kogu üürilepingu kehtimise aja, et hoones teostatakse sanitaarremonti ning tal oli omanikuna õigus jälgida tööde kvaliteeti. Koheselt pärast üürilepingu lõpetamist asus kostja hoone siseilmet ümberkujundama, kuid hoone välisilme on tänase päevani jäänud hageja kujundatuks. Tulenevalt hoone ehitusajast (umbes 1980) olid puitpõrandad halvas seisus - põrandalauad ühes ruumis olid mädanenud, soojustamata ning kogu põrand olid tarvis välja vahetada. Kostja jättis hagejale vabad käed otsustamiseks, milliste ehitusmaterjalidega ta hoones remondi teeb, sest kokkulepe oli, et kinnistu koos sellel asuva suvemajaga saab hilisemalt võõrandatud hageja omandisse. Meelevaldne on kostja väide, et materjali puhul oli tegemist „ebakvaliteetse laminaadiga“. Tegemist oli uue laminaatpõrandaga, mitte kasutatud või ebakvaliteetse materjaliga. Kostja on konstateerinud fakti, et hoones teostatakse remonttöid ning seega oma tegevusega neid töid aktsepteerinud. Korduvatele suulistele päringutele, kas hageja võib remonttöid teostada, oli kostja vastus, et „teda ei huvita absoluutselt, mida me teeme, tal on sellest majast pohhui“. Kostja aktsepteeris kokku neli aastat, et remonttöid kinnistul asuvas hoones tehakse, siis on kostja parenduste ja muudatustega nõustunud. Pooled ei ole kokku leppinud, et kostjal on õigus nõuda endise olukorra taastamist. Hageja ei ole omanud üürilepingu kehtimise ajal mingit informatsiooni ehitusprojekti olemasolu kohta. Ehitusprojekti ei ole märgitud ka üürilepingus. Välisfassaadi ei ole „tunduvalt erinevaks“ muudetud, vaid hoone tuli soojustada tänapäevaste soojustusvahenditega, kuid üürilepingu ülesülemisega jäid tööd pooleli. Soojustatud sai vundament. Kostja ei ole märkinud muid hageja tehtud töid, mis kostjale on sobinud – kolmanda toa täielik renoveerimine, kanalitrassi renoveerimine, dušinurga renoveerimine, laudaia ehitus, kruntide vahelise kuivenduskraavi taastamine, lisakuuri ehitus jne. Kõik aiamajas tehtud remonttööd on eelnevalt suuliselt kostjaga kokku lepitud ning osa remonttöödest sai teostatud ajal, mil kostja kinnitas, et hageja saab hiljem omandada kogu kinnistu kostja kanda oleva pangalaenujäägi summaga. Hageja kinnitab, et ei ole paigaldatud ainult tuuletõke, vaid ka soojustus, kuid kostja ei ole esitanud hagejale ühtegi projekti, mida hageja oleks pidanud järgima. Hageja kinnitab, et kõik vanad ühekordsete klaasidega aknad said vahetatud kolmekordsete klaasidega puitpakettakende vastu. Hageja ei saa aru, millisest suuremaks lõhutud uksevast on jutt. Lagedele on paigaldatud soojustus 3 (8)

(EPS 40 25mm), mis on lubatud paigaldada sisetingimustes soojuspeegelduseks ning lagede lõplik viimistlus jäi poolikuks seoses üürilepingu ootamatu lõpetamisega. Hageja teostas aiamajas remonttöid, kui enda tulevasele alalisele elukohale, siis võis ehk olla vaid ehituspraaki. Ülejäänu osas süüdistused ei vasta tõele. Kostjal ei ole õigus nõuda hagejalt endise olukorra taastamist.

Kohtuotsuse põhjendav osa

muudatuste tegemiseks. Hageja koormis on välja tuua ja tõendada kostja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusoleku olemasolu parenduste ja muudatuste tegemiseks. Pooled sõlmisid 20.08.2015 eluruumi üürilepingu nr 6/2015, mille alusel andis kostja üürileandjana hageja kasutusse eluruumi asukohaga xxx, xxx küla, xxx vald, Harjumaa (I kd, tl 9, p 2.1). Üürilepingu sõlmimine on tõendatud üürilepingu dokumendiga (I kd, tl-d 9-13). Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kostja andis üürilepingu alusel eluruumi hageja kasutusse. Seetõttu ei vaja see eraldi tõendamist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Üürilepingu punkt 4.3 sisaldab järgmises sõnastuses poolte kokkulepet: „4.3. Üürnik kohustub tasuma tema poolt üürile võetud elamispinna eest üüri 300 eurot ühe kuu eest., 4.4.1. millest 225.- (kakssada kakskümmend viis) eurot kuulub tasumisele sularahas. 4.4.2.75.- (seitsekümmend viis) eurot läheb remondi tarbeks, mida üürileandja on lubanud antud üüritaval pinnal üürnikul teostada, kui esitatakse kõik materjalide ostmiseks kulunud tšekid ja arved, mida üürileandjal on õigus näha ja üürnikul kohustus säilitada kuni üürilepingu kehtivuse lõpuni. [---]“ (I kd, tl 10). Pooled on avaldanud, et 15.07.2017 sõlmitud üürilepinguga vähendati 20.08.2015 lepingu punktis 4.4.2 nimetatud summat 15 euroni. Pooled ei ole kohtule 15.07.2017 lepingut tõendina esitanud, kuid ei ole vaielnud lepingu sõlmimise ja lepingutingimuste üle. Seetõttu ei vaja lepingu sõlmimine ja sisu eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Pooled ei vaidle, et üürileping lõppes 02.07.2019 ja samal päeval tagastas hageja üüritud asja kostjale. Poolte vaidluse puudumise tõttu ei vaja asjaolud eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Kostja on esitanud hagile vastuväite, mille kohaselt ei ole ta andnud kirjalikku nõusolekut üüritud asjale parenduste ja muudatuste tegemiseks. Kohtu hinnangul on pooled leppinud kokku üüri tasumises selliselt, et hagejal on õigus remondikulude arvel lugeda üüri tasumise kohustus täidetuks, kui esitatakse kõik materjalide ostmiseks kulunud tšekid ja arved. 20.08.2015 üürilepingu järgi on seega aastaseks remondikulude suuruseks 900 eurot ning 15.07.2017 lepingu järgi 180 eurot. Lepingust nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et hagejal on õigus üüritud asja remontida mahus, mis 20.08.2015 lepingu järgi ei ületa 900 eurot aastas ning 15.07.2017 lepingu järgi 180 eurot aastas. Seejuures on pooled kokku leppinud, et remondikulud loetakse kokkulepitud ulatuses üürihinna tasumiseks. Kohtu hinnangul ei nähtu üürilepingust kostja nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks, mille maksumus ületab kokkulepitud summat. Kohus leiab seetõttu, et hageja ei ole tõendanud kostja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekut üüritud asjale parenduste ja muudatuste tegemiseks. VÕS § 285 lg 1 järgi ei saa üürnik tugineda VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud nõude esitamisel üürileandja antud suulisele nõusolekule. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt üüritud asjale tehtud parenduste ja muudatuste hüvitamist VÕS § 286 lg 1 järgi.

remonttöid. Hageja alustas koheselt peale üürilepingu sõlmimist hoone remonttöödega [---]. alates üürilepingu sõlmimisest/pikendamisest 15.07.2017. aastal (üürilepingu algus 01.09.2015), leppisid Hageja ja Kostja suuliselt kokku, et Hageja saab hiljem (tähtajaga 01.09.2021 üürilepingu lõppemisel) üürilepingu alusel kasutusse võetava kinnisasja (xxx vald, xxx küla, xxx, kinnisturaamatu number xxxxxxxx) välja osta, kinnistut koormava hüpoteegi jääkväärtusega. Seega, tekitas Kostja kõige hiljemalt üürilepingu pikendamisel Hagejale õigustatud ootuse, omandada Harjumaal, xxx vallas, xxx külas, xxx kinnistu, sellel lasuva hüpoteegi jääkväärtusega (umbkaudu 57 000 euro eest). [---] Kuna Hageja asus peale üürilepingu pikendamist 15.07.2017.a., Kostjaga kokku lepitult, kinnistut kasutama kui tulevast omandit, siis tegi ta kinnistul asuvale hoonele osalise kapitaalremondi, et seal oleks võimalik inimväärselt elada (renoveeris san.sõlmed, kuna veetorud olid valesti ehitatud ja külmusid talvel kinni; ehitas uue dušhinurga, kuna seoses külmumisega ja torude lõhkemisega oli põranda all must hallitus; vahetas ja soojustas põrandad kolmes toas; samuti soojustas seinad nii seest kui väljast; ehitas uue küttesüsteemi, kuna vana oli tuleohtlik, jne...)“ [---] (I kd, tl-d 47-48). Kohus leiab, et hageja on hagi aluseks olevates asjaoludes kirjeldanud, milles seisnes tema tahe remonttööde tegemisel ja kapitaalremondi tegemisel. 20.08.2015 üürilepingu sõlmimise järgselt oli hageja tahe suunatud sellele, et remontida üüritud asja selliselt, et hageja ja tema pere seda saaksid kasutada. 15.07.2017 üürilepingu sõlmimise järgselt oli hageja tahe suunatud asja kasutamisele selliselt, nagu kuuluks asi hagejale. Eeltoodut arvestades ei ole hageja eesmärk olnud parenduste ja muudatuste tegemisel soodustada kostjat kui üürileandjat. VÕS § 1018 lg 2 sätestab, et käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Kuivõrd hagejal puudus tahe soodustada üüritud asjale parenduste ja muudatuste tegemisega kostjat, ei olnud tegemist käsundita asjaajamisega. Hagis avaldatud asjaoludel ei saa hagejal olla kostja vastu käsundita asjaajamisest tulenevat kulutuste hüvitamise nõuet. Kuivõrd hageja tahe ei olnud tegutseda kostja kasuks, ei saa hagejal olla kostja vastu nõuet ka VÕS § 1024 lgst 4 ja §-st 1042 tulenevalt (vt ka RKTKo 3-2-1-129-16 p 19.2). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt üüritud asjale tehtud parenduste ja muudatuste hüvitamist nii üürilepingu, käsundita asjaajamise sätete kui ka alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus jätab seetõttu rahuldamata hageja nõude kostja vastu 38 000 euro tasumise nõudes.

Kostjal vastuhagi hagejana on koormis välja tuua ja tõendada järgmised asjaolud: üüritud asja seisund selle hagejale üleandmisel, üüritud asja seisund kostjale tagastamisel, millest nähtub asja kahjustumine, asja parandamise mõistlikud kulud ning asja väärtuse vähenemine. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud eluruumide seisundit hagejale üleandmisel. Kostja on esitanud tõendi selle kohta, millisele ehitusprojektile peab xxx kinnistul asuv ehitis vastama (In kd, tl-d 181184). Kohus nõustub kostja väitega, et kostjale tagastatud ehitis erineb sellest, milline see peaks olema projekti kohaselt. Kostja ei ole aga esitanud tõendeid, millest nähtuvalt vastas ehitis projektile ka sellel ajal, kui see anti üle hagejale. Kohtu hinnangul ei vaidle pooled selle üle, et hoones on teostatud ehitustöid, sealhulgas näiteks jagatud hoone ruume vaheseintega uuteks ruumideks. Seega on ilmne, et üüritud asja seisund kostjale tagastamisel erines sellest, milline see oli hagejale üleandmisel. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mille kohaselt oli tal ümberehitustöödeks kostjalt saadud nõusolek. Seetõttu leiab kohus, et hageja on rikkunud VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud kohustust tagastada üüritud asi seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuigi hageja on rikkunud VÕS § 334 lõikes 1 sätestatud kohustust, ei vabasta see kostjat koormisest välja tuua ja tõendada asja seisund hagejale üleandmise ajal, sest kohus saab anda hinnangu üüritud asja kahjustamise väitele selliselt, et võrdleb asja seisundit üürnikule üleandmise ajal ning üürileandjale tagastamise ajal. Samuti on asja seisundite võrdlemine vajalik, et selgitada välja kostjale tekitatud kahju suurus VÕS § 132 lg 3 järgi. VÕS § 127 lg 4 ja 132 lg 3 järgi hüvitatakse mõistlikud kulud, mille tekkimine on põhjuslikus seoses üüritud asja kahjustumisega. Selleks, et põhjusliku seose väljaselgitamine oleks võimalik, peab olema tuvastatud, milles seisneb asja kahjustumine. Kulutused, mille tekkimise põhjuseks ei ole asja kahjustamine üürniku poolt, ei kuulu VÕS § 334 lg 2, VÕS § 127 lg 4 ja 132 lg 3 järgi hüvitamisele. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud asja seisundit selle hagejale üleandmisel ning asja seisundit selle tagastamisel. Pooled ei ole esitanud kohtule asja üleandmisakti, mille järgi oleks võimalik eeldada üüritud asja seisundit üürnikule üleandmise ajal. Kostja taotles vastuhagis algselt kulutuste 8221,22 eurot hüvitamist (I kd, tl-d 133-134). Kostja on mõistlike kulutuste suuruse tõendamiseks esitanud Rennal OÜ 08.12.2019 hinnapakkumise nr 201924 (I kd, tl 185). Kostja on avaldanud, et tööde eesmärk on ehitise viimine ehitusloaga kooskõlla (I kd, tl-d 149-150). Kuivõrd kostja ei ole tõendanud, et ta andis hagejale üle ehitise, mis vastas ehitusprojektile, ei ole võimalik tuvastada põhjuslikku seost asja kahjustumise ja tegemist vajavate tööde vahel. Kohtu hinnangul ei saa seetõttu lugeda hinnapakkumises märgitud tööde maksumust kostjale tekkivaks kahjuks. Kostja on 17.09.2020 loobunud mõistlike kulutuste hüvitamise nõudest ning nõuab 8000 euro hüvitamist, mille võrra alandati kinnisasja ostuhinda elamus tehtud ümberehituste tõttu (II kd, tl 26, p 15). 18.06.2020 hoonestatud kinnistu müügilepinguga on tõendatud, et kostja ja M. H.-K. on müünud kinnisasja, millel asus üürilepingu esemeks olev eluruum, M. S.le (II kd, tl-d 31-36). Lepingu punktis 2.1.5 on müüjad ostjat teavitanud projektiväliselt ehitatud vaheseinast ja muudetud akende suurusest (II kd, tl 32, p 2.1.5). Lepingu punktis 2.3 on andnud pooled kinnituse, mille kohaselt on seoses punktis 2.1.5 nimetatud projektiväliste muudatustega vähendanud lepingu eseme ostuhinda 8000 euro võrra (II kd, tl 32, p 2.3). Pooled leppisid kokku asja ostuhinnas 70 000 eurot (II kd, tl 33). VÕS § 334 lg 2 ja 132 lg 3 järgi kuuluvad üürileandjale hüvitamisele asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Müügilepingu kohaselt oli asja ostuhinnaks 70 000 eurot. Müügilepinguga kokkulepitud ostuhind ei ole TsÜS § 65 mõistes asja väärtus. Asja väärtuseks on kohalik keskmine turuhind. Kui kostja on leppinud algselt kokku ostuhinnas 78 000 eurot ning seda vähendanud 8000 euro võrra, ei tähenda 7 (8)

see, et asja väärtus oli 78 000 eurot ning on seejärel vähenenud 8000 euro võrra 70 000 euroni. Seetõttu ei tõenda 18.06.2020 müügileping, et asja väärtus on vähenenud 8000 euro võrra. Asja loodetava ostuhinna ja tegeliku ostuhinna vahe võib olla VÕS § 128 lg 4 mõistes saamata jäänud tulu. VÕS § 334 lg 2 on sätestatud üürileandjale tekkiva kahju ärahoidmiseks, mis seisneb üüritud asja kahjustuste kõrvaldamise kuludes ning võib kaasa tuua asja väärtuse vähenemine. Kohus leiab, et tulenevalt VÕS § 127 lg-st 2 ei saa üürileandja nõuda üürnikult saamata jäänud tulu hüvitamist, mida üürileandja oleks võinud saada asja müümisel. Üürileandja õigused on kaitstud sellega, et tal on võimalik nõuda asja väärtuse vähenemise hüvitamist. Üürnik saab tuginedes VÕS § 334 lg-le 2 ja 132 lg-le 3 näha ette, et asja kahjustamise korral vastutab ta asja parandamise mõistlike kulude ja asja väärtuse vähenemise ulatuses. Kostja on esitanud tõendina hindamisakti xxx kinnistu väärtuse kohta 01.09.2015 seisuga (II kd, tl-d 5-22). Hindamisakti kohaselt oli asja väärtuseks 58 000 eurot. Müügilepingu kohaselt oli asja ostuhinnaks 70 000 eurot. Kohus leiab, et müügilepinguga kokkulepitud ostuhind ei ole TsÜS § 65 mõistes asja väärtus. Seetõttu ei tõenda 18.06.2020 müügilepingus kokkulepitud ostuhind 70 000 eurot asja väärtust selle kostjale tagastamise ajal. Seetõttu ei saa kohus hindamisakti ja müügilepingu põhjal hinnata, kas üüritud asja väärtus on vähenenud. Kohtu hinnangul pole erinevate asjas esitatud hindamisaktide (hageja esitatud hindamisaktid, I kd, tl-d 14-40; kostja esitatud hindamisakt, II kd, tld 5-22) põhjal võimalik hinnata, kas üüritud asja väärtus on vähenenud hageja teostatud ümberehitustööde tõttu. Kohus märgib, et samuti ei ole võimalik hindamisaktide põhjal välja selgitada, kas ja millises ulatuses on kinnisasjade väärtus suurenenud hageja tegevuse tõttu. Kohtu hinnangul ei nähtu hindamisaktidest asjatundjate arutluskäiku ja põhjendusi selle kohta, milline on olnud hageja tegevuse mõju üüritud asja väärtusele. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostja ei ole tõendanud asjaolusid, millest nähtub asja kahjustumise iseloom ja ulatus. Samuti ei ole kostja tõendanud põhjuslikku seost asja kahjustumise ja kulude vahel, mida tuleb teha ehitise projektiga kooskõlla viimiseks. Kostja ei ole tõendanud asja väärtuse vähenemist võrreldes asja hagejale üleandmise aja ning kostjale tagastamise aja seisuga. VÕS § 334 lg 2 järgi esitatav kahjunõue ei hõlma saamata jäänud tulu, mis võib üürileandjale tekkida asja võõrandamisel. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud oma kahjunõuet hageja vastu. Kohus jätab vastuhagi 8221,22 euro tasumise nõudes rahuldamata.

8 (8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.