X ja Y hagi Z vastu kinnisasja ostuhinna alandamise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. septembri 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Z apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
11 800 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I X (isikukood XXXXXXX) Hageja II Y (isikukood XXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja Anastasia Nezgovorova Kostja Z (isikukood XXXXXXX), lepingulised esindajad Angela Jürgenson ja Merike Roosileht
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 16. mai 2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 16. septembri 2021 otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsuse põhjendusi.
2.Jätta Z apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Z kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-16-5660 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 11. aprillil 2016 Harju Maakohtule Z (endise nimega X X, kostja) vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista hagejate kasuks 10 640,16 eurot ja viivise põhinõudelt alates 9. aprillist 2016 kuni põhinõude täitmiseni ning sissenõudmiskulud 40 eurot. 26. novembril 2018 avalduses suurendasid hagejad oma nõuet ja palusid kostjalt välja mõista hagejate kasuks 13 850 eurot ja viivise põhinõudelt alates 9. aprillist 2016 kuni põhinõude täitmiseni ning sissenõudmiskulud 40 eurot. Hagejad palusid menetluskulud jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 1. oktoobril 2014 kinnisasja asukohaga XXXXXXX mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud (leping). Lepingu p-s 2.1.5 lubas müüja, et kinnistul ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 5.1 kohaselt lepiti kokku ostuhinnas 175 000 eurot.
3.Pärast lepingu sõlmimist selgus, et kinnisasjal asuv hoone oli püsivalt külm. 2015. aasta talvel avastasid hagejad, et küttesüsteem ei toiminud korralikult ning korraldasid enda kulul küttesüsteemi renoveerimise. Sama aasta sügisel ilmnes, et peamine viga, miks hoones ei olnud soe, ei olnud seotud mitte küttesüsteemiga, vaid tulenes hoone ehitamisel tehtud ehitusvigadest.
4.OÜ Ehituskonsult Grupp poolt teostatud ekspertiisiga tuvastati, et hoone ehitamisel kasutati hea ehitustavaga ja RYL-2000-ga vastuolus olevaid lahendusi ning dokumentatsioon tööde teostamise kohta puudus: sokkel ja tuulekastid olid soojustatud ebakorrektselt, tulekastide ehitamise ajal talade vahel paigaldatud EPS plaadid olid osaliselt lagunenud või esines tühimikke, mis soodustas soojakadude tekkimist ning tuulekastidesse ei olnud paigaldatud moskiitode vastast võrku, rennid olid ebaõige kaldega, katlaruumis ei olnud teostatud tuletõkketöid, soojapumbal olid lekkimiskohad, fassaadil olid raskete metallpiirete kinnituste kohtades kahjustused, fassaadi uste juures olid praod, vihmavee plekid akende juures olid paigaldatud nii, et sademete vesi sattus vineeri peale ja hakkas seda lõhkuma. Hagejatele üle antud müügiese ei vastanud keskmisele kvaliteedile, arvestades head ehitustava. Lepingu mittevastavus esines juba müügieseme üleandmisel. Ekspertiisi kohaselt oli vigade remondi eelarve 17 760 eurot. Osaühingu PLINT 10. veebruaril 2016 esitatud hinnapakkumise kohaselt kulub vigade parandamiseks 10 640,16 eurot. Kohtumääruse alusel teostatud Ülo Lainsalu ekspertiisiakti järgi on elamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde maksumuseks 45 499 eurot.
5.Hagejad esitasid ostuhinna alandamiseks avaldused, milles on palunud ostuhinda alandada 10 640,16 eurot ja 13 850 eurot. Võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, kohustuse rikkumise sisuks oli kohustuse ebakvaliteetne täitmine, puudustega täitmine võeti vastu ja
2-16-5660 rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv pool. Alused müüja vastutuse piiramiseks puudusid. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega x lepingus kokkulepitud hind / lepingu eseme väärtus ilma puudusteta. Lepingus kokkulepitud hind on 175 000 eurot. Lepingu eseme väärtus ilma puudusteta, s.o turuväärtus on 190 000 eurot. Mittekohase täitmise väärtuseks on 164 000 eurot arvestades elamu puuduste kõrvaldamiseks tehtavaid kulutusi. Selliselt kujuneb alandatud hinnaks 164 359,84 eurot. Kuivõrd hagejad tasusid kostjale 175 000 eurot, maksid nad kostjale 10 640,16 eurot rohkem. Arvestades puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tegelike kulutuste suurenemist tuleb hinda alandada 13 850 euro võrra.
6.Alternatiivselt palusid hagejad mõista kostjalt välja hagejatele tekkinud kahju sama summana.
7.Kostja peab hagejatele tasuma viivist seaduses sätestatud suuruses ning sissenõudmiskulude hüvitise 40 eurot võlaõigusseaduse (VÕS) § 1131 lg 1 alusel. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Müügilepingu ese vastas lepingutingimustele, kuivõrd hagejatele võimaldati enne müügilepingu sõlmimist põhjalikult lepingu esemega tutvuda. Müüjapoolne lepingu korrektne täitmine nähtus ka sõlmitud lepingust, kus p-s 2.1.5 kinnitasid pooled, et kinnistul ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 2.2.2 kinnitas ostja, et on kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ja dokumentatsiooni üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast.
10.Kostja ei olnud teadlik varjatud puudustest. Tal ei olnud eriteadmisi ja ta tugines asja müümisel hindamisaktile, tehnilisele dokumentatsioonile ja 5. septembril 2014 koostatud ehitise ülevaatuse aktile. Kostja ei saanud vastutada kasutatud eseme eest, mille ehituslikke vigu ta ei teadnud ega pidanudki teadma.
11.Lisaks leppisid hagejad ja kostja lepingu p-s 11.10 kokku, et defektide ilmnemisel peavad hagejad nendest kostjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad on defektidest teada saanud või pidid teada saama. Nõude esitamine kaks aastat pärast lepingu eseme tehingu toimumist ei vastanud lepingu p-s 11.10 kokkulepitule. Ostuhinna alandamine nii pika ajavahemiku järel on vastuolus hea usu põhimõttega.
12.Lepingu eseme hind oli kasutuses olnud asja hind, mida kostja juba enne lepingu eseme tehingu teostamist alandas alghinnalt 200 000 eurolt 190 000 eurole. Menetluse käik
13.Harju Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2019 otsusega hagi osaliselt.
14.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 13. juuni 2019 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2-16-5660 Maakohtu otsus ja põhjendused
15.Harju Maakohus rahuldas 16. septembri 2021 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt solidaarselt välja hagejate kasuks hüvitise 11 000 eurot ja viivise põhinõudelt alates 9. aprillist 2016 kuni põhinõude täitmiseni ning jättis hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ja 21% ulatuses hagejate kanda.
16.Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et 1. oktoobril 2014 sõlmisid hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga XXXXXXX mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud (I kd tl 19–30). Pooled leppisid lepingu p-s 5.1 kokku kinnisasja ostuhinnas 175 00 eurot. Laenu tagatisena oli kinnisasja turuväärtuseks 2014 septembris määratud 190 000 eurot (I kd tl 93). Ehituskonsult Grupp OÜ on läbi viinud kinnisasja ehitusjärgsete puuduste ekspertiisi (I kd tl 44–53). Hagejad kui ostjad on esitanud kostjale kinnisasja hinna alandamise avalduse.
17.Maakohtu otsuse kohaselt esitasid hagejad 16. veebruaril 2016 kostjale e-kirjaga hinna alandamise avalduse, millega soovisid hinda alandada 11 316 eurot võrra. Maakohtule
11.aprillil 2016 esitatud hagiavalduses avaldasid hagejad soovi alandada hinda 10 640,16 euro võrra ja menetluse kestel pärast kohtu 5. detsembri 2017 määratud ekspertiisi tulemuste saabumist on hagejad 26. novembri 2018 avalduses suurendanud oma nõuet, soovides hinna alandamist 13 850 euro võrra. Maakohus on leidnud, et hagejatel on õigus suurendada oma nõuet ja maakohus on lähtunud menetluses hageja esitatud nõudest 13 850 eurot. Hagejad on esitanud esmase nõude kinnisasja ostuhinna alandamiseks, alternatiivselt samas summas kahju hüvitamiseks.
18.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tellisid hagejad 2015. aasta sügisel elamu ehitustehnilise ekspertiisi, mille raames viidi 21. oktoobril 2015 ja 3. novembril 2015 läbi ülevaatus, mille alusel tehtud hinnang esitati hagejatele 17. novembril 2015. Hinnangust lähtuvalt tellisid hagejad Osaühingult PLINT ehitise remondikalkulatsiooni, mis esitati hagejatele 10. veebruaril 2016. Hagejad teavitasid kostjat 16. veebruaril 2016 remonditööde vajadusest ja hinnast. Arvestades lepingu sõlmimise aega 1. oktoober 2014 ning asjaolu, et vaja oli asjatundjate hinnanguid, siis teavitasid hagejad kostjat mõistliku aja jooksul ehitisel olevatest puudustest.
19.Maakohtu menetluse käigus 5. detsembril 2017 määratud ekspertiisi käigus leiti, et kinnisasjal oleval ehitisel on tuvastatud järgmised ehituslikud defektid: katuslae soojapidavus ei vasta nõuetele, soklil oleva soojustuse ja välisseina allääre vahel on tühimikud, metallist piirded on paigaldatud ebakvaliteetselt, mis võimaldab vihmaveel sattuda piirdetarinditesse, vihmaveerennid on paigaldatud väga väikese kaldega, fassaadi vineer oli kohati paigaldatud vastu aknaplekki, mistõttu on saanud vineerist elemendid veekahjustusi, katlaruumist väljuvate tehniliste süsteemide torud ja kaablid ei ole kinni tehtud spetsiaalse seguga (I kd tl 153). Ekspert leidis, et elamul on puudused, mis on seotud elamu soojapidavusega, kuivõrd hoone avatäidetel on ebatihedused, katuslagedele on pandud soojustust vähem, vihmaveetorud juhivad katuselt vihmavee vahetult hoone äärde, rajatud ei ole drenaažitorustikku.
20.Ekspertiisiga on tõendatud, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele ja sellel olid järgmised puudused: ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ja asi ei vastanud VÕS §-s 77 lg 1 sätestatud keskmise kvaliteedi tingimustele, st ei vastanud Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, ja ehitustavale: osa sokli vajalikust soojustusest puudus, olemasolev soojustus oli kohati ebakvaliteetselt paigaldatud, soklil oleva soojustuse ja
2-16-5660 välisseina allääre vahel olid tühemikud ehk paigaldusega tekitati külmasillad, mis olid ehitusnõuete ja füüsika seisukohalt lubamatud; hoone II korrusel olevad piirded (nn prantsuse rõdu) olid/on roostes, mis näitas nende metallpinna mittenõuetekohast puhastamist enne viimistlemist ning lisaks olid nende kinnitused välisseina külge tehtud ebakvaliteetselt, mis võimaldasid vihmaveel sattuda hoone piirdetarinditesse ning rikkuda ehitise välisviimistlust; katusel olevad vihmavee rennid olid paigaldatud kohati väga väikese kaldega, mis ei taganud vee kiiret ja segamatut (puulehtede ja prahi kogunemisel rennidesse) äravoolu; hoone akende põskedel olev fassaadivineer oli paigaldatud kohati vastu aknaplekki või sellele liiga lähedale ja seetõttu oli paigaldatud vineerist elemendid saanud veekahjustusi; katlaruum ei vastanud kõikidele nõuetele, katlamajal ei olnud vajalikku tulekindlusega ust.
21.Asjaolu, et müügieseme puuduseid ei hinnatud kinnisasja müügilepingu sõlmimise aastal, ei muuda neid olematuks. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väiteid, et müügieseme puudused olid seotud elamu ehitustegevusega, mistõttu ei ole alust pidada hüvitise nõude esitamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Müüja vastutab müüdud asja puuduste eest. Müüja ei ole puuduseid kõrvaldanud.
22.Seadus ei näe hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega. Hagejad on puuduste väljaselgitamiseks vajanud asjatundjate hinnanguid, esitades seejärel nõude. Arvestades esile toodud ajafaktorit ei ole tegemist olukorraga, kus hinna alandamine võiks olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
23.Hagejate esitatud Andres Tederi 18. mai 2021 hinnanguga nr 210518-33390 on tõendatud, et kinnisasja väärtus ilma puudusteta on 190 000 eurot ja puudustega 164 000 (III kd tl 180– 227). Hindaja arvestuskäigu kohaselt on vara turuväärtus 190 000 eurot, millele on liidetud 10% vara väärtuse tõus ning saadud 209 000 eurot, millest on maha arvestatud kohtu määratud ekspertiisis leitud vara puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot ning saadud puudustega vara väärtuseks 163 501 eurot ehk 164 000 eurot. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista hinna alandamise hüvitis mitte hagetavas summas vaid 11 000 eurot.
24.Võla sissenõudmiskulude 40 euro hüvitamine VÕS § 1131 lg 1 alusel ei ole põhjendatud, sest kostja on füüsiline isik, mitte majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik.
25.Seoses hagi osalise rahuldamisega on põhjendatud välja mõista viivis alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
26.Kuna maakohus rahuldas hagi, siis jättis kohus alternatiivse nõude rahuldamata. Apellatsioonkaebus
27.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
28.Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas on kostjalt hagejate kasuks välja mõistetud hüvitise suuruseks saadud 11 000 eurot. Kostja hinnangul ei saa Andres Tederi hinnangus esitatud arvestuse põhjal väita, et asja väärtus koos puudustega oli 164 000 eurot. Hinnang on antud Ülo Lainsalu ekspertiisiarvamusele tuginedes, mis oli maakohtul olemas juba asja esimesel arutamisel ja mille alusel ei olnud võimalik tuvastada kinnisasja hinda puudustega. Ülo Lainsalu ekspertiisis esitatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud ehitustööd on esitatud 2018. aasta seisuga, mitte 2014. aasta seisuga ning kõik need tööd pole seotud varjatud puudustega.
2-16-5660 Andres Tederi hinnangust pole mõistetav, miks puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot tõstaks vara väärtust kõigest 209 000 euroni ja millal on asjal selline hind. On üldteada, et nii kinnisvara turuväärtus, kui ka ehitushind ajavahemikus 2014 kuni 2018 kasvasid, kuid sellega pole ei Andres Teder oma hinnangus ega maakohus otsuses arvestanud. Vastustajate seisukoht
29.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
30.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid täiendada tuleb otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
31.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega mõisteti kostjalt välja hagejate kasuks kinnisasja ostuhinna alandamisena ülemäära makstud 11 000 eurot ja viivis. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus ei mõistnud kostjalt hagejate kasuks välja ostuhinna alandamisena rohkem kui 11 000 eurot ning võla sissenõudmiskulude hüvitamisena 40 eurot. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud. Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus tuvastas, et kinnisasja väärtus koos puudustega on 164 000 eurot, millega arvestades mõistis maakohus kostjalt välja hagejate kasuks 11 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast tulenevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust üksnes osas, milles maakohus tuvastas kinnisasja väärtuse koos puudustega, mille alusel arvutada kinnisasja alandatud hind võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse ja sellest kostja kohustuse tasuda hagejatele 11 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas.
32.Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale sisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
33.Kuigi maakohus ei ole eraldi hinna alandamise valemi järgi teinud tehet, mille järgi kontrollida, kuidas on maakohus arvutanud kinnisasja alandatud hinna ja selle alusel hagejate poolt ülemäära makstud 11 000 eurot, millega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust, ei ole selline rikkumine viinud ebaõige lahendini. Ringkonnakohus saab maakohtu menetlusõiguslikud rikkumised kõrvaldada ja põhjendab otsust alljärgnevalt.
34.Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 1. oktoobril 2014 kinnisasja, asukohaga XXXXXXX mõttelise osa müügilepingu VÕS § 208 lg 1 mõttes, ja asjaõiguslepingu, mille alusel kostja andis hagejatele üle lepingu esemeks oleva kinnistu koos elamuga ja hagejad tasusid kostjale ostuhinna 175 000 eurot. Vaidlust ei ole selle üle, et hagejad olid esitanud kostjale hinna alandamise avalduse. Maakohus tuvastas VÕS § 112 lg 1 kohaldamiseks järgmised hinna
2-16-5660 alandamise eeldused: müügileping kehtib, kostja täitis oma kohustuse mittekohaselt (andis üle lepingutingimustele mittevastava, s.o puudustega asja), ta vastutab asja puuduse eest ega ole puudust kõrvaldanud. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et kinnisasja ostuhinna alandamiseks olid täidetud formaalsed ja materiaalsed eeldused. Samuti ei vaidlusta kostja seda, et kinnisasja hinna kohase täitmise väärtusena on maakohus õigesti tuvastanud 190 000 eurot.
35.VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
36.Valemina on hinna alandamine kohtupraktikas väljendatud järgmiselt: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). See tähendab, et hinda alandatakse proportsionaalsel meetodil, s.o ainult kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe proportsiooni arvestades. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.
37.Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus on ebaõigesti arvestanud kinnisasja mittekohase täitmise väärtuse, sest hagejad ei olnud esitanud tõendeid kinnisasja mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja on mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks esitanud asjatundja Andres Tederi hinnangu, kes on mittekohase täitmise väärtuse hindamiseks võtnud arvesse kohtuekspertiisi käigus eksperdi poolt hinnatud puudustega asja puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulutused ning puuduste kõrvaldamise mõju kinnisasja väärtusesse. Maakohus tugines esitatud tõenditele ja seostas oma järelduse mittekohase väärtuse kindlakstegemise kohta asjas esitatud tõenditega. Samuti on maakohus oma seisukohta piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses ning maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad. Kolleegiumi arvates oli hageja esitatud tõendite alusel võimalik tuvastada kinnisasja hind koos puudustega, s.o mittekohase täitmise väärtus. Riigikohus on möönnud, et puudustega asja hinda on võimalik kindlaks määrata lähtudes puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, põhjendades nende seost eseme väärtusega (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-85-13 p 14). Praegusel juhul tuvastati kinnisasja hind puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste alusel, põhjendades nende seost eseme väärtusesse.
38.Pooltele oli selge tõendamisele kuuluvate asjaolude ring. Pooled ei vaielnud nõude õigusliku aluse üle ning tulenevalt menetlusdokumentidest oli pooltele teada, mis asjaolud tuleb kohtu ette tuua selleks, et arvutada alandatud kinnisasja hind. Hageja esitas kinnisasja väärtuse kohta koos puudustega tsiviilkohtumenetluses tõendi mõistele vastavad tõendid. Kostja pidi oma vastuväiteid tõendama. Kui kostja arvates kinnisasja väärtust koos puudusega polnud võimalik õigesti tuvastada hageja esitatud tõendite alusel ning see on kostja arvates teistsugune, pidanuks TsMS § 230 lg 1 kohaselt kostja ise selle väite aluseks olevad asjaolud esile tooma ja neid tõendama. TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Vaid kostja väidete alusel, et kohtu korraldusel tehtud Ülo Lainsalu ekspertiisiakti kalkulatsioonis märgitud tööd ja tööde eelarve pole kõik seotud varjatud puuduste kõrvaldamisega ja see mõjutab puuduste kõrvaldamise suurust, ei ole põhjendatud asuda teistsugusele seisukohale maakohtust, et müügieseme hinnangulise kalkulatsiooni alusel puuduste kõrvaldamise kulu oleks pidanud arvesse võtma
2-16-5660 teistsuguses suuruses, et selle alusel teha kindlaks puudustega müügieseme väärtust. Ülo Lainsalu ekspertiisiaktist nähtub vastuseks maakohtu määruses esitatud küsimusele puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta, et ekspertiisiaktis märgitud vajalikud tööd kalkulatsioonis märgitud maksumusega on seotud elamu puuduste kõrvaldamisega seoses elamu soojapidavusega ning vastuoluga ehituslikele nõuetele (kd II, tl 144-145, 153–191). Tunnistajana maakohtus üle kuulatud asjatundja Andres Teder on veenvalt põhjendanud, kuidas puudustega asja hinda tavapraktikas arvestatakse, miks ei ole võimalik puudustega asja hinda täpselt, vaid hinnanguliselt määrata, sest võrreldavaid andmeid täpselt tagantjärgi tuvastada ei ole võimalik. Asjatundja Andres Tederi sõnul ei arvestanud ta puudustega asja hinda siiski ainult puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste maha arvamisega, mistõttu oli põhjendatud hinnangu tegemisel võtta arvesse ka kinnisasja väärtuse tõusu 10%. Seega ei saa nõustuda kostja väidetega, et puudustega asja hind oleks kindlaks tehtud vaid puuduste kõrvaldamise kulusid arvesse võttes, ilma et oleks arvestatud nende seost kinnisasja väärtusesse, et tuvastada hinnanguliselt puudustega asja hind. Kuigi kostja ei nõustu, et puudustega kinnisasja hinna arvutamisel on võetud arvesse puuduste kõrvaldamise kulusid 2018. aasta hindade alusel, et 2018. aasta hindade arvestamisel on kinnisasja hinna 190 000 euro tõus arvestuslikult 10% kokku 209 000 eurot, siis ei ole kostja ise esitanud ei asjaolusid ega tõendeid, mille alusel järeldada, et kinnisasja puuduste kõrvaldamise kulusid või hinna tõusu oleks pidanud arvestama teistsuguses suuruses. Kuna puuduste kõrvaldamise kulu on vaid arvestuslikult hinnatud, et tuvastada kinnisasja väärtus puudustega, siis ei ole puudustega asja hinna tuvastamisel oluline, kas hageja on tasunud arvestuslike puuduste kõrvaldamiseks 45 499 eurot. Kuna Andres Tederi hinnangust nähtub, et puudustega asja hind on arvestatud 2014. aasta seisuga, siis pole põhjendatud kostja väide, et ei ole arusaadav, mis aja kohta on puudustega asja hinna osas asjatundja arvamus antud. Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et kinnisasja hind koos puudustega on suurem kui 164 000 eurot. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, ei tähenda, et maakohus on jõudnud sellisele järeldusele menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes.
39.Põhjendatud on kostja väide, et maakohtu otsusest ei selgu, missuguse arvestuse alusel peab kostja hagejatele tasuma 11 000 eurot. Selleks et välja arvutada alandatud kinnisasja hind hageja poolt maakohtu tuvastatud väärtuste pinnalt, tuleb hinna alandamise valemisse, mille alusel arvutada alandatud hind, kanda järgmised tuvastatud andmed: 164 000 eurot (mittekohase täitmise väärtus) x 175 000 eurot (kokkulepitud hind) / 190 000 eurot (kohase täitmise väärtus). Tehes arvutus valemisse märgitud andmetega, on tulemuseks 151 052 eurot, mis ongi kinnisasja alandatud hinnaks. Kuna hinda on alandatud võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse kohustuse täitmise aja seisuga, siis ei ole õige kostja väide, et selliselt poleks taastatud lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Hagejad tasusid kostjale kinnisasja ostmisel 175 000 eurot ja arvestades kinnisasja alandatud hinda 151 052 eurot on hagejad seega tasunud kostjale ülemäära 23 948 eurot (175 000 – 151 052 = 23 948). Lähtudes eeltoodust ja asjaolust, et apellatsioonkaebuse esitamine ei saa halvendada apellandi positsiooni võrreldes sellega, mida maakohus apellandi suhtes otsustas, siis peab kostja hagejatele tagastama hinna alandamise tõttu ülemäära tasutud 11 000 eurot. Menetluskulude jaotus
40.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
41.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
2-16-5660
42.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.