2-16-5660 D. K.’i ja N. K. hagi H. L. vastu kinnisasja ostuhinna alandamise, alternatiivselt kahju hüvitamise nõudes 14 998 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: D. K. (isikukood: xxxx, elukoht xxxx) Hageja II: N. K. (isikukood: xxxx, elukoht xxxx) Hagejate lepinguline esindaja: Anastasia Nezgovorova (epost: [email protected]) Kostja: H. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post: xxxx), lepinguline esindaja Angela Jürgenson (e-post: [email protected])
Kohtuistung Kohtuistungil osalenud isikud
25.05.2021 Hageja I D. K. Hagejate lepinguline esindaja Anastasia Nezgovorova Kostja H. L. Kostja lepinguline esindaja Angela Jürgenson
Kohtuotsuse resolutsioon
1.Rahuldada D. K.’i ja N. K. hagi H. L. vastu kinnisasja ostuhinna alandamise nõudes osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt H. L. solidaarselt hagejate D. K.’i ja N. K. kasuks hüvitis 11 000 eurot ja viivis põhinõudelt alates 09.04.2016 kuni põhinõude täitmiseni VÕS 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus
3.Jätta hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ning 21% ulatuses hagejate endi kanda.
Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks eraldi kohtumäärusega pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates
avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Hageja nõue ja asjaolud
1.D. K. (hageja I) ja N. K. (hageja II) esitasid 08.04.2016 maakohtule hagi H. L. (endine perekonnanimi R.) vastu 10 640,16 euro nõudes. Hagejad suurendasid nõuet menetluse kestel ja palusid kostjalt välja mõista 13 850 eurot ja sellelt viivise alates 09.04.2016 kuni põhinõude täitmiseni. Samuti palusid nad välja mõista sissenõudmiskulud 40 eurot ja menetluskulud jätta kostja kanda.
2.01.10.2014 sõlmisid hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga Xxxx mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud. Lepingu punktis 2.1.5 lubas müüja, et kinnistul ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostuhinnaks määrati 175 000 eurot (lepingu p 5.1). Pärast lepingu sõlmimist selgus, et hoonel olid varjatud puudused. Esimesed probleemid ilmnesid 2015. aasta talvel, kui hagejad avastasid, et küttesüsteem ei toiminud korralikult ning korraldasid enda kulul küttesüsteemi renoveerimise. Sama aasta sügisel ilmnes, et peamine viga siiski ei olnud mitte küttesüsteemis, vaid hoonel oli hulgaliselt ehitusvigu.
3.Hagejad tellisid ehitusekspertiisi ja OÜ Ehituskonsult Grupp ekspertiisiga tuvastati, et hoone ehitamisel kasutati hea ehitustavaga ja RYL-2000-ga vastuolus olevaid lahendusi ning dokumentatsioon tööde teostamise kohta puudus: sokkel ja tuulekastid olid soojustatud ebakorrektselt, tulekastide ehitamise ajal talade vahel paigaldatud EPS plaadid olid osaliselt lagunenud või esines tühimikke, mis soodustas soojakadude tekkimist ning tuulekastidesse ei olnud paigaldatud moskiitode vastast võrku, rennid olid ebaõige kaldega, katlaruumis ei olnud teostatud tuletõkketöid, soojapumbal olid lekkimiskohad, fassaadil olid raskete metallpiirete kinnituste kohtades kahjustused, fassaadi uste juures olid praod, vihmavee plekid akende juures olid paigaldatud nii, et sademete vesi sattus vineeri peale ja hakkas seda lõhkuma. Viidatud vigade remondi eelarve oli ekspertiisi kohaselt 17 760 eurot. Plint OÜ 10.02.2016 esitatud hinnapakkumise kohaselt oli parenduste eelarve 10 640,16 eurot. Hageja esitas selle alusel 26.11.2018 nõude haginõude suurendamiseks (tlk 228. I kd), tasudes riigilõivu 50 eurot. Hinna alandamise summa on 13 850 eurot ja lisaks nõuab hageja 40 eurot sissenõudmiskulu.
4.Hagiavalduse kohaselt esinevad hinna alandamise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Hinna alandamise avalduse esitamine on tehtud e-kirja teel, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt. Võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, rikkumise sisuks oli selle ebakvaliteetne täitmine, puudustega täitmine võeti vastu ja rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv pool. Alused müüja vastutuse piiramiseks puuduvad. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega x lepingus kokkulepitud hind/lepingu eseme väärtus ilma puudusteta. Selliselt kujunes alandatud hinnaks 164 359,84 eurot. Kuivõrd hagejad tasusid kostjale 175 000 eurot, maksid nad kostjale 10 640,16 eurot rohkem. Erikokkuleppe puudumisel peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 järgi, arvestades head ehitustava. Lepingu mittevastavus esines juba müügieseme üleandmisel, mida kinnitab OÜ Nortim ekspertiisiakt. Varjatud vead olid tingitud ehitustööde ebakvaliteetsest teostamisest.
5.Alternatiivselt palusid hagejad rahuldada nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel ning mõista kostjalt välja hagejatele tekkinud kahju. 19.05.2019 on hagejad täpsustanud, et esmane nõue on kinnisasja ostuhinna vähendamine. 30.05.2016 on hagejad täpsustanud, et alandatud hinnaks on 164 359.84 eurot. 20.12.2019 on hagejad täpsustanud (tlk 60, III kd), et alandavad hinda 13 850 euro võrra, paluvad selle summa välja mõista, samuti sissenõudmiskulude hüvitise 40 eurot ja viivised põhinõudest alates 09.04.2016 kuni täitmiseni päevamääraga 2, 45 eurot. Kui
hinna alandamine ei ole põhjendatud, siis paluvad hagejad välja mõista kahjuhüvitise 13 850 eurot. 17.12.2020 (tlk 127, III kd) on hageja esitanud hagi tervikteksti (koondhagi nimetusega), jääb rahalise nõude ja palub välja mõista viivist summalt 13 850 eurot viivise 0,023% päevamääraga 3,05 eurot. Hageja leiab, et Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiivi 2011/7/ EL, 16.02.2011 kohaselt nähti ette võlausaldaja kaitseks, et lisaks viivisele võib nõuda ka võla sissenõudmiskulu hüvitamist 40 eurot. Nõude saab esitada võlgnikule, kes tegutseb majandus- ja kutsetegevuses ning tarbijate suhtes see ei kehti. Hagejad leiavad, et lepingus kokkulepitud hind võrdub lepingu kohase täitmise väärtusega 175 000 eurot. Mittekohase täitmise väärtuseks on parenduste eelarve (Plint OÜ hinnapakkumus ja arved tlk 135-137, III kd) summas 10 640,16 eurot, mida on põhjendatud suurendada summani 13 850 eurot, hinna kallinemise tõttu.
6.Alandatud hinnaks on 164 359,84 eurot (175 000 – 10 640,16), hagejad on tasunud üle määra 10 640,16 eurot.
7.Lisaks palusid hagejad välja mõista nõutavalt summalt viivise 0,023% päevas TsMS § 367 järgi ning VÕS § 1131 lg 1 alusel sissenõudmiskulude hüvitise 40 eurot.
8.Harju Maakohtu 31.05.2016 määrusega on hagi menetlusse võetud. Harju Maakohtu 28.11.2018 määrusega on hagi tagatud (tlk 260, II kd). Harju Maakohus on 18.11.2019 määranud aja kompromissi läbirääkimisteks ning selle mittesaavutamisel tähtaja esitada tõendid lepingu eseme väärtuse tuvastamiseks koos puudustega ja ilma puudusteta. Vastuseks kostja seisukohtadele, on hagejad 19.02.2017 esile toonud, et jäävad täies ulatuses hagi juurde. Põhiline puudus majal on küttesüsteemi ehituse viga, millest kostja ei teavitanud. Kostja ei reageerinud hagejate pretensioonidele. Maja soojapidavus oli 2014 sügisel ja talvel madal, mis tuleneb ehitusvigadest. Ostu hind määratakse müüja poolt, milleks oli 175 000 eurot. Hinna alandamise avalduse esitamisel ei ole tähtaega. Kostja vastuväited
9.Kostja vaidles hagile vastu (tlk 86, I kd) ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.
10.Müügilepingu ese vastas lepingutingimustele, kuivõrd hagejatele võimaldati enne müügilepingu sõlmimist põhjalikult lepingu esemega tutvuda. Müüjapoolne lepingu korrektne täitmine nähtus ka sõlmitud lepingust, kus punktis 2.1.5 kinnitasid pooled, et kinnistul ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 2.2.2 kinnitas ostja, et on kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ja dokumentatsiooni üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast. 20.10.2014 edastas kostja hageja I e-posti aadressile pildid hoone ehituse käigust.
11.Kostja ei olnud teadlik varjatud puudustest. Tal ei olnud eriteadmisi ja ta tugines asja müümisel hindamisaktile, tehnilisele dokumentatsioonile ja 05.09.2014 koostatud ehitise ülevaatuse aktile. Kostja ei saanud vastutada kasutatud eseme eest, mille ehituslikke vigu ta ei teadnud ega pidanudki teadma.
12.Lisaks leppisid hagejad ja kostja lepingu p-s 11.10 kokku, et defektide ilmnemisel peavad hagejad nendest kostjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad on defektidest teada saanud või pidid teada saama. Nõude esitamine kaks aastat pärast lepingu eseme tehingu toimumist ei vastanud lepingu p-s 11.10 kokkulepitule.
13.Lepingu eseme hind oli kasutuses olnud asja hind, mida kostja juba enne lepingu eseme tehingu teostamist alandas 200 000 euroselt alghinnalt 190 000 eurole. Viimati nimetatud hinna paikapidavust kinnitas ka eseme suhtes teostatud hindamisakt. Seega oli põhjendamatu hagejate väide, et nad tasusid ülemäära 10 640,16 eurot.
14.Kõik mittevastavused, millele hagejad tuginevad, tulenevad nende endi poolt tellitud ekspertiisiaktile. Ehitisele on antud kasutusluba nr 27626, 11.09.2014. 01.01.2014 allkirjastati üleandmise-vastuvõtmise akt, milles kinnitati, et majas teostati kütteseadmete kontroll OÜ
Palsplus poolt. Kütteseade oli korras. Ostuhinna alandamine on vastuolus hea usu põhimõttega, VÕS § 6 lg 1 mõttes, tehes seda nii pika ajavahemiku järel. Kohtu põhjendused
15.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, ning hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele osaliselt.
16.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
17.TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed.
18.VÕS § 2 lg 1 järgi on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 3 p 1 järgi võib võlasuhe tekkida lepingust. VÕS § 1 lg 3 sätestab, et rohkem kui kahe poole vahel sõlmitud lepingutele (mitmepoolne leping) kohaldatakse käesolevas seaduses lepingute kohta sätestatut, kui see ei ole vastuolus lepingu olemuse ega eesmärgiga. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumise andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 29 esimest lõiget arvestades tuleb lähtuda iga konkreetse müügilepingu sõlmimise fakti kindlakstegemisel ja sisu tõlgendamisel poolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antud tähendust ja tavasid ning lepingupoolte vahelist praktikat.
19.Käesolevalt loeb kohus tõendatuks asjas vaidlustamata asjaolud: •
01.10.2014 sõlmisid hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga Xxxx mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud (tlk 19-30, Ikd).
•
Ostuhinnaks lepiti kokku 175 000 eurot (lepingu p 5.1).
•
Ehituskonsult Grupp OÜ on läbi viinud Xxxx ehitusjärgsete puuduste ekspertiisi (tlk 4453, I kd).
•
Objekti kui laenutagatise hindamiseks on turuväärtuseks määratud 2014 septembris 190 000 eurot (tlk 93, I kd).
•
Ostja on esitanud hinna alandamise avalduse.
20.Kohtu korraldaval istungil 27.10.2020 (tlk 97, III kd) selgitas kohus, et hageja kui majandustegevuses mittetegutsev isik ei saaks nõuda sissenõudmise kuluna 40 eurot, et on võimalik esitada TsMS § 363 kohane kahjunõue kohtueelsete menetluskulude osas. Samuti selgitas kohus, et on vajalik tõendada lepingu eseme väärtust koos puudustega.
21.Müügilepingu sisuks (VÕS § 208 lg 1) on müüja kohustus anda ostjale üle olemasolev asi, millele vastab ostja kohustus tasuda ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Ostjale üleantav asi peab VÕS § 217 lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ei vasta ta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 1).
22.Hagi asjaolude kohaselt on ostetud elamus varjatud puudused, mistõttu on nad õigustatud esitama hinna alandamise nõude. Hagejad tellisid 2015. aasta sügisel elamu ehitustehnilise ekspertiisi, mille raames viidi 21.10.2015 ja 03.11.2015 läbi ülevaatus ning hinnang esitati hagejatele 17.11.2015. Nimetatud ekspertiisist lähtuvalt tellisid hagejad Plint OÜ-lt ehitise remondikalkulatsiooni ning see esitati hagejatele 10.02.2016. Hagejad teavitasid kostjat 16.02.2016 remonditööde vajadusest ja hinnast. Seega arvestades lepingu sõlmimise aega 01.10.2014 ei saa puudustest teatamise aega pidada ebamõistlikuks. Arvestades, et vaja oli asjatundjate hinnanguid, teavitasid hagejad kostjat mõistliku aja jooksul ehitisel olevatest puudustest.
23.Asja menetluse käigus maakohtus on määratud 05.12.2017 ekspertiis hindamaks soojapidavuse vastavust ehitusnormidele, kas vahetult enne ostu-müügilepingu sõlmimist esinesid puudused sokli soojustusel, metallpiirete kinnitusel, katuse vihmavee rennidel ja tuulekastidel, fassaadi vineeri paigaldusel, terrassi laudadel ja aknaveeplekkidel. OÜ Ehitusekspert on teostanud ekspertiisi (tlk 153, I kd), leides, et tuvastatud ehituslike defektide puhul on tegemist suuremahuliste varjatud puudustega, sest katuslae soojapidavus ei vasta nõuetele, soklil oleva soojustuse ja välisseina allääre vahel on tühimikud, metallist piirded on paigaldatud ebakvaliteetselt, mis võimaldab vihmaveel sattuda piirdetarinditesse, vihmaveerennid on paigaldatud väga väikese kaldega, fassaadi vineer oli kohati paigaldatud vastu aknaplekki, mistõttu on saanud vineerist elemendid veekahjustusi, katlaruumist väljuvate tehniliste süsteemide torud ja kaablid ei ole kinni tehtud spetsiaalse seguga. Ekspert leidis, et elamul on puudused, mis on seotud elamu soojapidavusega, kuivõrd hoone avatäidetel on ebatihedused, katuslagedele on pandud soojustust vähem vihmaveetorud juhivad katuselt vihmavee vahetult hoone äärde, rajatud ei ole drenaažitorustikku. Kohus ei nõustu kostja, et ekspertiisiakt tuleks jätta tähelepanuta. Ekspertiisiakt on TsMS § 229 lg 2 mõttes tõendiks ning kostja ei ole puuduste osas ümberlükkavaid andmeid esitanud. Kostja ei ole vigade osas konkreetseid vastuväiteid esitanud. Seega on võimalik nende puuduste alusel hinnata, kas tegemist on varjatud puudutega, ja mis ulatuses on hagejad õigustatud hinda alandama.
24.Hagejad esitasid 16.02.2016 kostjale e-kirjaga hinna alandamise avalduse, millega soovisid hinda alandada 11 316 eurot. Kohtule esitatud hagis soovisid hagejad hinda alandada 10 640,16 euro võrra ja menetluse kestel suurendasid nõuet 13 850 euroni. Hagejad esitasid 11.04.2016 hagi kostja vastu, paludes välja mõista põhinõudena 10 640,16 eurot. Pärast ekspertiisi tulemuste saabumist esitas kostja 26.11.2018 kohtule avalduse põhinõude suurendamiseks 13 850 euroni (II kd lk 228-230). TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ei peeta hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist või vähendamist hagi muutmiseks. Selles osas ei nõustu kohus kostjaga, kes ei nõustunud nõude suurendamisega. Kohus leiab, et hagejal on TsMS § 206 lähtuvalt õigus suurendada oma nõuet, on tasunud suurendatud nõude osas vastava riigilõivu ja lähtub menetluses nõudest 13 850 eurot. Nõude suurendamisel peab kohus hindama riigilõivu tasumist.
25.Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: • müügileping on kehtiv; • müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);
• •
müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).
26.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (vt nt Riigikohtu 14.03.2019 otsust asjas nr 2-17-1937, p 16). VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu 25.10.2004 otsus asjas nr 3-2-1-115-04, p 24).
27.Hagejad on asja uuel läbivaatamisel maakohus jäänud alternatiivsete haginõuete esitamisel selle juurde, et esmane nõue on ostuhinna alandamine. Riigikohus on lahendis 3-2-1-156-11 märkinud, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11, 13; 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 14). Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • • • • •
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
28.Kohus on selgitanud 29.03.2021 hagejatele 09.03.2021 kohtuistungil ja 20.03.2021 e-kirjaga vajadust tõendada lepingu eseme väärtust puudustega ja puudusteta. Hagejad on esitanud eksperthinnangu nr 210518-33390. Eksperthinnangu teostaja, hindaja A. T., on andnud hinnangu eesmärgiga turuväärtuse hindamiseks arvestatud vara varjatud puudusi. Hinnangu kohaselt on vara väärtus puudusteta 190 000 eurot ja puudustega 164 000 eurot (tlk 180, IIIkd). Hindaja arvestuskäigu kohaselt on vara turuväärtus 190 000 eurot, liidetud 10 protsenti vara väärtuse tõus ning saadud 209 000 eurot, maha on võetud vara puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot ning saadud väärtuseks 163 501 eurot ehk 164 000 eurot. TsMS § 293 lg 2 kohaselt kui menetlusosaline on kohtule esitanud eriteadmistega isiku kirjaliku arvamuse ja isikut ei kuulata üle tunnistajana, hinnatakse arvamust dokumentaalse tõendina. Kohus on A. T.i 25.05.2021 kohtuistungil tunnistajana üle kuulanud. Kohtuistungil jäi hindaja oma seisukoha juurde ja selgitas, et elamu osas toodud puuduste osas lähtus kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemustest. Ekspertiisiga on tõendatud, et ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ja asi ei vastanud VÕS § 77 lg 1 sätestatud nn keskmise kvaliteedi tingimusele, s.t ei vastanud Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja ehitustavale: osa sokli vajalikust soojustusest puudus, olemasolev soojustus oli kohati ebakvaliteetselt paigaldatud, soklil oleva soojustuse ja välisseina allääre vahel olid tühemikud ehk paigaldusega tekitati külmasillad, mis olid ehitusnõuete ja füüsika seisukohalt lubamatud; hoone II korrusel olevad piirded (nn prantsuse rõdu) olid/on roostes, mis näitas nende metallpinna mittenõuetekohast puhastamist enne
viimistlemist ning lisaks olid nende kinnitused välisseina külge tehtud ebakvaliteetselt, mis võimaldasid vihmaveel sattuda hoone piirdetarinditesse ning rikkuda ehitise välisviimistlust; katusel olevad vihmavee rennid olid paigaldatuna kohati väga väikese kaldega, mis ei taganud vee kiiret ja segamatut (puulehtede ja prahi kogunemisel rennidesse) äravoolu; hoone akende põskedel olev fassaadivineer oli paigaldatuna kohati vastu aknaplekki või sellele liiga lähedale. Seetõttu olid paigaldatud vineerist elemendid saanud veekahjustusi; katlaruum ei vastanud kõikidele nõuetele. Katlamajal ei olnud vajaliku tulekindlusega ust (EI60). Eeltoodud ekspertiisiga on tõendatud hinna alandamise esmased eeldused, et ehk müügiese ei vastanud lepingutingimustele olles puudutega.
29.Kohus kuulas ära vande all hageja D. K.i, kelle sõnul oli lepinguline hind 190 000 eurot, sest 15 000 eurot sai müüja sularahas. Kostja väitel oli müüdud ka esemeid, kuid hagejad ei kinnitanud asjaolu, et sularaha makse oli lükanduste eest. Seega lähtub kohus poolte poolt lepingus kajastatud hinnast 175 000 eurot, mis hagejad tasusid. A. T.i hinnangust lähtuvalt on puudustega hind 164 000 eurot. Tõendatud on ekspertiisiaktiga ja D. K.i vande all antud ütlustega, et puudused avastati majas elades esimesel talveperioodil. Kostja vastuväited mitte arvestada ekspertiisis väljatoodud varjatud puudustega, on paljasõnalised (ekspert Ü. L.). Asjaolu, et puudusi ei hinnatud ostu-müügi lepingu sõlmimise aastal ei muuda neid olematuks, kostja ei ole ühegi tõendiga kinnitanud oma seisukohta ega ümberlükanud hageja väiteid, et need olid seotud elamu ehitustegevusega. Seega ei ole alust pidada hüvitise nõude esitamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks VÕS § 6 lg 1 mõttes. Seadus ei näe hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega (RK lahend 3-2-1-126-13). Käesoleval juhul arvestades esile toodud ajafaktorit ei ole kohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus hinna alandamine võiks olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Hagejad on puuduste väljaselgitamiseks vajanud asjatundjate hinnanguid, esitades seejärel nõude.
30.VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.
31.Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel (vt ka Riigikohtu 30.11.2005 otsust asjas nr 3-2-1-131-05, p 18). Selle eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal kirjeldatud valemisse paigutatakse õiged arvud. Tallinna Ringkonnakohus on juhtinud tähelepanu, et maakohtul ei olnud lahendi tegemisel teada lepingu eseme väärtus koos puudustega ja puudusteta lepingu eseme väärtus. Maakohtul oli vaidlustatud kohtuotsusest nähtuvalt teada üksnes lepingus kokkulepitud asja hind, mis ei olnud piisav kolme muutujaga võrrandi rakendamisel. Maakohus ei selgitanud ka kõnealuste väärtuste saamise vajadust (võimalikku ekspertiisi korraldamise vajadust) hagi lahendamiseks ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hinna alandamist sooviv pool (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Kusjuures asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada selliselt, et asja väärtusest lahutatakse puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel. Kui hagejad soovivad, et kostja hüvitaks neile puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused, siis on kohaseks õiguskaitsevahendiks kahju hüvitamise nõue. Erandina võib juhul, kui mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Kuid asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hinna alandamist sooviv pool. Sellise olukorrana ei saa käsitleda juhtumit, kus isik ei ole esitanud
tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1111-07, p 12).
32.Kohus asub seisukohale, et asja sisulise arutamise käigus on tuvastamist leidnud hinna alandamise eelduste esinemise, sh vastava avalduse esitamise (kostja sellele vastuväiteid ei esitanud) ja müügilepingu objektil varjatud puuduste esinemise, seega vaidlusaluse müügilepingu esemeks olev kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga. Seega tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista tuginedes asjatundjate hinnangutele hinna alandamise hüvitis mitte hagetavas summas vaid 11 000 eurot.
33.Lisaks palusid hagejad VÕS § 1131 lg 1 alusel sissenõudmiskulude 40 euro hüvitamist, mille kohus rahuldas. Ringkonnakohus selgitab, et viidatud sätte alusel on võimalik sissenõudmiskulusid nõuda majandus- või kutsetegevuses tegutsevalt võlgnikult, kui võlausaldajal on õigus nõuda viivist. Praegusel juhul on võimalikuks võlgnikuks füüsiline isik, mitte majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik. Argumente vastupidise seisukoha toetamiseks menetluses ei esitatud. Uuel läbivaatamisel jäid hagejad oma seisukoha juurde. Kohus leiab, et puudub alus sissenõudmiskulu väljamõistmiseks ning see tuleb jätta rahuldamata.
19.Hagejad on esitanud viivise nõude 0,023% päevas põhinõudelt. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seoses hagi rahuldamisega osaliselt on põhjendatud välja mõista viivis alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
20.Vastavalt TsMS § 442 lõikele 8 ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Menetluskulud
21.Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis juhindudes TsMS § 173 ning kooskõlas TsMS §-ga 163 lg 1 jätab kohus hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ning 21% ulatuses hagejate endi kanda. Kostja menetluskulud jätab kohus tema enda kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
23.TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus
kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /allkirjastatud digitaalselt/ Liili Lauri Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 31.05.2022 kohtuotsusega on täiendatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 16.09.2021 kohtuotsuse põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.