Võlaõigus › Võõrandamislepingud

mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 2.2.2 kinnitas ostja, et on kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ja dokumentatsiooni üle vaadanud ja on teadlik ehitise seisukorrast. 20.10.2014 edastas kostja hageja I e-posti aadressile pildid hoone ehituse käigust. Kostja ei olnud teadlik varjatud puudustest. Tal ei olnud eriteadmisi ja ta tugines asja müümisel hindamisaktile, tehnilisele dokumentatsioonile ja 05.09.2014 koostatud ehitise ülevaatuse aktile. Kostja ei saanud vastutada kasutatud eseme eest, mille ehituslikke vigu ta ei teadnud ega pidanudki teadma. Lisaks leppisid hagejad ja kostja lepingu p-s 11.10 kokku, et defektide ilmnemisel peavad hagejad nendest kostjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad on defektidest teada saanud või pidid teada saama. Nõude esitamine kaks aastat pärast lepingu eseme tehingu toimumist ei vastanud lepingu p-s 11.10 kokkulepitule. Lepingu eseme hind oli kasutuses olnud asja hind, mida kostja juba enne lepingu eseme tehingu teostamist alandas 200 000 euroselt alghinnalt 190 000 eurole. Viimati nimetatud hinna paikapidavust kinnitas ka eseme suhtes teostatud hindamisakt. Seega oli põhjendamatu hagejate väide, et nad tasusid ülemäära 10 640,16 eurot. Maakohtu otsus

(EI60).

Samuti oli tõendatud, et puudused olid varjatud, sest nende tuvastamiseks oli vajalik eriteadmiste olemasolu.

Järgnevalt tuvastas kohus, et kostja vastutas asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Müügilepingust ei nähtunud, et müüdaval esemel võisid olla puudused, mis olid märgitud ekspertiisaktis. Seega ei leppinud pooled kokku nende puuduste olemasolus ehk omadustes VÕS § 217 lg 1 p 1 järgi. Menetluses ei leidnud tõendamist, et hagejad teadsid või pidid teadma kinnisasja puudustest selle soetamisel. Nimelt ei olnud hagejad eriteadmistega isikud. Seega oli tegemist varjatud puudustega, mille eest vastutas VÕS § 218 lg 1 järgi müüja, kes oli lepingut rikkunud. Kostja vastutust ei välistanud kostja vastuväited, mille kohaselt tegi ta ehitise parimate oskuste järgi, ei olnud ise eriteadmistega ning olemas oli 1Partner Tallinn OÜ hindamisakt nr 1050/0914H, tehniline dokumentatsioon ja 05.09.2014 koostatud ehitise ülevaatuse akt, kasutusluba. Kostja võimalik süü ei olnud asja lahendamise seisukohalt oluline. Hagejad tellisid 2015. aasta sügisel elamu tehnilise ekspertiisi, mille raames viidi 21.10.2015 ja 03.11.2015 läbi ülevaatus ning ekspertiis esitati hagejatele 17.11.2015. Nimetatud ekspertiisist lähtuvalt tellisid hagejad Plint OÜ-lt ehitise remondikalkulatsiooni ning see esitati hagejatele 10.02.2016. Hagejad teavitasid kostjat 16.02.2016 remonditööde vajadusest ja hinnast. Eelnevat arvestades teavitasid hagejad kostjat mõistliku aja jooksul ehitisel olevatest puudustest. Hagejad esitasid 16.02.2016 kostjale e-kirjaga hinna alandamise avalduse, millega soovisid hinda alandada 11 316 eurot. Kohtule esitatud hagis soovisid hagejad hinda alandada 10 640,16 euro võrra ja menetluse kestel suurendasid nõuet 13 850 euroni. VÕS § 112 lg 1 kohaselt on võimalik alandatud hinda määrata järgmiselt: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind / eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Alandatud hinna arvestamisel lähtus kohus järgmistest komponentidest: mittekohase täitmise väärtus 45 499 eurot, lepingujärgne kokkulepitud müügihind 175 000 eurot, kohase täitmise väärtus 175 000 eurot. Eelnevat arvestades oli alandatud hind 45 499 eurot ((175 000 – 45 499) x 175 000 / 175 000). Kuna kohus ei saanud nõude piire ületada, oli põhjendatud hagejate nõue kostjalt 13 850 euro saamiseks. Hagejad said nõuda viivist alates hagi esitamisest 09.04.2016 ja edaspidi protsendina põhivõlalt kuni täitmiseni. Samuti oli põhjendatud sissenõudmiskulude hüvitamise nõue 40 eurot, sest hagejad olid kohtueelselt palunud 16.02.2016 e-kirjas alandatud hinna ja tasutu vahe hüvitamist. Kuna hinna alandamise nõue kuulus rahuldamisele, jäi rahuldamata alternatiivne nõue kulude kui kahju hüvitamiseks ja kohus ei pidanud seda põhjendama. Kuivõrd hageja põhinõue kuulus rahuldamisele ja alternatiivne nõue jäi rahuldamata, tulid TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagejate menetluskulud jätta 90 % ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 10% ulatuses hageja kanda. Kostja apellatsioonkaebus

seisukorrast. Lepingu eseme hind oli tegelikult 200 000 eurot, mille kostja alandas 190 000 euroni. Seega oli põhjendamatu väide, et hagejad tasusid 10 640,16 eurot ülemäära. Kostja ei vastutanud puuduste eest, sest tema maja ei ehitanud ja ei olnud nende olemasolust teadlik. Hoone ehitusest oli möödas 13,5 aastat. Puudujäägid võisid tekkida selle aja jooksul. Hagejad ei teavitanud puudustest mõistliku aja jooksul, kui esitasid nõude alles u 1,5 aastat pärast müügilepingu sõlmimist. Hageja nõude hilisem suurendamine 10 640,16 eurolt 13 850 euroni oli arusaamatu. Vastus apellatsioonkaebusele

Maakohus jättis piisavalt menetlusosalistele selgitamata materiaalõigusliku olukorra ja tõendamisvajaduse või tegi seda ebaõigesti, mistõttu jäid asja lahendamiseks olulised asjaolud tuvastamata. Iseenesest tuvastas maakohus veenvalt hinna alandamise eelduste esinemise, sh vastava avalduse esitamise (kostja sellele vastuväiteid ei esitanud) ja müügilepingu objektil varjatud puuduste esinemise, mistõttu tuli asuda seisukohale, et kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga. Ka oli jälgitav maakohtu argumentatsioon, milles kohus leidis, et kostja vastutas rikkumise eest. Ringkonnakohus selgitab, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (vt nt Riigikohtu 14.03.2019 otsust asjas nr 2-17-1937, p 16). VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu 25.10.2004 otsus asjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Samas ei pädenud maakohtu poolt alandatud hinna tuvastamine. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel (vt ka Riigikohtu 30.11.2005 otsust asjas nr 3-2-1-131-05, p 18). Selle eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal kirjeldatud valemisse paigutatakse õiged arvud. Praegusel juhul ei olnud maakohtul lahendi tegemiseks kõiki olulisi väärtusi, mis oli tingitud selgitamiskohustuse ebakohasest täitmisest, ja maakohus opereeris nende arvudega, mis tal kasutada olid. Selliselt sai maakohus tulemuse, mis ei täitnud hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi eesmärki. Maakohtul ei olnud lahendi tegemisel teada lepingu eseme väärtus koos puudustega ja puudusteta lepingu eseme väärtus. Maakohtul oli vaidlustatud kohtuotsusest nähtuvalt teada üksnes lepingus kokkulepitud asja hind, mis ei olnud piisav kolme muutujaga võrrandi rakendamisel. Maakohus ei selgitanud ka kõnealuste väärtuste saamise vajadust (võimalikku ekspertiisi korraldamise vajadust) hagi lahendamiseks ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hinna alandamist sooviv pool (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Kusjuures asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada selliselt, et asja väärtusest lahutatakse puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel. Kui hagejad soovivad, et kostja hüvitaks neile puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused, siis on kohaseks õiguskaitsevahendiks kahju hüvitamise nõue.

Erandina võib juhul, kui mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus. Kuid asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hinna alandamist sooviv pool. Sellise olukorrana ei saa käsitleda juhtumit, kus isik ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (vt ka Riigikohtu 19.11.2007 otsust asjas nr 3-2-1-111-07, p 12). Lisaks palusid hagejad VÕS § 1131 lg 1 alusel sissenõudmiskulude 40 euro hüvitamist, mille kohus rahuldas. Ringkonnakohus selgitab, et viidatud sätte alusel on võimalik sissenõudmiskulusid nõuda majandus- või kutsetegevuses tegutsevalt võlgnikult, kui võlausaldajal on õigus nõuda viivist. Praegusel juhul on võimalikuks võlgnikuks füüsiline isik, mitte majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik. Argumente vastupidise seisukoha toetamiseks menetluses ei esitatud. Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Sätet tuleb mõista selliselt, et ühe alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea kohus reeglina teise alternatiivse nõude osas võtma seisukohta. Olukorras, kus esmane nõue rahuldatakse ja selle tõttu kohus teise alternatiivse nõude rahuldamata jätab, s.t hageja saavutab hagiga taotletud eesmärgi, ei ole alust menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-s 1. Kuivõrd maakohus jättis eelmenetluse ülesanded olulises ulatuses täitmata, sh jättis välja selgitamata vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja kogumata olulised tõendid ning tegi lahendi olukorras, kus asi ei olnud lahendi tegemiseks valmis, jättes lahendi olulises ulatuses põhjendamata, rikkus maakohus oluliselt menetlusõiguse norme. Eelneva tõttu tuli maakohtu otsus tervikuna tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks maakohtule (vt ka Riigikohtu 14.06.2016 otsust asjas nr 3-2-1-54-16, p 13; 23.09.2015 otsust asjas nr 3-2-1-84-15, p 12). Maakohtul tuleb läbi viia kohane eelmenetlus, sh selgitada välja hagejate nõuded, faktilised asjaolud nõuete kohta ja asjaolusid kinnitavad tõendid ning anda kostjale võimalus hagejate väidetele vastamiseks. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks, jätab kohus menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.