Hageja J.M ja tema esindaja: Monica Meristo-Dmitrijev; Kostja J.S ja tema esindaja Natalja Kutepova
Resolutsioon
1.Hagi rahuldada.
2.Lõpetada hageja J.M’i ja kostja J.S’i ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud kinnisasjale, asukohaga xxxx.
3.Võõrandada kinnistu registriossa nr xxxx, asukohaga xxxx, avalikul enampakkumisel ning jagada enampakkumisest laekunud raha hageja J.M’i ja kostja J.S vahel võrdselt. 1 (7)
4.Määrata enampakkumise korraldajaks Rakvere kohtutäitur Raigo Pärs ja enampakkumise alghinnaks 91 000 eurot.
5.Jätta kinnisasja võõrandamisega seotud täitemenetluse kulud kummagi poole kanda 1⁄2 osas.
6.Jätta tsiviilasja menetluskulud kostja kanda ning välja mõista kostjalt J.S’ilt hageja J.M kasuks menetluskulud kokku summas 760 (seitsesada kuuskümmend) eurot (sh riigilõiv 300 eurot ja õigusabikulud 460 eurot).
7.Saata kohtuotsus poolte esindajatele teadmiseks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.24. septembril 2021 saabus Viru Maakohtusse J.M hagi J.S vastu ühisomandi lõpetamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt hagejale ja kostjale on väljastatud 07.09.2021 pärimistunnistus, mille kohaselt hageja on 1⁄2 suuruse mõttelises osas ja kostja 1⁄2 suuruse mõttelises osas xxxx surnud A.M ́i pärijad. Kinnistamisavaldus omanikuandmete muutmiseks on esitatud Tartu Maakohtu kinnistuosakonnale 14.09.2021. Pärimise esemeks on kinnistu xxxx, mille väärtuseks, tulenevalt kinnistu ja seal asuvate hoonete seisukorrast, on Uus Maa kinnisvara maakleri hinnangul 58 000 eurot.
3.Hageja esindaja on saatnud kostjale 14.09.2021 ettepaneku asja lahendamiseks ja küsis kostjalt, kas ta on nõus kinnistu müügiga. Kostja selle asemel, et vastata lihtsalt,kas ta on nõus või mitte, asus saatma asjakohatu sisuga kirju.
4.Kinnistul asuv elamu vajab remonti, katus laseb läbi ja kõrvalhoone vajab kapitaalremonti. Maakleri sõnade kohaselt on võimalik ostjaid kinnistule leida. Mida kauem kinnistu kasutuseta seisab, seda enam langeb müügihind. Hageja soovib jagada kaasomandi selle müügi teel avalikul enampakkumisel. Kokkuleppel oleks müügi korral hind suurem, kuid kostja pole nõustunud sellega.
5.Lähtudes eeltoodust palus hageja lõpetada kaasomand kinnisasjale asukohaga xxxx, registriosa nr xxxx, selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel.
6.Hageja nõustus vaidluse kirjalikus menetluses lahendamisega.
KOSTJA VASTUVÄITED
7.25. oktoobril 2021 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt nõuab hageja kinnisasja müümist avalikul enampakkumisel, kuid hagiavaldus ei sisalda kinnistu müügist saadud raha jagamise nõuet. Selline nõue on AÕS § 77 lg 2 toodud kaasomandi lõpetamise kolmanda viisi lahutamata osa, ilma selleta ei ole nõue kaasomandi lõpetamise eesmärgi saavutamiseks kohane. 2 (7)
2-21-15068
8.Hageja väidab, et kinnistu väärtus moodustab 58 000 eurot. Kostja ei ole sellega nõus. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kinnisvara veebilehel City 24 kujundatud kulutusest tuleneb selgelt, Rakvere linnas asuvate majade minimaalseks tehingust tulenevaks väärtuseks tuleb lugeda 89 999 eurot (sellise summa eest müüakse maja, mille pindala moodustab 52m2). Hagiavalduses toodud xxxx kinnistu väärtus on ilmselgelt maja tegelikust maksumusest oluliselt väiksem. Seetõttu ei hakanud kostja hagejaga kohtuväliselt kokku leppima. Hageja ettepanek oli ebaaus ja heade kommetega vastuolus.
9.Kostja nõustus vaidluse kirjalikus menetluses lahendamisega.
HAGEJA SEISUKOHT
10.01. novembril 2021 esitatud seisukohas hageja leidis, et kuna nõue on esitatud kaasomandi lõpetamiseks ja kinnisasja müümiseks avalikul enampakkumisel, siis ei oma kinnistu hinnal kohtumenetluses tähtsust. Kostjale pakuti varianti müüa kinnistu kaasomanike vahelisel kokkuleppel. Paraku asjakohast vastust sellele ettepanekule hageja ei saanud. Müügist saadud raha jagatakse pooleks, kuna teistsugust jagamise alust antud juhul ei nähtu. Kinnistu laguneb ja ainuke, kes on selle ümbruse korrashoiuga viimasel ajal tegelenud, on hageja. Hageja leiab, et kostja vastus ei ole asjakohane ega seadusega kooskõlas. Toodud väited ei vasta tegelikele asjaoludele.
KOHTUISTUNG
11.Kohus arutas asja 16.12.2021 kohtuistungil, kuid lükkas asja arutamise edasi ja tegi pooltele ettepaneku pärandvarasse kuuluva kinnistu xxxx, poolte poolt ühiselt ja menetluse väliselt võõrandamiseks kuni 14.03.2022.
KOSTJA SEISUKOHT
12.10. jaanuaril 2022 esitatud seisukohas kostja teatas, et City 24 kinnisvaraportaalist tulenevalt on sarnaste majade turuväärtus keskmiselt 230 000 eurot. Seega kaasomandi väärtuseks antud juhul tuleb pidada 230 000 eurot. Hageja ei ole enda poolt ühtegi tõendit kaasomandi väärtuse kohta esitanud. Kui hageja sellega ei nõustu, siis tõendamaks kaasomandis oleva kinnistu väärtust taotleb kostja TsMS § 293 ja § 294 alusel kinnisvara ekspertiisi läbiviimist.
HAGEJA SEISUKOHT JA HAGI TÄIENDUS
13.13. jaanuaril 2022 esitatud seisukohas hageja teatas, et kohtuistungil 16.12.2021 pakkus hageja mitut hindajat, sh hindajat, kes on tegutsenud riiklikult tunnustatud eksperdina. Pakutud hindajad kostjale ei sobinud ja kostja soovis esitada hinnapakkumised kinnisvara büroodele. Paraku peaaegu kuu aja jooksul kostja midagi ei teinud ja esitab asjakohatud taotlused ja kinnisvara hinnad Rakveres, pööramata tähelepanu müüdavate majade kruntide suurustele, asukohtadele ja seisundile. Kostja on valinud välja kõige kallimad kinnistud ja on jätnud tähelepanuta xxxx, tegeliku seisundi, hoone vanuse ja asukoha.
14.Hageja esitas fotod kinnistul asuva hoone seisundi kohta ja leidis, et hinnaga 230 000 eurot ei osta seda kinnistut mitte keegi. Kuna maja nõuab suuri investeeringuid (veetorud on katki, maja katus laseb läbi, saun on pehkinud), asukoht ei ole väga hea, krundi suurus on ainult ca 600 m2, siis selle müümine on reaalne parimal juhul 70 000 euro eest. Antud hind on kooskõlas taoliste kinnistute hinnaga ja on konsulteeritud ka hindajaga. Hageja leiab, et kostja soov on kohtumenetlust venitada ja seetõttu ka asjakohatud ettepanekud. Iga päevaga maja olukord halveneb (maja on tühjana ja kütmata seisnud juba 3 (7)
2-21-15068 neljas aasta). Kostja vastusest nähtuvalt on tegemist menetluse venitamisega. Tulenevalt eelnevatest kogemustest ei ole poolte omavaheline suhtlemine võimalik. Hagejale on kostja võõras inimene, kes ilmus välja mõni aasta tagasi. Kostjal ei ole kavaski seda kinnistut koos hagejaga müüa. Hageja tegi ettepaneku määrata kinnistu hinnaks 70 000 eurot ja müüa see avalikul enampakkumisel. Tuleb lähtuda kinnistu ja elamu tegelikust seisundist, müügiturust ja mitte seda üle hinnata, teades, et siis nagunii keegi ei osta.
15.Hageja esitas ka hagiavalduse täienduse, milles hageja palub lõpetada kaasomand kinnisasjale registriosa numbriga xxxx nimetusega xxxx alljärgnevalt: Müüa eelnimetatud kinnisasi avalikul enampakkumisel ning müügist saadud raha jagada hageja ja kostja vahel pooleks.
KOSTJA SEISUKOHT
16.25. jaanuaril 2022 esitatud seisukohas kostja teatas, et Riigikohus oma 10.04.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-11515 leidis, et haginõuete täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg.2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Kostja korduvalt teatas kohtule, et on nõus kaasomandi jagamise viisiga, kuid ei ole nõus hageja poolt toodud kinnistu hinnaga. Kostja on endiselt seisukohal, et hagiavalduses ja hilisemas hageja seisukohas toodud xxxx kinnistu väärtus on ilmselgelt maja tegelikust maksumusest oluliselt väiksem. Seetõttu ei hakanud kostja hagejaga kohtuväliselt kokku leppima. Hageja ettepanek oli ebaaus ja heade kommetega vastuolus, nagi ka viited kinnistu halvenevale seisukorrale. Kinnistu on üksnes hageja valduses. Hageja ei võimalda kostjal kinnistu üle tegeliku valduse teostamist. Sellest tulenevalt peab hageja ise valitsema asja heaperemehelikult ja võtma tarvitusele meetmed vara seisundi halvenemise ärahoidmiseks.
17.Kostjal puudub vastuväide kaasomandi lõpetamise viisi kohta. Samas õiglase hüvituse saamise nõudmiseks ei pea vastuhagi esitama, vaid piisab sellekohasest taotlusest (TlnRK 02.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 2-08-25734). Kostja on seisukohal, et hageja pakutud kinnistu väärtus ei taga kostjale õiglast hüvitist pärast kinnistu müüki, seetõttu taotleb ta kinnistu õige ja õiglase väärtuse kindlakstegemist kinnisvaara riiklikult tunnustatud eksperdi poolt. Kohus küll viitas kohtutäituri arvamusele, mille kohaselt ei pea kinnisasja avalikul enampakkumisel võõrandamiseks kohtumenetluses kinnistu turuväärtuse hindamiseks ekspertiisi määrama, sest alghinda saab määrata kohtutäitur ka ilma hindamisaktita. Sellegipoolest on kostjal õigus vaidlustada täiemenetluses müüdava asja hinda (TMS § 74), selleks peab kostja teadma, milline on jagatava kinnistu turuväärtus.
MENETLUSE KÄIK
18.Viru Maakohtu 18.03.2022 kohtumäärusega määrati asjas kinnisvara hindamise ekspertiis ja ekspertiisi teostajaks määrati riiklikult tunnustatud ekspert Kerli Koha.
19.12.04.2022 esitas ekspert ekspertiisiakti.
20.22.04.2022 määras kohus TsMS § 403 lg 1 alusel lahendada hagi kirjalikus menetluses, sest nii hageja kui kostja on taotlenud asja kirjalikus menetluses lahendamist. Kohus andis pooltele tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kuni 28.04.2022.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
4 (7)
2-21-15068
21.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära poolte ja esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
22.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 alusel kohus võib poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab kohus võimalikult kiiresti tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele. Määruses tuleb märkida ka asja lahendav kohtunik. Pooled on nõustunud tsiviilasja edasi kirjalikus menetluses lahendamisega. Kohus lahendab asja edasi kirjalikus menetluses, sest tsiviilasja raames esitatud tõendid võimaldavad seda teha.
23.Hagiavalduse kohaselt pooltele on 07.09.2021 väljastatud pärimistunnistus ja mõlemad pooled 1⁄2 suuruse mõttelises osas xxxx surnud A. M ́i pärijad. Hageja nõudeks on kaasomandi lõpetamine selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning müügist saadud raha jagatakse hageja ja kostja vahel pooleks. Kinnisturaamatu elektroonilisest andmebaasist saadud andmete kohaselt kinnisasi asukohaga xxxx, registriosa nr xxxx on hageja J.M’i ja kostja J.S’i ühisomandis. Kohus peab vajalikuks märkida, et hageja ja kostja on kinnisasja ühisomanikud, mitte kaasomanikud, mistõttu tegelikult hageja nõudeks on pärandvarasse kuuluva kinnisasja ühisomandi lõpetamine.
24.Pärimisseaduse (PärS) § 152 lg 2 esimese lause alusel pärandvara jagatakse pärijate vahel vastavalt nende pärandiosale, lähtudes pärandvara hulka kuuluvate esemete harilikust väärtusest jagamise hetkel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 6 kohaselt ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
25.Kostjal ei ole vastuväited ühisomandi lõpetamisele hageja poolt pakutud viisil. Kostja vaidleb hagile üksnes kinnistu väärtuses osas. Kinnisasja väärtus on hageja hinnangul 70 000 eurot ning kostja hinnangul 230 000 eurot. Käesolevas asja on kohus kinnisasja turuväärtuse kindlaks tegemiseks määranud kostja taotlusel asjas kinnisvara hindamise ekspertiisi. 12.04.2022 on riiklikult tunnustatud ekspert Kerli Koha esitanud kohtule kinnisasja asukohaga xxxx, registriosa nr xxxx, eksperthinnangu nr ARE-221473B, mille kohaselt hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval on 91 025 eurot ehk ~91 000 eurot, so ~759 €/m2 taandatuna kinnisasjal asuva üksikelamu suletud netopinnale (119,9 m2).
26.Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus lõpetab Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnisasja, asukohaga xxxx, ühisomandi kinnisasja võõrandamisega avalikul enampakkumisel, jagades enampakkumisest laekunud raha poolte vahel võrdselt.
27.Riigikohtu 12.10.2016 kohtotsuse asjas 3-2-1-94-16 p 17 ja 21.05.2014 kohtuotsuse asjas 3-2-138-14 p 16 kohaselt TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus mh otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse 5 (7)
2-21-15068 viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Iseenesest saab kohus TsMS § 445 lg 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra, sh nt abikaasade ühisvara müügiks korraldatava avaliku enampakkumise korraldaja ja tingimused, sest AÕS § 77 lg-s 2 on küll sätestatud võimalus müüa asi avalikul enampakkumisel, kuid ei ole avaliku enampakkumise korraldamise tingimusi täpsemini määratud. Kui sellist korda ei ole kohtulahendis kindlaks määratud, saab nõuda ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt võiks kaasomanikud enampakkumise korra ja korraldaja määrata vaid kaasomanike kokkuleppel. Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavuta, siis TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus määrata kaasomandi lõpetamisel kindlaks ka selle, kes enampakkumise korraldab ja kes kannavad kulud.
28.Kuivõrd käesolevas asjas ei ole hageja ega kostja taotlenud otsuse täitmise viisi ja korra kindlaksmääramist, siis TsMS § 445 lg 1 alusel määrab selle kindlaks kohus. Lähtudes eeltoodust määrab kohus enampakkumise korraldajaks Rakvere kohtutäitur Raigo Pärs’i, kuivõrd kinnisasi asub Rakveres. Enampakkumise alghinnaks määrab kohus 91 000 eurot, so hindamisaktis toodud hinna. Kinnisasja võõrandamisega seotud täitemenetluse kulud jätab kohus kummagi poole kanda 1⁄2 osas. Menetluskulud
29.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, siis jätab kohus menetluskulud kostja kanda. Hindamisekspertiisi kulude hageja kanda jätmisega kohus ei nõustu. Maakohtu arvates asja avalikul enampakkumisel võõrandamise nõudmisel üldjuhul ei pea kohus kohtumenetluses kinnistu väärtuse tuvastamiseks hindamisekspertiisi määrama, kuna kinnistu hinna saab määrata kohtutäitur ise enampakkumise korraldamisel. Iseenesest on õiged kostja väited, et kohtumenetluses hindamisekspertiisi määramise korral võib kohtutäitur korraldada enampakkumise alghinnaga kohtumenetluses kindlaks tehtud kinnistu turuväärtusest lähtudes, kuid seda tingimusel, kui kohtus kinnistu väärtuse kindlakstegemist ei ole pika aega möödunud ja kui kinnistu väärtus selle aja jooksul ei ole oluliselt muutunud.
30.Hageja on märkinud, et palub kostjalt välja mõista riigilõivu summas 300 eurot ja õigusabikulud 703 eurot. Kohtu hinnangul ei ole hageja õigusabikulude suurus põhjendatud. Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus. Kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja keerukuse hindamise kohta (Riigikohtu 11.02.2015 määrus 3-2-1-115-14, p 11). Asja materjalidest nähtub, et hageja esindaja on esitanud kohtule: 1) 24.09.2021 hagiavalduse, sisuliselt 1 lk; 2) 01.11.2021 seisukoha, sisuliselt 0,25 lk; 3) 13.01.2022 seisukoha ja hagi täienduse, sisuliselt 0,75 lk; 4) 20.02.2022 seisukoha, sisuliselt 0,5 lk; 5) 18.04.2022 seisukoha, sisuliselt 0,25 lk. Samuti on hageja esindaja osalenud 16.12.2021 kohtuistungil, mis kestis 48 minutit. Hageja poolt toodud andmetel on hageja esindaja õigusabi tunni hinnaks 110 eurot ja 120 eurot. Kohus ei analüüsi iga nimekirjas oleva menetluskulu vajalikkust ja põhjendatust eraldi, vaid annab kogumis hinnangu esitatud menetluskuludele suurusele. Kohtu hinnangul oli käesolevas menetluses tegemist tsiviilkohtumenetluses tavapärase asjaga. Kohus leiab, et arvestades tsiviilasja tavapärast keerukust, hageja esindaja poolt tsiviilasjas esitatut ning kohtuistungi kestvust, kulus hageja esindajal õigusabi 6 (7)
2-21-15068 osutamiseks 4 tundi. Kohus peab hageja esindaja põhjendatud tunnitasuks 115 eurot, so 110 eurot ja 120 eurot keskmist. Seega leiab kohus, et hageja põhjendatud lepingulise esindaja kulud on kokku 460 eurot (115 eurot x 4 tundi). Hageja on tasunud riigilõivu hagiavalduse esitamisel 24.09.2021 summas 300 eurot. Menetluskulude jaotusest lähtudes mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 760 eurot, sh riigilõiv 300 eurot ja õigusabikulud 460 eurot.
31.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, § 440, § 442, § 452, § 453 lg 1, lg 2, § 630 lg 1, § 632 lg 1 sätete kohaselt. /digitaalselt allkirjastatud/
Ifret Mamedguseinov Kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.