V V (ik 38309102214, elukoht Puru tee 21-53, Kohtla-Järve 31023)
Menetluse liik
Andrei e-post:
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada V G hagi osaliselt.
2.Välja mõista V V`ilt V G kasuks 7750 eurot. Menetluskulud
3.Jätta poolte menetluskulud poolte enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 07.10.2013 tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni 07.10.2016 Xxx külas asuva tootmistsehhi üürimiseks, mille kohaselt andis vara valdaja, s.o hageja kostjale üürile tootmistsehhi osa pindalaga 350 m2 ja kostjal oli kohustus tasuda üüri. Kostja ei tasunud üüri alates juuni 2016. Hageja esitas 25.10.2017 kostjale lepingu ülesütlemise avalduse. 06.11.2017 on hageja esitanud kostjale lepingu ülesütlemise avalduse. 25.10.2017 esitatud kirja tuleb käsitleda hoiatusena üürilepingu ülesütlemise kohta ja 06.11.2017 esitatud kirja lepingu ülesütlemise avaldusena. Ülesütlemisavaldusest ja ekirjavahetusest tuleneb, et kostja sai ülesütlemisavalduse kätte. Kostja 30.10.2017 vastuse kohaselt kinnitas ta lepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist ja soovis ruumidest lahkuda 25.01.2018.
2.Üüritasu arvestuse tegemisel tuleb lähtuda lepingu p 2.1. Alates 01.01.2016 kuni 07.10.2016 moodustas üüritasu 333 eurot kuus, sellest vastavalt üürniku soovile alates 01.01.2016 kui 31.03.2016 moodustas üüriasu 900 eurot kolme kuu eest ja edasi kuni 31.12.2017 oli üüritasuks 1000 eurot kolme kuu eest, so. 333 eurot kuus. Juhul, kui asuda seisukohale, et üürileping oli üles öeldud 06.11.2017, siis kuulub 5200 eurot väljamõistmisele üüritasu võlana ja 7667 eurot kahjumina. Alates lepingu ülesütlemisest on üürileandjal õigus VÕS § 135 lg 2 alusel nõuda abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni (RKTKo asjas 3-2-1-37-09). Kostja tegevuse tõttu (kasutusse antud seadmete rikkumine, hävimine) on tekitatud kahju 6670 eurot.
3.Ruumide kostjale üleandmise päeval oli ruumides vara maksumusega 22 373 eurot. Nimetatu tuleneb ka 28.04.2011 koostatud seadmete hinnangu aktist. Kostja kohustuseks oli säilitada ruumides olemasolevaid seadmeid. Käesolevaks ajaks on nimetatud seadmed kostja tegevuse tagajärjel osaliselt kadunud ja oma väärtuse kaotanud. Hageja palub välja mõista kostjalt üürivõla 11867 eurot (alates 2016 juunist kuni 2019 aprill). Alternatiivselt välja mõista kostjalt üürivõlg 5200 eurot (alates 2016 juuni kuni 2017 november) ja 7667 eurot kahjumina üüritud vara õigusliku aluseta kasutamise eest ajavahemikul alates 2017 november kuni 2019 aprill. Välja mõista kostjalt kahju 6670 eurot.
II KOSTJA VASTUS
4.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja väited on valed ja kostja ei võta omaks ühtegi hageja väidet. Hageja nõuded on tõendamata ja aegunud ning kostja palub aegumise kohaldamist. 28.04.2011 seadme hinnangu akt ei tõenda mingite seadmete seotust kostjaga. Lisaks vara faktilisele üleandmisele kostjale, peaks hageja tõendama, et ruumid olid kostja valduses pärast 07.10.2016. Kostja ei võta omaks ühtegi nimetatud väidetest. Valed ja tõendamata on hageja punktis 18 sisalduvad väited: „Poolte vahel puudub vaidlus selle kohta, et vaatamata üürilepingu ülesütlemisele hageja poolt jätkab kostja ruumide kasutamist. Kuna antud asjaolu on võetud kostja poolt omaks, ei vaja antud asjaolu täiendavat tõendamist.” Kostja pole neid asjaolusid omaks võtnud.
5.Ühtlasi on vale punktis 19 väljendatud hageja seisukoht, et „Poolte vahel on tekkinud vaidlus üürivõla üle”. Kostja ei võtnud omaks asjaolu, et ta on kohustatud tasuma vähemalt 181,26 eurot kuus üüritud vara eest. Arusaamatu on punktis 26 väljendatud seisukoha, et „Seejuures tuleb lähtuda ka sellest, et kostja on jätkuvalt sellel arvamusel, et üürileping kehtib» alus ja tõendusbaas. Kust hageja selle võttis? Hageja ja kostja lepingud erinevad üksteisest. Erinevusi kostjaga ei kooskõlastatud ja mingit teadet muutmise kohta pole kostja saanud. Rendieseme suurus on väiksem kui 350 m2. Hageja esitatud esemete hindamisakt on koostatud 28.04.2011, st enne lepingu sõlmimist ja ei seostu kostjaga. Kostjale neid esemeid üle antud ei ole ja kostja neid ei kasutanud. Katuse remondi teostas kostja omal kulul. Hagi tuleb jätta rahuldamata.
III KOHTU PÕHJENDUSED
6.Kohus, selgitanud välja menetlusosaliste seisukohad, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Vaidlust ei ole selle üle, et poolte vahel on 07.10.2013 sõlmitud leping, millega hageja andis kosta kasutusse tootmistsehhi osa Xxx külas, Jõhvis. Leping on poolte poolt allkirjastatud. 26.03.2019 kohtuistungil on pooled selgitanud, et kostja kasutas ruume autoremondi teenuse osutamiseks. Eeltoodust järeldab kohus, et poolte vaheline leping on rendileping VÕS § 339 mõistes. Hageja (rendileandja) andis kostjale (rentnik) kasutamiseks tööstushoone ja võimaldas kostjal saada läbi majandustegevuse (autoremont) kasu, st. kostja võttis asja kasutusse sellelt tulu teenimise eesmärgil. Rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut (VÕS § 341).
7.Lepingu p 7 kohaselt kehtib leping kuni 07.10.2016. Lepingu p 7.1. järgi pikeneb leping automaatselt kui pooled ei tea lepingu lõpetamisest. Asja materjalides puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleksid soovinud lepingu lõpetamist. Järelikult muutus leping tähtajatuks (Lepingu p 7.1 ja VÕS § 310 lg 1). Hageja nõuab renditasu, sh. kahju hüvitisena aja eest peale lepingu ülesütlemist (kuni 2019 aprill). Kostja on esitanud aegumise vastuväite. Renditasu ja kahju hüvitamise nõuetele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 sätestatud 3 aastane aegumistähtaeg. VÕS § 338 lg 1 järgi on üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. Selle nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 338 lg 2 teise lause järgi asja tagasisaamisest. Sama tähtaeg kehtib VÕS § 341 järgi rendileandja nõuete kohta rentniku vastu 26.03.2019 kohtuistungil on kostja väitnud, et ta kasutab renditud asja. Sama on väitnud ka hageja. Seega võib järeldada, et VÕS § 338 lg 1 sätestatud 6 kuuline tähtaeg ei ole alanud (tähtaja kulgemine algab asja tagasisaamisest hageja poolt). Hagi on esitatud 26.06.2018 ning järelikult ei ole hageja nõuded aegunud.
8.Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS §-st 195 lg 3 ning 311 ja 312. Hageja on väitnud, et ta ütles lepingu üles, kuid väited ei ole üheselt arusaadavad. Nii on hageja väitnud, et ütles ta lepingu üles 25.10.2017 ja 06.11.2017 ning et 25.10.2017 kiri oli üürilepingu ülesütlemise hoiatus. Hageja esitatud poolte kirjavahetust järeldub, et kostja on lepingu ülesütlemise teate kätte saanud. Kohus leiab, et ehkki 25.10.2017 kiri on pealkirjastatud kui hoiatus, on sellest selgelt nähtav hageja tahe leping üles öelda, sh. nõuab hageja renditud asja vabastamist. VÕS § 353 lg 1 sätestab, et ülesütlemisest tuleb ette teatada vähemalt 6 kuud, kuid lepingu p-s 5 kohaselt peavad pooled lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest ette teatama vähemalt 1 kuu. Seega saab lugeda lepingu üles öelduks alates 26.11.2017. Hageja väite osas, et ta remontis hoone katuse 2400 euro eest, mille kostja peab hüvitama, märgib kohus, et lepingu p-s 2.1. on märgitud, et katuse remondi osas puuduvad hagejal pretensioonid kostja suhtes. Lepingu p 4 kohaselt teostab rentnik kord aastas ruumide jooksvat remonti. Hageja ei ole välja toonud, millise remondiga oli tegemist ja kuidas kujunes selle maksumus, ega esitanud tõendeid selle kohta. Lepingust ja VÕS § 345 lg 1 ei tulene, et rentniku kohustuseks on teostada kõikvõimalikku remonti. Rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, teostades vajadusel väikseid remonte ja parandamist.
9.Kohtu hinnangul on hageja renditasu nõue põhjendatud osaliselt ja lähtuda tuleb kostja esitatud algsest lepingust, kus on renditasu suuruseks 250 eurot kuus. Lepingut saab muuta ainult poolte kokkuleppel VÕS § 13 lg 1 alusel. Sellise poolte vahelise kokkuleppe
olemasolu tuvastatud ei ole. Kostja on kogu menetluse jooksul olnud seisukohal, et renditasu suurust muudetud ei ole. Renditasu suurendamist ainult hageja poolt selliseks kokkuleppeks lugeda ei saa ja ühtegi tõendit renditasu suurendamise kokkuleppe olemasolu kohta esitatud ei ole. Samuti ei nähtu asja materjalidest, sh. lepingust renditasu tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alust ja tingimusi. Hageja nõuab renditasu alates 2016 juunist, kuid hageja 25.10.2017 kirjast nähtub, et kostja on hagejale tasunud kuni 31.06.2016 renditasu 800 eurot. Renditasu maksmise kohustus on rentnikul nii rendilepingu p 2 kui ka VÕS § 339 järgi. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista renditasu võlgnevus alates 2016 juulist kuni lepingu ülesütlemiseni, so. novembrini 2017 lepingu järgses ulatuses (250 eurot kuus) summas 4000 eurot (16 kuud x 250 eurot).
10.Riigikohus on leidnud, et lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Nõudes lepingu ülesütlemise järel kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 mõttes, on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust saamata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Üüri maksmise kohustuse rikkumine on tekkinud kahjuga VÕS § 127 lg 4 mõttes põhjuslikus seoses, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning VÕS § 127 lg 3 tähenduses ka ettenähtav (RKTKo 3-2-1-179-15 p 25). Kuna kostja väitel kasutab ta rendieset ka peale lepingu ülesütlemist ja hageja nõuab renditasu kuni aprill 2019, siis tuleb kostjalt välja mõista renditasu 250 eurot kuus, alates detsember 2017 kuni aprill 2019, so. 3750 eurot (15 kuud x 250).
11.Hageja on üldsõnaliselt väitnud, et kostja on talle üle antud seadmeid rikkunud ja mõned neist on hävinud, millega on tekitatud hagejale kahju 6670 eurot. Hageja on edaspidi väitnud ka seda, et seadmed on osaliselt kadunud ja väärtuse kaotanud. Kostja väitel pole talle seadmeid üle ei antud ja kostja seadmeid kasutanud ei ole. Kohus leiab, et hageja ei ole välja toonud, millised seadmed on kostjale üle antud, millised on konkreetselt hävinud ja millised on kahjustatud ning milline on nende väärtus. Samuti ei ole hageja esitanud oma nõuet kinnitavaid tõendeid. Hageja viidatud 28.04.2011 seadmete hinnangu akt on koostatud üle kahe aasta enne lepingu sõlmimist kostjaga ja ei seostu poolte vahelise lepinguga. Lepingu p 6 järgi võtab rentnik vastu ruumid koos esemetega mõlema poole allkirjastatud inventari aktiga. Viidatud poolte allkirjastatud akti kohtule esitatud ei ole. Lisaks on 28.04.2011 akt allkirjastamata, sh. kostja poolt ja pole teada kes selle koostas (aktis on märgitud koostjaks G Z). Tõend on asjakohatu. Seega ei ole hageja tõendanud kahju hüvitamise nõude aluseid ja ulatust ning kahju hüvitise 6670 euro nõue jääb rahuldamata.
MENETLUSKULUD
Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, jäävad poolte menetluskulud poolte endi kanda ja kohus ei määra kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.