Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
14. aprill 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-17809
Tsiviilasi
Ene Solomi hagi Valga valla vastu eluruumi kasutusõiguse tuvastamiseks, üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Valga valla hagi Ene Solomi vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 6. oktoobri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Valga valla apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
5. aprill 2022
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant: Valga vald (Valga Vallavalitsuse kaudu), registrikood 77000507, , esindaja advokaat Janar Kuus Vastustaja: Ene Solom, isikukood XXXXXXXXXXX
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 6. oktoobri 2021 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud Valga valla kanda.
3.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata, kuna E. Solomil hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.E. Solom (hageja) esitas 02.12.2020 Tartu Maakohtule hagi Valga valla (kostja; Valga vald) vastu. Maakohus võttis menetlusse järgmised hageja nõuded: 1) tuvastada, et E.Solomil on seadusest tulenev eluaegne kasutusõigus XXXXXXXXXXX asuvale korteriomandile; 2) tuvastada Valga valla 22.10.2020 üürilepingu ülesütlemise tühisus; 3) parandada kinnistusraamatu kanne ja kanda kinnistusraamatusse korteriomandi aadressiga XXXXXXXXXXX osas märge E. Solomi käsutusõiguse kohta alates 1995. aastast. Kostja teatas 22.10.2020 kirjaga hagejale, et ütleb korraliselt üles alates 01.03.2021 E. Solomiga sõlmitud üürilepingu. E. Solom leidis, et Valga valla tegevus on õigusvastane ja vastuolus hea halduse põhimõttega ning tsiviilõiguste teostamise hea tavaga ja hea usu põhimõttega. E. Solom märkis, et 01.12.1995 üürilepingu sõlmimisel lepiti kokku, et üürnikul on võimalus korter erastada ning tal tekkis õiguspärane ootus ja veendumus, et sõlmitud lepingu ja ülekantud EVP-ga tekitab tal omandiõigus korterile. Valga valla omandiõigus korterile on tühine. Ebaõigeks saab pidada kinnistusraamatu kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Hageja palub kohtul teha märge kinnistusraamatu kande parandamise käsutusõiguse kohta ja seadusjärgse kitsenduse kohta tulenevalt üürilepingu nr 12 sõlmimisest 1995. aastast.
2.Valga vald vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ebaõiged on hageja väited selle kohta, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole esile toonud VÕS § 327 lg 1 ja 2 sätestatud asjaolusid vastuolu kohta hea usu põhimõttega. Kuna kostja on hagejaga sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud, siis ainuüksi sel põhjusel puudub hagejal õiguslik alus nõuda kinnistusraamatusse märke tegemist.
3.Valga vald esitas 15. 04. 2021 hagi, milles palus välja nõuda korteriomand aadressil XXXXXXXXXXX, E. Solomi ja temaga koos elavate isikute (rahvastikuregistri andmetel on eluruumi registreerinud ka Kaupo Solom) ebaseaduslikust valdusest. Maakohus liitis hagid ühte menetlusse. Kuigi Valga vald on andnud E. Solomile eluruumi vabastamiseks aega rohkem, kui seda seadusega on ette nähtud (kolm kuud), pole E. Solom vaatamata sellele eluruumi vabastanud. Isegi kui hageja E. Solom on vaidlustanud üürilepingu korralise ülesütlemise, ei välista see käesoleva hagiavalduse esitamist.
4.E. Solom ei tunnistanud Valga valla hagi. E. Solom märkis, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. See õigus tuleneb elamuseadusest, VÕSRS-st ja VÕS-ist.
MAAKOHTU OTSUS
5.Tartu Maakohus rahuldas 6. oktoobri 2021 otsusega E. Solomi hagi osaliselt. Maakohus tuvastas Valga Vallavalitsuse 22.10.2020 korralise üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Maakohus jättis E. Solomi hagi rahuldamata osas, milles taotleti eluruumi eluaegse kasutusõiguse tuvastamist ja kinnistusraamatu kande parandamist. Valga valla hagi jättis maakohus rahuldamata.
5.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle kohtu hinnangul pole pooltel vaidlust: 1) kinnistusraamatu kohaselt kuulub korteriomand asukohaga XXXXXXXXXXX valla omandisse vastavalt 19.02.2020 tehtud registrikandele (dtl 130-131); 2) E. Solom ja Valga ME ELAMU sõlmisid 16.01.1996 Valga vallavalitsuse õiguseellase Valga Linnavalitsuse 29.06.1995 korralduse nr 469 alusel eluruumi üürilepingu nr 12, mille kohaselt E. Solom kasutab tööandja eluruumina XXXXXXXXXXX korterit (dtl 132-135); 3) 22.10.2020 esitas Valga vald E. Solomile üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse, milles teatas E. Solomiga sõlmitud üürilepingu ülesütlemisest alates 01.03.2021 (dtl 145); 4) E. Solom sai ülesütlemisavalduse kätte 02.11.2020 (dtl 146-147). Asjas on vaidlus, kas E. Solomil on tekkinud seadusjärgne eluaegne korteri kasutamisõigus; kas üürileping on kehtivalt üles öeldud; kas kinnistusraamatusse tuleks teha märge kasutusõiguse ja seadusjärgse kitsenduse kohta; kas korteriomanikul on õigus nõuda korteri valduse üleandmist. Maakohus leidis, et asja lahendamisel kuuluvad kohaldamisele kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) redaktsiooni § 60 lg 4; võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4; võlaõigusseaduse (VÕS) § 311 lg 1 ja § 324; asjaõigusseaduse (AÕS) § 141 lg 1. Maakohus märkis, et poolte vahel on varem kohtuvaidlusi olnud ning Tartu ringkonnakohtu 04.05.2009 otsusega tsiviilasjas nr 2-06-36047) ja Tartu Ringkonnakohtu 02.05.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-22776) luges maakohus tõendatuks järgmised asjaolud: a) poolte vahel 16.01.1996 sõlmitud üürileping lõppes 15.01.2002; b) poolte vahel tuleb alates 16.01.2002 lugeda sõlmituks uus 5-aastase tähtajaga üürileping, mis lõppes 16.01.2007; c) kuivõrd E. Solom jätkas pärast 16.01.2007 korteri kasutamist, muutus üürileping VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks. Valga vald kinnitas, et uut üürilepingut pole poolte vahel sõlmitud ning ainus pooltevaheline leping ongi 16.01.1996 sõlmitud üürileping. Ka pole poolte vahel arutatud ega muudetud lepingu tingimusi. Maakohus leidis, et olenemata sellest, kas pidada Valga vald ja E. Solomi vahelist õiguslikku suhet pärast 16.01.1996 sõlmitud üürilepingu lõppemist 15.01.2002 lepinguliseks üürisuhteks (nagu seda on teinud Tartu Ringkonnakohus viidatud lahendites) või seaduse alusel tekkinud üürisuhteks, on maakohtu hinnangul poolte vahel 16.01.1996 sõlmitud üürileping ning pooltevaheline üürisuhe või üürileping on muutunud tähtajatuks alates 16.01.2007. Kohtu hinnangul on Valga vald kui korteriomanikul põhimõtteliselt õigus üürileping korraliselt üles öelda VÕS § 311 ja 312 alusel. Vaidlusaluseks küsimuseks on, kas E. Solomi puhul on üürileandjal õigus öelda üürileping üles talle teist eluruumi vastu andmata. VÕSRS § 15 lg 4 kohaselt isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 elamuseaduse § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata.
Maakohus tuvastas varasematele ringkonnakohtu lahenditele tuginedes, et E. Solom VÕSRS § 15 lg-s 4 nimetatud isik.
on
Riigikohus on VÕSRS § 15 lg 4 kohaldamise osas leidnud, et seadusandja ei soovinud võlaõiguseaduse jõustumisel muuta seni kehtinud regulatsiooni nii oluliselt, et võtta isikutelt, kelle õigused eluruumile olid seni tagatud elamusseadusega, ära tagatised, mis nad olid juba välja teeninud ja millele oli neil alust loota. Kehtima jäi sama õiguslik olukord, mis oli sätestatud kuni 01.07.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 . Samas otsuses on Riigikohus viidanud, et tulenevalt VÕSRS § 15 lg 4 mõttest tekkis kostjal õigus kasutada vaidlusalust eluruumi seni, kuni talle ei pakuta vastu teist eluruumi (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 28.05.2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10, p-d 10 ja 11). Kohus leidis, et kuivõrd Valga vald ei ole 22.10.2020 üürilepingu korralise ülesütlemisega võimaldanud E. Solomile teist eluruumi, on ülesütlemine tühine ning üürisuhte jätkub. Kohtu hinnangul ei ole asjas leidnud tuvastamist, et E. Solomil oleks tekkinud seadusjärgne eluaegne õigus XXXXXXXXXXX korteri kasutamiseks ja E. Solomi nõue tuleb selles osas jätta rahuldamata. Maakohus leidis, et E. Solomil puudub et alus VÕS § 324 lg 1 alusel üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks.
5.2.Maakohus jättis Valga valla hagi rahuldamata, kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Seega on E. Solomi ja Valga valla üürisuhe XXXXXXXXXXX osas jätkuvalt kehtiv ning üürileandjal ei ole tekkinud AÕS § 80 lg 1 järgset nõudeõigust. E. Solom kasutab korteriomandit kehtiva õigusliku aluse alusel. Maakohus märkis, et tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ja jättis Valga valla menetluskulud tema enda kanda. Mõlemad pooled avaldasid maakohtus, et menetlusega seoses neil õigusabikulusid ei ole ja pooled menetluskulude nimekirju ei esitatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Kostja esitas 5. novembril 2021 Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tartu Maakohtu 6. oktoobri 2021.a otsuse osas, millega maakohus rahuldas E. Solomi hagi, jättis rahuldamata Valga valla hagi ja jättis hagilt tasutud riigilõivu Valga valla kanda. Apellant palub Tartu Ringkonnakohtul teha uus otsus, millega jätta E. Solomi hagi täies ulatuses rahuldamata, rahuldada Valga valla hagi ja jätta menetluskulud E. Solomi kanda. Valga vald leiab, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui tuvastas jõustunud kohtulahendi põhjendustele viidates faktilise asjaolu (E. Solom jätkas pärast tema ametikohalt vabastamist töötamist kostja allasutuses). Nimetatud asjaolu ei ole tõendatud, Valga vald ei ole seda omaksvõtnud. Valga valla arvates ei saa VÕSRS § 15 lg 4 tõlgendada selliselt, et tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei olegi võimalik tööandjal eluruumi oma otsesesse valdusesse tagasi saada. Vastasel korral oleks kostja arvates tegemist ebaproportsionaalse omandiõiguse piiramisega, mis oleks aga vastuolus põhiseaduse § 32 sätestatuga. Valga vald märgib, et 02.052017. a kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-12-22776 on ringkonnakohus märkinud, et „pärast lepingu 5-aastase tähtaja lõppemist 06.01.2007 jätkas hageja eluruumi kasutamist ning seega muutus üürileping tulenevalt VÕS § 310 lg-st 1 tähtajatuks. Tähtajatut üürilepingut on seadusest tulenevalt võimalik üles öelda korraliselt (VÕS §-d 311 ja 312) või
erakorraliselt (VÕS §-d 313 jj).“ Maakohus pole asja lahendamisel nende ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludega arvestanud, mistõttu ei vasta maakohtu otsus TsMS §-le 457 lg 1. Valga valla hinnangul on maakohus VÕSRS § 15 lg-s 4 sätestatu ja Tartu Ringkonnakohtu poolt varasemalt tuvastatud asjaolu (tähtajatut üürilepingut on võimalik nii korraliselt kui ka erakorraliselt üles öelda) jätnud arvesse võtmata. Maakohus oleks pidanud jätma E. Solomi hagi rahuldamata ka üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes ja rahuldama kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Valga vald leiab, et ka menetluskulude osas tuleb teha uus lahend, millega jätta kostja poolt hagilt tasutud riigilõiv summas 300 eurot E. Solomi kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus palub kostja jätta hageja kanda.
7.E. Solom leiab, et apellatsioonkaebus on sisult vastuoluline ja ei vasta seetõttu apellatsioonkaebuse nõuetele. E. Solom vaidleb kaebusele vastu ja palub apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata. Maakohus on asja lahendamisel arvestanud eelnevate kohtumenetlustega ja kohtupraktikaga ning kohaldanud õigesti õigusnorme.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja Valga valla apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8) ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.
9.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Valga vald vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles tuvastati Valga Vallavalitsuse 22.10.2020 korralise üürilepingu ülesütlemise tühisus ja jäeti rahuldamata E. Solomi hagi korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Valga vald ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata E. Solomi nõuded tuvastada eluruumi eluaegse kasutamise õigus ja parandada kinnistusraamatu kanne. Vaidlustamata osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud.
10.Ringkonnakohus võtab esmalt seisukoha E. Solomiga sõlmitud üürilepingu ülesütlemise tühisuse osas. Käesolevas asjas pole vaidlust maakohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude üle ja ringkonnakohus saab neist TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel lähtuda. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus tuvastatud asjaolude alusel andnud hageja nõudele kohase õigusliku hinnangu. Ringkonnakohtul pole põhjust jõuda teistsugusele järeldusele.
11.Maakohus tuvastas jõustunud kohtulahendile viidates (tsiviilasi nr 2-06-36047), et E. Solomile laieneb VÕSRS § 15 lg-st 4 tulenev üürilepingu lõpetamise piirang. Riigikohus on märkinud, et „VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Üürileandja ülesütlemisõiguse piiramiseks piisab, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Samuti ei pidanud pooltel olema vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ühele ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimustest.“ (Riigikohtu lahend 22. november 2011, nr 3-2-1-105-11). Valga vald ei ole apellatsioonkaebuses esile toonud faktilisi asjaolusid, mis annaksid aluse asuda teistsugusele seisukohale, kui on tuvastatud varasemas jõustunud lahendis, kus osalesid samad menetlusosalised. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas asjas esitatu alusel õigesti faktilised asjaolud ja kohaldas õigesti õigusnorme, kui tuvastas, et E. Solomiga sõlmitud
üürilepingut ei saanud Valga vald 22. 10. 2020 korraliselt üles öelda ilma teist eluruumi vastu andmata.
12.Ringkonnakohus ei nõustu Valga valla seisukohaga, et VÕSRS § 15 lg 4 tõlgendamine selliselt, et tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei olegi võimalik tööandjal eluruumi oma otsesesse valdusesse tagasi saada ilma teist eluruumi vastu andmata on ebaproportsionaalne omandiõiguse piiramine, mis oleks vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatuga. Tegemist on erandlike kaasustega, mis kohalikku omavalitsust ebaproportsionaalselt ei koorma. Valga vald ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks, et konkreetse eluruumi üürilepingu kehtivus piiraks valla omandiõigust arvestataval määral.
13.Apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole arvesse võtnud varasemat ringkonnakohtu jõustunud lahendit tsiviilasjas nr 2-12-22776, ei ole asjakohane. Nimetatud tsiviilasjas oli üürilepingu ülesütlemise aluseks üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus ja ülesütlemise alusena tugineti võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p-dele 2 ja 3 ning § 313 lg-le 3 ja ringkonnakohus tuvastas, et kostja (Valga vald) ei ole kehtivalt erakorraliselt üürilepingut üles öelnud, sest ei ole tõendatud E. Solomi võlgnevust kostja ees kõrvalkulude osas summas, mis ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat. Ringkonnakohus märgib, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Käesolevas asjas on vaidlus üürilepingu korralise ülesütlemise kehtivuse osas ja siinkohal nõustus ringkonnakohus maakohtuga, et ilma teist eluruumi vastu andmata E. Solomiga sõlmitud üürilepingut üles öelda ei saanud. Teise eluruumi vastu andmise kohustus ei kehti aga juhul, kui esineb alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
14.Kuna üürileping ei ole kehtivalt üles öeldud, siis jättis maakohus õigesti rahuldamata Valga valla hagi korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Ringkonnakohus ei nõustu väitega, et Valga vald käitus hea usu põhimõtte vastaselt ja tal puudus õigus korteriomandi väljanõudmiseks vindikatsiooni nõude esitamiseks. Käesoleval juhul ütles Valga vald üürilepingu korraliselt üles ja määras eluruumi vabastamise tähtajaks 02.03. 2021. Hagi korteriomandi väljanõudmiseks esitati 15.04.2021. Valga valla hagi ei olnud esitatud pahas usus, kuid selle rahuldamine sõltus üürilepingu ülesütlemise kehtivusest. Ringkonnakohus lisab, et TsMS § 369 alusel on võimalik esitada hagi ka enne nõude sissenõutavaks muutumist, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida.
15.Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. E. Solom menetluskulude nimekirja ei esitanud, mistõttu puudub vajadus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.