StudioIllusion OÜ hagi Osaühing BRONX vastu üürilepingu tagatise tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.08.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühing BRONX apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
10 680,28 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): StudioIllusion OÜ (registrikood 14176234), lepinguline esindaja Jana Kaup Kostja (apellant): Osaühing BRONX (registrikood 10495729), lepinguline esindaja Vladimir Makarov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 31.08.2021 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata
2.Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Osaühing BRONX kanda.
3.Välja mõista Osaühingult BRONX StudioIllusion OÜ kasuks 600 eurot ringkonnakohtu menetluskulude hüvitamiseks.
4.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Osaühingul BRONX tasuda StudioIllusion OÜ-le viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni lahendi täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-19-111430 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.StudioIllusion OÜ (hageja) esitas 21.04.2019 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Osaühingu BRONX (kostja) vastu raha tasumise nõudes. 20.05.2019 määrusega anti asi üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.25.06.2019 hagiavalduses ja selle 30.06.2019 täienduse kohaselt palub hageja mõista kostjalt välja põhinõude 5980 eurot, viivise 2517,58 eurot ja viivise 0,1% päevas põhinõude 5980 eurot tasumata osalt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
3.Hagiavalduse kohaselt on poolte vahel 18.05.2017 sõlmitud äriruumi rendileping, mille järgi on kostja rendileandja ja hageja rentnik. Lepingu p-i 1.3 järgi kehtis leping tähtajalisena kuni 01.06.2022. Hageja tasus vastavalt lepingu p-le 7.1 tagatisraha 5980 eurot. Lepingu p-i 7.3 järgi tagastab rendileandja tagatisraha rentnikule kahe kuu möödumisel arvates lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast eeldusel, et rendileandjal ei ole rentniku vastu varalise nõudeid või puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Rendileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada rentniku võlgnevused ja rendileandja varale tekitatud kahju. Rentnikule tagatisraha tagastamisega viivitamisel tasub rendileandja viivist 0,1% õigeaegselt tasumata summalt iga tagastamisega viivitatud kalendripäeva eest.
4.Pooled sõlmisid 01.03.2018 lepingu lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt lõppes leping 01.03.2018. Sama kokkuleppega sõlmiti ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt, milles rendileandja kinnitas, et akti allkirjastamisel rendileandja kinnitab, et sai tagasi lepingu eseme enda valdusesse koos tehnikaga ja seadmetega, on tutvunud eseme seisukorraga ning ei oma seisukorra kohta pretensioone. Seega lepingu ese oli üle antud ning kostjal puudusid pretensioonid hageja vastu.
5.Hageja saatis 11.05.2018 kostja e-postiaadressidele nõudeavalduse tagatisraha tagastamiseks ning 24.05.2018 kostjale tähitud kirjaga samasisulise nõudeavalduse, milles palus tagastada 10 päeva jooksul tagatisraha, vastasel juhul lubas pöörduda kohtusse. Kiri tagastati märkega „tähtaja möödumisel“. Kostja ei ole hagejale tagatisraha tagastanud. Viivisearvestus on lepingu p-i 7.3 järgi 0,1 % päevas, mis teeb viivise summaks perioodi 01.05.2018 - 25.06.2019 eest 2517,58 eurot.
6.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et ta ei nõustu, et leping lõppes erakorralise ülesütlemisega hageja poolt ning et pooled leppisid kokku, et kostjale tekitatud kahju hüvitatakse hageja poolt tasutud tagatisraha arvel ja tagatisraha jääb kostjale. Leping on lõppenud poolte kokkuleppel, seda tõendab ka 01.03.2018 rendilepingu lõpetamise kokkulepe. Lepingu lõpetamise läbirääkimised algasid juba 2018. a jaanuarikuus, selleks käis kostja esindaja äriruumis. Siis, kui kokkuleppe oli kuupäevas saavutatud, sai hageja hakata lõpetama lepinguid tarnijatega, puhastama ruume ja viima asju välja. 2018. a veebruarikuus oli kostja käinud juba uutele huvilistele näitamas rendile antavaid ruume.
2-19-111430 Kostja vastuväited
7.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
8.Lepingust nähtuvalt oli poolte vahel sõlmitud tähtajaline leping tähtajaga kuni 01.06.2022. Hageja ütles lepingu erakorraliselt üles ning leping lõppes hagejapoolse erakorralise ülesütlemisega alates 01.03.2018 poolte vahel saavutatud kokkuleppel. Hageja seaduslik esindaja teatas 01.03.2018 kostja seaduslikule esindajale oma soovist leping lõpetada suusõnaliselt telefoni teel. Lepingu lõpetamise aluseks oli asjaolu, et hageja seaduslik esindaja pidi kiirkorras lahkuma tagasi Venemaale. Hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust (võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 2). Seetõttu ei pidanud kostja lepingu erakorralist ülesütlemist aktsepteerima, kuid kostja tegi seda. Lepingu erakorralisest ülesütlemisest teatamine ja lepingu lõpetamise kokkulepe allkirjastamine toimus samal päeval, s.o 01.03.2018.
9.01.03.2018 leppisid pooled kokku, et hageja poolt tasutud ettemaks jääb kostjale lepingu p-i 9.3 alusel lepingu mittetäitmisega kostjale tekitatud kahju hüvitamiseks VÕS § 128 lg 4 alusel kui kostja poolt saamata jäänud tulu, mida ta oleks vastavalt asjaoludele saanud kuni 01.06.2022.
10.Hageja on 01.03.2018 käitunud pahatahtlikult ja vastuoluliselt, jättes oma käitumisega kostjale eksitava mulje, millest võis järeldada, nagu oleks hageja üürilepingu lõpetamise kokkulepet aktsepteerinud ega nõua ettemaksu tagastamist.
11.Lepingu p-i 6.2 kohaselt võib üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel ning lepingu lõpetamist sooviv pool peab teatama sellest teisele poolele vähemalt kolm kuud ette. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et hageja oleks kostjale lepingu erakorralisest ülesütlemisest kirjalikult teatanud. Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Harju Maakohtu 31.08.2021 otsusega hagi rahuldati ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 8497,58 eurot ning viivis 0,1% päevas põhinõude 5980 eurot tasumata osalt alates 30.06.2019 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 3462,42 eurot. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu riigilõivu 600 eurot ja lepingulise esindaja kulu 1520 eurot ja viivise menetluskuludelt. Maakohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata maksekäsu kiirmenetluse kulu 20 eurot ja lepingulise esindaja kulu 544 eurot.
13.Pooled ei vaidle järgnevate asjaolude üle: pooled sõlmisid 18.05.2017 äriruumi rendilepingu; hageja on tasunud kostjale lepingu alusel tagatisraha 5980 eurot; pooled sõlmisid 01.03.2018 lepingu lõpetamise kokkuleppe, mille kohaselt leping lõppes 01.03.2018.
14.18.05.2017 äriruumi rendileping vastab äriruumi üürilepingu tunnustele, mistõttu tuleb lepingule kohaldada üürilepingu kohta seaduses sätestatut.
15.Kohus tuvastas, et pooled lõpetasid äriruumi rendilepingu kokkuleppel 01.03.2018 sõlmitud lepinguga (VÕS § 186 p 4). Poolte juhatuse liikmete vande all antud seletustest nähtub, et hageja avaldas soovi lõpetada leping alates 01.03.2018. Poolte esindajate seletuste põhjal ei ole võimalik kindlaks teha, kas hageja juhatuse liige avaldas selleks soovi 2018. a jaanuari keskpaigas või 29.02.2018. Hinnates koos hageja vande all antud seletusi ja tunnistaja ütlusi, peab kohus usutavaks, et hageja teavitas kostjat üürilepingu lõpetamisest 2018. a jaanuari keskpaigas. Kuivõrd hageja juhatuse liikme seletusest nähtuvalt avaldas hageja juhatuse liige kostjale sõnaselgelt, et nad lõpetavad lepingu ja kolivad välja hiljemalt 01.03.2018, saab hageja juhatuse liikme avaldatut pidada tahteavalduseks, millega soovitakse üürilepingut üles öelda. Kumbki pooltest ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, et üürilepingu ülesütlemiseks esines lepingu p-s 6.3 nimetatud seaduses sätestatud alus. Seetõttu ei omanud hageja avaldus õiguslikke
2-19-111430 tagajärgi ega lõpetanud pooltevahelist lepingut. Seda kinnitab ka asjaolu, et pooled on pidanud vajalikuks 01.03.2018 sõlmida eraldi kirjaliku kokkuleppe lepingu lõpetamise kohta. Kui lepingu oleks saanud lugeda ülesütlemisega lõppenuks, oleks puudunud pooltel vajadus lepingu lõpetamises eraldi kokku leppida.
16.01.03.2018 kokkuleppe p-st 1 nähtub selgelt lepingu lõpetamisele suunatud poolte ühine tahe. Kokkulepet ei muuda kehtetuks ega lubamatuks asjaolu, et hageja on avaldanud soovi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostjal üürileandjana oli võimalus mitte sõlmida 01.03.2018 kokkulepet ning nõuda hagejalt üürilepingu täitmist, kuid nähtuvalt kokkuleppe sõlmimisest ei ole kostja seda teha soovinud.
17.Kostja ei saa poolte kokkuleppele tuginedes keelduda tagatisraha tagastamisest. Poolte esindajate vande all antud seletused lahknevad kokkuleppe sõlmimise väite osas, seega hindab kohus seletusi koosmõjus teiste tõenditega. Kohus arvestab sellega, et pooled tegutsesid majandus- või kutsetegevuses ja eeldada tuleb poolte esindajate tegutsemist korraliku ettevõtja hoolsusega. Kostja on 22.03.2021 kohtuistungil kinnitanud, et tema tegevusalaks on kinnisvara üürile ja rendile andmine. Lepingu lõpetamise kokkulepe sisaldas kokkulepet lepingu lõpetamise kohta ning kostja kinnitusi selle kohta, et ta sai tagasi lepingu eseme enda valdusesse koos tehnikaga ja seadmetega ning on tutvunud eseme seisukorraga ning ei oma seisukorra kohta pretensioone (dtl-d 34-35). Korraliku ettevõtja hoolsusega käitumise korral oleksid pooled märkinud kirjalikus kokkuleppes ära ka kokkuleppe selle kohta, et kostja ei pea tagatisraha tagastama. Kohus ei pea eluliselt usutavaks, et kokkuleppes märgitakse ära kostja pretensioonide puudumine eseme seisukorra kohta, kuid ei peeta vajalikuks märkida igapäevaselt kinnisvara üürile ja rendile andmisega tegeleva kostja õigust jätta tagatisraha tagastamata. Kokkuleppes tagatisraha käsitlemata jätmine kinnitab hageja juhatuse liikme vande all antud seletust, mille kohaselt tagatise kohta kokkuleppeid ei olnud. Kostja seletuses sisalduv teave on hageja vande all antud seletusega ja lepingu lõpetamise kokkuleppega ümber lükatud ning kostja ei ole tõendanud kokkuleppe sõlmimist, mille järgi ei pidanud kostja hagejale tagatisraha tagastama.
18.Leping lõppes 01.03.2018. Seetõttu muutus tagatisraha tagastamise nõue vastavalt lepingu p-le 7.3 sissenõutavaks 01.05.2018. Hagi tuleb rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja tagatisraha 5980 eurot (VÕS § 108 lg 1). Kostjalt tuleb välja mõista ka viivis perioodi 01.05.2018 kuni 25.06.2019 eest summas 2517,58 eurot. Lisaks tuleb välja mõista viivis 0,1% päevas põhinõude 5980 eurot tasumata osalt alates 30.06.2019 (hagiavalduse täiendus esitati 30.06.2019) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 3462,42 eurot (põhinõue 5980 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 2517,58 eurot = 3462,42 eurot). Apellatsioonkaebus
19.Kostja esitas 01.10.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
20.Lepingu lõpetamine toimus erakorraliselt, mitte poolte kokkuleppel. Hageja andis kostjale kinnituse selle kohta, et pärast kokkuleppe sõlmimist ei nõua hageja tagatisraha tagastamist, sest see jääb tähtajalise lepingu erakorralise lõpetamise kompensatsiooniks. Kostja jäi eeltoodu osas maakohtus esitatud väidete juurde.
21.Hageja seadusliku esindaja ja hageja tunnistaja istungil antud ütlused on ebaõiged. Hageja tunnistajaks oli isik, keda kokkuleppe sõlmimise juures ei olnud ning kes on hageja töötaja. Seega on hageja tunnistaja ütlused ebausaldusväärsed.
22.Maakohus pööras tõendamiskoormise põhjendamatult ümber ning rikkus selgitamiskohustust. Kohus ei selgitanud tõendamiskoormise ümberlükkamist ja seda, milliseid asjaolusid peab kohus tõendatuks ning mille üle puudub pooltel vaidlus. Kohus
2-19-111430 ei selgitanud, et kostja peab oma vastuväited täiendavalt põhjendama või ümber sõnastama. Maakohus jättis seisukoha võtmata kostja väidete osas kokkuleppe sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste osas. Vastustaja seisukoht
23.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
24.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
25.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
26.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mida kostja pole kaebuses vaidlustanud ja millest ringkonnakohus saab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi lähtuda. - poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline äriruumi üürileping, mis lõppes poolte kokkuleppel ennetähtaegselt 01.03.2018; - vastavalt lepingule oli hageja tasunud tagatisraha 5980 eurot, mille kostja pidi üüripinna osas pretensioonide puudumisel kahe kuu möödumisel lepingu lõppemisest hagejale tagastama; - lepingu lõppemisel 01.03.2018 andis hageja lepingu eseme kostjale üle ja lepingu eseme suhtes kostjal pretensioone ei olnud.
27.Kostja vaidles hagile vastu põhjusel, et vastavalt poolte vahel suuliselt sõlmitud kokkuleppele pidi tagatisraha jääma üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise hüvitiseks ja kostja ei pidanud seda seetõttu tagastama.
28.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kuna sellise kokkuleppe sõlmimine tõendamist ei leidnud, ei vabane kostja tagatisraha tagastamise kohustusest.
29.Maakohus ei pööranud tõendamiskoormist ringi ega rikkunud selgitamiskohustust. Maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti seaduses sätestatud tõendamiskoormise jaotusest, mille kohaselt peab hagilises tsiviilkohtumenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele pool oma positsiooni rajab (TsMS § 230 lg 1). Hageja esitas kostja suhtes raha maksmisele suunatud nõude, mille aluseks olevaid asjaolusid pole kostja vaidlustanud. Kostja põhjendas oma vastuväiteid hagile sellega, et pooled leppisid kokku kostjale tekitatud kahju hüvitamises hageja poolt tasutud tagatisraha arvel ja tagatisraha jätmises kostjale. Seega oli kostja koormis tõendada pooltevaheline kokkulepe selle kohta, et kostja ei pidanud tagatisraha vastavalt lepingu punktile 7.3 tagastama. Kostja soovis tõendada sellist kokkulepet üksnes kostja seadusliku esindaja vande all antud ütlustega. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja seadusliku esindaja ütlused on ümber lükatud hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusega.
30.Apellatsioonkaebuses kordab kostja oma väidet kokkuleppe sõlmimise kohta, kuid ei ole välja toonud asjaolusid, mille alusel maakohus oleks pidanud eelistama kostja vande all antud seletust hageja vande all antud seletusele.
2-19-111430
31.Asjakohatu on kostja väide tunnistaja ütluste ebausaldusväärsuse kohta. Tunnistaja ei ole kostja poolt viidatud kokkuleppe sõlmimise või mittesõlmimise kohta ütlusi andnud ja maakohus ei ole selles osas tunnistaja ütlustele tuginenud.
32.Maakohus tugines sellele, et ruumide üürile andmine on kostja majandustegevus, mistõttu saab eeldada, et kostja huvides tehtavad erikokkulepped fikseeritakse kirjalikult. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et tagatisraha käsitlemata jätmine üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kirjalikus lepingus, kinnitab hageja juhatuse liikme vande all antud seletust, et tagatise kohta kokkuleppeid ei olnud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
33.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
34.Maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, mistõttu teeb seda TsMS § 174 lg 3 järgides ka ringkonnakohus.
35.Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need rahaliselt kindlaks määrata hageja kulunimekirja põhjal. Hageja taotleb 720 euro hüvitamist 6 t õigusabi eest tasumääraga 120 eurot/t (ei sisalda käibemaksu). Hageja esindaja tutvus maakohtu otsusega (1 t) ja apellatsioonkaebusega (2 t) ning koostas vastuse (3 t). Kostja ei ole hageja menetluskulude nimekirjale vastuväiteid esitanud.
36.Ringkonnakohtu hinnangul on kirjeldatud toimingud vajalikud ja põhjendatud, kuid hageja esindaja tunnitasumäär, 120 eurot tunnis, on liiga kõrge ja ületab sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda. Ringkonnakohtu hinnangul on asja vähest õiguslikku keerukust ja mahtu arvestades vajalikuks ja põhjendatud tunnitasumääraks 100 eurot tunnis. Hageja ei nõua käibemaksu hüvitamist. Seega tuleb kostjalt hageja õigusabikulude hüvitamiseks välja mõista 600 eurot ( 6x100).
37.Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 tuleb kostjal hüvitamisele kuuluvatelt kuludelt tasuda viivist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.