AS Morrison Invest hagi X vastu põhivõla ja viivise nõudes ja X vastuhagi AS Morrison Invest vastu õigusliku aluseta saadu tagastamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
AS Morrison Invest apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
1800 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja/vastuhagi kostja AS Morrison Invest (registrikood 10378065), lepinguline esindaja Raivo Salumäe Kostja/vastuhagi hageja (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Valeria Titova
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021 otsus ja teha uus otsus.
2.Rahuldada AS Morrison Invest hagi.
3.Välja mõista X-lt AS Morrison Invest kasuks põhivõlgnevus 1578,36 eurot ja viivised 221,64 eurot.
5.Rahuldada AS Morrison Invest apellatsioonkaebus.
6.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-18142 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Morrison Invest (hageja, üürileandja) esitas 8. detsembril 2020 Harju Maakohtule X (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 1578,36 eurot ja viivise alates 7. detsembrist 2020 0,5% päevas, kuid mitte rohkem kui 221,64 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja Coconut Beauty OÜ-ga (üürnik) 2. septembril 2020 äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi nr 4 (60 m2) kasutamiseks perioodil 25. septembrist 2020 kuni 24. septembrini 2021. Üürnik saatis 20. septembril 2020 üürileandjale e-kirja sooviga sõlmitud üürileping lõpetada.
21.septembri 2020 kirjas selgitas üürnik, et seoses koroona kiire levikuga on tehnikud otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema. Üürnik jättis üüripinna vastu võtmata. Üürnikul ei olnud õigust sõlmitud lepingust taganeda ega ka seda erakorraliselt üles öelda. Asjaolu, et tehnikud otsustasid töö lõpetada, ei ole aluseks üürniku poolt üürilepingust taganemisele. Samuti ei olnud septembris väidetud koroonapuhangut ja koroona viiruse levik ei ole aluseks lepingust taganemisele. Hageja leiab, et üürniku pöördumisi saab käsitleda üksnes ühepoolse sooviavaldusena üürilepingut lõpetada, millega üürileandja ei ole nõustunud, mistõttu üürileping jätkub kuni selle punktis 7.6.2 märgitud üürilepingu lõpetamise soovist etteteatamise 6-kuulise tähtajani. Seega üürileping lõpeb 20. märtsil 2021. Vastavalt üürilepingule kohustus üürnik tasuma iga kalendrikuu 5. kuupäevaks (p 3.5) selle kalendrikuu eest üüri 300 eurot (p 3.3) ja kommunaaltasu 3,20 eurot ruutmeetri kohta (summa 192 eurot). Üürnik on jätnud 2020 septembrist täitmata lepingulise üüri- ja kommunaalmaksete tasumise kohustuse temale esitatud arvete alusel kokku summas 1897,73 eurot. Üürilepingu punkti 5.2 kohaselt on üürnik oma kohustuse täitmata jätmisel kohustatud tasuma viivist 0,5% võlgnevuse suurusest. Hageja on arvestanud viivist 6. detsembri 2020 seisuga 280,63 eurot. Üürilepingu punktis 3.1 üürniku rahaliste kohustuste katteks ettenähtud ja üürniku tasutud garantiisumma 600 eurot tasaarvestas hageja üürilepingu punktide 3.2 ja 5.12 kohaselt tasumisele kuuluva viivisega 280,63 eurot ning garantiisumma jäägi 319,37 eurot põhinõudega summas 1897,73 eurot, mille tulemusel on hageja nõudeks 1578,36 eurot.
2-20-18142 Üürilepingu punkti 5.18 järgi käendab lepingu allkirjastanud kostja isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi 1800 euro ulatuses. Tulenevalt asjaolust, et üürnik on jätnud lepingulised kohustused täitmata, on hagejal õigus kostja poolt käendatud summa ulatuses esitada üürniku põhivõlgnevuse ja viivise tasumise nõue käendaja vastu. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on lepingus sisalduv käenduskohustus tühine, sest tegemist on hageja tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. Pooled ei ole lepingu tingimusi läbi arutanud.
2.septembri 2020 üürileping ei ole jõustunud ja seega ei ole täitmiseks kohustuslik. Vastuhagi hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
3.Kostja esitas 28. juunil 2021 Harju Maakohtule vastuhagi hageja vastu, paludes hagejalt välja mõista kostja kasuks alusetult saadud tagatisraha 600 eurot. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Vastuhagiavalduse kohaselt pidi hageja ja üürniku vahel 2. septembril 2020 sõlmitud üürilepingu punktist 1.4 tulenevalt leping jõustuma 25. septembril 2020, ent nimetatud sündmus ei ole kunagi saabunud seoses hagejale edastatud lepingu lõpetamise teatega. Üürnik palus hagejal 18. novembril 2020 nõudekirjas tagastada hagejale tasutud garantiisumma seoses sellega, et 2. septembril 2020 sõlmitud leping ei kehti ning lepingu objektiks olevad ruumid ei ole üürniku kasutuses. Hageja keeldus garantiisumma tagastamisest. Kostja omandas hageja vastu nõude üürnikult nõude loovutamise lepingu alusel. Hageja vastuväited vastuhagile
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus jättis 28. oktoobri 2021 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks 600 eurot. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulu 1175 eurot ning viivise võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - hageja ja üürnik, keda esindas seadusliku esindajana kostja, allkirjastasid 2. septembril 2020 tähtajalise äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi nr 4 (60 m2) kasutamiseks. Lepingu p 1.4 kohaselt leping jõustub hiljemalt 25. september 2020 ja kehtib kuni 24. september 2021 (t.l 4-9). - üürnik on tasunud hagejale lepingu p 3.1 alusel tagatisraha 600 eurot (t.l 66, 66 pöördel). - 20. septembril 2020 saatis üürniku seaduslik esindaja kostja hagejale teate sooviga sõlmitud üürileping lõpetada, selgitades 21. septembri 2020 kirjas, et seoses koroona kiire levikuga on tehnikud otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema (t.l 10, 10 pöördel). - 24. septembril 2020 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale teate üürilepingu lõpetamisest (t.l 37). - üürnik ei ole üüripinda vastu võtnud.
2-20-18142 Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja üürniku vahel 2. septembril 2020 allkirjastatud tähtajalise äriruumide üürilepingu p-st 1.4 tulenevalt üürileping tingimuslik tehing, mis ei jõustunud tingimuse saabumata jäämise tõttu. 2. septembri 2020 lepingu p-s 1.4 on sätestatud, et leping jõustub hiljemalt 25. septembril 2020 ja kehtib kuni 24. september 2021 ning lepingu järgi on lepingu tähtaeg 1 aasta. Kohtule esitatud kirjavahetusest saab järeldada, et lepingu pooled on pidanud läbirääkimisi üürilepingu tingimuste, sh ruumide üleandmiseks
25.septembril 2020 (t.l 10-12). Maakohus leidis, et kuigi lepingu pooled allkirjastasid lepingu
2.septembril 2020, siis on lepingu jõustumine seatud sõltuvusse üüripindade üleandmisest. Vastasel juhul ei omaks lepingus tähendust 25. septembri 2020 kuupäev ja see ei sisalduks lepingus. Seda, et üürileping oli määratud jõustuma hiljemalt 25. septembril 2020 kinnitab kohtu hinnangul ka hageja septembrikuu arve kostjale, mille ta esitas 25.–30. septembri 2020 eest (t.l 14), s.t hageja ei ole soovinud üüri ja kommunaalkulusid alates 2. septembrist, mil leping allkirjastati. Lisaks oleks lepingu tähtaeg pikem kui 1 aasta, kui see oleks määratud jõustuma 2. septembril 2020. Kuna üürilepingu jõustumine oli seatud sõltuvusse ruumide üleandmisest ja üürnik teatas enne ruumide vastuvõtmise tähtaega, et ei soovi üüritud ruume, siis üürileping ei jõustunud tingimuse saabumata jäämise tõttu, st üüripinna üle andmata jäämise tõttu. Seega ei ole üürnikul tekkinud üürilepingust tulenevalt üüri ja kommunaalmaksete tasumise kohustust ja kostja kui käendaja ei vastuta üürniku lepingust tulenevate kohustuste eest. Maakohus tuvastas, et Coconut Beauty OÜ on üürilepingu p 3.1 alusel hagejale tasutud tagatisraha 600 euro tagastamise nõude loovutanud kostjale. Kuna hageja ja üürniku vaheline üürileping ei jõustunud, siis on üürnik teinud hagejale alusetu soorituse ja hageja peab selle kostjale välja andma. Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 28. oktoobri 2021 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata ning jätta menetluskulud kostja kanda. Alusetu on maakohtu seisukoht, et üürilepingu p-st 1.4 tulenevalt on tegemist tingimusliku tehinguga. Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas järeldub üüripindade üleandmiseks seatud tähtajast üürilepingu jõustumise sõltuvus. Lepingu jõustumise aja määramine on tavaline, kuid antud juhul ei ole seda seatud sõltuvusse üüripinna vastuvõtmisest. Poolte kokkulepe äriruumide üürimise kohta jõustus selle allkirjastamisega ja üürilepingu p-s 1.4 määratleti sisuliselt vaid kokkulepitud üürisuhte jõustumise tähtaeg. Tegemist on kokkuleppega, milles avaldub üürileandja vastutulek üürniku soovile, kus määrati tähtaeg, millal üürisuhe (sh üürniku kohustus tasuda lepingulisi makseid) igal juhul jõustub. Millestki ei järeldu, et üüripinna mittevastuvõtmisel leping ei jõustu. Üürilepingu p-s 1.4 oli kindlaksmääratud üürisuhte jõustumine hiljemalt 25. september 2020 ja sellest ajast on üürnikul kohustus tasuda üüri ja lepingulisi makseid. Asjaolu, et üürnik üüripinda vastu ei võtnud ja teatas pärast 2. septembri 2020 üürilepingu kokkuleppe sõlmimist soovist kokkuleppest taganeda, ei ole aluseks üürniku kokkulepitud üürikohustuse mitte täitmiseks. Üürniku lepingu lõpetamise avaldus 20. septembril 2020 ja üürniku 24. septembri 2020 kiri tõendavad, et üürnik ise pidas lepingut sõlmituks ja jõus olevaks taotledes selle erakorralist ülesütlemist. Üürnikul ei olnud õigust lepingust taganeda ja üürnik ei saanud seda ühepoolselt erakorraliselt lõpetada.
2-20-18142 Juhul, kui hagi ei ole alusetu, siis ei kuulu rahuldamisele vastuhagi, kuivõrd üürileandja oli õigustatud üürniku tasutud garantiisumma võlgnevusega tasaarvestama ja see tasaarvestus sisaldub haginõudes. Arvestades asjaolu, et tasaarvestusnõude arvestamiseks hagimenetluses piisab kostja vastavast avaldusest ja selleks ei ole vaja vastuhagi esitada, siis on kostja tekitanud vastuhagi esitamisega mittevajaliku menetluskulu, mis peaks jääma kostja kanda olenemata kumma poole kasuks kohtuotsus tehakse. Vastustaja seisukoht
7.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)§ 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata ning jätab menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
9.Hageja palub kostjalt kui käendajalt välja mõista üürniku põhivõlg ja viivis. Sellise nõude õiguslik alus on võlaõigusseaduse (VÕS) § 145 lg 1.
10.Asjas tuleb lahendada eelkõige vaidlus, kas kostja peab käenduslepingu järgi vastutama üürniku üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest või on käendusleping tühine.
11.VÕS § 143 lg 1 kohaselt on tarbijakäendusleping käendusleping, kus käendajaks on füüsiline isik. VÕS § 143 lg 2 järgi on tarbijakäendusleping tühine, kui ei ole kokku lepitud käendaja vastutuse rahalises maksimumsummas.
12.Tegemist on tarbijakäenduslepinguga VÕS § 143 lg 1 mõttes ja vaidlust ei ole, et üürilepingu p 5.18 kohaselt kinnitab üürilepingu allakirjutanud üürniku esindaja X, et ta isiklikult käendab üürilepingu täitmise 1800 euro ulatuses enda isikliku varaga. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja ja kostja kui üürniku juhatuse liikme poolt 2. septembri 2020 üürilepingust tulenev kostja käenduskohustus tühine, sest see tuleneb üürilepingu tüüptingimustest, mida kostja ei saanud mõjutada (t.l 4-9).
13.Kolleegium leiab, et üürilepingu p-s 5.18 tarbijakäenduslepingu tüüptingimuse tühisuse eeldused ei ole VÕS § 42 lg 1 mõttes täidetud. Vaidlusaluse lepingupunktiga ei ole kaldutud kõrvale käenduslepingu olulisest põhimõttest. Ei ole mõistlik arvata, et üürilepingu pooled oleksid ka ilma käenduseta sõlminud üürilepingu ning kostja, kes oli üürniku juhatuse liikmeks, poleks olnud ise sellise tehingu tegemisest huvitatud. Sellises olukorras ei ole põhjust eeldada, et kindlasti oleks tegemist kostjat ebamõistlikult kahjustava tingimusega. Lisaks ei loeta VÕS § 42 lg 2 kohaselt tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu põhilist eset. Üürilepingus sisalduva käenduslepingu p 5.18 sätestab kostja käenduslepingujärgse põhikohustuse.
14.Kostja vastuväidete kohaselt ei ole 2. septembri 2020 üürileping kunagi jõustunud, mistõttu ei ole see üürilepingu pooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 149 lg 1 alusel võib käendaja
2-20-18142 esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise. VÕS § 149 lg 3 järgi võib käendaja keelduda võlausaldaja nõude rahuldamisest tähtaja jooksul, mil põhivõlgnik võib tema kohustuse aluseks oleva tehingu tühistada või lepingust taganeda.
15.Vaidluse lahendamisel on olulised järgmised maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille üle pooltel ei ole vaidlust: - hageja ja üürnik, keda esindas seadusliku esindajana kostja, allkirjastasid 2. septembril 2020 tähtajalise äriruumide üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones II korrusel asuva äriruumi nr 4 (60 m2) kasutamiseks. Üürilepingu p 1.4 kohaselt üürileping jõustub hiljemalt 25. september 2020 ja kehtib kuni 24. september 2021 (t.l 4-9). - üürnik on tasunud hagejale üürilepingu p 3.1 alusel tagatisraha 600 eurot (t.l 66, 66 pöördel). - 20. septembril 2020 saatis üürniku seaduslik esindaja kostja hagejale teate sooviga sõlmitud üürileping lõpetada, selgitades 21. septembri 2020 kirjas, et seoses koroona kiire levikuga on tehnikud otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema (t.l 10, 10 pöördel).
24.septembril 2020 saatis kostja lepinguline esindaja hagejale teate üürilepingu lõpetamisest (t.l 37). - üürnik ei ole üüripinda vastu võtnud.
16.Maakohus tuvastas, et kui üürilepingu jõustumine oli seatud sõltuvusse ruumide üleandmisest 25. septembril 2020 ja üürnik teatas enne ruumide vastuvõtmise tähtaega, et ei soovi neid ruume kasutada, siis üürileping ei jõustunud tingimuse saabumata jätmise tõttu. Maakohus on eeltoodud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning on neile õigusliku hinnangu andmisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust.
17.VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üür). Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hageja ja Coconut Beauty OÜ on
18.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et üürileping pole lepingupooltele täitmiseks kohustuslik seetõttu, et see pole jõustunud. Kolleegium saab aru, et jõustumise all on maakohus silmas pidanud, et üürilepingut ei saa lugeda sõlmituks enne, kui üürileandja on üürnikule andnud kasutamiseks asja. VÕS § 11 lg 4 järgi loetakse kirjalik leping sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Kuna üürilepingu pooled on lepingu allkirjastanud, siis on sellega tuvastatud, et üürileping on sõlmitud ja see on lepingus kokku lepitud tingimustel lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.
19.Kolleegium ei nõustu, et üürilepingu p-st 1.4, mille järgi leping jõustub hiljemalt
25.septembril 2020 ja kehtib kuni 24. septembrini 2021 ja asjaolust, et lepingu järgi on lepingu tähtaeg 1 aasta, saab järeldada, et üürilepinguline suhe kui üürilepingu sõlmimine on seatud sõltuvusse üüripindade üleandmisest, sest vastasel juhul ei omaks lepingus tähendust
25.septembri 2020 kuupäev. Kolleegiumi arvates saab üürilepingu p-s 1.4 kokku lepitud tähtaega pidada vaid üheks üürilepingus kokku lepitud oluliseks tingimuseks, milles üürilepingu pooled on kokku leppinud, millal on üürileandja kohustatud üürnikule andma äriruumid kasutamiseks. VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks. Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja pidi üürniku kasutusse andma äriruumid hiljemalt 25. septembril 2020. Pooled ei vaidle, et maakohus on õigesti
2-20-18142 tuvastanud, et lepingu pooled on pidanud läbirääkimisi üürilepingu tingimuste, sh ruumide üleandmiseks 25. septembril 2020 (t.l 10-12). Kui üürilepingus on üürileandja põhikohustuseks anda üürnikule üle kasutamiseks äriruumid ja 2. septembri 2020 üürilepingus ongi üürilepingu pooled kokku leppinud äriruumide üleandmises üürnikule, siis on üürilepingu ja poolte kirjavahtusega tõendatud, et poolte ühine tahe üürilepingu p 1.4 kohaselt on olnud kokku leppida, et äriruumid antakse üürileandja poolt üürnikule üle hiljemalt 25. septembril 2020 ja need ruumid antakse üürnikule kasutamiseks aastaks, s.o kuni 24. september 2021. Kolleegium ei nõustu maakohtuga ka selles, et kui üürnikule on esitatud septembrikuu arve üüri- ja kommunaalkulude eest tasumiseks perioodi 25.–30. september 2020 eest, siis poleks poolte vahel seetõttu üürileping jõustunud, s.o sõlmitud ja see ei ole pooltele täitmiseks kohustuslik. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürniku kohustus tasuda üüri saabki tekkida alles sellest ajast, kui üürileandja on üürnikule asja kasutamiseks andnud. Asjaolust, et üürilepingu pooled on üürilepingu p-s 1.4 kokku leppinud, et üürilepingu tähtaeg on 1 aasta, kuid kuupäevaliselt sama p 1.4 järgi leping jõustub hiljemalt 25. septembril 2020 ja kehtib kuni 24. septembril 2021, on aga kolleegiumi arvates võimalik VÕS § 29 tuletada lepingupoolte ühine tahe olla üürilepinguga seotud alates lepingu allkirjastamisest, mille kohaselt äriruumid antakse üürnikule üle hiljemalt 25. septembril 2020 ja üürnikul on õigus neid kasutada kuni 24. septembrini 2021. Igal juhul ei ole lepingu p-st 1.4 võimalik järeldada VÕS 29 tõlgendamisreegleid järgides üürilepingu poolte soovi mitte olla lepinguga seotud alates lepingu allkirjastamisest kuni lepingu kehtimise lõppemiseni 24. septembrini 2021, mistõttu leping poleks nagu jõustunudki, nagu järeldas maakohus.
20.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg 2 sätestab, et tehing on tehtud edasilükkava tingimusega, kui tehinguga kindlaksmääratud õiguslike tagajärgede tekkimine sõltub asjaolust (edasilükkav tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu. Kolleegiumi arvates, ei ole poolte esiletoodud asjaoludest võimalik järeldada, et üürilepingu pooled on üürilepingust tulevate õiguslike tagajärgede tekkimise seadnud sõltuvusse asjaoludest, mille saabumine ei ole kindel, et arvata, et juhul kui see asjaolu ei saabu, siis pooltele üürilepingust mingeid õiguslikke tagajärgi ei tulene. Kolleegium leiab, et üürilepingu p-s 1.4 kokku lepitud äriruumide üleandmise tähtaeg 25. september 2020, ei saa olla selliseks edasilükkavaks tingimuseks, mille kohta ei ole teada, kas see kuupäev saabub või ei saabu, et äriruumid anda üürniku kasutusse. Seega äriruumide üleandmine ei saa sõltuda poolte vahel kokku lepitud kalendris märgitud tähtpäeva saabumisest, sest see ei ole selliseks asjaoluks, mille kohta ei ole teada, kas või millal konkreetne kuupäev saabub.
21.Lähtudes eeltoodust tuvastab ringkonnakohus, et hageja ja üürniku vahel on 2. septembril 2020 sõlmitud üürileping, mille kohaselt hageja kohustuseks oli hiljemalt 25. septembril 2020 anda üürniku kasutusse äriruumid kuni 24. septembrini 2021 ja selle eest üürnik kohustus tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulud. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürnik võis 20. ja
24.septembri 2020 avaldustega, s.o enne äriruumide üleandmiseks kokku lepitud tähtpäeva, üürilepingu lõpetada, (t.l 10).
22.VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 313 kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 309 lg 2 kohaselt on üürilepingust taganemine lubatud vaid võlaõigusseaduse üürilepingu peatükis sätestatud juhtudel. Üürilepingust taganemist lubav seaduses ette nähtud õiguslik alus on VÕS § 277 lg 1, mille kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille
2-20-18142 puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 188 lg 1 järgi lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Pooled ei vaidle, et üürnik on esitanud üürileandjale lepingu lõpetamise soovi, kuid pooled vaidlevad selle üle kas üürnikul oli õigus üürileping lõpetada, s.o lepingust taganeda või see erakorraliselt üles öelda. Praegusel juhul põhjendas üürnik lepingu 20. septembri 2020 avalduses lõpetamise soovi koroonaviiruse levikuga, mistõttu üürniku tehnikud on otsustanud töö lõpetada ja üürnik ei ole võimeline edasi tegutsema. Vaidlust ei ole, et üürnik ise ei soovinud üüripinda üürileandjalt kasutamiseks vastu võtta, seega ei olnud üürnikul õigust lepingust taganeda. Kolleegium nõustub hagejaga, et üürniku üürilepingu lõpetamise soov 24. septembri 2020 avalduses põhjusel, et see ei kehti, on vastuolus üürniku enda sooviga see leping lõpetada. Üürniku esiletoodud asjaolud, mille kohaselt on üürnik kaotanud huvi üüripinna kasutamiseks, ei kaalu üles üürileandja huvi, et üürnik lepingut täidaks ja need ei ole kolleegiumi arvates selliseks mõjuvaks põhjuseks, et tuvastada, et üürnikul oleks olnud õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et üürnikul puudus üürilepingust taganemiseks või üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks õiguslik alus.
23.Seega ei toonud üürniku lepingu lõpetamise soov, s.o taganemine või lepingu ülesütlemine, kaasa üürilepingu lõppemist ei 20. ega 24. septembri 2020 avalduste alusel. Kuna üürileping ei lõppenud üürniku 20. ega 24 septembri 2020 avalduste alusel üürilepingust taganemise või üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu, siis on põhjendatud hageja väide, et üürniku
20.septembri 2020 soovi leping lõpetada saab pidada lepingu ülesütlemise soovist teatamiseks üürilepingu p 7.6.2 tähenduses. Pooled ei vaidle, et hageja on üürnikule esitanud makseteatised üüri ja kommunaalmaksete tasumiseks kokku summas 1897,73 eurot, mida üürnik tasunud ei ole.
24.VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel. Pooled ei vaidle selle üle, et üürnik ei kasutanud äriruume temast olenevatel põhjustel, seega on üürnikul kohustus tasuda üürilepingu kehtivuse ajal VÕS §-de 271 ja 292 alusel üürilepingus kokku lepitud üüri ja kõrvalkulude eest. Vaidlust ei ole selle üle, et üürilepingu p 3.3 järgi kohustus üürnik tasuma üürileandjale iga kalendrikuu 5. kuupäevaks selle kalendrikuu eest üüri 300 eurot ja kommunaaltasu 3,20 eurot ruutmeetri kohta (summa 192 eurot). Pooled ei vaidle, et üürnik pidi tasuma 30. septembri 2020 makseteatise nr 300092020 alusel 12. oktoobriks 2020 118,08 eurot, 8. oktoobri 2020 makseteatise nr 08102020 alusel 12. oktoobriks 2020 594,24 eurot, 1. novembri 2020 makseteatise nr 01112020 alusel 5. novembriks 2020 594,24 eurot ja 1. detsembri 2020 makseteatis nr 01122020 alusel 5. detsembriks 2020 594,24 eurot (t.l 14-17).
25.Kuna hagejal oli õigus nõuda üürnikult üüri ja kõrvalkulude tasumist, kuid üürnik oma kohustust ei ole täitnud, siis on hagejal õigus nõuda üürniku kohustuse täitmisega viivitamise tõttu viivise tasumist. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks
2-20-18142 selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu p-s 5.2 kokku lepitud viivise määr, mille kohaselt on üürnik üüri ja kommunaaltasu maksete tasumisega viivitamisel kohustatud tasuma üürileandjale viivist 0,5% päevas iga viivitatud päeva eest, on tühine.
26.Kuna vaidlust ei ole, et üürnik ei ole tarbija, saab VÕS § 44 järgi üksnes eeldada, et VÕS § 42 lg-s 3 sätestatud tingimustega leping on ebamõistlikult kahjustav. Eeldust ei saa aga tekkida, kui tüüptingimus ise ei saa ilmselgelt olla ebamõistlikult kahjustav. Üürilepingu p-s 5.2 kokku lepitud viivise määr ei ole VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi tühine. Kolleegiumi arvates ei ole viivise määraga 0,5 % tasumata summast päevas puhul tegemist erakordse või kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Kuigi viivisemäär on VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määrast kõrgem, ei saa seda pidada seadusega vastuolus olevaks. Kolleegiumi arvates ei ole juriidiliste isikute puhul 0,5 %-line viivise määr ebamõistlikult kahjustav.
27.Kostja hageja viivise arvestust vaidlustanud ei ole. Seega on tuvastatud, et 6. detsembri 2020 seisuga on hagejal tähtaegselt tasumata makseteatiste alusel õigus arvestada viivist 280,63 eurot (t.l 2, 14-17).
28.Pooled ei vaidle, et üürnik tasus üürilepingu p 3.1 alusel üürniku rahaliste kohustuste katteks tagatissumma 600 eurot, millise summa võis hageja üürilepingu p-de 3.2 ja 5.13 kohaselt tasaarvestada üürileandja rahaliste nõuetega üürniku vastu. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Pooled on lepingu p-s 5.13 kokku leppinud, et üürniku poolt võlgnevuste tasumisel loetakse tasutud summade arvelt esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja kahju hüvitamise nõuded ning alles seejärel põhivõlgnevus. Lähtudes eeltoodust on tuvastatud, et üürilepingu p 3.2 ja 5.13 alusel võis hageja tasaarvestada tagatissumma 600 eurot üürniku viiviste tasumise kohustusega summas 280,63 eurot ning tasumata põhinõudega summas 319,37 eurot. Seega on hageja tõendanud, et üürilepingust tulenevalt on üürnikul tasumata seniajani põhivõlgnevus 1578,36 eurot, millele lisandub üürniku kohustus tasuda viivist 0,5% päevas põhivõlgnevuselt alates hagiavalduse esitamise ajast (7,89 eurot).
29.Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise põhivõlgnevuselt 1578,36 eurolt alates
7.detsembrist 2020, kuid mitte rohkem kui 221,64 eurot. Kostja on palunud vähendada tasumisele kuuluvat viivist. Kui tasumisele kuuluv viivis on ebamõistlikult suur, võib kohus seda viivise maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel VÕS § 162 lg 1 järgi koosmõjus VÕS § 113 lg-ga 8 vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.
30.Riigikohus on viivise vähendamise kohta selgitanud, et viivise vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Seda tehes tuleb mh arvestada üldist praktikat viivise väljamõistmisel, sest ka lepingulistes suhetes osalejate jaoks peab üldjoontes olema ettenähtav, kas ja millises ulatuses kohtud nende viivisenõudeid aktsepteerivad. Viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on üldjuhul sellel, kes taotleb viivise vähendamist, kuid põhivõlast suurema viivisenõude korral peab tõendama vastava kahju olemasolu võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist. Seejuures ei ole VÕS §-s 162 sisalduvad terminid „ebamõistlikult suur“ ja „mõistlik“
2-20-18142 käsitatavad faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena. Seega pole neid võimalik tõendada. Tõendamine saab seisneda kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info esitamises, mille põhjal kohus kujundab siseveendumuse viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta. Samas peab kohus lisaks poolte esitatud asjaoludele kaaluma viivise mõistlikkust ka objektiivset kriteeriumit arvestades, lähtudes VÕS §-st 7. Seega võib viivise ebamõistlikule suurusele viidata ainuüksi asjaolu, kui viivis ületab kordades põhinõuet (vt Riigikohtu 14. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 18-19).
31.Vaidlust ei ole, et 8. detsembri 2020 hagivalduses nõutud viivise nõue põhivõlgnevuse summalt 1578,36 eurolt 0,5 % päevas, s.o 7,8918 eurot päevas on hageja enda poolt piiratud välja mõista kostjalt viiviste katteks mitte rohkem kui 221,64 eurot, mis on viivised 28 päeva eest. Seega hageja viivise nõue 221,64 eurot on käesoleva otsuse tegemise ajaks muutunud sissenõutavaks.
32.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja viivisenõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väidab, et hageja ei ole kostja poole pöördunud nõudega täita üürniku kohustus, mistõttu hageja nõue on kostjale tulnud üllatusena. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kolleegium leiab, et oma nõude maksmapanekut ei saa lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, et see jätta seetõttu rahuldamata. Üürilepingus, mille kostja oli allkirjastanud üürniku esindajana oli viivise kohaldamises kokku lepitud, mistõttu pidi kostjale selge olema, et üürniku poolt maksetega viivitamisel on üürileandjal õigus nõuda viivist (t.l 4-9, 10-13). Viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on sellel poolel, kes taotleb viivise vähendamist. Kohtupraktikas ei loeta ebamõistlikult suureks viivise nõuet, mis on piiratud kuni põhivõla suuruseni. Hageja on viivise nõude piiranud 221,64 euroni, mis on põhivõlast tunduvalt väiksem summa. Ringkonnakohus leiab, et kostja poolt esile toodud asjaolud ei anna alust järelduseks, et hageja nõutud viivis on ebamõistlikult suur.
33.Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled selle üle, et maakohus on õigesti tuvastanud, et Coconut Beauty AS on alusetust rikastumisest tuleneva 600 eurot tagastamise nõude hageja vastu loovutanud kostjale (t.l 89). VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Ringkonnakohus tuvastas, et 2. septembri 2020 üürileping oli kehtiv, see ei lõppenud kosja taganemise- ega ülesütlemisavalduse alusel. Kuna üürnik kohustus hagejale tasuma 600 eurot üürilepingu alusel ja see kohustus ei ole ära langenud, siis ei ole täidetud alusetu rikastumise nõude eeldused ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
34.Lähtudes eeltoodust tuleb hagi rahuldada ning kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevus 1578,36 eurot ja viivised 221,64 eurot.
35.Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel, mida ringkonnakohus ei ole käsitlenud (t.l 47-55) ja neid ringkonnakohus ei hinda. Menetluskulude jaotus
36.Mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 ning § 177 lg 2 järgi määrab kulud
2-20-18142 rahaliselt kindlaks maakohus (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p-d 21 ja 22).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.