J Hi hagi M Ha vastu kaasomandi lõpetamise nõudes; M Ha vastuhagi J Hi vastu 30 195,97 euro, kaasomandi teisel viisil lõpetamise ja tahteavalduse asendamise nõuetes.
Tsiviilasja hind
hagihind 3500 eurot; vastuhagi hind 37 195,97 eurot;
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: J H (isikukood: xxx; elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: advokaat Indrek Kukk (Advokaadibüroo
TETRIS
OÜ; e-post [email protected]); Kostja: M H (isikukood: xxx; elukoht xxx); Kostja lepinguline esindaja: Vassili Kosteitšuk (Perejurist OÜ; e-post: [email protected]); Iseseisva nõudeta kolmas isik I hageja poolel: AS SEB Pank (registrikood 10004252; asukoht Tornimäe 2 Tallinn), lepinguline esindaja: M V (e-post: xxx); Iseseisva nõudeta kolmas isik II hageja poolel: J H (isikukood xxx; elukoht xxx)
Asja läbivaatamine
17.01.2022 eelistung, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada J Hi 04.03.2022 vastuväide kohtu tegevusele ning menetleda M Ha vastuhagis esitatud ning M Ha 28.01.2022 menetlusdokumendis täiendatud rahalist nõuet vastuhaginõudena (s.o mitte tasaarvestusena).
2.Rahuldada J Hi hagi M Ha vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
3.Lõpetada J Hi ja M Ha kaasomand korteriomanditele asukohaga xxx ja xxx (registriosa nr xxx ja xxx) nende võõrandamisega avalikul enampakkumisel.
2-20-1654
4.Rahuldada J Hi taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks osaliselt ning määrata, et avaliku enampakkumise tulemi arvelt tuleb täita esmajärjekorras AS SEB Pangaga sõlminud eluasemelaenulepingust XXX tulenevad kohustused ning üle jääv summa tuleb jagada J Hi ja M Ha vahel võrdselt.
5.Rahuldada M Ha vastuhagi J Hi vastu rahalises nõudes osaliselt.
6.Mõista J Hilt M Ha kasuks välja 10 267,61 eurot.
7.Jätta rahuldamata M Ha vastuhagi J Hi vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduse asendamise nõuetes. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
8.Jätta J Hi ja M Ha menetluskulud nende endi kanda.
9.Jätta iseseisva nõudeta kolmandate isikute AS-i SEB Pank ja J Hi menetluskulud nende endi kanda.
10.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. ASJAOLUD ja HAGEJA NÕUE ning VASTUS VASTUHAGILE
1.Hagist nähtub, et pooltele kuuluvad kaasomandina võrdsetest osades korteriomandid asukohaga xxx eluruum nr xxx ja mitteeluruum nr xxx, kinnisturegistriosa numbritega xxx ja xxx.
2.Korterit kasutab oma igapäevase elukohana kostja. Hageja hinnangul on poolte huvidega arvestades kõige mõistlikum lahendus korteriomandite osas kaasomand lõpetada ja korteriomandid võõrandada avalikul enampakkumisel. Nii hagejal kui ka kostjal puudub krediidivõimekus, mistõttu on kaasomandi võõrandamine avalikule enampakkumisel ainuvõimalik lahendus. Pooled ei ole piiranud kaasomandi lõpetamist ühegi kokkuleppega.
3.Korteriomandid on omandatud pangalaenuga. Kaastaotlejatest pooled on AS-ga SEB Pank sõlminud eluasemelaenulepingu XXX, mille lisatagatisena on seatud hüpoteek summas 50 000 eurot J Hile kuuluvale Harju Maakohtu korteriomandile registriosa nr-ga xxx. Kostja ei ole valmis allkirjastama taotlust lisatagatise hüpoteegist vabastamiseks.
4.Korteriomandite turuväärtuseks on 143 000 eurot. Vastav väärtus on tuletatud kõrval asuva täpselt sama suure ja sama planeeringuga korteri hinnast.
2-20-1654
5.Hageja palub reguleerida ka otsuse täitmise viisi ja korda, kuna pooled on seotud laenulepingust tulenevate kohustustega SEB Pank AS ees ning vastav laenukohustus on tagatud J Hile kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegiga. Hageja palub määrata otsuse täitmise viisi ja korra, mille kohaselt enampakkumise tulemi arvelt tuleb täita esmajärjekorras AS SEB Pangaga sõlminud eluasemelaenulepingust XXX tulenevad kohustused ning üle jääv summa jagada hageja ja kostja vahel võrdsetes osades; hüpoteek J Hile kuuluvale korteriomandile (registriosa nr xxx) loovutada J Hile (xxx) vastavalt AÕS § 329 lg 1.
6.Hageja palub: lõpetada kaasomand korteriomanditele asukohaga xxx ja xxx, kinnisturegistriosa numbritega xxx ja xxx ja panna kinnistu avalikule enampakkumisele; enampakkumise tulemi arvelt täita esmajärjekorras AS SEB Pangaga sõlminud eluasemelaenulepingust XXX tulenevad kohustused ning üle jääv summa jagada hageja ja kostja vahel võrdsetes osades ning hüpoteek J Hile kuuluvale Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandasse jakku esimesele järjekohale seatud hüpoteek AS SEB Pank, registrikood 10004252, kasuks hüpoteegisummaga viiskümmend tuhat (50 000) eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele loovutada J Hile (xxx) vastavalt AÕS § 329 lg 1; jätta poolte menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
HAGEJA SEISUKOHAD SEONDUVALT VASTUHAGIGA
7.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kaasomand tuleb lõpetada. J Hil ei ole midagi selle vastu, kui M H kaasomandi osa omandab, kuid see eeldab J Hi vabastamist laenukohustustest ja lisatagatise vabastamist.
8.Ka vastuhagis ei ole M H esitanud realistlikku nägemust kaasomandi lõpetamiseks. Lisaks ei ole M H tõendanud, et ta üldse krediidikõlbulik oleks. Ei tohi tekkida olukorda, kus üks kaasomanik saab kinnisasja ja teisele kaasomanikule jääb määramata ajaks risk, et ta vastutab kohustuse eest.
9.Hageja vaidleb kostja tasaarvestustele vastu. Vastuhagi p 3.2 kohaselt kostja nõuab hagejalt korteril lasuvate koormatiste, korteri alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulude ja korteriomandist tulenevate kohustuste 1⁄2 osa hüvitamist. Vastuhagi p 3.2.1. kohaselt väidab kostja, et on xxx tasunud R Sile 2476,74 eurot. Vastav nõue on aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1.
10.Vastuhagi p 3.2.2. kohaselt viitab kostja kokkulepetele, mida olnud ei ole ning väidab, et ajavahemikul 07.2013 – 08.2015 seisis korter tühjalt ja sellepärast arvestatakse kõik kulud üldkuludeks ja hagejalt nõutakse 1⁄2 osa. Alates septembrist 2015 nõutakse hagejalt 1⁄2 osa ainult üldkuludest hüvitamist. Vastav nõue on 2013, 2014, 2015, 2016 ja kuni juulini 2017 igal juhul aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1. Hilisemate nõuete osas märgime, et vastuhagi lisa 2 ei tõenda nõuete olemasolu ega ka sisu. Vastuhagi lisa 3 näol on tegemist ilmselgelt manipuleeritud dokumendiga, mis ei tõenda kostja nõudeid hageja vastu, lisaks ei nähtu, vastavast tõendist, mil moel on vastavad nö arved kujunenud ning millisel alusel on hageja üldse vastutav kostjale esitatud arvetest tulenevate kohustuste eest. Seega vaidleb hageja kostja nõudele aegumata osas st alates juulist 2017 täies ulatuses vastu.
2-20-1654
11.Vastuhagi p 3.2.3 kindlustusmaksed. Hageja nimetatud nõuet ei tunnista. Palume antud nõude osas, mis eelneb juulile 2017, kohaldada aegumist. Kuna nõude alusnorm on AÕS § 75 lg 1, siis võimalik kindlustus selle normi alusel lahendamisele ka ei kuulu, rääkimata asjaolust, et ei ole tõendatud, mida üldse kindlustatud on.
12.Vastuhagi p 3.2.4 laenumaksed. Märgime, et vastav nõue on 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 ja kuni juulini 2017 igal juhul aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg 1 st. Kostja jätab mh arvestamata, et hageja omandas kaasomandi osa alles augustis 2011, mistõttu on varasem nõue üldse kohatu. Kostja on oma vastuhagi p 3.2.4 esitanud tabelina nõuded eksitavates summades, mistõttu märgib hageja selguse huvides, et esitatud tõendite pinnalt nõustub ta järgnevate nõuetega: • 2017. a (juuli-dets) 647,02 eurot; • 2018. a 1551,27 eurot; • 2019. a 1545,97 eurot; • 2020. a 509,09 eurot. Seega laenu ja intressimaksed aktsepteerib hageja kogusummas 4253,35 eurot, mis on pool kostja poolt tasutud summast.
13.Vastuhagi p 3.2.5 toreduslikud kulutused kokku 16 933,48 eurot. Hageja vaidleb nimetatud nõudele täies ulatuses vastu. Nõue on täies ulatuses tõendamata. Tegemist on/oleks ebavajalike kulutustega. Arusaamatuks jääb, milline on vaidlusaluse korteri seos lisatud tõenditega, kuna tõenditest ei nähtu, kellele ja kuhu on vastav kaup müüdud, tihtipeale on arved esitatud üldse kolmandatele isikutele. Kostja on väidetavalt asunud teostama kinnistul remonttöid ilma teise kaasomaniku st hageja nõusoleku ja heakskiiduta, mistõttu ei ole kostja tegevus heauskne ega ka kooskõlas ülal viidatud õigus normidega. Veelgi vähem on siinjuures lubatavad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded hageja vastu. Antud juhul ei ole hagejale teada, et kostja poolt teostatud tööd oleksid olnud vajalikud asja säilitamiseks. Lisaks selgitame, et kostja ei saa oma nõuet esitada ka käsundita asjaajamise sätetele tuginedes, kuna vastava nõude eeldused on täitmata. Lisaks on võimalik vastavad parendused, kui need üldse on tehtud, vajadusel ka eemaldada ilma, et see korteriomandi funktsionaalset kasutamist takistaks.
14.28.01.2022 menetlusdokumendi lisast 2 nähtub, et kostjal on kaks laenu. Vaidlusaluse kinnistuga on seotud vaid laenuleping XXX, mida kujutab ennast leping XXX, ei ole teada.
15.Kostja seltsingulepingu käsitluse sissetoomine on üllatav ja uus. Tegemist on paljasõnalise väitega. Hageja kinnitab, et kostjaga tal seltsinglepingut sõlmitud ei ole ja ei ole ka kunagi olnud, poolte suhetel puuduvad mis iganes seltsingu tunnused. Hageja protsessuaalne tasaarvestus
16.Hagiavalduses on hageja märkinud, et tal on kostja vastu ka kasutuseeliste nõue. Hageja nõuab kostjalt vaidlusaluse kinnistu kasutuse eest kasutuseeliste tasumist alates 01.02.2020 summas 350 eurot kalendrikuus. Kostja ei ole eeltoodut vaidlustanud. Arvestades eeltoodut on hageja nõue kostja vastu (11 kuud x 350 eurot) 3850 eurot.
2-20-1654
17.xxx kinnisvarabüroo 19.01.2022 vastusest nähtub, et vaidlusaluse vara tänane üürihind on ca 750 eurot + kommunaalkulud. Kostja on hagejalt võtnud ligipääsu korteriomandile, vahetades lukud ning vaatamata suulistele lubadustele ei ole võtmeid hagejale andnud.
18.04.03.2022. a on hageja esitanud vastuväite kohtu tegevusele. Hageja märgib, et 11.02.2022 tegi kohus kummastava korraldava määruse, millega määras „Kohus käsitleb 14.07.2020.a vastuhagis ja 28.01.2021.a menetlusdokumendis esitatud rahalist nõuet menetlusliku tasaarvestamisavaldusena. “. TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Pooltest ei ole keegi esitanud taotlust vastuhagina esitatud rahalist nõuet hagina mitte menetleda, mistõttu on selline kohtu omaalgatuslik tegevus täielikult mõistetamatu. 14.02.2022 on kohus teinud määruse, millest nähtub, et kohus siiski menetleb kostja vastunõuet ka rahalise nõude osas hagina edasi: „1. Harju Maakohtu menetluses on J Hi hagi M Ha vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning M Ha vastuhagi J Hi vastu 27 553,77 euro, kaasomandi teisel viisil lõpetamise ja tahteavalduse asendamise nõudes.“. Seega on kohtu tegevus menetluse juhtimisel vastuoluline ja arusaamatu ning hageja suhtes ilmselget ebaõiglane ja seda menetluskulude vaates. Arvestades eeltoodut ning arvestades, et kostja ei ole vastuhagi rahalise nõude osas tagasi võtnud ega sellest ka loobunud, on kohtu tegevus vastuhagi ümberkvalifitseerimisel lubamatu. Esitame vastavalt TsMS § 333 vastuväite kohtu tegevusele menetluse juhtimisel juhuks, kui kohus käsitleb 14.07.2020.a vastuhagis ja 28.01.2021.a menetlusdokumendis esitatud rahalist nõuet menetlusliku tasaarvestamisavaldusena, mitte vastuhagina, kuna kohtu 14.02.2022 määrusest nähtuvalt ei ole aru saada, kas kohus menetleb asja vastuhagina edasi või mitte. KOSTJA VASTUVÄITED ja VASTUHAGI
19.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning rahuldada vastuhagi.
20.Korteriomandite võõrandamine avalikul enampakkumisel ei ole kostja huvides, sest see on kostja ja tema pereliikmete alaline elukoht. Kostja soovib korteri temale jätmist. Algselt omandasid korteriomandi 2008. a pangalaenuga kostja ja R S. R S ja J J’ile kuulunud lisatagatis vabastati 2011.aastal, kui hageja kolis elama kõnealusesse korteriomandisse. Hageja ja kostja olid varasemalt sõlminud suulise kokkuleppe, et kui hiljem tekib vajadus kaasomandite lõpetamiseks, siis võõrandatakse korteriomandid kinkelepinguga kostjale. Samast kokkuleppest tulenevalt tasus kostja hageja asemel R S’ile tasumisele kuulunud summa.
21.Oktoobris 2012 siirdus kostja õpingutega seoses 2 aastaks välismaale. Hageja jäi elama kaasomandis olevas korteris ja vastavalt suulisele kokkuleppele lubas hageja sel perioodil tasuda kõik kaasomanditega seotud kulutused (laenu-, kindlustus- ja kommunaalmaksed). Kostja omakorda lubas hagejale Eestisse naastes hageja poolt tasutud laenu põhiosa mõistliku aja jooksul tagasi maksta. Märtsis 2013 muutis hageja ühepoolselt kokkulepet ja teatas, et maksab edaspidi ainult 1⁄2 laenumaksest. Kuna kostjal puudus sel hetkel ülejäänud 1⁄2 laenu maksmiseks vajalik sissetulek, taotles ta pangast maksepuhkust. Seepeale muutis hageja uuesti kokkulepet ja teatas, et alates maist 2013 tasub ta üksnes 1⁄2 intressidest. Juunis 2013 teatas hageja, et alates juulist ei maksa ta korteriomandite eest mitte midagi, sest kolib teise kohta elama. Kuna kostjal puudus üksinda laenumaksete tasumiseks vajalik sissetulek, siis taotles ta laenumaksete tasumiseks AS Swedbank’ist õppelaenu. Sellest 1920 eurot väljastati 01.06.2013 ja 1920 eurot 22.11.2013 kostja pangakontole. Käesolevaks hetkeks on kostja õppelaenu põhiosa jääk 335 eurot.
2-20-1654
22.Alates juulist 2013 on kostja korteriomanditega seotud laenu- ja kindlustusmakseid tasunud ainuisikuliselt, s.h. hageja pereliikme kasutuses oleva lisatagatise kindlustusmakseid, sest hageja on kategooriliselt keeldunud kaasomanditega seotud rahaliste kohustuste täitmisest. Samuti on kostja ainuisikuliselt kandnud kaasomandi taastamise (rikutud parketi asendamine uuega, rikutud seinte ja lae maalritööd jm) seotud kulutused, mis tulenesid hageja ja tema pereliikmete hooletust ja pahatahtlikust käitumisest ning ei vasta asja kasutamise käigus tekkiva normaalse kulumise kriteeriumitele. Vastavalt suulisele kokkuleppele lubas hageja kostjale rikutud kaasomandite remondi kinni maksta, kuid ei ole seda teinud.
23.Hageja väide, et kostja pole valmis allkirjastama taotlust lisatagatise hüpoteegist vabastamiseks, ei vasta tõele. Kostja vastas hageja e-kirjale 17. jaanuaril ja kinnitas, et on nõus avalduse allkirjastama ning palus selle edastada. Hageja pole siiani kostjale nimetatud avaldust edastanud. Hageja rohkem ei vastanud, vaid esitas kostja vastu hagiavalduse. Kostja täitis internetipangas taotluse lisatagatise hüpoteegist vabastamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ning digitaalallkirjastas selle samal päeval, s.o. 20.04.2020.
24.Korteriomandite turuväärtus ei sõltu ainult asukohast ja planeeringust, vaid ka siseviimistlusmaterjalidest jms. AS SEB Pangale viimati esitatud eksperthinnangu alusel oli xxx korteriomandite turuväärtus 120 000 eurot. Praeguses eriolukorras on korteri turuväärtus veelgi väiksem. Seega hageja väide korteri turuväärtuse kohta on tõendamata.
25.Hageja väidab: “Nii hagejal kui ka kostjal puudub krediidivõimekus, mistõttu on kaasomandi võõrandamine avalikule enampakkumisel ainuvõimalik lahendus.” Kostja pole antud väitega nõus, sest krediidivõimekuse olemasolu või selle puudumise üle otsustab hüpoteegipidaja, kelleks on AS SEB Pank, mitte hageja.
26.Hageja väide: “vastava kinnisasja üüriväärtus on hinnanguliselt 700 eurot kalendrikuus, saab kostja hetkel J Hi omandi osa kasutamisest kasutuseeliseid igakuise väärtusega summas 350 eurot, mis vastab 1/2 kinnisasja üüriväärtusest.” Hageja loobus vabatahtlikult kinnisasja kasutamisest ja kolis mujale elama, ajal mil kostja elas ja õppis välisriigis (20122014). Kostja ei ole kunagi takistanud kaasomandi kasutamist. Hageja pole alates sellest hetkest, kui teatas, et loobub vabatahtlikult kinnisasja kasutamisest, tasunud mitte ühtegi kinnisasjaga seotud laenu-, kindlustus- ega kommunaalmakset. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osa üür on kordades odavam kui terve korteri üür, sest huvilisi 1⁄2 korteriosa kasutamiseks on vähe.
27.Kostja tasaarvestab hageja kaasomandi osaga oma nõude, mis tuleneb sellest, et kostja on täitnud hageja kohustuse R S’i ees, kostja on tasunud kõik laenu- ja intressimaksed, kohustusliku kindlustuse maksed ning teostanud hageja eest korteri remonti. Arvestades, et kõik korteriga seotud kulud on kostja kandnud ainuisikuliselt, siis hageja tegelik osa nimetatud korteris on 0. Kaasomandi lõpetamise ainuke võimalik viis on kostja ainuomandisse jätmine ilma hagejale hüvitist tasumata.
28.Ühise laenu ennetähtaegset tagastamist ei või hageja nõuda. Seega ei või hageja nõuda korteri enampakkumise tulemi arvelt AS SEB Pank ees laenulepingust tuleneva kohustuse ennetähtaegset täitmist. Puudub alus kolmepoolse laenulepingu kohtuotsusega muutmiseks. Laenuleping on kehtiv ja laenu tuleb tagastada ning intressi maksta vastavalt lepingu tingimustele. Nii pangal kui ka kostjal tekkis õiguspärane ootus, et nimetatud laenuleping
2-20-1654 kehtib kokkulepitud tähtaja jooksul. Hagejal on küll AÕS § 76 lg 1 alusel õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid jagamisele sellisel juhul kuuluks hüpoteegiga koormatud korteriomand ilma hüpoteeki kustutamata ja laenu tagastamata. Seega kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil ei ole võimalik. Hüpoteegi kustutamiseks ja laenu tagastamiseks puudub õiguslik alus.
VASTUHAGI
29.Kuivõrd vaidlusalune korter on kostja perekonna alaline ainuke elukoht, siis korter tuleb jätta kostja ainuomandisse.
30.Kuivõrd korter jäetakse kostja ainuomandisse, siis korteri ostmiseks võetud pangalaen tuleb jätta samuti ainuisikuliselt kostja kanda. Kuid juhul, kui ühiselt võetud laenu tagastamise eest vastutab edaspidi ainult kostja, siis temal tekib hageja vastu laenu 1⁄2 osa hüvitamise nõue. Selle nõude tasaarvestab kostja hageja hüvitisnõudega omandi kaotamise eest. Kostjale teadaolevalt moodustab laenujääk ca 82 000 eurot ja hageja osa sellest on 41 000 eurot. Alternatiivselt (kui kohus tasaarvestusega ei nõustu) leiab kostja, et kostjale jäetava korteri turuväärtus vähendatakse korterit koormava laenujäägi võrra.
31.Kostja nõuab hagejalt korteril lasuvate koormatiste, korteri alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulude ja korteriomandist tulenevate kohustuste 1⁄2 osa hüvitamist. Kostja tasaarvestab selle nõude hageja omandiõiguse kaotamise hüvitise nõudega. 18.08.2011 lepingu p 3.1. ja 3.2. kohaselt pidi hageja tasuma R S’ile kaasomandi osa eest kokku 2476,74 eurot (vt põhihagi lisa 3). Nimetatud kohustuse täitis kostja hageja eest. Hageja on kohustatud hüvitama kostjale 2476,74 eurot. Kostja tasaarvestas nimetatud nõude hageja hüvitise nõudega. Hageja ja kostja olid varasemalt sõlminud suulise kokkuleppe, et kui hiljem tekib vajadus kaasomandite lõpetamiseks, siis võõrandatakse korteriomandid kinkelepinguga kostjale. Samast kokkuleppest tulenevalt tasus kostja hageja asemel R S’ile tasumisele kuulunud summa. Oktoobris 2012. a siirdus kostja õpingutega seoses 2 aastaks välismaale. Hageja jäi elama kaasomandis olevas korterisse ja vastavalt suulisele kokkuleppele lubas hageja sel perioodil tasuda kõik kaasomandiga seotud kulutused. Märtsis 2013. a teatas hageja, et maksab edaspidi ainult 1⁄2 laenumaksest. Juunis 2013. a teatas hageja, et alates juulist ei maksa ta korteriomandite eest mitte midagi, sest kolib teise kohta elama. Kui hageja välja kolis, ei keeranud ta radiaator- ega põrandakütet maha. Kuivõrd kõik arved laekusid ka hagejale, oli ta küttekuludest teadlik. Seda nähes oleks pidanud hageja tühjas korteris kütte vähemalt miinimumi peale keerama. Hageja seda teinud ei ole. Ajavahemikul 07.2013 – 08.2015 seisis korter tühjalt ja sellepärast arvestatakse kõik kulud üldkuludeks ja hagejalt nõutakse 1⁄2 osa. Alates septembrist 2015. a nõutakse hagejalt 1⁄2 osa hüvitamist ainult üldkuludest. Need nõuded tasaarvestatakse hageja hüvitise nõudega. Korteriühistu arvete alusel kandis kostja korteri alalhoidmise eest (üldkulud) kokku 4921,53 eurot. Hageja osa sellest on 2460,75 eurot. Kindlustusmaksed. Laenulepingu kohaselt on laenusaaja (so. vaidluse pooled) kohustatud korterit kindlustama. Nimetatud kohustuse täitmisel tasus kostja 677,48 eurot järgmiselt: • 2011. a 44,36 • 2013. a 18,72 • 2014. a 36,02 • 2014. a 19,44
2-20-1654 • 2015. a 94,42 • 2016. a 99,96 • 2017. a 103,32 • 2018. a 109,08 • 2019. a 120,64 • 2020. a 31,52 Hageja peab hüvitama 338,74 eurot. Kostja tasaarvestab selle nõude hageja hüvitise nõudega. Laenu tagasimaksed ja intressid. Ajavahemikus 2011 – 2020 tasus kostja AS SEB Pank laenulepingu XXX alusel intressi- ja laenu tagasimakseid kokku summas ca 27 621,61 eurot järgmiselt: • 2011 1260,90 • 2012 3875,58 • 2013 2249,75 • 2014 3422,44 • 2015 3303,80 • 2016 3179,82 • 2017 3116,61 • 2018 3102,59 • 2019 3091,94 • 2020 1018,18 Hageja on kohustatud hüvitama kostjale 1⁄2 osa nimetatud kuludest, so. esialgse arvestuse kohasel 27 621,61 : 2 = 13 810,80 eurot. Kostja tasaarvestab nimetatud nõude hageja hüvitise nõudega. Korteri korrashoidmise kulud, so. korteri jooksev remont, köögimööbli ja tehnika paigaldamine, garderoobid, kulunud osade (keraamilised plaadid, katteliistud, põrandaliistud, ukseliistud, pistikud ja lülitid jms) vahetamine: Jrk.
Korteri alalhoidmiseks ja korrashoidmiseks vajalikud kulud summas 16 933,48 eurot, milles hageja peab hüvitama 8466,74 eurot. Tegemist on sisseehitatud esemetega, mille eemaldamine esemeid ja korterit kahjustamata on võimatu. Hageja väidab, et need kulud on toreduslikud. Kostja aga leiab, et kulud olid korteri säilimiseks vajalikud (TsÜS § 63 p 1) või vähemalt kasulikud (TsÜS § 63 p 2). Kostja võib nende kulude hüvitamist nõuda kaasomandi, käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel. Kui teostatud tööd mõjutavad korteri väärtust või likviidsust, siis hageja on
2-20-1654 kohustatud kulude (või vähemalt tööde tulemusel korteri turuväärtuse suurenemise) 1/2 osa hüvitama.
32.Kostja leiab, et vastuhagis esitatud nõuded ei ole aegunud, sest tegemist on seadusest (AÕS § 72 lg 4, AÕS § 75 lg 1, KrtS § 15 lg 2) tulenevate nõuetega, mille aegumise tähtaeg TsÜS § 149 järgi 10 aastat. Suurem osa kostja kuludest oli kantud enne 01.01.2018, st korteriomandiseaduse kehtivuse ajal. Riigikohus on asjas 2-14-25115 (p 13) selgitanud: korteriomanike ühisusest KOS § 13 lg 1 või 2 alusel tulenev nõue aegub TsÜS § 149 kohaselt (so. seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on 10 aastat). Korteri ostmiseks võetud pangalaenu tagastamisel olid pooled solidaarvõlgnikud. Ühise pangalaenu tagasimaksete hüvitamise nõue ei ole aegunud, sest kostjale on VÕS § 69 lg 1 ja 2 alusel üle läinud hüpoteegiga tagatud panga nõue. TsÜS § 1451 lg 1 järgi: pandiga tagatud nõude aegumine ei võta pandipidajalt õigust põhivõla nõude rahuldamisele panditud eseme arvel. 3-aastase aegumistähtaja kohaldamine on antud juhul vastuolus hea usu põhimõttega. Algusest peale kandis kostja kõik korteriga seotud kulud, hageja ei ole seejuures kunagi teatanud, et ta nõuab hüvitist kaasomandi osa eest. Sellest tulenevalt tekkis kostjal põhjendatud ootus, et hageja ei nõua hüvitist (loobub nõudeõigusest). Algusest peale oli pooltel kokkulepe, et kostja kannab kõik kulud ja korter jääb temale hagejale hüvitist maksmata. Kui hageja oleks varem teatanud, et ta nõuab korteri eest hüvitist, siis kostja oleks kohe oma nõuded hageja vastu esitanud. Kui nüüd, aastate möödudes, täiesti ootamatult esitab hageja hüvitise nõude, siis ka kostja võib omapoolsed nõuded ja tasaarvestusvastuväited esitada ja nende osas aegumist ei kohaldata. Kohtupraktika näitab, et kui seadusest, tavast või tehingust tulenev oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu, jäetakse see võlasuhtele VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata.
33.Kasutuseelise hüvitamise nõude eelduseks on kaasomandi eseme ühise kasutamise takistamine kohustatud isiku poolt. Antud juhul ei ole see eeldus täidetud. Kostja ei ole korteri ühist kasutamist kunagi takistanud. Hageja ei ole korteri ühise kasutamise soovist kunagi varem teatanud. Kui hageja väidab nüüd, et ta soovib korterit kasutada, siis ta võib seda teha, kuid VÕS 110 lg 1 alusel keeldub kostja kohustuse täitmisest kuni hageja on rahuldanud kostja sissenõutavaks muutunud nõude hageja vastu, mis on toodud vastuhagi punktides 3.2.1. – 3.2.5. Terve korteri üürihind ei oma asjas tähtsust, sest see ei tõenda korteri 1⁄2 mõttelise osa üürihinda. Riigikohus on varasemalt selgitanud, et korteri 1⁄2 mõttelise osa üür on väiksem, kui terve korteri üüri 1⁄2 osa. Hageja poolt 28.01.2022 esitatud lisad 1 ja 2 on asjakohatud. Väär on hageja väide, et kostja olevat võtnud hagejalt ligipääsu korteriomandile, vahetades lukud. Hageja 28.01.2022 esitatud lisa 3 ei tõenda luku vahetamist ega ligipääsu võtmist. Tegemist on hageja lepingulise esindaja e-kirjas esitatud ühepoolse väitega. Hageja 28.01.2022 esitatud lisa 4 ei tõenda hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kostja leiab, et nimetatud kirjavahetus tõendab kostja vastuväidete aluseks olevad asjaolud: 1) hageja ei ole kunagi korterile ligipääsu andmist nõudnud (st. ligipääs oli temal olemas); 2) hageja ei ole korteri eest rahalist hüvitist nõudnud (sest oli teadlik, et kõik korteriga ja laenuga seotud kulud kannab kostja ja pooltel on kokkulepe, et korter jääb kostjale ilma hagejale hüvitist maksmata); 3) kostja ei ole kasutuseelist nõudnud (p-s 2 toodud põhjusel).
2-20-1654
34.Ainuüksi see asjaolu, et aastatel 2011 – 2020 tasus kostja probleemideta kõik pangalaenu maksed, viitab selgelt tema krediidivõimekusele. Kostja menetlusabi taotluse lahendamisel lähtus kohus muuhulgas sellest, et kostja igakuiste vältimatute kulude hulgas on eluasemelaenu tagasimaksed. Nende kulude kandmise juures on kostja võimalus suure riigilõivu korraga tasumiseks vähenenud ja seetõttu vajas kostja menetlusabi riigilõivu osade kaupa tasumisel. Sellest ei tulene kuidagi kostja võimatus tasuda edaspidi laenu kuumaksed ainuisikuliselt.
35.Kostja ei ole lisatagatise vabastamise osas vastuväiteid asjas esitanud. Kostja on nõus lisatagatise vabastamisega ja soovib seda. Selline võimalus on reaalselt olemas, sest laenujääk on ca 80 000 eurot ja korteri väärtus ca 120 000 eurot (kuulub ekspertiisi käitus tuvastamisele). Seega panga nõuded on piisvalt tagatud hageja korterile seatud hüpoteegiga. Lisatagatis ei ole enam vajalik ning AÕS § 349 lg 2 alusel võivad pooled lisatagatise vabastamist nõuda (kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist).
36.Kostja on nõus kogu eluasemelaenu tema kanda jätmisega. Nii lisatagatise vabastamine, kui ka laenukohustuse jagamine on antud juhul võimalik, sest hüpoteegipidaja ja laenuandja on menetlusse kaastatud.
37.02.11.2021 ekspertiisi kohaselt moodustab kaasomandiks olevate korteriomandite väärtus 135 000 + 2000 = 137 000 eurot.
38.Poolte ühise eluasemelaenu nr XXX jääk on 77 345,20 eurot. Kõik eluasemelaenu nr XXX tagasimaksed on tehtud kostja poolt. Vastuhagi lisaga 5 tõendas kostja 2011 – 2019.a. tasutud tagasimaksete summa. Käesolevaga esitab kostja 2020 – 2022.a. makstud tagasimaksete tõendid (lisa 2 – laenu tagasimaksed). Kostja nõuab hagejalt kõikide tagasimaksete 1⁄2 osa hüvitamist. Kostja nõudesumma on järgmine: • 2011.a. 1260,90 • 2012.a. 3875,58 • 2013.a. 2249,75 • 2014.a. 3422,44 • 2015.a. 3303,80 • 2016.a. 3179,82 • 2017.a. 3116,61 • 2018.a. 3102,59 • 2019.a. 3091,94 • 2020.a. 3051,30 • 2021.a. 3001,76 • 2022.a. 249,51 • Kokku: 32 906 EUR 32906 : 2 = 16 453 eurot peab hageja hüvitama kostjale. Kostja tasaarvestab nimetatud nõude hageja hüvitisega.
39.Eeltoodust tuleneb, et kui korteri turuväärtus on 137 000 eurot ja laenujääk on 77 345 eurot, siis vahe on 59 655 eurot ja pool sellest vahest on 29 827,5 eurot. Hageja osaga tasaarvestatakse kostja nõuded summas 16453 + 2476,74 + 2460,75 + 338,74 + 8466,74 =
2-20-1654 30 195,97 eurot. Tasaarvestuse tulemusel ei pea kostja hüvitist maksma. Kui kohus mingil põhjusel leiab, et kaasomand tuleb lõpetada enampakkumisel müügi teel, siis kostja taotleb 30 195,97 eurot hagejalt välja mõistmist. Isegi kui kostja nõue oleks olnud aegunud, siis ka seda saab tasaarvestada VÕS § 200 lg 2 alusel, mille järgi: tasaarvestav pool võib oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist.
40.Maksimumsumma, mille kostja on võimeline hagejale kaasomandi lõpetamisel hüvitisena maksma (kuigi, kostja leiab, et tema ei pea hagejale midagi maksma), on 15 000 eurot. Kui kohus jätab korteriomandi kostja ainuomandisse, pannes kostjale kohustuse hüvitada hageja osa rahas, siis kostja palub määrata kohtuotsuse täitmise kord, mille järgi peab ta hüvitise tasuma 2 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumiseks. Nimetatud aeg on kostjale mõistlikult vajalik hüvitise tasumiseks vajaliku lisalaenu taotlemiseks.
41.Kostja nõue tuleneb suulisest seltsingulepingust, mis seisnes selles, et pooled võtsid ühise pangalaenu ja tegutsesid ühiselt korteri ostmiseks. Kui hageja nõuab kaasomandi lõpetamist, siis see tähendab seltsingulepingu lõppemist. Sellisel juhul kuuluvad hüvitamisele iga seltsinglase poolt tehtud panused. Kostja panused on laenu tagasimaksed, korteri eelmisele kaasomanikule (R.S’ile) hageja eest makstud raha, korteri parendamise ja alahoidmise kulud. Seltsingust tulenev nõue tekkis ainult praegu ja seetõttu ei ole aegunud. Antud juhul oli pooltel korteri ostmisel ja laenu võtmisel ühise majapidamisega abieluväline kooselu ja ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Poolte kokkulepe kohaselt pidi hageja tasuma korteri eelmisele kaasomanikule R Si’le 2476,74 eurot ja ülejäänud laenu tagasimaksed pidid tegema pooled võrdsetes osades. Kuid pärast korteri ostmist poolte abieluväline kooselu lõppes ja hageja keeldus laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Seetõttu oli kostja sunnitud täitma kõik kohustused ainuisikuliselt. Seltsingu likvideerimise sätete alusel võib kostja nõuda tema tehtud panuse hüvitamist (so. kantud kulude hüvitamist). See nõue ei ole aegunud.
42.Kostja leiab, et laenulepingust tulenevatest kohustustest panga ees vabastamise nõue on põhjendamata. Kui kohtuotsusega jäetakse korteriomand kostja ainuomandisse ja pangalaenust tulenevad kohustused jäetakse kostja kanda, siis selline jagamise viis ei koorma hagejat ebamõistlikult. Pank on menetlusse kaasatud. Seega on pank teadlik sellest, et kostja peab kandma kõik laenulepingust tulenevad kohustused ja see on pangale siduv. Isegi, kui see kohtuotsus ei tekita pangale otseselt kohustusi, siis igal juhul võtab pank kõik tagasimaksed otse kostja pangakontolt. Kui kostja mingil põhjusel laenulepingust tulenevaid kohustusi ei täida, siis panga nõue on täielikult tagatud kostja korteriga, mille väärtus on laenujäägist oluliselt suurem. Kui hageja soovib võtta uut laenu ja AS SEB Pank mingil põhjusel seda ei anna, siis hageja võib võtta laenu teises pangas. Eestis on krediidiasutusi piisavalt palju. Kostja annab käesolevaga nõusoleku, et kui korter jäetakse tema ainuomandisse ja tulevikus ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi, siis pank võib sissenõude kohe korterile pöörata, hagejalt laenulepingu täitmist nõudmata.
43.Kostja palub: jätta korteriomandid asukohaga xxx ja xxx (kinnisturegistriosa numbritega xxx ja xxx) M H’a (isikukood xxx) ainuomandisse; kohustada J H’it andma tahteavaldus, millega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx ja xxx teises jaos tehakse kanne millega kantakse M H (isikukood xxx) ainuomanikuna; jätta AS SEB Pangaga
2-20-1654 sõlminud eluasemelaenulepingust XXX tulenevad kohustused M H’a (isikukood xxx) ainuisikuliselt kanda; tasaarvestada poolte nõuded ja selle tulemusel määrata, et M H ei pea J H’ile omandi kaotamise eest hüvitist maksma (või peab hüvitama mitte rohkem kui 15000 eurot); kui kostja peab hagejale rahalise hüvitise tasuma, siis määrata, et hüvitise tasumise kohustus kuulub täitmisele kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest; kui eeltoodud nõuded jäävad rahuldamata ja kaasomand lõpetatakse hageja soovitud viisil (müük enampakkumisel), siis kostja palub välja mõista J H’it M H’a kasuks rahaline hüvitis summas 30 195,97 eurot. ISESEISVA NÕUDETA KOLMAS ISIK I HAGEJA POOLEL SEISUKOHAD
44.Vastavalt kehtivale kohtupraktikale ei ole AS-il SEB Pank põhjust esitada vastuväiteid hagiavalduses esitatud taotlustele kaasomandi lõpetamise ning enampakkumise tulemi arvelt kohustuse esmajärjekorras AS-le SEB Pank täitmise osas. Kaasomandi lõpetamise õiglase viisi jätab AS SEB Pank kohtu otsustada.
45.AS SEB Pank ei nõustu aga J H’i ja J H’i taotlusega J H’ile kuuluva Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa number xxx neljandasse jakku AS SEB Pank kasuks sisse kantud hüpoteegi summas 50,000.00 eurot loovutamisega J H’ile. AS-il SEB Pank ei ole kindlust, et hagejale ja kostjale kaasomandina kuuluva kinnistu enampakkumise tulemusena saab AS SEB Pank kogu oma laenulepingust tuleneva nõude rahuldatud. Seega palub AS SEB Pank, et käesoleva menetluse raames jätaks kohus J H’i ja J H’i vastavasisulise taotluse rahuldamata. Pärast AS-i SEB Pank nõude täielikku rahuldamist on AS SEB Pank niikuinii kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks J H’ile kuuluvalt kinnistult.
46.Kostja oma vastuhagis nõuab kaasomandi jagamist selliselt, et m.h jagatakse ka laenukohustus AS-i SEB Pank ees, mille tulemusena jääks kogu laenukohustuse eest vastutama Kostja ainuisikuliselt. AS SEB Pank ei nõustu laenukohustuse jagamisega. Tulenevalt eeltoodust ei saa AS SEB Pank nõustuda ka vastuhagis esitatud kaasomandi jagamise viisiga tervikuna.
47.AS SEB Pank soovib rõhutada, et on menetlusse kaasatud iseseisva nõudeta kolmanda isikuna, kelle suhtes ei saa käesolevas menetluses hageja ja kostja poolt SEB Panga vastu esitatud nõudeid rahuldada. Vaatamata sellele on nii hageja hagiavalduses kui ka kostja vastuhagis esitanud AS-i SEB Pank vastu nõuded nagu oleks AS SEB Pank menetlusse kaasatud kostjana. Veelgi enam, hageja on hagiavalduses esitanud nõude AS-i SEB Pank vastu kolmanda isiku J H’i eest. ISESEISVA NÕUDETA KOLMAS ISIK II HAGEJA POOLEL SEISUKOHAD
48.Nõustun täies ulatuses hageja poolt palutuga, so J Hile kuuluvale Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxx neljandasse jakku esimesele järjekohale seatud hüpoteek AS SEB Pank kasuks hüpoteegisummaga viiskümmend tuhat (50 000) eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele loovutada J Hile (isikukood: xxx).
49.Kostja vastuväidetega nõus ei ole ja need ei puutu ka asjasse. M Ha vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. M Ha taotletud viis kaasomandi lõpetamiseks on ebaõiglane nii J Hi suhtes kui ka kolmanda isiku suhtes. M H on kolmanda isiku jaoks võhivõõras inimene ja kolmas isik ei pea põhjendatuks ega õiglaseks olukorda, kus tema vara on tagatiseks võhivõõra inimese kohustustele.
2-20-1654
50.Lähtuvalt vastutustundliku laenamise põhimõttest ei saaks ega tohiks pank M Hale tema poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamisel ka laenu anda, sest kolmanda isiku vara lisatagatiseks jätmine on otseselt mind kahjustav.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. 04.03.2022. a on hageja esitanud vastuväite kohtu tegevusele. Hageja märgib, et 11.02.2022 tegi kohus kummastava korraldava määruse, millega määras „Kohus käsitleb 14.07.2020.a vastuhagis ja 28.01.2021.a menetlusdokumendis esitatud rahalist nõuet menetlusliku tasaarvestamisavaldusena.“. TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Pooltest ei ole keegi esitanud taotlust vastuhagina esitatud rahalist nõuet hagina mitte menetleda, mistõttu on selline kohtu omaalgatuslik tegevus täielikult mõistetamatu. 14.02.2022 on kohus teinud määruse, millest nähtub, et kohus siiski menetleb kostja vastunõuet ka rahalise nõude osas hagina edasi: „1. Harju Maakohtu menetluses on J Hi hagi M Ha vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning M Ha vastuhagi J Hi vastu 27 553,77 euro, kaasomandi teisel viisil lõpetamise ja tahteavalduse asendamise nõudes.“. Seega on kohtu tegevus menetluse juhtimisel vastuoluline ja arusaamatu ning hageja suhtes ilmselget ebaõiglane ja seda menetluskulude vaates. Arvestades eeltoodut ning arvestades, et kostja ei ole vastuhagi rahalise nõude osas tagasi võtnud ega sellest ka loobunud, on kohtu tegevus vastuhagi ümberkvalifitseerimisel lubamatu. Hageja esitab vastuväite kohtu tegevusele menetluse juhtimisel juhuks, kui kohus käsitleb 14.07.2020.a vastuhagis ja 28.01.2021.a menetlusdokumendis esitatud rahalist nõuet menetlusliku tasaarvestamisavaldusena, mitte vastuhagina, kuna kohtu 14.02.2022 määrusest nähtuvalt ei ole aru saada, kas kohus menetleb asja vastuhagina edasi või mitte. Kohus lahendab vastuväited TsMS § 333 lg 1 alusel, mis sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Kohus leiab, et hageja vastuväide kohtu tegevusele on põhjendatud, mistõttu kohus selle rahuldab. Kohus möönab, et 14.02.2022 määruse kirjeldavas osas märgitu tõesti tekitab ebaselgust, kuid siiski on 14.02.2022 määruse kirjeldavas osas märgitu puhul tegemist kirjaveaga ning korraldava määruse kirjeldavast osast ei tulene korraldusi menetluses olevate nõuete osas. Kohus selgitab 11.02.2022 määruse tagamaid. Kostja on 14.07.2020 vastuhagis esitanud menetlusliku tasaarvestusavalduse. Kohus on 06.08.2020 ja 11.11.2020 puuduste kõrvaldamise määrustes juhtinud vääralt kostja tähelepanu asjaolule, et tasaarvestavad nõuded tuleb tingimata esitada vastuhagi resolutsioonis palvepunktidena. Samal vääral eeldusel on kohus nõudnud kostjalt 1000-eurose täiendava riigilõivu tasumist. Kohus on ekslikult jätnud tähelepanuta, et kostja on algselt tegelikkuses soovinud esitada üksnes menetlusliku tasaarvestusavalduse ega ole soovinud nimetatud rahasummade väljamõistmist hagejalt. Kohus, nõudes alusetult nõudepunktide sõnastamist ja riigilõivu tasumist, on pannud kostja sellega ebasoodsasse menetluslikku olukorda. Seda enam, et
2-20-1654 kohus on hageja rahalist kasutuseeliste nõuet menetlusliku tasaarvestusena aktsepteerinud, kuid kostja rahalise nõude puhul mitte – see ei ole kooskõlas poolte võrdse kohtlemise põhimõttega. Selle minetuse ongi kohus 11.02.2022 määrusega püüdnud kõrvaldada. Kuivõrd nimetatu puudutas üksnes kostja vastuhagi ja sellega kostja taotletavat hüve, on hageja vastuväide kohtu tegevusele kummastav. Kohus analüüsib käesolevas otsuses nõudeid nagunii sisuliselt, mistõttu ei oma hageja jaoks tähtsust, kas kohus teeb seda haginõude või menetlusliku tasaarvestuse kontekstis. Vastuväite esitamine hageja poolt on veelgi kummastavam olukorras, kus hagi rahuldamise korral (s.o kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise teel) tuleks kostja nõude põhjendatuse korral hagejal siiski tasaarvestava nõude katteks raha tasuda, kuid menetlusliku tasaarvestuse puhul mitte (tasaarvestada soovitakse hageja hüvitisnõuet, mitte enampakkumise tulemi ülejääki pärast kohustuste täitmist). Kostja ei ole kohtu tegevusele vastuväiteid esitanud. Siiski nõustub kohus hagejaga, et juba menetlusse võetud vastuhaginõude kvalifitseerimine menetluslikuks tasaarvestuseks ei ole kooskõlas TsMS § 4 lg-s 2 ja § 5 lg-s 1 sätestatuga. Seetõttu ei olnud tegemist ka hagi muutmisega, kuivõrd kostja üksnes täiendas/laiendas juba varem esitatud laenumaksetega seotud nõuet. Kohus tühistab 11.02.2022 korraldava määruse osas, millega määras, et: (i) hagi muutmine ei ole lubatav ning (ii) kohus käsitleb 14.07.2020.a vastuhagis ja 28.01.2021.a menetlusdokumendis esitatud rahalist nõuet menetlusliku tasaarvestamisavaldusena. Kohus menetleb vastuhagis esitatud rahalist nõuet 28.01.2021.a menetlusdokumendist nähtuvas suuruses, s.o 30 195,97 eurot. Vastuhagis esitatud rahaliste nõuete põhjendatust analüüsib kohus allpool. Arvestades kõike eeltoodut, rahuldab kohus hageja 04.03.2022. a vastuväite kohtu tegevusele.
51.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada, vastuhagi tuleb rahuldada üksnes rahalise nõude osas ja sedagi osaliselt. TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
52.Asjas puudub vaidlus, et: a. pooltele kuuluvad kaasomandina võrdsetes osades korteriomandid asukohaga xxx eluruum nr xxx ja mitteeluruum nr xxx, kinnisturegistriosa numbritega xxx ja xxx (I kd, tlk 5-8); b. korterit kasutab oma igapäevase elukohana kostja; c. pooled soovivad kaasomandi lõpetamist; d. hageja kohustub tasuma kostjale laenu ja intressimaksed perioodi 07.2017 – 2020 eest kogusummas 4253,35 eurot.
53.Hageja on esitanud nõude poolte kaasomandis olevate kinnistute kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistud võõrandatakse avalikul enampakkumisel, mille tulemi arvelt rahuldatakse esmalt korteriga seotud laenukohustus ning ülejäänu jagatakse poolte vahel võrdselt. Kostja on esitanud nõude poolte kaasomandis olevate kinnistute kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistud jäetakse kostja omandisse ja kostjalt mõistetakse hageja
2-20-1654 kasuks välja rahaline hüvitis (mille kostja tasaarvestab täies ulatuses). Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelise enampakkumise ega ka reaalosadeks jagamise teel, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viisid arutuse all.
54.Poolte vahel on eelkõige vaidlus: (i) kinnisasja kaasomandi lõpetamise viisi osas; (ii) kinnistu väärtuse osas; (iii) kostja majandusliku võimekuse osas; (iv) kaasomandi lõpetamise viisi puudutava kokkuleppe (korter kinkega kostjale) osas; (v) kostja tasaarvestusavalduse kehtivuse osas (sh suulised kokkulepped kulude kandmise osas; tasaarvestava nõude ebaselgus, tõendatus, aegumine, kulude vajalikkus, toreduslikkus; kulutuste nõude rahuldamine seltsingu likvideerimise, alusetu rikastumise, käsundita asjaajamise sätete või AÕS § 72 lg 4 ja § 75 lg 1, KrtS § 15 lg 2 alusel); (vi) hageja tasaarvestusavalduse kehtivuse osas (kasutuseeliste nõude tõendatus, arvestus, kasutamistakistuse olemasolu); (vii) kohtuotsuse täitmise korra (sh laenulepingust tuleneva nõude rahuldamise võimalikkuse, J Hi kinnistule seatud hüpoteegi) osas.
55.Esmalt käsitleb kohus kaasomandi lõpetamise viisi ja vara väärtusega seonduvat (vt ptk I). Seejärel selgitab kohus välja kostja tasaarvestusavaldusega seonduva (vt ptk II) ning järgnevalt ka hageja tasaarvestusavaldusega seonduva (vt ptk III). Viimaks teeb kohus kokkuvõtte ning lahendab kohtuotsuse täitmise korraga seonduvad taotlused (vt ptk IV). I
Kaasomandi lõpetamise viis ja vara väärtus
56.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks. Samuti ei ole kostja tõendanud, et poolte vahel oleks olnud suuline kokkulepe, mille kohaselt pidi hageja kaasomandi lõpetamise vajaduse tekkimisel enda omandiosa kostjale kinkima. Seega leiab kohus, et pooltel ei ole ka kaasomandi lõpetamise viisi osas kokkulepet.
57.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Seega peab kohus kaasomandi ühel või teisel viisil lõpetama, kaasomandi lõpetamatajätmine on äärmiselt erandlik.
58.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide
2-20-1654 kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus.
59.Kostja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et kostja saab teisele poolele makstava hüvitise vastu (mis kostja hinnangul oleks pärast tasaarvestust 0 eurot) kinnistu ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Kostja on kinnitanud, et ta on nõus teisele poolele tema osa ka rahas välja maksma, kusjuures maksimaalseks hüvitise suuruseks oleks 15 000 eurot. Hageja on küll vaidlustanud kostja majandusliku võimekuse, kuid eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta kõik seisukohad ja tõendid, mis puudutavad kostja maksevõimet ja sellega seotud tõendeid. Tähtis ei ole, kust nimetatud rahalised vahendid pärinevad, tähtis on, et omandi kaotanud isik saaks kohese ja piisava hüvitise. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata – hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks. Kohtul puudub alus eeldada, et olukorras, kus kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist, jääb kaasomandi lõppemine vormistamata rahalistel põhjustel.
60.Vaidlust ei ole, et kostja koos perega kasutab vaidlusaluseid kinnisasju elamiseks ja tegemist on kostja perekonna koduga. Seega tuleb asuda seisukohale, et kostja huvi saada kinnistu ainuomanikuks ja säilitada oma kodu kaalub üles hageja huvi asi avalikul enampakkumisel võõrandada. Käesoleval juhul ei ole hageja esile toonud kaalukaid asjaolusid, mis õigustaks kaasomandi lõpetamist hageja taotletud viisil, s.o asjade võõrandamisega avalikul enampakkumisel. Seega leiab kohus, et kinnisasjad tuleks jätta kostja ainuomandisse hagejale makstava hüvitise vastu. Selleks, et saada selgusele, kas vastuhagi rahuldamine on võimalik, tuleb välja selgitada, kas ja kui suures ulatuses peaks kostja hagejale hüvitist maksma ning kas nimetatud summa on kooskõlas kostja vastava nõusoleku ja majandusliku võimekusega.
61.Hageja leiab, et korteriomandite turuväärtus on 143 000 eurot (I kd, tlk 27). Kostja märgib, et väärtus on 137 000 eurot (II kd, tlk 148). Kohus, tuginedes 02.11.2021 eksperthinnangule nr 1254-21 (II kd, tlk 148-166), leiab, et korteriomandite harilik väärtus on 137 000 eurot. Hageja esitatud tõend ei ole asjakohane, kuivõrd ei puuduta vaidlusaluseid korteriomandeid, vaid väidetavalt nendega sarnaseid objekte. Lisaks on hageja esitatud tõend n.ö aegunud, kuivõrd ei kajasta asjade väärtust võimalikult lähedaselt kaasomandi lõpetamise hetkele. Kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Kuivõrd pooled on võrdsed kaasomanikud ning asjade väärtus on kokku 137 000 eurot (korter 135 000 eurot + panipaik 2000 eurot), on hageja omandiosa väärtus 68 500 eurot (137 000 / 2). Poolte ühise eluasemelaenu nr XXX jääk on 77 345,20 eurot (III kd, tlk 27). Pooled ei vaidle, et laenulepingu raames on nad kaaslaenusaajad ning vastutavad lepingust tulenevate kohustuste osas panga ees solidaarselt. Käesoleva menetluse tulemusel ei ole võimalik muuta poolte ja panga vahelisi laenulepingust tulenevaid õigussuhteid, mistõttu ei ole võimalik jätta laenukohustust tervikuna ka panga ees kostja kanda.
2-20-1654
Laenukohustus tuleks vastuhagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamise korral seega poolte sisesuhtes jätta kostja kanda. Pool laenukohustusest, s.o 38 672,60 eurot (77 345,20 / 2), tuleks hüvitisest maha arvestada ning sellega loetaks kostja kui solidaarvõlgniku osa tasutuks. Seega peaks kostja hagejale tasuma hüvitist 29 827,40 eurot (68 500 - 38 672,60). Kostja väited, mille kohaselt oli poolte vahel kokkulepe, et hageja omandiosa kaotuse eest hüvitist ei nõua, täielikult tõendamata. Samuti ei saa ühelgi juhul pidada kaasomaniku soovi saada omandiosa kaotuse eest kohest ja piisavat rahalist hüvitist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. II
Kostja tasaarvestus
62.Kostja on vastuhagis palunud tasaarvestada poolte nõuded ja selle tulemusel määrata, et M H ei pea J H’ile omandi kaotamise eest hüvitist maksma (või peab hüvitama mitte rohkem kui 15000 eurot). Kohtu hinnangul on tegemist menetlusliku tasaarvestusavaldusega. Järgnevalt analüüsib kohus kostja menetlusliku tasaarvestuse kehtivust. Kostja on hageja hüvitisnõudega seonduvalt soovinud tasaarvestada kostja nõuded hageja vastu summas 30 195,97 (16453 + 2476,74 + 2460,75 + 338,74 + 8466,74). VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama vastuhagi. Piisab sellest, kui kostja esitab hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse (vt Riigikohtu 28. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-06, p 16; 27. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-11, p 11).
63.Alustuseks käsitleb kohus korteriühistu poolt esitatud arvetel kajastatud üldkulusid ja korteriomandite kindlustamise kulusid. Kohus leiab, et kostja kulutuste hüvitamise nõude puhul ei kohaldu seltsingu, käsundita asjaajamise ega ka alusetu rikastumise sätted. Samuti on asjakohatud viited KrtS § 15 lg-le 2 (ja analoogsetele KOS sätetele), kuivõrd nimetatu ei reguleeri kaasomanikest korteromanike sisesuhteid, vaid nende suhteid kolmandate isikutega. Pooled on vaidlusaluste korteriomandite kaasomanikud ning kinnistuga seotud kulude hüvitamist reguleerib AÕS. Kohus leiab, et kulutuste nõude õiguslik alus saab olla AÕS § 75 lg 1, mille kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kohus leiab, et pooled on AÕS § 75 lg 1 alusel kohustatud kandma korteriomanditega seotud kulusid sõltumata sellest, kas ja millises ulatuses on kumbki pool korteriomandeid vallanud. AÕS § 75 sätestab reegli kulutuste kandmise ja kahju katmise kohta, mis toimub kaasomanike poolt vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Kaasomanik peab kandma kulutusi vastavalt tema osale kaasomandis. Asjakohatud on (ja ka tegelikkuses täielikult tõendamata) kostja viited kulude kandmise kokkulepete osas aastatel 2012-2013. Seega tuleb lugeda, et kaasomanikud ei ole seda põhimõtet kokkuleppel muutnud.
2-20-1654
64.Kostja märgib, et korteriühistu arvete alusel kandis kostja perioodil 07.2013 – 06.2020 korteri alalhoidmise eest üldkulusid kokku 4921,53 eurot (I kd, tlk 95 – nõude arvestus; I kd, tlk 97-117 – arved). Hageja osa sellest on 2460,75 eurot. Kohus leiab, et hageja on iseenesest kohustatud nimetatud kulud hüvitama, kuivõrd nimetatud kulud on seotud korteriomandite kasutamise ja valdamisega ning selle alalhoidmisega. Kuna kostja on täitnud hageja kohustuse, võib ta kostjalt nõuda tehtud kulutuste hüvitamist (VÕS § 78 lg 4 ja AÕS § 75 lg 1). Hageja märgib, et nõue on 2013, 2014, 2015, 2016 ja kuni juulini 2017 aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1. Kohus hagejaga ei nõustu. AÕS § 75 lg 1 sätestatud kulutuste hüvitamise nõude puhul on tegemist seadusest tuleneva nõudega, mistõttu on selle aegumistähtaeg 10 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest (TsÜS § 149). Hageja on nõude maksma pannud 14.07.2020. Seega ei ole nõue ühelgi juhul aegunud. Hageja märgib, et vastuhagi lisa 2 ei tõenda nõuete olemasolu ega ka sisu. Vastuhagi lisa 3 näol on tegemist ilmselgelt manipuleeritud dokumendiga, mis ei tõenda kostja nõudeid hageja vastu, lisaks ei nähtu, vastavast tõendist, mil moel on vastavad nö arved kujunenud ning millisel alusel on hageja üldse vastutav kostjale esitatud arvetest tulenevate kohustuste eest. Kohus on kõrvutanud lisast 3 nähtuvad arvete kinni katmata osad lisast 2 nähtuva nõude arvestusega ning selgus, et nõude arvestusse on läinud kõik arvetelt nähtuvad kirjed. Kohus leiab, et nimetatud kulud on seotud korteriomandite kasutamise ja valdamisega ning selle alalhoidmisega, mistõttu on tasaarvestus nimetatud osas (2460,75 eurot) kehtiv.
65.Kostja leiab, et hageja peab hüvitama kindlustusmaksed perioodil 2011 – 2020 summas 338,74 eurot (I kd, tlk 118-129 – pangakonto väljavõtted). Kohus leiab, et tasaarvestus on kehtetu osas, millega kostja taotleb kindlustusmaksete hüvitamist. Nimelt tuleneb asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandest, et kulutus, mida kaasomanikul tuleb AÕS § 75 lg 1 alusel kanda, saab olla ka kindlustusmakse. Samas tuleb silmas pidada, et ühise asja koormamiseks, millest tulenevaid kulutusi tuleb AÕS § 75 kohaselt võrdeliselt oma kaasomandi osaga kanda, on vajalik AÕS § 74 kohaselt kõigi kaasomanike nõusolek (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, lk 335). Kohus märgib, et antud juhul ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et kaasomandisse kuuluva vara osas kindlustuslepingu sõlmimiseks oli olemas ka hageja nõusolek. Sellist nõusolekut ei saa eeldada laenulepingu põhjal. Samuti nähtub, et kindlustust on kostjale pakutud läbi aja erinevate seltside poolt erinevate poliiside alusel, mille sõlmimiseks on igakordselt vajalik hageja nõusolek. Liiati tuleb nõustuda hagejaga, et pangakonto väljavõttest ei ole võimalik tuletada, millise esemega seonduvalt on makseid tehtud. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kostja kindlustusmaksete hüvitamise nõude 338,74 eurot.
66.Järgnevalt analüüsib kohus korteri säilitamiseks/parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõuet. Kostja leiab, et hageja peab kandma enda osa korteri korrashoidmise kuludest, so. korteri jooksev remont, köögimööbli ja tehnika paigaldamine, garderoobid, kulunud osade (keraamilised plaadid, katteliistud, põrandaliistud, ukseliistud, pistikud ja lülitid jms) vahetamine: Kuupäev Töö Summa, Tõestus eurot 1 15.09.2016 garderoob ja liuguksed
Korteri alalhoidmiseks ja korrashoidmiseks vajalikud kulud moodustavad kostja väitel 16 933,48 eurot (I kd, tlk 145-170 – kuludokumendid, kirjavahetus ja maksekorraldused), millest osa on pool, s.o 8466,74 eurot. Üldreegli kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel (AÕS § 72 lg 1). Eelviidatud säte puudutab ka kaasomandi esemega seotud parenduste ja kulutuste kandmist. Puudub vaidlus, et ülalnimetatud kulutuste tegemiseks puudus kaasomanike vahel kokkulepe. AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb erand AÕS § 72 lg-s 1 märgitud üldreegli osas ning viidatud lõige sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega tuleb tuvastada, kas kostja poolt tehtud kulutused olid vajalikud asja säilitamiseks. Hageja väidab, et need kulud on toreduslikud. Kostja aga leiab, et kulud olid korteri säilimiseks vajalikud (TsÜS § 63 p 1) või vähemalt kasulikud (TsÜS § 63 p 2). Kohus märgib, et kostja ei ole menetluses väitud ega ka tõendanud, et ülalviidatud kulutused oleks tehtud vältimatust vajadusest korteriomandeid säilitada või kaitsta seda täieliku või osalise hävimise eest. Arvestades tööde iseloomu, on tegemist korteri sisustamise ja selle viimistluse värskendamisega. Nimetatust aga ei saa tuletada, et kulud olid vajalikud selle säilitamiseks. Äärmisel juhul oli tegemist kasulike või toreduslike kuludega TsÜS § 63 p 23 mõistes, mis aga AÕS § 72 lg 4 kohaldamisalasse ei kuulu. Kohtu hinnangul on nimetatud kulude nõudmine hagejalt põhjendamatu ka seetõttu, et kostja on vaidlusaluseid korteriomandeid sisuliselt terve aja ainuisikuliselt kasutanud ja on sellega ise põhjustanud ülalviidatud kulutuste tegemise vajaduse, st kostja enda kasutuse tulemusel on kulutuste esemeks olnud korteri sisustus amortiseerunud. Kostja on märkinud, et võib nende kulude hüvitamist nõuda mh käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel. Samas ei ole kostja nimetatud nõuete rahuldamise eelduseid esile toonud. VÕS § 1042 lg 1 sätestab, et teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Nõude eeldused on seega järgmised: • hageja on eseme omanik; • kostja on teinud hageja esemele kulutusi; • hageja on kulutuste tegemise tõttu rikastunud; • see on toiminud ilma õigusliku aluseta; • puuduvad nõuet välistavad asjaolud VÕS § 1042 lg 2 järgi.
2-20-1654 Kohus leiab, et nõue ei saa kuuluda rahuldamisele VÕS § 1042 lg 1 alusel, kuivõrd kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, mil määral on hageja nimetatud kulutuste tõttu kaasomandi lõpetamisele võimalikult lähedase ajaseisuga rikastunud. Samuti ei ole kostja esile toonud ega põhjendanud, et kulutused on tehtud ilma õigusliku aluseta. Seetõttu ei analüüsi kohus ka hageja väiteid, mille kohaselt saanuks parandused ilma neid kahjustamata korterist eemaldada. VÕS § 1018 lg 1 sätestab, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. VÕS § 1018 lg 2 sätestab, et käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks. Kulutuste hüvitamise nõude eeldused on seega järgmised: • Eksisteerib õigustatud käsundita asjaajamise võlasuhe (VÕS § 1018): o kostja poolt võõra asja ajamine; o hageja soodustamise tahtega (VÕS § 1018 lg 2); o ilma õigusliku aluseta; o õigustus asjaajamiseks: ▪ soodustatu heakskiit või ▪ vastamine soodustatu huvile ja eeldatavale või tegelikule tahtele või ▪ oluline avalik huvi; • Eksisteerivad kulutuste hüvitamise nõuet õigustavad asjaolud: o asjaajaja on asjaajamise käigus teinud kulutusi (ulatuses, milles asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks); o puuduvad kulutuste hüvitamise nõuet välistavad asjaolud (VÕS § 1023 lg 3). Ka nimetatud nõude puhul ei ole kostja selgitanud, mil viisil väljendus kostja tegevuses tahe hagejat soodustada, milles väljendus vastava tegevuse puhul õigusliku aluse puudumine, milles väljendus õigustus vastavaid kulutusi teha. Seega ei kuulu ka nimetatud alusel nõue rahuldamisele. Kostja tasaarvestus on korterile tehtud parenduste või säilitamise kulude osas kehtetu.
67.Kostja märgib, et 18.08.2011 lepingu (I kd, tlk 10-17) p 3.1. ja 3.2. kohaselt pidi hageja tasuma R S’ile kaasomandi osa eest kokku 2476,74 eurot hiljemalt 18.08.2012 ning nimetatud kohustuse täitis kostja hageja eest. Hageja on kohustatud hüvitama kostjale 2476,74 eurot. Kostja lisas, et pooled olid varasemalt sõlminud suulise kokkuleppe, et kui hiljem tekib vajadus kaasomandite lõpetamiseks, siis võõrandatakse korteriomandid kinkelepinguga
2-20-1654 kostjale, mistõttu samast kokkuleppest tulenevalt tasus kostja hageja asemel R S’ile tasumisele kuulunud summa. R S on kinnitanud, et vastav raha on kostja poolt temale tasutud (I kd, tlk 93). Seega nähtub, et kostja vastav nõue põhineb pooltevahelisel suulisel lepingul. Nimetatud kokkuleppe olemasolu on tõendamata. Hageja on esitanud aegumisvastuväite. Kuivõrd kostja on märkinud, et vastav nõue tuleneb lepingust, tuleb hagejaga nõustuda ning asuda seisukohale, et vastav nõue on aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1. Kuivõrd võlausaldaja on kinnitanud, et kohustus on kolmanda isiku poolt täidetud, eeldab kohus, et kohustus täideti hiljemalt 18.08.2012. Aegumine algas seega hiljemalt 19.08.2012, mil muutus vastav nõue sissenõutavaks. Nõue aegus 19.08.2015. a. Kohus on allpool jõudnud järeldusele, et vastav makse ei olnud tehtud seltsingu raames, kuivõrd seltsingu olemasolu on tõendamata.
68.Viimaks analüüsib kohus kostja laenumaksete regressinõuet. Kostja on esile toonud, et kõik eluasemelaenu nr XXX tagasimaksed 2011. a – 2022. a on tehtud kostja poolt (I kd, tlk 131143, III kd, tlk 28-33 – pangakonto väljavõtted). Kostja nõuab hagejalt kõikide tagasimaksete 1⁄2 osa hüvitamist. Kostja nõudesumma kujunemine on järgmine: • 2011.a. 1260,90 eurot; • 2012.a. 3875,58 eurot; • 2013.a. 2249,75 eurot; • 2014.a. 3422,44 eurot; • 2015.a. 3303,80 eurot; • 2016.a. 3179,82 eurot; • 2017.a. 3116,61 eurot; • 2018.a. 3102,59 eurot; • 2019.a. 3091,94 eurot; • 2020.a. 3051,30 eurot; • 2021.a. 3001,76 eurot; • 2022.a. 249,51 eurot. Kokku 32 906 eurot, millest poole, s.o 16 453 eurot hüvitamist kostja nõuab. Hageja märgib, et nõustub järgnevate nõuetega: • 2017. a (juuli-detsember) 647,02 eurot; • 2018. a 1551,27 eurot; • 2019. a 1545,97 eurot; • 2020. a 509,09 eurot. Seega laenu ja intressimaksed aktsepteerib hageja kogusummas 4253,35 eurot. Kohus märgib, et laenumaksed ei kuulu AÕS § 75 kohaldamisalasse. Pooled ei vaidle, et laenulepingu kontekstis olid pooled kaaslaenusaajad ja solidaarvõlgnikud ning et laenumakseid on tasunud üksnes kostja. VÕS § 69 lg 1 sätestab, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. VÕS § 69 lg 2 sätestab, et solidaarkohustuse täitnud võlgnikule läheb üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas. Eeltoodust tuleneb, et hagejal lasub kohustus tasuda pool laenumaksetest ning kostja, täitnud ainuisikuliselt solidaarkohustuse, omandas hageja vastu regressinõude, s.o õiguse nõuda hagejalt tasutud laenumaksete tagastamist 50% ulatuses.
2-20-1654
Hageja leiab, et nõue on 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 ja kuni juulini 2017 aegunud vastavalt TsÜS § 146 lg-st 1. VÕS § 70 lg 1 sätestab, et solidaarkohustuse täitnud solidaarvõlgniku tagasinõude aegumistähtaeg lõpeb ajal, mil aeguks võlausaldaja nõue solidaarvõlgniku suhtes, kelle vastu tagasinõue esitati. Kuna kostjale läks üle panga nõue hageja vastu laenulepingu alusel, on tegemist tehingust tuleneva nõude aegumisega. Käendaja vastu esitatud nõudele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi tehingust tuleneva nõude kolmeaastane aegumistähtaeg (RKTKo nr 3-2-1-153-14, p 12). TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Käesoleval juhul kohaldub ka TsÜS § 154, mis sätestab, et korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Osamaksetena tagastatava laenu käendamisest tulenevad kohustused on korduvad kohustused TsÜS § 154 tähenduses (vt ka Riigikohtu
18.märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-10, p 11). Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et kostja laenumaksete tagastamise nõue on aegunud perioodi 2011. a - 2016. a osas (2016. a maksed muutusid sissenõutavaks 01.01.2017 ning aegusid 01.01.2020, vastuhagi esitati 14.07.2020; 2017. a maksed muutusid sissenõutavaks 01.01.2018 ega olnud 14.07.2020 esitatud vastuhagi hetkeks veel aegunud). Kostja viited VÕS § 200 lg-le 2 ei ole asjakohased. VÕS § 200 lg 2 sätestab, et tasaarvestav pool võib oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Nimelt soovib kostja oma perioodil 2011. a - 2016. a aegunud nõuded tasaarvestada hageja hüvitisnõudega, mis seisneb omandikaotuse kompenseerimises. Nimetatud nõue saab tekkida alles kaasomandi lõpetamisel. Tasaarvestada saab üksnes olemasolevaid nõudeid (vt RKTKo nr 3-2-1-95-11). Seega ei olnud kostjal õigust perioodil 2011. a - 2016. a tekkinud nõuded hüvitisnõudega tasaarvestada, kuivõrd kaasomandi lõpetamisest tulenevat hüvitisnõuet hagejal sel hetkel polnud. Nõuded perioodi 2017 – 2022 eest kogusummas 15 613,71 eurot ei ole aegunud. Hageja kohustub VÕS § 69 lg-te 1 ja 2 alusel kostjale hüvitama nimetatud summast pool s.o 7 806,86 eurot (15 613,71 / 2).
69.Kostja leiab, et kulud kuuluvad hüvitamisele mh seltsingulepingu alusel. Kohus viitab, et kohtupraktikast tuleneb, et vabaabielu ei saa iseenesest lugeda seltsinguks VÕS § 580 lg 1 mõttes ja seega kohaldada sellele VÕS § 580 jj (vt ka RKTKo nr 3-2-1-109-14, p-d 13-15). Seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui: • mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes); • pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 19 ja Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 22; RKTKo nr 2-16-12328/138, p 12). Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist ei välista see, et asjaõiguslikult on vara seltsingu kasuks soetatud poolte kaasomandisse või ühe poole ainuomandisse. Samuti saab kohaldada VÕS § 602, mis näeb seltsingu likvideerimisel ette esmalt seltsingu kohustuste
2-20-1654 täitmise seltsinguvarast (st nt ühiselt vara soetamiseks võetud laenu tagastamine). Pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast tuleb VÕS § 603 lg 1 järgi tagastada seltsinglaste panused (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 20). Kostja viited seltsingu olemasolule on tõendamata. Kostja ei ole esile toonud, et poolte vahel oleks olnud vabaabielu, sellele ei viita ka asjaolude kronoloogiline kirjeldus. Hageja on esile toonud, et sai korteriomanikuks 2011. a augustis, kuid kostja on viidanud, et juba 2012. a siirdus ta kaheks aastaks välisriiki õppima. Seega on tõendamata, et pooltel oli üldse kooselu või eset soetades ühine tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Kostja on esile toonud, kuidas tema on suures ulatuses panuseid teinud, kuid ei ole esile toonud, kas, milliseid ning millises ulatuses on seltsingusse panustanud hageja – seltsingu eelduseks on, et mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes). Seega on ka võrreldavate panuste tegemine tõendamata. Isegi, kui poolte vahel oleks seltsing olnud, on hageja kostja väitel juba 2013. a vaidlusalusest korterist välja kolinud ja teatanud, et ei maksa enam sellega seotud kulusid. Seega saab järeldada, et seltsing lõppes hiljemalt 2013. a VÕS § 596 lg 1 p 1 või 2 ning § 597 lg 1 alusel. Seega ei saanud ka seltsingu olemasolu korral (millega kohus ei nõustu) pärast 2013. a enam seltsinguvara moodustuda, mistõttu hilisemate kulutuste hüvitamise nõuete puhul ei ole võimalik ühelgi juhul seltsingu olemasolule tugineda.
70.Eeltoodust tulenvalt on kostja tasaarvestus kehtiv kokku 10 267,61 euro (2 460,75 + 7 806,86) ulatuses.
III
Hageja tasaarvestus
71.Hageja nõuab kostjalt vaidlusaluste korteriomandite kasutuse eest kasutuseeliste tasumist alates 01.02.2020 summas 350 eurot kalendrikuus. Arvestades eeltoodut on hageja nõue kostja vastu (11 kuud x 350 eurot) 3850 eurot. Hageja märgib, et kostja on hagejalt võtnud ligipääsu korteriomandile, vahetades lukud ning vaatamata suulistele lubadustele ei ole võtmeid hagejale andnud. Kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12). TsÜS § 62 lg 1 järgi võib kaotatud kasutuseeliste eest saadava kahjuhüvitise arvestamisel olla lähtekohaks olla kasu, mida hüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1137-05, p 13; 30. novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28; 13. juuni 2005. a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19). Samu kasutueelistega seonduvaid hüvitise arvestamise põhimõtteid tuleb kolleegiumi arvates kohaldada ka VÕS §-de 1037-
2-20-1654 1039 alusel esitatava nõude puhul ning ka AÕS § 71 lg 2 alusel hüvitatavaks kasuks võib olla saadud kasutuseelised.
72.Esmalt kontrollib kohus hageja tasaarvestuse kehtivust alusetu rikastumise sätete alusel. VÕS § 1037 lg 1 näeb ette, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1037 lg 3 esimese lause kohaselt hinnatakse eelnimetatud harilikku väärtust rikkumise aja seisuga. TsÜS § 62 l õige 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15). Riigikohus on leidnud, et kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha (RKTKo nr 3-21-135-05, p 26).
73.Seega on hageja VÕS § 1037 lg 1 alusel esitatud nõude eeldused järgmised: • hagejale kuulub kinnisasi; • kostja on rikkunud hageja omandit või valdust; • kostja on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud kasutuseeliseid.
74.Hageja on kantud kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Seega on täidetud nõude esimene eeldus. Pooled ei vaidle, et nõudeperioodil on vaidlusaluseid esemeid kasutanud ainuisikuliselt kostja. Seega tuleb analüüsida, kas kostja kasutus on rikkunud hageja omandit. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus lähtub siinjuures ka VÕS § 1037 lg 1 sõnastusest, mis näeb kasutuseeliste nõude eeldusena omaniku nõusoleku puudumise. Kohus leiab, et nõude teine eeldus on täitmata. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks hageja omandit mingil viisil rikkunud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks keelanud või takistanud hagejal asja kasutamast. Hageja esindaja poolt menetluse kestel kohtulikku ekspertiisi läbiviinud eksperdile saadetud e-kiri (III kd, tlk 20) ei saa olla tõendiks, lisaks ei nähtu sealt ka kõnealuse asjakohta mingisugust teavet. Samasugusel seisukohal on kohus ka 2014. a peetud sõnumivahetuse osas (III kd, tlk 21-22). Asjaolu, et hageja on hagiavalduses oma võimalikule kasutuseeliste nõudele viidanud, ei tähenda, et täidetud oleksid rikkumist puudutavad eeldused. Seega ei ole kostja omandit või valdust rikkunud ning VÕS § 1037 lg 1 alusel esitatud nõue kehtiv ei ole.
75.Järgnevalt analüüsib kohus nõuet. Hageja võib nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20): • kostja on hageja õigusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);
2-20-1654 • • • •
hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
Kohus, analüüsimata ülejäänud eeldusi, leiab, et hageja nõudel ei ole alust ka VÕS § 115 alusel, kuivõrd tõendamata on, et kostja on hageja õigusi rikkunud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks hageja omandit mingil viisil rikkunud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks keelanud või takistanud hagejal asja kasutamast.
76.Viimaks analüüsib kohus hageja nõuet kasu hüvitamise nõudena AÕS § 71 lg 2 alusel, mis sätestab, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kohus on ülal viidanud kohtulahendile, kust tulenes, et AÕS § 71 lg 2 kontekstis on hüvitatavaks kasuks mh saadud kasutuseelised. Viidatud säte ei eelda, et esineks mingisugune rikkumine. Pooled ei vaidle, et nõudeperioodil on vaidlusaluseid esemeid kasutanud ainuisikuliselt kostja. Seega tuleb eeldada, et kostja on hageja arvel rikastunud, st saanud vaidlusalusel perioodil kasutuseeliseid. Siiski leiab kohus, et kasutuseelise suurus on tõendamata. Kinnisvara maakleri mitte millelgi põhineva hinnangu (II kd, tlk 198 – e-kiri) pinnalt ei ole võimalik vastupidisele seisukohale asuda. Lisaks, isegi kui asuda seisukohale, et hageja on kasutuseeliste nõude suuruse kohaselt tõendanud (mida ta ei ole), on kohus seisukohal, et kas AÕS § 71 lg 2 alusel ei kuulu nõue rahuldamisele. Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et kohus võib jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt TsÜS § 138 ja AÕS § 72 lg 5) (vt Riigikohtu
20.detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13). Kuivõrd hageja ei ole kunagi valdust ega ka kasutuseeliseid nõudnud, saab järeldada, et poolte vahel oli vaikimisi kokkulepe, mille kohaselt kostja kasutab vaidlusalust vara ainuisikuliselt ilma vastaspoolele hüvitist tasumata. Kostja on lisaks asja ka parendanud ning tasunud mõlemat poolt kohustava laenulepingu alusel mh hageja eest asja kindlustamisega seotud kulusid ja laenumakseid, mis tänaseks on mh osaliselt juba aegunud. Sellises olukorras, kus aastate jooksul ei ole hageja kaasomanikuna asjaga seotud rahalisi kohustusi üldse kandnud ja on aktsepteerinud kostja poolset ainukasutust, on kasutuseeliste väljamõistmine hea usu põhimõttega vastuolus.
77.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja tasaarvestus ei ole kehtiv. IV Kokkuvõte ja otsuse täitmise kord
78.Kohus on ülal leidnud, et kostja peaks hagejale tasuma hüvitist 29 827,40 eurot. Samuti on kohus ülal leidnud, et kostja tasaarvestus kehtiv kokku 10 267,61 euro ulatuses. Seega peaks kostja tasuma hagejale hüvitist 19 559,79 euro (29 827,40 - 10 267,61) ulatuses. Kostja aga on nõustunud tasuma hüvitist maksimaalselt 15 000 eurot. Kuivõrd kostja ei ole nõustunud
2-20-1654 hüvitist tasuma piisavas ulatuses, ei ole võimalik lõpetada kaasomandit vastuhagis taotletud viisil. Vastuhagi rahuldamine eeldab, et kostja on valmis hüvitist maksma vähemalt 19 559,79 euro ulatuses. Kohus ei tohi kostjat kohustama maksma hüvitist suuremas ulatuses, kui kostja on nõusolekut avaldanud. Seega ei ole võimalik vaidlusaluseid korteriomandeid jätta kostja ainuomandisse.
79.Eeltoodule tuginedes jääb kohtul vaid üle rahuldada põhihagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõue. Kohus lõpetab kaasomandi korteriomanditele asukohaga xxx ja xxx (registriosa nr xxx ja xxx) nende võõrandamisega avalikul enampakkumisel.
80.Kohus ülal leidnud, et kostja vastuhagis esitatud rahalised nõuded on põhjendatud kokku 10 267,61 euro ulatuses. Kuivõrd kohus vastuhagis taotletud viisil kaasomandit ei lõpetanud, ei ole võimalik kostja nõudeid hageja hüvitisnõudega tasaarvestada. Seega, lähtudes vastuhaginõudest ja asjaolust, et kaasomand lõpetatakse korteriomandite võõrandamisega avalikul enampakkumisel, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 10 267,61 eurot. Kuivõrd kostjalt hageja kasuks raha välja ei mõisteta, ei ole võimalik nõudeid otsuse resolutsioonis TsMS § 445 lg 1 ls 2 kohaselt tasaarvestada.
81.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus rahuldab hageja taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks ning määrab, et enampakkumise tulemi arvelt tuleb täita esmajärjekorras AS SEB Pangaga sõlminud eluasemelaenulepingust XXX tulenevad kohustused ning üle jääv summa tuleb jagada poolte vahel võrdselt. Kostja viited laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise lubamatusele on asjakohatud ega põhine seadusel ega ka tõenditel, mistõttu tuleb need jätta tähelepanuta. VÕS § 411 näeb ette õiguse elamukinnisvaraga seotud krediidilepingust tulenevate nõuete ennetähtaegse rahuldamise õiguse.
82.Hageja on palunud J Hile kuuluvale korteriomandile (registriosa nr xxx) AS-i SEB Pank kasuks seatud hüpoteek summas 50 000 eurot loovutada J Hile (xxx) vastavalt AÕS § 329 lg 1. Vastavat nõuet ei ole võimalik menetluses oleva hagi raames rahuldada. Hüpoteegipidaja ei ole kostjana menetlusse kaasatud. Hageja ei ole kõnealuse hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, mistõttu puudub tal ka vastav nõudeõigus. Ammugi ei ole nimetatud nõuet võimalik rahuldada kohtuotsuse täitmise korra raames. Seega selles osas jääb hagi/kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramise taotlus rahuldamata.
83.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
84.Remargi korras leiab kohus, et vaidlus on vaatamata ülaltoodule mõistlik lahendada kompromissiga. TsMS § 4 lg 4 sätestab, et kohus peab kogu menetluse ajal tegema kõik endast sõltuva, et asi või selle osa lahendataks kompromissiga või muul viisil poolte kokkuleppel, kui see on kohtu hinnangul mõistlik. Kohus teeb pooltele ettepaneku, mille kohaselt: (i) pooled lõpetavad kaasomandi vaidlusalustele korteriomanditele vastuhagis
2-20-1654 taotletud viisil, s.o ainuomanikuks saab kostja; (ii) kostja tasub hagejale hüvitist 19 559,79 eurot; (iii) kostja refinantseerib korteriomandiga seotud laenukohustuse ning vabastab hageja korteriga seotud laenukohustusest AS-i SEB Pank ees ja J Hi kinnistu seda koormavast hüpoteegist; (iv) menetluskulud jäävad poolte endi kanda. Kohus leiab, et selline kaasomandi lõpetamine oleks kõigi poolte huvides, kuivõrd kostjal ja tema perel on võimalik säilitada pikaaegne kodu ning hagejal on võimalik saada omandiosa eest õiglast ja kohest hüvitist, vabanedes sealjuures korteriga seotud laenukohustusest. Korteriomandi enampakkumisel võõrandamine ei pruugi toimuda koheselt ega ka pooltele meelepärase hinnaga. Lisaks kaasnevad enampakkumise läbiviimisega täituri teenustasud, mis vähendavad saadavat tulemit veelgi. Käesoleval juhul sai (kohtu nägemuse kohaselt) õiglasel viisil kaasomandi lõpetamisel takistuseks üksnes kostja valmisolek tasuda hüvitist ca 4500 euro võrra väiksemas ulatuses, kui ta pidanuks. Arvestades korteriomandite väärtust ja kostja poolt aastate jooksul tehtud erinevaid panuseid ning asjaolu, et tegemist on kostja ja tema pere koduga, on eeltoodu kahetsusväärne. Kostja on esile toonud, et laenutaotlus on pangale esitatud, ning et kostja majanduslik seis on hea, mistõttu ei tohiks kohtu pakutud viisil kompromissi sõlmimine olla takistatud ega selle sisuline täitmine põhjustada liigset ajakulu. TsMS § 430 lg 1 sätestab, et pooled võivad menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. TsMS § 431 lg 2 ls 2 sätestab, et kui menetluse lõpetab asja lahendanud kohus edasikaebetähtaja jooksul esitatud avalduse alusel, tühistab ta asjas tehtud lahendi või lahendid. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
85.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (RKTKo nr 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Iseseisva nõudeta kolmandate isikute menetluskulud tuleb seega TsMS § 167 lg 2 alusel jätta nende endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte ja kolmandate isikute endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
/digitaalselt allkirjastatud/
2-20-1654 Andrea Lega kohtunik
Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 10.03.2023 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.