2-21-2919/38 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

6.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb M Ril tasuda Tallinna linna (Tallinna Linnavaraameti kaudu) hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1080 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Eelnev menetlus Tallinna linn esitas 21.12.2020 Tallinna Üürikomisjonile avalduse M Ri vastu üüri ja kõrvalkulude ning kahjuhüvitise väljamõistmiseks, sellest tuleneva viivise ning eluruumi valduse vabastamise nõudes (tlk 21-24). Tallinna Üürikomisjon tegi üürivaidlusasjas 04.02.2021 otsuse (tlk 50-54), millega rahuldas Tallinna linna avalduse osaliselt, s.o kohustas M Ri vabastama ja tagastama Tallinna linnale xxx asuv eluruum, eluruumi mittetagastamisel määras otsuse täitmise viisiks M. Ri eluruumist väljatõstmise koos talle kuuluva varaga. Viivise väljamõistmise nõude jättis komisjon rahuldamata. M R esitas 23.02.2021 kohtule avalduse, milles taotles Tallinna Üürikomisjoni otsuse läbivaatamist hagimenetluse korras. Kohus võttis 24.03.2021 määrusega taotluse menetlusse ning kohustas Tallinna linna esitama avalduse hagiavaldusele vastavas vormis. Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) esitas 19.04.2021 hagiavalduse. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu) (hageja) sõlmis M Riga (kostja) 14.01.2020 üürilepingu nr xxx eluruumi xxx kasutamiseks. Alates üüripinnale elama asumisest jättis üürnik tähelepanuta temale esitatud arved, jäädes arvete tasumisega võlgnevusse koheselt peale üürilepingu sõlmimist. Hageja selgitas 13.07.2020 üürnikule saadetud hoiatuses, et võlgnevuse puhul, mis ületab kolme kuu üüri- ja/või kommunaalkulude summat, on üürileandjal õigus leping

erakorraliselt lõpetada. Üürileandja edastab igakuiselt kõigile maksetega viivituses olevatele üürnikele hoiatused postkasti panekuga ning viidatud hoiatus edastati 13.07.2020 kostjale postkasti. Kuna üürnik ei reageerinud üürileandja edastatud hoiatusele, esitas üürileandja üürnikule üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse 18.08.2020, mida ei õnnestunud kostjale kätte toimetada. Tulenevalt ebaõnnestunud katsetest üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus üürnikule kätte toimetada, pöördus üürileandja kohtutäituri poole, kelle vahendusel jättis kohtutäitur dokumendid üürnikule postkasti. Vastavalt kohtutäituri aktile tegi täitur enne dokumentide postkasti jätmist kaks katset, kuupäevadel 22.09.2020 ning 08.10.2020. Üürnikuga ei saadud kontakti ka eelviidatud kuupäevadel, hoolimata asjaolust, et üürnik kinnitas kohtutäiturile isiklikult telefoni teel oma elukoha aadressi. Seega oli üürnik teadlik temale kättetoimetatavatest dokumentidest, samuti asjaolust, et kohtutäitur temale dokumente kätte toimetada soovib. Eeltoodu põhjal luges nii kohtutäitur kui ka üürileandja üürilepingu ülesütlemisavalduse kättetoimetatuks dokumentide üürniku postkasti jätmisega 08.10.2020. Hageja edastas kostjale kokku viis dokumenti, mille seas oli hoiatus, üürilepingu ülesütlemisavaldus, teade postkontoris hoiustatavast tähitud kirjast ning kohtutäituri poolt edastatud üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus. Hageja hinnangul ei ole eluliselt usutav, et kõik üürileandja poolt kostjale edastatud dokumendid on postkastist kostja naabri poolt varastatud. Muuhulgas puudub vaidlus selle osas, et üürivaidluskomisjoni dokumendid on üürnik kätte saanud, kuivõrd üürnik üürivaidluskomisjoni istungil osales. 21.09.2020 saadetud ning 08.10.2020 kättetoimetatud ülesütlemisavalduses, märkis hageja, et üürileping lõpeb erakorraliselt 06.10.2020, juhul kui üürnik selleks ajaks oma võlgnevust täies ulatuses ära ei tasu. Üürileandja märkis ka avalduses, et juhul, kui ülesütlemisavaldus jõuab üürnikuni hiljem, kui 06.10.2020 või jääb avalduse ja lepingu lõppemise kuupäeva vahele vähem kui 14 kalendripäeva, loetakse üürileping ülesöelduks 14 päeva möödumisel ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates. Kuivõrd üürnik sai ülesütlemisavalduse kätte 08.10.2020 ja täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei likvideerinud, lõppes üürileping ülesütlemisega 23.10.2020. Üürnik kohustus üürilepingu lõppedes eluruumi vabastama 14 päeva jooksul üürilepingu lõppemise päevast, s.o hiljemalt 06.11.2020. Üürnik ei ole tänaseni eluruumi valdust hagejale üle andnud. Võlgnevuse saldost nähtub, et üürnikul oli lepingu ülesütlemisavalduse tegemise hetkel võlg summas 317,94 eurot. Nagu nähtub üürilepingust, siis üürniku igakuine üür oli 67,58 eurot. Seega ületas üürniku üürivõlg ülesütlemisavalduse esitamise hetkel kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa, mis on lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks. Viidatud võlgnevus nähtub ka üürnikule esitatud arvetest. Üürnik ei ole võlgnevusega seotud asjaolusid vaidlustanud. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohustada kostjat vabastama ja tagastama Tallinna linnale xxx asuv eluruum ning eluruumi mittetagastamise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja eluruumist väljatõstmine, koos teiste eluruumi kasutavate isikute ja neile kuuluva varaga. Kostja vastus Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemise avaldust kätte saanud. Probleem postkastist paberkandjal postisaadetiste kadumisega on kestnud pikemat aega. Kuivõrd paberkandjal üüriarved ei jõudnud kostjani (kostja eeldab, et alt korteri naaber, kellel on ilmselged

vaimse tervise probleemid, postisaadetised hävitab), palus kostja üürileandjat 23.01.2018 e-kirjaga edastada üüriarved e-posti teel. Samasisulise selgituse andis kostja linnavalitsuse töötajale 20.12.2019 e-kirjas. Üürileandja ei ole e-posti teel edastanud kostjale ei võla tasumise ja üürilepingu ülesütlemise hoiatust ega avaldust üürilepingu ülesütlemiseks. Juhul kui need on edastatud paberkandjal, ei ole need kostjani jõudnud. Olukorras, kus üürnik on üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teatanud paberkandjal postisaadetiste (üüriarvete) kadumisest ehk üürnikuni mitte jõudmisest, palunud suhelda temaga e-posti teel ja üürileandja on olukorda arvesse võttes edastanud üürnikule järgnevalt arved ja muud teated e-posti teel, ei ole alust eeldada, et sellises olukorras oli üürnikul mõistlik võimalus paberkandjal edastatud üürilepingu ülesütlemise avaldusega tutvuda ehk eeldada, et see on kostjani üldse jõudnud. Üürileping lõpeb ülesütlemisega. Samas hageja ilmselt ise samuti ei aktsepteeri oma tegevusega üürilepingu ülesütlemisega lõppemist, sest kuni käesoleva ajani väljastab kostjale igakuiselt üüri arveid, mis tõendab üheselt jätkuvat üürisuhet. Kostja möönab, et tal olid 2020 üürivõlad mis tulenesid kevadisest eriolukorrast ja töötasu osalisest kaotusest, kuid käesolevaks ajaks üüri või majandamiskulude võlgu ei ole ja kõik üürileandja poolt väljastatud ja sissenõutavaks muutunud arved on tasutud. Üürileandja poolt viidatud „Hoiatus 13.07.2020“ millise väljatrükk kannab kuupäeva esitatud väljatrükis kuupäeva 19.11.2020 ei ole kostja ei 13.07.2020 ega 19.11.2020 saanud. Hageja ei ole tõendanud märgitud hoiatuse kostjani jõudmist. Lähtudes sellest, et üürivõlg tekkis 2020 kevadise eriolukorra ja selle jätkuna töötasu languse tõttu, üürilepingu ülesütlemise hoiatust kostjale ei tehtud või ei edastatud ning ülesütlemise avaldust kostja enne võlgade likvideerimist kätte ei saanud, palub kostja lugeda üürilepingu ülesütlemine üürileandja poolt toimunuks vastuolus hea usu printsiibiga ja seetõttu tühiseks. Kohtu põhjendused

või üürnik võlgneb kõrvalkulude eest summas, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Sarnase õiguse annab ka VÕS § 316 1g 1 mis sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteise järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvale kõrvalkulude summa. Tsiviilasja materjalide kohaselt on hageja 21.09.2020 edastanud kostjale ülesütlemisavalduse (tlk 28). Avalduse kohaselt oli üürnik seisuga 31.08.2020 võlgnevuses üüri ja kõrvalkulude summaga, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summat. Kostja ei ole nimetatud asjaolu vaidlustanud. Ülesütlemisavalduses on välja toodud, üürileping lõpeb erakorraliselt 06.10.2020, juhul kui üürnik selleks ajaks oma võlgnevust täies ulatuses ära ei tasu. Üürileandja märkis ka avalduses, et juhul, kui ülesütlemisavaldus jõuab üürnikuni hiljem, kui 06.10.2020 või jääb avalduse ja lepingu lõppemise kuupäeva vahele vähem kui 14 kalendripäeva, loetakse üürileping ülesöelduks 14 päeva möödumisel ülesütlemisavalduse kättesaamisest arvates. Kohus loeb tõendatuks, et ülesütlemisavaldus on kostjale toimetatud kätte kohtutäituri vahendusel avalduse postkasti jätmisega. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 10 lg 2 esimene lause sätestab, et dokumentide kättetoimetamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut. TsMS § 326 lg 1 sätestab, et kui menetlusdokumenti ei ole võimalik kätte toimetada, kuna seda ei saa üle anda saaja või tema esindaja elu- või äriruumis, loetakse dokument kättetoimetatuks dokumendi panemisega elu- või äriruumi juurde kuuluvasse postkasti või muusse sellesarnasesse kohta, mida saaja või tema esindaja kasutab posti kättesaamiseks ja mis harilikult tagab saadetise säilimise. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on kättetoimetamine käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud viisil lubatud üksnes juhul, kui menetlusdokumenti on proovitud isikule isiklikult üle anda vähemalt kahel korral oluliselt erinevatel kellaaegadel vähemalt kolmepäevase vahega ja menetlusdokumenti ei ole võimalik kätte anda elu- või äriruumis viibivale muule isikule. Samuti sätestab sama paragrahvi lg 3, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul märgitakse kättetoimetatava saadetise ümbrikule kättetoimetamise kuupäev. Tulenevalt asjaolust, et kohtutäitur proovis üürnikule teadet üürilepingu lõpetamise kohta kätte toimetada kahel korral erinevatel kellaaegadel ning vähemalt kolmepäevase vahega (s.o 22.09.2020 kell 18:27 ja 08.10.2020 kell 09:43) ning üürniku elukoha aadressi on kontrollitud veel kolmel korral (s.o 25.09.2020 kell 11:06; 28.09.2020 kell 10:39 ja 03.10.2020 kell 18:26) (vt kohtutäituri kaaskiri, tlk 28), on kohtu hinnangul TsMS § 326 eeldused täidetud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 sätestab, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Seega tuleb tahteavaldus lugeda kättesaaduks hetkest, mil tahteavalduse saajaga sarnasel isikul on tavapärastel asjaoludel võimalus tahteavaldusest teada saada. Kas ja millal tahteavalduse saaja tahteavaldusest tegelikult teada saab või selle kätte saab, ei oma käesoleval juhul tahteavalduse

jõustumishetke määramisel tähendust. Mõistlik võimalus tahteavaldusega tutvuda sõltub sellest, millal tahteavalduse tegija võib tavapärastel asjaoludel arvestada sellega, et saaja on selle kätte saanud. Kui saaja ei ole tahteavaldust kätte saanud või ei ole saanud seda kätte õigeaegselt, s.t tahteavalduse jõudmine saajani on takistatud, tuleb poolte õigustatud huve kaaludes selgitada, kas tahteavalduse saajani mittejõudmise riski kannab tahteavalduse tegija või saaja (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-05). Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul tuleb üürilepingu ülesütlemisavalduse teade lugeda kättetoimetatuks, kuivõrd see on tähitud kirjaga vastustaja elukohta edastatud ning kättesaamise riisiko on läinud üle üürnikule. Lisaks oli kohtutäitur kostjat telefonitsi informeerinud kättetoimetatavatest dokumentidest. Tähitud kirjaga tutvumine on tavapärastel asjaoludel kostjale võimalikuks tehtud ning kostjal on olnud mõistlik aeg avaldusega tutvuda. Seega tuleb lugeda ülesütlemisavaldus kostjale kättetoimetatuks 08.10.2020. Antud juhul oli üürnikul, üürilepingu ülesütlemise seisuga võlg 317,94 eurot, mis ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva üüri summa. Kostja ei ole vaidlustanud ega esitanud tõendeid, et ta ei oleks võlgnevuses olnud või et võlgnevus oleks tasutud. Üürileandja hoiatas eelnevalt üürnikku nii 13.07.2020 saadetud kirjas kui 21.09.2020 ülesütlemisavalduses, et juhul, kui üürnik võlga täies ulatuses täiendava tähtaja jooksul ei tasu, on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt lõpetada. Seega oli üürilepingu ülesütlemine kehtiv ning leping lõppes erakorraliselt 23.10.2020. Kohus märgib täiendavalt, et lepingu ülesütlemine ei saa olla käesoleval juhul ka hea usu põhimõtte vastane. VÕS § 6 kohaselt peavad mõlemad pooled käituma üksteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kuna kostja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi (s.o ei tasunud arveid õigeaegselt ega ka talle antud täiendava tähtaja jooksul), siis oli hageja õigustatud ka lepingu ülesütlemiseks. See, et kostja on võlgnevuse tasunud peale lepingu lõppemist, ei muuda ülesütlemist kehtetuks.