I. L. ja T. P. hagi M. R. vastu rahalise kohustuse täitmise nõudes
Hagihind
14 370.69 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja 1: I. L. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx); esindajad Hageja 2: T. P. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx), hagejate lepinguline esindaja: Maris Tekkel (e-post: [email protected]); Kostja: M. R. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx), lepinguline esindaja: Margit Halop (e-post: [email protected]). Istungi toimumise aeg
20. jaanuar 2022
Istungil osalenud isikud
Hagejad I. L. ja T. P. ning nende lepinguline esindaja Maris Tekkel; Kostja M. R. ja tema lepinguline esindaja Margit Halop.
Resolutsioon
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Jätta kõik menetluskulud hagejate kanda.
3.Tühistada Viru Maakohtu 01.11.2021 kohtumäärusega hagejate kasuks kostjale kuuluvale kinnistule registriosa nr xxxx, asukohaga Xxxx, IV jakku esimesele vabale järjekohale seatud kohtulik hüpoteek summas 14 712.19 eurot. 1 (14)
4.Saata kohtuotsus poolte esindajatele teadmiseks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.29. oktoobril 2021 saabus Viru Maakohtusse I. L. ja T. P. (hagejad) hagi M. R. (kostja) vastu rahalise kohustuse täitmise nõudes. Koos hagiavaldusega esitasid hagejad ka taotluse hagi tagamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt poolte vahel on 17.03.2021 sõlmitud korteriomandi Xxxx, registriosa xxxx, müügilepingu ja asjaõiguslepinguga omandasid hagejad lepingu eseme hinnaga 12 500 eurot. Lepingu punkti 2.1.4 kohaselt ei ole lepingu esemel selle ostjatele üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, muuhulgas puuduvad lepingu esemel planeeringumuudatused ja ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, kuid lepingu ese vajab kapitaalremonti ja täieliku renoveerimist selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks, ehitisel puudub energiamärgis, korteris olevad puitaknad, seinad, põrandad ja laed vajavad rekonstrueerimist, välja vahetada elektrijuhtmestik, korteris vee- ja kanalisatsiooni torustik puudub ning vajadus on rekonstrueerida küttesüsteemid.
3.17.03.2021 informeerisid ostjad Xxxx korteriühistu esimeest R. K.t e-kirja teel korteri omanikuvahetusest ning palusid edaspidi korteriga seotud majandamiskulude arved edastada ostjatele. 18.03.2021 edastas KÜ esimees ostjatele Xxxx hoonele teostatud ehitise erakorralise auditi. Auditi kokkuvõttes sedastab ekspert järgmist: „Hoone piirde- ja kandekonstruktsioonid ning tehnovarustus on sedavõrd amortiseerunud, et hoonet ei ole võimalik kasutada sihtotstarbeliselt elukondliku hoonena. Hoone kasutamine on tule- ja eluohtlik. Hoone rekonstrueerimine ei ole majanduslikult otstarbekas. Hoone kuulub täielikult lammutamisele.“
4.20.03.2021 kohtusid ostjad ja KÜ esimees kinnistul. KÜ esimees selgitas, et temale kuulub korteriomand, mis asub ostjate poolt soetatud korteri peal. KÜ esimees näitas enda korteris hoone kandevkonstruktsioonide olukorda – korteris oli põrand lahti võetud ning oli näha, et vahetalad on täielikud mädanenud. Kuna ostjate poolt soetatud korteris oli lagi kaetud, siis ostueelsel korteri ülevaatamisel ostjad enda korterist vahetalade seisukorda ei näinud. KÜ esimees kinnitas, et oli vahetalasid näidanud ka kostjale ning et kostja oli teadlik hoone väga halvast olukorrast ning sellest, et hoone rekonstrueerimine ei ole selle seisukorda arvestades majanduslik otstarbekas. Kostja ei olnud müügi eelselt ostjaid ühestki eelnevast asjaolust teavitanud.
5.Lisaks rääkis KÜ esimees hagejatele, et enne neid soovis vaidlusalust korterit kostjalt omandada P. P.. Kui KÜ esimees ostuhuvilisest teada sai, uuris ta kostjalt, kas viimane on potentsiaalset ostjat informeerinud maja halvast olukorrast. Kuna kostja ei olnud seda teinud, siis pidas KÜ esimees põhjendatuks ise P. P.ega ühendust võtta ja teda maja seisukorrast informeerida. Pärast KÜ esimehelt täiendava info saamist P. P. taganes ostusoovist. KÜ esimehele helistasid nii kostja kui ka kostja õde ning olid äärmiselt pahased, et KÜ esimees nende müügihuvilisi minema peletab. KÜ esimees selgitas 2 (14)
2-21-17019 seepeale kostjale veelkord maja seisukorda ning seda, et kuna maja üldine seisukord on sedavõrd halb, hoone tervikuna tule- ja eluohtlik, siis ei ole hoone renoveerimine tõenäoliselt mõistlik ja eelnevast peaks võimalike ostuhuvilisi informeerima. KÜ esimees kinnitas veelkord kostjale üle, et hoonele tellitakse ekspertiis selgitamaks välja, kas hoonet on otstarbekas ning võimalik rekonstrueerida. Eelnevast tulenevalt puudub vaidlus ka selles, et kostja oli teadlik, et KÜ-l on kavas hoone seisukorra ning rekonstrueerimise otstarbekuse tuvastamiseks tellida ehitustehniline ekspertiis, kuid ta otsustas sellest hagejaid mitte informeerida.
6.Hagejad on seisukohal, et kostja on teadlikult ning pahatahtlikult jätnud hagejad informeerimata korteriomandi ning tervikuna kogu hoone olulistest puudustest. Kui hagejad oleksid olnud teadlikud kandekonstruktsioonide seisukorrast ning asjaolust, et hoone ei ole elamiskõlblik ning ehituseksperdi soovitus on hoone lammutada, ei oleks nad korteriomandit soetanud. 26.05.2021 edastasid ostjad müüjale tähitud kirjaga lepingust taganemise avalduse ning vaidlus puudub selles, et kostja sai taganemisavalduse kätte 05.06.2021. Pärast taganemisavalduse kättesaamist helistas müüja ostjate lepingulisele esindajale ja andis teada, et ta ei nõustu, et kinnistul oleksid puudused, mis on ekspertiisiaktis välja toodud ning seega keeldub ta ostusummat tagastamast. Lisaks selgitas müüja, et tänaseks on ta ostusumma nagunii oma peresiseselt laiali jaganud ning seega ei oleks tal ka rahalisi vahendeid, mille arvel nõuet täita. 11.06.2021 edastas müüja lepinguline esindaja ka kirjaliku vastuse ostjate nõudele. Vastuse kohaselt ei nõustu müüja lepingust taganemise avaldusega ja keeldub ostjatele müügisummat tagastamast.
7.Kostja on teadlikult ning pahatahtlikult jätnud hagejad informeerimata korteriomandi ning tervikuna kogu hoone olulistest puudustest sh kandekonstruktsioonide väga halvast seisukorrast ning et hoone tervikuna on selliselt eluohtlik ja seega kasutuskõlbmatu. Kostjale oli teada, et hoonele tellitakse ekspertiis, mis pidi tuvastama, kas hoone rekonstrueerimine on otstarbekas. Kostja ei teavitanud eelnevatest asjaoludest hagejaid. Kuna ekspertiis on tuvastanud, et hoone on tule- ja eluohtlik ja kuulub tervikuna lammutamisele, siis on selge, et lepingu ese ei vasta lepingutingimustele. Ehkki ostjad olid teadlikud, et lepingu ese vajab kapitaalremonti, siis ei pidanud hagejad eeldama, et hoone on sedavõrd halvas seisus, et see on lausa eluohtlik ja kuulub lammutamisele ehk siis lepingu ese kui selline lakkab olemas. Tegemist on olulise puudusega ning ostjatel oli eelnevast tulenevalt õigus lepingust taganeda. On täidetud kõik müüja vastutuse eeldused. Hagejate hinnangul ei kohaldu lepingu punktis 3.1.4 müüja vastutust piirav kokkulepe, kuna müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et müüja oli teadlik hoone olukorrast ning sellest, et hoone tuleb tõenäoliselt lammutada, kuid jättis selle ostjatele avaldamata. Müüja ei informeerinud ostjaid ka asjaolust, et hoonele on tellitud ehitusekspertiis.
8.VÕS § 189 lõike 1 kohaselt on ostjatel lepingust taganemise korral õigus nõuda nende poolt lepingu alusel üleantu tagastamist st ostuhinna summas 12 500 tagastamist. Tulenevalt lepingu rikkumisest müüja poolt on hagejatel kostja vastu veel järgmised nõuded: ostjad tasusid lepingu sõlmimisega seotud notaritasude ning riigilõivu eest 65.14 eurot. Kuna ostjad taganesid lepingust müüja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu, siis esitavad ostjad müüja suhtes kahju hüvitamise nõude summas 65.14 eurot; ostjad on tasunud Xxxx korteriühistule majanduskulusid (sh remondifond) kokku 400.25 eurot. Hagejad on lepingust kehtivalt taganenud ning seega nõuavad nad nimetatud summa hüvitamist kostjalt; seoses müüja poolt lepingu rikkumisega olid ostjad sunnitud oma õiguste kaitseks kaasama advokaadi. Kui müüja ei oleks lepingut rikkunud või oleks nõustunud ostjate poolt eelnevalt esitatud 3 (14)
2-21-17019 taganemisavaldusega ning kahju hüvitamise nõudega, siis poleks ostjatel olnud ka vajadust advokaati kaasata. Ka kohtupraktikas on välja toodud, et üldjuhul tuleb professionaalset õigusabi kohtueelses menetluses pidada mõistlikuks ja tehtud kulusid hiljem hüvitatavateks. Eeltoodust tulenevalt on ostjatel täiendavalt müüja vastu kahju hüvitamise nõue summas 340.80 eurot. Ülaltoodust tulenevalt on hagejate nõue kostja vastu 13 306.19 eurot (12 500 + 65.14 + 400.25 + 340.80).
9.Lähtudes eeltoodust palusid hagejad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhinõue 12 500 eurot ja kahjuhüvitise nõue 806.19 eurot, viivis alates hagiavalduse esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana, võttes aluseks põhinõude ja kahjuhüvitamise nõude summa ja seadusjärgse viivise määra ning viivise alates kohtuotsuse tegemise päevale järgnevast päevast protsendina põhinõudest ja kahjuhüvitamise nõudest kuni nõude täitmiseni, võttes aluseks seadusjärgse viivise määra ning menetluskulud jätta kostja kanda.
MENETLUSE KÄIK
10.Viru Maakohtu 01.11.2021 kohtumäärusega rahuldati hagi tagamise taotlus ning hagi tagamise abinõuna seati hagejate I. L. (isikukood xxxx) ja T. P. (isikukood xxxx) kasuks kostjale M. R.’le (isikukood xxxx) kuuluvale kinnistule registriosa nr xxxx, asukohaga Xxxx, IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 14 712.19 eurot ja määrati, et 14 712.19 eurot maksmisel selleks ettenähtud pangakontole või selles ulatuses pangagarantii esitamisel lõpetatakse hagi tagamise määruse täitmine M. R. suhtes.
KOSTJA VASTUVÄITED
11.24. novembril 2021 esitatud vastuses kostja ei nõustu järgmiste hagejate poolt välja toodud faktiliste asjaoludega: kostja oli teadlik, et korteriühistul on kavas hoone seisukorra ning rekonstrueerimise otstarbekuse tuvastamiseks tellida ehitustehniline ekspertiis, kuid ta otsustas sellest hagejaid mitte informeerida; korteriühistu esimehe kinnitus, mille kohaselt olevat ta näidanud temale kuuluvas korteris, mis asub lepingu esemeks oleva korteri kohal teisel korrusel, mädanenud põrandatalasid kostjale ja kostja oli teadlik hoone väga halvast seisukorrast ning sellest, et hoone rekonstrueerimine ei ole selle seisukorda arvestades majanduslikult otstarbekas; korteriühistu esimehe selgitused kostjale, et maja üldine seisukord on sedavõrd halb, hoone tervikuna tule- ja eluohtlik ja hoone renoveerimine ei ole tõenäoliselt mõistlik ja eelnevast peaks võimalikke ostuhuvilisi informeerima ja et hoonele tellitakse ekspertiis selgitamaks välja, kas hoonet on otstarbekas ning võimalik rekonstrueerida.
12.Kostja rõhutab, et hagejate poolt menetlusse esitatud dokument, mida on nimetatud ekspertiisiaktiks, ei tõenda hageja väiteid, et kostja pidi olema teadlik hoone lammutamisest. Puuduvad tõendid selle kohta, et korteriühistu on otsustanud ekspertiisi või auditi või arvamuse tellida ja nimelt E OÜ-lt. Tõendid puuduvad ka selle kohta, et Xxxx korteriühistu liikmetele, st korteriomanikele on seda dokumenti tutvustatud või kättesaadavaks tehtud. Kostja nägi dokumenti esmakordselt ja sai sellega tutvuda hagidokumentide kättesaamisel.
13.Kostja on Xxxx korteriomandi omanik olnud ainult neli kuud, alates korteri omandamisest 06.11.2020 kuni võõrandamiseni, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte. Korteris ta ise elanud ei ole. Korteri omandamisest kuni selle võõrandamiseni ei ole korteriühistu ega ka keegi teine isik esitanud talle ühtegi teadet hoonele teostatud või teostada soovitava ekspertiisi või auditi vms kohta. Kostjale teadaolevalt ei ole tema korteri omanikuks olemise ajal toimunud ühtegi korteriühistu 4 (14)
2-21-17019 üldkoosolekut, kus oleks arutusel olnud ekspertiisi tellimine, ekspertiisiakti tutvustamine ega hoone lammutamise küsimus. Vastava otsuse saavad teha üksnes korteriomanikud ühiselt üldkoosolekul, mitte korteriühistu juhatus ilma vastava volituseta või mõni korteriomanik.
14.Hoone, milles asuvad korteriomandid, lammutamine tähendab korteriomandite lõpetamist. Sellise olulise otsuse saavad teha üksnes korteriomanikud. KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lõikes 2 on toodud loetelu küsimustest, mis kuuluvad tavapärase valitsemise hulka. Tavapärase valitsemise raames ei saa otsustada ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Sama põhimõte sisaldub ka asjaõigusseaduse kaasomandi regulatsioonis: kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse (§ 72 lg 1). Hoone lammutamise, st korteriomandite lõpetamise, saavad otsustada ainult kõik korteriomanikud ühiselt. Vastavasisulist otsusest ei ole kostja teadlik ning talle pole sellist otsust korteriühistu ega kellegi teise poolt edastatud. Vastupidi, kõik kostja käsutuses ja talle kättesaadavad dokumendid viitavad sellele, et korteriomanikud on soovinud maja parendada ja rekonstrueerida. Korteriühistu poolt edastatud kommunaalkulude arved sisaldavad muuhulgas ka remondifondi kulu, mille eesmärk on koguda vajalikke vahendeid maja parendamiseks. Elamu rekonstrueerimise soovi näitab näiteks ka korteriühistu K 14.06.2019 üldkoosoleku kokkukutsumise teates esitatud päevakord, mille p 1 kohaselt on kavas elamu remondifondi makset suurendada, p 2 kohaselt teostada remonttöid (koridoris elektri, side ning kanalisatsiooni ja veetorustike paigaldamine; uue betoonist I korruse trepikoja põranda soojustamine, armeerimine, valamine koos põrandaküttetorustikuga; p 3: tulenevalt tehnilise seisundi ekspertiisist rekonstrueerimisprojekti koostamine.
15.Eeltoodust nähtuvalt on Xxxx korteriomanikud viimastel aastatel soovinud maja kordategemist, mitte aga lammutamist. Korteriühistu koosolekutel on arutatud vastavaid võimalusi, tellitud tehnilise seisukorra audit ja kaalutud rekonstrueerimist. Ei ole eluliselt usutav, et 2-3 aasta pärast on hoone olukord muutunud nii halvaks, et ainuke lahendus on lammutamine. Isegi kui korteriomanikud otsustaksidki rekonstrueerimisega mitte jätkata, siis kaalutaks näiteks võimalust hoone võõrandada, st kõik korteriomandid korraga müüki panna. Isegi kui otsustataks maja lammutada, siis Xxxx kinnistu suurusega 3971 m2 jääb kõigi omanike kaasomandise (koos sellel paikneva lepingu p-s 1.2 nimetatud majandushoonega) ning omab arvestades kinnisasja suurust ja asukohta olulist väärtust.
16.Kostja on lepingu punktis 2.1.13 kinnitanud, et tema poolt lepingus esitatud avaldused ja kinnitused ei sisalda ühtki ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtki olulist asjaolu, mille vastu osalejal võiks selle lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi ning mida teades ei oleks osalejad seda lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistel tingimustel. Kostja on samal seisukohal ka praegu. Väga oluline on ka lepingu punktis 5.4 sisalduv poolte kokkulepe müüja vastutuse piiramise kohta, kus pooled on kokku leppinud, et lepingu ese müüakse oluliste puudustega: ostuhinna kokkuleppimisel on puudustega, ka võimalike varjatud puudustega arvestatud, sealhulgas on ostuhinda alandatud 1500 euro võrra ning ostjad võtavad enda kanda riski, et lepingu esemel on puudusi, mida ei teadnud ei müüja ega ostjad või lepingu esemel tuleb teha kulutusi, mida ostjad ei planeerinud, st ostjad kannavad kõik planeerimata, ootamatud ja ettenägematud kulud seonduvalt lepingu esemega müüjale nõudeid esitamata. 5 (14)
2-21-17019
17.Hagejad on lepingust taganemise avalduses taganemise põhjuseks esitanud väite, et Xxxx kinnistul asuvale hoonele on kavas teha ekspertiis ja tõenäoliselt tuleb hoone halva seisukorra tõttu lammutada ja kostjale oli see asjaolu teada ja ta ei informeerinud sellest hagejaid. Kostja oli taganemisavaldusele vastates ja on ka praegu seisukohal, et ta ei ole lepingut rikkunud ning väidetav rikkumine, sh oluline lepingurikkumine tema kui müüja poolt ei ole millegagi tõendatud, on paljasõnaline ning seetõttu ei olnud hagejatel lepingust taganemiseks alust ega õigust. Tulenevalt sellest, et hagejatel puudub lepingust taganemiseks alus, ei ole hagejal kahju tekkinud ja seetõttu ei ole kostjal ka kohustust kahju hüvitada.
18.Kohtumenetluses on hageja täiendanud lepingust taganemise avalduses esitatud seisukohti, kirjeldades hagiavalduse punktis 1.4 Xxxx korteriühistu esimehe selgitusi, mille kohaselt olevat ta näidanud temale kuuluvas korteris, mis asub vaidlusaluse korteri kohal teisel korrusel, mädanenud põrandatalasid kostjale ja millest tulenevalt oli kostja teadlik hoone väga halvast seisukorrast. Kuigi kostja on seisukohal, et taganemisavaldust ei ole õiguslikult võimalik pärast selle teisele poolele kättetoimetamist uute asjaoludega täiendada, kuna taganemisavaldus on ühepoolne ja otsene tahteavaldus, kinnitab kostja, et ta ei ole kunagi käinud talle kuulunud korteri kohal asuvas korteris ega kohtunud korteriühistu esimehega.
19.Kostja märgib hagiavalduse punktis 1.4 kirjeldatud ja lisana 3 lisatud hageja 1 ja lepingu eseme esialgse ostuhuvilise P. P.e kirjavahetuse kohta, et see ei tõenda mingil viisil kostja teadmist ekspertiisist, maja lammutamise kavatsusest vms. Kirjas esitatud vastus “R. oli plaan maja ära lammutada või mingeid suuremaid investreeringuid teha” viitab otseselt sellele, et maja lammutamise plaani ei olnud Xxxx korteriühistul ega korteriomanikel, vaid üksnes R. K.l. Kuna maja seitsmest korteriomandist kuulub neli OÜ-le R, mille ainuomanikuks on eelnimetatud isik, siis ilmselt ongi tal hoonega seoses isiklikke plaane.
20.Hagejad pidid arvestama, et nad ostavad kasutatud korteriomandi vanas majas. Enne ostu vormistamist on nad käinud kohapeal kinnistu ja korteriomandiga tutvumas. Müügilepingus on nad ühemõtteliselt kinnitanud, et nad on lepingu eseme üle vaadanud ja on kõigest teadlikud, sealhulgas on nad üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ja ehitise reaalosaks oleva eriomandi eseme ja on teadliku nende seisukorrast (p 3.1.2); samuti välistavad nad punkti 3.1.4 kohaselt müüja vastutuse müüjale mitte teada olevate kinnistu varjatud puuduste eest, nad on teadlikud lepingu punktis 2.1 nimetatud asjaoludest ning ei loe neid lepingu eseme puudusteks. Taganemisavalduses ei ole lepingu eseme kohta välja toodud ühtegi puudust. Lepingust taganemist ei saa pidada võimalikuks tuginedes üksnes kellegi ütlustele. Riigikohus on lahendi 3-2-1-43-15 p-s 12 öelnud, et ainuüksi kuulujuttudele toetudes lepingust taganemist ei saa mõistlikuks pidada.
HAGEJATE SEISUKOHT
21.10. detsembril 2021 esitatud seisukohas hagejad teatasid, et vaidlevad vastu kõikidele kostja esitatud seisukohtadele, väidetele ja nõuetele sh nendele mida hageja eraldi käesolevas menetlusdokumendis ei käsitle. Hoone seisukorra tõendamiseks on hagejad esitanud ekspertiisiakti, mille on koostanud riiklikult tunnustatud ekspert E. E.. Puudub alus kahelda riiklikult tunnustatud eksperti arvamuse asjakohasuses ja õigsuses mh selles, et hoone üldseisund on sedavõrd halb, et hoone rekonstrueerimine ei ole põhjendatud ja hoone tuleks lammutada. Hagejad ei ole väitnud, et hoone lammutamise otsus on korteriühistu üldkoosoleku poolt otsustatud. Ekspertiisi tellimise 6 (14)
2-21-17019 eesmärgiks oligi tuvastada, kas hoone rekonstrueerimine on põhjendatud või mitte. Otsuse edasise tegevuse osas olekski korteriühistu üldkoosolek võtnud vastu pärast ekspertiisi tulemuste selgumist. Eelnevast tulenevalt ei ole ka kohased kostja viited KrtS §-dele 35, 38 ja 72.
22.Ehkki kostja väide, et ta on korteri omanik olnud alates 06.11.2020, vastab tõele, siis on kostja oma venna (korteri omanik enne kostjat) esindajana aastaid suhelnud korteriühistuga sh R. K.ga ning seega on ta ka varasemalt olnud kursis arengutega korteriühistus. Eelnevast tulenevalt on ka kostjale hästi teada, et korteriühistul oli eelnevatel aastatel kavas hoone rekonstrueerida ning selle tarbeks telliti ka 2019.a audit, millest aga selguski hoone suur renoveerimisvajadus. Korteriühistu esimees R. K. on hagejatele selgitanud, et 2019.a auditi tulemusel tekkiski tal kahtlus, kas hoone renoveerimine on üldse mõistlik ning et tõenäoliselt on vajalik tellida uus ekspertiis. R. K. kinnitas, et ta on kostjaga eelnevatel teemadel vahetult suhelnud mh oli maja väga halb seisukord poolte vahel jutuks siis, kui selgus, et kostja soovib korteri võõrandada P. P.ele. R. K. oli seisukohal, et potentsiaalset uut omaniku tuleb eelnevalt informeerida hoone üldisest halvast seisukorrast, kuid kostja seda teha ei soovinud. KÜ esimees kinnitas tol korral veelkord kostjale üle, et hoonele tellitakse ekspertiis selgitamaks välja, kas hoonet on otstarbekas ning võimalik rekonstrueerida või on mõistlikum hoone lammutada. Hagejad toonitavad, et kõike eelnevat on neil võimalik tõendada tunnistaja R. K. ütlustega.
23.Hagejate hinnangul ei ole kohane kostja viide lepingu punktile 5.4, mille kohaselt müüakse lepingu ese oluliste puudustega. Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Hagejate hinnangul oleks kostja, heatahtliku lepingu poolena, pidanud hagejaid igal juhul informeerima sellest, et hoonele on kavas tellida ekspertiis, kuna hoone üldseisund on sedavõrd halb. Hagejad oleksid seejärel saanud ise otsustada, kas nad vaatamata sellele asjaolule soovivad korteri osta või ootavad ära ekspertiisi tulemused. Samuti oleks kostja ausa müüjana igal juhul pidanud hagejaid informeerima vahelagede olukorrast st sellest, et vahetalad on sedavõrd mädanenud, et tuleb ohutuse huvides igal juhul välja vahetada.
24.Hagejad selgitavad ka seda, et mingit erikokkulepet neil kostjaga selles, et ostuhinda alandatakse 1500 euro võrra kinnistu oluliste puuduste sh varjatud puuduste tõttu ei olnud. Hagejad käisid korterit vaatamas ning edastasid seejärel maakler A. P.ile e-kirja omapoolse pakkumisega, mis tõesti oli 1500 euro võrra väiksem summa, kui kostja esialgu küsis. Kostja võttis hagejate pakkumise vastu ning maakler leppis kokku tehingu ajas notari juures. Lepingu punktide 3.1.4 ja 5.4 sõnastus ei olnud hagejatega enne läbi räägitud ning õigusteadmisteta isikutena ei osanud nad neile punktidele ka eraldi tähelepanu pöörata. Eelviidatud punktide lepingusse lisamine oli kostja soov ning nagu notar hilisemas e-kirjavahetuses hagejatele kinnitas, siis oli müüja nõus müüma vaid tingimusel, et need punktid lepingusse lisatakse. Notaris räägiti küll eraldi punktist 3.1.4, kuid kuna notar selgitas, et müüja vastutuse piiramise kokkuleppe kohaldub vaid juhul, kui tegemist on puudustega, millest müüja ei teadnud, siis olid hagejad nõus selle lisamisega. Kõiki asjaolusid kogumis vaadates on hagejad jätkuvalt seisukohal, et kostja jättis teadlikult ning pahatahtlikult hagejaid teavitamata lepingu objekti osas olulistest asjaoludest (puudustest).
25.Kostja viide sellele, et ka hoone lammutamisel jääb kõigi omanike kaasomandisse olulist väärtust omav kinnistu, ei ole asjakohane. Hagejate soov oli omandada korteriomand ja mitte väike osa tühjast kinnistust, mille väärtus on ilmselgelt oluliselt väiksem, kui ostuhind. 7 (14)
2-21-17019
26.Hagejate hinnangul ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust asjaolu, kas R. K. oli avaldanud huvi kostja korteri omandamiseks või mitte. Kostja väited, et R. K.l on hoonega isiklikke plaane, on meelevaldsed ja paljasõnalised. Lisaks jääb arusaamatuks, kuidas õigustab see kostja poolset käitumist sh olulise info varjamist hagejate ees. Hagejad lisavad aga seda, et R. K. selgituste kohaselt küsis kostja temalt korteri eest 10 000 eurot, mis aga oli R. K. hinnangul hoone tervik olukorda arvestades ülemäära suur summa. Ka tol korral selgitas R. K. kostjale, et maja üldseisundit arvestades ei ole renoveerimine tõenäoliselt mõistlik ja pigem tuleks maja lammutada ning seega on ka korteri väärtus kostja poolt küsitust oluliselt väiksem (eelnevat on hagejatel võimalik tõendada R. K. ütlustega). Arusaamatuks jääb ka kostja etteheide, et R. K. ei teinud maakleriga koostööd sh ei avaldanud maaklerile infot hoone seisundi kohta. Hagejad on seisukohal, et R. K.l puudus selline kohustus, kuna lepingu kinnisvarabürooga sõlmis ju siiski müüja, kes muuhulgas oli kohustatud avaldama ka kõik müüdava objektiga seotud olulised asjaolud.
27.Kostja on teadlikult ning pahatahtlikult jätnud hagejad informeerimata korteriomandi ning tervikuna kogu hoone olulistest puudustest. Kui hagejad oleksid olnud teadlikud kandekonstruktsioonide seisukorrast ning asjaolust, et hoone ei ole elamiskõlblik ning ehituseksperdi soovitus on hoone lammutada, ei oleks nad korteriomandit soetanud. Eeltoodust tulenevalt ei kohaldu praegusel juhul ka müüja vastutust välistavad kokkulepped, mille pooled sõlmisid müügilepingus.
KOHTUISTUNG
28.Kohtuistungil hagejad ja nende esindaja jäid hagi juurde. Nende selgituste kohaselt kostja on käitunud pahatahtlikult. Ausa müüjana oleks pidanud kostja enne müügilepingu sõlmimist andma teada, et vahelagi mädanenud. Sellises olukorras ei ole võimalik sinna sisse kolida. Ülevalt naaber on andud teada, et sinna vaja täiendavad toestused teha. Ausa müüjana oleks pidanud kostja rääkima ka eelnevast loost. Isegi kui ta sellega ei nõustunud, mida rääkis R. K., siis oleks pidanud ta ütlema, et hoone üldine olukord on kehvakene, et tellime uue ekspertiisi. Hagejad nägid korterit maakleri vahendusel, pääsesid ainult konkreetselt sellesse korterisse. Kui neil oleks olnud eelnev info, siis oleks saanud teha teadliku valiku. Palju üritatakse sellele rõhuda, et kostja pole ekspertarvamust näinud. On oluline, et kostjale oli teada, et uus ekspertarvamus küsitakse, et saada teada elamu kande ja piirdekonstruktsioonide püsivust. Hagejad eeldasid, et peavad oma korteri korda tegema, mitte kogu hoonet konstrueerima. Hagejad käisid korterit vaatamas ja said aru, et peavad sisetöödega tegelema. Siis pakkusid hinna ja läksid tehingut tegema. Notari lepingu p.5.4, kus justkui öeldud, et oluliste puuduste tõttu 1500 euro võrra on vähendatud ostuhinda. Hagejad ütlesid ka, et neil puuduvad õigusteadmised. Kui notarisse läksid, siis kõiki lepingu punkte ei loetud ette. Maakleriga vaadati 1 korruse koridori, siis oli jutt, et vesi ja kanalisatsioon on toodud ette koridori. Öeldi, et plaan on kanalisatsioon tuua korteritesse ja vesi ka. Käisid vaatasid ka kuure. Enne notarit ei olnud kostjat üldse näinud. Peale notari juures käiku kirjutas hageja kohe KÜ esimehele, et edaspidi ühistu arved saata temale, et on uus omanik. R. kirjutas vastu, et on probleeme. Siis mõni päev hiljem saadi tema korteris kokku, kus näitas neid talasid. Enne saatis ka e-postile ekspertiisi. Hageja andis kohe ka maaklerile teada.
29.Kostja esindaja märkis, et kinnisasja müügiga on ettenähtud notariaalne tõestus ja selle tõestamise mõte ongi see, et seda teeb erapooletu isik ja tema selgitab kõike. Esindaja juhtis tähelepanu lepingu p.4.1.6, kus pooled kinnitavad, et kõik kokkulepped on lepingus kirjas ja lepingu viimasel lehel lk.15, viimane lõik. Samuti viitas ta Riigikohtu lahendile 2-17-11283, kus kirjas, mida notar lepingu 8 (14)
2-21-17019 tõestamisel teeb ja samuti 3-1-1-17-15. Kostja jäi oma vastuse juurde. Akti osas on teada, et üldkoosolek seda otsustanud pole. See, et kellelgi tekib mõte tellida ekspertiis, siis asju on aetud mitte õigesti. Lepingu esemeks korteriomand ja selle kohta pole hagejatel ühtegi pretensiooni. Leping kinnitab ka seda, et ostja on kinnistu üle vaadanud ja ostavad sellise korteri. Tähelepanuta ei tohi jätta seda, et M. oli korteriomanik ainult 4 kuud. See, et eelnevalt käis oma venda hooldamas, aitamas ja arveid tasumas, see ei pane temale vastutust. Korteri arved sisaldasid ja sisaldavad ka praegu remontfondi makseid. Remontfondi korjatakse makseid, et midagi parendada. R. K., kel pole enam KÜ juhatuse liikme volitusi, tema tegevus on olnud KÜ huvidega vastuolus. Ekspertiis ei tõenda seda, et kostja varjatud puudusi teadis. Tunnistaja ütles selgelt, et pole ekspertiisi kostjale edastanud. Kui oleks edastanud, siis kas tema peaks sellest dokumendist aru saama. On selge, et maja vajab remonti, ei ole uus maja. See on ostjate risk vana asja ostmisel.
MENETLUSE KÄIK
30.Kohus määras kohtuistungil tehtud protokollitud määrusega lõpetada asja kohtuistungil arutamine ning TsMS § 403 lg 1 alusel lahendada vaidlus edasi kirjalikus menetluses, kuna pooled on kinnitanud, et nõustuvad asja edasi kirjalikus menetluses lahendamisega. Kohus võimaldas pooltel esitada võimalikud täiendavad tõendid või seisukohad seoses tunnistaja ülekuulamisega istungil kuni 09.02.2022. Kohus palus menetlusosalistel 09.02.2022 esitada ka menetlusosaliste menetluskulude nimekirjad koos viimase menetlustoimingu kuluga.
31.09. veebruaril 2022 esitasid pooled lõplikud seisukohad, milledes jäid varem esitatud väidete ja vastuväidete juurde.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
32.Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
33.Rakvere notar T. M.i juures 17.03.2021 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt M. R. (käesolevas menetluses kostja) kui müüja võõrandas ning I. L. ja T. P. (käesolevas menetluses hagejad) kui ostjad omandasid korteriomandi asukohaga Xxxx, kinnistusregistriosa xxxx, hinnaga 12 500 eurot (t.lk. 10-25). Pooltel ei ole vaidlust lepingu sõlmimise, lepingu sisu ja korteriomandi omandiõiguse hagejatele ülemineku üle.
34.26.05.2021 avaldusega hagejad VÕS § 116 lg 1, lg 2 p 1, p 3 , § 217 lg 2 p 1 ja p 3 alusel taganesid 17.03.2021 müügilepingust põhjusel, et kuna hoone, milles omandatud korteriomand asub, kuulub tervikuna lammutamisele, siis lepingu ese ei vasta lepingutingimustele (t.lk. 42-44) Taganemisavalduses tuginesid hagejad hoonele teostatud ehituse erakorralisele auditile. Hagiavalduses tuginesid hagejad lisaks ka 20.03.2021 toimunud kohtumisele, mille käigus näitas korteriühistu esimees hagejatele temale kuuluva korteriomandi, mis asub hagejate ostetud korteriomandi peal, hoone kandevkonstruktsioonide olukorda. Korteris oli põrand lahti võetud ning oli näha, et vahetalad on täielikud mädanenud. Kuna ostetud korteris oli lagi kaetud, siis ostueelsel korteri ülevaatamisel ostjad enda korterist vahetalade seisukorda ei näinud. Korteriühistu esimehe selgitustest ja temalt saadud ehituseksperdi soovitusest tulenevalt järeldavad hagejad, et kostja on teadlikult jätnud hagejad informeerimata korteriomandi ning tervikuna kogu hoone olulistest 9 (14)
2-21-17019 puudustest. Hoone eluohtlikkus ja selle lammutamisele kuulumine on oluline puudus, millest tingituna on hagejatel õigus lepingust taganeda.
35.Kostja vaidleb hagile vastu põhjendustel, et ta ei olnud teadlik korteriühistu kavatsusest tellida ehitustehniline ekspertiis. Kostja ei võta omaks, et korteriühistu esimees olevat näidanud kostjale temale kuuluvas korteris mädanenud põrandatalasid. Kostja ei teadnud hoone väga halvast seisukorrast. Lisaks väidab kostja, et poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevalt kostja vastu nõude esitamine on välistatud.
36.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 438 lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Käesoleva vaidluse lahendamisel analüüsib kohus, kas: 1) kostja on rikkunud lepingu oluliselt; 2) kas puudused hoone või eluruumi konstruktsioonis annavad aluse lepingust taganemiseks; 3) kas poolte vahel sõlmitud leping välistab kostja vastu nõude esitamist.
37.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 alusel tsiviilõigused ja -kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Müügilepingu mõiste on toodud võlaõigusseaduse (VÕS) § 208, mille lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 116 lg 1 tulenevalt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1 kohaselt tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama paragrahvi lg 2 teise lause kohaselt ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Kohus leiab, et taganemisavaldus on oma olemuselt ühepoolne tehing, milles peab sisalduma kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus võlasuhte lõpetamiseks. Müügilepingust taganemiseks olulise lepingurikkumise tõttu tuleb tugineda VÕS § 116 lg 2 sätestatud aluste esinemisele.
38.26.05.2021 taganemislepingus on hageja tuginenud VÕS § 116 lg 2 p 1, p 3. Viidatud sättetest tulenevalt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud ja kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hagejad kinnitavad taganemislepingus, et nad olid teadlikud sellest, et lepingu ese vajab kapitaalremonti. Samas heidavad nad kostjale ette müüja informeerimiskohustuse rikkumist ehk kohustuse teavitada, et hoone halvast seisukorrast tulenevalt tuleb hoone lammutada. Kohus ei nõustu hagejate argumentatsioonidega alljärgnevatel põhjendustel.
39.Sisuliselt on hagejad arvamusel, et hoone tule- ja eluohtlikkuse tõttu ei ole omandatud eluruum elamiskõlbulik. Riigikohus on 26.09.2007 kohtuotsuse 3-2-1-71-07 punktis 13 leidnud, et seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et 10 (14)
2-21-17019 korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 2.1.4 on müüja avaldanud, et esemel ei ole selle ostjatele üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, sealhulgas puuduvad lepingu esemel planeeringumuudatused ja ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, kuid lepingu ese vajab kapitaalremonti ja täielikku renoveerimist selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks, ehitisel puudub energiamärgis, korteris olevad puitaknad, seinad, põrandad ja laed vajavad rekonstrueerimist, välja on vaja vahetada elektrijuhtmestik, korteris veeja kanalisatsiooni torustik puudub ning vajadus on rekonstrueerida küttesüsteemid. Seega ei nõustu kohus hagis ja lepingust taganemise avalduses toodud hagejate väitega, et kostja ei informeerinud neid lepingu ese kapitaalremondi vajadusest.
40.Hagiavalduse juurde lisatud EKEI riiklikult tunnustatud ekspert E. E.’i poolt 03.03.2021 koostatud (11.03.2021 allkirjastatud) ekspertarvamuse (ehitise erakorralise auditi) kohaselt Xxxx, korterelamu hoone piirde- ja kandekonstruktsioonid ning tehnovarustus on sedavõrd amortiseerunud, et hoonet ei ole võimalik kasutada sihtotstarbeliselt elukondliku hoonena. Hoone kasutamine on tuleja eluohtlik. Hoone rekonstrueerimine ei ole majanduslikult otstarbekas. Hoone kuulub täielikult lammutamisele (t.lk. 26-40). Pooltel on tekkinud vaidlus selle ekspertarvamuse tellija ja arvamuse tähenduse üle käesolevas tsiviilasjas. Arvamuse punkti 5 järgi ekspertiisi tellis Xxxx KÜ ja punkti
6.1.järgi uuringul osales R. K.. Kohus on kuulanud R. K. tunnistajana üle. Tunnistaja ütluste kohaselt tellis 2021.a ekspertiisi tunnistaja ise selleks, et selgitada välja, kas on mõtet maja rekonstrueerida. Korteriühistu üldkoosolekult läbi ekspertiisi määramist ei käinud (t. lk. 114). Sellega on kohus tuvastanud, et kostja ja teised korteriomanikud ei ole ekspertiisi määramist arutanud ega ekspertiisi tellimise otsust vastu võtnud. Kohtu poolt tsiviilasja raames ekspertiisi määramist ei ole pooled vajalikuks pidanud, kostja on kohtuistungil teatanud, et ei ole vajadust ekspertiisi määramiseks, kuna maja ongi vana ja lagunenud (t.lk. 118). Samas eeltoodu ei tähenda, et sellest tingituna ei oma hageja esitatud eksperdiarvamusel käesolevas ajas tähendust. TsMS § 229 lg 2 esimese lause järgi tõendiks võib olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus. TsMS § 272 lg 1 alusel dokumentaalne tõend on igasugune kirjalikult, pildistamisega või video-, heli- või elektroonilise salvestusega või muu andmesalvestusega jäädvustatud dokument või muu sellesarnane andmekandja, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil esitada tajutaval kujul. E. E.’i koostatud ekspertavamuse kohaselt lähteülesandeks eksperdile oli anda arvamus elamu kande-ja piirdekonstruktsioonide ehitustehnilise seisukorra kohta. Kohus leiab, et E. E.’i 03.03.2021 arvamus on dokumentaalne tõend osas, milles ta elamu ehitustehnilist seisundit kirjeldab. Elamu lammutamise osas ei ole võimalik eksperdiarvamusega arvestada, põhjusel, et elamu ohtlikuks tunnistamise ja selle lammutamise otsustamine ei ole eksperdi pädevuses.
41.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja oli teadlik eksperdi järeldusest ning kas tehingu tegemisel kostja varjas hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse amortiseerumist ehk seda, et kostja korteri laetalad on mädanenud. Kostja on kinnitanud kohtuistungil, et eksperdiarvamuse sai kätte kohtumenetluse käigus (t.lk. 118 pöördel). Nimetatud asjaolu ei ole vaidluse all. Tunnistaja ütluste kohaselt kostja pole tunnistaja korteris käinud, vahetalade seisundist on tunnistaja kostjat informeerinud telefoni teel (t.lk. 115 pöördel, 116). Samas kostja ei ole tunnistaja poolt temale sellest teatamist kinnitanud, väites, et kostjat see asi ei ole huvitanud (t.lk. 116). Poolte seletuste ja tunnistaja ütluste alusel on selgunud, et on elumaja Xxxx kokku 7-st korterist kuulub tunnistjale kuuluvatele äriühingutele 4 korterit, millede osakaal on üle 51% kaasomandi osadest (t.lk 116 11 (14)
2-21-17019 pöördel). Lisaks tunnistaja on isik, kes ise eksperdiarvamuse tellis ja kes, vaatamata väidetava elumaja ohtlikkusele, on samuti avaldanud kostjale soovi hagejatele müüdud korteriomandi tunnistajale võõrandamiseks. Tehing jäi tegemata, sest pakutud hind kostjalt ei rahuldanud. Need asjaolud kogumis viitavad sellele, et tunnistaja ütlused ei ole piisavalt usaldusväärsed, järeldamaks, et kostja teadis hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse amortiseerumisest. Hagejate väited, et hoonet ei ole võimalik kasutada sihtotstarbeliselt elukondliku hoonena või hoone kasutamine on tule- ja eluohtlik, on kaudselt ümber lükatud ka poolte selgitustega ja tunnistaja ütlustega, et tegelikult elumajas sees inimesed endiselt elavad ja hoonet ei ole elamiskõlbmatuks tunnistatud. Rakvere Linnavalitsus ei ole Xxxx lammutamiseks ettekirjutust teinud. Kostja esitatud tõendi kohaselt 06.12.2021, so pärast korteri võõrandamist kostja poolt, on Rakvere Linnavalitsus andnud korralduse nr 795 Xxxx detailplaneeringu koostamiseks, mille eesmärgiks on muu hulgas ka olemasolevate hoonete lammutamine ja ridaelamu rajamine. Detailplaneeringu algatamise taotluse on esitanud Xxxx KÜ juhatus (t.lk. 153-157).
42.Müügilepingu punktis 5.4. on pooled on kokku leppinud, et lepingu ese müüakse oluliste puudustega. Ostuhinna kokkuleppimisel on puudustega, ka võimalike varjatud puudustega arvestatud, sealhulgas on ostuhinda alandatud ühe 1 500 eurot võrra ning ostjad võtavad enda kanda riski, et lepingu esemel on puudusi, mida ei teadnud ei müüja ega ostjad või lepingu esemel tuleb teha kulutusi, mida ostjad ei planeerinud, s.t. ostjad kannavad kõik planeerimata, ootamatud ja ettenägematud kulud seonduvalt lepingu esemega müüjale nõudeid esitamata. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kuna lepingu punktis 2.1.4 on müüja selgelt viidanud, et lepingu ese vajab kapitaalremonti ja ka laed vajavad rekonstrueerimist, siis viitab kostja avaldatu kaudselt ka võimalikule laetalade vahetamise vajadusele. Asjas esitatud eksperdiarvamus ei välista müüdud korteri laetalade vahetamise võimalust, ekspert vaid järeldanud, et hoone rekonstrueerimine ei ole majanduslikult otstarbekas. Lepingu punktis 5.4. ostjad kinnitasid, et võtavad enda kanda riski, et lepingu esemel on puudusi, mida ei teadnud ei müüja ega ostjad või lepingu esemel tuleb teha kulutusi.
43.Kohus ei nõustu hagejatega notari poolt nendele tehingu asjaolude piisavalt selgitamata jätmise kohta. Tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg 1 sätestab, et notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Asjas ei ole väidetud, et lepingupooltel ei olnud võimalik notari juures tegelikku tahet piisavalt selgelt väljendada. Kui mõni lepingutingimus või tahteavaldus oli ebaselge, tuleks sellest ka notaruile teatada. Kuna seda ei ole tehtud, siis tuleb asuda seisukohale, et 17.03.2021 leping on sõlmitud selles kokkulepitud tingimustel.
44.VÕS § 221 lg 2 kohaselt müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Korteriomand müüdi oluliste puudustega ja puudused olid ostjatele osaliselt nähtavad korteri ülevaatusel. Seega ilmselt oleks 12 (14)
2-21-17019 pidanud lepinguobjekti seisund tekkitama kahtlusi ka ostjatel. Kuna korteriomand asub majas, kus on moodustatud korteriühistu (t.lk. 85-86, 151), siis elumaja piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse osas oli ostjatel võimalik küsida informatsiooni ka korteriühistult enne lepingu sõlmimist. Seda hagejad ei ole teinud. Menetluses esitatu alusel ei ole võimalik järeldada, et korteriühistu esimees kostjale kostja müüdud korteri laetalade mädanemisest teatas. Seega hagejate väited, et kostja varjas müüjate eest korteromandi laetalade mädanemist, ei ole piisavad järeldamaks, et hageja ka kogu elamu ehituskonstruktsiooni puudused varjas. Kostja tegevusetust ei ole võimalik kvalifitseerida lepingu olulise rikkumisena (VÕS § 116 lg 2 p 1) ja kostjale ei saa omistada kohustuse tahtlikult või hooletuse tõttu rikkumist (VÕS § 116 lg 2 p 3). Isegi kui hageja oleks kolmanda isiku korteri põrandatalade (hageja korteri laetalade) mädanemist näinud ja seda ostjate eest varajanud, siis ei piisaks sellest kostja poolt teatamiskohustuse rikkumisese rikkumise tõttu lepingust taganemiseks, sest müüdi ese, mis on elamiskõlbmatu ning kostjale heidetakse ette mitte müüdud asja (korteriomandi) vaid terve elamu ehituskonstruktsiooni puudustest teatamata jätmist. Lepingu punktis 3.1.4. on ostjad kinnitanud, et välistavad müüja vastutuse müüjale mitte teada olevate kinnistu varjatud puuduste eest, nad on teadlikud käesoleva lepingu punktis 2.1. nimetatud asjaoludest ning ei loe neid lepingu eseme puudusteks.
45.Eeltoodud põhjendustel kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud müügileping ei ole 26.05.2021 lepingust taganemisavaldusega lõppenud. Sellepärast kohus jätab hagi lepingu eseme eest tasutud 12 500 eurot tagastamise nõudes rahuldamata. Põhinõude osas hagi rahuldamata jätmise tõttu ei ole põhjendatud ka välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuna 806.19 eurot, s.h lepingu sõlmimise kulud 65.14 eurot, ostjate poolt korteriühistule tasutud majanduskulud 400.25 eurot ja kohtuvälise menetluse kulud 340.80 eurot. Hagi tagamise abinõu tühistamine 46.Viru Maakohtu 01.11.2021 kohtumäärusega rahuldati hagejate hagi tagamise taotlus ja seati hagejate kasuks kostjale kuuluvale kinnistule registriosa nr xxxx, asukohaga Xxxx, IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 14 712.19 eurot. TsMS § 386 lg 3 alusel kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus tühistab hagi tagamise abinõu. Menetluskulud
47.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
48.Kohus on nõudnud pooltelt menetluskulude nimekirjade esitamist ja on ka küsinud seisukohad menetluskuludele, kuid vaidluse olemust arvestades peab otstarbekas määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi jõustumist.
49.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg 1, lg 2, § 631, § 632 lg 1 sätete kohaselt. /digitaalselt allkirjastatud/
Ifret Mamedguseinov kohtunik 13 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.