2-21-15232/17 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

Kostjate vastus Kostja Ü. J. võtab hagi õigeks tingimuslikult, s.o juhul, kui hageja tasub kostjale 179 000 eurot ja tehinguga kaasnenud kulutused summas 1018,93 eurot. Kostja palub määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord: kohustada hagejat tasuda 2 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest 180 018,93 eurot kostja Ü. J.le ning seejärel kohustada kostjaid andma nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Hageja on kostjale pakkunud vaid ühe notari aja, mis kostjale ei sobinud, rohkem ei ole aegu pakutud ega kostja sellest ka keeldunud. Kostja M. M. palub jätta hagi rahuldamata. Kostja M. M. ei viibinud alates 2021a augusti kolmandast nädalast müüdud eluruumis xxxx. 13.09.2021 helistas kostjale kohtutäituri kuller ja teatas, et soovib kostjale üle anda dokumenti. Kostja teatas, et viibib maakodus ning saabub Tallinnasse eeloleval nädalavahetusel. Pärast Tallinnasse naasmist 17.09.2021 ei võetud kostjaga enam ühendust. 18.09.2021-26.09.2021 viibis kostja rattamatkal ja telefon oli välja lülitatud. 20.09.2021 helistas kohtutäituri kuller kaaskostja Ü. J.le ja soovis kostja M. M.i kontaktandmeid. Ü. J.l täiendavaid andmeid ei olnud esitada. 21.10.2021 kohtusid hageja ja kostja M. M. ning hageja ründas kostjat verbaalselt. Kostja leiab, et on teavitanud hagejat müügilepingust 02.08.2021 ning hagejal oli õigus ostueesõigust teostada kuni 02.10.2021. Seda pole aga hageja teinud. Hageja tahteavaldus muutub kehtivaks selle kättesaamisest kostja poolt, kostja pole hageja vastavat tahteavaldust kätte saanud. Kostja pole kätte saanud ka e-kirja notarilt. Kostja ei kasutanud Xxxx eluruumi alates august keskpaigast 2021 ning käis seal aeg-ajalt vaid asju ära viimas. Ka kohtutäitur pole tahteavaldust kätte toimetanud ning täituri telefonikõnet ei saa pidada kättetoimetamiseks. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus järgmistes faktilistes asjaoludes. 02.08.2021 on M. M. ja Ü. J. sõlminud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega M. M. müüs Ü. J.le Xxxx asuva kinnistu xxxx kaasomandist hinnaga 179 000 eurot. Hagejale kuulub selle kinnistu xxxx kaasomandist (t lk 8-15). 30.08.2021 on hageja teinud notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse 02.08.2021 müügilepingu suhtes (t lk 4-7). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg 2 „kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.“

Kooskõlas VÕS § 244 lg 1 „ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.“ Kuna hageja on viidatud kinnistu kaasomanik ning ostja Ü. J. seda ei ole, on hagejal müüdud mõttelise osa ostueesõigus. Hageja oma ostueesõiguse soovi põhistama ei pea, kuid see soov peab olema toimetatud kostjateni seaduses sätestatud viisil ja ajal. Selles osas ongi poolte vahel vaidlus. Tuginedes VÕS § 249 lg 1 „müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust.“ VÕS § 250 järgi „ostueesõigust võib teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega.“ Hageja sai müügilepinguga tutvuda 02.08.2021. Sellest kuupäevast algab ka ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Ostueesõiguse näol on tegemist hageja tahteavaldusega, mille edastamist reguleerib Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS). TsMS sätted ei kohaldu, kuna tegemist ei ole kohtumenetlusega. Vastavalt TsÜS § 69 lg 1 ja 2 „kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. /.../ Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.“ Vaidlus puudub, et kostja Ü. J. on hageja tahteavalduse ostueesõiguse teostamiseks kätte saanud. Vaidlus on selles küsimuses kaaskostja M. M.i osas. Müügilepingus on kostja M. M. märkinud enda aadressiks Xxxx ja e-posti aadressiks xxxx. Kostja märgib, et ei kasuta seda eluruumi ega e-posti aadressi enam 2021.a augusti keskpaigast. Kohus leiab, et kui ostueesõiguse teostaja on edastanud oma vastava tahteavalduse müügilepingus märgitud aadressil, tuleb tema tahteavaldus lugeda TsÜS § 69 lg 2 alusel kättesaaduks. Vastavalt TsÜS § 138 ja VÕS § 6 kohaselt tuleb õigusi ja kohustusi teostada heas usus. Kui pool teavitab enda lepinguliseks aadressiks teatud konkreetse aadressi, siis on teistel õigussuhte osalistel heauskne eeldus, et teavitatud aadress on korrektne. Kostja oli teadlik, et hagejal on õigus teostada ostueesõigust ning et seda tehakse vastavalt kostja antud kontaktandmete järgi. Kohtu hinnangul on hea usu põhimõtte vastane, kui selline oluline info on ebaõige. Kui kostja vahetab elukohta ja e-posti aadressi, oleks hea usu põhimõttega kooskõlas sellest teisi õigussuhte osalisi teavitada. Kui kostja seda ei teinud, ei lange sellest tulenevad negatiivsed tagajärjed mitte teistele õigussuhte osalistele, vaid kostjale endale. Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab seda, et isik kaotab võimaluse oma õigusi realiseerida. Antud juhul kaotab kostja õiguse tugineda sellele, et hageja ostueesõiguse tahteavaldus pole temani jõudnud. Kostja väited elukoha muutusest on ka vastuolulised, sest kuigi kostja on väitnud, et ei elanud augusti keskpaigast 2021 enam Xxxx korteris, olid seal tema asjad. Samuti väitis kostja, et käis aeg-ajalt seal korteris. Selles korteris nägi meesterahvast, kes ust ei avanud, ka kohtutäitur. Kuna kostja asjad olid korteris ja ta käis selles korteris, siis tuleb seda korterit

endiselt pidada kostja elukohaks, sest TsÜS § 14 lg 1 ja 2 järgi on elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab ning elukohti võib olla ka mitu. Eluruumi pidev kasutamine nii aktiivse kui passiivse valduse näol viitab selle elukoha alalisusele. Tallinna notar L. M. on 23.09.2021 tõendiga nr 3671 kinnitanud, et on hageja ostueesõiguse avalduse kostja M. M.ile toimetanud 03.09.2021 aadressil Xxxx ja 31.08.2021 e-posti aadressil xxxx (t lk 16-18, 6668). Sellega loeb kohus hageja tahteavalduse ostueesõiguse teostamiseks kostja M. M.ile kätte toimetatuks. Hageja on esitanud ka täiendavaid tõendeid ostueesõiguse avalduse kättetoimetamise kohta (t lk 22-24, 73-76, 131-132), sh kohtutäituriga (t lk 26-27, 69-70) ja Ametlikes Teadaannetes 22.09.2021 avaldamisega (t lk 28, 71). Ka Ametlikes Teadaannetes avaldamist tuleb pidada kohaseks tahteavalduse kättetoimetamiseks. Kui täituri aruandest nähtunuks, et kohtutäitur jättis tahteavalduse Xxxx aadressile, peaks kohus ka seda viisi kättetoimetamiseks TsÜS § 69 lg 2 järgi. Kohus leiab, et hageja tahteavaldus ostueesõiguse teostamiseks on kostjatele kätte toimetatud ning seda on tehtud tähtaegselt. Ü. J. on kantud kinnistusraamatusse Xxxx asuva kinnistu xxxx kaasomanikuna (t lk 84). Ostueesõiguse teostamisel tekib leping müüja ja ostueesõiguse teostaja vahel, s.o hageja ja kostja M. vahel. Hageja saab nõuda müügilepingu täitmist, s.o omandi üleminekut temale. Kinnisasja omandamiseks peavad AÕS § 64‘ järgi esinema omandaja ja võõrandaja asjaõigusleping, omandaja tuleb kanda omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus. Kinnistusraamatuseaduse § 34‘ lg 1 järgi peab kande tegemiseks olema ka kinnisasja omaniku nõusolek. Omanikuks on endiselt kostja M. M., sest ostja Ü. J. suhtes tehtud kinnistusraamatu kanne on käsutuse tühisuse tõttu ebaõige. Käsutus on tühine, kuna hagejal on asjaõigusliku toimega ostueesõigus (AÕS § 73 lg 2), millel on eelmärke tähendus (AÕS § 257 lg 3). Hageja on oma nõude kostja M. M.i vastu õigesti esitanud ning see nõue kuulub rahuldamisele. Kostja Ü. J.lt saab hageja nõuda AÕS § 63 lg 5, 257 lg 3 ja 73 lg 2 alusel nõusolekut ebaõige kande kustutamiseks ning ka selle nõude on hageja õigesti esitanud. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ning rahuldab hageja nõuded. Kostja Ü. J. leiab, et hageja peab talle hüvitama tehingukulud. Kohus leiab, et selleks puudub alus. Seadus ei näe ette, et ostueesõiguse teostaja peaks hüvitama tehingukulud. Tegemist ei ole ka kahjuga, sest puudub selleks vajalik hageja õigusvastane käitumine – hageja on teostanud seadusest tulenevat õigust. Samuti ei ole hageja ostjaga lepingulises suhtes – ostjaga on lepingulises suhtes müüja. VÕS § 244 lg 1 jätab ka ostueesõiguse teostamisel kehtima ostja ja müüja vahelised suhted ning selle tehinguga seotud kulud on just nimetatud õigussuhte küsimus. Sellele õigussuhtele aga kohus käesolevas vaidluses hinnangut anda ei saa, sest kostjad kohtus omavahel ei vaidle. Kohus lahendab üksnes hagi ja ei tohi hagi piiridest laiemaks minna. Kohus tuvastab õigussuhte vaid hageja ja kostjate vahel vastavalt haginõudele. Kohus saab vaid tuvastada, et hagejal puudub kostjate vahelise tehingu kulude hüvitamise kohustus. Vastavalt TsMS § 445 lg 1 „kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga.“

Kostja Ü. J. on soovinud kindlaks määrata otsuse täitmise viis ja kord, et ostuhinna saamine oleks tagatud. Eelistungil leppisid pooled kokku, et hageja tasub ostuhinna 179 000 eurot kohtu deposiitkontole, seejärel teeb kohus otsuse ning pärast kande tegemist kinnistusraamatus maksab kohus deposiidi summa välja kostja Ü. J.le. Hageja on 07.02.2022 tasunud kohtu deposiitkontole 179 000 eurot ja sellega enda kohustuse täitnud. Kohus märgib käesoleva otsuse resolutsioonis otsuse täitmise viisi ja korrana, et see deposiidi summa kuulub kostja Ü. J.le väljamaksmisele pärast kinnistusraamatu kande tegemist. Kinnistusraamatu kande tegemisest peab Ü. J. kohut teavitama ja raha väljamaksmist eraldi taotlema. Kohus ise kinnisturaamatu kande seisu ei jälgi. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud kostjate kanda, kuna kohus hagi rahuldas. Kostja Ü. J. võttis küll hagi kohe omaks, kuid samas vaidles sellele tingimuslikult vastu. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul tegemist omaksvõtuga. Viimane tähendaks, et hagi võiks tingimusteta rahuldada. Samas leiab kohus, et peamine vaidlus ei olnud mitte Ü. J.ga, vaid kaaskostja M. M.iga. Seetõttu ei pea Ü. J. hageja menetluskulusid kandma, vaid need peab hagejale hüvitama M. M.. TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv. TsMS 143 p 2 järgi on asja läbivaatamise kulud mh dokumentaalse tõendi saamise kulud, TsMS § 144 lg 1 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Hageja on tasunud riigilõivu 1800 eurot, mis on põhjendatud kulu. Kohtumenetlusega seotud kulu ei ole aga ostueesõiguse kättetoimetamise kulu jm tegevus, mis tekkis kohtuväliselt enne menetluse algust. Samuti ei ole müügilepinguga seotud dokumentatsioon seotud käesoleva hagiasjaga selles mõttes, et see pidi kõik olemas olema enne hagimenetlust. Seetõttu ei pea kostja seda hagejale käesolevas hagimenetluses hüvitama. Hageja nõustaja kulud on 40 eurot (t lk 99-105), mida kohus peab põhjendatuks, sest kuigi vaidlus oli süžeeliselt lihtne, oli nõude esitamine õiguslikult keerukas. Kohus peab põhjendatud menetluskuluks kokku 1840 eurot, mille kohus rahaliselt kindlaks määrab ja mõistab kostja M. M.ilt välja. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2023 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 28.02.2022 kohtuotsus.