Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Määruse tegemise aeg ja koht
21. veebruar 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-13875
Kohtuasi
OÜ Meryan hagi Tallinn, Mustakivi tee 25 korteriühistu vastu valduse rikkumise lõpetamise ja kahju hüvitise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 13. septembri 2021 määrus hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Meryan määruskaebus Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ Meryan (registrikood 14309480), lepinguline esindajad ringkonnakohtus esindaja Ervin Nurmela Kostja Tallinn, Mustakivi (registrikood 80432707)
Menetluse liik
tee
korteriühistu
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 13. septembri 2021 määrus ja saata tsiviilasi tagasi samale maakohtule hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks ja hagi tagamise taotluse lahendamiseks.
2.Määruskaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa määruskaebust esitada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Meryan (hageja) esitas 03.09.2021 Harju Maakohtule hagi Tallinn, Mustakivi tee 25 korteriühistu (kostja) vastu valduse rikkumise lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks. Hageja palub kohustada kostjat eemaldama Mustakivi tee 25 eriomanditele 298 ja 300 (garaažiboksid) sõidukiga juurdepääsu takistavad tõkked viivitamatult kohtuotsuse
jõustumisest ning kohustada kostjat hoiduma mistahes moel takistamast sõidukiga juurdepääsu Mustakivi tee 25 eriomanditele 298 ja 300. Samuti palub hageja mõista kostjalt välja kahjuhüvitise viidatud eriomanditele juurdepääsu takistamise eest summas 35,28 eurot päevas ja viivise. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, milles palus kohustada kostjat viivituseta eemaldama tõkked, mis takistavad Mustakivi tee 25 asuvatele eriomanditele nr 298 ja 300 juurdepääsu sõidukiga ning hoiduma ka edaspidi mistahes moel takistamast sõidukiga juurdepääsuga viidatud eriomanditele.
2.Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale Tallinnas, Mustakivi tee 25 asuvad eriomandid nr 298 ja 300. Tegemist on mitteeluruumidega, mis paiknevad Mustakivi tee 25 kinnistul paiknevas garaažihoones. Garaažihoone on kasutusel alates 1994. aastast. Hageja oli mitteeluruumid garaažiboksidena välja üürinud ning üürnik kasutas neid ehitustööde materjali hoiustamiseks. 27.03.2021 teavitas üürnik hagejat asjaolust, et garaažiboksideni viivale juurdepääsuteele on paigaldatud betoontõkked, millest tulenevalt on takistatud garaažiboksidele sõidukiga juurdepääs, mis oli vältimatult vajalik garaažibokside sihipäraseks kasutamiseks ja sinna hoiustatud esemete kättesaamiseks.
3.Hageja pöördus kostja poole betoontõkete eemaldamiseks, kuid kostja keeldus tõkkeid eemaldamast. Hageja eemaldas betoontõkked ise omaabi korras asjaõigusseaduse (AÕS) § 41 kohaselt, kuid tõkked tõsteti kostja poolt tagasi. Kostja leidis, et tõkked on vajalikud, kuna Mustakivi tee 25 alajaama kõrval oleva hoone juures on laste mänguväljak, grillimiskohad ja puhkamiseks mõeldud tsoon, kuhu on rajatud kõnnitee, mida ei saa kasutada autoga sõitmiseks.
4.14.05.2021 ütles üürnik hagejaga sõlmitud üürilepingu üles, kuna betoontõkked takistasid üürieseme kasutamist. Hagejal jääb saamata igakuine üüritulu 1073,22 eurot.
5.Kuna kostja on takistanud hageja omandile juurdepääsu, siis on kostja rikkunud hageja valdust ja omandiõigust, millise rikkumise kõrvaldamist ja tulevikus rikkumisest hoidumist on hagejal õigus kostjalt nõuda AÕS § 68 lg 1, § 40 lõigete 1 ja 3 ja § 44 kohaselt. Samuti on kostja tekitanud hagejale kahju, mis seisneb üürilepingust tuleneva üüritulu kaotamises, mille hüvitamist saab hageja kostjalt nõuda.
7.Kostja esitas 09.09.2021 seisukoha, milles palus jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Kostja tugines korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lõikele 2, mille kohaselt kaasomandi eset võib kasutada selle otstarbe kohaselt ning liiklusseaduse (LS) § 2 lõikele 25, mis sätestab kõnnitee kasutamise viisi. Mustakivi tee 25-298, 299, 300 hoonet ümbritsev maa on kõikide korteriomanike kaasomandis ning alajaama kõrval olevat hoonet ümbritsev ala on nõuetekohaselt tähistatud kõnnitee. Kõnnitee ei ole mõeldud autoga sõitmiseks. Samuti kaasneks sellega oht inimeste tervisele ja elule ning kaasomandile. Hoone juures on laste mänguväljak, grillimiskohad ja puhkamiseks mõeldud haljasala. Maakohtu määrus ja põhjendused
8.Harju Maakohus keeldus 13.09.2021 määrusega hagiavalduse menetlusse võtmisest ja jättis menetluskulud hageja kanda. Kohus jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata.
9.Valdus on tegeliku võimu kehtestamine asja üle (AÕS § 36 lg 1). Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kaks garaaži asukohaga Mustakivi tee 25, Tallinn. Hagejal on tegelik võim mõlema garaaži suhtes. Hageja väitel seisneb tema valduse rikkumine asjaolus, et kostja sulges betoontõkendiga garaažide juurde viiva kõnnitee, mistõttu ei ole hagejal võimalik sõidukiga pääseda garaažide juurde ja kasutada garaaži soovitud eesmärgil. LS eristab jalgteed ja kõnniteed, mida võib kasutada jalakäija, robotliikur ja kergliikur, ning sõiduteed, mida võivad kasutada sõidukid (LS § 2, p 18, 25 ja 78). Seetõttu ei saa hagejal seaduse järgi olla õigust jõuda sõidukiga garaažideni kõnniteed pidi ning kõnnitee tõkestamine ei saa rikkuda hageja õiguseid ega hageja valdust garaažide suhtes.
10.Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt KrtS § 30 lg 1 p 2 järgi. Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt (KrtS § 30 lg 2 ls 1). Seetõttu ei saa ka KrtS-ist tuleneda hagejale õigust kasutada kõnniteed autoga garaažideni liikumiseks, sest see läheks vastuollu seadusega. Hagi rahuldamise korral kohustaks kohus kostjat võimaldama seaduse rikkumist, mille lõpetamist teised korteriomanikud saaks omakorda nõuda.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 sätestab, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati valduse rikkumisega (VÕS § 1045 lg 1 p 5). Kahju tekitamine ei ole õigusvastane, kui kahju tekitamise õigus tuleneb seadusest (VÕS § 1045 lg 2 p 1). Hageja saab oma garaaže kasutada. Asjaolu, et garaažideni ei vii teed, mida võiks kasutada mootorsõidukitega, ei saa olla kostjapoolseks rikkumiseks. Isegi kui lugeda kõnnitee tõkestamist valduse rikkumiseks, on liiklusseaduse alusel kõnniteel mootorsõidukitega liikumine keelatud. Seetõttu ei saaks kahju tekitamine olla ka õigusvastane.
12.Eeltoodud põhjustel leidis maakohus, et hageja nõuded ei ole esitatud kujul seadusega kaitstud ning kohus ei saa selliseid nõudeid rahuldada. Seetõttu keeldus kohus hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel.
13.Maakohus selgitas, et kui hagejal puudub juurdepääs garaažideni, siis on asjakohane nõuda juurdepääsu korraldamist korteriomanike koosolekul. Kui korteriühistu ei suuda vastavasisulist otsust vastu võtta, saab hageja nõuda kohtu kaudu otsuse vastuvõtmiseks vajalike tahteavalduse asendamist. Alternatiivselt võib hagejal olla juurdepääsu tee määramise nõue AÕS § 156 alusel.
14.Kohus jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata, kuna leidis, et hagi pole õiguslikult perspektiivikas. Määruskaebus
15.Hageja esitas 16.09.2021 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata hagi tagasi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks ja hagi tagamise taotluse lahendamiseks.
16.Määruskaebuse kohaselt ei ole hageja hagiavalduses tuginenud sellele, et soovitud juurdepääs läbiks kõnniteed, vaid asjaolule, et kostja on blokeerinud garaažidele juurdepääsu. Kas see juurdepääs on kõnnitee või mõni muu tee, vajab välja selgitamist
kohtumenetluses. Isegi kui lähtuda eeldusest, et garaažideni viib kõnnitee (millega hageja ei nõustu), ei tähenda see seda, et sõidukiga ei tohi üldse kõnniteel liigelda.
17.Ekslik on maakohtu seisukoht, et hageja peaks esitama AÕS § 156 järgse nõude või nõudma juurdepääsu korteriühistu üldkoosolekul. AÕS § 156 kohaldamise välistab asjaolu, et Mustakivi tee 25 kinnistu ei ole võõras kinnisasi, üle mille juurdepääsu nõuda. Hageja ei saa ainuisikuliselt kutsuda kokku ka üldkoosolekut. Samuti ei saa hageja sundida teisi korteriomanikke kohtu kaudu (tahteavalduste asendamine) hääletama endale meelepärasel viisil. Kuna hagi menetlusse võtmisest keeldumine oli põhjendamatu, tuleb maakohtul uuesti otsustada ka hagi tagamise taotluse küsimus. Menetluse edasine käik
18.Maakohus küsis kostjalt määruskaebusele seisukohta. Kostja palus jätta määruskaebuse rahuldamata.
19.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
20.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata tsiviilasi avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks ja hagi tagamise taotluse lahendamiseks tagasi maakohtule. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
21.Maakohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel põhjusel, et hageja valdust ei ole rikutud, kuna hagejal on tegelik võim asja üle (ta saab garaaže kasutada) ning tal ei ole õigust sõidukiga kõnniteel liigelda. TsMS § 371 lg 2 p 2 sätestab, et kohus võib jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
22.Riigikohus on 13.09.2017 määruses tsiviilasjas nr 2-16-17452 (p 11) selgitanud, et jättes hagi või avalduse TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus ning menetlusse võtmisest võib keelduda üksnes juhul, kui hagis või avalduses esitatud asjaoludel ei oleks nõuet võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel. Muu hulgas ei saa kohtud viidatud sätte kohaldamisel hinnata tõendeid. Samuti on Riigikohus märkinud, et TsMS § 371 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel asja menetlusse võtmise üle otsustamisel ei saa kohtud lahendada asja sisuliselt (vt Riigikohtu 01.02.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-16, p 9).
23.Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus esitanud põhjendusi, mille pinnalt saaks asuda seisukohale, et hageja esitatud nõude rahuldamine on õiguslikult võimatu. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 40 lg 3 järgi on valduse rikkumine valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel. Vastavalt AÕS § 44 lg-le 1 on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Riigikohus on 17.12.2001 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-154-01 leidnud, et valduse rikkumine võib seisneda asja üle tegeliku võimu teostamise takistamises. Olenevalt asjaoludest võib tegeliku võimu teostamine olla takistatud ka juurde- või väljapääsu sulgemise tõttu.
Maakohtu hinnangul on hagejal tegelik võim asja üle, kuna ta saab garaaže kasutada. Samas ei selgu maakohtu määrusest üheselt, miks garaaži üle tegeliku võimu teostamine ei hõlma selle juurde sõidukiga pääsemist. Tulenevalt eeltoodud Riigikohtu lahendist võib asjaoludest olenevalt sõidukiga juurdepääsu piiramist käsitleda asja üle tegeliku võimu teostamise takistamisena.
24.Lisaks on maakohus märkinud, et kostja käitumist ei saa valduse rikkumisena käsitleda ka seetõttu, et kõnniteel on sõidukiga liiklemine keelatud. Esmalt märgib ringkonnakohus, et määruskaebusest nähtuvalt on selle üle vaidlus, kas kinnistul garaažideni viiv tee on kõnnitee. Kohus ei saa TsMS § 371 lg 2 alusel avalduse menetlusse võtmata jätmisel hinnata tõendeid. Lisaks ei ole maakohus analüüsinud, kas sõidukiga kõnniteele sõitmine on alati välistatud. Näiteks LS § 20 lg 6 sätestab, et kõnniteel võib juht peatada sõiduki ka veose laadimiseks, kuid mitte lähemal kui 15 meetrit ühissõidukite peatuskohast ning jättes jalakäijale vabaks vähemalt 1,5 meetri laiuse käiguriba. Maakohus ei ole analüüsinud, kas seaduse kohaselt on sõidukiga kõnniteele sõitmine välistatud igal juhul ka olukorras, kui muud võimalust hoonele sõidukiga juurdepääsuks ei peaks olema ning hoone otstarbekohane kasutamine eeldab sõidukiga juurdepääsu.
25.Käesoleval juhul ei ole hageja esitanud AÕS § 156 sätestatud juurdepääsu määramise nõuet ega korteriühistu liikmete tahteavalduste asendamise nõuet, mistõttu ei ole vaja ringkonnakohtul võtta seisukohta küsimuses, kas hagejal võiks juurdepääsuga seonduvalt olla ka teisi õiguste kaitse viise.
26.Ülaltoodule tuginedes tuleb asi saata tagasi maakohtule avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks. Asja menetlusse võtmise otsustamisel tuleks maakohtul hinnata, kas maakohtule esitatud avalduse läbivaatamine peaks toimuma hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1).
27.Ühtlasi osundab ringkonnakohus, et kinnistusraamatu andmete kohaselt ei ole hageja enam Mustakivi tee 25-298 asuva garaažiboksi omanik.
28.Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja tagasi maakohtule avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks, tuleb maakohtul lahendada uuesti ka hageja esitatud hagi tagamise taotlus.
29.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada vastavalt edasise menetluse tulemustele. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.