Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtunik
Reena Nieländer
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
11. veebruar 2022, Tallinn
Kohtuasi
X (X) hagi Mateki Majad OÜ vastu müügilepingu tagasitäitmise 132 500 euro; kahju hüvitise 7861,30 euro; tulevikus tasutava laenulepingu lõpetamise hüvitise 542 euro; laenulepingu alusel tasutava intressi hüvitise ja viivise nõudes ning müügilepingu tagasitäitmisega seotud notaritasude ja riigilõivu tasumise kohustamise nõudes 154 298,85 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
2-20-17069
Hageja: X (isikukood xxxxxxxxxxx), aadress xxx, xxx Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Margus Mugu, Advokaadibüroo Cobalt, aadress Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn, e-post: [email protected] Kostja: Mateki Majad OÜ (registrikood 11214902), aadress Pärnu mnt 158, Tallinn Kostja lepinguline esindaja: jurist Liina Karlson, Themis Õigusbüroo OÜ, aadress Narva mnt 5, 10117 Tallinn, e-post: xxx, tel nr xxxxxxxx Kirjalik menetlus
1) Jätta hagi rahuldamata. 2) Menetluskulud jätta hageja kanda. 3) Määrata menetluskulud kindlaks rahaliselt. Rahuldada kostja Mateki Majad OÜ taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ning mõista Xlt (X) Mateki Majad OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis summas 5224 eurot. 4) Xl tuleb tasuda menetluskulude hüvitise summalt 5224 eurolt Mateki Majad OÜ-le viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (11.02.2022).
1) X esitas Mateki Majad OÜ vastu hagi, milles palub kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista müügilepingu tagasitäitmise nõude alusel 132 500 eurot. Lisaks on hageja korteriomandi ostmisega (sealhulgas laenu taotlemine, laenu intresside tasumine), korteri sisustamisega ja tehingust taganemisega seoses teinud alljärgnevaid kulutusi, mis kostja rikkumisest põhjustatud lepingust taganemise tõttu on muutunud tarbetuiks, millise kahju hüvitamist hageja kostjalt nõuab järgmiselt: 1) müügilepingu sõlmimisega seoses notaritasuna ning kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmise riigilõivuna on hageja tasunud 900,41 eurot vastavalt notari arvele nr 40225 (hagi lisa 13, tl 39); 2) laenu taotlemiseks oli vajalik esitada pangale hindamisakt korteri väärtuse kohta, selle koostamise eest tasus hageja XXX OÜ-le 150 eurot (hagi lisa 10; tl 36); 3) tehingust taganemisega seoses tasutud notaritasu 304,34 eurot (hagi lisa 12, tl 38); 4) hageja tellitud heliisolatsiooni mõõtmise tasu 376,20 eurot (hagi lisa 11; tl 37); 5) hageja ostis ja paigaldas korteri vannituppa vastavat sisustust summas 1476 eurot (hagi lisa 9, tl 33); 6) hageja ostis ja paigaldas korterile väliribikardina summas 1982,70 eurot (hagi lisa 8, tl 31); 7) korteriomandi ostmiseks on hageja sõlminud Y Bank AS-ga laenulepingu nr xxxxxx, mille sõlmisel tasus lepingutasu 505 eurot (tl 40); 8) hageja on laenu eest kuni 09.08.2021 tasunud intressi 3803,44 eurot, kuni 08.10.2021 lisanduvad sellele 2021 septembri ja oktoobri intressimaksed summas 361,57 eurot, s.o kokku kuni 08.10.2021 on hageja tasunud tarbetuks muutunud laenulepingu intresse 4165,01 eurot, mille hüvitamist hageja nõuab. Lisaks nimetatule, kuna intressi suurus on igakuiselt erinev, nõuab hageja alates 08.11.2021 iga kuu kaheksandaks kuupäevaks kuni kostja poolt kõigi rahaliste kohustuste täitmiseni viivise hüvitist igakuiselt summas 170 eurot (hageja igakuine intressi summa on muutuv, kuid ei ületa nimetatut); 9) laenu ennetähtaegse tagastamise tasu pangale 542 eurot (s.t kolme kuu arvestuslik intress) vastavalt laenulepingu (hagi lisa 15, tl 41-47) p 5.4.1 ja 5.4.2 (I kd, tl 1-3; 171-173; II kd, tl 3-6). Samuti palub hageja kostjalt välja mõista müügilepingu tagasitäitmise nõudelt 132 500 eurolt ja punktides 1 kuni 7 nimetatud summadelt (kokku 138194,65 eurolt) viivise tasumist hagi esitamisest (19.11.2020) kuni täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Arvestusega kuni 08.10.2021 on nimetatud viiviste summa 19900,03 eurot. Samuti kohustada kostjat tasuma kõik müügilepingu tagasitäitmisega seotud notaritasud ja riigilõivud summas kuni 300 eurot (I kd, tl 1-3; 171-173; II kd, tl 3-6). 2) Hagi kohaselt sõlmisid hageja (ostja) ja kostja (müüja) 19.11.2019 müügilepingu, mille kohaselt hageja ostis kostjalt xxx, xxx xx krt 3 asuva korteriomandi. 17.02.2020 esitas hageja müügitehingut vahendanud maakleri kaudu ostjale pretensiooni, mille kohaselt kostab xxx xx-3 korterisse ülemisest korterist häiriv müra ning seoses sellega tundis hageja huvi kahe korteri vahelagede nõuetekohasuse kohta. Kostjale oli juba müügilepingu sõlmimisel teada xxx xx hoone piirdetarindite heliisolatsiooni mõõtmised, mis näitasid nõuetele mittevastavust xxx xx hoones. Seega oli hoones heliisolatsiooniga probleeme, kuid sellest puudusest kostja müügilepingu sõlmimisel ega enne seda hagejale ei teatanud. 2020 mais tellis hageja ostetud korteri puuduse tegeliku ulatuse tuvastamiseks Terviseametilt heliisolatsiooni mõõtmised, mille tulemusena esitati hagejale 27.05.2020
heliisolatsiooni mõõtmiste aruanne 6/4-6-2/1258S, millest nähtus, et löögimürataseme indeksid ületasid nii tegelikult kui ka lähendustegurit kasutades lubatud määra (53 dB). Hageja on kostjale andnud tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, kuid puudust ei ole kõrvaldatud ning teatavaks saanud asjaolusid mõistlikult hinnates ei ole see võimalik ülemise naabri vastuseisu tõttu. Seega oli hagejal õigus müügilepingust taganeda VÕS § 223 lg 1 ja 3 ning § 116 lg 1 alusel. Kostja on hageja ettepaneku sõlmida xxx xx-3 korteri omandi kostjale üleandmise lepingu tagasi lükanud ja keeldub tagasitäitmisest. Müügilepingu p 2.5.2 andis kostja kinnituse, et korteril ei ole varjatud puudusi ega vigu. Kostjale oli müügilepingu p 2.6.2 kohaselt teada, et hageja kavatses selle osta eluruumiks, seega pidi müüdud korter vastama lepingus kokkulepitud ja eluruumile esitatavatele tingimustele. Korteri puudus – liigse müra (eriti sammumüra) kostumine ülemisest korterist – on varjatud puudus, sest seda saab avastada ainult juhul, kui ülemises korteris on keegi, kes oma liikumise ja muu tegevusega seda müra põhjustab. Korterit ostes käis hageja sellega tutvumas päevasel ajal, kui ülemise korteri elanikud olid kodust ära (tööl, koolis vms). Seega ei olnud hagejal enne korterisse elama asumist võimalik puudust avastada (I kd, tl 1-3; 171-173; II kd, tl 3-6).
3) Kostja ei võta hagi omaks ja vaidleb sellele täielikult vastu ning palub jätta kohtul hagi rahuldamata (I kd, tl 122-141; 182-186). Alternatiivselt, juhul kui kohus otsustab hagi rahuldada, palub kostja teha otsuse, millega kostjat kohustatakse hagejale rahasumma tasuma üksnes juhul, kui hageja on täitnud oma kohustuse anda kostjale üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 2919450 asjaõiguste ja võlaõiguslike kohustustega koormamata omandiõigus (I kd, tl 133-141; 182-186). Hageja on üritanud poolte vahel 19.11.2019 sõlmitud müügi- ja hüpoteegiga koormamise lepingust 10.11.2020 taganeda, kuid hageja taganemisavaldus on tühine. Hageja on hagiavalduse ja taganemisavalduse esitanud põhjusel, et müüja on lepingut oluliselt rikkunud, kuna kostja ei kõrvaldanud varjatud puuduseid. Kostja leiab, et korter vastab lepingutingimustele ja tegemist ei ole varjatud puudusega. Kui kohus leiab, et tegemist on varjatud puudusega, siis kostja arvates ei ole tegemist olulise puudusega, mis annab alusel lepingust taganeda. Kui kohus leiab, et puudus on oluline, siis on tegemist puudusega, mille saab likvideerida garantiiperioodi lõpuks. Hageja sai heliisolatsiooni küsimusi tuvastada korteri ülevaatuse ajal. Hageja kolis korterisse ja esitas esimese pretensiooni alles 3 kuud hiljem. Hageja andis kostjale võimaluse olukorda heastada ja kostja hakkaski selles suunas tegutsema, ent ootamatult hageja taganes lepingust. Kui hageja andis heastamise võimaluse, järelikult talle sobis korteris elada ning ta pidas heastamise võimaluse andmist mõistlikuks. Seejärel oli kostjal mõistlik aeg puudus kõrvaldada. Teisisõnu, poolte tahe oli suunatud korteris lasuvate väidetavate puuduste likvideerimisele. Sellel ajal ei saa hageja lepingust taganeda ega nõuda kahju hüvitamist. Kostja ei ole hageja jaoks olnud kadunud, ignoreerinud probleemi, vms. Vastupidi, ta on olnud dialoogis ning tegelnud asjaga. Kostja ei saa jõuga siseneda ülemise korteri korterisse, tegemist on ülemise korteri pere koduga, mis on põhiseaduse kohaselt puutumatu, kostja pidas ülemise korteri omanikuga läbirääkimisi. Hageja võttis korteri (ehitustööd) vastu 19.11.2019. Müügilepingu puhul, mille esemeks on korteriomand, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega (VÕS § 218 lg 1). Seega kui hageja tõendab väidetava puuduse, eeldatakse, et see oli olemas juba 19.11.2019. Kui kohus leiab, et tegemist ei olnud puudusega, mis oli olemas 19.11.2019, liigitub puudus garantiitöö alla, millest on hageja teatanud tähtaegselt. Garantiitööd teostab kostja mõistliku aja jooksul pärast vastava garantiiaja lõppemist (vt VÕL p-d 4.2). Korter anti
hagejale üle 19.11.2019, s.o sisetööde osas lõppeb ehitusgarantii 18.11.2021 (I kd, tl 133141, 182-186). Õiguslikult võis olla tegemist hageja poolt 17.02.2020 kostjale korteri väidetavast lepingule mittevastavusest teavitamisega. Hageja sai korteri valduse 19.11.2019, s.o rohkem kui 3 kuud enne puuduse avastamist, kuigi korter anti üle ostumüügi sõlmimise päeval, st hageja sai korteris viibida umbes 90 päeva. Seega kui müra takistanuks korteris elamist, oleks selle olemasolu selgunud kohe korteri vastuvõtmisel. Selliselt ei ole hageja (juhul kui puudus päriselt eksisteerib) kostjat mõistliku aja jooksul puuduse avastamisest teavitanud ja kaotas õiguse sellele tugineda. Hageja poolt esitatud Terviseameti tabel on arusaamatu, segadust tekitav ja hageja nõue on tõendamata. 4) Kostja esitas 25.08.2021 menetlusdokumendis tasaarvestuseavalduse, milles palub kohtul hagi rahuldamise korral tasaarvestada kostja üürinõue summas 12 823 eurot hageja nõudega (I kd, tl 182-186). 5) Hageja väidab, et löögimüra (sammumüra) ei vasta normile, kuid kostja rõhutab, et nt õhumüra on normist paremal tasemel. Ehk, et kui üks müra on üle normi ja teine müra alla normi, siis nende kaalutud keskmine on normi piires. Isegi kui kostja normidega siduda, siis normide ületamine minimaalsetest väärtustes ei ole oluline lepingu rikkumine, et lepingust automaatselt taganeda. Ehitusseadustiku eesmärk on eelkõige tagada ehitistel ja ehitamisel ohutus, mis on tagatud (I kd, tl 182-186).
6) Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. 7) Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: • hageja ja kostja vahel sõlmiti 19.11.2019 müügi- ja hüpoteegiga koormamise leping, mille alusel on kostja ehitanud ja müünud hagejale xxx, xxx xx-3 asuva korteri (edaspidi korter) (I kd, tl 4-14). • Hageja sai korteri enda valdusesse 19.11.2019 üleandmise-vastuvõtmise aktiga (I kd, tl 131). • Korterile väljastati 20.03.2020 kasutusluba (I kd, tl 187-195). • 17.02.2020 saatis hageja müügitehingu vahendanud maaklerile e-kirja, milles palub informatsiooni, kas ja mida on kasutatud heliisolatsiooniks korterite vahel (I kd, tl 17 pöördel). • Pooled on ajavahemikul veebruarist 2020 kuni oktoobrini 2020 olnud korduvalt kirjavahetuses seoses esineva müraga hageja korteris (I kd, tl 15-17, 26-27). • Kostja tellimisel teostati 06.05.2019 piirdetarindite heliisolatsiooni mõõtmised xxx, xxx xx korterelamu eluruumides (I kd, tl 18-20). • Hageja tellimisel teostati 27.05.2020 Terviseameti poolt xxx, xxx xx korterelamu eluruumides heliisolatsiooni mõõtmised, mille kohta koostati aruanne 6/4-6-2/1858 (I kd, tl 21-24). • Hageja on 20.06.2020 andnud kostjale heliisolatsioonide kõrvaldamiseks tähtaja 01.09.2020 (I kd, tl 25). • 10.11.2020 tõestas notar hageja müügilepingust taganemise avalduse (I kd, tl 2930).
8) Käesolevas tsiviilasjas on menetluses tarbijast ostja nõue kinnisasja müügilepingu tagasitäitmiseks ja müügilepingu rikkumisega tekitatud varalise kahju hüvitamiseks. 9) Pooled vaidlevad kokkuvõtlikult selle üle, kas hageja 10.11.2020 müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv (VÕS § 116 lg 1, § 223 lg 1, 3) ning kas kostja poolt hagejale 19.11.2019 sõlmitud müügilepingu alusel müüdud korter vastab lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2). 10) Seega tuleb esmalt tuvastada, kas on täidetud müügilepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Müügilepingust taganemise eeldustele kohalduvad VÕS § 116 kuni § 118 koos §-s 223 sätestatud erisustega. VÕS § 116 lõike 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama sätte lõike 4 kohaselt ei ole taganemine lubatud VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. VÕS § 118 lõike 1 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama (punkt 1) või kui §-s 114 reguleeritud täiendav tähtaeg on möödunud (punkt 2). VÕS § 223 lõigetest 1 ja 4 tulenevalt ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuste täitmiseks §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ja võib mh lepingust taganeda, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamisest või asendamisest või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. 11) Lepingust taganemise tingimust on see, et oleksid täidetud materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning järgitud oleks taganemise formaalsed nõuded. Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus, sisulise (materiaalse) eeldusena peab aga taganemiseks olema seda õigustav põhjus (taganemise alus), eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (VÕS § 101 lg 1) (vt Riigikohtu 30.05.2013 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-34-13, p 14). VÕS § 116 lg 4 kohaselt tuleb taganemise eeldusena anda üldjuhul alati täiendav tähtaeg, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju. 12) VÕS § 223 reguleerib müüjapoolset müügilepingu olulist rikkumist. VÕS § 223 lg 1 sätestab, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 223 lg 3 alusel ei pea käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhul ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Otsustamaks, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (vt Riigikohtu 22.11.20217 lahend tsiviilasjas nr 2-15-18582/47). 13) Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtul tuvastada, kas hageja poolt ostetud korteril esineb hageja ehk ostja poolt esile toodud puudus; kui jah, siis kas tegemist on olulise puudusega; kas ostja andis müüjale täiendava tähtaja puuduse parandamiseks; kui jah, siis kas ostja taganes lepingust mõistliku aja jooksul.
14) VÕS § 217 lõike 1 esimese lause kohaselt peab üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama sätte lõike 2 punkti 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2); 2) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); 3) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 4) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); 5) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2). Kohus on 28.07.2021 kohtumääruses pooltele selgitanud, et seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja, kelleks käesolevas asjas on hageja ning vastuväiteid sellele peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama kostja (vt Riigikohtu 18.11.2020 lahend tsiviilasjas nr 2-17-7157/40, p 11-12) (I kd, tl 162-166). 15) Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja poolt ostetud esimese korruse korterisse, asukohaga xxx, xxx xx korter 3 kostus ülemistest korteritest häiriv müra. 26.02.2020 ekirjaga teatas kostja hagejale, et majas mõõdetud löögimürataseme indeks, mis ei tohi ületada 53 dB, oli mõõtmisel 55 dB (I kd, tl 16 pöördel). Kostja saatis 03.03.2020 hagejale mõõtmisraporti (I kt, tl 18-20), mille kohaselt tehti 06.05.2019 xxx xx hoone piirdetarindite heliisolatsiooni mõõtmised, mille kohaselt oli kostjale saanud teatavaks, et heliisolatsiooni mõõtmised näitasid nõuetele mittevastavust xxx xx hoones. 2020 mais tellis hageja ostetud korteri puuduse tuvastamiseks Terviseametilt heliisolatsiooni mõõtmised. Vastava 27.05.2020 heliisolatsiooni mõõtmiste aruande 6/4-6-2/1258 kohaselt mõõdeti hageja korteri ja selle peal asuva korteri köök/elutoa vahelae löögimüra isolatsiooni ning hageja lastetoa ja selle peal asuva toa vahelae löögimüra isolatsiooni. Vastavalt standardile EVS 824:2003 ei tohi kummalgi juhul löögimürataseme indeks ületada 53 dB (vt standardi tabel 6.1 p 6; I kd, tl 24). Mõõtmisel oli köök/elutoa vahelae löögimürataseme indeks 56 dB ja lastetoal 55 dB (I kd, tl 21-24). Seega ületasid löögimürataseme indeksid lubatud määra (53 dB). 16) VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 p 1 alusel on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. 17) Hageja korterisse kostuv müra on vaadeldav kohtu hinnangul korteriomandi olulise puudusena (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-15, p 22). Müügilepingust nähtuvalt sõlmis hageja müügilepingu eesmärgil kasutada korterit eluruumina, mille puhul oli hagejal igati mõistlik eeldada, et eluruumis ei eksisteeri häirivat müra, mis ületas mürataseme määratud piirnorme (I kd, tl 4-14). VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist (vt Riigikohtu 18.11.2020 lahend tsiviilasjas nr 2-17-7157/40, p 15). 18) Järgmisena hindab kohus, kas müüja keeldus õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei teinud seda mõistliku aja jooksul (VÕS § 223 lg 1). Hageja teavitas müüjat läbi maakleri müraprobleemist esmakordselt e-kirja teel 17.02.2020 (I kd, tl 17 pöördel). Pooled suhtlesid omavahel e-kirja teel korduvalt ajavahemikul 2020 veebruarist kuni oktoobrini 2020 (I kd, tl 15-17, 26-27). 09.03.2020 e-kirjas teeb kostja ettepaneku hagejaga kohtuda, et leida lahendus probleemile (I kd, tl 15). Seejuures on kostja pakkunud välja lahendusi olukorra parandamiseks, seega ei ole müüja keeldunud asja parandamast.
Küll aga leiab kohus, et müüja ei ole asja parandanud mõistliku aja jooksul VÕS § 223 lg 1 tähenduses. 17.02.2020 sai kostjale teatavaks, et hagejat häirib ostetud korteris eksisteeriv müra (I kd, tl 17 pöördel). Juba 06.05.2019 oli kostja tellinud xxx xx hoone piirdetarindite heliisolatsiooni mõõtmised, mille kohaselt oli kostjale saanud teatavaks, et heliisolatsiooni mõõtmised näitasid nõuetele mittevastavust xxx xx hoones, sh ka hageja poolt olnud korteris nr 3 (I kd, tl 18-20). Mõõtmistest nähtub muu hulgas, et on mõõdetud I korruse korteri nr 5 elutoa ja I korruse nr 3 korteri (hageja korteri) elutoa vahelist piiret (I kd, tl 18 pöördel). Kostja teatas enda 12.10.2020 e-kirjas hagejale, et advokaadid üritavad jõuda kõikidele osapooltele sobiva kompromissini ning kui midagi on selgumas, siis antakse sellest teada (I kd, tl 26). Seega 8 kuu jooksul ei leidnud müüja ehk kostja lahendusi müraprobleemi likvideerimiseks hageja korteris. Kohtu hinnangul on 8 kuu jooksul mõistlik aeg asja parandamiseks möödunud, mistõttu saab järeldada, et kostja pani toime müügilepingu olulise rikkumise VÕS § 223 lg 1 tähenduses. 19) Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et hageja on andnud kostjale korduvalt täiendavaid tähtaegasid puuduse kõrvaldamiseks VÕS § 114 tähenduses. Hageja on 20.06.2020 andnud kostjale heliisolatsioonide kõrvaldamiseks tähtaja 01.09.2020 (I kd, tl 25). 25.08.2020 ekirjas teata hageja kostjale, et pikendab puuduste kõrvaldamise tähtaega kuu aja võrra ehk kuni 01.10.2020 (I kd, tl 26 pöördel). 02.10.2020 e-kirjas on hageja märkinud, et ta saab kostjale lisaaja suhtes vastu tulla (I kd, tl 26). 20) Eeltoodust tulenevalt on kohus tuvastanud, et hageja poolt ostetud korteril esines oluline puudus ning ostja andis müüjale täiendava tähtaja puuduse parandamiseks. Järgmisena annab kohus hinnangu, kas ostja taganes lepingust mõistliku aja jooksul, tehes 10.11.2020 müügilepingust taganemise avalduse. 21) VÕS § 118 lõike 1 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama (punkt 1) või kui §-s 114 reguleeritud täiendav tähtaeg on möödunud (punkt 2). 22) VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Tarbijalemüügi puhul vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas asja ostjale üleandmisel, isegi kui juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üleminek lepiti kokku varasemaks ajaks. Seega eeldatakse tarbijalemüügi puhul, et puudus oli olemas juba ajal, mil hageja korteri kostjalt vastu võttis, so 19.11.2019. Hageja võttis korteri üleandmise-vastuvõtmise aktiga vastu 19.11.2019, mil fikseeriti korteris 2 viga: terrassi lingi ümbris vajas vahetust ja, et magamistoa paremas nurgas on pragu (I kd, tl 131). 23) Lepingust taganemise mõistlik aeg hakkab VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes kulgema alates ajast, mil lepingust taganeda sooviv pool sai või pidi teada saama olulisest lepingurikkumisest. Kohtu hinnangul sai hageja korteris esinevast puudusest teada korteri vastuvõtmisel 19.11.2019. Vaidlustamata asjaoludel elas ülemine korterinaaber sel ajal juba korteris sees (I kd, tl 136, p 3.6.15) ning müraprobleem oli hageja jaoks ilmselgelt tuvastatav koheselt. Hageja pöördus esmakordselt kostja poole liigsest mürast teatades 17.02.2020 (I kd, tl 17 pöördel), so kolm kuud peale korteri vastuvõtmist. 24) VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. 19.11.2019 sõlmitud müügi- ja hüpoteegiga koormamise lepingus (punktis 12) on notar muu hulgas selgitanud, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul peale seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kui ostja ei teata müüjale asja lepingutingimusetele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele
mittevastavusele tugineda, va juhul, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav või kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tingitud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest ja ei avaldanud seda ostjale (I kd, tl 4-14). 25) Hageja esitas 10.11.2020 notariaalse müügilepingust taganemise avalduse (I kd, tl 29-30). Seejuures on kohus tuvastanud, et korteri heliisolatsioonis esinesid puudused juba selle üleandmisel hagejale 19.11.2019 (VÕS § 218 lg 1 tähenduses) ehk peaaegu aasta enne hagejapoolset müügilepingust taganemist. Hageja andis kostjale korduvalt uusi täiendavaid tähtaegu puuduse kõrvaldamiseks (nt viimati 02.10.2020 e-kirjaga). Kohtu hinnangul ei taganenud hageja müügilepingust mõistliku aja jooksul peale täiendava tähtaja möödumist, vaid hageja oli nõus korduva täiendava tähtaja andmisega ning seeläbi mööda lasknud mõistliku tähtaja müügilepingust taganemiseks. Hageja on 20.06.2020 andnud kostjale heliisolatsioonide kõrvaldamiseks tähtaja 01.09.2020 (I kd, tl 25). 25.08.2020 e-kirjas teatas hageja kostjale, et pikendab puuduste kõrvaldamise tähtaega kuu aja võrra ehk kuni 01.10.2020 (I kd, tl 26 pöördel). 02.10.2020 e-kirjas on hageja märkinud, et ta saab kostjale lisaaja suhtes vastu tulla (I kd, tl 26). VÕS § 118 lg 1 p 1 sätestatud lepingust taganemise tähtaja arvestamisel ei saa aluseks võtta VÕS § 114 alusel korduvalt puuduste tähtaja pikendamisi, näidates seeläbi, et lepingust taganemine on toimunud siiski mõistliku aja jooksul, kuna korduv tähtaeg on näiteks just äsja möödunud. Hageja teatas kostjale puudusest esmakordselt 17.02.2020 ning 4 kuud hiljem, so 20.06.2020 andis puuduse kõrvaldamiseks täiendava tähtaja 01.09.2020. Kohtu hinnangul oleks mõistlik aeg müügilepingust taganemiseks olnud hiljemalt üks kuu pärast täiendava tähtaja (01.09.2020) saabumist (arvestades notari juurde aja broneerimise jms tegevusega seotud viivitusi) ehk hiljemalt 01.10.2020 ning seega 7,5 kuud peale esmakordselt puudusest teatamist. 26) Lepingust taganemise kehtivuseks vajaliku formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus. Kohtu hinnangul käesolevas asjas pole hageja esitanud müügilepingust taganemisavaldust mõistliku tähtaja jooksul, mistõttu puuduvad müügilepingust taganemise formaalsed eeldused ning hageja 10.11.2020 müügilepingust taganemine ei ole kehtiv. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. 27) Käesolevas kohtuotsuse käsitlemata menetlusosaliste seisukohad ja tõendid jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, kuna nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust. Kohus jätab arvestamata järgmised tõendid: hagi lisa 8 kuni 15 (I kd, tl 31-47); hageja 23.08.2021 menetlusdokumendi lisad (I kd, tl 174-181); kostja 25.08.2021 menetlusdokumendi lisa 3 (I kd, tl 196-202). Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine 28) TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. 29) TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Sama sätte lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. 30) Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskuluna riigilõiv 50 eurot (II kd, tl 7-9). Kohus leiab, et riigilõivu näol on tegemist põhjendatud kuluga, mis tuleb vastavalt menetluskulude jaotusele taotletud summas välja mõista. 31) TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust
kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. 32) Kostja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostjale osutatud õigusabi tunnihinnaks 120 euro (ilma käibemaksuta). Kohus leiab, et kostjale õigusabi osutamisel rakendatud tunnitasumäär 120 eurot on käesoleva vaidluse sisu, mahtu ja keerukust arvestades lepingulise esindaja tasuna mõistlik. 33) Kohus leiab, et arvestades käesoleva vaidluse mahukust, keerukust ja kesvust, siis kostja õigusabikulu 5174 eurot on täies ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu. Ajaliselt on kostjale osutatud õigusabi kokku 43 tundi ja 7 minutit. Kohus ei pea vajalikuks hinnata minutilise täpsusega iga kostjale osutatud teenuse raames tehtud õigusabitoimingu vajalikkust ja põhjendatust, vaid annab hinnangu kostja menetluskulude põhjendatusele tervikuna, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust. Kohus leiab, et kostja esindaja tunnitasumäär 120 eurot on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega ning seda võib kohtupraktikat arvestades pidada keskmiseks tunnihinnaks. Kohtu hinnangul võib põhjendatuks ja vajalikuks teenuse mahuks pidada kogu kostja õigusabikulu, so kokku 43 tunni ja 7 minuti eest kogusummas 5174 eurot (II kd, tl 7-9). 34) Eeltoodust tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks kokku 5224 eurot (riigilõiv 50 eurot + õigusabikulud 5174 eurot). 35) Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jääb kostja menetluskulu 5224 eurot hagi rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. 36) Hagi rahuldamata jätmise tõttu kohus hageja menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust ei kontrolli (I kd, tl 78-80; II kd, tl 3-6) ning kostja vastuväiteid nendele ei analüüsi (II kd, tl 11-13). 37) Kostja palub kohtul määrata menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda alates menetluskulude suuruse kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras viivist. Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada kostja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. 38) TsMS § 178 lg-st 1 nähtub, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/
Reena Nieländer Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.