OÜ Jakobson hagi OÜ FP Arendus leppetrahvi saamiseks ja kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
7975,20 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Jakobson (registrikood 10862754), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Masso
vastu
Kostja OÜ FP Arendus (registrikood 14000676), seaduslik esindaja F P (isikukood xxxxxxxxxxx), nõustaja G Ü Asja läbivaatamine
8.märtsi ja 7. detsembri 2021 kohtuistungid
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista OÜ-lt FP Arendus OÜ Jakobson kasuks välja leppetrahv 1080 eurot ja sellelt arvestatud viivis 718,20 eurot perioodi 2. juuni kuni 12. oktoober 2020 eest.
3.Kohustada OÜ-d FP Arendus tasuma viivist leppetrahvi tasumata jäägilt 0,5% iga kalendripäeva eest alates 13. oktoobrist 2020 kuni selle täieliku tasumiseni.
4.Mõista OÜ-lt FP Arendus OÜ Jakobson kasuks välja kahjuhüvitis (saamata jäänud tulu) 1800 eurot.
5.Kohustada OÜ-d FP Arendus tasuma viivist kahjuhüvitise (saamata jäänud tulu) tasumata jäägilt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 teises lauses sätestatud määras alates 13. oktoobrist 2020 kuni selle täieliku tasumiseni.
6.Mõista OÜ-lt FP Arendus OÜ Jakobson kasuks välja kahjuhüvitis (kohtueelselt kantud õigusabikulud) 820 eurot (ilma käibemaksuta).
7.Jätta maakohtu menetluskulud 73% ulatuses kostja kanda ja 27% ulatuses hageja kanda.
8.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel.
1(11)
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.
HAGIAVALDUS JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
Hagiavaldus
1.OÜ Jakobson (hageja) esitas 12. oktoobril 2020 Pärnu Maakohtule OÜ FP Arendus (kostja) vastu hagi, mida hageja täiendas menetluse kestel. Hageja lõplikeks nõueteks menetluses jäid: 1) mõista kostjalt enda kasuks välja leppetrahv 1080 eurot, leppetrahvilt arvestatud viivis ajavahemiku 2. juuni kuni 12. oktoober 2020 eest summas 718,20 eurot ning edasiulatuv viivis leppetrahvilt 0,5% päevas alates 13. oktoobrist 2020; 2) mõista kostjalt enda kasuks välja kahju hüvitis (saamata jäänud tulu) 2700 eurot ja sellelt edasiulatuv viivis alates 13. oktoobrist 2020 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras; 3) mõista kostjalt enda kasuks välja kahju hüvitis (kohtueelselt kantud õigusabikulud) 1290 eurot (ilma käibemaksuta). Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja (üürileandja) ja kostja (üürnik) tähtajatu üürilepingu, mille objektiks olid äriruumid aadressil Viljandi mnt 83, Rapla linn, I korrus, ruumid 1-3, üldpindalaga 90 m2 (äriruumid) üürihinnaga 900 eurot kuus (leping). Lepingu p-de 2.1 – 2.6 kohaselt kohustus kostja üüriruumid vastu võtma hiljemalt 1. juunil 2020. Üüritud ruume kostja vastu ei võtnud, sest oli leidud endale toitlustusteenuse osutamiseks Rapla linnas teised ruumid, mis asusid erinevalt hageja äärelinnas paiknevatest ruumidest Rapla südalinnas atraktiivse keskväljaku ääres. Kostja tõi ruumide vastuvõtmisest keeldumise ettekäändeks üüriobjektil elektrivõimsuse mittepiisavuse, kuigi pooled ei olnud lepingus kokku leppinud ruume teenindava peakaitsme võimsuses, mis oli majal lepingu sõlmimisel 40A. Lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel kostja ei avaldanud kordagi ega andnud ka muul moel mõista, et tema kasutusse antavate ruumide elektrivõimsus peaks olema tavapärasest suurem ja nagu hiljem kostja 29. aprilli 2020 e-kirjast selgus koguni 80A. Lepingu p-s 2.6 olid pooled kokku leppinud vaid seda, et üürileandja annab üürnikule üle nõuetekohaselt toimiva taristuga (sh elekter, vee- ja kanalisatsioonisüsteem jms) ruumi. Võib mõistlikult eeldada, et pooled lähtusid lepingut sõlmides Rapla linnas keskmiselt sarnastes toitlustusasutustes olemasolevatest ampritest (VÕS § 29 ja § 77 lg 1). Poolte esindajad selgitasid kohtueelsetel kompromissläbirääkimistel välja, et Rapla linnas asuvate toitlustusasutuste hoonete peakaitsmed on järgmiste võimsustega: Kostjale kuuluv Rapla raudteejaamas asuv kohvik 28A, kesklinnas asuv Marju Kohvik 55A, Rapla lähistel asuv Krantsi Kõrts 68A ja Raplas, Tallinna mnt 25 asuv SushiMushi 32A. Seega oli hageja poolt Raplas, Viljandi mnt 83 majas pakutud 40A sisuliselt võrdväärne keskmisega. Tulenevalt nii lepingust, kui ka kostja teadmisest ja varasemast kogemusest oli lepingu ülesütlemine ennatlik, teostatud otsitud alustel ja ilmselgelt põhjendamatu.
2(11)
Olulise tähendusega on ka, et kostja taganes lepingust ilma teisele poolele täitmiseks täiendavat ja selget tähtaega määramata. Pärast kostja 30. aprilli ja 20. mai 2020 e-kirju objekti mittevastavusest ja loobumise kavatsusest avaldas hageja siiski valmisolekut ja tahet lepingut jätkuvalt täita, kuid kostja polnud enam koostööaldis. Kostja käitus pahatahtlikult ja eiras lepingut (VÕS § 76). Kostja ei öelnud 20. mai 2020 e-kirjaga lepingut kehtivalt üles, sest ülesütlemise formaalsedja materiaalsed eeldused ei olnud täidetud. Hageja ütles kostja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu lepingu kehtivalt üles 15. juuni 2020 ülesütlemisavaldusega, milles nõudis lepingus kokkulepitud leppetrahvi ja sellelt viivist 0,5% päevas (lepingu p-d 6.6 ja 3.8) ning kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on täidetud. Lepingu järgi tuli üürilepingu korraliseks lõpetamiseks teavitada hagejat vähemalt kolm kuud ette (lepingu p 6.5). Hagejal jäikostja poolse lepingu rikkumise tõttu saamata 2700 eurot. Hageja nõuab kahju hüvitiselt seadusjärgses määras viivist. Hageja ei nõua kostjalt hüvitist seoses sellega, et tegi kulutusi ruumide kohaldamiseks spetsiaalselt toitlustamisega tegelemiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ütles 20. mail 2020 lepingu kirjalikult kehtivalt erakorraliselt mõjuval põhjusel üles, sest äriruumid ei vastanud poolte vahel kokkulepitud sihtotstarbelistele kasutamistingimustele. Läbirääkimiste käigus selgus, et äriruum ei vasta lepingutingimustele. Äriruumi puudustele viitas kostja juba oma 30. aprilli 2020 kirjas ja andis täiendava mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuna puudusi ei kõrvaldatud, ei saanud kostja lepingu p 7.2 järgi äriruumi vastu võtta. Hageja väited, et kostja taganes lepingust, kuna leidis parema äripinna ei vasta tõele. Äriruum ei ole registri kohaselt äriruum ja sellel puudub kasutusluba. Kostja soovis äriruumi kasutada toitlustuskohana, mistõttu oli oluline, et äriruum oleks registrisse kantud äripinnana ja sellel oleks kasutusluba. Samuti oli kostja jaoks oluline, et hoonel oleks piisav elektrivõimsus, mida hageja kinnitas. Kostja esitas hagejale nimekirja paigaldatavatest elektritarbijatest juba läbirääkimiste käigus, seega ei olnud see üllatus hagejale, et tema kohustus on tagada objektil äriruumis vajalik elektrivõimsus. 29. aprillil 2020 selgus kostjale üllatuslikult, et hoone peakaitsme võimsus on üksnes 40A, millest pidi jätkuma maja kuuele korterile ja toitlustuskohale. Hinnanguliselt jäänuks toitlustuskoha kasutada 10A, millest ilmeselgelt ei piisa. Lahenduseks oleks hageja pidanud ostma majale veel 40A, kuid hageja keeldus sellest. Hageja esitas kostjale tingimuse, et amprite juurde ostmisel muutub üürihind ja selle kõrvalkulud. Kostja usaldas K K (maakleri) teadmisi, kes pakkus kostjale äriruumi toitlustuskohaks. K. K oleks pidanud teadma, et toitlustuskoht vajab tavapärasest suuremat elektrivõimsust. Hagejal tuleks kahju hüvitamise nõue esitada K. K vastu, mitte kostja vastu. Iseenesest nõustub kostja hagejaga, et leping on täitmiseks kohustuslik. Hageja käitus hea usu vastaselt, sest ei võimaldanud kostjal äriruumi sihtotstarbelist kasutamist ning jättis lepingulised kohustused täitmata. K. K kirjutas
3.detsembri 2019 kl 8.34 e-kirjas, et kokkulepped sisekujunduse ja ruumi vajaduste osas saavad olema fikseeritud lepingu lisas, kui on kokkulepe saavutatud. Seega leping sõlmiti 6. jaanuaril 2020, kuid äriruumi muude kokkulepete osas algasid alles pärast üürilepingu sõlmimist läbirääkimised, mida vahendas maakler. Hageja 15. juuni 2020 ülesütlemisavaldus on kehtetu. Ruumide konkreetselt kostja jaoks ümber tegemiseks puudus kokkulepe. Vastavalt 3. detsembri 2019 maakleri e-kirjale pidid kõik kokkulepped olema kirjalikud. Kostja ei ole lepingut rikkunud, mistõttu on hageja nõuded põhjendamatud.
3(11)
Menetluse käik Pärnu Maakohus võttis asja menetlusse 3. novembri 2020 määrusega. Kostja vastus saabus
23.novembril 2020. Asjas toimus eelistung 8. märtsil 2021, kus mh arutati asjas kompromissi võimalikkust. Kohus rahuldas K K tunnistajana ülekuulamise taotluse. Kohus selgitas pooltele tõendamiskohustust ja määras kostjale tõendite esitamise tähtajaks 8. aprill 2021. Kohus jättis kostja 15. märtsi 2021 taotluse (täiendatud 19. märts 2021) eelistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.
7.detsembri 2021 eel- ja põhisistungil arutati kompromissi võimalikkust ja kuulati üle tunnistaja K. K. Kohus võttis menetlusse hageja alternatiivnõude kohtueelsete menetluskulude kahju hüvitamiseks ja küsis sellel lõivu juurde. Kohus otsustas jätta rahuldamata kostja taotluse hageja seadusliku esindaja H V vande all ülekuulamiseks. Kohus jättis kostja hilinenult esitatud 25. juuni 2020 kirja tõendina vastu võtmata. Hageja esitas menetluskulude nimekirja 7. detsembril 2021. Kostja esitas vastuse hageja alternatiivsele kahju hüvitamise nõudele 17. detsembril 2021, milles vaidles sellele vastu. Kostja esitas 19. detsembril 2021 kohtukõne teesid.
OTSUSE PÕHJENDUSED
3.Maakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning menetlusdokumentidega, leiab, et hagi tuleb resolutsioonis märgitud ulatuses rahuldada. Menetluskulud jäävad 73% ulatuses kostja kanda ja 27% ulatuses hageja kanda.
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
5.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: maakler K K saatis kostjale 3. detsembril 2019 tutvumiseks üürilepingu projekti; pooled allkirjastasid 6. jaanuari 2020 tähtajatu üürilepingu (leping), mille objektiks oli äriruum aadressil Viljandi mnt 83, Rapla linn, I korrus, ruumid 1-3, üldpindalaga 90 m2 (äriruumid) üürihinnaga 900 eurot kuus (tl-d 5-7)); lepingu p 2.6 kohaselt pidi hageja andma kostjale üle nõuetekohaselt toimiva taristuga (sh elekter, vee- ja kanalisatsioonisüsteem jms) ruumi; lepingu kohaselt pidi äriruumide üleandmine-vastuvõtmine toimuma 1. juunil 2020 (lepingu p 2.1); üürilepingu p 6.6 kohaselt leppisid pooled kokku, et üürnik maksab üürileandjale leppetrahvi lepingust taganemise korral enne valduse üleandmist kokku 1080 eurot; 20. mai 2020 saatis kostja hagejale e-kirja, millises märkis, et loobub äriruumidest, kuna need ei vasta kostja esitatud nõuetele (tl 64); kostja äriruume 1. juunil 2020 vastu ei võtnud;
4(11)
15. juunil 2020 edastas hageja kostjale lepingu ülesütlemise avalduse, milles nõudis kostjalt kokkulepitud leppetrahvi tasumist ja kahju hüvitamist (tl 12).
6.VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Äriruum on majandustegevuses kasutatav ruum (VÕS § 272 lg 1 teine lause). VÕS § 116 järgi võib olulise lepingu rikkumise korral lepingust taganeda. VÕS §-de 311 ja 313 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Üürilepingust taganemise ja erakorralise ülesütlemise õiguslikke tagajärgi reguleerivad VÕS §-d 188 ja 196. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud summa. VÕS § 115 näeb kahjustatud lepingupoolele õiguse nõuda lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju hüvitamist. Hageja nõuded ning lepingu sõlmimine
7.Hageja nõuab 6. jaanuari 2020 üürilepingu alusel leppetrahvi ja viivist. Samuti kahju hüvitist ja sellelt seadusjärgses määras viivist (vt kohtuotsuse p 1). Hageja tugineb sellele, et ütles 15. juuni 2020 lepingu üles kostja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu. Lepingus oli kokkulepitud leppetrahv ja viivis sellelt. Kahju hüvitist (sh kohtuvälist õigusabikulude) hüvitamist nõuab hageja VÕS § 115 alusel ja viivist kahju hüvitiselt seadusjärgses määras. Kostja põhilised vastuväited menetluses hagile on olnud, et: 1) lepingut ei ole sõlmitud, sest K. K 3. detsembri 2019 e-kirja kohaselt lepiti kokku, et pärast lepingu sõlmimist asutakse lepingueelseid läbirääkimis pidama; 2) leping on sõlmitud lahtistel tingimustel VÕS § 26 mõttes, milles pooled kokkulepet ei saavutanud ja lepingut ei ole; 3) kostja taganes 20. mail 2020 kehtivalt üürilepingust hageja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu; 4) tekkinud kahju eest vastutab maakler K. K ning 5) hageja ei tegutsenud pooltevahelises õigussuhtes heauskselt.
8.Seega on poolte vahel eelkõige vaidlus selles, kas leping sõlmiti ja missugustel tingimustel ning kas kostja rikkus lepingut. Kostja peamine vastuväide lepingu rikkumisele on see, et ta taganes 20. mail 2020 lepingust, sest äriruumides puudus elektrivõimsus toitlustuskoha avamiseks. Tegemist oli olulise hageja poolse lepingulise kohustuse rikkumisega. Kohus märgib, et leppetrahvi ja viivise suurusele kostja vastuväiteid ei esitanud ning kohus neid omal algatusel ei kontrolli, sest tegemist pole tüüptingimustega (vaidlusaluse lepingu p 9.3). Kostja pole ka esitanud põhjendatud vastuväited hageja poolt nõutud saamata jäänud tulule kolme kuu üürihinna ulatuses. Kostja vaidles vastu hageja kohtuväliste õigusabikulude põhjendatusele ja suurusele.
9.Kohtu arvates vastab 6. jaanuari 2020 üürileping äriruumi üürilepingu tunnustele. Pooltel puudub selles osas ka vaidlus. Lepingu sõlmimist ja vormi reguleerivad eelkõige VÕS §-d 8, 9, 11, 16 ja 20. Lepingu tühisuse või tühistamise aluseid esiletoodud asjaoludel kohtu hinnangul pole. Pooled ei vaidle selle üle, et 6. jaanuari 2020 üürileping allkirjastati poolte poolt. Seetõttu leiab kohus, et vaidlusalune leping on kehtiv ja pooltele täitmiseks kohustuslik. Kohus märgib, et lepingueelsed läbirääkimised VÕS § 14 mõttes saavad õiguslikus mõttes toimuda enne lepingu sõlmimist. Tegemist on lepingut ettevalmistavate läbirääkimistega.
5(11)
Seetõttu ei ole õiguslikult põhjendatud kostja väide, et lepingueelseid läbirääkimisi asuti pidama pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist.
10.Eeltoodut ei muuda ka see, et kostja on esitanud K. K 3. detsembri 2019 e-kirja, milles viimane on kirjutanud, et kokkulepped sisekujunduse ja ruumi vajaduste osas saavad olema fikseeritud lepingu lisas. Sisekujunduse ja ruumide vajaduse all ei saa üheselt mõista, et tegemist on oluliste lepinguliste tingimustega, mille kokku leppimata jäämisel saab koheselt lugeda, et lepingut pole sõlmitud. Hageja on vaielnud vastu sellele, et pooled jätsid midagi olulist 6. jaanuari 2020 üürilepingus kokku leppimata ning väitnud, et lepiti kokku vaid ruumide ümberehitamises – elektrivõimsuse suurendamist kokkulepe ei hõlmanud (tl 43). Kostja on omakorda kinnitanud menetluses, et poolte vahel puudus igasugune kokkulepe ruumide spetsiaalseks ehituseks (tl 29 p). Järelikult ei soovinud pooled sõlmida ega sõlminud vaidlusaluse lepingu lisa, vaid nende jaoks piisas vaidlusaluses lepingus sätestatud õigustest ja kohustustest. Kumbki pool ei ole seega tõendanud, et lepingus kokkulepitule lisaks lepiti kokku veel milleski. Eelviidatud K. K e-kirjast ei saa mõistlikult tuletada, et lepingut ei sõlmitud, sest selle lisa (sisekujunduse ja ruumide vajaduste osas) jäi sõlmimata.
11.Kohus ei nõustu kostjaga selles, et vaidlusalune leping sõlmiti lahtistel tingimustel VÕS § 26 mõttes. Kostja ei ole täpselt esile toonud, mis tingimused jäid lahtiseks ja kuidas need hiljem määrata tuli. Kohus saab aru nii, et kostja arusaama kohaselt jäi vähemasti lahtiseks see, milline peab olema äriruumide elektrivõimsus. Esiteks on lepingu p-s 2.6 on kokku lepitud, et hageja tagab kostjale nõuetekohaselt toimiva (sh elekter, vee- ja kanalisatsioonisüsteem jms) ruumi. Seega ei saa lepingule tuginedes väita, et kokkulepe äriruumide nõuetekohaselt toimiva elektrivarustatuse kohta puudus. Lahtised tingimused peaks nähtuma eelkõige vaidlusalusest lepingust. Teiseks pole kostja esitanud kohtule ühtegi tõendit ega veenvat põhjendust selle kohta, et lepingutingimused jäeti lahtiseks. Seejuures on kostja ise märkinud, et talle tuli üllatusena 2020. aasta aprillikuus, et äriruumide elektrivarustus ei ole piisav nende toitlustuskohana kasutamiseks (tl 28 p). Samuti märkis kostja, et üürileandmisel lähtuti sellest, et kostja saab kasutada ruume sihtotstarbeliselt, s.o toitlustuskohana (tl-d 27 p - 28). Järelikult pidid kõik vastavasisulised kokkulepped ka kostja hinnangul olema olemas 6. jaanuari 2020 üürilepingus, mistõttu ei saanud need jääda lahtiseks. Eluliselt ei ole usutav, et kostjale tuli vahetult enne üürilepingu vastuvõtmist üllatusena mingi tingimuse täitmata jätmine hageja poolt, mis kostja sõnul oli jäetud lepingus lahtiseks. Kohus nõustub hagejaga selles, et kui mõni lepingutingimus oli lepingus lahtiseks jäetud, ei anna see automaatselt alust lepingust tervikuna vabanemiseks. Sel juhul määrab lahtise lepingutingimuse kohus (VÕS § 26 lg 9). Seega poleks kostja saanud lahtise tingimuse osas kokkuleppe saavutamata jäämisel lepingust sel põhjusel kehtivalt taganeda. Lepingus kokkulepitud kohustused, lepingu tingimused ja lepingu lõppemine
12.Eeltoodut arvestades tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda sellest, mis on pooltevahelises
6.jaanuari 2020 üürilepingus täpselt kokku lepitud. Sellest tulenevalt saab otsustada, kas kostja on lepingut rikkunud. Lepingu rikkumine ja vastutus selle eest on eelduseks hageja leppetrahvi ja kahjuhüvitisnõude rahuldamiseks (VÕS § 100; § 101 lg 1, § 103, § 115 ja § 158
6(11)
(koosmõjus VÕS §-ga 271). Kõrvalnõuete väljamõistmise eelduseks on põhinõuete (leppetrahvi ja kahju hüvitise) põhjendatus (VÕS § 113). Eelkõige on asjas määrava tähtsusega see, kas kostjal oli õigus kehtivalt lepingust taganeda enne 1. juunit 2020 põhjusel, et äriruumid ei olnud nõuetekohased. Kostja väitel ei olnud äriruumid nõuetekohased mh põhjusel, et neil puudus kasutusluba ja need olid registrisse kantud eluruumidena. Kõige olulisema äriruumide puudusena tõi kostja esile selle, et vähese elektrivõimuse tõttu ei ole neid võimalik kasutada toitlustusteenuse pakkumiseks. Kostja arvates pidanuks olema majas, kus asuvad äriruumid, vähemalt 80A suurune peakaitse.
13.Kohus märgib esmalt, et vaidlusalune leping on sõlmitud poolte vahel ja sellest ei tulene, et äriruumid peavad olema registrisse kantud äriruumidena või äriruumidel peab olema kasutusluba. Kostja pole neid väiteid ka tõendanud ega hageja neid omaks võtnud. Poolte e-kirjavahetusest (dokumentaalsest tõendist) ei tule välja, et nimetatud puuduseid oleks enne
29.aprilli 2020 arutatud. Lisaks ei ole kostja põhjendanud, miks ja kuidas takistavad nimetatud väidetavad puudused äriruumide kasutamist. Hageja on selgitanud, et hoone kasutuselevõtmise aasta oli 1926, mil polnud vaja taotleda sellele kasutusluba (tl 42 p). Vajadusel omavalitsusele äriruumide sihtotstarbe muutmiseks avalduse esitamine poleks hageja jaoks olnud probleem. Vastupidist ei ole kostja tõendanud. Kohus ei saa hagimenetluses ise sisustada ega tõendada kostja vastuväiteid. Seega ei saanud kasutusloa puudumine ega äriruumide registris sätestatud kasutusotstarve olla aluseks 20. mail 2020 kostja poolt kehtivalt lepingust taganemisele. Ka ei ole kostja 20. mai 2020 taganemisavalduses sõnaselgelt nimetatud puudustele tuginenud, vaid asunud taganemisavaldust tagantjärele menetluses sisustama selliselt. Seda arvestades, on ilmselt tegemist praeguses menetluses otsitud põhjendustega õigustamaks lepingust taganemist.
14.Kostja on 20. mai 2020 taganemisavalduses märkinud konkreetselt taganemise põhjusena selle, et äriruumides olemasoleva elektrivõimsusega ei ole võimalik nendel tegeleda toitlustusteenuse pakkumisega. Kostja menetluses väidetu kohaselt pidi hageja tagama maja peakaitsme elektrivõimsuse vähemalt 80A ulatuses. Hageja on sellele vastu vaielnud. Esitatud dokumentaalsete tõendite kohaselt on elektrivõimsust arutatud esimest korda 29. aprillil 2020. Asjaolusid peab tõendama see pool, kes neile tugineb (TsMS § 230 lg 1). Kohus hindab TsMS § 232 alusel tõendeid kogumis.
15.Asjas on eelnevalt tuvastatud, et poolte vahel on 6. jaanuaril 2020 sõlmitud kehtiv äriruumi üürileping (vt kohtuotsuse p-d 9-11). Kostja taganemisavaldus saaks olla kehtiv eelkõige juhul, kui täidetud on formaalsed eeldused, s.o avaldus on esitatud ja vastaspool selle kätte saanud ning materiaalsed eeldused, s.o et hageja rikkus olulist lepingulist kohustust. Sellisel juhul oleks lepingu rikkumine välistatud ja hagis toodud nõuded jääksid rahuldamata. Lisaks on praegusel juhul oluline asjaolu, et kostja taganes lepingust enne lepingus kokkulepitud äriruumide vastuvõtmise tähtaega 1. juunil 2020. Kostja arvates võis ta seda teha, sest hageja kinnitas etteulatuvalt, et pole valmis ka täiendava tähtaja möödumisel kokkulepitud tähtpäeval kostjale üle andma lepingujärgsetele nõuetele vastavaid äriruume.
16.Vaidluse all ei ole, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Kostja edastas hagejale 20. mail 2020 lepingust taganemise avalduse (tl 64) VÕS § 188 lg 1 kohaselt, järgides VÕS §-s 118 sätestatud mõistlikku aega, ning hageja on selle kätte saanud. Samas ei ole kohtu hinnangul ei ole asja materjalide ja tunnistaja ütluste kohaselt õige kostja seisukoht, et lepingu kohaselt pidi hageja tagama kostjale elektrivõimsuse vähemalt 80A või mistahes
7(11)
muu täpselt kindlaksmääratud võimsuse. Samuti on kostja lepingust taganemine olnud ennatlik. Oma seisukohti põhjendab kohus järgnevalt. Lepingus kokkulepitud grammatilise sõnastuse kohaselt pidi hageja tagama äriruumides nõuetekohaselt toimiva elektritaristu. Tuvastatud asjaoludel tegi äriruumide elektrivajadusest
28.aprilli 2020 koosolekul juttu hageja, mispeale 29. aprillil 2020 saatis kostja joonise amprite ja seadmetega (tl 68). Väited selle kohta, et kostja on hagejat teavitanud oma ebatavaliselt suurest elektrivajadusest enne viidatud kuupäevi, pole menetluses tõendamist leidnud. Kostja väide, et edastas enne ruumide ümberehitamist hageja juhatuse liikmele paberil nimekirja köögiseadmetest ja oodatavast 80-amprilisest võimsusest, on paljasõnaline.
16.1.Kostja on tuginenud mh sellele, et hageja pidi teadma kostja täpset elektrivõimsuse vajadust, sest teda esindas maakler. K. K. Hageja esitatu kohaselt on Rapla linnas keskmine toitlustusasutustele üüripindadel pakutav elektrivõimsus 44A. Kostja pole vastupidist tõendanud. Hagejale kuuluvus majas on peakaitse 40A. Kostja on väitnud, et sellest ei piisa, kuna majas on veel kortereid ja kostja ei saanud puudustega asja vastu võtta. Hageja on viidanud lepingu p-le 7.2, mille kohaselt oleks saanud kostja äriruumid vastu võtta ning nõuda hagejalt vajadusel puuduste kõrvaldamist (kui puudused oleks ilmnenud; VÕS § 278). Hageja on tuginenud ka sellele, et pakkus kostjale lepingu täitmist, s.o elektrivõimsuse suurendamist (tl 47). Pooled on seejuures üksmeelel, et selgitamaks lepingu p-s 2.6 (äriruumide nõuetekohaselt elektriga varustamise tagamise osas) kokkulepitut, tuleb kohtul seda punkti VÕS § 29 järgi tõlgendada.
16.2.Lepingu p-s 2.6 on kokku lepitud, et hageja peab tagama nõuetekohase elektrivarustuse äriruumidele. Lepingus ei ole kirjas, et elektrivõimsus peab olema 80A. Samuti pole selles selgitatud, mida täpselt tähendab nõuetekohane elektriga varustatus. Vaidlust pole, et äriruumid asuvad majas, mille peakaitsme võimsus on 40A. Kostja ei ole seejuures vastu väitnud hageja väitele, et teistes Rapla toitlustusasutustes on keskmiselt 44A. Kostja on leidnud, et 40 ampriga arvestada ei saa, sest majas on veel neli või kuus korterit. Eeltoodud asjaoludel saab kohus lepingu p-st 2.6 aru nii, et hageja pidi tagama toitlustusteenuse osutamiseks piisava elektrivõimsuse äriruumides. Põhjendatud ja tõendatud on hageja seisukoht, et hageja poolt pakutud elektrivõimsus äriruumidele oli lepingu p 2.6 järgi nõuetekohane. Raplas toitlustusteenusega tegelevate äriruumide majade peakaitsmed on keskmiselt 44A. Veelgi enam, esitatust nähtub, et hageja oli nõus täiendavatel tingimustel ka äriruumide varustamiseks maja peakaitsme võimsust suurendama 80 amprini.
16.3.Kohtu arvates ei saa kostja eeltoodut arvestades väita, et enne äriruumidesse sissekolimist oli selge, et äriruumidele pakutav elektrivõimsus ei ole piisav. Korteritele ettenähtud amprite maht, ei ole üldteada asjaolu. Kostja pole aga oma vastupidiste väidete tõendamiseks esitanud ühtegi tõendit. Seega polnud kostja poolt 20. mai 2020 taganemise avalduse materiaalsed eeldused täidetud ja taganemine ei ole kehtiv. Kostja taganes lepingust ennatlikult ega tõendanud, et vajas poolte kokkuleppel äriruumides suuremat elektrivõimsust. Isegi juhul, kui oleks tõendatud, et kostjal oleks olnud õigus nõuda suuremat elektrivõimsust äriruumides, ei ole tõendatud, et hageja ei olnud nõus seda pakkuma. Kostja esitatud kirjavahetusest ei saa järeldada hageja keeldumist äriruumidele suurema elektrivõimuse tagamiseks (tl 65-68). Vastupidi, kirjavahetusest ja hageja esitatud piltidest saab järeldada, et hageja oli nõus kostjale vastu tulema (sh maja peakaitsme võimsust suurendama) ja järeleandmisi tegema (tl 74-86).
8(11)
17.Kostja on viidanud, et hageja oleks pidanud kostjat teavitama enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist sellest, et äriruumide võimalik elektrivõimsus ei ole piisav nendes toitlustusteenuse pakkumiseks. Kohus sellega ei nõustu. Kohtu arvates oleks pidanud hoopis kostja praegusel juhul teavitama hagejat oma keskmisest suuremast elektrivajadusest. Tuvastatud asjaoludel oli toitlustusteenust pakutavate ruumidega majade peakaitsme võimsus keskmiselt 44A. Eelduslikult võis pidada hageja maja 40A suurust peakaitset piisavaks. Hageja ei ole seega rikkunud VÕS §-s 14 lepingueelsete läbirääkimiste pidamist sätestavaid kohustusi.
18.Kohus selgitab, et leppetrahvi ja/või kahju hüvitamise nõuet kostja vastu ei välista see, et hagejat esindas läbirääkimistel maakler K. K. Hageja ei saa esitada pooltevahelisest vaidlusalusest lepingust tulenevaid nõudeid K. K vastu, kes pole lepingu pool. Maakler ei vastuta ka seadusest tulenevalt lepingu täitmisest tulenevate vaidluste eest (VÕS § 669 lg 1). Leppetrahvi nõue
19.Ülaltoodud põhjendustel leiab kohus, et kostja ei ole 20. mail 2020 kehtivalt vaidlusalusest lepingust taganenud ning pidi lepingu järgi äriruumide valduse vastu võtma
1.juunil 2020 (lepingu p 2.1). Äriruumide õigustamatu vastuvõtmata jätmine on käsitatav lepingu rikkumisena. Samuti puudub pooltel vaidlus selles, et lepingu p 6.6 kohaselt on hagejal õigus nõuda leppetrahvi juhul, kui kostja jätab ruumid õigustamatult vastu võtmata. Kostja pole tuginenud sellele, et lepingu rikkumine olnuks vabandatav. Rikkumise vabandatavust kohus omal algatusel ei hinda. Seetõttu tuleb lepingu p-s 6.6 kokku lepitud leppetrahv 1080 eurot (koos käibemaksuga) kostjalt hageja kasuks koosmõjus VÕS §-ga 158 välja mõista. Hageja nõutud viivisemäär 0,5% päevas leppetrahvilt on põhjendatud (lepingu p 3.8). Kohus nõustub hageja viivisearvestusega. Saamata jäänud tulu nõue
20.Hageja nõuab kostjalt saamata jäänud üürituluna 2700 eurot (= 3 kuud x 900 eurot). Hageja põhjenduste kohaselt ütles ta 15. juunil 2020 kostja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu lepingu üles ning tal ei õnnestunud kolme kuu jooksul äriruumidele üürniku leida (tl 71). Hageja ütles lepingu üles, kuna kostja ei võtnud ruume vastu. Hageja esitas saamata jäänud tulu tõendamiseks maakleriga sõlmitud lepingu ja tõendi äriruumide avalikult üürile pakkumise kohta (tl 87-92). Kostja ei ole ruumide vastuvõtmata jätmisele vastu vaielnud. Kohtu arvates saab lugeda, et pooltevaheline leping lõppes 15. juunil 2020 hageja poolse lepingu ülesütlemisega. Kostja ei võtnud ruume vastu, mida saab käsitada olulise lepingurikkumisena (VÕS § 313). Hagejalt ei saanud eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Seega saaks hageja ilmselt alates 1. juunist kuni 15. juunini 2020 kostjalt üüri nõuda ning sealt edasi kahjuna saamata jäänud üüritulu VÕS § 115 alusel.
20.1.Kohtupraktika kohaselt ei muuda lepingu ülesütlemine üürileandja poolt üürniku rikkumist olematuks ega välista rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist (vt Riigikohtu
30.aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35). Lepingu ülesütlemise järel saab nõuda üürilepingu täitmise (üüri maksmise) asemel kahju (saamata jäänud üüri), s.o hinnavahe hüvitamist VÕS § 135 lg-te 1 või 2 järgi. Sellisel juhul on nõude sisuks VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 4 alusel üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamine.
9(11)
Praegusel juhul on äriruumide vastuvõtmata jätmine kostja poolt põhjuslikus seoses sellega kaasnenud lepingu ülesütlemisest tekkinud kahjuga (VÕS § 127 lg 4). Samuti on selline kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes. Sellise kahju hüvitamise kohustus üürilepingu ülesütlemise põhjustanud üürnikule peab olema VÕS § 127 lg 3 tähenduses ettenähtav. Hüvitise määramisel tuleb arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest.
20.2.Hageja on asjas esitanud väiteid ja tõendid selle kohta, et tegi mõistlikke pingutusi äriruumide üürile andmiseks, kuid see ei õnnestunud kolme kuu jooksul (tl 87-92). Maaklerleping äriruumide üürile andmiseks sõlmiti 17. juulil 2020. Mõistlikult võttes võiski maaklerlepingu sõlmimisest kuni uue üürniku leidmiseni kuluda rohkem kui üks kuu. Lepingujärgsed äriruumid olid kohaldatud just toitlustusteenuse osutamiseks, mistõttu ei pruukinud olla võimalik ruume kiiremini välja üürida. Kostja ei ole hageja väidetele vastu vaielnud. Seega on veenvalt põhistatud ja tõendatud, et lepingu ülesütlemisele järgneva kolme kuu jooksul äriruume üürile anda ei õnnestunud. VÕS § 127jj eeldused on täidetud. Iseenesest saaks hageja nõuda lepingu järgi saamata jäänud kolme kuu üüritulu hüvitamist. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid hüvitise vähendamiseks VÕS §-de 139 ja 140 alusel.
20.3.Siiski leiab kohus, et kolme kuu üüri (2700 euro) hüvitamine käesolevas asjas ei ole täies ulatuses põhjendatud. Seda kahel põhjusel. Esiteks oli hagejal lepingu kohaselt ilmselt õigus saada 1. juunist kuni 15. juunini 2020 kostjalt üüri. Teiseks seetõttu, et lepingus kokkulepitud leppetrahv sisaldab eelduslikult lisaks sunnifunktsioonile ka kokkulepitud kahju hüvitist, s.o mingis osas hageja saamata jäänud üüritulu. Kahju ei tohi hüvitada mitmekordselt. Neid asjaolusid arvestades on kohtu hinnangul põhjendatud kostjalt välja mõista hüvitis kahe kuu ulatuses, s.o 1800 euro ulatuses. Kohus saab ja peab hüvitise arvestamisel arvestama kõiki asjaolusid. Hageja seadusjärgne viivisenõue on põhjendatud ja kohus nõustub selle arvestuskäiguga. Õigusabikulud
21.Hageja on palunud 7. detsembril 2021 kindlaks määrata ja välja mõista kohtueelsed õigusabikulud. Kohtueelsed õigusabikulud, mida isik on teinud selleks, et oma õiguste rikkumist kõrvaldada, on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad (vt Riigikohtu 26. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-16, p 28). Professionaalset õigusabi tuleb üldjuhul pidada kohtueelses vaidluses mõistlikuks (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p 29). Kohtuväliste õigusabikulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega (Riigikohtu 3. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-13, p 11). Hageja on pöördunud õigusabi saamiseks enne kohtusse pöördumist Meelis Masso Advokaadibüroo poole. Arvestades vaidluse asjaolusid oli vandeadvokaadi asjas kasutamine
10(11)
põhjendatud, et leida kohtuväline kokkulepe asja lahendamiseks, samuti kohtuasja ettevalmistamiseks. Kahju on tekkinud, kuna kostja ei täitnud vaidlusalust lepingut (VÕS § 115 ja § 127 jj). Kahju tekkimine pidi kostja jaoks olema ettenähtav, sest rikkumise järgselt on kostja suhelnud hageja vandeadvokaadist esindajaga. Kostja pidi aru saama, et lepingu rikkumise järgselt tekkinud hageja advokaadi kulud tuleb hüvitada.
7.detsembri 2021 menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale kohtuväliselt osutatud õigusabi 10 tunni 45 minuti ulatuses tunnihinnaga 120 eurot, s.o kokku 1290 eurot. Kohtu arvates on hageja lepingulise esindaja kulud osaliselt ülepaisutatud, arvestades vaidluse iseloomu. Tegemist on üürivaidlusega, mis ei ole oma olemuselt väga keerukas. Nõudekirja koostamiseks ja selle ettevalmistamiseks võis kuluda mitte rohkem kui 3 tundi. Seetõttu tuleb hageja esindaja 6. juuli kuni 16. juuli 2020 toimingutele kulunud aega 5 tundi 15 minutit vähendada 2 tunni 15 minuti võrra. Kostja vastusega nõudekirjal tutvumise, kliendiga ja maakleriga nõupidamise, e-kirjavahetuse ning kostja nõustaja G Ü nõupidamise teiselt poolelt väljamõistetavaks põhjendatud ja vajalikuks kuluks ei saa pidada rohkemat kui 3 tundi. Seetõttu tuleb vähendada 23. juulist kuni 19. augustini 2020 tehtud toimingutele kulunud aega 4 tundi 40 minutit 3 tunnini, s.o 1 tunni võrra. Kompromissi arutamisele kulunud aeg on põhjendatud ja vajalik (toimingu 9. septembrist kuni 10. septembrini kokku 50 minutit). Eeltoodut arvestades on hageja kohtueelsed õigusabikulud põhjendatud kokku 6 tunni 50 minuti ulatuses tunnihinnaga 120 eurot, mis on vandeadvokaadist esindaja puhul kohtupraktika kohaselt mõistlik tunnitasu. Kokku tuleb kostjal hüvitada hagejale õigusabikulud 820 euro ulatuses (=6 tundi 50 minutit x 120 eurot).
22.Tsiviilasja hind on TsMS § 124 lg 1 järgi on 7975,20 eurot. Menetluskulud
23.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hagimenetluses jaotatakse menetluskulud üldjuhul TsMS § 162 lg 1 järgi, st et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1). Kuna kohus rahuldas hagi põhinõuded ligikaudu 73% ulatuses, jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 73% ulatuses kostja kanda ja 27% ulatuses hageja kanda.
24.Tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p-st 2 ja lg-st 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Agle Elmik kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.