Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

kostja näitas elamu ülevaatuste käigus hagejatele elamu puuduseid, mh veekahjustusi parketil ja puuduseid seoses terrassiga (rõduga). Hagejad tõlgendasid kostja vastust keeldumisena ja tellisid hinnakalkulatsiooni asjatundja arvamuses märgitud puuduste kõrvaldamiseks, mis on 61 052 eurot 40 senti (sh käibemaks). Nimetatud ulatuses tekkis hagejatele kahju. 8. detsembril 2023 täiendasid hagejad oma nõudeid uue kasutusloa saamise kuluga 3000 eurot ja hoone katusekonstruktsioonide vahetamise kuluga 25 080 eurot. Hagejad leidsid vastuseks kostja vastuväidetele, et müügikuulutuse kohaselt oli tegemist uue majaga, millele on tehtud 2019. a täielik remont nii sees kui ka väljas. Müügikuulutuses avaldatud teave on kokkulepe nõutavate omaduste kohta. Kuna müügilepingu esemel on mitmeid puudusi, siis ei vasta asi kokkulepitud omadustele. Kuna müügikuulutuses esitleti müügilepingu eset kui uut maja, siis tuleb ostetud asja omadusi võrrelda uue asja omadega. Hagejad olid õigustatud ootama keskmisest kõrgemate kvaliteedinõuete täitmist.

MAAKOHTU LAHEND

3

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hagejate nõue kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud elamu vastas lepingutingimustele. Asja lahendamisel tuleb hinnata, kas hagejate välja toodud puudused tingivad müügilepingu eseme mittevastavuse lepingutingimustele. Hagejad väidavad, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, sh poolte kokkulepetele, mis tulenesid müügikuulutusest ja hindamisaktist saadud teabest. Lisaks ei vasta lepingu ese ka keskmisele kvaliteedile, sest hagejatel oli õigustatud ootus lepingu eseme keskmisest kõrgemale kvaliteedile. Hagejate kohtuistungil antud selgituste kohaselt käisid nad kinnisasja vaatamas, kuid ülevaatuse käigus ei avaldanud kostja, et maja ei ole projektijärgselt ehitatud. Hagejad ostsid kinnisasja ehitisregistris olevate andmete alusel, mis vastasid ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile, ehk kivimaja, mille vahe- ja katuslaed on monteeritavatest raudbetoonpaneelidest ning ülemise rõdu raudbetoonplaat on toetatud betoonist postidele. Vaidlust ei ole selles, et ehitisregistrisse on andmed kantud vastavalt ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. Tuvastatud on, et ehitisregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid mitte seda, et elamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Üksnes muudetud projekti ehitisregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitatav lepingu rikkumisena. Kostja ei ole hagejatele kinnitanud, et tegemist on elamuga, millel on raudbetoonist katus- ja vahelaed. Samuti ei ole tõendatud, et kostja oleks ostjatele kinnitanud, et müüdav elamu vastab ehitisregistris kajastatud andmetele. Hagejad tuginesid müügikuulutuse andmetele, et vahelaed on õõnespaneelidest. Vastavasisuline kokkulepe ei ole garaaži- ega katuslae osas tuvastatav, kuna müügikuulutuses räägitakse vahelagedest. Müügilepingust ei nähtu kokkulepet, et elamu peab vastama ehitusprojektile, st et elamu katuslaed ja vahelaed peavad olema raudbetoonist ja teise korruse rõdu ehitatud raudbetoonplaadile. Hagejad ei ole tõendanud, et neil oli ilmselge huvi nö kivimaja ostmiseks. Kostja tõendas, et hagejad teadsid, et garaažilagi on puidust, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega. Vastavate kokkulepete puudumisel ei ole võimalik elamu mittevastavust ehitusprojektile automaatselt käsitada müügilepingu rikkumisena, vaid tuleb hinnata, kas mittevastavus avaldab mõju lepingu eseme kvaliteedile. Elamu pidi olema kasutatav elamiseks ja vastama keskmisele kvaliteedile. Ekspertarvamusega on tuvastatud, et kinnisasi on kasutatav elamiseks ja vastab keskmisele elamule esitatavatele kvaliteedinõuetele garaaži- ja katuslagede konstruktsioonide osas ning ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Lisaks ei mõjutanud kutselise hindaja vastuse kohaselt betooni asendamine puiduga kinnisasja turuväärtust. Seega tuleb nõue katuslagede ja vahelagede ümberehitamise kulude hüvitamiseks jätta rahuldamata. Hagejad on esitanud video, millest nähtub garaažilae läbijooks. Eksperdi hinnangul on tõenäoline, et videolõigul nähtava garaaži laest tilkumise põhjuseks võib olla pesuruumis toimunud veeavarii, mille tagajärjel valgus vesi läbi tarindite garaaži lae kipsplaadikatte peale ja sealt kipsplaatide vahede kaudu lae alapinnale. Eksperdi arvamuse kohaselt ehitustöid garaaži lae läbijooksu peatamiseks teha ei ole vaja. Kuna puudust ei esine, tuleb hagejate nõue garaaži lae läbijooksust tekkinud kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata. Hagejad heidavad ette, et teise korruse rõdu kandeelement pidi olema betoonplaat, mitte puitkonstruktsioon. Ekspertarvamuse kohaselt on rõdu kandetarindi tugevus ja jäikus tagatud, ehituslikke puudusi ei tuvastatud. Rõdu kandetarind vastab ehitusnõuetele ja keskmisele kvaliteedile ja nõue teise korruse rõdu uue kandekonstruktsiooni ehitamiskulude hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.

4

Rõdul puudusid projektijärgsed puitrestid. Kuna puitrestide puudumine pidi olema hagejatele nähtav ning hagejad on müügilepingu eseme üle vaadanud ning selle seisukorrast teadlikud (lepingu p 2.5.3), siis ei vastuta kostja selle lepingutingimustele mittevastavuse eest. Teise korruse magamistoa põrandakate oli niiskuskahjustustega. Kostja teavitas enne müügilepingu sõlmimist hagejaid asjaolust, et teise korruse magamistoa põrand on saanud niiskuskahjustusi. Kuigi lepingutingimustele mittevastavus on tuvastatud, ei vastuta kostja puuduse eest, sest juhtis sellele tähelepanu. Eksperdiarvamusega on tuvastatud, et välisseina ja rõduuste liitekoha hüdroisolatsiooni lahendus ei vasta nõuetele. Kostja oli nõus rõdu põrandaga seotud puuduste kõrvaldamisega kaasnevad kulutused hüvitama, kui hagejad leiavad ehitaja ning edastavad kostjale hinnapakkumised. Tegemist on pooltevahelise täiendava lepingulise kokkuleppega, milles kostja on tunnistanud nimetatud puuduse olemasolu ja võtnud endale kohustuse kulude hüvitamiseks. Seega saavad hagejad nõuda nimetatud töödele tehtavate kulutuste hüvitamist ulatuses, milles tööd ei ole veel tehtud. Kuna kostja ei pea hüvitama uue konstruktsiooni ehitamiskulusid, va kulusid, mis seonduvad pehkinud puitosade eelmaldamise ja vahetamisega, siis arvestab kohus eksperdiarvamuses loetletud vajalike töödega, kokku 1550 eurot, millele lisanduvad veo ja muud ettenägematud kulutused summas 150 eurot, seega 1700 eurot, mis tuleb kostjal hagejatele hüvitada. Kohtu hinnangul pidid teise korruse rõdupiirete toekinnituste defektid olema hagejatele maja ülevaatamise käigus nähtavad, mistõttu ei vastuta kostja lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 kohaselt. Järgmisena käsitles kohus esimese korruse elutoa põranda vajumisega seotud puudust. Betoonpõranda purunemist tõendavad hagejate esitatud fotod, millest nähtub köök-elutoa betoonpõranda purunemine piki vundamentide sisemist serva. Eksperdi arvamuse kohaselt on esimese korruse köök-elutoa põranda aluskihtide vajumine ja betoonpõranda purunemine ehituslik puudus. Kostja varjatud puudusest hagejaid ei teavitanud. Ekspertarvamuse hinnakalkulatsioonis maksaksid vastavad ehitustööd 3550 eurot. Kohus lähtus ekspertarvamuse hinnapakkumisest, sest hagejate esitatud hinnapakkumine on ülepaisutatud. Õiglaseks kahjuhüvitiseks on 3700 eurot, sh veokulu ja ettearvamatud kulud 150 eurot. Eeltoodut arvesse võttes tuleb kostjal hüvitada hagejatele lepingueseme mittevastavuse tõttu lepingutingimustele 6514 eurot (3700+20%+1700+22%km). Kuna kohus ei tuvastanud müügieseme lepingutingimustele mittevastavust katuslagede osas, ei ole kasutusloa kehtetuks tunnistamise kulu hüvitamise nõude rahuldamine põhjendatud. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud kostja, jättis kohus menetluskulud tervikuna hagejate kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Hagejad peavad hüvitama kostjale eksperditasu 4018 eurot ja põhjendatud esindajakulu 7485 eurot. Hagejatel tuleb tasuda eksperdi istungil osalemise tasu 475 eurot riigi tuludesse.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5

Asjas on tuvastatav müüja ja ostjate kokkulepe asja omaduste kohta – et hoone katuslagi, garaažiosa katus ja rõduterrassi aluspostid ning pealisplaat pidid olema betoonist. Hoone katuslae materjali osas tuleneb kokkulepe müügilepingu p-st 2.5.3. kus on viide hindamisaktile. Asja juurde esitatud hindamisakti lk 10 kohaselt on hoone vahe- ja katuslaed „monteeritavast raudbetoonist“. Hindamisakt on saanud müügilepingu osaks ja hindamisaktis sisalduvad asja omadused on seega saanud kokkulepitult asja omadusteks. Kohus ei ole hindamisaktile tähelepanu pööranud. Lepingus tehtud viited ehitisregistrile (EHR), ehitusloale ja kasutusloale tähendavad seda, et lepingus kokkulepitud omadusteks on ka EHR andmed. Samuti on lepitud kokku, et hoone vastab kasutusloa aluseks olevatele dokumentidele, sh projektile. Kostja teadis, et katus on tegelikult ehitatud puidust, kuid ta esitas sellegipoolest valda kasutusloa taotluses andmed algse projekti alusel. Selliselt on kostja hoones kasutatud materjalide kohta valetanud ja nõnda on need andmed saanud EHR-i. Kui EHR-is on andmed, et katuslagi on betoonist, siis võib järeldada ostja ja müüja kokkulepet asja omaduste kohta. Garaaži lagi on samuti katuslagi, mis pidi olema betoonist. Nõnda on see ka hoone põhiprojektis. Kohus järeldas ebaõigesti kostja vande all antud seletuse alusel, et hagejad teadsid, et garaažilagi on puidust. Samuti on ebaõige eeldada, et garaaži lael hüpates oleks võimalik öelda ära laematerjal. Puidust lagedega ei ole tagatud keskmine kvaliteet, lagede kandevõime ja jäikus ning hoone tuleohutus. Kohus ega ekspert ei saanud lähtuda muudatusprojektist, mida ei ole kunagi valda ega ostjatele esitatud. Juhul, kui kohus asub hindama keskmist kvaliteeti, siis tuleb selle puhul arvesse võtta esialgne ehitusprojekt, mitte muudatusprojekt, sest muudatusprojekti ei ole kontrollitud ega heaks kiidetud. Kui kohus peaks leidma, et pooled ei ole leppinud kokku asja omadustes, mis puudutab hoone vahe- ja katuslae materjali, siis on hageja kahjunõue selles osas kvalifitseeritav VÕS § 14 alusel. Maakohus ei ole nimetatut hinnanud. Kostja on vande all kinnitanud, et ta oli teadlik, et hoone katus ja laed olid puidust. Lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumine VÕS § 14 lg 2 tähenduses saab tuua kaasa kahju hüvitamise nõude rikkuja vastu. Luunja vald on tunnistanud hagejate hoone kasutusloa kehtetuks tulenevalt sellest, et kostja esitas teadlikult valeandmeid. Hagejatel on hoones kasutatud konstruktsioonimaterjalide vastu äratuntav oluline huvi. Kostja käitumine tuleb lugeda pahauskseks, kuna kostja on rikkunud tõerääkimiskohustust vähemalt neljal korral – müügilepingu sõlmimisel hagejatega, vallalt kasutusloa taotlemisel, müügile eelnenud hindamisakti koostamisel ja küttesüsteemi hindamisel. Küttesüsteemi eksperthinnangu p 3.2. kohaselt on vahelaed betoonist. Kõige selle juures selgitas hageja vande all, et ta teadis, et katus ja laed on puidust. Hagejad ei olnud mõistlikult võimelised objekti ülevaatamisel tuvastama, et rõdul on puudu projektikohased puitrestid. Hagejad ei nõustu kohtuga, et kuna kostja juhtis tähelepanu teise korruse magamistoa parketi niiskuskahjustustele, tuleb vastav kahjuosa jätta hüvitamata. Ebaõige on kohtu hinnang, et teise korruse rõdupiirete toekinnituste defektid pidid olema hagejatele maja ülevaatamise käigus nähtavad, mistõttu ei vastuta kostja lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kasutusloa kehtetuks tunnistamise kulu nõude aluseks oli asjaolu, et kostja müüs hagejatele kasutusloaga maja, kuid nüüd on ilmnenud, et kasutusloa saamisel on kostja esitanud valda teadvalt valeandmeid, mistõttu tunnistati luba kehtetuks. Seega on loa kehtetuks tunnistamine põhjustatud otseselt kostjast ja kahjude hüvitamise nõue õigustatud.

6

Ebaõiglane on jätta menetluskulud hagejate kanda olukorras, kus kostja on neid sisuliselt petnud.

vastu

ja

taotleb

selle

rahuldamata

ning

Kostja märgib, et eristada tuleb garaaži lage, elamu katuslagesid ja elamu vahelagesid, nende kandekonstruktsioone ja lagede kandva osa materjale. Vaidlus käib elamu garaaži lae ja elamu katuslagede ümber. Hagejad pöördusid algselt kohtusse ainult garaaži lae osas, menetluse käigus laiendasid nõuet nii sisuliselt kui rahaliselt kõikidele lagedele. Samuti laiendati nõuet kasutusloa taotlusele. Tegemist oli hagi muutmisega, mis pole lubatud. Hagejate hinnangul pidid hoone garaaži lagi, hoone katuslagi ja rõdu põrand kokkuleppe kohaselt ja projekti järgi olema betoonist, kuid need on tehtud puidust. Raudbetoonlae osas puudus poolte kokkulepe. Nõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Rõdu põranda materjaliks nägi projekt ette betooni. Eksperdi sõnul on see valesti projekteeritud ja peab olema raudbetoon. Seega langeb ära nõue betooniks ümber ehitamiseks. Muudatusprojektis oli rõdu materjaliks märgitud puit, mis vastab faktilisele olukorrale. Seega on hagejate enda huvides, et rõdu on ehitatud puittaladele, kuna see vastab normidele ning on parem valik kui betoon. Nõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Puudus kokkulepe, et katuslagi peab olema raudbetoonist. Eksperdid leidsid, et lagi vastab normidele ning alust ümberehitamiseks ei ole. Notariaalsest lepingust tuleneb, et hagejad kinnitasid, et nad on objekti üle vaadanud. Kohtuistungil selgus, et hagejatel sügavam huvi lagede vastu puudus ning nende eesmärk oli leida elamiseks sobilik maja. Hindamisakt oli mõeldud selgelt ainult panga, mitte poolte endi jaoks. Kasutusluba saab taotleda uuesti ilma lisakuludeta. Samuti on ebaselge, mille alusel Luunja vald kasutusloa tühistas. Janika Kaitsa tunnistas vande all, et katusel hüpati. Sama kinnitas kostja. Ja hageja I ise ütles, et „ma ei tea, kas seda saaks hüppamiseks nimetada, võibolla tegin kiirema sammu seal”. Pooled saavad ühtemoodi aru, et mingi tegevus garaaži katusel toimus. Ekspert on tõendanud garaaži läbijooksu kohta, et kui vesi laest läbi tuli, oli ilm päikesepaisteline, st ei päev enne ega ka pärast vihma ei sadanud. Hagejad pole tõendanud, et muudatusprojekti valda ei esitatud. Muudatusprojektist saab lähtuda, sest dokument on olemas. Samas ei oma see tähtsust lepingu eesmärgi täitmise osas, et maja peab olema elukohana kasutatav. Maja on elukohana kasutatav. Eksitav on hagejate väide, et mitte keegi ei ole hinnanud, kas puitlagi on ehitatud vastavalt tuleohutusnõuetele. Ka hagejate enda ekspert pole väitnud, et lagi tuleks ümber ehitada. Nii küttesüsteemi hindaja kui ekspert on tuleohutuse üle kontrollinud ja kõik vastab normidele. Hagejad märgivad II korruse toa põranda niiskuskahjustuste kohta, et puudust nähes ei teadnud nad puuduse põhjustest. Hagejad nõuavad seega hüvitist puuduse eest, mida nad ise päris puuduseks ei arvanud. Kostja ei rikkunud teavitamiskohustust. Hagejad ei tõendanud, et nad ei oleks lepingut sõlminud või oleks teinud seda teistel tingimustel, kui neile oleks teada olnud puitlaed. Notarilepingu p 10.3 kohaselt on müügilepingus ette nähtud kõik tingimused ning müüja ja ostjad ei loe lepingu osaks oma vasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu

7

lepingus. Kostja ei saanud mõjutada EHR-s olevaid andmeid, kuna tema neid andmeid ei sisestanud. Ei ole tõendatud, et kostja oleks esitanud valeandmeid kellelegi teisele. Kinnistu ei ole varjatud puudustega. Hagejad on toetunud hindamisaktile, kuid hindaja ei ole tutvunud põhiprojektiga ega muutmisprojektiga, vaid üksnes avalike registritega, kasutusloa ja ehitusloa andmetega. Pooled ei ole käsitlenud hindamisakti teabena kokkulepitud omaduste kohta. EHR andmebaas kui informatiivne andmebaas tähendab seda, et seal on info, millel ei ole õiguslikke tagajärgi. Maakohus ei analüüsinud hagejate nõuete esitamise tähtaegsust. Kostja palub seda teha ringkonnakohtul. Hagejad on oma nõudeõiguse katuslagede ja kasutusloa osas minetanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8

Kokku on hagejate nõue 89 132, 40 eurot. Maakohus rahuldas hagejate kahjunõude osaliselt ja mõistis kostjalt välja 3700 eurot seoses esimese korruse elutoa põranda vajumisega ning 1700 eurot rõdu sooja- ja hüdroisolatsiooni parandamise vajadusega, kokku 6514 eurot. Kostja vaidles maakohtus hagi täiendamisele vastu ja leiab ka apellatsioonkaebuses, et hagi täiendamine oli lubamatu, kuna muudeti nii hagi alust kui eset. Maakohus luges hagi täiendamise lubatavaks ja 29. jaanuari 2024 määruses määratles menetluse eseme kui kahjuhüvitise 89 132 eurot 40 senti ja viivise nõude (dtl 468). Ringkonnakohus leiab, et ehitise puudused ei moodusta iseseisvalt hagi eset, maakohus märkis õigesti, et hagejad täiendasid kahjuhüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid ja suurendasid nõuet, mida ei loeta hagi muutmiseks (TsMS § 376 lg 4).

võib olla ehitus- ja tuleohutusnõuetele mittevastav, kuid tõendada nad seda ei saa, kuna vaidlus on pooleli. Hagejate väide, et puidust lagedega ei ole tagatud keskmine kvaliteet, lagede kandevõime ja jäikus ning hoone tuleohutus, on vastuolus eksperdi arvamusega ning hagejad ei ole oma väite tõendamiseks tõendeid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tuvastatud on, et ehitisregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid mitte seda, et elamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Üksnes muudetud projekti ehitisregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitatav lepingu rikkumisena.

10

11

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.