17. jaanuar 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-5959
Tsiviilasi / hagi ese
P K (K) hagi E Z (Z) ja M Z (Z) vastu kaasomandi lõpetamise ja kaasomandi lõpetamise viisi määramise nõudes
Hagihind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
P K (isikukood xxx, aadress xxx)
Kostjad
E Z (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat EE Entsik M Z (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja Kuldar Kirt
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 16.12.2021.a
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata M Z (Z, isikukood xxx) 16.12.2021.a kohtuistungil esitatud vastuväide kohtu tegevusele.
2.Jätta kinnitamata P K (K, isikukood xxx) ja E Z (Z, isikukood xxx) 23.09.2021.a sõlmitud kompromiss.
3.Rahuldada P K (K, isikukood xxx) hagiavaldus E Z (Z, isikukood xxx) vastu osaliselt õigeksvõtul põhineva otsusega järgmiselt: 3.1.Lõpetada kaasomand Harju maakonnas xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, mis moodustab 625/11497 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruumi nr. 2, mille üldpind on 62,50 m2) suhtes selliselt, et:
3.1.1.xxx korteriomand nr 2 (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, mis moodustab 625/11497 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruumi nr. 2, mille üldpind on 62,50 m2) jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega;
3.1.2.Kohustada E Zt (Z, isikukood xxx) andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kaasomandis oleva Harju maakonnas xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, mis moodustab 625/11497 mõttelist osa 1 (13)
kinnistust ja reaalosana eluruumi nr. 2, mille üldpind on 62,50 m2) jagamiseks selliselt, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega;
3.1.3.Kohustada E Zt (Z, isikukood xxx) andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kinnisomandi üleandmise kinnistamiseks selliselt, et E Z (Z, isikukood xxx) ainuomandisse jääb xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, mis moodustab 625/11497 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruumi nr. 2, mille üldpind on 62,50 m2) jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning P K (K, isikukood xxx) ainuomandisse jääb jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Jõustunud kohtulahend asendab E Z (Z, isikukood xxx) tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks. 3.2.Kohustada E Zt (Z, isikukood xxx) andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kustutada Harju maakonnas xxx korteriomandile nr 2 (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) P Kle (K, isikukood xxx) kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteek summas 90 665 eurot korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva E Z (Z, isikukood xxx) ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Jõustunud kohtulahend asendab E Z (Z, isikukood xxx) tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks. 3.3.Kohustada E Zt (Z, isikukood xxx) andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek ühendada Harju maakonnas xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) jagamisel tekkiv P K (K, isikukood xxx) ainuomandisse jääv korteriomand xxx korteriomandiga nr 1 (kinnistusregistri registriosa nr xxx). Jõustunud kohtulahend asendab E Z (Z, isikukood xxx) tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks.
4.Jätta rahuldamata P K (K, isikukood xxx) hagiavaldus E Z (Z, isikukood xxx) ja M Z (Z, isikukood xxx) vastu järgmistes nõuetes: 4.1.Nõue kohustada M Z ja E Z andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kustutada Harju maakonnas xxx korteriomandile nr 2 (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) E Z kuuluvale mõttelisele osale M Z kasuks seatud hüpoteek summas 1 430 000 krooni korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva P K ainuomandisse jääva korteriomandi osas. 4.2.Nõue kohustada M Z ja E Z andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kustutada Harju maakonnas xxx korteriomandile nr 2 (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) E Z kuuluvale mõttelisele osale M Z ja kohtutäitur M K (K) kasuks seatud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva P K ainuomandisse jääva korteriomandi osas.
5.Jätta läbi vaatamata P K (K, isikukood xxx) hagiavaldus M Z (Z, isikukood xxx) vastu järgmistes nõuetes: 5.1.Nõue kohustada M Zt andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek kustutada Harju maakonnas Xxx korteriomandile nr 2 (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) P Kle kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteek summas 90 665 eurot korteriomandi nr 2 jagamisel tekkiva E Z ainuomandisse jääva korteriomandi osas. 5.2.Nõue kohustada M Zt andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek ühendada Harju maakonnas Xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) jagamisel tekkiv P K ainuomandisse jääv korteriomand Xxx korteriomandiga nr 1 (kinnistusregistri registriosa nr xxx). 2 (13)
6.Jätta läbi vaatamata P K (K, isikukood xxx) hagiavaldus E Z (Z, isikukood xxx) ja M Z (Z, isikukood xxx) vastu nõudes kohustada M Zt ja E Zt andma kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 1 mõistes nõusolek ühendada Harju maakonnas Xxx (kinnistusregistri registriosa nr xxx, katastritunnus xxx) jagamisel tekkiv E Z ainuomandisse jääv korteriomand Xxx korteriomandiga nr 3 (kinnistusregistri registriosa nr xxx).
7.Kohtuotsuse lahutamatuks lisaks on otsusele lisatud plaan.
8.Tühistada Harju Maakohtu 21.04.2015.a kohtumäärusega rakendatud hagi tagamine. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
9.Jätta E Z (Z, isikukood xxx) menetluskulud tema enda kanda.
10.Jätta kohtumääruse resolutsiooni punktis 9 nimetamata menetluskulud P K (K, isikukood xxx) kanda.
11.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.P K (hageja) esitas 17.04.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse E Z vastu, mis sisaldas hagi tagamise avaldust (I kd, tl-d 1-10). Kohus rahuldas 21.04.2015 hagi tagamise avalduse osaliselt (I kd, tl 33). Kohus jättis hagi 18.08.2015 määrusega käiguta (I kd, tl 38). Hageja esitas 02.09.2015 menetlusdokumendi hagi puuduste kõrvaldamiseks (I kd, tl-d 48-58). Hageja esitas 02.09.2015 menetlusdokumendis nõuded lisaks kostjale 1 ka M Z vastu. Kohus võttis hagiavalduse 04.09.2015 menetlusse (I kd, tl 63). Kostja M Z vastas hagile 05.10.2015 (I kd, tl-d 69-77). Kohus peatas 04.10.2016 määrusega menetluse (I kd, tl 94). Kohus uuendas menetluse 31.01.2018 (I kd, tl 96). Kohus peatas 09.04.2018 menetluse (I kd, tl 163). Kohus uuendas 01.12.2020 menetluse ja jättis hagiavalduse käiguta (I kd, tl-d 183-187). Hageja esitas 15.02.2021 menetlusdokumendi hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks (II kd, tl-d 3-6). Kostja E Z vastas täpsustatud hagile 11.05.2021 ja võttis hagiavalduse õigeks (II kd, tl-d 15-17). Kostja M Z esitas 19.05.2021 menetlusdokumendi (II kd, tld 22-27). Kohus võttis 09.09.2021 hageja nõuded menetlusse 15.02.2021 menetlusdokumendis märgitud sõnastuses (II kd, tl 29). Hageja ja kostja E Z esitasid 23.09.2021 kohtule nende vahel sõlmitud kompromissi (II kd, tl-d 37-43). Kostja M Z esitas 01.10.2021 menetlusdokumendi (II kd, tl-d 44-49). Kohtuistung toimus 16.12.2021 (II kd, tl-d 84-88).
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiselt. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud korteriomandi asukohaga Harju maakond, Tallinn, xxx, mille reaalosa on eluruum nr 2 (edaspidi ka korteriomand), kaasomanikena on kinnistusraamatusse kantud kostja E Z 1⁄2 kaasomandist ja hageja 1⁄2 kaasomandist. Kinnistusraamatusse on kantud käsutamise keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks E Z omandisse kuuluvale mõttelisele osale 3 (13)
kostja M Z ja kohtutäitur M K kasuks. Hageja ja kostja E Z omandasid korteriomandi 06.03.2006 sõlmitud müügilepingu alusel ostuhinnaga 2 450 000 krooni (156 583,54 eurot). Müügilepingu punktis 7.1 leppisid hageja ja kostja E Z kokku kaasomandi lõpetamises ja kinnistu jagamises selliselt, et kostja E Z omandisse jääb lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil kollasega ümbritsetud kinnistu osa, mille kostja ühendab tema omandis oleva kinnistuga ja hageja omandisse jääb lepingu lisaks oleval plaanil nr 2 sinisega ümbritsetud kinnistu osa, mille hageja ühendab tema omandis oleva kinnistuga. Müügilepingu punktis 7.2 leppisid hageja ja kostja E Z kokku, et sõlmivad vormikohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ning teevad avalduse kinnistu jagamiseks ja ühendamiseks hiljemalt 31.12.2006. Müügilepingu punktis 7.3 leppisid hageja ja kostja E Z kokku, et E Z broneerib notaribüroos aja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistu jagamise avalduse tegemiseks ning informeerib sellest hagejat vähemalt seitse kalendripäeva enne planeeritavat tehingut. Kostja E Z ei broneerinud nõuetekohaselt notaribüroos aega kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistu jagamise avalduse tegemiseks ega ei informeerinud kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimise ajast hagejat. Lepingupooled ei ole hagi esitamiseni sõlminud kaasomandi lõpetamise kokkulepet ega teinud vormikohast avaldust kinnistu jagamiseks ja ühendamiseks. Hageja on müügilepingu lisas nr 2 piiritletud pinnad kokku ehitanud teise sama hoone samal korrusel asuva hagejale kuuluva korteriomandiga. Sama on teinud kostja E Z. Kostja E Zle kuuluvale kaasomandiosale on täitemenetluses pööratud sissenõue. Seetõttu esineb reaalne oht, et kostjale kuuluv mõtteline osa müüakse avalikul elektroonilisel enampakkumisel isikule, kes ei ole müügilepingu pooleks ning kes võib keelduda kaasomandi lõpetamisest kokkulepitud kasutuskorra alusel ja/või esitada nõude väljakujunenud kasutuskorra muutmiseks. Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist ja taotleb kohtult lahendi tegemist, mis asendab kostja nõusolekut kaasomandis oleva korteriomandi reaalosadeks jagamiseks. Hageja taotleb korteriomandi jagamist kaheks eraldiseisvaks korteriomandiks. Kahe eraldiseisva korteriomandi moodustamine on tehniliselt võimalik, sest kaasomanikud on reaalselt moodustanud korteriomandi jagamisel kaks eraldiseisvat korteriomandit ning ühendanud need teiste samas hoones asuvate korteriomanditega. Kostja E Z kaasomandiosale korteriomandist on seatud hüpoteek summas 1 430 000 krooni kostja M Z kasuks. Korteriomandi reaalosadeks jagamiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek, mille andmist hageja kostja M Zlt nõuab. Kohtuotsuse täitmist ei takista hagejale kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteek summas 90 665 eurot ning Swedbank AS nõusoleku kinnistamiseks organiseerib hageja enne kohtuotsuse täitmist (I kd, tl-d 2-6). Hageja ja kostja E Z omandasid korteriomandi 10.03.2006 sõlmitud müügilepingu alusel ning korteriomandi omandamisel kanti kinnistusraamatusse märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta sõnastuses „kinnistu jagamist ja kaasomandi lõpetamist tagav eelmärge kinnistu igakordsete omanike kasuks vastavalt 10.03.2006 lepingu punktile 7.1“. Kostja E Z mõttelisele osale on kostja M Z kasuks seatud hüpoteek pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist. Korteriomandi puhul ei ole ehitustehniliselt tegemist iseseisva ja individuaalselt kasutatava eluruumiga, vaid nii hageja kui ka kostja on nende kasutusalas olevad eluruumi pinnad kokku ehitanud teise korteriomandiga. Korteriomandil sissepääs trepikoja koridorist antud hetkel puudub, seega tegemist ei ole iseseisva ruumiliselt piiritletud eluruumiga, vaid hageja omandisse kuuluva korteriomandi nr 1 ja kostja E Z omandisse kuuluva korteriomandi 3 osaga. Ruumikorralduslikult ei ole korteriomandit nr 2 üleüldse olemas ning korteriomand nr 2 on ilma mistahes täiendavate ehituslike ümberkorraldusteta teiste korteriomandite osaks. Lõppkokkuvõttes need pinnad liidetakse Xxx-1 korteriomandi ja Xxx-3 korteriomandiga. Pooled on leppinud kokku kaasomandi lõpetamise viisis, mida järgides tuleb kaasomand kohtu poolt lõpetada. Hageja ei pea vajalikuks ega otstarbekaks esitada alternatiivseid haginõudeid kaasomandi jagamise viisi osas. Kui kohus ei pea soovitud viisil kaasomandi jagamist võimalikuks, siis ei soovi hageja kaasomandi jagamist muul alternatiivsel viisil, vaid hagi rahuldamata jätmist. Hageja nõuab kostja M Zlt hüpoteegi kustutamise nõusolekut, sest hageja ei soovi, et M Z kasuks seatud hüpoteek jääb koormama korteriomandi jagamisel tekkivat korteriomandit, mis jääb hageja ainuomandisse. Kostja M Z vastu hagi esitamist õigustab kinnistusraamatusse kantud eelmärge, mille järjekoht on hüpoteegi järjekohast eespool. Kuivõrd eelmärke järjekoht on ka käsutamise keelumärke omast eespool, on hagejal õigus nõuda ka keelumärke kustutamist. Hageja on teadlik asjaolust, et kohtuotsuse täitmine, so kaasomandis oleva 4 (13)
korteriomandi tegelik reaalosadeks jagamine ja sellest kahe eraldiseisva korteriomandi moodustamine peab toimuma plaani alusel, mis vastab ruumide tegelikule paigutusele ja kajastab tehtud ümberehitusi. Samas on nimetatud asjaolu osas tegemist kohtuotsuse täitmise küsimusega, mistõttu viidatud plaani puudumine ei takista asja edasist menetlemist. Ülalnimetatud plaani laseb hageja koostada enne jõustunud kohtulahendi esitamist kinnistamisosakonnale (II kd, tl-d 3-6).
3.Kostja E Z on avaldanud kohtule, et võtab õigeks hageja 15.02.2021 täpsustatud hagiavalduse ja tunnistab selles esitatud hageja nõudeid kostja E Z vastu. Kostja E Z palub jätta menetluskulud kostja M Z kanda (II kd, tl-d 15-16).
4.Kostja M Z vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja põhjendab vastuväiteid hagile järgmiselt. Kostja M Z on kostja E Z endine abikaasa, kelle kasuks on kostja E Zle kuuluvale korteriomandi mõttelisele osale täitemenetluses täiteasjas nr xxx kantud keelumärge. Täitemenetluse aluseks on kostja M Z ligikaudu 90 000 euro tasumise nõue E Z vastu. Nõue tuleneb kostjate vahel 01.01.2009 sõlmitud laenulepingust, mis on tagatud 16.02.2009 Tallinna notari T T poolt koostatud ja tõestatud ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga. Kostjate vahel toimuvad erinevad kohtuvaidlused. Täitemenetluse peatamine ning kaasomandi jagamine hageja soovitud viisil kahjustavad kostja M Z huve ning õigusi. Hageja ja kostja E Z on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises ning sellest oma edasises tegevuses lähtunud, sh kokku ehitanud korteriomandi kokku teiste korteriomanditega. Seetõttu ei ole võimalik kaasomandi lõpetamine muul viisil kui hageja ja kostja E Z vahel kokkulepitud viisil. Kostja M Z hinnangul on põhjendamatu väide, et kui E Z asemel saab kaasomanikuks kolmas isik, võib uus kaasomanik keelduda kaasomandi lõpetamisest või esitada nõude olemasoleva korra muutmiseks. Kaasomandi lõpetamise ja jagamise kohta tehtud eelmärge on kehtiv kinnistu igakordsete omanike suhtes, viidates konkreetsele lepingupunktile. Kostja M Zl puuduvad vastuväited kaasomandi lõpetamise ja selle viisi osas. Samas on kaasomandi lõpetamine M Z õigusi ülemäära kahjustav, sest kaasomandi lõpetamise korral jääb M Z kasuks seatud hüpoteek hilisemale järjekohale kui kostja E Z korteriomandit koormav hüpoteek Swedbank AS-i kasuks (I kd, tl-d 71-75). Kostja M Z taotleb enda suhtes esitatud nõuete osas hagiavalduse läbi vaatamata jätmist. Hageja on 15.02.2021 menetlusdokumendiga oma nõudeid muutnud. Kohus on ebaõigesti lubanud hagi muutmist. Kostja esitab kohtu tegevusele vastuväite. Menetluses ei ole tõendatud, et korteriomandi jagamine on võimalik. Seetõttu tuleks hagiavaldust jätta täies ulatuses läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Tegeliku olukorra kohta ei ole tõendeid esitatud. Kui tegelikku olukorda ei ole võimalik hinnata, ei ole võimalik hinnata ka hageja taotluste mõju kostja M Z hüpoteegile ja tagatisvara väärtusele. Erandlikke asjaolusid ei esine, millele tuginedes oleks hüpoteegipidaja kohustatud sõlmima kokkuleppe, mille kohaselt jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek koormama ainult ühte jagamisel tekkivat kinnisasja. Hagejale ei tulene eelmärkest õigust nõuda hüpoteegi ja käsutamise keelumärke kustutamist. Kostja olukord muutuks hagi rahuldamisel halvemaks, sest taotletakse kostja M Z ühishüpoteegiga koormatud kahe kostja E Z korteriomandi liitmist selliselt, et kostja M Z kasuks seatud ühishüpoteegist saaks teise järjekoha hüpoteek ning esimesel järjekohal oleks hüpoteek Swedbank AS-i kasuks summas 3 435 000 krooni. Kostja M Z kasuks seatud ühishüpoteek on koormatud käsutuskeeluga, mille aluseks on hüpoteegiga tagatud nõude arestimise akt täiteasjas nr xxx. Kostja E Z ei ole tasunud kostja M Zle hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks midagi. Hageja on eelduslikult esitanud nii-öelda pooliku hagi, et venitada niimenetlust kui ka võimaliku kohtuotsuse täitmist ning läbi selle kostja M Z hüpoteegi realiseerimist (II kd, tl-d 46-48). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
5.Poolte vaidluse puudumise tõttu ei vaja eraldi tõendamist järgmised asjaolud (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1): Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud korteriomandi asukohaga Harju maakond, xxx, mille reaalosa on eluruum nr 2 (edaspidi ka korteriomand), kaasomanikena on kinnistusraamatusse kantud kostja E Z 1⁄2 kaasomandist ja hageja 5 (13)
1⁄2 kaasomandist. Kohus märgib, et kuigi asjaolu ei vaja tõendamist, on asjaolu tõendatud ka dokumentaalse tõendiga, milleks on kinnistusraamatu väljavõte (II kd, tl 7). Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jakku on esimese järjekoha numbri all 17.04.2006 kantud märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta, mille kohaselt tagab eelmärge kinnistu jagamist ja kaasomandi lõpetamist kinnistu igakordsete omanike kasuks vastavalt 10.03.2006 lepingu punktile 7.1. Kohus märgib, et kuigi asjaolu ei vaja tõendamist, on asjaolu tõendatud ka dokumentaalse tõendiga, milleks on kinnistusraamatu väljavõte (II kd, tl 7). Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jakku on teise järjekoha numbri all 05.03.2013 sisse kantud keelumärge kostja E Zle kuuluvale mõttelisele osale kinnisasja käsutamise keelamiseks kostja M Z ja kohtutäitur M K kasuks. Kohus märgib, et kuigi asjaolu ei vaja tõendamist, on asjaolu tõendatud ka dokumentaalse tõendiga, milleks on kinnistusraamatu väljavõte (II kd, tl 7). Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx IV jakku on esimese järjekoha numbri all 18.02.2009 sisse kantud hüpoteek summas 1 430 000 krooni kostja E Zle kuuluvale mõttelisele osale kostja M Z kasuks; kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks; kaaskoormatud kinnistu: xxx. Kohus märgib, et kuigi asjaolu ei vaja tõendamist, on asjaolu tõendatud ka dokumentaalse tõendiga, milleks on kinnistusraamatu väljavõte (II kd, tl 7).
6.TsMS § 333 lg 1 sätestab, et menetlusosaline võib esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega. Kohus jättis 16.12.2021 istungil rahuldamata kostja M Z taotluse hagi tagamise tühistamiseks. Kostja esitas kohtuistungil kohtu tegevusele vastuväite. Kohus ei lahendanud vastuväidet kohtuistungil. Kohus lahendab juhindudes TsMS § 442 lg-st 5 vastuväite kohtuotsusega. TsMS § 386 lg 2 sätestab, et asjaolude muutumise korral, eelkõige hagi tagamise aluse äralangemisel või tagatise pakkumisel, või muul seadusega sätestatud alusel võib kohus poole taotlusel hagi tagamise tühistada. Mitterahalise hagi tagamise võib raha maksmise vastu tühistada või muuta üksnes hageja nõusolekul või mõjuval põhjusel. Hagi tagamise aluseks oli kostja M Z algatatud täitemenetlus täiteasjas nr xxx kostja E Z vastu, milles oli sissenõue pööratud kostja E Z kaasomandiosale korteriomandist. Kohtuistungil poolte avaldatust nähtuvalt ei ole täitemenetlus lõppenud. Kostja M Z ei ole toonud hagi tagamise tühistamise taotluses välja, millised asjaolud on võrreldes hagi tagamise avalduse lahendamise ajaga muutunud. Samuti ei ole kostja välja toonud muud seaduses sätestatud alust hagi tagamise tühistamiseks. Eeltoodut arvestades jättis kohus õigesti kostja M Z taotluse hagi tagamise tühistamiseks rahuldamata. Kostja M Z taotles hagi tagamise määruse kehtetuks tunnistamist. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei sätesta kohtu võimalust tunnistada hagi tagamise määrus kehtetuks. Seetõttu on kostja esitanud taotluse, millele seadus ei anna õiguskaitset. Seega jättis kohus õigesti rahuldamata M Z taotluse hagi tagamise määruse kehtetuks tunnistamiseks. Kuivõrd kohus ei rikkunud kostja M Z taotluste lahendamisel menetlusõigust, jätab kohus vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata.
7.TsMS § 430 lg 3 sätestab, et kohus ei kinnita kompromissi, kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui kompromissi ei ole võimalik täita. Kohus ei ole kompromissiga seotud ega pea seda kinnitama perekonnaasjas. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg 1 sätestab, et kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Tühine on ka täitemenetluses, 6 (13)
hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. Hageja ja kostja E Z sõlmisid 23.09.2021 kompromissilepingu. Kompromissilepingu punktis 2 sisalduvad lepingupoolte kokkulepped kaasomandis oleva korteriomandi kaheks iseseisvaks korteriomandiks jagamiseks ning ühe jagamisel tekkiva korteriomandi jätmiseks hageja ainuomandisse ning teise jagamisel tekkiva korteriomandi jätmiseks kostja ainuomandisse. Kompromissilepingu punktid 6 ja 7 sisaldavad poolte kokkuleppeid selle kohta, et pooled on kohustatud andma tahteavaldused jagamisel tekkivate korteriomandite ühendamiseks olemasolevate korteriomanditega. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jao 1. järjekohale on kantud märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta. Eelmärge tagab kinnistu jagamist ja kaasomandi lõpetamist kinnistu igakordsete omanike kasuks vastavalt 10.03.2006 lepingu punktile
7.1.Kinnistusraamatu III jao 2. järjekohale on kohtutäituri avalduse alusel kantud keelumärge kostja E Zle kuuluvale mõttelisele osale kostja M Z ja kohtutäituri kasuks. Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamine poolte kokkuleppel kujutab endast asja käsutamist. Asja käsutamiseks on nii korteriomandi jagamine kaheks iseseisvaks korteriomandiks kui ka tekkinud korteriomandite omandiõiguste üleandmine. Käsutuskeelu eesmärk on välistada kostja E Zle kuuluva kaasomandiosa käsutamine, et säilitada E Zl vara olemasolu, millele on sissenõue pööratud. Kompromiss seevastu näeb ette kaasomandi lõppemise ja asja käsutamise, mis on vastuolus käsutuskeelu eesmärgiga. Kohus on seetõttu seisukohal, et poolte kompromissi punktides 2, 6 ja 7 sisalduvad kokkulepped on TsÜS § 88 lg 1 järgi tühised, sest rikuvad kohtutäituri antud käsutuskeeldu. Kohus leiab, et kinnistusraamatusse kantud märkus kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ei ole asjaõigus. Seetõttu ei tulene märkuse järjekohast enne keelumärget hagejale ja kostja E Zle õigust sõlmida asjaõiguslepingut kaasomandi lõpetamiseks. Kohus leiab, et kompromissi punktides 2, 6 ja 7 sisalduvate kokkulepete tühisus toob kaasa kogu kompromissi tühisuse. Kõik kompromissis sisalduvad poolte kokkulepped on suunatud kaasomandi lõpetamisele ning kaasomandi lõpetamisel tekkinud iseseisvate korteriomandite käsutamisele. Seetõttu võib eeldada, et kompromissi ei oleks sõlmitud ilma kompromissi punktides 2, 6 ja 7 sisalduvate kokkulepeteta (TsÜS § 85). Kuivõrd hageja ja kostja E Z 23.09.2021 sõlmitud kompromiss on tühine, ei ole seda võimalik täita. Lähtudes TsMS § 430 lg-st 3 ei kinnita kohus kompromissi.
8.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus leiab, et lepingudokumendiga on tõendatud Aktsiaseltsi Hansa Liising Eesti, I T, E Z ja P K vahel korteriomandi müügilepingu, korteriomandi mõtteliste osade müügilepingute, korteriomandi valdamis- ja kasutamiskorra kokkuleppe, korteriomandi jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe ning asjaõiguslepingute sõlmimine ja kinnistamisavalduste tegemine (edaspidi ka 10.03.2006 leping), millised tehingud on tõestanud Tallinna notar L M 10.03.2006 (I kd, tl-d 12-23). 10.03.2006 lepingu punktid 7.1-7.4 on sõnastatud järgmiselt: „7.1. Ostjad on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises ja kinnistu jagamises selliselt, et ostja II omandisse jääb lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil kollasega ümbritsetud kinnistu osa, mille ostja III ühendab tema omandis oleva kinnistuga (Tallinna kinnistusjaoskonna reg nr xxx) ja ostja III omandisse jääb lepingu lisaks oleval plaanil nr 2 sinisega ümbritsetud – kinnistu osa, mille ostja II ühendab tema omandis oleva kinnistuga (Tallinna kinnistusjaoskonna reg nr xxx). 7.2. Ostjad on kokku leppinud, et sõlmivad vormikohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ning teevad avalduse kinnistu jagamiseks ja 7 (13)
ühendamiseks hiljemalt kolmekümne esimesel detsembril käesoleval aastal (31.12.2006), kusjuures kinnistu jagamisega ja ühendamisega seotud kulud kannavad ostjad võrdsetes osades. 7.3. Ostjad on kokku leppinud, et ostja II broneerib notaribüroos aja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistu jagamise avalduse tegemiseks ning informeerib sellest ostjat III vähemalt seitse (7) kalendripäeva enne planeeritavat tehingut ostja III käesolevas lepingus toodud e-posti aadressil. 7.4. Ostjate soovil kuulub kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise tagamiseks kinnistusraamatusse kandmisele eelmärge“ (I kd, tl 18). Kohtu hinnangul on hageja ja kostja E Z sõlminud võlaõigusliku kokkuleppe selle kohta, millisel viisil ja millise tähtaja jooksul kaasomand lõpetada. Lisaks on pooled leppinud kokku jagamisel tekkinud kinnistute ühendamises olemasolevate kinnistutega. Kohtu hinnangul on võlaõigusliku kokkuleppe toimeks kaasomandi lõpetamise viisi (asja reaalosadeks jagamine) ja AÕS § 77 lõikes 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise ülejäänud viiside välistamine. Kohus leiab, et hagejal on AÕS § 76 lõikest 1 ja 10.03.2006 lepingu punktidest 7.1 ja 7.2 tulenevalt õigus kostja E Zlt korteriomandi kaasomandi lõpetamist korteriomandi reaalosadeks jagamise teel. Hageja on esitanud kostja E Z vastu järgmised nõuded, mille sisuks on kaasomandi lõpetamine poolte ühises omandis oleva korteriomandi suhtes. Hageja taotleb, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Samuti taotleb hageja, et kohus kohustaks kostja E Zt andma kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 mõistes nõusoleku korteriomandi jagamiseks selliselt, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Lisaks taotleb hageja, et kohus kohustaks kostja E Z andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku kinnisomandi üleandmise kinnistamiseks selliselt, et E Z ainuomandisse jääb korteriomandi jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning P K ainuomandisse jääb jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega (II kd, tl-d 1-6). Kostja E Z võttis hagiavalduse 11.05.2021 avalduses täies ulatuses õigeks (II kd, tl-d 15-17). TsMS § 440 lg 1 sätestab, et kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. TsMS § 440 lg 4 sätestab, et abieluasjas ja põlvnemisasjas ei ole kohus hagi õigeksvõtuga seotud. Kohus ei ole õigeksvõtuga seotud ka asjas, kus osaleb mitu kostjat ja vaidlusalust õigussuhet saab tuvastada üksnes kostjate suhtes ühiselt, ja hagi ei võta õigeks kõik kostjad. Kui kohus ei võta õigeksvõttu vastu, teeb kohus selle kohta põhjendatud määruse. Sel juhul asja menetlus jätkub. Kohus peab hagiavalduse õigeksvõtul põhineva otsusega lahendamisel veenduma, et kohaldamisele kuuluv õigus tunneb hagi rahuldamisega kaasnevat õiguslikku tagajärge, hagi rahuldamine ei ole vastuolus avaliku korraga või oluliste õiguspõhimõtetega, kriminaalkorras karistatav või muul viisil keelatud. Omavahelistes suhetes võivad pooled käituda teisiti, kui üldregulatsioon ette näeb. Kohtu kontroll piirdub õigeksvõtmise eelduste olemasoluga (Kõve, V. jt (koostaja). Tsiviilkohtumenetluse seadustik II (§§ 306-474). Komm vlj. Tallinn, 2017, lk 1038). Kohus leiab, et korteriomandi reaalosadeks jagamine ning jagamisel tekkinud uute korteriomandite kummagi kaasomaniku ainuomandisse jätmine on õiguslik tagajärg, mis on võimalik AÕS § 54 lg 1, korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 1 ning AÕS § 77 lg 2 järgi. Hagi rahuldamine ei ole vastuolus avaliku korra või oluliste õiguspõhimõtetega või kriminaalkorras karistatav. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja E Z kaasomandiosa käsutamine on keelatud käsutamise keelumärkega kostja M Z ja kohtutäituri kasuks. Kohtu hinnangul ei takista käsutuskeeld kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste tegemist kohustava kohtulahendi tegemist. Käsutamise keelumärge toob 8 (13)
kaasa käsutustehingu kehtetuse. Kinnisasja käsutustehinguks on asjaõigusleping, mis ei ole ühepoolne tehing. Kohtuotsus ei sisalda asjaõiguslepingut, sest kohtulahend asendab ainult kostja E Z tahteavalduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega ei asenda hageja tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kostja tahteavaldus kaasomandi lõpetamiseks ei ole eraldiseisvalt asjaõiguslepinguks kostja kaasomandiosa hagejale üleandmiseks. Seetõttu ei mõjuta käsutamise keelumärge kostja E Z ühepoolse tahteavalduse kehtivust. Eeltoodut arvestades ei ole hagiavalduse rahuldamine muul viisil keelatud. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kuivõrd kostja E Z võttis hagiavalduse õigeks, ei hinda kohus hageja nõude õiguslikku põhjendatust. Seejuures ei hinda kohus, kas kaasomandis oleva korteriomandi jagamine kaheks iseseisvaks korteriomandiks on ruumikorralduslikult võimalik, sh kas uued korteriomandid vastavad KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud tunnustele. Kohus rahuldab eeltoodut arvestades hageja hagiavalduse kostja E Z vastu osaliselt õigeksvõtul põhineva otsusega. Kohus määrab, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Kohus kohustab kostja E Zt andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku korteriomandi jagamiseks selliselt, et korteriomand jagatakse kaheks korteriomandiks, millest ühe korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning teise korteriomandi ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Kohus kohustab kostja E Zt andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku kinnisomandi üleandmise kinnistamiseks selliselt, et E Z ainuomandisse jääb korteriomandi jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil kollasega ning P K ainuomandisse jääb jagamisel tekkiv korteriomand, mille ainuomand (reaalosa) on ümbritsetud kohtuotsusele lisatud plaanil sinisega. Kohus märgib, et hageja ei ole taotlenud kohtult kostja E Z kohustamist tegema tahteavaldused korteriomanike kokkulepete sõlmimiseks, millega kaasomand lõpetatakse ja olemasolev korteriomand jagatakse kaheks eraldiseisvaks korteriomandiks, millest üks jääb hagejale, teine kostjale. Samuti ei ole hageja taotlenud, et kostja E Z annaks nõusolekud KRS § 341 lg 1 mõistes uue kinnistusraamatu registriosa avamiseks ja senise registriosa kannete muutmiseks. Kohus on hagi eseme puudulikkusele juhtinud poolte tähelepanu korduvalt (I kd, tl-d 183-185, II kd, tl 29). Kui hageja ei ole taotlenud kostja kohustamist kõigi kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks ning kostja on hagi õigeks võtnud, kannavad pooled riisikot, et kohtuotsuses sisalduvad tahteavaldused ei ole kaasomandi lõpetamiseks piisavad. Sellisel juhul võib osutuda vajalikuks kaasomandi lõpetamiseks uue hagiavalduse kohtule esitamine või kaasomanike vaheliste täiendavate tehingute tegemine. Nõude puudused ei anna alust hagiavalduse õigeksvõtul põhineva otsusega rahuldamata jätmiseks, sest omavahelistes suhetes võivad pooled käituda teisiti, kui üldregulatsioon ette näeb.
9.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude kohustada kostjaid andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolek kustutada kinnistusraamatust E Z kaasomandiosale M Z kasuks seatud hüpoteek korteriomandi jagamisel tekkiva ja hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. AÕS § 349 lg 1 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 349 lg 2 sätestab, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse osaliselt, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda rahuldatud nõude ulatuses enda kasuks osahüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist või hüpoteegi kustutamist. TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on 9 (13)
kahju tekitamine teisele isikule. Erandlikult võib hea usu põhimõttega vastuolus olla ka hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest. Näiteks võib hüpoteegipidaja keeldumine tulevasi nõudeid tagava hüpoteegi kustutamisest AÕS § 349 lg 1 järgi olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud juhul, kui rahuldatud on tagatud olemasolevad nõuded ning tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese osa (RKTKm 3-2-1-46-10, p 19). AÕS § 54 lg 4 sätestab, et kinnisasja jagamise korral jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kui kaasomandiosa on koormatud hüpoteegiga, jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek AÕS § 54 lg 4 järgi koormama kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasju. Kohus on seisukohal, et kuivõrd hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamise korral jääb E Z kaasomandiosale M Z kasuks seatud hüpoteek koormama hagejale jäävat korteriomandit, on hageja AÕS § 349 lõigete 1 ja 2 mõistes kinnisasja igakordseks omanikuks, kellel on AÕS § 349 lõikes 1 või 2 sätestatud eeldustel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist. Kohus leiab, et hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt on kostja M Z kasuks seatud hüpoteegiga tagatud nõuded osaliselt (AÕS § 349 lg 2) või täielikult rahuldatud (AÕS § 349 lg 1). Samuti ei ole hageja põhjendanud hagiavaldust väidetega, mille kohaselt ei ole tagatavat nõuet tekkinud (AÕS § 349 lg 1). Hageja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtuvalt on M Z poolt hüpoteegi kustutamisest keeldumine kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega (AÕS § 349 lg 1, TsÜS § 138). Seetõttu puudub alus nõude rahuldamiseks AÕS § 349 lg 1 alusel. Hageja leiab, et tema õigus nõuda hüpoteegi kustutamist tuleneb AÕS § 63 lõikest 5. AÕS § 63 lg 5 sätestab, et kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jao 1. järjekohale on 17.04.2006 kantud märkus kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kohta. Kostja E Z kaasomandiosale on hüpoteek kostja M Z kasuks seatud 18.02.2009. Kinnistusraamatusse kantud märkus kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks ei ole asjaõigus. Kostja E Z on käsutanud oma kaasomandiosa, koormates selle hüpoteegiga kostja M Z kasuks. Kaasomandiosa koormamine hüpoteegiga ei kahjusta ega piira kaasomanike õigust nõuda AÕS § 76 lg 1 järgi kaasomandi lõpetamist, sh pole kaasomanikel vaja hüpoteegipidaja nõusolekut kaasomandi lõpetamiseks. Kohus leiab, et kaasomanikel on võimalik kokku leppida kaasomandi lõpetamise tingimustes (sh piirata kaasomaniku õigust koormata temale kuuluvat kaasomandiosa hüpoteegiga) ning tagada vastavat nõuet eelmärkega AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi. Hageja ja kostja E Z sõlmisid 10.03.2006 võlaõigusliku kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. Lepingudokumendist ei nähtu lepingupoolte kokkulepet, mille kohaselt on kostja E Zl kohustus mitte koormata temale kuuluvat kaasomandiosa hüpoteegiga. Seega ei toonud eelmärge kaasa E Zle kuuluva kaasomandiosa hüpoteegiga koormamise tühisust AÕS § 63 lg 3 järgi. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hagejal puudub AÕS § 63 lg 5 järgi õigus nõuda kostjatelt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks. Kostja E Z on võtnud hagiavalduse tervikuna õigeks. Kohtu hinnangul ei ole kostja E Z AÕS § 349 lõigetes 1 ja 2 nimetatud nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Kui kohus oleks hagiavalduse AÕS § 349 lg 1 järgi rahuldanud, ei oleks hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks olnud vajalik E Z nõusolek. AÕS § 63 lg 5 järgi esitatud nõue eeldab hinnangut kostjate vahelise tehingu kehtivusele, millega kaasomandiosa koormab hüpoteegiga. Seetõttu saab AÕS § 63 lg 5 järgi otsuse teha mõlema kostja suhtes ühiselt. Seetõttu ei ole kohus TsMS § 440 lg 4 ls 2 järgi õigeksvõtuga seotud. Kohus jätab rahuldamata hageja hagiavalduse kostjate vastu hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmise nõudes. 10 (13)
10.Hageja on esitanud kostjate vastu nõude kohustada kostjaid andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolek kustutada kinnistusraamatust E Z kaasomandiosale M Z kasuks seatud käsutamise keelumärge korteriomandi jagamisel tekkiva ja hageja ainuomandisse jääva korteriomandi osas. Kostja E Z on võtnud hagiavalduse tervikuna õigeks. Kohtu hinnangul ei ole kostja E Z nimetatud nõude osas puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Käsutamise keelumärke osas on puudutatud isikuteks kostja M Z ja kohtutäitur, kelle nõusolekud keelumärke kustutamiseks on vajalikud. Kostja E Z suhtes hagiavalduse rahuldamisega ei saa kaasneda õiguslikku tagajärge, milleks on keelumärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse asendamine kohtulahendiga. Seetõttu ei ole kohus E Z õigeksvõtuga seotud. Kohtutäituri poolt E Zle kuuluva kaasomandiosa käsutamise keelamine ei ole korteriomandi või selle mõttelise osa käsutamine. Seega ei muuda kinnistusraamatusse kantud eelmärge AÕS § 63 lg 3 alusel kinnisasja käsutamise keelamist tühiseks. Eeltoodut arvestades puudub hagejal õigus nõuda kostjatelt AÕS § 63 lg 5 järgi nõusolekut keelumärke kustutamiseks. Kohus jätab hagiavalduse kõnealuses nõudes rahuldamata.
11.Hageja taotleb, et kohus kohustaks kostjaid andma KRS § 341 lg 1 mõistes nõusoleku hagejale kuuluvale mõttelisele osale Swedbank AS-i kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks korteriomandi jagamisel tekkiva kostja E Z ainuomandisse jääva korteriomandi osas. AÕS § 54 lg 4 sätestab, et kinnisasja jagamise korral jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kui kaasomandiosa on koormatud hüpoteegiga, jääb kaasomandiosa koormav hüpoteek AÕS § 54 lg 4 järgi koormama kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasju. Kinnistusraamatust hüpoteegikande kustutamiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek; hüpoteegipidaja on asjast puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1. Kohtu hinnangul on eeltoodut arvestades vajalik Swedbank AS-i nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kui kaasomanik soovib, et kinnisasja jagamisel teisele kaasomanikule jäetud reaalosa koormav hüpoteek kustutatakse, on vajalik ka teise kaasomaniku nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes. Kuivõrd hageja nõue on suunatud hüpoteegi kustutamisele kostja E Z ainuomandisse jäävalt korteriomandilt, on asjast puudutatud isikuks ka E Z kinnisasja omanikuna. Kohtu hinnangul on nõusolekute andmist võimalik taotleda E Zlt ja Swedbank AS-ilt eraldi, kuivõrd vaidlusalune õigussuhe on vaja tuvastada üksnes hageja ja Swedbank AS-i vahel. Swedbank AS-i vastu hageja nõusoleku andmise nõuet esitanud ei ole. Kostja M Z ei ole KRS § 341 lg 1 järgi puudutatud isikuks, kelle nõusolek on vajalik hüpoteegi kustutamiseks. Seetõttu jätab kohus hagiavalduse nimetatud nõudes kostja M Z vastu läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi. Kostja E Z võttis hagiavalduse õigeks. Kohus on hagi õigeksvõtuga seotud ning rahuldab hagiavalduse kostja E Z suhtes ilma nõude asjaoludega õiguslikult põhjendatust kontrollimata.
12.Hageja on taotlenud kostjate kohustamist KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr 1 (kinnistusregistri registriosa nr xxx). AÕS § 54 lg 2 järgi jäävad kinnisasjade ühendamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Juhul kui õiguste endisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt kinnisasja omaniku ja puudutatud isikute notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Kohus leiab, et hüpoteegipidaja nõusolek KRS § 341 lg 1 mõistes on kinnisasjade ühendamiseks vajalik üksnes siis, kui kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt ei ole kui kinnistusraamatusse kantud õiguste senisel kujul kehtimajäämine ei ole võimalik, kui toimub korteriomandite ühendamine 11 (13)
hageja taotletud viisil. Seetõttu ei saa kohus hagis märgitud asjaoludel lugeda kostja M Zt puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Seetõttu tuleb jätta hagiavalduse kõnealuses nõudes M Z suhtes läbi vaatamata. Kostja E Z võttis hagiavalduse õigeks. Kohus on menetluse kestel leidnud, et kinnisasjade ühendamine ei ole AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viisiks. Samas leiab kohus, et iseenesest on hagejal võimalik nõuda kostja E Zlt kui asjassepuutuva korteriomandi omanikult AÕS § 54 lg 1 ja KrtS § 9 lg 1 alusel tahteavalduse andmist kokkuleppe sõlmimiseks, millega muudetakse olemasoleva korteriomandi ulatust korteriomandite liitmise teel. Seega näeb kehtiv õigus ette sellise nõude rahuldamisega kaasneva tagajärje. Hagi õigeksvõtu tõttu puudub kohtul alus hinnata haginõude õiguslikku põhjendatust. Seetõttu rahuldab kohus kõnealuses nõudes hagiavalduse kostja E Z vastu õigeksvõtul põhineva nõudega.
13.Hageja on taotlenud kostjate kohustamist KRS § 341 lg 1 mõistes nõusolekute andmiseks, et korteriomandi jagamisel tekkiv hageja ainuomandisse jääv korteriomand ühendatakse hagejale kuuluva korteriomandiga nr 3 (kinnistusregistri registriosa nr xxx). TsMS § 3 lg-le 2, mille kohaselt saab teise isiku huvides või õiguste kaitseks kohtusse pöörduda üksnes seaduses ettenähtud juhul. Kinnisasjade ühendamine on AÕS § 54 lg 1 järgi kinnisasja omaniku õigus. Seadus ei anna hagejale õigust taotleda E Z kinnisasjade ühendamist. Kuivõrd materiaalõigus ei anna hagejale õigust nõuda E Z kinnisasjade ühendamist, ei näe seadus ette hageja taotletavat nõude rahuldamisega kaasnevat tagajärge. Seetõttu ei ole kohus seotud kostja E Z avaldatud õigeksvõtuga. Kohtu hinnangul ei ole kostja M Z eelnevas punktis esitatud põhjendustel puudutatud isikuks KRS § 341 lg 1 mõistes. Kohus jätab eeltoodut arvestades hagiavalduse kõnealuses nõudes läbi vaatamata.
14.TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 76 lõikes 1 nimetatud kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ei piira hüpoteegipidaja õigust rahuldada oma nõue hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa arvel. Kaasomandi lõpetamisel lõpevad senised kaasomanikevahelised õigussuhted. Kohus ei rahuldanud hagiavaldust hüpoteegipidajast kostja M Z vastu esitatud nõuetes ega kohustanud teda andma nõusolekuid E Zle kuuluvat kaasomandiosa koormava hüpoteegi ja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega ei tulene kohtuotsusest hageja õigusi kostja M Z suhtes, mille täitmise tagamiseks on vajalik hagi tagamise abinõude rakendamine. Hagi tagamise abinõudena rakendas kohus täitetoimingute tegemise keeldu täiteasjas nr xxx, mis on algatatud kostja M Z täitmisavalduse alusel hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks. Seega on hagi tagamise abinõuna reguleeritud hageja ja kostja M Z vahelist õigussuhet. Kuivõrd kohus ei rahuldanud hagiavaldust M Z vastu esitatud nõuete osas, esineb alus hagi tagamise tühistamiseks. Lähtudes TsMS § 386 lg-st 4 tühistab kohus 21.04.2015 kohtumäärusega rakendatud hagi tagamise.
15.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
16.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. 12 (13)
Kohus rahuldas hagiavalduse kostja E Z vastu osaliselt õigeksvõtul põhineva otsusega. Kohus jättis hagiavalduse kostja E Z vastu osaliselt rahuldamata ning osaliselt läbi vaatamata. Seetõttu esineb alus hageja menetluskulude hageja kanda jätmiseks ning kostja E Z menetluskulude kostja kanda jätmiseks TsMS § 163 lg 1 ja 168 lg 2 alusel. Kohus jättis hagiavalduse kostja M Z vastu esitatud nõuetes rahuldamata ja läbi vaatamata. Seega tegi kohus otsuse hageja kahjuks, mistõttu esineb alus menetluskulude hageja kanda jätmiseks TsMS 162 lg 1 ja 168 lg 2 alusel. Eeltoodut arvestades jätab kohus kostja E Z menetluskulud tema enda kanda ning ülejäänud menetluskulud (sh hageja ja kostja M Z menetluskulud) hageja kanda.
17.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätesatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik osaliselt tühistatud 16.12.2022 TRK lahendiga
13 (13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.