Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud X kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad kulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-21-203 Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Kohtutäitur esitas 06.01.2021 Harju Maakohtule taotluse eksperdi määramiseks võlgnikule kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 035/2008/2289. Taotluse kohaselt vaidlustas võlgnik 08.12.2020 koostatud kinnisasja arestimise aktis määratud kinnisasja hinna 75 000 eurot.
2.Harju Maakohtu 09.04.2021 määrusega tehti ekspertiisi läbiviimine ülesandeks riiklikult tunnustatud eksperdile M-le. Eksperdile esitati küsimus: Kui suur on kinnisasja asukohaga Harju maakond, Saku vald, Rahula küla, Pihlaka tee 11 (registriosa nr 9732702) turuväärtus? M esitas 26.05.2021 eksperthinnangu nr 46842/2021AS, mille kohaselt kinnisasja turuväärtuseks on 248 000 eurot. Kohus andis menetlusosalistele võimaluse ekspertiisiakti osas vastuväidete, seisukohtade ja taotluste esitamiseks.
3.07.06.2021 teatas kohtutäitur, et tal vastuväited ekspertiisi osas puuduvad.
4.20.06.2021 esitas võlgnik e-kirja, mille kohaselt soovis eksperdilt täiendavalt küsida, kuidas on ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, arvestades ka samal tänaval asuvate majade mitu korda kõrgema hinnaga. Kohus edastas küsimuse eksperdile ja ekspert esitas vastuse 02.08.2021, mille kohus edastas võlgnikule 24.08.2021.
5.Sissenõudja ekspertiisiakti osas seisukohta ei esitanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
6.Harju Maakohus tegi 25.08.2021 määruse, millega lõpetas menetluse ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
7.Määruse põhjendustes tugines kohus täitemenetluse seadustiku (TMS) § 74 lõikele 8 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lõikele 2. Riiklikult tunnustatud ekspert M esitas 26.05.2021 kohtule eksperthinnangu nr 46842/2021AS. Ekspertiisi läbiviimise ja selle tulemuse osas esitatud täpsustused on kohtu poolt lahendatud. Kuivõrd kohus määras kohtutäituri taotlusel kinnisasja uue hindamise korraldamiseks ekspertiisi ning kohtu määratud ekspert on viinud läbi nimetatud kinnisasja uue hindamise ja esitanud kohtule oma eksperthinnangu nimetatud vara turuhinna kohta, on sellega kohtutäituri poolt kohtule esitatud nõue täidetud ning menetlus asjas tuleb lõpetada. Kohus edastas eksperthinnangu menetlusosalistele.
8.Arvestades kohtule esitatud nõuet ning avalduse aluseks olevaid asjaolusid, leidis kohus, et menetluskulud tuleb TsMS § 172 lõike 1 esimese lause alusel jätta menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus
9.Võlgnik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta arvestamata M eksperthinnang ning määrata kinnisasja hindamiseks uus ekspert.
10.Kohus ei võtnud arvesse, et eksperthinnang ei kajasta kinnisasja tegelikku väärtust. Võlgnikule jääb segaseks, mille alusel on ekspert kinnisasja turuväärtuse arvestanud. Nt on ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks kõigest 988 eurot, kuigi ekspert on viidanud akti lk-l 25 samal tänaval asuva Pihlaka tee 17 maja müügikuulutusele, milles on ruutmeetri hinnaks 2169 eurot. Ekspert ei ole esitanud veenvaid põhjendusi, miks tema hinnangul kahe maja
2-21-203 ruutmeetri hind selliselt erineb. Eksperdi seletuse kohaselt ei arvestanud ta Pihlaka tee 17 maja müügikuulutust, kuivõrd tehingut ei olnud veel toimunud. Võlgnik sellega ei nõustu. Turuhinna kindlaks tegemisel annavad turu hetkeolukorrast kõige parema ülevaate just kehtivates müügikuulutustes toodud hinnad, mitte minevikus toimunud tehingute hinnad, eriti arvestades Harju maakonna kinnisasjade olulist hinnatõusu 2021. a. Seda tõendab täiendavalt asjaolu, et müügikuulutustes toodud hinnad ja minevikus toimunud tehingute hinnad erinevad kahekordselt. Selline erinevus viitab, et praegune turuhind antud kinnisasja ruutmeetri hinnale on kordades suurem ning õiglase väärtuse saamiseks tuleb arvestada just sarnaseid kehtivaid müügiobjekte. Samuti on võlgniku andmetel nimetatud kinnisasi tänaseks müüdud. Ka eluliselt on ebausutav, et Tallinna linna piirist 10 minuti autosõidu kaugusel olevas Saku vallas asuva maja ruutmeetri hind võiks 2021. a kinnisvara hinnatõusu arvesse võttes olla alla 1000 euro. Maakohus ei ole eksperthinnangus sellist väärtuste erinevust menetluse lõpetamise otsustamisel arvesse võtnud ning on seega tõendeid hinnanud valesti, mistõttu tuleb määrus tühistada. Menetlusosaliste seisukohad
11.Kohtutäitur märkis vastuseks määruskaebusele, et tal ei ole pädevust otsustada, kas ekspertiis oli koostatud korrektselt.
12.Sissenõudja kaebuse osas seisukohta ei esitanud. Menetluse edasine käik
13.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et Harju Maakohtu 25.08.2021 määrus on õige ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks või tühistamiseks. Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 657 lõike 1 punktile 1 tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jaotab määruskaebemenetluse kulud.
15.TMS § 74 lõikes 8 sätestatakse, et võlgniku või sissenõudja poolt arestimisaktis märgitud hinna vaidlustamisel taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Seaduse mõtte kohaselt toimub kohtutäituri vastava avalduse menetlemine hagita menetluses, millele kohalduvad hagimenetluse sätted, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (TsMS § 477 lõige 1). Seega kohalduvad kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses ka eksperdiarvamust kui tõendit tsiviilkohtumenetluses reguleerivad TsMS §-d 293–305, sh §-d 303 ja 304 eksperdi küsitlemise ning täiendava ja kordusekspertiisi määramise kohta. TMS § 74 lõike 8 alusel algatatud menetlustes tuleb kohtul enne menetluse lõpetamist tagada menetlusosalistele võimalus tutvuda eksperdiarvamusega ja esitada selle osas vastuväiteid või avaldada seisukohti. Juhul, kui kohus ei pea vastuväiteid ja taotlusi põhjendatuks, saab kohus menetluse lõpetada, kuid peab menetlust lõpetavas määruses andma vastuväidetele hinnangu ja põhjendama taotluste rahuldamata jätmist.
16.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud asja lahendamisel menetlusnormide vastu. Ka määruskaebuses ei ole esile toodud, milliseid õigusnorme kohus kaebaja hinnangul rikkus. Sisuliselt ei nõustu võlgnik ekspertiisiakti järeldusega ja leiab, et kohus on tõendit ekslikult hinnanud ning palub määrata uus ekspert. Asja materjalidest nähtuvalt andis maakohus menetlusosalistele võimaluse ekspertiisiakti osas vastuväidete, seisukohtade ja
2-21-203 taotluste esitamiseks. Võlgnik maakohtule taotlust kordusekspertiisi määramiseks ei esitanud. Võlgnik esitas ekspertiisiakti osas 20.06.2021 ühe täiendava küsimuse, mille kohus edastas 29.07.2021 eksperdile vastamiseks ja peale eksperdilt saadud vastuse võlgnikule edastamist lõpetas menetluse. Asjaolust, et kohus lõpetas menetluse, võib järeldada, et kohtu jaoks oli eksperdi vastus ammendav ning kohtu hinnangul ei esinenud ekspertiisiaktis TsMS § 304 lõikes 1 märgitud puudusi, mis annaks aluse täiendava või kordusekspertiisi määramiseks. Isegi, kui maakohtule saaks ette heita seda, et kohus ei andnud peale eksperdilt võlgniku küsimusele vastuse saamist võlgnikule täiendava seisukoha esitamise võimalust, on võlgnik nüüdseks (määruskaebemenetluses) saanud oma seisukoha esitada.
17.Kolleegiumi arvates käesolevas tsiviilasjas asjaolusid, millest saaks järeldada kordusekspertiisi määramise vajadust, esitatud ei ole. See, et kaebuse esitaja ei nõustu eksperdi arvamusega, ei anna alust kordusekspertiisi määramiseks. Praegusel juhul esitas võlgnik eksperdile täiendava küsimuse seoses maja turuväärtuse määramise aluseks olevate tehingutega, tuues esile, et ekspert arvestas maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, samas on ekspert viidanud akti lk-l 25 samal tänaval asuva Pihlaka tee 17 maja müügikuulutusele, milles ruutmeetri hinnaks on 2169 eurot. Võlgniku arvates ei ole ekspert põhjendanud, miks kahe maja ruutmeetri hind selliselt erineb. Seega esitas võlgnik eksperdile täiendava küsimuse: kuidas on ekspert arvestanud maja ruutmeetri hinnaks 988 eurot, arvestades ka samal tänaval asuvate majade mitu korda kõrgema ruutmeetrihinnaga?
18.Ringkonnakohtu hinnangul on ekspert vastuseks võlgniku küsimusele selgelt ja arusaadavalt põhjendanud, miks ei saa praegusel juhul kinnisasja turuväärtuse määramisel arvestada võlgniku viidatud Pihlaka tee 17 müügikuulutust. Ekspertiisiaktis on selgitatud, miks antud kinnisvara puhul on kasutatud turupõhist käsitlust ehk võrdlusmeetodit, mis põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Ekspert on põhjendanud võrdluseks kasutatud müügitehingute valikut. Võlgnik ei ole ka konkreetsete võrdlustehingute osas vastuväiteid esitanud, märkides üksnes, et talle jääb segaseks, miks ei ole kasutatud võrdluseks müügikuulutust. Võlgniku täiendavale küsimusele on ekspert 02.08.2021 e-kirjas vastanud, et veebis olev pakkumine tähendab, et tehinguks võib minna ka 50% madalama hinnaga või ka üldse mitte ning igal juhul ei ole tehing toimunud, mistõttu ei saa seda võrdluseks kasutada. Täiendavalt juhtis ekspert tähelepanu, et eksperthinnangus on meetodi rakendamise kommentaarides öeldud ka seda, et võrreldava piirkonna eramute turul ei tehta üldiselt otsuseid ühikuhinnast lähtudes. Kohus märgib, et võlgnik ei ole ka tõendanud kaebuse väidet, et kõnealune kinnisasi on praeguseks müüdud ega toonud esile müügihinda ega vähemalt kinnitanud, et kinnisasi müüdi kuulutuses oleva hinnaga. Eeltoodust tulenevalt on ekspert võlgniku küsimusele ammendavalt vastanud ning asja materjalide põhjal võib asuda seisukohale, et menetluse esemeks olev ekspertiis on teostatud kohaselt järgides kõiki seadusest ja vastava valdkonna standarditest tulenevaid nõudeid. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
19.Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud tuleb kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta kaebuse esitaja kanda (TsMS § 171 lõige 1). Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad, kuivõrd vastuse kaebusele esitas üksnes kohtutäitur, kellel ei saa eeldada käesolevas asjas hüvitatavate menetluskulude tekkimist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.