Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudPärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval · 03.12.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
Kohtuasja number: 2-17-13797/96
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 03.12.2021
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 15 161

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Toomas Talviste

Otsuse avalikult teatavaks- 3. detsember 2021, Pärnu kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number

2-17-13797

Tsiviilasi

Y ja X hagi C vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes ning lisanduva viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

59 556.84 eurot

Menetlusosalised ja nende Hagejad Y, isikukood xxxxxxxxxxx, ja X, isikukood esindajad xxxxxxxxxxx, elukoht mõlemal xxx, lepinguline esindaja mõlemal advokaat Ivo Kallas Kostja C, isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx, lepinguline esindaja Monika Meerents Kohtuistungi toimumise aeg

26.08.2021

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada Y ja X hagi C vastu osaliselt.

2.Välja mõista Clt (C., isikukood xxxxxxxxxxx) Y (isikukood xxxxxxxxxxx) ja X (X., isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks kokku põhivõlgnevusena kahjuhüvitis 14 549 (neliteist tuhat viissada nelikümmend üheksa) eurot ja 60 (kuuskümmend) senti, sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlgnevuselt kohtuotsuse tegemise aja seisuga 4910.99 eurot ning edasi viivis põhivõlgnevuselt (14 549.60 eurolt) alates 04.12.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras.

3.Jätta rahuldamata hagejate nõue viivise osas kuni hagi esitamiseni.

4.Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Hagejate nõuded, väited ja tõendid

Sarnased lahendid

Võlaõigus

1.15.09.2017 esitatud hagiavalduse (I kd tl 2-8) kohaselt ostsid hagejad Y ja X 8. juulil 2014 hagejad kostjalt Clt (C.) kinnistu asukohaga xxx (notariaalne müügileping I kd tl 9-19). Pärast kinnistu ülevõtmist hagejate poolt avastati sellel asuva elamu II korruse pesuruumis vee leke. Pesuruumi põranda avamise järel selgus, et veetorude omavaheline ühendus lekkis halvasti teostatud ühendamise tõttu. Ühtlasi selgus, et samas kohas on varem olnud leke, mille tulemusel olid põrandatalad nakatunud mädanikku. Talasid oli küll püütud parandada, kuid kahjuks oli seda tehtud valesti, mille tõttu nõrgestati elamu konstruktsioone. Talade vahetamiseks tuli avada pesuruumi kõik seinad. Täiendavalt ilmnes, et põhjapoolne välissein ja katuse alla jäävad välisseinad olid soojustatud valesti ning seetõttu oli sinna tekkinud hallitus. Põhjapoolse otsaseina konstruktsioonid ja välislaudis olid aastate jooksul pehkinud ja lagunenud. See asjaolu pidi olema ka kostjale teada, sest ta oli teinud välisviimistluse remondi, mille käigus kaeti kahjustatud kohad 5cm vahtpolüstürooli ja plastikust voodrilauaga. Katuseplekki vahetades oli üksikutesse kohtadesse surutud mineraalvill või vahtpolüstürooli. Samas oli jäetud paigaldamata kondensvee eest kaitsev kile. Eeltoodud vigade avastamise tõttu otsustati avada ka lõunapoolse kaldkatuse ja otsaseina konstruktsioonid. Seal ilmnesid samad vead ja puudused, mis esimesel kahel kaldseinal. Lisaks sellele olid lõunapoolse otsaseina kandvad konstruktsioonid täiesti läbi mädanenud ja soojustus läbinisti hallitanud. Ka siin oli viimase remondi käigus jäetud kahjustatud konstruktsioonid ja soojustus välja vahetamata. Selle asemel olid kahjustused seestpoolt kaetud kipsplaadiga ja viimistletud tapeediga ning väljastpoolt olid kahjustused kaetud 5cm vahtpolüstürooli ja plastikust voodrilauaga. Tulenevalt kahjustuste ulatusest tuli eemaldad ka teise korruse vaheseinad ja lagi ning eemaldada põrandakate. Lisaks eelnimetatud lammutustöödele tuli ehitada teisel korrusel uued otsaseinad, vintskapid, kaldseinad, laed, tubade vaheseinad, pesuruumi põrand ja paigaldada pesuruumi uus veetorustik. Samuti tuli teisel korrusel paigaldada uus elektrisüsteem ja ehitada uus küttesüsteem. Peale ehitustööde lõpetamist tuli teisel korrusel viimistleda tubade laed seinad ja põrandad, pesuruum, väljastpoolt mõlemad otsaseinad ja nende räästakastid, vintskapid ja nende räästakastid. Hoone kahjustused on fikseeritud riiklikult tunnustatud eksperdi Indur Põldaru poolt 29.03.2015 koostatud ekspertiisiaktis nr 202/03-15 (I kd tl 20-50).

2.12.Kostja asub seisukohale, et puudustest, millised on hagejad täiendavalt esitanud esmakordselt 01.12.2015 kahju hüvitamise nõudes või hilisemalt, on hagejad teatanud pärast mõistliku aja möödumist. Kostja on seisukohal, et kõigist võimalikest teise korruse puudustest pidi hagejad olema teadlikud hiljemalt 31.03.2015 (nimetatud kuupäevaga on tehtud 29.01.2016 hagejate poolt edastatud foto talast möödapuuritud kinnituskruvist, väikeses ulatuses pindmise mädanikukahjustusega tala on nähtav vähemalt 29.03.2015 kostja esindajate ülevaatusel tehtud fotol). Lisaks eeltoodule märgib kostja, et hagejate poolt viidatud põrandatala mädanikukahjustuse puhul oli tegemist kuivmädaniku pindmise kahjustusega, milline ei mõjuta mingilgi moel tala kandevõimet. Ain Birki arvamuse kohaselt tuleks pindmine mädanikukolle eemaldada, kuid kolde eemaldamine ei mõjuta tala kandevõimet. Samuti ei saa puuduseks lugeda katusekatte paigaldamisel üksikute kinnituskruvide taladest möödapuurimist, kuivõrd nimetatud asjaolu tulemusel ei ole vähenenud katusekatte vettpidavus. Nii 23.03.2015 teates kui 01.12.2015 kahju hüvitamise nõudes on hagejad avaldanud, et väidetavad puudused ilmnesid elamu teisel korrusel alustatud renoveerimistööde käigus, kui avati konstruktsioone. Seega ei lammutanud hagejad elamu teist korrust „tühjaks“ mitte seoses avastatud puudustega, nagu on hageja märkinud hagiavalduses, vaid seoses hagejate soovidega renoveerida ning ehitada täies mahus elamu teine korrus ümber. Eeltoodut kinnitab asjaolu, et ajaks, mil hagejad teavitasid kostjat esmakordselt elamu väidetavatest puudustest, oli elamu teine korrus juba sisuliselt lammutatud. Eeltoodud põhjusel on hagejate nõue täies ulatuses põhjendamatu osas, milles see puudutab elamu teise korruse sisetöid. Samuti on täies ulatuses põhjendamatud kulud osas, milles need puudutavad töid seoses vintskappide lammutamise ja ehitamisega, kuivõrd vintskappide osas ei ole hagejad ühelegi puudusele viidanud. Hagejad ei ole nõudnud kostjalt kordagi väidetavate puuduste parandamist, ei puuduste kohta teate esitamisel 23.03.2015 ega mõistliku aja jooksul pärast seda. Rahalise nõude esitasid hagejad kostjale esmakordselt 01.12.2015 ehk kaheksa kuud pärast seda, kui hagejad pidid olema teadlikud väidetavate puuduste mahust. Hagiavaldusele on hagejad esmakordselt lisanud väidetavate puuduste kõrvaldamisega seotud kulusid tõendavad dokumendid. Teostatud tööde tõendamiseks on esitatud Sipriks OÜ viis arvet ja üks akt, kokku maksumuses 43 000 eurot. Ühelgi eelnimetatud dokumendil tööde teostamise aega ei nähtu. Samuti ei ole üheltki Sipriks OÜ arvelt ega aktilt võimalik tuvastada teostatud tööde mahtu ega ühikhindade maksumust. Seega on esitatud akt ja arved nõudega seonduvalt kontrollimatud. Kostjal on põhjendatud alus asuda seisukohale, et Sipriks OÜ arved on fiktiivsed ning need on „tehtud“ üksnes eesmärgiga luua kohtu jaoks tõendid nõude tõendamiseks. Sipriks OÜ arved on esitatud sularahaarvetena, 15.04.2016 akti juurde aga ühtegi tööde eest tasumist tõendavat dokumenti lisatud ei ole. Sipriks OÜ tegelik tegevusala on erootikakaupade jae- ja hulgimüük. Ettevõtte 2015. majandusaasta aruande kohaselt oli ettevõtte müügituluks 50 965 eurot, millest hulgimüük moodustas 19 833 eurot ja jaemüük 31 132 eurot. 2016. aasta majandusaasta aruande kohaselt oli ettevõtte müügituluks 25 814 eurot, millest 100% moodustas jaemüük. Muudel tegevusaladel, sh ehitustegevusega seoses, ei ole ettevõte majandusaasta aruannete kohaselt tulu teeninud. 6(30)

3.1.24.04.2018 menetlusdokumendis (I kd tl 145-153) toovad hagejad tõendite kaupa välja selgitused puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Hagejad selgitavad, et puuduste kõrvaldamine seinte osas on osutunud äärmiselt töömahukaks ning vastavate tööde käigus on välisseinte puhul puudustega osa asendatud järgmisega: voodrilaud, tuulutusliist, 25mm tapiga tuuletõkkeplaat, 45x195mm C24 tugevsort puitseina prussideks, horisontaalselt 50x50mm pruss, OSBplaat, kipsplaat, lauspahtel ja tapeet või värv, soojustatud puistevillaga. Vaheseinte puhul on puuduste kõrvaldamiseks kasutatud: puitkarkassi 45x95mm C24 tugevsort, ühel pool 2xkipsplaati, teisel pool OSB ja kipsplaati, lauspahtlit, tapeeti või värvi ning seest täidetud villaga. Katusetööd on detailselt lahti selgitatud hagile lisatud AS-i Toode pakkumises. Hagejad märgivad, et puuduste kõrvaldamise käigus on järjepidevalt ilmnenud uued puudused, mis on tinginud sisuliselt eramu teise korruse lahti võtmise ja uue ehitamise. Esinenud puuduseid ja puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde mahukust ilmestavad lisatud fotod ja videod (I kd tl 154-182), millelt nähtub, et katusekruvid on lahti ja reikadest mööda kruvitud, plastiklaudis on kinnitamata, plastiklaudise kruvid on kadunud, plastiklaudist ei ole kinnitatud, ehitustööde teostamiseks olid vajalikud tellingud, plastprofiilis on auk, puitprusside vahel ja katuslaes on kasutatud EPS-plaati, mis ei sobi ehitusfüüsika seisukohast kinnitamiseks puitseintele (I. Põldaru ekspertarvamuse kohaselt nn mittehingav materjal), voodrilaudis on niiskuskahjudega ja hallitab, konstruktsioon on kinnitamata, majasein tervikuna vibreerib (mis viitab sellele, et karkassi vertikaalsel osal puudub toetuspunkt ülejäänud karkassiga, konstruktsioonid on pehkinud ja kahjustunud). Esitatud videod tõendavad, et eramul oli hädavajalik ehitada teine korrus uuesti ning avad vajasid ehitustöid ning nähtavad on niiskuskahjud, konstruktsioonid on pehkinud ja sisuliselt hävinenud.

Tsiviilasi nr 2-17-13797 soojustuse täiendamine, katusekatte vahetamine, kahjustatud kohtade katmine vahtpolüstürooliga) annab tunnistust kostja soovist elamu konstruktsiooni kahjustusi varjata. Kuivõrd kahjustatud kohti on püütud varjata ja need on tehtud ajal, kui kinnistu oli kostja omandis, siis oli kostja teadlik või vähemalt pidi olema teadlik eramu konstruktsioonides esinevatest puudustest (sh niiskuskahjudest). Samuti, kuivõrd ehitustööd katusekatte, välissoojustuse ja sisekatete muutmiseks tehti ajal, kui kinnistu oli kostja omandis ehk tuleb eeldada, et tööd teostati kostja juhiste ja korralduste järgi ning kostja oli teadlik, et teostatud tööd ei vasta heale ehitustavale. Seega on kostja olnud teadlik puudustest, kuid puuduseid pahatahtlikult varjanud hagejate eest. Järelikult on hagejatel tulenevalt eelnevast õigus tugineda eramu lepingutingimustele mittevastavusele, sõltumata puudustest teavitamise ajast, sest kostja oli teadlik puudustest ja on pahatahtlikult jätnud nendest hagejad teavitamata. Lisaks käesolevas asjas esitatud kahjunõuetele on hagejad seoses eramu puudustega täiendavalt kandnud kulusid vähemalt 8697.25 euro eest (I kd tl 185). Nimelt on hagejad ilmnenud puuduste tõttu pidanud välja vahetama teise korruse siseviimistluse ja sanitaartehnika tervikuna - eramus olnud siseviimistlus hävines ning sanitaartehnika muutus kasutuks, sest sisuliselt tuli hagejatel kogu teise korruse konstruktsioon välja vahetada, et teine korrus oleks elamiseks ohutu. Juhul, kui eramul ei oleks puuduseid esinenud, oleksid hagejad saanud eramut kasutada juba olemasoleva siseviimistlusega ja sanitaartehnikaga. Kuigi hagejad ostsid 1970-ndatel kasutusele võetud eramu, siis ehitustööd katusekatte, välissoojustuse ja sisekatete muutmiseks on tehtud 7-10 aastat tagasi. Nimetatud juhul ei saa ega peagi ostjad eeldama, et nad peavad eramule pärast selle omandamist hakkama elutingimuste tagamiseks tegema lisainvesteeringuid. Käesoleval juhul peavad hagejad tegema aga lisakulutusi ligi 50% ulatuses kinnistu ostuhinnast seetõttu, et kostja on pahatahtlikult jätnud hagejad olulistest puudustest teavitamata.

4.2.Hagejate selgitustest nähtuvalt sisaldavad Sipriks OÜ arved ja akt muu hulgas töid, millised isegi juhul, kui hüpoteetiliselt jaatada tööde vajalikkust, ei vasta elamu senisele seisundile – hagejate seisukoha punktis 9 toodud selgituste kohaselt on teisele korrusele väidetavalt ehitatud kahelt poolt topeltplaatidega ning seest villaga täidetud vaheseinad, akti nr 15/4/16 selgituste kohaselt on olemasoleva laminaatparketi - 5 põranda - asemele paigaldatud laudpõrand, suurendatud on vannituba (varasema dušši asemele on paigaldatud vann (ja lisaks duššinurk)), paigaldatud on vähemalt mingis osas põrandaküte, mida enne ei olnud, ning teisele korrusele on paigaldatud eritellimusel valmistatud aknalauad. Hagejad ei ole tõendanud teise korruse põrandatalade täies ulatuses väljavahetamise vajalikkust. Nimelt on 23.03.2015 teates kahtluse alla seatud osaliselt vahetatud talade kinnitus – seega, isegi kui jaatada nimetatud osas puudust, oleks põhjendatud üksnes vaidlusaluse vahetatud põrandatala osa vahetus, mis omakorda tähendab, et absoluutselt on puudunud vajadus teise korruse vaheseinte lammutamiseks. Lisaks, 29.02.2016 hagejate poolt kostjale saadetud vastuskirjas on hagejad märkinud, et vahetatud on mädanenud põrandatalad, mille kohta aga ei ole esitatud ühtegi teadet ega tõendit. Nii hagejate eksperdi I. Põldaru kui kostja ehitusspetsialisti A. Birki poolt on tuvastatud ühel põrandatalal väikeses ulatuses kuiv pindmine mädanik, milline aga ei tähenda ka viidatud põrandatala (või selle osa) väljavahetamist. I. Põldaru ekspertarvamuses toodud viited teise korruse põrandatalade paigaldamise seoses elukondlikele ruumidele esitatud soovituslike tingimustega ei ole aga asjakohased, kuivõrd müügilepingu punktis 4.1.6 on teise korruse kandevõime määratletud raskusega, milline see oli müügilepingu sõlmimise hetkel. Asjaolu, et põrandatalad on paigaldatud ettenähtust suurema sammuga, ei ole hagejad mh puudusena esile toonud. Juhul, kui hagejad pidasid vajalikuks teise korruse põrandatalad välja vahetada, võib see eelduslikult olla tingitud soovist suurendada teise korruse kandevõimet. Lisaks ei ole I. Põldaru ekspertarvamuses kordagi maininud hagejate poolt avaldatud puudust ehk osaliselt vahetatud põrandatalade ühenduste mittetoetumist kandvatele seintele. Seega on hagejate väited eelnimetatud puuduse osas paljasõnalised ja tõendamata.

8.Kostja esitas seisukoha (II kd tl 170-175), mille kohaselt jääb varem esitatud seisukohtade juurde. Kostja ei vaidlusta üksnes AS Toode hinnapakkumise katusekatte vahetamise osas (ehk hüpoteetiliselt juhul, kui katusekatte oleks olnud vajalik, oleks katusekatte vahetuse tööde ulatus ja maht vastanud eelduslikult AS Toode hinnapakkumises toodud mahtudele). AS Toode hinnapakkumises toodud hinna vaidlustab kostja real 14 toodud lisatöö „Otsatuulekastid + räästalaud, materjal + paigaldus“ osas – nimetatud töö põhjendatud maksumuseks koos materjaliga hindab kostja mitte enam kui 1150 eurot (sh materjal 816 eurot + km, töötasu arvestatuna 2 meest x 1 tööpäev x 8,90 + km). Otsatuulekastide ja räästakastide arvestus on hagejate kululoendis esitatud kahekordselt – nii AS Toode hinnapakkumises kui otsaseinte tööde loetelus. Töömahtude ja maksumuse osas peab kostja põhjendatuks mahtusid ja hindasid vastavalt LVeix Ehitus OÜ hinnakalkulatsioonides esitatud ulatuses. Hagejate poolt esitatud tööde mahud ja maksumused on ilmselgelt ülepaisutatud. Eelkõige juhib kostja tähelepanu järgmistele kuluartiklitele: - LVeix Ehitus OÜ hinnakalkulatsioonide kohaselt, millised on esitatud 2015. a hindade alusel, on tellingute renditasu suuruseks olnud 14 eurot + km/päev. Eeltoodust tulenevalt on hagejad esitanud tellingute kulu kokku ca 112 päeva eest (1888 : 1,2 : 14 = 112,38). LVeix Ehitus OÜ hinnakalkulatsioonide kohaselt on kahe otsaseina remonttööde teostamise ajaks arvestatud 10 tööpäeva (12 kalendripäeva) ja kahe vintskapi remonttööde teostamise ajaks 5 tööpäeva, kokku seega tellingute kasutamise vajadus 17 kalendripäeva. - Hagejate selgituses on töötunni hinnaks märgitud 20 eurot/tund, LVeix Ehitus OÜ andmete kohaselt oli 2015. a töötunni hinnaks 8,90 eurot + km/tund. - Hagejate kalkulatsioonide kohaselt oli lõunapoolse otsaseina remonttööde (lammutus + ehitus) ajakulu 336 töötundi ja põhjapoolse otsaseina lammutamise (avamine + lammutamine) ajakulu 128 töötundi. LVeix Ehitus OÜ kalkulatsiooni kohaselt on kahe otsaseina remonttööde (avamine, osaline lammutus, uue ehitus, viimistlus) ajakulu kokku 160 töötundi (st 2 meest x 10 tööpäeva). - Hagejate kalkulatsioonide kohaselt oli vintskappide remonttööde ajakuluks kokku 192 töötundi. LVeix Ehitus OÜ kalkulatsiooni kohaselt on vinstkappide ehituse ajakulu kokku 80 töötundi (2 meest + 5 tööpäeva). - Hagejate kalkulatsioonide kohaselt oli põrandate avamise ajakulu 64 töötundi. LVeix Ehitus OÜ kalkulatsiooni kohaselt on põrandate avamise ajakulu 16 töötundi. 16(30)

9.2.11.2020 määrusega määras kohus ehitustehnilise ekspertiisi (III kd tl 16-19, hagejatelt 5 ja kostjalt 10 küsiust). 30.04.2021 on kohtule esitatud ekspertarvamus (IV kd tl 105-135). Ekspertarvamuse olulisemad järeldused/kokkuvõte: Elamu ümberehitamiseks on olemas projektdokumentatsioon, kuid elamu ümberehitamise käigus ei ole detailselt järgitud ehitusprojekti juhiseid ning ehitamise head tava. Vaatamata ruumijaotuse muutmisele ei ole ümberehituste käigus täiendatud elamu kandekonstruktsioone. Välispiirete ehitamisel ei ole järgitud loodusseadustest tulenevaid ehitusfüüsika reegleid. Elamu välispiirete soojustus on paigaldatud vastupidiselt ehitusnõuetele. Konstruktsioonidesse aurutihedate isolatsioonide taha on suletud konstruktsiooni puitkandjad ning veeauru hästi juhtivad soojaisolatsioonid. Elamu välispiiretes puudub projekti nõuete kohane aurutõke. Katusekatte asendamise järel on jäetud ehitamata katusekatte alused tuulutuskanalid. Katusekatte all puudub aluskate. Piirete tarinduse puuduste tõttu on niiskuskahjustustega elamu II korruse piirete soojaisolatsioonid ning piirete puitosad. Puitosadel ja isolatsioonidel on nähtav hallituse levik. Hallituseentega kaetud tarindi puitosasid on võimalik peale eritöötlust kemikaalidega kasutada, kuid hallitusseente levikuga soojaisolatsioonide ning puidumädanikuga kahjustatud puitosade edasine kasutamine ei ole võimalik ning need tuleb konstruktsioonides asendada. Seetõttu on vältimatult vajalik elamu edasiseks ekspluatatsiooniks piirete asendamine elamu piirete edasise kahjustumise ja lagunemise vältimiseks ning elamu ekspluatatsiooni tagamiseks mõistliku ajaperioodi jooksul. AS Toode tööde teostamist kajastav hinnapakkumine ei ole kooskõlas sarnaste tööde hinnatasemetega. OÜ Sipriks esitatud arvetel ja aktil esitletud andmed ei ole usaldusväärsed ja üheselt mõistetavad. Arvetel ja aktil esitletu ei ole kooskõlas ehitusvaldkonna mõistete ja ehitusvaldkonnas töömahtude kajastamise reeglitega. Elamu remonditöödel ei ole järgitud mõistlikku ehitustööde korraldust ning teostamata on katusekatte remonditööd, mis viib vältimatult elamu osade edasisele lagunemisele. Elamu tarindusest põhjustatud puuduste kõrvaldamise kogukulud kokku on ca 29000 €.

Tsiviilasi nr 2-17-13797 materjalid hüdroisolatsiooni olemasolu kohta, ei välista hüdroisolatsiooni olemasolu. Vastavas osas konstruktsioonide avamise kohta materjal (fotod, videod) puudub. Arusaamatu on eksperdi poolt märgitud vajadus 3 ca 5m pikkuse tala asendamiseks. Ekspert on arvamuse p-s 2.9.3 rõhutanud, et eksperdil ei ole võimalik eeldada, et vahelae konstruktsioonide rajamisel oleks eiratud projektdokumentide juhiseid. Nagu eespool märgitud, siis käesoleva vaidluse raames on vahelagede osas küsimuseks eelkõige talade „samm“. Seega talade osas tuleks eemaldada siiski üksnes puidumädanikuga talaosa ning ehitada talajätk. Olukorras, kus tõendatud ei ole kaldsetel lagedel hagejate poolt väidetud puuduste ilmnemine, ei saa ilmselgelt lugeda põhjendatuks ka ülejäänud osas vaheseinte lammutamist. Ekspert on kokkuvõttes asunud seisukohale, et elamu väidetavate puuduste olemasolu on usaldusväärsel viisil dokumenteerimata. Dokumenteerimata on väidetavate kahjustuste ulatused erinevatel hooneosadel. Puuduvad mõõtahelatega kahjustusi kajastavad skeemid/joonised. Kogutud on hulgaliselt seosteta esitatud fotomaterjali, millel kajastatut ja kajastatu paiknemist hoones võib vaid oletada. Eeltoodust järeldub, et tegelikkuses ei ole hagejate väidetavaid puuduseid võimalik kohaselt tuvastada, kuivõrd selleks puudub kohane alusmaterjal. Hagejate poolt esitatud väidetavate puuduste kõrvaldamisega seotud kuludokumentide osas on ekspert märkinud, et arvetel/aktil esitatud tööde mahud ja kulud on põhjendamatud. Eksperdi poolt toodud töö- ja materjalikulude osas märgib kostja: - katusekatte osas (tabel 4) on arvestamata, et tegelikkuses oli korstnaplekk olemas (seega kulu väheneb vastavas osas 21,79 EUR + km võrra); - elamu välispiirete osas (tabel 5) ei ole eraldi väljatoodud kumbagi otsaseina ning vintskappide ehituskulu osa. Seega ei ole kuluarvestuse alusel tuvastatav, kui suur oleks puuduste tuvastamise korral olnud kumbagi otsaseina korrastamise kulu ning kui suur vintskappide korrastamise kulu; - eriosade ja viimistluse taastamise kuluarvestusse (tabel 8) on märgitud vanni demontaaž ja paigaldamine (kokku 23,50 + 105 EUR + km). Ekspert on jätnud tähelepanuta, et elamu müümisel ei olnud elamu II korrusel vanni. Seega on nimetatud osas kuluarvestus põhjendamatu; - põrandatalastiku korrastamise kuluarvestuses (tabel 7) on vannitoa põrandapinnaks arvestatud 5,64 m2, tegelikkuses oli elamu müümisel vannitoa suurus 2,2 m2 (seega kulu väheneb 5,16 EUR + 23,45 EUR + 91,92 EUR + km). Arvestades asjaolu, et ekspert ei ole temale esitatud materjali (eelkõige foto- ja videofailid) alusel tuvastanud puuduseid (hallitus, niiskumine, mädanik vms) põhjapoolses otsaseinas, katuselagedes ja katuseviilude alustes vertikaalsetes seinades, vintskappides ja talade sammus, ei ole kohased eksperdi poolt kostja küsimustele vastustes esitatud väited nimetatud osas niiskuskahjude, hallituse jms esinemise kohta. Samuti, kuna ekspert on märkinud, et elamu vahelaed on esitatud projektikohaselt, ei ole kohane viidata tänapäevastele nõuetele ning talade korrigeerimise vajadusele. Kostja märgib veel, et arvamusest ei nähtu, et ekspert oleks hinnanud elamu ehitamist selle ehitamise ajal kehtinud nõuete alusel. Punktis 2.2 on viidatud normdokumentidele, millised on ajaliselt märksa hilisemad kui elamu (sh II korruse väljaehitamise) aeg.

16.Järgnevalt analüüsib kohus kostja poolt korduvalt tõstatatud küsimust mõistlikust ajast puudustest teavitamisel. Vaidlus puudub selles, et järgmine hagejate kahju hüvitamise nõue kostjale tehti 01.12.2015 (I kd tl 55-57). Selleks ajaks oli möödunud enam kui 8 kuud esimesest kostja teavitamisest ja kostja esindajate kohapealsest ülevaatusest. Nimetatud pöördumises selgitavad hagejad, et elamu teise korruse duširuumi renoveerimisega alustati veebruaris 2015. Hagejad väidavad, et renoveerimise käigus ilmnes, et maja läbivad kandetalad on kinnitatud osaliselt valesti, mõni tala oli poolik ja pandud kandma valele kohale, üks tala oli veekahjustuse tõttu osaliselt läbi mädanenud. Tala poolikust ja veekahjustuse tõttu läbimädanemist mainitakse selles kirjas esimest korda. Samuti viidatakse, et ebaõigesti paigutatud kandetalade jaoks õige koha otsimise käigus ilmnes ülemise korruse merepoolse otsaseina täielik niiskuskahjustus ja musta hallitusega kaetus, mujal oli seda osaliselt. Oluline on märkida, et 23.03.2015 kirjas oli jutt üksnes täielikult läbi mädanenud otsaseintest. Edasi märgitakse 01.12.2015 kirjas, et katus on paigaldatud ebakvaliteetselt, kinnituskruvid on taladest mööda puuritud ja seetõttu on katus osaliselt lahti. Kostjale heidetakse ette ka seda, et aia tagumises paremas nurgas olev hunnik ei ole väidetud kompost, vaid prügi. Kirjas tõdetakse korduvalt, et elamu tegeliku olukorra väljaselgitamiseks teostas sellele ekspertiisi riiklikult tunnustatud ekspert I. Põldaru, millest kostja oli teadlik ja milline kinnitab kõiki hagejate viidatud etteheiteid. Nimetatud ekspertiis kannab kuupäeva 29.03.2015, mis ka vastab hagejate 23.03.2015 teatele (et akt valmib nädala jooksul). I. Põldaru ekspertarvamuse sisu keskendub aga peamiselt välisseinte soojus- ja niiskusjuhtivuse teemadele ehk puudusele nr 3, põrandalaagidele ehk puudusele nr 1 on tekstiosas 15st leheküljest (lk 4-18) pühendatud kolm lauset punktis 2.4 (seda täiendavad lisaks olevad fotod nr 34-37), otsaseinte olukorda iseloomustavad enamik lisaks olevatest fotodest (fotod nr 7-9, 13-15 ja 22-30). Ekspertarvamuses ei käsitleta talade poolikust, veekahjustuse olemasolu võib eeldada üksnes fotolt nr 33 (mis ei ole eksperdi tehtud ja mille kuupäev ei ole teada), katuse ebakvaliteetsest paigaldamisest ei räägita üheski arvamuse punktis. Vaidlus puudub, et kõnealune ekspertarvamus edastati kostjale alles 04.05.2016 ehk enam kui aasta pärast selle valmimist. Lisada tuleb sedagi, et nähtuvalt ekspertarvamuse lisaks olevatest fotodest oli kogu elamu teine korrus tühjaks võetud – eemaldatud välisseinte siseosa, lammutatud vaheseinad, üles võetud põrandad kuni taladeni. 25(30)

Tsiviilasi nr 2-17-13797 märgitakse ka kostja esindajate arvamuse lk 1 viimases lauses (I kd tl 105: „Elamu ostueelsel ülevaatusel II korruse põranda nõtkumise kohta probleeme ei tekkinud.“) ja see olnuks tunda ka elamuga tutvumisel. Läbipainde võimalikkuse ongi menetlusse sisse toonud alles ekspert A. Luhse. Samas ei saa jätta tähelepanuta ekspert A. Luhse arvamuses kostja küsimusele nr 7 antud vastust. Ekspert märgib küll, et vahelagi ei ole varisemisohtlik, kuid juhib tähelepanu sellele, et elamu viimase ümberehituse käigus (viide ka ekspertarvamuse punktile 2.9.3.) on muudetud elamu I korruse kandva siseseina osasid ja ruumijaotust, mistõttu oli vaja muuta ka II korruse põrandatalade kandevõimet ning seda ei ole tehtud piisavas ulatuses. Algse projektikohaste kandeomaduste taastamiseks on vajalik paigaldada toestust ning nõuetele mittevastavad talad asendada koos vajalike töödega vannitoa ja trepikojaga piirneval alal. Selliste tööde teostamine eeldab põrandatalastikele ja põrandale toetuvate vaheseinte ja neis paiknevate kommunikatsioonide lammutamist. Kui seda oleks kostja poolt tehtud, ei vajaks kandevõime suurendamist ka olukorras, kus hagejad lisasid varasemale II korruse kaalule 335-liitrise mahuga 40-kilose plastikvanni, sellise järelduse saab teha eksperdi antud vastusest kostja küsimusele nr 8. Seega leiab kohus, et kõnealune puudus siiski müügi toimumise ajal eksisteeris, iseküsimus on aga see, kas ja milline on selle puuduse kõrvaldamiseks vajalik kulutus ehk kahju ning milline osa selles on hagejail endil. Puuduse nr 2 ja 3 osas märgib kohus sissejuhatavalt, et hagejate kahjunõude aspektist saab neid hinnata ühiselt – konstruktsioonide „läbimädanemine“ ja tuulutusvahede ärajätmine/kile mittepaigutamine on seotud otsaseinte ja katusekonstruktsioonide väljavahetamise vajadusega seoses kas siis kandevõime olulise vähenemisega või hallituse/niiskuskahjustuste olemasoluga. Toimikus olevate fotode ja I. Põldaru ekspertarvamuse põhjal on asjas ekspertiisi teinud A. Luhse märkinud oma arvamuse punktis 2.9.2., et elamu otsaviilude karkassil on kahjustused eelkõige akendega piirnevatel aladel ja alumistes osades. Kinnitust hagejate väitele, et „otsaseinad on täielikult läbi mädanenud“ ekspertarvamusest ei saa ja sellele ei viita ka I. Põldaru ekspertarvamuse vastavad fotod. Nimetatud fotodel on enamik otsaviilude detaile kahjustusteta. Samas on ekspert A. Luhse põhjendanud, et üksikute karkassiosade asendamine ei ole ehitusökonoomika põhimõtete kohaselt mõistlik ning põhjustab liigseid remondikulusid, mistõttu tuli siiski otsaseinad uuesti teha. Mis puutub kostja väitesse, et elamu põhjapoolne (loode) otsasein ei ole kahjustatud, siis ei saa sellega nõustuda. I. Põldaru ekspertarvamuse lisaks olevad fotod nt 7-9, 14-18 ja nende juurde eksperdi märgitud selgitused näitavad, et ka loodeotsaseina konstruktsioonides kasutatud puit ja ehituspapp on niiskuskahjustustega. Ekspert on selgitanud, et plastaknal puudusid tuulutuspilud, ruumi õhutavaid ventilatsiooniavasid ei leitud, otsaseinad on väljas vastu laudist kaetud EPS-soojustusplaatidega, mis on kohtu hinnangul kogumis võetuna tinginudki niiskuskahjustused. Kagupoolne otsasein on kahjustatud oluliselt rohkem, millele viitavad I. Põldaru ekspertarvamuse lisaks olevad fotod nr 22-30, nende puhul on ekspert välja toonud ka puidu pehkivuse ja silmaga näha olnud hallituse (näha fotodel nr 25, 26 ja 28). Otsaseinte kahjustuste olemasolu ja sisu osas 2015.aasta kevadtalvel peab kohus õigeks tugineda just I. Põldaru arvamusele, kes käis konstruktsioonide avatuse ajal kohapeal ja võimalikke varjatud puuduseid fikseeris. Kohtu määratud ekspert A. Luhse on küll põhjalikult käsitlenud nii projektdokumentatsioone, I. Põldaru arvamust kui ka temale hagejate poolt kohtu nõudel esitatud täiendavat materjali (25.01.2021 esitatud fotod, videolõigud ja joonised III kd tl 48200, IV kd 1-80, tabel selgitustega 85-93), kuid just nimetatud täiendava materjali kohta on ekspert ise oma arvamuses sedastanud järgmist (arvamuse p 2.8.):“ Kogumis moodustavad eksperdile kättesaadavaks tehtud fotomaterjalid seosteta ja konkreetse asukoha ja ajalise määratluseta andmete kogumi, mis on suunatud eelkõige elamu võimalikult suurte puuduste kajastamisele. Konkreetse aadressi, salvestussuuna ja koostamise aja andmeteta ja sama puudust korduvalt esitleva materjali esitamine kohtule on eksitav.“ 27(30)

18.Kahju suurusest. VÕS § 222 lg 5 järgi saab puudustega asja parandanud või parandada lasknud ostja nõuda müüjalt selleks tehtud/tehtavate mõistlike kulutuste hüvitamist, mis ongi ostja varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes (kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud). Hagejad on küll tuginenud Sipriks OÜ arvetele/aktile ja AS Toode hinnapakkumisele katusetööde osas, kuid ekspert A. Luhse on oma arvamuses andnud hinnangu, mis kohtu arvates välistab nimetatud dokumentide kasutamise avastatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde maksumuse arvestamiseks. Ekspert on nimelt oma arvamuse punktis 2.6.1. selgitanud, et vastuolude tõttu standardi EVS 885:2005/AC 2010 juhistega ning puidutööde hinnatasemele mittevastava kajastamise tõttu tuleb vastav osa pakkumistes 1604951-4 ja 1604946-6 esitletust (AS Toode pakkumised) jätta tähelepanuta. Lisaks on ekspert A. Luhse vastuses hageja küsimusele nr 2 (arvamuse p 3.2.) selgitanud, et AS Toode pakkumised on koostatud 2017.aasta hinnatasemetes ega kajasta katuse korrastamiseks vajalikke materjale, vaid kogu katusekatte ja selle osade asendamist. Sipriks OÜ arvetele/aktile on ekspert arvamuse punktis 2.6.2. andnud dokumentide kaupa hävitava hinnangu, märkides muuhulgas, et - arvetel kajastuvat ei ole võimalik mõistlikul ja kontrollival viisil hinnata (arve nr 5062015) - ei tulene usaldusväärset teavet, milliseid töid ja kui suures ulatuses on teostatud (arve nr 7082015) - hoone erinevatel külgedel olevate vintskappide käsitlemine ühe komplektina on meelevaldne (arve nr 9102015) - kogumis peab ekspert aktis nr 15/4/16 esitletut ebausaldusväärseks - OÜ Sipriks andmed tegutsemisest ehitusvaldkonnas ei ole leitavad - ehitamist ja ehituskulusid kajastavad dokumendid allkirjastanud P.K. kinnitatud pädevus on kutsetase 3 palkmajade puhul ning ei ole võimalik eeldada sellise isiku pädevust hoone korrastamiseks vajalike ehitusmahtude jms hindamisel. Seega, kuivõrd kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa olla kahju saaja rikastumine (käesoleval juhul kogu maja II korruse ja katuse uueväärsega asendamine), tuleb lähtuda eksperdi kalkulatsioonidest, mis on toodud arvamuse p 2.9.6.1. – 2.9.6.6. tabelites ja põhinevad just 2014. ja 2015.aasta ehitushindadel. Kuna varjatud puudused avastati 2015.aasta veebruarismärtsis, misjärel algasid/jätkusid ehitustööd, on õige lähtuda ehitushindadest, mis sellele ajale kõige lähemale jääb ehk ehituskulude tabeli hindadest seisuga 01.04.2015 koos käibemaksuga. Puudusega nr 1 seonduvad ekspertarvamuse tabelid 7 ja 8. Nimetatud tabelite kohaselt oli 01.04.2015 ehitushindades vajalik kulu põrandate ja põrandatalastike korrastamiseks 5660.05 EUR ja eriosade/viimistluse taastamise kulu 3563.69 EUR. Tunnistaja E-M.K., kes oli elamukinnistu müüki vahendanud maakler, selgitas kohtuistungil, et hagejad avaldasid, et neil 28(30)

Tsiviilasi nr 2-17-13797 oli kavatsus II korrusel köögist tuba ehitada. II korruse ruumide remondiga tehtud ümberpaigutused nii ruumide otstarbe kui vaheseinte osas on näha LVeix OÜ koostatud fototabelis (II kd tl 130). Sellelt nähtub muuhulgas, et hagejad on ühildanud senise köögi ja vannitoa üheks WC-vannitoaks, söögitoast (mis varem ilmselt oli nn avatud köök) on saanud uute vaheseintega tuba (plaanil nr 15), mis kogumis kinnitab tunnistaja öeldut. Muudatusi halli ja trepi piiride osas ei ole võimalik tuvastada. VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel, tuleb kahjuhüvitist nende asjaolude ulatuses vähendada. Seetõttu leiab kohus, et kuivõrd hagejad plaanisid nagunii sisuliselt kogu müügi hetkel WC, köögi ja söögitoana kasutuses olnud II korruse ala ümber ehitada, on mõistlik vähendada põrandate-põrandatalastike korrastamise ja eriosade/viimistluse taastamise kulusid 50% võrra, silmas pidades vältimatut vajadust põranda osaliseks ülesvõtmiseks (köögi põrand ei ole kohane vannitoa põrandaks) ja kommunikatsioonide ümberehituseks, samuti seda, et varasemalt ei olnud II korrusel vanni (ka need kulud kraanikausside, vanni, WC-poti demonteerimiseks/taaspaigaldamiseks on eksperdi arvutustes märgitud). Seega on ekspertarvamuse tabelite 7 ja 8 põhjal mõistlikuks asja parandamise kuludeks 01.04.2015 seisuga (5660.05 + 3563.69) : 2 = 4611.87 EUR. Puudustega nr 2 ja 3 seonduvad ekspertarvamuse tabelid 1-5, tabel 6 ehk vaheseinte korrastamisega seonduvad kulud haakub ka puudusega nr 1 (vaheseinu uue vannitoaga piirnevas osas lammutati ka põrandatalastiku korrastamisest tulenevatel põhjustel). Korrates juba kohtu poolt ülalpool (p 17 viimane lõik) märgitut, ei ole hallituse ja puidumädaniku edasise leviku vältimiseks ja pehkinud puitdetailide asendamiseks muud võimalust kui kogu katusekatte eemaldamine (sh roovitis), katuslagede eemaldamine ja uuesti paigaldamine, samuti võimalusel ka mittekahjustatud osade kasutamine. Katusepleki osas on ekspert taaskasutust tabelis 1 ka arvestanud. Kuivõrd ekspert A. Luhse on korduvalt oma arvamuses märkinud, et dokumenteerimata on väidetavate kahjustuste ulatused erinevatel otsaseinte ja katusega piirnevatel detailidel ning et suuremad kahjustused olid eelkõige kagupoolsel otsaseinal, ei ole kohtu hinnangul õiglane kogu katuse ja välispiirete korrastamisega seonduvate kulutuste panemine kostjale. VÕS § 140 lg 1 ütleb, et kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui selle hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõetamatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid jne. Olukorras, kus kostja ei olnud kohtu hinnangul teadlik niiskuskahjustustest, puudulikust ventilatsioonist, hallitusest, puidu pehkivusest ning arvestades asjaolu, et elamu ehitati 1960-ndatel aastatel, hagejad olid remondi käigus eemaldanud kõik teise korruse siseosad, teatasid kostjale eksperdi (I. Põldaru) tulekust 1 päeva ette ega esitanud vastavat arvamust selle valmimisest enam kui aasta jooksul, leiab kohus, et kuigi odavaim viis katuse ja tarindite mõistlikule kasutustasemele viimiseks on kogu korruse ja katuse lahtivõtmine ja tagasipanek kahjustatud osi välja vahetades, on õiglane ka selles osas kahjuhüvitist vähendada 50%-le. Pealegi on ekspert A. Luhse märkinud, et suures osas on katusetööd senini ehk ka 6 aastat hiljem valdavas ulatuses tegemata (s.t hagejad on aktsepteerinud elamiskõlblikkust ka sellisel kujul). Kuna katusekatte, välispiirete ja vaheseinte korrastamise kulud (ekspertarvamuse tabel 9) on kokku 5711.48 + 12 097.13 + 2066.85 = 19 875.46 EUR, siis on põhjendatud kostjalt välja mõista sellest pool ehk 9937.73 EUR. Kokku peab kohus seega põhjendatud kahjuhüvitiseks, mis kostjalt hagejate kasuks välja mõista 4611.87 + 9937.73 = 14 549.60 EUR ning rahuldab hagi osaliselt. Kuigi see on ca 4 korda vähem kui hagejad esialgses hagis nõudsid, lisandub summale seaduse (VÕS § 113 lg 1) alusel arvutatud viivis alates hagi esitamisest ehk 15.09.2017, mis otsuse tegemise päeva seisuga on 4910.99 EUR viivisekalkulaatoriga (www.viivisekalkulaator.ee) arvutatuna. Võlausaldajal on õigus nõuda viivist rahalise 29(30)