Y ja X hagi C vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes ning lisanduva viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 03.detsembri 2021.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
C apellatsioonkaebus 17 176,90 eurot Y ja X vastuapellatsioonkaebus 43 841,94 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
C 03.jaanuari 2022.a apellatsioonkaebus (täpsustatud 18.jaanuaril 2022.a) Y ja X 10.veebruari 2022.a vastuapellatsioonkaebus Hageja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I ja vastuapellant I): Y (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II ja vastuapellant II): X (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX Hagejate I ja II lepinguline esindaja advokaat Ivo Kallas (epost:XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant ja vastustaja): C (isikukood XXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Monika Meerents (e-post:XXX) Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Pärnu Maakohtu 03.12.2021 otsus muutmata.
2.C apellatsioonkaebus ning Y ja X vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta nende endi kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte
1(11)
pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 1.15.09.2017 esitatud hagiavalduse (I kd tl 2-8) kohaselt ostsid hagejad Y ja X 8. juulil 2014 kostjalt C-lt (C) kinnistu asukohaga XXX (notariaalne müügileping I kd tl 9-19). Pärast kinnistu ülevõtmist hagejate poolt avastati sellel asuva elamu II korruse pesuruumis vee leke. Pesuruumi põranda avamise järel selgus, et veetorude omavaheline ühendus lekkis halvasti teostatud ühendamise tõttu. Ühtlasi selgus, et samas kohas on varem olnud leke, mille tulemusel olid põrandatalad nakatunud mädanikku. Talasid oli küll püütud parandada, kuid kahjuks oli seda tehtud valesti, mille tõttu nõrgestati elamu konstruktsioone. Talade vahetamiseks tuli avada pesuruumi kõik seinad. Täiendavalt ilmnes, et põhjapoolne välissein ja katuse alla jäävad välisseinad olid soojustatud valesti ning seetõttu oli sinna tekkinud hallitus. Põhjapoolse otsaseina konstruktsioonid ja välislaudis olid aastate jooksul pehkinud ja lagunenud. See asjaolu pidi olema ka kostjale teada, sest ta oli teinud välisviimistluse remondi, mille käigus kaeti kahjustatud kohad 5cm vahtpolüstürooli ja plastikust voodrilauaga. Katuseplekki vahetades oli üksikutesse kohtadesse surutud mineraalvill või vahtpolüstürooli. Samas oli jäetud paigaldamata kondensvee eest kaitsev kile. Eeltoodud vigade avastamise tõttu otsustati avada ka lõunapoolse kaldkatuse ja otsaseina konstruktsioonid. Seal ilmnesid samad vead ja puudused, mis esimesel kahel kaldseinal. Lisaks sellele olid lõunapoolse otsaseina kandvad konstruktsioonid täiesti läbi mädanenud ja soojustus läbinisti hallitanud. Ka siin oli viimase remondi käigus jäetud kahjustatud konstruktsioonid ja soojustus välja vahetamata. Selle asemel olid kahjustused seestpoolt kaetud kipsplaadiga ja viimistletud tapeediga ning väljastpoolt olid kahjustused kaetud 5cm vahtpolüstürooli ja plastikust voodrilauaga. Tulenevalt kahjustuste ulatusest tuli eemaldad ka teise korruse vaheseinad ja lagi ning eemaldada põrandakate. Lisaks eelnimetatud lammutustöödele tuli ehitada teisel korrusel uued otsaseinad, vintskapid, kaldseinad, laed, tubade vaheseinad, pesuruumi põrand ja paigaldada pesuruumi uus veetorustik. Samuti tuli teisel korrusel paigaldada uus elektrisüsteem ja ehitada uus küttesüsteem. Peale ehitustööde lõpetamist tuli teisel korrusel viimistleda tubade laed seinad ja põrandad, pesuruum, väljastpoolt mõlemad otsaseinad ja nende räästakastid, vintskapid ja nende räästakastid. Hoone kahjustused on fikseeritud riiklikult tunnustatud eksperdi IP poolt 29.03.2015 koostatud ekspertiisiaktis nr 202/03-15 (I kd tl 20-50). 2.Hagejad teavitasid kostjat elamu lepingutingimustele mittevastavusest (varjatud puudustest) koheselt nende avastamise järgselt 23.03.2015 (I kd tl 51-53) ja 29.03.2015 käisid kostja volitatud esindajad kohapeal olukorraga tutvumas (koosoleku protokoll nr 1, I kd tl 70). 01.12.2015 saatsid hagejad kostjale nõude elamu lepingutingimustele mittevastavusest (varjatud puudustest) tekitatud kahjude hüvitamiseks (I kd tl 54-56). Kostja oma 14.12.2015 vastuses soovis täiendavat informatsiooni (I kd tl 57). Hagejad esitasid kostjale täiendavad selgitused 29.01.2016
2(11)
(I kd tl 58-60). 11.04.2017 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale nõude kahjude hüvitamiseks (I kd tl 60) ja 25.05.2017 täiendavad selgitused nõude juurde (I kd tl 6163). Tähelepanuväärne on see, et kostja ei võtnud postiga saadetud 04.05.2017 selgitust vastu (I kd tl 64) ja hagejate lepinguline esindaja oli selle sunnitud täiendavalt saatma e-kirjaga (I kd tl 65). 12.07.2017 saatis kostja lepinguline esindaja vastuse (I kd tl 66-69), milles jätkuvalt keeldus hagejatele tekitatud kahju hüvitamisest. Hagejad on praeguseks kulutanud kinnistul asuva elamu remondiks 43 000 € (Sipriks OÜ arved ja akt I kd tl 71-76). Katuse remondiks kulub veel 12 149.99 € (AS Toode pakkumine, I kd tl 77-79). Seega on kostja poolt tekitatud kahju suuruseks 55 143.99 €. 3.Arvestades eeltoodut paluvad hagejad kostjalt välja mõista nimetatud kahju ja lepingutingimustele mittevastava kinnistu müügiga tekitatud kahju hüvitamisega viivitamise eest viivis kahjusummalt 55 143.99 € alates hagi esitamisest 8% aastas s.o 12.09 € päevas kuni kahju täieliku hüvitamiseni kostja poolt. Samuti taotlevad hagejad viivise väljamõistmist alates 05.12.2015 ehk päevast mil nad said teada, et kostja ei kavatse oma kohustust täita kuni hagi esitamiseni 15.09.2017 seadusjärgses määras (8% päevas) ehk 7859.75 EUR. Kostja vastuväited 3.Kostja märgib oma 27.10.2017 esitatud kirjalikus vastuses (I kd tl 93-102), et 08.07.2014 sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana hoonestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille punkti 1.2. kohaselt asusid kinnistul 1964. aastal kasutusele võetud (p 1.2.4.) elamu ja garaaž-kuur-saun (p 1.2.6). Kinnistul paiknevale elamule müügilepingu sõlmimisel energiamärgist väljastatud ei olnud, samuti ei olnud teostatud elamu termopildistamist, kuid vastavat asjaolu ei lugenud hagejat lepingu eseme puuduseks (müügilepingu punkt 1.4.). Elamu valduse andis kostja hagejatele üle 2014. aasta augustikuu esimestel päevadel. 4.23.03.2015 saatsid hagejad kostjale e-kirja, milles teatasid, et seoses alustatud remonttöödega avasid teise korruse konstruktsioone ning avastasid hagis toodud puudused ning samas e-kirjas andsid hagejad teada, et puuduste ulatus selgub pärast riiklikult tunnustatud eksperdi akti. Hagejad avaldasid, et kostjal on alati võimalus tulla ise koos omalt poolt valitud eksperdiga asja vaatama. Vastuseks hagejate 23.03.2015 teatele vastas kostja 25.03.2015, et maja on ehitatud aastal 1964 ning et vanadel majadel võib esineda üllatusi, millest omanikud ei ole teadlikud, kuid tema omapoolselt ei ole teinud midagi, varjamaks maja olukorda. Samas andis kostja teada, et ta soovib tulla koos hagejate eksperdiga maja üle vaatama 5.25.03.2015 vastuskirjas teatasid hagejad, et riiklikult tunnustatud ekspert IP käis aadressil XXX teisipäeval (24.03.2015) kell 12.15-13.15. Akt puudustest/vigadest valmib nädala jooksul. Samas e-kirjas andsid hagejad teada, et ehitustööd jätkuvad 30.03.2015 ning on hea, kui kostja saab enne seda või ka sama päeva hommiku poole oma silmaga veenduda, kus ja millised vead ehitustööde käigus ilmnesid – vaadata kus on hallitus ja kus talad ning katusealune valesti paigaldatud. Hagejatega kokkulepitult käisid 29.03.2015 kostja nimel 23.03.2015 e-kirjas märgitud väidetavaid puuduseid üle vaatamas ekspert AB, ehitusinsener JM ja kostja isa RS. Elamu ülevaatuse kohta oli hagejate poolt eelnevalt koostatud koosoleku protokoll nr 1, milline esitati 29.03.2015 ülevaatusel kostja nimel ülevaatust teostanud isikutele. Hagejate poolt koostatud protokollis olid fikseeritud 23.03.2015 teates märgitud puudused ning punktina 4 lisatud konstateering, et maja üle vaadanud ekspert IP juhtis veel tähelepanu, et esimese korruse välisseintes võib esineda samalaadseid probleeme. 3(11)
29.03.2015 toimunud ülevaatuse ajaks olid elamu teise korruse vaheseinad täies ulatuses lammutatud ning otsaseinte soojustus koos sisemise kattekihiga eemaldatud. 6.Ülevaatuse käigus tuvastati, et: -Hagejate poolt viidatud osaliselt vahetatud põrandatalad toetuvad kolmele toele – vaheseinale ja otstes seintele. Tala jätk on kinnitatud viie poldiga. Ülevaatuse teostajate hinnangul on selliselt paigaldatud talade kandevõime piisav. Juhul, kui hagejatel on siiski kahtlusi talade kandevõime osas, soovitati hagejatel tellida laetalade tugevusarvutus. Ülevaatusel II korruse põranda nõtkumist ei tuvastatud. Ühel laetalal tuvastati väikeses ulatuses pindmine kuivmädaniku kahjustus, milline ei mõjuta tala kandevõimet. Ülevaatuse käigus selgitas Y, et põrandad avati II korruse duširuumis toimunud ulatusliku veelekke tagajärjel, kuid ülevaatuse käigus ühtegi märki veelekke esinemisest ei nähtunud (sh ei lubatud kostja esindajaid I korruse ruumidesse väidetud ulatusliku veelekke tagajärgede tuvastamiseks). -Hagejate poolt avatud otsaseinte laudisel oli näha aja jooksul tekkinud niiskuskahjustusi, mis ei takista elamu kasutamist. Otsaseinte karkass oli avatud osas suhteliselt heas korras, seejuures sellises korras, et soovi korral on võimalik panna selle külge täiendava soojustuse toed. -Katusekatte vahetusel on profiilplekist katusekate paigaldatud 50x50 mm puidust roovitisele, katusekatte aluskatteks on tõrvapapp. Tõrvapapi ja katusekatte vahel on piisavalt suur õhuvahe võimaliku kondensaadi väljakuivamiseks. Elamu ülevaatuse käigus tegi kostja nimel ülevaatust teostanud ekspert AB hagejate esitatud protokollile koheselt kohapeal märke selle kohta, et otsaseinad ei ole mädad, vaid niiskuskahjustustega. 7.Ülevaatuse käigus esitati kostja esindajate arvamus puuduste osas Y-le kohapeal suuliselt ning kostjale pärast ülevaatuse teostamist suuliselt, hilisemalt, seoses käesoleva tsiviilasjaga ka kirjalikult (allkirjastatuna 26.10.2017 I kd tl 105-106). Pärast 29.03.2015 ülevaatust saabus hagejate poolt väidetavate puuduste osas „vaikus“ ning seda kuni 01.12.2015. Viimatinimetatud kuupäeval ehk enam kui kaheksa kuud pärast elamu nii hagejate kui kostja eksperdi poolt ülevaatamist esitasid hagejad kostjale kahju hüvitamise nõude. Hagejad asusid seisukohale, et kuivõrd nende eramu renoveerimiskulud läksid väidetavate puuduste tõttu esialgselt planeeritust suuremaks, on õiglane, et kostja hüvitab osaliselt tehtud tööde kulutused ning palusid kostjal hüvitada kulud summas 15 000 eurot. Nõudele hagejad ekspertiisiakti ega väidetavat kahju suurust tõendavaid dokumente ei lisanud (samuti ei olnud hagejad neid esitanud mistahes moel enne 01.12.2015 kahjunõude esitamist). 8.04.05.2016 edastasid hagejad kostjale IP ekspertiisihinnangu XXX kohta ja pakkumised katusepleki vahetamiseks. Hagejad andsid teada, et nad ei nõua kostjalt siiski katusepleki vahetuse kompenseerimist. 31.05.2016 vastuses hagejate kirjale (I kd tl 108) märkis kostja, et katusepleki osas esitatud hinnapakkumised sisaldavad mh kogu roovitise mahavõtmist ja uue paigaldamist koos lisatöödega, samas IP ekspertarvamuses on toodud välja võimalus, kuidas lahendada hagejate poolt tõstatud probleem ilma katust maha võtmata. Lisaks märkis kostja, et temale jääb probleem katusega arusaamatuks, kuna katus ei ole kunagi läbi sadanud. Samas tuletas kostja hagejatele meelde, et nad tutvusid maja seisukorraga korduvalt enne ostmist ja katusealuse kile puudumine pidi olema koheselt märgatav.
4(11)
9.11.04.2017 ehk pea aasta pärast kostja viimast vastust esitasid hagejad esindaja kaudu taaskordselt kostjale nõude kulude 15 000 euro suuruse summa ulatuses hüvitamiseks. Kirjas andis hagejate esindaja teada, et käesolevaks hetkeks on elamu sisemised renoveerimistööd lõpetatud ja nende maksumuseks kujunes 43 000 eurot. Vaatamata ehitustööde väidetava koguhinna maksumuse nimetamisele nõudele ühtegi kahju/kulude suurust tõendavat dokumenti ei lisatud ning seda vaatamata asjaolule, et kostja oli alates 01.12.2015 kahju hüvitamise nõude saamisest avaldanud selgesõnaliselt, et palub hagejatel esitada kulusid tõendavad dokumendid. Vastuseks teatas kostja 13.04.2017, et ta soovib lisainfot seoses nõutud hüvitisega 15 000 eurot. Kostja teatas, et ootab nimekirja tehtud töödest ja kuludest, mille hüvitamist hagejad kostjalt nõuavad. 25.05.2017 esitasid hagejad esindaja vahendusel nõude selgituse. Nõude selgituse kohaselt teostatud tööde maksumuseks oli 43 000 eurot, millele võib lisanduda katuse remont 17 000 eurot. Nõude selgitusele ühtegi remondikulu tõendavat dokumenti ei lisatud (sh kulusid tehtud tööde põhiselt), kuigi kostja oli nende esitamist 13.04.2017 vastuses selgesõnaliselt palunud. Esimese astme kohtu otsus 10.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja hüvitise14 549,60 eurot ja viivise.
mõistis kostjalt hagejate kasuks välja
11.Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et 8. juulil 2014.a sõlmisid hagejad ja kostja kinnistu müügilepingu, millega hagejad ostsid kostjalt XXX, Pärnu linnas asuva kinnistu. Hagejate väitel on kostja lepingut rikkunud, müües neile lepingutingimustele mittevastava asja – kinnistu oluliseks osaks olev elamu ei vasta elamiskõlblikkuse nõuetele ja vajas nii II korruse põrandate kui seinte (nii sise- kui välisseinad) ja katuse osas ulatuslikke remonttöid.
12.Varjatud puuduste kõrvaldamise eest nõude esitamisel ja rahuldamisel tuleb vastavalt ülaltoodule hinnata mitmete eelduste täitmist. Esmalt tuleb vaadelda, millistest puudustest üldse jutt käib, s.t milliseid tavapärasel müügiobjekti ülevaatamisel mittenähaolevaid puudusi on ostja(d) hiljem avastanud ja kas, kuidas ja millal neist müüjale teavitanud.
13.Asjas puudub vaidlus selles, et ei hagejad ega kostja ei ole ehitusvaldkonna asjatundjad, samuti ei ole elamu müügieelsel ülevaatamisel (mis lepingu p 1.8.2. ja
1.8.3.kohaselt on toimunud) selle konstruktsioone avatud. Esimene teade kostjale saadeti hagejate poolt e-kirjaga 23.03.2015 (I kd tl 51), milles hagejad seoses alustatud remonditöödega viitavad järgmistele avastatud puudustele elamu teisel korrusel: - (edaspidi puudus nr 1) II korruse duširuumi ja köögi põrandatalad on vahetatud osaliselt, aga on kinnitatud täiesti valesti ja ühendused ei toetu kandvatele seintele; -(edaspidi puudus nr 2) otsaseinad on täielikult läbi mädanenud ja selle katteks on peale pandud väljastpoolt plastiklaudis; -(edaspidi puudus nr 3) katuse vahetuse käigus on jäetud tegemata tuulutusvahe ja panemata kile, mille eesmärk on hoida ära kondensvee sattumine katusekonstruktsioonidesse
14.Vaidlus puudub selles, et 29.03.2015 käisid XXX elamus kohal kostja esindajad RS ja AB.
15.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole asjakohased kostja väited nagu pidanuks hagejad puuduste avastamisel ja pärast kostja esindajate kohalkäiku veel eraldi
5(11)
pakkuma kostjale võimalust ise puudused kõrvaldada. Olukorras, kus kostja on oma esindajate vahendusel andnud teada, et ta puudusi ja nende kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste vajalikkust õigeks ei pea (ja juba 25.03.2015 e-kirjas põhjendanud, et teadaolevaid puudusi elamul ei olnud), ei pidanud hagejad enam täiendavat tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks andma. Nad võisid lasta ise asja parandada ja nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Samas pidi hagejad siiski arvestama nii avastatud/avastatavate varjatud puuduste puhul nende teatamise nõudega ning sellega, et elamu II korruse täieliku renoveerimise/ümberehitamise tulemusena (millega hagejate esitatust nähtuvalt oli kiire, töödega jätkati koheselt pärast kostja esindajate ülevaatust) võib tegelikult ilmnenud puuduste tagantjärele tõendamine olla keerukas ja/või kulukas.
16.Järgnevalt analüüsib kohus kostja poolt korduvalt tõstatatud küsimust mõistlikust ajast puudustest teavitamisel. Vaidlus puudub selles, et järgmine hagejate kahju hüvitamise nõue kostjale tehti 01.12.2015 (I kd tl 55-57). Selleks ajaks oli möödunud enam kui 8 kuud esimesest kostja teavitamisest ja kostja esindajate kohapealsest ülevaatusest. Kohus leiab, et käesoleval juhul saab varjatud puudustest, mille kõrvaldamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist saab kostjalt nõuda, rääkida vaid nende kolme puuduse piirides, mis olid esitatud 23.03.2015 e-kirjas. Kohtu hinnangul ei ole asjas tõendamist leidnud sellised asjaolud, mis lubaksid eeldada
17.1) puudustest õigeaegse teatamata jätmise mõistlikku vabandatavust. Hagejatele pidi nende (ekspertarvamuses on tellijaks märgitud Y) tellimusel valminud ekspertarvamuse saamisel olema teada kõik puudused, mis elamu II korrusega (sh katus) seonduvalt esinesid. 2) puuduste tekkimist müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või müüja teadlikkust puudustest. Ei IP ekspertarvamusest ega asjas kohtumääruse alusel valminud AL ekspertarvamusest ei nähtu kinnitust hagejate väitele, et kostja oli või pidi olema teadlik elamu tarindite puudustest, või veelgi enam, üritas neid C 7-10 aastat enne müüki toimunud remondi käigus varjata.
18.Edasi tuleb leida vastused küsimustele, kas hagejate 23.03.2015 kirjas esiletoodud varjatud puudused eksisteerisid.
19.Puuduse nr 1 osas ei ole kohtul tõendite uurimisel ja hindamisel tekkinud veendumust, et laetalade osalisel vahetamisel oleks need valesti kinnitatud või ei toetuks kandvatele seintele.
20.Puuduse nr 2 ja 3 osas märgib kohus sissejuhatavalt, et hagejate kahjunõude aspektist saab neid hinnata ühiselt – konstruktsioonide „läbimädanemine“ ja tuulutusvahede ärajätmine/kile mittepaigutamine on seotud otsaseinte ja katusekonstruktsioonide väljavahetamise vajadusega seoses kas siis kandevõime olulise vähenemisega või hallituse/niiskuskahjustuste olemasoluga. Puuduse nr 2 ja 3 osas oli hagejail vajalik hallituse edasise leviku vältimiseks ja pehkinud detailide asendamiseks ning mõistliku õhuvahetuse tagamiseks nii otsaseinad kui katusekonstruktsioonid välja vahetada. Ekspert AL on ekspertarvamuses vastuses küsimusele nr 11 (kostja küsimus) selgitanud, et üksikute karkassiosade säilitamine ei ole ehitusökonoomika seisukohast mõistlik ja põhjustab täiendavaid ehituskulusid nende nõutava töötlemise tõttu hallitust ja puidumädanikku tõrjuvate kemikaalidega ning tarbetute töömahukate liitmike ning liidete moodustamise tõttu. Samas leiab kohus jätkuvalt, et elamu ehitusaastat arvestades tuli hagejail kogu II korrust ja katusekonstruktsioone ümber ehitades arvestada selle tegevuse suurte kuludega ja kogu ehitusmaksumust (vt allpool) ei saa kostjalt kahjuna välja mõista.
21.Kuivõrd kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa olla kahju saaja rikastumine (käesoleval juhul kogu maja II korruse ja katuse uueväärsega asendamine), tuleb lähtuda eksperdi
6(11)
kalkulatsioonidest, mis on toodud arvamuse p 2.9.6.1. – 2.9.6.6. tabelites ja põhinevad just 2014. ja 2015.aasta ehitushindadel. Kuna varjatud puudused avastati 2015.aasta veebruaris-märtsis, misjärel algasid/jätkusid ehitustööd, on õige lähtuda ehitushindadest, mis sellele ajale kõige lähemale jääb ehk ehituskulude tabeli hindadest seisuga 01.04.2015 koos käibemaksuga.
22.Seetõttu leiab kohus, et kuivõrd hagejad plaanisid nagunii sisuliselt kogu müügi hetkel WC, köögi ja söögitoana kasutuses olnud II korruse ala ümber ehitada, on mõistlik vähendada põrandate-põrandatalastike korrastamise ja eriosade/viimistluse taastamise kulusid 50% võrra, silmas pidades vältimatut vajadust põranda osaliseks ülesvõtmiseks (köögi põrand ei ole kohane vannitoa põrandaks) ja kommunikatsioonide ümberehituseks, samuti seda, et varasemalt ei olnud II korrusel vanni (ka need kulud kraanikausside, vanni, WC-poti demonteerimiseks/taaspaigaldamiseks on eksperdi arvutustes märgitud). Seega on ekspertarvamuse tabelite 7 ja 8 põhjal mõistlikuks asja parandamise kuludeks 01.04.2015 seisuga (5660.05 + 3563.69) : 2 = 4611.87 EUR.
23.Puudustega nr 2 ja 3 seonduvad ekspertarvamuse tabelid 1-5, tabel 6 ehk vaheseinte korrastamisega seonduvad kulud haakub ka puudusega nr 1 (vaheseinu uue vannitoaga piirnevas osas lammutati ka põrandatalastiku korrastamisest tulenevatel põhjustel). Korrates juba kohtu poolt ülalpool (p 17 viimane lõik) märgitut, ei ole hallituse ja puidumädaniku edasise leviku vältimiseks ja pehkinud puitdetailide asendamiseks muud võimalust kui kogu katusekatte eemaldamine (sh roovitis), katuslagede eemaldamine ja uuesti paigaldamine, samuti võimalusel ka mittekahjustatud osade kasutamine. Katusepleki osas on ekspert taaskasutust tabelis 1 ka arvestanud. Kuivõrd ekspert AL on korduvalt oma arvamuses märkinud, et dokumenteerimata on väidetavate kahjustuste ulatused erinevatel otsaseinte ja katusega piirnevatel detailidel ning et suuremad kahjustused olid eelkõige kagupoolsel otsaseinal, ei ole kohtu hinnangul õiglane kogu katuse ja välispiirete korrastamisega seonduvate kulutuste panemine kostjale.
24.Olukorras, kus kostja ei olnud kohtu hinnangul teadlik niiskuskahjustustest, puudulikust ventilatsioonist, hallitusest, puidu pehkivusest ning arvestades asjaolu, et elamu ehitati 1960-ndatel aastatel, hagejad olid remondi käigus eemaldanud kõik teise korruse siseosad, teatasid kostjale eksperdi (IP) tulekust 1 päeva ette ega esitanud vastavat arvamust selle valmimisest enam kui aasta jooksul, leiab kohus, et kuigi odavaim viis katuse ja tarindite mõistlikule kasutustasemele viimiseks on kogu korruse ja katuse lahtivõtmine ja tagasipanek kahjustatud osi välja vahetades, on õiglane ka selles osas kahjuhüvitist vähendada 50%-le. Pealegi on ekspert AL märkinud, et suures osas on katusetööd senini ehk ka 6 aastat hiljem valdavas ulatuses tegemata (s.t hagejad on aktsepteerinud elamiskõlblikkust ka sellisel kujul). Kuna katusekatte, välispiirete ja vaheseinte korrastamise kulud (ekspertarvamuse tabel 9) on kokku 5711.48 + 12 097.13 + 2066.85 = 19 875.46 EUR, siis on põhjendatud kostjalt välja mõista sellest pool ehk 9937.73 EUR.
25.Kokku peab kohus seega põhjendatud kahjuhüvitiseks, mis kostjalt hagejate kasuks välja mõista 4611.87 + 9937.73 = 14 549.60 EUR ning rahuldab hagi osaliselt. Kuigi see on C 4 korda vähem kui hagejad esialgses hagis nõudsid, lisandub summale seaduse (VÕS § 113 lg 1) alusel arvutatud viivis alates hagi esitamisest ehk 15.09.2017, mis otsuse tegemise päeva seisuga on 4910.99 EUR viivisekalkulaatoriga (www.viivisekalkulaator.ee) arvutatuna. Kostja apellatsioonkaebus
7(11)
26.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osaliselt, osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja kahjuhüvitise suuremas ulatuses kui 3 102, 28 eurot ning viivise.
27.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt jättis kohus arvestamata, et hagejad tuginesid sellele, et üheks puuduseks elamus on põrandatalade valesti kinnitamine, kuid nad ei ole tuginenud põrandate läbipaindele või nõtkumisele. Põrandate osas saab puudusena tugineda küll kuivmädanikuga talaosa vahetamist, kuid selle kuluks ja seega hagejate kahjuks on 168 eurot.
28.Kostja on seisukohal, et äärmisel juhul võis olla põhjendatud kagupoolse otsaseina renoveerimine, loodepoolse otsaseina osas oleks kostja hinnangul olnud põhjendatud üksnes niiskuskahjustustega konstruktsiooniosade väljavahetamine.
29.Asjas ei ole vaidlust, et katusele oli jäetud tegemata tuulutusvahe ning panemata aurutõke, kuid maakohus jättis arvestamata, et müügihetkel katusekatte aluseks olnud ruberoid täitis katusekatte ülesandeid. Lisaks ei ole kohus selgitanud, millistele tõenditele tuginedes tuvastas kohus katusekonstruktsioonide väljavahetamise vajaduse. Sellisele puudusele, et katusekonstruktsioonid on märgunud või pehkinud ei ole hagejad tuginenud. Oluline on ka märkida, et käesoleva ajani ei ole hagejad aurutõket paigaldanud, seda vaatamata sellele, et II korruse ümberehitustööd on tehtud.
30.Põhjendamatult on kohus välja mõistnud vintskappide renoveerimisega seotud kulud. Kostja nõustub, et otsasente renoveerimiseks tehtud kuludest tuleb tal hagejatele hüvitada 3024,28 eurot. Hagejate vastuapellatsioonkaebus
31.Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista täiendavalt kostjalt välja 40 594,39 eurot ja viivise sh edasiulatuvalt.
32.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus kahju suuruse hindamisel põhendamatult jätnud kõrvale tegelikult kantud kulud, mis kajastuvad Sipriks OÜ arvetel ja aktidel. Nimetatud tõenditest ning AS Toode pakkumises kajastuvad hinnad vastavad suures osas hagejate tegelikele kulutustele.
33.Hagejad on seisukohal, et maakohus on vähendanud kahjuhüvitist põhjendamatult viitega elamu esmase kasutusele võtmise ajaga ning sellega, et hagejad muutsid elamu II korruse otstarvet ning vaheseinte paiknemist.
34.Menetluskulud oleks maakohus hagi rahuldamise korral pidanud jätma kostja kanda. Vastused kaebustele
35.Pooled vaidlesid vastaspoole kaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata. Kostja apellatsioonkaebus ja hagejate vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
37.Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Vastuseks kaebuste väidetele märgib kolleegium esmalt, et kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud asjas poolte poolt esitatud väiteid, ei pea kolleegium vajalikuks neid väiteid ja hinnatud tõendeid veelkord pikalt analüüsida. Maakohus on hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid arvestanud ning tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud.
8(11)
Kolleegium ei ole tuvastanud maakohtu menetluses rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks. Vastuseks kaebustele toob ringkonnakohus esile järgmist.
38.Asja materjalidest nähtub: -08.07.2014 sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana hoonestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi ka müügileping), mille punkti 1.2. kohaselt asusid kinnistul 1964. aastal kasutusele võetud (p 1.2.4.) elamu ja garaažkuur-saun (p 1.2.6). -Elamu valduse andis kostja hagejatele üle 2014. aasta augusti alguses. -23.03.2015 saatsid hagejad kostjale e-kirja (I kd, tlk 51), milles teatasid, et seoses alustatud remonttöödega avati elamus teise korruse konstruktsioonid ning avastati järgmised puudused: II korruse duširuumi ja köögi põrandatalad on vahetatud osaliselt, aga on kinnitatud täiesti valesti ja ühendused ei toetu kandvatele seintele; otsaseinad on täielikult läbi mädanenud ja selle katteks on peale pandud väljastpoolt plastiklaudis; katuse vahetuse käigus on jäetud tegemata tuulutusvahe ja panemata kile, mille eesmärk on hoida ära kondensvee sattumine katusekonstruktsioonidesse. Samas e-kirjas andsid hagejad teada, et puuduste ulatus selgub pärast riiklikult tunnustatud eksperdi akti. -Hagejad teavitasid kostjat 25.03.2015, et riiklikult tunnustatud ekspert IP käis kohal eelmisel päeval ning akt puudustest/vigadest valmib nädala jooksul (I kd, tlk 52). -29.03.2015 käisid XXX elamus kohal kostja esindajad RS ja AB ning kohapeal koostati koosoleku protokoll nr.1 (I kd tl 70), hiljem vastav arvamus (I kd tl 105-106). -29.03.2015 koostas IP hoone puuduste kohta akti. -01.12.2015 saatsid hagejad kostjale elamu puuduste kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõude (I kd, tlk 54-55), mida selgitasid täiendavalt 29.01.2016. -11.04.2017 esitasid hagejad kostjale nõude kahju hüvitamiseks, mida täiendati 04.05.2017 täiendavate selgitustega. - Kostja keeldus kahju hüvitamisest. -02.11.2020 määrusega määras kohus ehitustehnilise ekspertiisi, 30.04.2021 esitati eksperdiarvamus (IV kd, tlk 105-135).
39.Hagejate väitel rikkus kostja lepingut, müües neile lepingutingimustele mittevastava asja, sest kinnistu oluliseks osaks olev elamu ei vasta elamiskõlblikkuse nõuetele ja vajas nii II korruse põrandate kui seinte (nii sise- kui välisseinad) ja katuse osas ulatuslikke remonttöid. Hagejad nõuavad puuduste kõrvaldamiseks kahju hüvitamist.
40.Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus selles, millised puudused on tõendatud ning sellest tulenevalt kui suur on hüvitava kahju suurus. Kostja leiab esitatud apellatsioonkaebuses, et maakohus tuvastas puuduste ulatuse ebaõigesti ning sellest tulenevalt on välja mõistetud kahjuhüvitis ülemäära suur, hagejad leiavad vastuapellatsioonkaebuses, et hüvitis on liiga väike.
41.VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
42.Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad soovisid kasutada müügieset elukohana. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse
9(11)
enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).
43.Hagejad on asjas tuginenud sellele, et elamu ei vastanud keskmisele kvaliteedile ning sellisesse olukorda viimiseks kulus neil vähemalt hagis nõutud summa põhinõude ulatuses. Ka hagejate vastuapellatsioonkaebuse keskseks väiteks on see, et elamu ei vastanud keskmisele kvaliteedile, kuid ringkonnakohtu arvates on hagejad jätnud tähelepanuta, et tuginedes sellele, et elamu pidi vastama keskmisele kvaliteedile, pidid hagejad arvestama sellega, et elamu on ehitatud 50 aastat tagasi enne poolte vahel müügilepingu sõlmimist. Hagejad said küll tugineda kostja müügikuulutuses avaldatule, et pärast elamu valmimist on renoveerimistöödena paigaldatud välisseinale soojustamise eesmärgil dryvit-kate, vahetatud aknad ja katus ning teostatud uus siseviimistlus, kuid hagejad ei saanud eeldada, et ka maja kõik ehituslikud konstruktsioonid on vahetatud. Kuna müügikuulutuses oli avaldatud, et katus on vahetatud ning elamule paigaldatud uus väliskate, said hagejad siiski eeldada, et nimetatud renoveerimise tõttu olid elamu kandvad konstruktsioonid kõlblikud nimetatud renoveerimistööde tegemiseks, st kontrollitud. Samas ei saanud hagejad eeldada, et müügikuulutuses märgitud renoveerimise tõttu saavad nad uueväärse elamu. Maakohus tõi põhjendatult esile, et kuna elamu konstruktsioonides esines niiskuskahjustusi on hagejate nõue osaliselt põhjendatud. Samas teostasid hagejad märkimisväärselt ümberehitustöid teise korruse ruumijaotuse ja ruumide otstarbe osas, eemaldades vaheseinu, asendades tehnosüsteeme jne ning selline kavatsus oli hagejatel juba kinnistu ostmisel, mistõttu ei ole hagejate nõue täies ulatuses põhjendatud.
44.Kokkuvõtvalt ei saa maakohtule ette heita, et ta vähendas hüvitamisele kuuluva kahju suurust, kuna hagejate ümberehitustööde ning osaliselt ka tõendamata kahjustuste ulatuse tõttu ei saanud tekkinud kulusid täies mahus jätta kostja kanda.
45.Ringkonnakohtu arvates arvestas maakohus põhjendatult asja lahendamisel ka sellega, et VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses oli poolte vahel kokkulepe müüdud asjal esineva puuduse kohta, sest kinnistu oluliseks osaaks oleva elamu müügilepingu punktis 4.1.6. avaldas kostja, et elamu teisele korrusele ei ole võimalik ehitada ega paigaldada küttekollet (2. korrus ei talu suuremat raskust kui seal hetkel on). Seega olid pooled kokku leppinud, et teise korruse kandevõime on piiratud ulatusega ning sinna lisakoormust ei saa panna. See kokkulepe ei tähenda ringkonnakohtu arvates aga seda, et teise korruse kandevõime võis olla ilma seda täiendavalt koormamata sellise vanusega elamu puhul keskmiselt halvem. Käesolevas asjas tuvastas maakohus viidates mh eksperdi arvamusele, et II korruse kandevõime ei vasta nõuetele, sest kuigi hagejad ei ole täiendavate ümberehituste raames kandevõimet täiendavalt koormanud, on põrandate läbipaine (põranda nõtkumine) tuntav. Ekspert tõi esile, et selle läbipainde on põhjustanud varasemalt kostja poolt teostatud mittenõuetekohased ümberehitused, sh esimesel korrusel vaheseina eemaldamine. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et kuna hagejad ei ole kasutanud mõisteid “läbipaine” ja /või “nõtkumine”, siis on maakohus ebaõigesti puuduse ja sellest tulenevalt kahjuhüvitise suuruse tuvastanud. Ringkonnakohtu arvates on kostja ebaõigelt leidnud, et hagejad ei ole tuginenud puudustest teavitamisel põrandate liigsele läbipaindele. Ringkonnakohus osutab, et 23.03.2015 kirjas teatasid hagejad, et talastik on valesti jätkatud ning nõudsid puuduse kõrvaldamist. Tuginedes talastiku ebaõigele jätkamisele viitasid hagejad seega, et teise korruse kandevõime on puudustega osas, milles lepingus poolte kokkulepe puudus. Asjaolu, et kandevõime puudus tulenes mitte valesti jätkatud taladest, vaid ebaõigelt varasemalt kostja poolt teostatud
10(11)
ümberehitustöödest esimesel korrusel, tuvastas ekspertiisi läbiviinud ekspert AL. Seega tuleb nõustuda maakohtuga, et puudus oli asja üleandmisel olemas.
46.Kostja väited selle kohta, et hagejad ei ole puuduste teavitamisel osutanud katusekonstruktsioonide puudustele on samuti ebaõiged. Hagejate poolt puudusena esiletoodud väide, et katuse vahetuse käigus on tegemata jäänud tuulutusvahe ja panemata kile, mille eesmärgiks on ära hoida kondentsvee sattumine katusekonstruktsioonidesse, viitabki sellele, et nimetatud tööde tegemata jätmise tõttu on katusekonstruktsioonides kahjustused. Nõustuda ei saa kostja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei ole analüüsinud ning andnud hinnangut sellele, miks oli vaja katusekonstruktsioone välja vahetada. Otsuse p-s 17 on maakohus leidnud, et hallituse edasise leviku vältimiseks ning pehkinud detailide asendamiseks ning mõistliku õhuvahetuse tagamiseks oli vajalik nii otsaseinad kui katusekontruktsioon välja vahetada. Maakohus tugines asjas ekspertiisi teostanud eksperdi arvamusele, kes muuhulgas avaldas, et ehitusökonoomia seisukohalt on eelnimetatud tööde tegemine kõige mõistlikum lahendus puuduste kõrvaldamiseks. Kuna vintskapid on katusekonstruktsiooni osad, siis ei ole põhjendatud ka kostja väited, et hagejad ei ole nimetatud konstruktsioonides esinevatele puudustele viidanud.
47.Kostja on seisukohal, et asjas puudus vajadus aurutõkke paigaldamise töid teha (ning sellest tulenevalt ka vastav kahju hüvitis välja mõista) kuna aurutõket asendas ruberoid. Ringkonnakohus osutab eskspertiisi läbiviinud eksperdi AL arvamusele (IV kd, tlk 127 pöördel), kes toob esile, et asjas ei ole eristatud katusekatte alla paigaldatavat aluskatet ja välispiirete sisepinna alla paigaladatavat aurutõket. Aurutõkkekile ülesandeks on siseruumidest veeauru tarindisse difundeerumise takistamine. Ekspert tuvastas, et aurutõke välispiiretes puudus. Seega oli hagejate viidatud puudus katusekontruktsioonis olemas. Asjaolu kas hagejad vastava kile panid või mitte ei oma asja lahendamisel määravat tähtsust, kuivõrd ekspert on avaldanud, et aurutõkke paigaldamine mõistliku aja jooksul on vältimatult vajalik elamu edasiseks ekspluatatsiooniks piirete edasise kahjustumise ja lagunemise vältimiseks (IV kd, tlk 125 pöördel). Seega juhul, kui hagejad seda puudust ei ole kõrvaldanud või ei tee seda mõistliku aja jooksul on see elamu lagunemisel nende endi riisiko. Menetluskulude jaotus
48.Kuna kostja apellatsioonkaebus ja hagejate vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata, siis arvestades asja olemust ning vaidluse asjaolusid, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda. Teistsuguse menetluskulude jaotuse määramiseks ei anna alust ka asjaolu, et kostja apellatsioonkaebuse hind oli märgatavalt väiksem kui hagejate vastuapellatsioonkaebuse hind, sest kostja apellatsioonkaebuse maht, st vaidlustatud asjaolude hulk on märgatavalt suurem, võrreldes hagejate vastuapellatsioonkaebuse sisuga.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik