2-19-7502/61 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

lahend.ee

pööningu, esimese ja teise korruste vahel on osaliselt puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitusregistrisse. Hagejad pöördusid kostjate poole esimesel võimalusel (27.09.2018) ning teatasid, et kinnistul puudub ühendust tsentraalse kanalisatsioonitrassidega ja hoone pööningu, esimese ja teise korruste vahel osaliselt on puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitusregistrisse. Kostjad ei selgitanud neid asjaolusid, ei kõrvaldanud ka puuduseid. 21.11.2018 palusid hagejad veelkord kas puudused likvideerida või kompenseerida varaline kahju. Hagejad märkisid, et kuna XXX ei olnud kanalisatsiooni, siis pidid hageja kandma üürikulusid 440 €, Kohtueelsed õigusabikulud, mida pidid hagejad kandma seoses nõude esitamisega kostjate vastu, olid 500 €. Hagejad leiavad, et ostetud kinnisvara ei vasta müügilepingus kokku lepitud tingimustele. Esimese ja teise korruste vahel on osaliselt puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitusregistrisse, kuid müügilepingule p. 2.2.3 kohaselt kinnitasid müüjad, et neile teadaolevalt ei ole lepingu esemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. See tähendab, et müüjad teadlikult varjasid infod, et esimese ja teise korruste vahel osaliselt on puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitusregistrisse. Hagejad rõhutavad, et sellest sõltus maja müügihind. Eeltoodu alusel ning võttis arvesse, et ostetud kinnisvara ei vasta müügilepingule, ja puuduste muutmiseks on vaja lammutada terve korrus, soovivad hagejad, et kompenseeritaks 10% maja hindamise tagatist. Kostjad olid teadlikult, et kinnistul on lokaalne kanalisatsioon ja varjasid seda teadlikult, kuna see mõjutab kinnisvara hinda. Tegemist ei ole vanade torudega st, vaid kogu maja süsteem ei ole selline, nagu lepingus deklareeriti, millest hagejad ei olnud varem teadlikud. Ehitise korruste vahel on osaliselt puulaagid, mitte raudbetoon. Eluliselt on ebatõenäoline, et isik (F), kes on osalenud maja ehituses ja pikalt elanud selles majas, ei olnud teadlik konstruktsioonidest. Vahelagede materjalist sõltub kinnisvara hind, kuna betoonist konstruktsioon on kallim kui puitsõrestik. Hagejate kahju ehk puuduste kõrvaldamise kulud on järgmised: • tsentraalkanalisatsiooni ja veetorude paigaldamine - lokaalse kanalisatsiooni demontaaž – 11232,00 eurot, mille on hagejad hüvitanud, • Unikivi tagasi paigaldamine ja elamu ees trepi tegemine - 12130,18 eurot, selle kulu pidid hagejad kandma, kuna selleks, et vee ja kanalisatsioonitrass korda teha, pidid hagejad demonteerima unikivi platsi, taastama selle ning taastama ka trepi, • 10 % maja hindamise tagati, katuse, esimese ja teise korruse vahel osaliselt on puulaagid, aga ehitus registris fikseeritud raudbetoon; sellised puudused, et vahelaed ei ole raudbetoonist, mõjutavad ka ehitise tuleohutust. 16500,00 eurot on kulud, mida tuleb kanda selleks, et hoone teha tuleohutuks, koostada dokumendid ja kanda ehitise registrisse teha muudatused, • õigusabikulud – 500,00 €, mida hagejad pidid kandma selleks, et esitada oma nõue kostjatele enne hagi esitamist, • üür 440,00 eurot - hagejad pidid lastega elama mujal, kuna hagejad pidid ise kõrvaldama puudused ja selle aja jooksul ei olnud võimalik maja elada, hagejad üürisid xxx eluruumi. Hagejad soovisid kasutada ostetud asja eluruumina ja see pidi vastama elementaarsetele tingimustele.

(24.09.19, 22.11.19, 21.12.20) Kostja paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Pooled sõlmisid müügilepingu, millega kostjad müüsid hinnaga 165 000 € hagejatele kinnisasja XXX. Müügilepingu esemel on ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga. Seda kinnitavad projekt, akt, mille kohaselt tööd on teostatud vastavalt projektile ja kinnistu kanalisatsioon on ühendatud liitumispunktis Tallinna ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga. Ühtlasi on sõlmitud teenusleping Tallinna Vesi AS-ga veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse saamiseks ja liitumisleping. Seega ei vasta tõele hagejate väited, justkui puuduks lepinguesemel ühendus tsentraalse kanalisatsioonitrassiga ning kostjad oleksid rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust anda üle lepingutingimustele vastav asi. See, kas kanalisatsioon ummistus või läks ummistuse likvideerimise käigus toru katki, ei ole lepingueseme puudus. Lepingus lepiti selgelt kokku, et tegemist on kapitaalremonti vajava asjaga, seega pidid hagejad aru saama, et kõik tehnosüsteemid on kapitaalremonti vajavad ja seda on ka kanalisatsioonitorustik. Kostjad edastasid hagejatele enne müügilepingu sõlmimist kogu lepingueset puudutava dokumentatsiooni. Hagejad kinnitasid müügilepingut allkirjastades, et nad on üle vaadanud kinnistu koos sellel oleva ehitisega ning on tutvunud müügilepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga. Ehitisregistrisse kantud andmete kohaselt on lepinguesemel asuva ehitise kandva osa materjaliks monteeritav raudbetoon. Seega ei ole (ka enne tehingut ostjatele tutvumiseks esitatud ja millega tutvumist ostjad kinnitavad) dokumentide kohaselt kogu hoone konstruktsiooni ja vahelagede materjaliks monteeritav raudbetoon, vaid seda on kandva osa materjal. Esiteks ei olnud müügilepingu tingimuseks, et kogu kinnisasjal asuva ehitise konstruktsiooni materjaliks peaks olema monteeritav raudbetoon. Teiseks olid hagejad tutvunud kogu dokumentatsiooniga, mis puudutas kinnistul asuvat ehitist. Hagejad on kinnitanud 22.05.2018 müügilepingu punktis 2.3.2 et nad on dokumentatsiooniga tutvunud. Isegi kui teoreetiliselt eeldada, et tegemist oleks lepingutingimustele mittevastavusega, siis lähtudes VÕS § 218 lõikest 4 ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega ei ole täidetud kahju hüvitamise nõude esimene eeldus – asja mittevastavus lepingutingimustele. Samuti ei ole hagejad tõendanud väidetava kahju olemasolu. Hagejate märgitud 10% maja hindamise tagatis on arusaamatu nõue. Kostjad on seisukohal, et kui selle all peetakse silmas hinna alandamist 10%, siis ei ole võimalik alandada hinda ja nõuda kahju hüvitamist ühekoos. Samuti on täitmata hinna alandamise eeldused, ei ole esile toodud kohase ja mittekohase täitmise vahesid jms. Seega, isegi kui hagejate väited vastaksid tõele, siis tuleks kahjuhüvitisest maha arvata see summa, mida hagejad oleksid pidanud maksma, kui nad oleksid ostnud kapitaalremonti vajava asja, kuid pidanud ise lepingueset normaalset ekspluatatsiooni arvestades uuendama. Hagejate esitatud hinnapakkumises on välja toodud näiteks tänavakivide ostmine jms. Arusaamatuks jääb, miks peaks kostjad hüvitama hagejale tänavakivide ostmise ja paigalduse. Eeltoodut kokkuvõttes ei vasta hagejate esitatud kahjunõue seaduses sätestatud kahju hüvitamise regulatsioonile. Täitmata on kahju hüvitamise nõude peamine eeldus, vastupidiselt hagejate väidetele vastab lepingu ese lepingu tingimustele ning hagejate kahjuhüvitise nõue on vastuolus VÕS § 127 lg 1 ja 77 lg 1 sätestatuga. Kostjad ei ole rikkunud 22.05.2018 müügilepingust tulenevaid kohustusi ja hagejate kahjunõue on tervenisti alusetu Müügikuulutuse ja 22.05.2018 kinnisasja müügilepingu kohaselt oli lepingu objektiks kapitaalremonti vajav asi. Hagejad pidid mõistma, et kapitaalremonti vajavad ka kõik asja osad, sh tehnosüsteemid, mille hulgas on ka kanalisatsioonisüsteem. Müügilepingus ei esitatud eraldi tingimust selle kohta, et tehnosüsteemid on korras ja remonti ei vaja. Seetõttu ka juhul, kui kanalisatsioonisüsteem vajab remonti, ei ole selle näol tegemist lepingutingimustele mittevastavusega. Vastupidisel juhul võiksid hagejad esitada iga (kapitaal)remonti vajava kinnisasja osa kohta eraldi nõude. Selleks, et vältida mistahes selliseid arusaamatusi, teavitasidki kostjad enne lepingu sõlmimist hagejaid sellest, et kinnisasi vajab kapitaalremonti. Hagejate väited selle kohta, et kostjad varjasid hagejate eest mingisugust teavet, on alusetud ja ebaõiged. Kuna remonti vajava kanalisatsioonisüsteemi näol tegemist ei ole lepingutingimustele mittevastavusega, siis ei ole kostjad lepingut rikkunud ning hagejate nõuded kostjate vastu on alusetud. Asjaoludest nähtub ühtlasi, et isegi juhul, kui tegemist oleks lepingutingimustele mittevastavusega, siis kostjad ei vastutaks vastava mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 järgi tulenevalt sellest, et hagejad olid sellest teadlikud. Hagejate üürimaksetest ja kohtuvälistest õigusabikuludest tulenevad nõuded on põhistamata ja tõendamata, sh ei ole hagejad selgitanud, mis alusel ja ulatuses peaks kostjad need kulud hüvitama. Tegemist ei ole kuludega, mis oleksid hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga või mis pidid olema lepingu sõlmimise ajal ettenähtavad, samuti puudub selgitus põhjusliku seose kohta kostjate väidetava rikkumise ja vastavate kulude kandmise vajaduse vahel. Üüriraha hüvitamise nõue on igal juhul põhjendamatu ka seetõttu, et hagejad ostsid kapitaalremonti vajava asja, st hagejad ei saanudki eeldada, et nad saavad ehitist hakata koheselt elamiseks kasutama. Hagejad pidid arvestama võimalike kuludega seoses muu elamispinna (ajutise) vajadusega. Kui hagejad väidavad, et muu elamispinna kasutamise vajadus on seotud just kanalisatsiooniga, peavad hagejad ka seda tõendama. Hagejate kohtuväliste õigusabikulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, sh ei ole nõuetekohaselt põhjendatud ja tõendatud, mis alusel ja ulatuses peaksid kostjad kahju hüvitamise korras hüvitama ka need kulud. Õigusabikulude hüvitamise põhjendatuse juures tuleb arvestada ka seda, et hagejad on algusest peale esitanud kostjatele arusaamatuid ja

Kõigepealt käsitleb kohus otsuses asjas kohalduvaid õigusnorme (I), siis vaidlustamata asjaolusid (II), siis lahendab nõuded ja hagi tagamise küsimuse (III) ja seejärel võtab seisukoha menetluskulude kohta (IV). I VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, 3, 6 ja § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, nõuda kahju hüvitamist, viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 I lause sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid, lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lg 1 I lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

VÕS 223 lg 1 sätestab, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 2 sätestab, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu, lg 6 lg 1 lause sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. VÕS § 128 lg 1, 2 järgi võib olla varalina kahju otsene varaline kahju ja lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. II Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: o Hagejad (edaspidi ostjad) ostsid kostjatelt (edaspidi ka müüjad) 22.05.2018 notariaalselt tõestatud (tõestanud notar T. Lekk, ametitegevuse raamatu number 953) müügilepinguga kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu registriossa nr xxxxxxxx aadressil XXX (leping, lk 6). o Lepingu p-ga 3.2 kohaselt oli kinnistu müügihind 165000 eurot. o Müügilepingu p-s 2.2.4 kinnitasid müüjad, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Lepingu p 2.2.1 sätestab, kinnistul asuv elamu on kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, on ühendatud elektrivõrku, tsentraalse vee ja kanalisatsioonitrassiga. Ehitisel ei ole käesolevas lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus nad peaksid vajalikuks. o Lepingu p 2.2.3 sätestab, et müüjad kinnitavad, et neile teadaolevalt ei ole lepingu esemel mingeid varjatuid puudusi ega vigu, millest nad ei ole ostjatele teatanud võid mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõisliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist, millega kostjad ei nõustunud. o Hagejad said ehitise dokumentidega enne lepingu sõlmist tutvuda.

Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega hageja ostsid kostjalt ülalviidatud kinnistu, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping VÕS § 208 järgi. III Vaidlus Vaidlus on kinnistul asuva elamu puuduste üle ja selle üle, milline on hageja kahju, kas see on tekkinud ja milline on kahju ulatus. Seega tõusetub küsimus sellest, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg 1 tulenevalt kokkulepitud tingimustele, keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 järgi, ja kas see on kasutatav elamiseks ja kas kostjad vastutavad selle eest ja kui vastutavad, siis millises ulatuses. Järgnevalt vaatleb kohus, millistest asjaoludest teatasid kostjad müüjatena hagejatele lepingu eseme kohta. Lepingus on kokku lepitud järgmine (selles puudus vaidlus): o Leping p-s 2.2.4 kinnitasid müüjad, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Lepingu p 2.2.1 sätestab, kinnistul asuv elamu on kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, on ühendatud elektrivõrku, tsentraalse vee ja kanalisatsioonitrassiga. Ehitisel ei ole käesolevas lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus nad peaksid vajalikuks. o Lepingu p 2.2.3 sätestab, et müüjad kinnitavad, et neile teadaolevalt ei ole lepingu esemel mingeid varjatuid puudusi ega vigu, millest nad ei ole ostjatele teatanud võid mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Tsentraalkanalisatsioon Kuna lepingu p 2.2.1 järgi kinnitasid kostjad, et elamu on ühendatud tsentraalse vee ja kanalisatsioonitrassiga, siis kontrollib kohus järgnevalt, kas see vastas tegelikult tõele. Kostjad on esitanud kohtule (lk 82) XXX asuva elamu kanalisatsiooniühenduse projekti, mille tellijaks oli üks müüjatest ehk kostja EP. Viidatud projektist nähtuvalt peaks elamu kanalisatsioonivõrk olema liitunud tsentraalsesse vee- ja kanalisatsioonitrassi. Esitatud aktis on konstateeritud, et tööd on tehtud projekti järgselt ja kanaliseerimine peaks toimuma alates 16.06.03 (lk 85). Samuti esitasid nad ka veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste ostu-müügilepingu (lk 85p-90). Hageja on esitanud kohtule Revico Geo OÜ plaani (tl 98, 227), millest nähtuvalt peaks elamul olema plaani järgi tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass. Hagejad esitasid kohtule Tallinna Vesi AS poolt 07.11.18 (tl 13, 34, 99) koostatud vaatlusprotokolli, millest nähutvalt suundub majast lähtuv toru lokaalsesse kanalisatsiooni, sealt edasi läheb põlvega 110 läbimõõduga malmtoru, mis on kinni kasvanud ja seega tuleks tehas uus kanalisatsioonitrass. Käesoleva vaidluse esemeks pole mitte küsimus, kas torusid on hooldatud või ei, vaid asjaolu, kas elamu kanalisatsioon on faktiliselt ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Ülalviidatud kostjate esitatud dokumentaalsed tõendid

(lepingud, projekt, akt) kinnitavad, et see peaks nii olema. Samas nähtub hagejate poolt kohtule esitatud Tallinna Vesi AS töötaja IK ja kostja Q e-kirjavahetusest, et omanikul tuleb teha hooldustöid, hoida trass korras ja kui torud ei vasta projektile, siis võib olla tegemist varjatud puudusega. Hagejate poolt kohtule esitatud AS Tallinna Vesi 13.10.20 vastusest (lk 187) nähtuvalt on olemas liitumispunktid 2003.a., kuid faktiliselt ei ole suunatud kinnistu kanalisatsiooni liitumispunkti kaudu ühiskanalisatsiooni, vaid lokaalsesse kaevu ning dokumentatsioonis ja lepingutes kajastatud andmed ei vasta tegelikkusele, mille eest Tallinna Vesi kirja kohaselt ei vastuta. Kirja kohaselt ei ole Tallinna Vesi AS-le teada, miks on nii, et elamu kanalisatsioon ei ole ühendatud ühiskanalisatsiooni (lk 187p). Lisaks esitasid hagejad Tallinna Vesi AS 05.02.21 kirja (lk 228), milles nähtuvalt ühendust elamu kanalisatsioonil ja Tallinna Vesi AS võrgul ei olnud. Hagejate poolt kohtule esitatud fotodest ja videomaterjalist (fotod lk 205, 30.04.21 dokumendi lisad) ning tunnistaja SLi ütlustest nähtuvalt oli elamu kanalisatsioon ühendatud lokaalsesse kanalisatsioonianumaasse, kuid sellel ei olnud väljundit, mis oleks ühendatud tsentraalsesse kanalisatsioonivõrku. Tunnistaja ütles, et see osa, kust oleks pidanud kanalisatsioonivesi voolama tsentraalsesse võrku, oli hoopis kinni müüritud. Hinnates kostja tunnisaja ütlusi koos AS Tallinna Vesi vaatlusprotokolli, IK e-kirja, Tallinna Vesi vastuste, fotode ja videomaterjaliga, asub kohus järeldusele, et need tõendid kinnitavad kogumis hagejate väidete õigust, et tegelikult ei olnud elamu kanalisatsioonitrass ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga ning põhjus, miks seda ei olnud, oli asjaolu, et tegelikult see vastav osa oli kinni müüritud. Kuigi Tallinna Vesi vaatlusprotokolli kohaselt oli teatatud toru osa kinni kasvanud, kinnitavad tunnistaja SLi ütlused koos videomaterjali ja fotodega seda, et tegelikult sellist ühendust ei olnudki. Kuivõrd vaatlusprotokolli järgi oli tegemist lokaalse kanalisatsioonikaevuga, siis kinnitab märgitu iseenesest juba asjaolu, et tsentraalne süsteem puudus (polnud ühendatud tsentraalse süsteemiga). Kohtul puudub alus kahelda SLi ütlustes, kuna temaga seotud äriühing käis vastavaid kanalisatsioonitöid ka tegemas, mille käigus selgus ka asjaolu, et elamu kanalisatsioon ei olnud ühendatud tsentraalsesse süsteemi ning vastav koht, kust pidi toru minema, oli kinni müüritud. Kostjate esitatud kutsekoja registri väljavõtted tunnistaja võimaliku oskuste, kutseomanduste kohta neid tunnistaja ütlusi ümber ei lükka (lk 223-236). Seega on hagejad oma tõenditega ümber lükanud kostja tõendid ja tõendanud seda, et elamu ei olnud faktiliselt tsentraalse kanalisatsiooniga ühendatud, sõltumata sellest, mida oli kajastatud dokumentides (kostjate esitatud projekt, akt, lepingud). Kohus asub järeldusele, et hagejate väited, et elamu ei olnud kinnistu ostmise ajal ja kui nad said asja valduse, ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitrassiga, on õiged ning ebaõiged on kostjate vastuväited. Nii on õiged hageja väited, et lepingu ese ei vasta lepingu p 2.2.1 tingimustele ja VÕS § 217 lg 1, ehk et esemel ei olnud VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Kostja vastupidised väited pole niisiis õiged ega tõendatud. Selliseid asjaolusid ei saanud hagejad välise vaatluse käigus ka tuvastada, kuivõrd need asjaolud on kindlaks tehtud vastava ala spetsialistide ja tööd tegevate isikute poolt. Tegemist on varjatud puudusega, mille eest kostjad vastutavad VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Kostjate väited selle üle, et tegemist on kapitaalremonti vajava elamuga, mis on fikseeritud lepingus ja et see tähendab, et trassid tuleb korda teha ja uus trass ehitada ja et seda rääkis hagejate tunnistaja istungil, on õige. Samas ei saa jätta tähelepanuta, et pooled leppisid kokku, et see trass on siiski ühendatud tsentraalsesse võrku, mida tegelikult ei olnud. Nimetatud asjaolu /et elamu ja trassid vajavad kapitaalremonti/ võib omada tähendust kahju suuruse hindamisel, kuid ei tähenda, et kostjad poleks müügilepingut rikkunud. Kostjad ei ole soovinud viia lepingueset seisundisse, milles see pidi olema lepingu järgi ehk tegemist on VÕS §

223 lg 1 olukorraga, kus müüjad keelduvad asja parandamisest. Nimetatud põhjustel on hagejatel õigus nõuda põhimõtteliselt VÕS 101 lg1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamist. Seda kui palju märgitu (kohustuse rikkumine ) mõjutab kahju suurust ja kas hagejatel on tekkinud kahju, vaatleb kohus edaspidi. Vahelaed Lepingu p 2.2.1 on pooled kokku leppinud, et kinnistul asuv elamu on kapitaalremonti vajavas seisukorras. Kohtule esitatud ehitiste registri väljavõttest (lk 237) nähtub, et elamu katuselagede kandva osa materjaliks on monteeritav raudbetoon. Lepingus ei ole vahelagede kohta pooled midagi kokku leppinud. Kostjad on väitnud, et ehitise dokumentidega on saanud hagejad tutvuda ja elamu vajas lepingu järgi kapitaalremonti, peale selle on registris märge, et katuselagede, katuse ja vahelae kandvad osad, st mitte terves ulatuses, on monteeritav raudbetoon. Selle üle ei vaieldud, et hagejad said dokumentidega tutvuda. Hagejad esitasid kohtule fotod (lk 183-184), millega on tõendatud, et vahelagi ei ole raudbetoonist, fotodelt nähtuvad puittalad. Hagejad selgitasid, et märgitu võib mõjutada hoone tuleohtust, kinnistu turuväärtust, selle hinda. Kuna lepingu p 2.2.1 on pooled kokku leppinud, ja seega on kostjad ka avaldanud, et elamu vajab kapitaalremonti, on mõistliku keskmise inimese arusaama kohaselt võimalik järeldada, et kogu elamu on seisundis, mis ei ole elamiseks kõlbulik, ja rääkida saab sellest, et ehitise kõik konstruktsioonid tuleb kas täielikult välja vahetada, parandada ja elamu kordategemine eeldab suuremahulisi kulutusi. Arvestama pidid hagejad ka sellega, et vaid katuselagede, katuse ja vahelae kandvad osad on raudbetoonist, mitte vahelaed tervikuna ja seda pidid nad teadma, kuna olid dokumentidega tuttavad. Kostjad esitasid kohtule AO (lk 195) kui ehitusala spetsialisti selgitused, mille kohaselt tähendab ehitise kapitaalremont tehnosüsteemide, ehituse konstruktsioonide kontrollimist, sh tugevuse kontrollimist, nende väljavahetamist, akende, uste, ventilatsiooni, köögi, tubade jne kontrolli, väljavahetamist, põrandate väljavahetamist, fassaadi majavõtmist, uue asendamist jne. Kohtu hinnangul, sõltumata eriala spetsialisti arvamusest mida võiks tähendada kapitaalremont, on kapitaalremont sama moodi mõistetav ka tavalisele kinnistut, elamut ostvale ostjale. Arvestada tuleb, et hageja AA on ise kinnitanud menetluses, et ta on ehitaja, mis tähendab kõrgendatud teadmisis ehitistest, ehitise konstruktsioonidest, kapitaalremondist ja muudest vastava ala spetsiifikast (protokoll 14.09.20, tl 152p). Seega pidid hagejad mõistma, et kapitaalremonti vajavas elamus tuleb kõik konstruktsiooni, sealhulgas vahelagi kontrollida, paranda, välja vahetada, sõltumata sellest, mis oli ehitusregistrisse vahelae kohta märgitud ning nad ei saanud eeldada, et vahelaed on tervenisti raudbetoonist. Nii saab järelda, et müügilepingu järgne eseme hind sai kujuneda, arvestades seda, et sellel asuv ehitis on ehituslikult tervikuna seisundis, mis ei vasta oma olemuselt tegelikult keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 tähenduses. Siinkohal ei sas rääkida sellest, et vahelaed oleksid pidanud olema täielikult raudbetoonist, sest nii ei ole seda ka registris. Nii leiab kohus, et hagejate väide, et elamul on betoonist vahelae asemel puidust vahelagi (puidust talad) ei tähenda kohtu hinnangul seda, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, sest pooled olidki kokku leppinud, et ehitis ei vasta keskmisele kvaliteedile ja tema kapitaalremondi vajadus tähendab seda, et vahelaed tuleb vahetada, korda teha koos sellest tulenevate ehituslike dokumentide kordategemise kuludega. Nii nagu elamu hindamise aktis on UusMaa Kinnisvarabüroo 02.05.2018 märkinud, et elamu on rahuldavas olukorras (lk 158-160, p 8.3), ei

ole tegelikult pooled lepingus kokku leppinud. Vastupidiselt on pooled leppinud kokku, et elamu vajab kapitaalremonti, erinevalt hindamisaktis märgitud sise- ja väliviimistluse uuendamise vajadusest. Kohus asub järeldusele, et kostjad ei ole rikkunud lepingut osas, mis puudutab vahelae materjali, ning tulenevalt lepingu p 2.2.1, on selles osas ehitis oma omadustelt lepingule vastav VÕS § 217 lg 1 järgi ja kostjad ei vastuta hagejate ees VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nii ei saa hagejad nõuda VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 1-3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 järgi kahju hüvitamist. Hagejad ei ole ka tõendanud, et hagejatel oleks tekkinud kahju selle tõttu, et nad vahelagedega pidid tegema mingeid kulusid ehk kahju ulatust 16500 €. Kohus selgitas selle asjaolu tõendamise vajadust (istungi protokoll, lk 153). Eeltoodu alusel ei saa hagejad nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 223 lg 1, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 1, 2, 3 järgi varalise kahju hüvitamist 16500 €, kuna selles osas on hagejate nõue tõendamata ja põhjendamata. Hagejad on viidanud ka tagatisele 10 protsendi lepingu hinnast, ent ei ole sellel alusel nõudeid esitanud, seega ei oma selline väide asjas tähtsust. Kahju ulatus VÕS § 127 lg 1 I lause sätestab, et kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. Hagejad väitsid, et tsentraalkanalisatsiooni ja veetorude paigaldamine, lokaalse kanalisatsiooni demontaaž on 11232 eurot, ning sellega seotud tööd nagu unikivi paigaldus, trepi eemaldamine ja muud kaasnevad tööd maksavad 12130,80 €. Hageja enda tunnistaja AL ütles, et tehtud kanalisatsoonide tööde eest on esitatud arve 11232 € (numbrita, kuupäevata, lk 171) hagejatele, kuid sellest ei nähtu milline osa oleks seotud nn trassi liitumiseks AS Tallinna Vesi tsentraalse süsteemiga. Tunnistaja ei mäletanud, kui palju liitumine kui selline maksis ja ütles, et arvel kajastuv summa on kokku nii tööde kui liitumise eest, millest viimane, st liitumine, oli töö (protokoll lk 246 all ka pöördel). Hagejad on kohtule esitanud Holma Grupp OÜ hinnapakkumise (lk 172), mille kohaselt on unikivi demonteerimise, paigaldamise, trepi parandamise ja põhitöödega kaasnevate muude kulude ning materjalide maksumus kokku 12130,18 €. Hageja poolt kohtule esitatud fotodest nähtuvalt oli majast väljuva kanalisatsiooni trassi koht trepi juures ja unikivi tuli üles kaevata selleks et tööd ära teha ning unikivi ja trepp on taastatud (foto, lk 173174). Seega on tõendatud, et tööd on tehtud, millisel juhul on ilmne, et kulub tuleb kanda. Kuivõrd asjas ei ole tõendeid, kui suured on need kulud, mis on seotud sellega, et elamu kanalisatsioon tuli faktiliselt ühendada AS Tallinna Vesi tsentraalsesse trassi, ja arvestada tuleb sellega, et trassi paranduse tuli nii ehk nii teha, tulenevalt kapitaalremondi vajadusest, siis ei ole võimalik siinkohal kahju täpselt kindlaks teha ning kohus määrab kahju kindlaks VÕS § 127 lg 6 I lause järgi. Hagejad väitsid, et ei ole tasunud ALle tööde eest, kuid istungil selgitasid, et tasutud on 3000 €. Arvestades hageja selgitusi, arvet, ALi ütlusi ja Holma Grupp OÜ hinnapakkumist, leiab kohus, et põhjendatud kahju suurus on kokku 15000 €. Nii on hagejatel õigus nõuda kostjatelt varalise kahju hüvitamist VÕS § 127 lg 1, 2, 3, 6 I lause, § 128 lg 1,2,3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 järgi 15000 €, kuna kostjad ei ole nõus sellist kahju hüvitama ehk rikuvad kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes. Seega on hagejate nõue märgitud osas osaliselt tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohtueelsed õigusabikulud

VÕS § 128 lg 1, 2, 3 tulenevalt on kohtueelsed õigusabikulud kahju, mida võlausaldaja saab nõuda võlgnikult kohustuse rikkumise korral. Kohus tuvastas, et kostjad olid rikkunud lepingust tulenevat kohustust, mille tõttu on hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist 15000 €. Hagejad on esitanud kohtule kostjatele saadetud pretensioonid 27.09.18 (lk 14), milles nõudsid samade väidetavate puuduste eest kulude hüvitamist ja märkisid, et kuludele võivad lisanduda üürikulud. Teist korda on nad esitanud oma nõudeid 21.11.18 kirjas (lk 19). Kirjad on koostatud Natus Vincere Õigusbüroo. Seega on tõendatud, et hagejad kasutasid õigusabi teenust oma nõude esitamiseks kostjate vastu enne kui nad hagiga kohtusse pöörduseid (17.05.2021) ning nõutav tasu 500 € ei ole ebamõistlikult suur kulu. Asjaolu, et tasu kohta ei ole esitatud tõendeid, ei tähenda, et sellist kulu ei peaks tasuma, sest eelduslikult on õigusabi teenus tasuline teenus, mida majanduskutsetegevuses õigusbüroo osutab. Kohtu hinnangul vastab märgitud kohtueelne õigusabikulu tehtud tööle. Selliste kulude tekkimine lepingu rikkumise tagajärjena pidi kostjatele olema ettenähtav VÕS § 127 lg 3 järgi, kuna ka kostjad on kasutanud kohtueelselt hageja nõutele vastamiseks õigusabi teenust (vastus 17.10.18, lk 16). Eeltoodu alusel on tõendatud hagejatel kahju tekkimine VÕS § 127 lg 1, 3, § 128 lg 2-3 järgi 500 € ulatuses. Hagejatel on õigus nõuda kostjatelt selles ulatuses kahju hüvitamist VÕS § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1,2,3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 järgi 500 €, kuna kostjad ei ole nõus sellist kahju hüvitama ehk rikuvad kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes. Hagejate nõue on selles ulatuses tõendatud, põhjendatud, kuulub rahuldamisele. Üür VÕS 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hagejad on kohtule esitanud maksekorraldused, millist nähtuval on nad tasunud perioodil 25.09.18 – 12.12.18 AOle korteri üüri kokku 440 ning esitanud ka üürilepingu AOga ning ühistu arved, millest nähtuvalt on hagejad kasutanud elamiseks muud eluruumi (lk 28-29p, 178- 182p m lk 175177p). Hagejate väidete kohaselt olid nad sunnitud lepingu eseme puuduste tõttu elama mujal, mistõttu tekkisid üürikulud. Viidatud aeg puudutab sisuliselt nelja kuud. Kostjad tuginesid lepingu p 2.2.1 (elamu on kapitaalremonti vajavas seisukorras) ja leidsid, et seoses kapitaalremondi tegemisega pidid hagejad nii ehk nii üürima eluruumi mujal, selliste kulude tekkimist ette nägema ning et sellised kulud ei ole hagejate kahju. Kohus tuvastas, et kostjad rikkusid lepingust tulenevat kohustust sellega, et elamu kanalisatsioon ei olnud ühendatud tsentraalsesse trassi, vaid oli lokaalsesse süsteemi ühendatud. Hageja enda tunnistaja AL ütles, et vaja oli kogu süsteem korda teha ja uus ehitada ja see tähendab ka trassi kapitaalremont. Kuivõrd elamu vajas kapitaalremonti ning nagu kohus eespool tuvastas, pidid ostjad mõistlikult võttes aru saama, mida tähendab kogu elamu kapitaalremondi vajadus ja kapitaalremont, ja et see hõlmab endas ka lisaks tehnosüsteemide, sj kanalisatsioonitrassi parandamisele vajadust ehitada uus. Eeltoodu tõttu pidid nad aru saama, et selliste kapitaalremondi ehk mahukate tööde, sh kanalisatsioonitrasside tööde tegemisega võivad kaasnevad teise eluruumi üüri kulud kuna elamu kapitaalremondi käigus ei ole võimalik elamus elada. Viidatu tähendab

kohtu hinnangul seda, et kui hagejatel tekkisid üürikulud, siis see ei ole kahju, mis oleks tingitud seetõttu, et kostjad rikkusid müügilepingut p 2.2.1 tulenevat kohustust ning kohtu hinnangul ei ole sellisel kulul VÕS 127 lg 3 järgi põhjuslikku seost kostjate poolse kohustuse rikkumisega. Sellise kulu tekkimine saanuks olla kahju VÕS 127 lg 2 mõttes siis, kui lepingu eset poleks saanud kasutada üldse üksnes põhjusel, et kanalisatsioon polnud ühendatud trassi, kuid elamu ise poleks vajanud kapitaalremonti ja elamu oleks olnud elamiseks kõlbulik. Käesoleval juhul, tulenevalt lepingu eseme kapitaalremondi vajadusest, pidid hagejad arvestama sellega, et kapitaalremont hõlmab elamu ulatuslikke remondi töid, ehitamist, ümbertegemist, parandamist ja mis hõlmavad ka kanalisatsioonitrassi parandusi, ümberehitamist, korrastamist, kaasnebki muu eluruumi kasutamise vajadus ja kulud sellele. Asjaolu, et kanalisatsioonitrassi parandamisega tuli täiendavalt teha töö selleks, et ühendada tsentraalsesse süsteemi kanalisatsioon, ei tähenda seda, et üüri kulude tekkimine oleks seotud kostjate poolse kohustuse rikkumisega. Nimetatud põhjendustel ei ole hagejatel õigus nõuda kostjatelt VÕS § 127 lg 1, 2, 3, § 128 lg 1-3, § 103 lg 1 p 3, § 115 lg 1 järgi üürikulu kui väidetava kahju hüvitamist kostjatelt. Selline hagejate nõue 440 € saamiseks on põhjendamata ja jääb rahuldamata. Viivis Hageja palus välja mõista kostjatelt viivise nõutavalt kahju hüvitiselt alates hagi esitamisele järgmisest päevast kuni kohustuse täitmiseni. Kuna kostjad ei ole nõus kahju hüvitama, siis on nad seni viivituses ehk rikkumises VÕS § 100 mõttes ning hagejatel on õigus nõuda kostjatelt VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 II lause ning TsMS § 367 järgi viivist hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast, s.o alates 18.05.2019 kahju hüvitiselt 15500 €-lt kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Viivisnõue kuulub seega rahuldamisele. Kokkuvõte VÕS § 65 lg 1 sätestab, et kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist ning lg 4 sätestab, et kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Müügilepingust nähtuvalt on kostjad müüjatena omandanud müüdud eseme pärimise teel ja nad on ühisomanikud (vara ühisus) Seega kannavad nad müügilepingust tulenevaid kohustusi VÕS § 65 lg 4 tähenduses ühiselt ja vastutava hagejate ees solidaarselt § 65 lg 1 järgi. Kuna hagi kuulub osalisele rahuldamisele 15500 € osas, siis tuleb solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitist VÕS § 65 lg 1, 4, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, 3, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1, TsMS § 367 järgi 15500 € ja viivist alates 18.05.2019 võlgnetavalt kahju hüvitiselt 15500 eurot kuni põhinõude täieliku tasumiseni. IV Menetluskulude jaotus, suurus

TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on lõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1, § 175 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja põhinõue kuulus osalisele rahuldamisele ca 40 % ulatuses. Kohus jätab TsMS § 163 lg 1 alusel poolte menetluskulud poolte endi kanda ja kohus nende rahalist suurust ei hinda. Samas tuleb lahendada lõivu tasumise küsimus riigi ees, sest TsMS § 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. TsMS § 190 lg 4 I lause sätestab, et kui hageja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik või hagita menetluse avaldaja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Hagejad pidi tasuma asjas lõivu 1000 €. Kohus vabastas hagejad üksnes hagi esitamisel lõivu tasumisest 600 € ulatuses ja hagejad pidid tasuma lõivu 400 € (määrus 25.06.2019, lk 62). Kuna hagejate hagi kuulus rahuldamisele 40% ulatuses ehk jäi rahuldamata 60 % ulatuses, siis tuleb hagejatelt solidaarselt välja mõista riigituludesse 600 € TsMS § § 179 lg 1, 190 lg 4 I lause järgi. Kookõlas TsMS § 179 lg 5 tuleb hagejatel lõiv 600 € tasuda riigile alates lahendi jõustumisest 15 päeva jooksul ning lg 9 järgi tuleb lõivu tasumisega viivitamise korral tasuda alates lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis.

Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

KOSTJA VASTUVÄITED

KOHTU PÕHJENDUSED