1.Svetlana Uusmees ja Andrus Uusmees (hagejad) esitasid 17. mail 2019 Harju Maakohtule Reet Võrgu, Tuuli Pärja, Peep Pärja, Kaidi Ojassoo ja Anne-Mai Jüriso (kostjad) vastu hagi, milles palusid mõista kostjatelt välja kahjuhüvitise 40 802 eurot 18 senti ja viivise. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 22. mail 2018 notariaalselt tõestatud müügilepingu (müügileping), millega kostjad müüsid hagejatele Tallinnas Kelluka tee 39 asuva kinnisasja (kinnisasi) hinnaga 165 000 eurot. Kostjad kinnitasid lepingus, et kinnisasjal asuv elamu vajab kapitaalremonti, elamus on keskküte, elamu on ühendatud elektrivõrguga ning tsentraalsete vee- ja kanalisatsioonitorustikega, elamul ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mille märkimist lepingus nad peaksid vajalikuks, ning neile teadaolevalt ei ole lepinguesemel varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatusel. Pärast kinnisasja enda valdusse saamist märkasid hagejad, et kinnisasi ei vasta lepingu tingimustele, kuna tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga ühenduse asemel on kinnisasjal lokaalne kanalisatsioon. Samuti on kinnisasjal asuva elamu pööningu, esimese ja teise korruse vahel puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitisregistrisse. Hagejad teatasid kostjatele kinnisasja puudustest ning palusid need likvideerida või hüvitada kahju 39 862 eurot 18 senti, sh kanalisatsioonitööd 11 232 eurot, trepitööd 12 130 eurot 18 senti ja maja hindamise tagatis 16 500 eurot. Lisaks tekkis hagejatele õigusabikulu 500 eurot ning kanalisatsiooni puudumise tõttu üürikulu 440 eurot. Seega on hagejate kahju kokku 40 802 eurot 18 senti.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjad leidsid, et nad ei ole müügilepingut rikkunud ega vastuta hagejate kahju eest. Elamu on ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Kanalisatsioonitorustiku olemasolu kinnitavad kanalisatsiooniühenduse projekt ning akt, mille kohaselt vastavad tööd projektile ja kinnisasja kanalisatsioon on liitumispunktis ühendatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, samuti AS-iga Tallinna Vesi (vee-ettevõtja) sõlmitud lepingud. Pooled leppisid müügilepingus selgelt kokku, et kinnisasi vajab kapitaalremonti. Seega pidid hagejad saama aru, et kapitaalremonti vajavad ka kõik kinnisasjal asuvad tehnosüsteemid, sh kanalisatsioonitorustik. Kostjad edastasid hagejatele enne müügilepingu sõlmimist kõik kinnisasja dokumendid. Dokumentidest nähtuvalt on raudbetoonist üksnes kandvad osad, mitte kogu hoone konstruktsioon ja vahelaed. Isegi kui tegemist on lepingutingimustele mittevastavusega, ei vastuta kostjad selle eest (võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 4). Ei ole selge, millega kostjad müügilepingut rikkusid ja kuidas tekkis hagejatele kahju, samuti ei ole tõendatud põhjuslik seos kahju ja rikkumise vahel ega kahju suurus. Elamu hindamise tagatise nõue on arusaamatu, hagejad ei tohiks kahju hüvitamise tulemusel rikastuda. Üüri hüvitamise nõue on põhjendamatu, sest hagejad ostsid kapitaalremonti vajava asja ega saanud sinna kohe elama asuda. Samuti on põhjendamata õigusabikulud.
3.Harju Maakohus rahuldas 22. novembri 2021. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 15 500 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivise alates 18. maist 2019 kuni hüvitise tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda ning mõistis hagejatelt solidaarselt riigituludesse välja riigilõivu 600 eurot. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: • pooled sõlmisid kinnisasja notariaalselt tõestatud müügilepingu hinnaga 165 000 eurot; • müügilepingu p 2.2.1 kohaselt on kinnisasjal asuv elamu kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, elamu on ühendatud elektrivõrguga, tsentraalsete vee- ja
2(6)
2-19-7502
• • •
kanalisatsioonitorustikega ning ehitisel ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mida nad peaksid vajalikuks lepingus fikseerida; müügilepingu p-s 2.2.3 kinnitasid kostjad, et neile teadaolevalt ei ole lepinguesemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel; hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist, millega kostjad ei nõustunud; hagejad said ehitise dokumentidega enne lepingu sõlmimist tutvuda.
Pooled vaidlevad elamu puuduste ning selle üle, kas ja milline kahju on hagejatele tekkinud. Tõendid kogumis kinnitavad hagejate väidet, et elamu kanalisatsioonitorustik ei olnud ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, kuna asjaomane osa oli kinni müüritud. Seega ei vastanud lepinguese müügilepingu p-le 2.2.1 ega VÕS § 217 lg-le 1, s.o sellel ei olnud VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Tegemist oli varjatud puudusega, mille eest kostjad vastutavad VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi. Õiged on kostjate väited, et tegemist on kapitaalremonti vajava elamuga, mis tähendab, et torustikud tuleb korda teha ja uus torustik ehitada. Samas leppisid pooled kokku, et torustik on ühendatud tsentraalsesse võrku, mida see tegelikult ei olnud. Kuna kostjad keeldusid asja parandamast, on hagejatel õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamist. Kuivõrd asjas ei olnud tõendatud, kui suured kulud on seotud elamu kanalisatsiooni ühendamisega vee-ettevõtja tsentraalsesse torustikku, ja arvestades, et torustikku tuli niikuinii parandada kapitaalremondi vajaduse tõttu, ei ole võimalik kahju täpset suurust kindlaks määrata ja kahju suurus tuleb määrata VÕS § 127 lg 6 esimese lause järgi. Arvestades hagejate selgitusi, kanalisatsioonitorustiku ehitamise arvet ja tunnistaja ütlusi, on põhjendatud kahju suurus kokku 15 000 eurot. Müügilepingu p-s 2.2.1 on pooled kokku leppinud, et elamu vajab kapitaalremonti. Sellest on mõistliku keskmise inimese arusaama kohaselt võimalik järeldada, et kogu elamu on seisundis, mis ei ole elamiskõlblik, ja selle kõik konstruktsioonid tuleb välja vahetada või parandada ning elamu kordategemine eeldab suuri kulutusi. Kuna kostjad ei rikkunud müügilepingut vahelae materjali osas, ei saa hagejad nõuda selle eest kahju hüvitamist. Hagejate õigusabiteenus nõude esitamiseks kostjatele enne kohtusse pöördumist on põhjendatud ja mõistlik. Selline kahju oli kostjatele ettenähtav. Hagejate üürikulud ei ole tingitud lepingurikkumisest ega ole sellega põhjuslikus seoses.
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldavas osas ja jätta hagi uue otsusega rahuldamata. Kostjate arvates hindas maakohus valesti tõendeid ja tuvastas, et elamu kanalisatsioonitorustik ei ole ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, tehes seda tunnistaja ütluste, pildi- ja videomaterjali põhjal. Videomaterjalidest ega fotodelt ei olnud võimalik tuvastada, et kanalisatsioonitoru on kinni müüritud. Maakohus on põhjendamatult kohaldanud VÕS § 127 lg-t 6. Maakohus oleks pidanud jätma kostjate menetluskulud osaliselt hagejate kanda.
5.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3(6)
2-19-7502
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 22. juuni 2022. a otsusega kostjate apellatsioonkaebuse ja tühistas maakohtu otsuse hagi rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas ning jättis uue otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole hagejad tõendanud, et elamu kanalisatsioonitorustik ei olnud tsentraalse kanalisatsiooniga ühendatud, st toruühendust ei olnud loodud. Kõiki asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates on tõenäoline ja mh elamu kapitaalremonti vajavat seisukorda arvestades ka eluliselt usutav, et ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga oli loodud ja seega olemas, kuid kinnisasja kanalisatsiooni tsentraalse kanalisatsiooniga ühendav toru oli umbes või ei olnud muul põhjusel töökorras. Kostjate esitatud vee-ettevõtjaga sõlmitud liitumisleping kinnitab, et kinnisasi on liitunud tsentraalse kanalisatsiooniga. Kinnisasja tsentraalse kanalisatsiooniga liitumiseks tehtud tööde kohta on kostjad esitanud kanalisatsiooniühenduse 2002. a projekti, millega projekteeriti kinnisasjal asuva eramu heitvee kanalisatsiooni torustik ning eramu liitumine tsentraalse kanalisatsiooniga. Projektis ettenähtud liitumise tegemist kinnitab kostjate esitatud kanalisatsiooniga liitumise akt, mille kohaselt on töö tehtud ehitusprojekti (liitumistingimuste) kohaselt, kinnisasja kanalisatsioon on ühendatud liitumispunktis tsentraalse kanalisatsiooniga ja kanaliseerimine toimub alates 16. juunist 2003. Samuti on kostjad esitanud vee-ettevõtja ja ühe kostja veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise müügilepingu, mille alusel kohustus vee-ettevõtja osutama kinnisasjale veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuseid. Hagejad ise on menetluses kinnitanud, et liitumine oli formaalselt tehtud, liitumistasu makstud ja liitumisakt koostatud enne seda, kui nad kinnisasja ostsid. Eelnevast saab järeldada, et loodud oli ühendus kinnisasja kanalisatsiooni ja tsentraalse kanalisatsiooni torustiku vahel ning sõlmitud olid ka tsentraalse kanalisatsiooniga liitumise lepingud. Hagejate esitatud tõenditest ei ole võimalik järeldada, et elamu ei olnud tsentraalse kanalisatsiooniga ühendatud. Vee-ettevõtja 7. novembri 2018. a vaatlusraportist nähtub, et lokaalse kanalisatsiooni kaevust väljus malmtoru, kuid see oli kinni kasvanud. Lokaalsete kaevude olemasolu kinnisasjal ei tähenda, et nende kaudu ei võinud olla loodud ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga. Vaatlusraport ja hagejate esitatud 6. novembri 2018. a videosalvestis ei võimalda järeldada, et ühest lokaalsest kaevust ei läinud 2002. a projektis ettenähtud kanalisatsioonitoru tsentraalse kanalisatsiooni liitumiskaevu. Tsentraalse kanalisatsiooniga liitumise olemasolu kinnitab ka vee-ettevõtja 5. veebruari 2021. a kiri. Tunnistaja ütlused, et kanalisatsiooni väljamineku koht oli kinni müüritud ja torud olid katki, viitavad sellele, et kanalisatsioon ei töötanud, kuna toru ei lasknud reovett läbi, mistõttu jäi see pidama lokaalsesse kanalisatsioonikaevu. Asjaolu, et kinnisasja kanalisatsioonitoru oli umbes või ei olnud muul põhjusel töökorras, ei ole käsitatav lepingutingimustele mittevastavusena. Müügilepingu p-st 2.2.1, mille kohaselt on kinnisasjal asuv elamu ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga, ei saa järeldada, et kanalisatsioonis ei tohtinud olla ummistusi ning torustik pidi olema terve ja täielikult töökorras. Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingu p 2.2.1 kohaselt vajas kinnisasjal asuv elamu kapitaalremonti. Asjaolu, et elamu vajab kapitaalremonti, tähendab ka seda, et elamu tehnosüsteemid, sh kanalisatsioon, vajavad kapitaalremonti, s.t võivad vajada parandamist või uuendamist. Ka asjatundja arvamuses on selgitatud, et ehitise kapitaalremont tähendab praktikas ka torustiku väljavahetamist. Seega tähendab elamu kapitaalremondi vajadus, et torustikud tuleb teha korda ja vajaduse korral ehitada uus torustik. Kuna asjas esitatud tõendid ei võimalda järeldada, et kinnisasja kanalisatsioon ei vastanud lepingutingimustele, tuleb hagejate nõue kinnisasjal asuva elamu tsentraalse kanalisatsiooniga
4(6)
2-19-7502 ühendamiseks vajalike tööde tegemisega seotud kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata. Eeltoodu tõttu tuleb jätta rahuldamata ka hagejate kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hagejad paluvad tühistada ringkonnakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning teha uue otsuse, millega jätta kostjate apellatsioonkaebus rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus tähelepanuta ja käsitlemata mitu olulist tõendit ning otsus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud. Ringkonnakohus leidis valesti, et kinnisasjal oli tsentraalne kanalisatsioon, mis oli aja möödudes üles öelnud. Kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele, sest see ei olnud ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga ja hagejad ei teadnud sellest. Vee-ettevõtja kinnitas, et kinnisasjal ei ole ühendust tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga, ja selgitas, et majast tulev toru suundub lokaalsesse kanalisatsioonikaevu ja sealt väljub malmtoru, mis on kinni kasvanud, ning tuleb ehitada ja ühendada tsentraalse torustikuga nõuetekohane kanalisatsioon. Vaidluse esemeks on asjaolu, kas elamu kanalisatsioonitorustik on tegelikult ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, mitte see, kas torusid on hooldatud. Hagejate esitatud tõenditest on võimalik järeldada, et elamu ei olnud ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga ning dokumentides ja lepingutes kajastatud andmed ei ole õiged. Ringkonnakohus hindas asjaolusid erinevalt poolte esitatust, kuid ei arutanud seda pooltega ega andnud neile võimalust avaldada tõendite kohta oma seisukohta. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus tõendeid kogumis.
8.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata asi TsMS § 691 p 2 järgi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas kostjad peavad hüvitama hagejatele kinnisasja müügiga tekitatud kahju 15 500 eurot ja maksma viivist (TsMS § 688 lg 1). Pooled ei vaidle eeltoodust suurema hüvitise ja sellelt arvutatava viivise üle, mis nõude jättis maakohus rahuldamata. Maakohtu otsus on viimati märgitud osas jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause).
11.Hagejad tuginevad sellele, et kostjate müüdud kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele, kuna sellel ei olnud kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1). Seega pidid kohtud tegema vaidluse lahendamiseks mh kindlaks, milles pooled müügilepingus kokku leppisid. Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingu p 2.2.1 järgi on kinnisasjal asuv elamu kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, elamu on ühendatud elektrivõrgu ning tsentraalsete vee- ja kanalisatsioonitorustikega ning elamul ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mida kostjad peaks vajalikuks lepingus märkida. Müügilepingu p-s 2.2.3 kinnitasid kostjad, et neile teadaolevalt ei ole lepinguesemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata asja üle vaadates. Maakohus tuvastas, et elamu kanalisatsioonitorustik oli kinni müüritud ega olnud seega ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, ning leidis seetõttu, et lepinguese ei vastanud müügilepingu p 2.2.1 5(6)
2-19-7502 tingimustele. Ringkonnakohus järeldas erinevalt maakohtust, et lepinguese vastas lepingule, kuna elamu kanalisatsioonitorustik oli tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga ühendatud. Ringkonnakohtu seisukoha järgi ei võimalda müügilepingu p 2.2.1 järeldada, et elamu kanalisatsioonitorustik pidi olema täielikult töökorras, kuna sama sätte kohaselt vajas elamu kapitaalremonti. Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus oma järeldust piisavalt põhjendanud.
12.Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks pidid kohtud tõlgendama lepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11). Ringkonnakohus on otsuse p-s 8.1 märkinud, et pooled mõistsid müügilepingu p 2.2.1 selliselt, et elamu kanalisatsioonitorustik pidi olema tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga ühendatud. Ringkonnakohus leidis otsuse p-s 8.5, et müügilepingu p-s 2.2.1 sisalduvast tingimusest, et elamu kanalisatsioonitorustik on ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitorustikuga, ei saa järeldada, et elamu kanalisatsioonitorustik pidi olema terve ja täielikult töökorras. Samas ei ole ringkonnakohus hinnanud, milline oli poolte ühine tahe elamu ja tsentraalse kanalisatsioonitorustiku ühenduse korrasoleku kohta. Poolte ühise tahte tuvastamiseks pidanuks ringkonnakohus hindama mh lepingus kasutatud väljendeid. Olukorras, kus lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saanud kindlaks teha, pidanuks ringkonnakohus tõlgendama müügilepingut kanalisatsioonitorustiku korrasoleku osas VÕS § 29 lg 4 alusel nii, nagu samadel asjaoludel pidi seda mõistma lepingupooltega sarnane mõistlik isik. Ringkonnakohus ei ole ka seda teinud.
13.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus eeltooduga arvestades tegema kindlaks poolte ühise tahte ja selle võimatuse korral hindama müügilepingut mõistliku isiku positsioonilt ning oma järeldusi põhjendama.
14.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 järgi ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.