C ja Y hagi W, Z, F (surnud 7. mail 2021), Q ja S vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. novembri 2021. a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
16 740 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
W, Z, F (surnud 7. mail 2021), Q ja S apellatsioonkaebus Hageja (vastustaja) C (isikukood XXXXXXXXX)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXX) Hagejate ühised lepingulised esindajad Vladimir Makarov ja Svetlana Malkova Kostja (apellant) W (isikukood XXXXXXXXXX) Kostja (apellant) Z (isikukood XXXXXXXXXX) Kostja (apellant) F (isikukood XXXXXXXXXXX, surnud 7. mail 2021, üldõigusjärglased selgumisel) Kostja (apellant) Q (isikukood XXXXXXXXXX) Kostja (apellant) S (isikukood XXXXXXXXX) Kostjate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu
Menetluse liik
Istungimenetlus, istung 07.09.2023.
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 22. novembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-7502 osas, millega maakohus rahuldas hagi osaliselt, 15 500 euro ja viivise nõudes, 1(12)
jaotas menetluskulud, välja arvatud osas, milles mõistis hagejatelt solidaarselt riigi tuludesse lõivu 600 eurot ja sellelt edasiulatuva viivise. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt C ja Y kanda. Rahuldada apellatsioonkaebus. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.2.Jätta rahuldamata hagejate kahju hüvitamise nõue seoses tsentraalse kanalisatsiooni ja veetorude paigaldamise, lokaalse kanalisatsiooni demontaaži ning unikivi tagasi paigaldamise ja elamuesise trepi tegemise kuludega 8362,18 euro ulatuses (11 232 + 12 130,18 – 15 000).
3.4.Jättta rahuldamata kahju 440 euro hüvitamise nõue seoses üürikuludega;
3.5.Jätta rahuldamata kahju 500 euro nõue seoses kohtueelsete õigusabikuludega. Jätta poolte menetluskulud maa-, ringkonna- ja Riigikohtus solidaarselt C ja Y kanda. Välja mõista hagejatelt C ja Y solidaarselt riigi tuludesse riigilõiv 600 eurot, mis tuleb tasuda riigile 15 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C ja Y (hagejad) esitasid Harju Maakohtule hagi W, Z, F (surnud 7. mail 2021), Q ja S (kostjad) vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hagejad kostjatega 22. mail 2018 notariaalselt tõestatud müügilepingu (leping), millega müüdi kinnistu asukohaga XXX (kinnistu). Müügihind oli 165 000 eurot. Lepingu punkti 2.2.1 järgi kostjad müüjatena avaldasid ja kinnitasid, et kinnistul asuv elamu on kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, elamu on ühendatud elektrivõrguga ning tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Ehitisel ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist lepingus nad peaksid vajalikuks. Lepingu p 2.2.3 kohaselt kinnitasid müüjad, et neile teadaolevalt ei ole lepingu esemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
2(12)
Pärast kinnistu ostu märkasid hagejad, et asi ei vasta lepingu tingimustele. Ilmnes, et kinnistul puudub ühendus tsentraalse kanalisatsioonitrassiga ning selle asemel on lokaalne kanalisatsioon. Samuti on hoone pööningu, esimese ja teise korruste vahel osaliselt puulaagid, mitte raudbetoon, nagu on kantud ehitisregistrisse. Hagejad pöördusid esimesel võimalusel (27. septembril 2018) kostjate poole ning teatasid eelnimetatud puudustest ja palusid puudused likvideerida või kompenseerida varaline kahju 39 862,18 eurot (kanalisatsioonitööd 11 232 eurot; trepitööd 12 130,18 eurot; „10% maja hindamist tagatis“ 16 500 eurot). Kostjad ühtegi asjaolu omaks ei võtnud ega kõrvaldanud puuduseid. 21. novembril 2018 palusid hagejad veelkord kompenseerimist ja hoiatasid, et kui kostjad puudusi ei kõrvalda, teevad hagejad seda ise ja nõuavad sisse kulud. Hagejad lisasid, et kanalisatsiooni puudumise tõttu pidid hagejad kandma üürikulu 440 eurot. Kostjatele kohtuväliselt nõudekirja esitamisega tekkisid hagejatel kulutused õigusabile 500 eurot. Hagejate põhinõue on 40 802,18 eurot (11 232 + 12 130,18 + 16 500 + 440 + 500). Lisaks nõuavad hagejad kostjatelt seadusjärgses määras viivist põhinõudelt 40 802,18 eurot alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast, s.o 18. maist 2019, kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjate sõnul on hagejate väide, et puudub ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga, vale. Seda kinnitavad kanalisatsiooniühenduse projekt, akt, mille kohaselt tööd on tehtud vastavalt projektile ja kinnistu kanalisatsioon on ühendatud liitumispunktis Tallinna ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga, AS-ga Tallinna Vesi sõlmitud teenusleping veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse saamiseks ja liitumisleping. See, kui kanalisatsioon ummistus või läks ummistuse likvideerimise käigus toru katki, ei ole lepingueseme puudus. Lepingus lepiti selgelt kokku, et tegemist on kapitaalremonti vajava asjaga. Seega pidid hagejad aru saama, et kapitaalremonti vajavad ka kõik tehnosüsteemid, sh kanalisatsioonitorustik. Kostjad edastasid hagejatele enne lepingu sõlmimist kogu lepingueset puudutava dokumentatsiooni. Selle kohaselt ei ole kogu hoone konstruktsiooni ja vahelagede materjaliks monteeritav raudbetoon, vaid see on üksnes kandva osa materjal. Isegi kui tegemist oleks lepingutingimustele mittevastavusega (millega kostjad ei nõustu), siis lähtudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg-st 4 ei vastuta müüja selle eest. Hagejate nõuded on põhistamata. Ei ole selge, milles seisneb kostjate lepingu rikkumine ja kuidas on tekkinud hagejatele kahju, samuti pole põhistatud ega tõendatud põhjuslikku seost kahju ja rikkumise vahel ning kahju suurust. Hageja nõuded ei ole tõendatud. Trepitööde ja materjalide nõue on arusaamatu, sh ei ole teada, kuidas see on seotud väidetava rikkumisega. Samuti pole tõendatud, kas kanalisatsioonitööde maksumus oli mõistlik. Nõue „10% maja hindamist tagatis“ on arusaamatu. Kui selle all peeti silmas hinna alandamist 10% võrra, siis ei ole võimalik alandada hinda ja nõuda kahju hüvitamist koos, samuti on täitmata hinna alandamise eeldused. Hagejad ei tohiks kahju hüvitamise tulemusel rikastuda.
3(12)
Üürimaksest ja kohtuvälistest õigusabikuludest tulenevad nõuded on samuti kohaselt põhistamata ja tõendamata. Üüri hüvitamise nõue on igal juhul põhjendamatu ka seetõttu, et kuna hagejad ostsid kapitaalremonti vajava asja, ei saanudki nad eeldada, et saavad ehitist kohe elamiseks kasutama hakata. Kui hagejad väidavad, et muu elamispinna kasutamise vajadus on seotud just kanalisatsiooniga, tuleb seda tõendada. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
3.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja kahju hüvitise 15 500 eurot ja võlgnetavalt hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivise alates 18. maist 2019 kuni hüvitise tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Samuti mõistis maakohus hagejatelt solidaarselt riigituludesse välja riigilõivu 600 eurot.
3.1.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: -
-
-
hagejad ostsid kostjatelt 22. mail 2018 notariaalselt tõestatud lepinguga kinnistu müügihinnaga 165 000 eurot; lepingu p 2.2.1 kohaselt on kinnistul asuv elamu kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, on ühendatud elektrivõrguga, tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassidega. Ehitisel ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist lepingus [müüjad] peaksid vajalikuks; lepingu p-s 2.2.3 kohaselt müüjad kinnitavad, et neile teadaolevalt ei ole lepingu esemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel; hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist, millega kostjad ei nõustunud; hagejad said ehitise dokumentidega enne lepingu sõlmimist tutvuda.
Vaidlus on kinnistul asuva elamu puuduste üle ning selle üle, kas ja milline kahju on hagejatele tekkinud.
3.2.Maakohus märkis, et poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 järgi. Küsimus on selles, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg-st 1 tulenevalt kokkulepitud tingimustele ja keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 järgi, kas see on kasutatav elamiseks, kas kostjad vastutavad puuduste eest ja millises ulatuses.
3.3.Kuna lepingu p 2.2.1 järgi kinnitasid kostjad, et elamu on ühendatud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassiga, kontrollis maakohus, kas see vastab tõele. Maakohus märkis, et kostjate esitatud kanalisatsiooniühenduse projekti järgi peaks elamu kanalisatsioonivõrk olema liidetud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassiga (I kd, tl 82). Esitatud aktis on konstateeritud, et tööd on tehtud projekti järgi ja kanaliseerimine peaks toimuma alates 16. juunist 2003 (I kd, tl 85). Samuti esitasid kostjad veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste ostu-müügilepingu (I kd, tl-d 85 pöördel – 90). Hagejate esitatud AS Tallinna Vesi 7. novembri 2018. a vaatlusprotokolli (I kd, tl 13) järgi suundub majast lähtuv toru lokaalsesse kanalisatsiooni, sealt edasi läheb põlvega 110 läbimõõduga malmtoru, mis on kinni kasvanud ja seega tuleks teha uus kanalisatsioonitrass. Vaidluse all on asjaolu, kas elamu kanalisatsioon oli faktiliselt ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Kostjate esitatud dokumentaalsed tõendid kinnitavad, et see peaks nii olema. Samas nähtub hagejate esitatud AS Tallinna Vesi töötaja IK ja kostja KO e-
4(12)
kirjavahetusest, et omanikul tuleb teha hooldustöid, hoida trass korras ja kui torud ei vasta projektile, siis võib olla tegemist varjatud puudusega. Hagejate kohtule esitatud AS Tallinna Vesi 13. oktoobri 2020. a vastusest (I kd, tl-d 187 – 187 pöördel) nähtuvalt on olemas liitumispunktid 2003. a-st, kuid faktiliselt ei ole kinnistu kanalisatsioon suunatud liitumispunkti kaudu ühiskanalisatsiooni, vaid lokaalsesse kaevu, ning dokumentatsioonis ja lepingutes kajastatud andmed ei vasta tegelikkusele. Kirja kohaselt ei ole AS-le Tallinna Vesi teada, miks elamu kanalisatsioon ei ole ühendatud ühiskanalisatsiooniga. Lisaks esitasid hagejad AS Tallinna Vesi 5. veebruari 2021. a kirja (I kd, tl 228), millest nähtuvalt ei olnud elamu kanalisatsioonil ühendust AS Tallinna Vesi võrguga. Hagejate esitatud fotodest ja videomaterjalist (30. aprilli 2021. a dokumendi lisad (I kd, tl 205)) ning tunnistaja SL ütlustest nähtuvalt oli elamu kanalisatsioon ühendatud lokaalsesse kanalisatsioonianumasse, kuid sellel ei olnud väljundit, mis oleks ühendatud tsentraalsesse kanalisatsioonivõrgu. Tunnistaja sõnul oli see osa, kust kanalisatsioonivesi oleks pidanud voolama tsentraalsesse võrku, kinni müüritud. Maakohus jõudis järeldusele, et tõendid kogumis kinnitavad hagejate väiteid, et elamu kanalisatsioonitrass ei olnud tegelikult ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga ning põhjus seisnes selles, et asjaomane osa oli kinni müüritud. Kuigi AS Tallinna Vesi vaatlusprotokolli kohaselt oli toru osa kinni kasvanud, kinnitavad tunnistaja SL ütlused koos videomaterjali ja fotodega seda, et ühendust tegelikult ei olnudki. Ka asjaolu, et vaatlusprotokolli järgi oli tegemist lokaalse kanalisatsioonikaevuga, kinnitab seda, et tsentraalne süsteem puudus. Kohtul puudub alus kahelda SL ütlustes, kuna temaga seotud äriühing käis kanalisatsioonitöid tegemas. Kostjate esitatud kutsekoja registri väljavõtted tunnistaja oskuste ja kutseomaduste kohta ei lükka ümber tunnistaja ütlusi. Seega on hagejad tõendanud, et elamu ei olnud faktiliselt tsentraalse kanalisatsiooniga ühendatud, sõltumata sellest, mis oli kajastatud dokumentides. Eelnevast tulenevalt leidis maakohus, et õiged on hagejate väited, et lepingu ese ei vastanud lepingu p 2.2.1 tingimustele ja VÕS § 217 lg-le 1, s.o sellel ei olnud VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Tegemist oli varjatud puudusega, mille eest kostjad VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutavad. Õiged on kostjate väited, et tegemist on kapitaalremonti vajava elamuga, mis tähendab, et trassid tuleb korda teha ja uus trass ehitada. Samas leppisid pooled kokku, et trass on ühendatud tsentraalsesse võrku, mida see tegelikult ei olnud. Kuna müüjad keeldusid asja parandamast, on hagejatel õigus nõuda VÕS 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamist.
3.4.Järgmisena käsitles maakohus väidetavaid vahelagedega seotud puudusi. Maakohus tuvastas, et ehitisregistri väljavõttest (I kd, tl 237) nähtuvalt on elamu katuselagede kandva osa materjaliks monteeritav raudbetoon. Lepingus ei leppinud pooled vahelagede kohta midagi kokku. Pooled ei vaielnud selle üle, et hagejad said dokumentidega tutvuda. Hagejate esitatud fotodega (I kd, tl-d 183–184) on tõendatud, et vahelagi ei ole raudbetoonist, fotodelt nähtuvad puittalad. Maakohus leidis, et kuna lepingu p-s 2.2.1 on pooled kokku leppinud, et elamu vajab kapitaalremonti, on mõistliku keskmise inimese arusaama kohaselt võimalik järeldada, et kogu elamu on seisundis, mis ei ole elamiseks kõlbulik, ja ehitise kõik konstruktsioonid tuleb kas täielikult välja vahetada või parandada ning elamu kordategemine eeldab suuri kulutusi. Hageja Y on menetluses kinnitanud, et ta on ehitaja, mis tähendab kõrgendatud teadmisi ehitistest, ehitise konstruktsioonidest, kapitaalremondist jm ala spetsiifikast. Seega pidid hagejad mõistma, et kapitaalremonti vajavas elamus tuleb kõik konstruktsioonid, sh vahelagi kontrollida, parandada või välja vahetada, sõltumata sellest, mis oli ehitisregistrisse märgitud. 5(12)
Hagejate väide, et elamul on betoonist vahelae asemel puidust vahelagi (puidust talad), ei tähenda seda, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, kuna pooled olidki kokku leppinud, et ehitis ei vasta keskmisele kvaliteedile. Kuna hagejad olid dokumentidega tutvunud, pidid nad arvestama ka sellega, et raudbetoonist on vaid katuslagede, katuse ja vahelae kandvad osad, mitte vahelaed tervikuna. Maakohus järeldas, et kostjad ei ole lepingut rikkunud osas, mis puudutab vahelae materjali, mistõttu hagejad ei saa nõuda kahju hüvitamist. Lisaks märkis maakohus, et hagejad ei ole tõendanud vahelagedega seoses kahju tekkimist ega selle ulatust 16 500 eurot.
3.5.Seoses kahju ulatusega märkis maakohus, et hagejate väitel maksab tsentraalkanalisatsiooni ja veetorude paigaldamine ja lokaalse kanalisatsiooni demontaaž 11 232 eurot ning sellega seotud tööd nagu unikivi paigaldus, trepi eemaldamine jm kaasnevad tööd 12 130,80 eurot. SL kanalisatsioonitööde eest esitatud arvelt ei nähtu, milline osa on seotud trassi liitumisega AS Tallinna Vesi tsentraalse süsteemiga. Hagejate poolt kohtule esitatud fotodest (I kd, tl-d 173–174) nähtuvalt oli majast väljuva kanalisatsioonitrassi koht trepi juures ja unikivi tuli üles kaevata selleks, et tööd ära teha. Unikivi ja trepp on taastatud. Seega on tõendatud, et tööd on tehtud, mistõttu tuleb kulud kanda. Kuivõrd asjas ei olnud tõendeid, kui suured kulud on seotud elamu kanalisatsiooni ühendamisega AS Tallinna Vesi tsentraalsesse trassi, ja arvestades, et trassi tuli niikuinii parandada tulenevalt kapitaalremondi vajadusest, siis ei olnud võimalik kahju täpselt kindlaks teha ning maakohus määras kahju kindlaks VÕS § 127 lg 6 esimese lause järgi. Arvestades hageja selgitusi, arvet, SL ütlusi ja Holma Grupp OÜ hinnapakkumist, leidis maakohus, et põhjendatud kahju suurus on kokku 15 000 eurot. Selles osas on hagejate nõue VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 alusel põhjendatud ja tuleb rahuldada.
3.6.Maakohus tuvastas, et hagejate kohtule esitatud 27. septembri 2018. a pretensiooniga (I kd, tl 14) ja 21. novembri 2018. a kirjaga (I kd, tl 19) on tõendatud, et hagejad kasutasid õigusabiteenust oma nõude esitamiseks kostjate vastu enne kohtusse pöördumist. Nõutav tasu 500 eurot ei ole ebamõistlikult suur. Asjaolu, et tasu kohta ei ole esitatud tõendeid, ei tähenda, et sellist kulu ei peaks tasuma, kuna õigusabiteenus on eelduslikult tasuline teenus, mida õigusbüroo osutab majandustegevuses. Selliste kulude tekkimine lepingu rikkumise tagajärjena pidi olema kostjatele ettenähtav VÕS § 127 lg 3 järgi. Seega on tõendatud hagejatel kahju 500 eurot tekkimine ja hagejatel on õigus nõuda kostjatelt selle hüvitamist.
3.7.Seoses hagejate üürikulude nõudega märkis maakohus, et hagejad on esitanud kohtule maksekorraldused, millest nähtuvalt on nad tasunud ajavahemikul 25. september 2018 – 12. detsember 2018 AOle korteri üüri kokku 440 eurot, ning esitanud ka üürilepingu ja ühistu arved. Hagejate väitel tekkisid üürikulud seoses sellega, et nad olid lepingu eseme puuduste tõttu sunnitud elama mujal. Maakohus leidis, et hagejad pidid aru saama, et kapitaalremondi ehk mahukate tööde tegemisega võivad kaasneda teise eluruumi üüri kulud, kuna kapitaalremondi käigus ei ole võimalik elamus elada. See tähendab, et hagejatel tekkinud üürikulud ei ole tingitud kostjate müügilepingu p-st 2.2.1 tuleneva kohustuse rikkumisest ega ole sellega põhjuslikus seoses. Seega ei saa hagejad kostjatelt üürikulu hüvitamist nõuda.
3.8.Hagejate viivisenõude kohta leidis maakohus, et kuna kostjad on kahju hüvitamisega viivituses, on hagejatel õigus nõuda kostjatelt VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 teise lause ja TsMS § 367 järgi viivist kahjuhüvitiselt 15 500 eurolt hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast, s.o alates 18. maist 2019, kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
6(12)
3.9.Maakohus märkis, et kostjad kannavad müügilepingust tulenevaid kohustusi VÕS § 65 lg 4 järgi ühiselt ja vastutavad hagejate ees VÕS § 65 lg 1 järgi solidaarselt. Kahjuhüvitis 15 500 eurot ja viivis alates 18. maist 2019 kuni põhinõude täieliku tasumiseni tuleb kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja mõista.
3.10.Kuna maakohus rahuldas hagejate põhinõude u 40% ulatuses, jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud poolte endi kanda. TsMS § 179 lg 1 ja § 190 lg 4 esimese lause järgi mõistis maakohus hagejatelt riigituludesse välja riigilõivu 600 eurot, mille tasumisest kohus oli hagejad hagi esitamisel 25. juuni 2019. a määrusega vabastanud. Apellatsioonkaebus
4.Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad selle tühistada hagi rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas. Kostjad paluvad jätta hagi tervikuna rahuldamata ja kõik menetluskulud hagejate kanda.
4.1.Kostjad on seisukohal, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust (eelkõige VÕS § 127 lg 6) ja menetlusõiguse norme (eelkõige TsMS § 233, § 232 lg-d 1 ja 2) ning hinnanud ebaõigesti tõendeid.
4.2.Maakohus hindas ebaõigesti tõendeid ja tuvastas, et kanalisatsioon ei ole ühendatud tsentraalse süsteemiga, tehes seda tunnistaja ütluste, pildi ja videomaterjali põhjal. Videomaterjalidest ega fotodelt ei olnud kuidagi võimalik tuvastada, et kanalisatsioonitoru oleks kinni müüritud. AS-i Tallinna Vesi vaatlusprotokolli kohaselt oli kanalisatsioonitoru kinni kasvanud. Maakohus on jätnud tähelepanuta vastuolud tunnistaja ütluste ja hagejate selgituste vahel ning lubamatult tuginenud asjaolu tõendatuks lugemisel tunnistaja ütlustele.
4.3.Tunnistaja ilmselgelt ei soovinud teatud küsimustele vastata ja tema selgitus väidetavalt esitatud arve kohta oli kummaline. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt esitasid hagejad kohtumenetlusse ilmselgelt menetluse tarbeks loodud fiktiivse arve. Ei hagejad ega ka tunnistaja ei osanud vastata, millised konkreetsed tööd ja mahud arvel kajastuvad. Ka koostatud liitumisaktide ja arve tasumise osas olid hagejate ja tunnistaja ütlused selges vastuolus.
4.4.Maakohus on põhjendamatult kohaldanud VÕS § 127 lg-t 6.
4.4.1.Tunnistaja ütluste ja hagejate seletuste kohaselt sisaldasid menetluses esitatud arved erinevaid töid, mis tulnuks kanalisatsiooni kapitaalremondi puhul niikuinii teha. Liitumise puudumisel saaks ainsaks hüvitatavaks kahjuks olla AS-ile Tallinna Vesi makstav liitumistasu. Seda hagejad nõudnud ei ole, ilmselt kuna see on kostjate õiguseellase poolt juba tasutud.
4.4.2.VÕS § 127 lg 6 kohaldamiseks peab esiteks olema tuvastatud, et tekkinud on kahju, ja teiseks eeldab sätte kohaldamine, et tekkinud kahju täpset suurust on võimatu tõendada. Kostjate hinnangul ei ole kahju tekkinud, kuna kohtuotsuses on tuvastatud, et hagejad pidid niikuinii uue kanalisatsiooni rajama. VÕS § 127 lg-t 6 ei saa kohaldada rikkumise (nt asja kahjustamise) ulatuse kindlaksmääramisel, vaid üksnes rikkumisest tekkinud kahju ulatuse kindlaksmääramisel. Hagejate väitel tekkis neile kahju sellest, et kanalisatsioon ei ulatunud ühiskanalisatsiooni trassini. Asjas aga ei tehtud kindlaks, kui palju meetreid ühiskanalisatsiooni trassist puudu jäi.
7(12)
4.5.Maakohus on puudulikult põhjendanud ka hüvitatava kahju suurust. Kohtu diskretsiooniotsusest ei ole võimalik aru saada, kuidas on leitud summa 15 000 eurot. Viited hagejate seletustele, Holma Grupp OÜ hinnapakkumisele ja tunnistaja ütlustele on arusaamatud. Hinnapakkumises olid nimetatud tänavakivid, trepi ehitus jms. Kostjatele jääb arusaamatuks, kuidas hinnapakkumises nimetatud summa seondub kanalisatsiooni väidetava ühendamata jätmisega, kui hagejad pidid vältimatult uue kanalisatsiooni rajama. Kohtuotsus on vastuoluline ja sisaldab loogikavigu.
4.6.Kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmisel jättis kohus tähelepanuta, et hagejate nõue jäi suuremas osas rahuldamata. Tähelepanuta on jäetud ka kohtueelse õigusabi sisu. Kostjatele esitatud nõudest „10% hindamist tagatist“ ei ole võimalik aru saada. Kostjad leiavad, et ka kohtueelse õigusabikulu puhul tuleb arvestada, millises ulatuses nõue lõpuks rahuldati ja osutatud õigusabi kvaliteeti. Põhjendatuks ei saa pidada esindaja vahendusel nõuete esitamist, millest ei ole võimalik aru saada.
4.7.Maakohus jättis menetluskulud ebaõigesti poolte endi kanda. Arvestades, et hagi jäi u 60% ulatuses rahuldamata, oleks tulnud kohaldada TsMS § 163 lg 1 lause teist poolt. Enamus kohtumenetluse mahust ja menetluskuludest tekkis hagejate põhjendamatu nõude tõttu. Hagi suuremas osas rahuldamata jätmise korral oleks kohus pidanud jätma kostjate menetluskulud vähemalt osaliselt hagejate kanda. Vastustajate seisukoht
5.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta see rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Menetluse edasine käik
6.Tallinna ringkonnakohus tegi 22.06.2022 otsuse, millega rahuldas apellatsioonkaebuse ning otsustas, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
7.Riigikohus tühistas otsusega Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja saatis apellatsioonkaebuse uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud, välja arvatud riigilõivu tasumise kohustuse osas, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
9.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna kostjad on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati, ja menetluskulude jaotuse osas, kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust osas, millega maakohus mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja kahju hüvitise 15 000 eurot kinnistul asuva elamu tsentraalse kanalisatsiooniga ühendamiseks vajalike tööde tegemise eest ning 500 eurot kohtueelsete õigusabikulude eest, samuti osas, millega maakohus jaotas menetluskulud. Muus osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause alusel jõustunud.
8(12)
10.Asja materjalidest nähtub: - Hagejad ostsid kostjatelt 22. mail 2018 notariaalselt tõestatud lepinguga kinnistu müügihinnaga 165 000 eurot. - Müügilepingu p 2.2.1 järgi on kinnisasjal asuv elamu kapitaalremonti vajavas seisukorras, elamus on keskküte, elamu on ühendatud elektrivõrgu ning tsentraalsete vee- ja kanalisatsioonitorustikega ning elamul ei ole lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi, mida kostjad peaks vajalikuks lepingus märkida. -Müügilepingu p-s 2.2.3 kinnitasid kostjad, et neile teadaolevalt ei ole lepinguesemel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest nad ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata asja üle vaadates. -Ühiskanalisatsiooniga liitumiseks tehti 2002. a XXX kanalisatsiooniühenduse projekti (I kd, tlk 82 – 84 pöördel; 2002. a projekt), millega projekteeriti kinnistul asuva eramu heitvetekanalisatsiooni torustik ning eramu liitumine ühiskanalisatsiooniga. -AS Tallinna Vesi ja kostja E vahel 23. jaanuaril 2003 sõlmitud liitumislepingu nr PP00282642 järgi on müüdud kinnistul asuv elamu ühiskanalisatsiooniga liitunud (I kd, tlk 87 pöördel – 90). -Asjas esitatud akti nr 3/361 kinnistu kanalisatsiooni liitumise kohta 16. juunist 2003 järgi on töö teostatud ehitusprojekti (liitumistingimuste) kohaselt ja kinnistu kanalisatsioon on ühendatud liitumispunktis Tallinna ühiskanalisatsiooniga, kusjuures märkuste all on välja toodud, et kanaliseerimine toimub alates 16. juunist 2003 (I kd, tlk 85). -5. jaanuari 2005. a veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste ostu-müügi lepingu nr 193184/02, mis sõlmiti AS Tallinna Vesi ja kostja E vahel, kohustus AS Tallinna Vesi osutama kinnistule veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuseid (I kd, tl-d 85 pöördel – 87). -Võttes aluseks AS Tallinna Vesi vaatlusraportit (I kd, tlk 13) teatasid hagejad, et müüdud kinnistu on puudustega, kuna kinnistul puudub ühendus tsentraalse kanalisatsioonitrassiga. Hagejad nõudsid kahju hüvitamist. -Kostjad vaidlesid nõudele vastu.
11.Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p 2.2.1 kohaselt pidi kinnistul asuv elamu olema ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitrassiga. Poolte avaldustest võib aru saada nii, et elamu kanalisatsioon pidi olema tsentraalse kanalisatsioonitrassiga faktiliselt ühendatud. Seega pidi selleks, et kinnistu vastaks nimetatud tingimusele, olema kinnistu kanalisatsioon toru(de)ga ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Kuna hagejad tuginevad sellele, et kostjate müüdud kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele, sest sellel ei olnud kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1) tuli maakohtul vaidluse lahendamiseks mh tuvastada, kas kinnistul asuv elamu on ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Maakohus tuvastas, et elamu kanalisatsioonitorustik oli kinni müüritud ega olnud seega ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga, leides seetõttu, et lepinguese ei vastanud müügilepingu p 2.2.1 tingimustele. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates on maakohus põhjendamatult valikuliselt tuginenud tunnistajana üle kuulatud SL ütlustele, mille järgi elamu kanalisatsioon ei olnud ühendatud tsentraalsesse süsteemi, kuna koht, kus toru pidi minema, oli kinni müüritud. Nimetatud ütlustest ja maakohtu põhjendustest nähtub nähtub nagu oleks torustiku kulgemine tsentraalsesse süsteemi lakanud inimtekkeliselt, st 9(12)
ehitatud oli takistus, millest tulenevalt ei olnud kinnistu torustiku suubumine tsentraalsesse süsteemi võimalik. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud kinnistu kanalisatsioonitorustiku tsentraalsesse süsteemi mittesuubumise tuvastamisel tähelepanuta asjas esitatud muud tõendid, samuti SL teised ütlused.
12.Ringkonnakohus leiab, et vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada kanalisatsioonitrasside kulgemise projekti järgi ja faktiliselt. Kostjate esitatud 2002. a projekti seletuskirja kohaselt projekteeriti kanalisatsioonitrasside kulgemine selliselt, et olemasolevast läbivoolukaevust K-1 pidi minema kanalisatsioonitoru liitumiskaevu K-54 (kinnistu liitumispunkt ühiskanalisatsiooniga) ning olemasolev kogumiskaev K-2 pidi likvideeritama pärast ühiskanalisatsiooniga liitumist (I kd, tlk 83). Seega pidigi kinnistu ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga loodama läbi kinnistul varem olemas olnud kaevu K-1. Pooled ei vaielnud selle üle, et erinevalt 2002. a projektis ettenähtust jäi kinnistul asuv kogumiskaev K-2, mis 2002. a projekti asendiplaani (I kd, tlk 83 pöördel) järgi oli ühendatud kaevuga K-1, pärast ühiskanalisatsiooniga liitumist likvideerimata. Kuna kinnistul asuva elamu kanalisatsioonitrassi kulgemine võis toimuda kuni liitumiskaevuni K-54 läbi mõlema kinnistul asunud kaevu, s.o K-2 ja K-1, ei tähenda ringkonnakohtu arvates kinnistul lokaalsete kaevude olemasolu seda, et nende kaudu ei võinud olla loodud ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga. Ringkonnakohtu arvates on see asjaolu oluline, sest asjatundjad on esitatud tõendites viidanud ka lokaalsete kaevude olemasolule, millest võib jääda väär mulje, et tsentraalse trassiga liitumist pole kunagi olnudki.
13.AS Tallinna Vesi 7. novembri 2018. a vaatlusraporti (I kd, tl 13, 99) kohaselt korraldati süsteemi vaatlus P&T kaameraga. Vaatlusraportist nähtub järgmine märkus: „[m]ajast tulev toru suundub LOKAAL kanalisatsiooni kaevu, sealt edasi läheb põlvega 110 läbimõõduga malm toru, mis on kinni kasvanud. Tuleb ehitada nõuetekohane kanalisatsiooni trass.“ Sellest tõendist nähtub ringkonnakohtu arvates selgelt, et kanalisatsioon ei toiminud põhjusel, et toru, kust kanalisatsioon pidi välja minema, ei lasknud reovett läbi, oli kinni kasvanud ning seetõttu jäi vesi pidama lokaalsesse kanalisatsioonikaevu.
14.Tunnistaja SL andis mh järgmiseid ütluseid: „Vesi ei väljunud majast, kanalisatsioon ei toiminud. Kanalisatsioonipüstik oli ühendatud 8 m3 suurusesse anumasse, see ei olnud ühendatud keskkanalisatsiooniga. Lokaalne kanalisatsioon ei olnud ühendatud keskkanalisatsiooniga, see oli kinnimüüritud, kust pidi kanalisatsioon välja minema. Watercom firma kutsuti välja. Nad üritasid kaameraga vaadata, see läks meetri kaugusele, kaugemale ei läinud. [...] Kaamera läks ainult meetri kaugusele. Kõik torud olid katkised.“ Ka hiljem kordas tunnistaja, et „XXX kinnistul oli lokaalne kanalisatsioon, majas. Majast jooksvad kanalisatsioonitorud ei olnud ühendatud tsentraalse süsteemiga“; „Kõik torud olid katki“. Ringkonnakohtu arvates on asjas oluline see, et tunnistaja väidet torude süsteemi kinnimüürimise kohta ei toeta ükski asjas esitatud teine tõend. 6. novembril 2018 tehtud videost nähtub, et kaamera liigub mööda toru sisemust, kuid ühel hetkel enam edasi ei pääse. AS Tallinna Vesi 13. oktoobri 2020. a vastuses (I kd, tl 187 – 187 pöördel) avaldatu tugineb inspektor IK 7. novembri 2018. a vaatlusraportile, sh sellele, et lokaalsest kaevust läheb edasi malmtoru ning selles tuvastatud asjaoludele. AS Tallinna Vesi 5. veebruari 2021. a kirjas (I kd, tl 228) on viidatud IK 2018. a vaatlusraportile ja seda tsiteeritud. Hagejate 21. detsembri 2020. a menetlusdokumendiga esitatud fotodelt (I kd, tl-d 205 – 207 pöördel) nähtub, et kinnistul oli kanalisatsioonikaev, selles on näha toru ja näha on, et kinnistul tehakse kanalisatsiooniga seotud ehitustöid, kuid need fotod ei võimalda järeldada, et kinnistu kanalisatsioon ei olnud tsentraalse kanalisatsiooniga ühendatud, st toru suue on kinni müüritud. Seega, tunnistaja SL ütluseid, et kinnistu kanalisatsioon ei olnud ühendatud keskkanalisatsiooniga, kuna see oli kinni müüritud, saab kooskõlas tema muude ütlustega
10(12)
mõista nii, et kuna Watercomi kaamera ei läinud torust edasi rohkem kui 1 m ja kõik torud olid katkised, oli keskkanalisatsiooniga ühendus katkenud torude lagunemise tõttu, mitte seetõttu, et keegi oli maapõues oleva toru kinni müürinud.
15.Ringkonnakohus on asjas esitatud tõeneid uurides seisukohal, et koos liitumislepingu sõlmimisega oli kinnistul rajatud liitumine keskkanalisatsiooniga, kuid kuna torustik oli lagunenud ja umbe kasvanud, siis faktiliselt ühendus keskkanalisatsiooniga puudus.
16.Poolte vaidluse lahendamiseks tuleb järgnevalt tuvastada, kas müüdud kinnisasi vastab lepingutingimustele, sest kuigi tuvastatud on kinnistul tsentraalse kanalisatsiooni ehitamine, ei olnud tsentraalset kanalisatsiooni võimalik kasutada. Asjast nähtuvalt vaidlevad pooled selle üle, kas müügilepingu p-s 2.2.1 kokkuleppe järgi võis ka elamu kanalisatsioonitorustik kapitaalremonti vajada. Hagejad on seisukohal, et torustik pidi olema korras, kostjate väidete järgi ei saanud hagejad eeldada puudusteta tehnosüsteeme, kuna müügilepingu tingimuste järgi vajas kinnistul asuv elamu kapitaalremonti.
17.Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada lepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik käesoleval juhul võimalik poolte ühist tahet kindlaks teha, sest pooled on lepingu p-s 2.2.1 mõistnud kardinaalselt erinevalt, osas, milles see puudutab kanalisatsioonitorustiku korrasolekut.
18.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11).
19.Arvestades mh lepingu olemust ja eesmärki ei ole ringkonnakohtu arvates võimalik müügilepingu p-st 2.2.1 järeldada, et elamu kanalisatsioonitorustik pidi olema täielikult töökorras. Kuigi nimetatud lepingutingimusest ei tulene nõudeid kinnistu kanalisatsiooni süsteemi ülesehitusele, kvaliteedile ega töökorras olemisele, tuleb arvestada siiski samas p-s 2.2.1 sisalduvat müüjate kinnitust kinnistul asuva elamu kapitaalremondi vajaduse kohta.
20.Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p 2.2.1 kohaselt oli kinnistul asuv elamu kapitaalremonti vajavas seisukorras. Elamu tehnosüsteemid, sh kanalisatsioonitorustik on üldjuhul ehitise oluline osa tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 55 lg 1 tähenduses, mis on ehitisega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või torustikku oluliselt kahjustamata (vt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 45). Ringkonnakohus leiab, et tingimusest, et elamu vajab kapitaalremonti, peaks mõistlik isik järeldama ka seda, et elamu tehnosüsteemid, sh kanalisatsioon, vajavad kapitaalremonti, s.t võivad vajada parandamist või uuendamist. Seega, lepingu p-s 2.2.1 sisalduvast tingimusest, et kinnistul asuv elamu on ühendatud tsentraalse kanalisatsioonitrassiga, ei saa mõistlik isik järeldada seda, et kinnistu kanalisatsioonis ei tohtinud olla ummistusi ning torustik pidi olema terve ja täielikult töökorras.
21.Asjas puudub vaidlus, et tagamaks nõuetekohane ühendus tsentraalse kanalisatsiooniga tuleb torustik välja vahetada. Asjas esitatud asjatundja arvamuses on välja toodud, et ehitise kapitaalremont tähendab praktikas ka torustiku väljavahetamist (I kd, tlk 195). Sama seisukohta on avaldanud ka tunnistajana üle kuulatud SL (I kd, tlk 246). Seega on
11(12)
põhjendatud maakohtu seisukoht, et elamu kapitaalremondi vajadus tähendas ka seda, et trassid tuleb korda teha ja vajadusel uus trass ehitada (maakohtu otsuse p 10). Järelikult ei ole see, et kinnistu kanalisatsioon vajas parandamist või uuendamist, praegusel juhul käsitatav lepingutingimustele mittevastavusena. Asjaoludele, et kinnistusisene kanalisatsioon oli ehitatud erinevalt 2002. a projektis ettenähtust, nt kuna lokaalne kaev K-2 oli jäänud likvideerimata või, et mingi toru läbimõõt erineb projektis toodust ning sellest tekkis hagejatele kahju, pole hagis tugunetud. Sellest tulenevalt on ka nende asjaoludega seotud hagi edukaks esitamiseks vajalikud eeldused esile toomata ja tõendamata.
21.1.Praeguses asjas oli hagejatel TsMS § 230 lg 1 järgi kohustus tõendada, et kinnistul asuv elamu ei vastanud lepingu tingimustele, kuna see ei olnud (torudega) ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga. Kuna asjas esitatud tõendid ei võimalda järeldada, et kinnistu kanalisatsioon ei vastanud lepingutingimustele, tuleb hagejate nõue kinnistul asuva elamu tsentraalse kanalisatsiooniga ühendamiseks vajalike tööde tegemisega seotud kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata. Kuna hagejate nõuded kostjate vastu seoses kinnistul asuva elamu väidetavate puudustega osutusid põhjendamatuks, tuleb jätta rahuldamata ka hagejate nõue kohtueelsete õigusabikulude 500 euro hüvitamiseks. Seega jääb hagi tervikuna rahuldamata. Menetluskulude jaotus
22.Kuna ringkonnakohus osaliselt tühistab maakohtu otsuse vaidluse sisu puudutavas osas ja teeb tühistatud osas uue otsuse, tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi muuta vastavalt ka menetluskulude jaotust.
23.Kuna hagi jääb tervikuna rahuldamata ja kostjate apellatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb menetluskulud nii maa-, ringkonna kui ka Riigikohtus jätta TsMS § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda.
24.Kuna maakohus vaidlustatud otsuses menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.