Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese
astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagist loobumise vastuvõtmisele (resolutsiooni p 1) võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu viieteistkümne (15) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie (5) kuu möödumist määruse tegemisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ Tipoliin Kinnisvara (hageja) esitas 24.04.2021 hagi A. O.i vastu 3000 euro väljamõistmiseks 11.03.2020 sõlmitud maakerilepingu (leping) alusel. Lepingu alusel vahendas hageja kostjale kuulunud xxx korteriomandi müüki. Korteri müük ei edenenud kostja liiga kõrge hinnaootuse tõttu. Poolte kokkuleppel hinda alandati ja ilmus välja ostuhuvilisi. 2020.a oktoobri lõpus teatas kostja hagejale, et ta on otsustanud anda korteri hoopis üürile ja palus lõpetada müügitegevus. 09.11.2020 kandis kostja hageja kontole 300 eurot selgitusega „maakleritasu“. 12.02.2021 avastas hageja kinnistusraamatust, et korter on müüdud. 07.03.2021 nõudis hageja kostjalt 3000 euro maksmist lepingu alusel. 17.03.2021 vastuses keeldus kostja tasu maksmisest. Hageja pole lepingut rikkunud. Kostja pole lepingu ülesütlemise avaldust teinud.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei olnud hageja tööga rahul. Hageja ei olnud müügitegevuses aktiivne ja kostja ei nõustunud hageja poolt 31.08.2021 tehtud järjekordse ettepanekuga müügihinna alandamiseks. 01.09.2020 teatas kostja hagejale telefonitsi, et lõpetab maaklerilepingu. 09.11.2020 maksis kostja hagejaga kooskõlastatult 300 eurot hageja kulude hüvitamiseks. Ajavahemikus 01.09-03.11.2020 pooled ei suhelnud. Pärast lepingu ülesütlemist pöördus kostja 1Partner kinnisvaramaakleri M. G. poole, kes alustas müügi vahendamist. 14.10.2020 helistasid T. F. ja S. F. hagejale ja leppisid kokku, et hageja näitab neile korterit 16.10.2020. Kokkulepitud päeval helistasid F.id korduvalt hagejale. Hageja kõnedele ei vastanud ja F.id helistasid siis M. G.le, kelle osalemisel tutvuti samal päeval (16.10.2020) korteriga. M. G. abil sõlmisidki F.id kostjaga hiljem korteri müügilepingu ja omandasid korteri. Hageja müügilepingu sõlmimisele kaasa ei aidanud. Maaklerlepingu p 5.2, mille järgi
maakleril on õigus saada leppetrahvina maakleritasule vastav summa juhul, kui tehing tehakse ilma maakleri abita, on tühine.
3.08.09.2021 määrusega teatas kohus pooltele kohtukoosseisu muutumisest ja selgitas tõendamiskoormist (digitoimiku lk [dtl] 75).
4.Hageja teatas 30.09.2021, et vähendab oma nõuet 300 euro võrra (dtl 78).
5.Kohus lahendas 12.10.2021 määrusega poolte taotlusi, teatas, et käsitleb hageja avaldust hagist osalise loobumisena ja tegi korraldused asja lahendamiseks kirjalikus menetluses (91).
6.Kostja esitas 18.10.2021 vastuväite tema poolt tõendite kogumiseks esitatud taotluste rahuldamata jätmisele ja palus asja arutada kohtuistungil (dtl 95).
7.Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 404 lg-st 1, lahendas kohus asja kirjalikus menetluses kohtuistungit pidamata.
Otsuse põhjendused
8.TsMS § 428 lg 1 p 3 järgi lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks kohtule avalduse. Käesolevas asjas on hageja loobunud oma nõudest 300 euro osas (p 4 ja 5 eespool). Kohus võtab hagist loobumise vastu käesoleva otsuse osaks oleva määrusega, millega ühtlasi lõpetab vastavas osas asja menetluse. Menetlus jätkub ülejäänud nõude osas. Hagi uus hind on 2700 eurot.
9.Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab seda alljärgnevaga.
10.Kostja on võtnud omaks, et pooled on sõlminud hagi aluseks oleva maaklerilepingu (hagiavalduse lisa 1, dtl 9; omaksvõetud asjaolusid on kohus selgitanud 08.09 ja 12.10.2021 kohtumäärustes). Lepingu kohaselt vahendas hageja kostjale kuulunud Mahtra 2-35 Tallinn korteriomandi müüki (lepingu p 1.1). Maakleritasu suurus oli 3000 eurot (p 2.1) ja see tuli tasuda 5 tööpäeva jooksul alates müügilepingu sõlmimisest (p 4.3). Leping kehtis 1 aasta alates selle sõlmimisest (p 6.1). Kohus leiab, et tegemist on maaklerilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 tähenduses.
11.Kinnistusraamatust nähtuvalt on korter müüdud ühisomanikele T. F.le ja S. F.ile. Avaldus uute omanike kandmiseks kinnistusraamatusse on tehtud 02.11.2020 (hagiavalduse lia 4, dtl 13) ehk vaidlusaluse lepingu kehtivuse ajal.
12.Kostja ei ole tõendanud, et ta on lepingu üles öelnud. Kohus on selgitas kostjale tõendamiskoormist 08.09.2021 määrusega (p 3).
13.Kostja põhjendused lepingu lõpetamise kohta on vastuolulised. 17.03.2020 kirjas hagejale teatas kostja advokaadi vahendusel, et leping öeldi üles F.itele korteri tutvustamisel 2020.a oktoobris ilmnenud probleemi tõttu (hagiavalduse lisa 5, p 6-8, dtl 17). Kohtumenetluses on kostja väitnud, et teatas lepingu lõpetamisest juba 01.09.2020 põhjusel, et hageja polnud müügitegevuses aktiivne ning kostja ei nõustunud hageja nõudmisega korteri müügihinna alandamiseks (11.06.2021 avalduse p 11, dtl 38). Hageja eitab sellise teate saamist. Lepingu p 1.1 järgi pakutakse korterit müügiks hinnaga, mille pooled kokku lepivad. Seega ei saanud hageja arvamus sobiva müügihinna kohta omada poolte lepingulises suhtes tähendust ilma, et kostja sellega oleks nõustunud. Kostja väide hageja passiivsuse kohta on kontrollimatuseni ebamäärane. Isegi kui eeldada kostja faktiväidete õigsust, pole kohtul võimalik järeldada, et lepingu ülesütlemine 01.09.2020 oli kehtiv. Faktiliste aluste esinemine lepingu ülesütlemise õiguse tekkeks (VÕS § 196 lg 2, § 631 ja 658 lg 2) pole tõendatud.
14.Kostja pole tõendanud, et tema poolt 09.11.2020 hagejale selgitusega „maakleritasu“ tehtud makse 300 eurot (hagiavalduse lisa 3, dtl 11) oli hagejaga kooskõlastatud ning et sellega pidi hüvitatama hageja poolt kantud kulud. Lepingu järgi oleks kostja poolt väidetud olukorras tulnud hagejale maksta 500 eurot (p 2.2). Makse selgitus ning korteri müügitehingu kronoloogia viitab pigem sellele, et kostja püüdis oma suva järgi lepingust vabaneda pärast seda, kui oli korteri ära müünud ning vajadus hageja maaklerteenuse saamiseks oli ära langenud. Õigustusi oma käitumise kohta asus kostja esitama alles pärast seda kui hageja oli 07.03.2021 kirjaliku avaldusega (hagiavalduse lisa 4, dtl 14) nõudnud kostjalt lepingu täitmist.
15.Kostja on võtnud omaks, et hageja tegeles korteri müügiga (11.06.2021 p 8). Kostja väitel leppisid F.id korteriga tutvumise kokku esmalt hagejaga ning just hageja pidi 16.10.2020 tulema nimetatud ostuhuvilistele korterit tutvustama. Sellest järeldub, et F.ite huvi korteri ostmise vastu oli seotud hageja tegevusega. Teisele maaklerile helistasid F.id kostja väitel alles pärast seda, kui ei saanud 16.10.2020 telefonitsi hagejaga ühendust (11.06.2021 p 16-20).
16.Kostja väitel pöördus ta teise maakleri poole pärast seda, kui oli lepingu üles öelnud (11.06.2021 avalduse p 15). Selle tõendamiseks esitas kostja kohtule müügikuulutuse, mis on avaldatud 11.03.2020 ehk samal päeval kui hageja ja kostja vaheline maaklerileping sõlmiti (dtl 50; 08.09.2021 määruse p 5). Seega on kostja kohut eksitada püüdnud. Kostja väitel said F.id maakler M. G. kontaktandmed müügikuulutuse kaudu (11.06.2021 p 20). Menetluses pole esitatud andmeid selle kohta, mida konkreetselt M. G. tegi selleks, et põhjustada F.ite huvi kostja korteri vastu.
17.Kostja ei ole väitnud, et hageja oleks keeldunud F.itega tehtud müügitehingu vormistamise asjaajamisest, mis oli lepingu p 3.3-3.5 järgi hageja kohustuste osaks. Asjaolu, et kostja otsustas kasutada tehingu vormistamise ettevalmistamiseks teise maakleri abi, ei ole etteheidetav hagejale. Eespool (p 16) selgitatud asjaoludest võib järeldada, et kuni korteri ülevaatamiseni 16.10.2020 ei olnud kostjal kohustusi tasu maksmiseks teisele maaklerile ning kostja valik tehingu vormistamiseks vajaliku abi osutaja osas võis olla tingitud lootusest vältida kokkulepitud tasu maksmist hagejale.
18.Seega kehtis hageja ja kostja vaheline leping ajal, mil kostja oma korteri ära müüs ning hageja pole seda lepingut rikkunud. Hageja on lepingut kostja ees täitnud ning VÕS § 664 lg 1 ja lepingu järgi on hageja õigustatud saama selle eest tasu 3000 eurot (p 2.1 ja 4.3). Tasunõue muutus sissenõutavaks 5 tööpäeva möödudes müügilepingu sõlmimise päevast (p 4.3. See tähtaeg pidi algama hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimisele järgnevast päevast ehk 03.11.2020, vt p 11 eespool). Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lg 2).
19.Hageja nõuab maakleritasu ega ole kohtus nõudnud leppetrahvi tasumist. Seega puudub vajadus hinnata kostja väiteid lepingu p-s 5.2 sisalduva leppetrahvikokkuleppe tühisuse kohta.
20.Kostja tuginemine lepingu p-le 2.4 (30.09.2021 avalduse p 28, dtl 85) on asjakohatu, sest selle sätte kohaldamise eeltingimusi ei esine – kostja pole teatanud hagejale ostja leidmisest.
21.Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu seni tasumata osa 2700 eurot.
22.Kuna hagi rahuldatakse, määrab kohus menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Maakleritasu kättesaamisest 300 euro ulatuses teatas hageja juba hagiavalduse esitamisel ja selle arvestamata jätmine hageja esialgses nõudes oli ilmselt eksitus. Igal juhul ei saanud see tekitada kostjale täiendavaid menetluskulusid. Seega ei pea kohus õigeks jaotada menetluskulusid teisiti.
23.Hageja on tasunud riigilõivu 275 eurot. Lepingulise esindaja töö eest ei ole hageja hüvitist taotlenud. Kohtu arvates on tegemist põhjendatud ja vajaliku kuluga. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 275 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Ants Mailend Kohtunik osaliselt tühistatud TRK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.