OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi X vastu maaklerilepingust tuleneva võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
2700 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja
OSAÜHING
TIPOLIIN
KINNISVARA
(registrikood 10488882), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Julia Gramma
Menetluse liik
Asja läbivaatamine menetluskonverentsina 19.04.2022 peetud kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus tühistada osas, millega maakohus rahuldas hagi ja mõistis X-lt OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA kasuks välja 2700 eurot (resolutsiooni p-d 2 ja 3), samuti menetluskulude jaotust ja suurust puudutavas osas (resolutsiooni p-d 4 ja 5). Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi rahuldamata ning jaotada menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni p-s 4.3. märgitule.
2.Harju Maakohtu 17.11.2021 otsus on jõustunud osas, milles maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse 300 euro nõudes (resolutsiooni p 1).
3.X apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
4.1.Võtta vastu osaline loobumine hagist. Lõpetada menetlus 300 euro väljamõistmise nõudes.
4.2.OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA hagi jätta rahuldamata.
2-21-6691
4.3.Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta OSAÜHINGU TIPOLIIN KINNISVARA kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OSAÜHING TIPOLIIN KINNISVARA (hageja) esitas 28.04.2021 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu 3000 euro saamiseks. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagi kohaselt sõlmisid hageja maaklerina ja kostja käsundiandjana 11.03.2020 maaklerilepingu (maaklerileping) kehtivusega üks aasta alates lepingu sõlmimisest. Hageja pidi vahendama kostjale kuulunud korteriomandi Mahtra tn 2-35, Tallinn (korter) müüki ja kostja maksma hagejale tasu 3000 eurot viie päeva jooksul alates müügilepingu sõlmimisest. Maaklerilepingut täitis hageja juhatuse liige ja maakler VT. Korteri võtmed olid vaid kostja käes ja hageja pidi korteri näitamiseks ostuhuvilistele leppima kokku kostjaga.
3.Korteri müük ei edenenud kostja kõrge hinnaootuse tõttu. Poolte kokkuleppel alandati korteri hinda ja selle järgselt tekkis ka ostuhuvilisi. Hageja tutvustas korterit 5–10 ostuhuvilisele. Oktoobris 2020 teatas kostja hagejale, et ta ei soovi korterit müüa ja palus müügitegevuse lõpetamist, kuna soovis korterit välja üürida. Maaklerilepingut ei lõpetatud. Kostja uuris, millised olid hageja kulutused ja 9.11.2020 kandis kostja hageja kontole 300 eurot selgitusega „maakleritasu“.
4.Hageja avastas 12.02.2021 kinnistusraamatut kontrollides, et kostja võõrandas 2.11.2020 (maaklerilepingu kehtivuse ajal) korteri. Kostja hagejat sellest ei teavitanud. Hageja tegi kostjale ettepaneku tasuda maakleritasu, kuid kostja keeldus sellest, kuna väidetavalt hageja rikkus maaklerilepingut ja kostja ütles lepingu üles. Kostja vastusest selgus, et ostjateks olid isikud, kes said korteri müügist teadlikuks hageja poolt avaldatud müügikuulutusest. Ostjad leppisid korteriga tutvumise aja kokku hagejaga (müügikuulutuses kostja kontaktandmed puudusid). Hageja leidis, et kostja maaklerilepingut üles ei öelnud, hageja lepingut ei rikkunud ja hagejal oli õigus saada kokkulepitud tasu.
5.Hageja vähendas 30.09.2021 nõuet 300 euro ulatuses.
2-21-6691 Kostja vastuväited
6.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping. Hageja näitas kostja korterit ostuhuvilistele ainult kaks korda – 27.03.2020 ja 30.08.2020. Kostja helistas 1.09.2020 hagejale ja teatas, et ta ei olnud hageja ülesannete täitmisega rahul ja lõpetab maaklerilepingu. Hageja polnud korterit aktiivselt turustanud ega esitlenud, ei nõustanud kostjat ega teavitanud kostjat ülesannete täitmise käigust. Lisaks polnud kostja nõus hageja nõudmisega veel kord müügihinda alandada. Seega ütles kostja maaklerilepingu üles erakorraliselt 1.09.2020. Hageja sellele vastu ei vaielnud ning kostja tasus hagejale maaklerilepingu täitmisega seotud kulud. Alates sellest ajast hageja maaklerilepingut ei täitnud. Pärast maaklerilepingu ülesütlemist pöördus kostja 1Partner kinnisvaramaakleri MG poole, kes tegeles kõikide vajalike toimingutega.
8.Ostjad helistasid 14.10.2020 hagejale ja leppisid kokku, et hageja näitab neile korterit 16.10.2020. Hageja kostjat sellest ei teavitanud. Tutvumise päeval hageja telefoni vastu ei võtnud. Kostja ei olnud teadlik, et vaatamata sellele, et maaklerileping oli lõpetatud, polnud hageja müügikuulutust kinnisvaraportaalist kustutanud. Seega helistasid ostjad 16.10.2020 maaklerile MG-le viimase poolt müügikuulutuses avaldatud numbrile, mille tulemusena näidati samal päeval ostjatele korterit. Hagejal puudus õigus nõuda tasu, kuna hageja ei täitnud maakleritasu maksmise eeldusi – ta ei leidnud korterile ostjat ja müügilepingu sõlmimine ei toimunud hageja tegevuse tulemusena. Müügileping sõlmiti maakleri MG tegevuse tulemusel. Hageja müügilepingu sõlmimisele kaasa ei aidanud. Maakohtu otsus ja põhjendused
9.Maakohus rahuldas hagi 2700 euro ulatuses. Kohus käsitas hageja 30.09.2021 avaldust hagist osalise loobumisena. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetas 300 euro osas menetluse. Menetluskulud jäid kostja kanda ja kohus mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskulude hüvitise 275 eurot.
10.Kostja ei tõendanud maaklerilepingu ülesütlemist. Kostja põhjendused maaklerilepingu lõpetamise kohta olid ka vastuolulised. 17.03.2020 kirjas hagejale teatas kostja, et maaklerileping öeldi üles korteri tutvustamisel ostjatele 2020. a oktoobris ilmnenud probleemi tõttu. Kohtumenetluses väitis kostja, et teatas maaklerilepingu lõpetamisest 1.09.2020 põhjusel, et hageja polnud müügitegevuses aktiivne ning kostja ei nõustunud hageja nõudmisega korteri müügihinna alandamiseks. Hageja eitas sellise teate saamist.
11.Maaklerilepingu p 1.1 järgi pakutakse korterit müügiks hinnaga, milles pooled kokku lepivad. Seega ei saanud hageja arvamus sobiva müügihinna kohta omada poolte lepingulises suhtes tähendust ilma, et kostja sellega oleks nõustunud. Kostja väide hageja passiivsuse kohta oli ebamäärane ja seda ei saanud kontrollida. Isegi kui eeldada kostja faktiväidete õigsust, polnud kohtul võimalik järeldada, et maaklerilepingu ülesütlemine 1.09.2020 oli kehtiv. Faktiliste aluste esinemine maaklerilepingu ülesütlemise õiguse tekkeks polnud tõendatud.
12.Kostja ei tõendanud, et tema poolt hagejale tehtud makse 300 eurot oli hagejaga kooskõlastatud ning et sellega pidi hüvitatama hageja kantud kulud. Maaklerilepingu järgi oleks kostjal väidetud olukorras tulnud hagejale maksta 500 eurot (maaklerilepingu p 2.2). Makse selgitus ning korteri müügitehingu kronoloogia viitas pigem sellele, et kostja püüdis oma suva järgi maaklerilepingust vabaneda pärast seda, kui oli korteri ära müünud ning vajadus hageja maakleriteenuse saamiseks oli ära langenud.
2-21-6691
13.Kostja väitel leppisid ostjad korteriga tutvumise kokku esmalt hagejaga ning just hageja pidi ostuhuvilistele korterit tutvustama. Sellest järeldus, et ostjate huvi korteri ostmise vastu oli seotud hageja tegevusega. Kostja püüdis kohut eksitada, kui väitis, et pöördus uue maakleri poole pärast maaklerilepingu ülesütlemist. Uuest müügikuulutusest nähtus, et see avaldati 11.03.2020 ehk samal päeval kui hageja ja kostja vaheline maaklerileping sõlmiti. Menetluses ei esitatud andmeid selle kohta, mida konkreetselt MG tegi selleks, et põhjustada ostjate huvi korteri vastu.
14.Kostja ei väitnud, et hageja oleks keeldunud ostjatega müügitehingu vormistamise asjaajamisest, mis oli maaklerilepingu p-de 3.3–3.5 järgi hageja kohustusteks. Asjaolu, et kostja otsustas kasutada tehingu vormistamise ettevalmistamiseks teise maakleri abi, polnud etteheidetav hagejale. Kuni korteri ülevaatamiseni 16.10.2020 ei olnud kostjal kohustusi tasu maksmiseks teisele maaklerile ning kostja valik tehingu vormistamiseks vajaliku abi osutaja osas võis olla tingitud lootusest vältida kokkulepitud tasu maksmist hagejale.
15.Seega kehtis hageja ja kostja vaheline maaklerileping ajal, mil kostja oma korteri ära müüs ning hageja polnud pooltevahelist maaklerilepingut rikkunud. Hageja täitis maaklerilepingut kostja ees ja oli õigustatud saama kokkulepitud tasu. Apellatsioonkaebus
16.Kostja palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei vaidlustanud menetluse lõpetamist 300 euro ulatuses.
17.Maakohus ei analüüsinud põhjalikult asjas esitatud tõendeid ja asjaolusid ning jõudis ebaõigele järeldusele, et kostja ei tõendanud maaklerilepingu ülesütlemist. Kostja ütles maaklerilepingu üles 1.09.2020 ja hagejal puudus alus nõuda maakleritasu. Kohus ei selgitanud, miks ta ei arvestanud kostja vastuväidetega. Kohus arvestas otsuse tegemisel vaid hageja väidetega. Samas esitas hageja kohtule ebaõiged väited asjaoludest ning kohus ei hinnanud nende usaldusväärsust.
18.Hageja polnud maakleritasu nõudeõiguse eeldusi täitnud, mille tõttu puudus tal õigus saada tasu: hageja tegevuse ja korteri müügilepingu sõlmise vahel puudus põhjuslik seos, hageja tegevus polnud määrav müügilepingu sõlmimisel, korteri müügilepingu sõlmimiseni viis teise maakleri tegevus ning hageja rikkus maaklerilepingut, mille tõttu oli kostjal õigus keelduda maakleritasu maksmisest. Maakohus jättis kostja vastuväited analüüsimata.
19.Tasu saamiseks pidi hageja tõendama maaklerilepingu täitmist, kuid ei teinud seda. Maakohtu seisukoht, et asjas ei esitatud andmeid teise maakleri tegevuse kohta, ei vastanud tõele, sest kostja selgitas, milliseid toiminguid tegi teine maakler. Kostja valis teise maakleri pärast seda, kui ta lõpetas maaklerilepingu hagejaga. Maakohus jõudis ebaõigele seisukohale, et maakler MG avaldas müügikuulutuse 11.03.2020. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti ja maakohtu hinnang tuli kostjale üllatusena. Samuti ei selgitanud maakohus, et tal oli kahtlusi korteri müügikuulutuse avaldamise kuupäeva kohta. Tegelikult loodi korteri teine müügikuulutus alles 1.09.2020.
20.Maakohtu järeldus, et kostja valis teise maakleri selleks, et vältida kostjale tasu maksmist, oli põhjendamatu ja väljus asjas arutatud asjaoludest. Selline järeldus ei tulenenud ka tõenditest. Maakohtu arusaam, et kostja püüdis kohut eksitada, oli väär ja kostja jaoks üllatav.
2-21-6691 Vastustaja seisukoht
21.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palus jätta kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
22.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise.
23.Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Osas, millega maakohus võttis vastu osalise loobumise hagist ja lõpetas menetluse 300 euro nõudes (resolutsiooni p 1), on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud. (I)
24.Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel oluliste asjaolude üle, mille ringkonnakohus võtab kaebuse lahendamisel aluseks: -
pooled on sõlminud maaklerilepingu; ostja Y helistas 14.10.2020 hagejale ja nad leppisid kokku, et hageja näitab Y-le ja tema abikaasale korterit 16.10.2020. Hageja kostjat sellest ei teavitanud; 16.10.2020 ei võtnud hageja ostjate telefonikõnesid vastu ega ilmunud ostjatega kokkulepitud kohtumisele; 16.10.2020 helistasid ostjad maaklerile MG-le viimase poolt müügikuulutuses avaldatud numbrile, mille tulemusena näidati samal päeval ostjatele korterit; maakler MG tegeles korteri müügitehingu ettevalmistamisega; korter müüdi 2.11.2020; kostja tasus hagejale 9.11.2020 300 eurot selgitusega „maakleritasu“.
25.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale maaklerilepingu alusel kokkulepitud tasu. Kostja on menetluses tuginenud sellele, et maakleritasu eeldused ei olnud täidetud ning et hageja on maaklerilepingut rikkunud. Samuti tugines kostja sellele, et on maaklerilepingu hageja poolse rikkumise tõttu üles öelnud. (II)
26.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus otsuse tegemisel keskendunud põhjendamatult üksnes maaklerilepingu ülesütlemisele ja selle tõendatusele. Maakohus ei ole sisuliselt hinnanud kostja väiteid selle kohta, et hageja rikkus maaklerilepingut ja kostjal ei olnud seetõttu maaklerilepingu p-i 2.3. teise lause alusel kohustust hagejale tasu maksta. Sellega on maakohus eksinud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 teises lauses toodud nõuete vastu. (1.)
27.Esmalt hindab ringkonnakohus, kas hageja on maaklerilepingut rikkunud.
2-21-6691
28.Hageja kui maakleri kohustused sätestas maaklerilepingu p 3. Muu hulgas oli hageja kohustuseks tutvustada korterit potentsiaalsetele ostjatele, leppides selles eelnevalt kokku käsundiandjaga (tl 4, p 3.2). Pooled ei vaidle, et hagejal nimetatud kohustus oli ning et hageja leppis ostjatega küll kokku korteri vaatamises, kuid kostjat sellest ei teavitanud. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja ei ilmunud ostjatega kokkulepitud kohtumisele ega vastanud nende telefonikõnedele, mille tõttu jäi hagejal ostjatele korter näitamata. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja sellega maaklerilepingu p-s 3.2 toodud kohustust rikkunud. (2.)
29.VÕS § 664 lg 1 on dispositiivne norm, mis ei keela kokkuleppel maakleritasu eeldusi täpsustada (vt Riigikohtu 13.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13, p 21). Pooled leppisid maaklerilepingu p-s 2.3. kokku, et juhul, kui käsundiandja ütleb lepingu ennetähtaegselt mõjuval põhjusel üles, kohustub ta hüvitama maaklerile tehtud kulutused, kuid mitte vähem kui 500 eurot. Käsundiandja ei ole kohustatud maksma maakleritasu ega hüvitama maaklerile tehtud kulutusi juhul, kui maakler rikub lepingulisi kohustusi (tl 4). Kostja hinnangul välistab maaklerilepingu p 2.3. teine lause hageja tasunõude maaklerilepingu p-i 3.2. rikkumise korral. Hageja tõlgendab maaklerilepingu p-i 2.3. teist lauset koostoimes selle esimese lausega ning leiab, et maaklerilepingu p-i 2.3. teine lause kohaldub üksnes juhul, kui maaklerileping öeldakse üles.
30.Lepingu tõlgendamisel tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtuda üldjuhul lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui aga lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Seejuures tuleb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5 järgi mh arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi ning lepingu olemust ja eesmärki. VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist ning kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või väljendit mõista VÕS § 29 lg 7 järgi viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga.
31.Arvestades ülalviidatud sätteid, leiab ringkonnakohus, et maaklerilepingu p 2.3. teine lause ei seosta kostja õigust jätta lepingu rikkumise korral hagejale tasu maksmata lepingu ülesütlemisega. Punkti 2.3. esimene ja teine lause reguleerivad erinevaid olukordi ja sätestavad nende esinemise puhuks ka erinevad tagajärjed. Maaklerilepingu p-i 2.3. esimese lause näeb lepingu ülesütlemise korral ette üksnes kohustuse hüvitada maaklerile tema tehtud kulutused 500 euro ulatuses. Samas, p-i 2.3. teine lause vabastab käsundiandja tervikuna maakleritasu maksmise ja kulutuste hüvitamise kohustusest, kui maakler lepingut rikub.
32.Neil põhjendustel tuleb maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
33.Maaklerilepingu p-i 4.4. võimalikule rikkumisele kostja poolt ei ole hageja menetluses tuginenud, mille tõttu ringkonnakohus seda ei hinda.
34.Kuna ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja rikkus maaklerilepingut ja lepingu rikkumine välistas hageja õiguse nõuda lepingujärgset tasu, ei hinda ringkonnakohus ka maaklerilepingu ülesütlemisega seonduvat. Maaklerilepingu ülesütlemine ei mõjuta praegusel juhul hageja õigust saada tasu.
2-21-6691
(III)
35.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega jätab hageja hagiavalduse rahuldamata, jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.